tieu luan kinh doanh bds 2018

Thị trường bất động sản Việt Nam tuy lúc mới ra đời còn non trẻ, hoạt động không theo quy luật tự nhiên, chưa bắp kịp theo sự phát triển của các nước trên thế giới, nhưng cho đến nay đã

I MỞ ĐẦU

Đất đai là nguồn tài nguyên, là nguồn lực có hạn, việc sử dụng tài nguyên đất và phát triển kinh tế đất nước cần sử dụng một cách tiết kiệm để đảm bảo hiệu quả cao là vấn đề vô cùng quan trọng và có ý nghĩa rất lớn

Đối với cá nhân , từ đất con người có thể tạo ra thực phẩm phục vụ nhu cầu của con người, tạo ra không gian sống phục vụ nhu cầu ở, tạo ra hạ tầng phục vụ nhu cầu đi lại sinh hoạt giải trí… những nhu cầu thiết yếu cho sự tồn tại cơ bản mình.từ những lợi ích có thể đem lại cho con người, đất đai được xem như là một tài sản có giá trị lớn của mỗi cá nhân Người ta có thể đem đất đai ra trao đổi, mua bán như là hàng hóa để thu về nguồn vốn nhất định và do đó việc bảo vệ quyền sở hữu, hưởng lợi từ đất đai trở thành vấn đề quan trọng được quan tâm

Cùng với quá trình toàn cầu hóa của xu thế thế giới, nền kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển vững mạnh Hội nhập vào nền kinh tế thế giới, Việt Nam cũng xây dựng đầy đủ nền kinh tế thị trường, trước nhu cầu phát triển đó thị trường bất động sản ở Việt Nam ra đời cùng với sự phát triển ngày càng đầy đủ hơn các thị trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế

Thị trường bất động sản Việt Nam tuy lúc mới ra đời còn non trẻ, hoạt động không theo quy luật tự nhiên, chưa bắp kịp theo sự phát triển của các nước trên thế giới, nhưng cho đến nay đã đạt được những bước tiến dài, cả về lượng và chất, đặc biệt trong lĩnh vuẹc dịch vụ bất động sản

Vì vậy cần phải “phân tích môi trường kinh doanh bất động sản để thấy được môi trường kinh doanh diễn ra như thế nào và có ảnh hưởng tiêu cực hay tích cực”.

Tiểu luận bao gồm 4 Chương

 chương I: Cơ sở khoa học về thị trường kinh doanh bất động sản

 chương II: Cơ sở pháp lý về thị trường kinh doanh bất động sản

 chương III: Thực trạng về môi trường kinh doanh bất động sản tại tỉnh Vĩnh Phúc.

 chương IV: Kết luận và kiến nghị

CHƯƠNG I: Cơ sở khoa học về thị trường kinh doanh bất động sản 1.1Khái quát về bất động sản

1.1.1 Định nghĩa

Ở Việt Nam, trước khi ban hành bộ luật dân sự 2005, trong hệ thống pháp luật cũng như quản lý và hoạt động kinh tế, người ta thường sử dụng thuật ngữ tài sản cố định Khi có Bộ luật dân sự 2005 “ bất động sản là các tài sản bao gồm: đất; hà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định

1.1.2 Phân loại bất động sản

Tùy theo mục đích nghiên cứu và tiếp cận khái niệm BĐS, có nhiều cách phân loại BĐS:

Căn cứ về mắt quản lý xây dựng và phát triển BĐS, có thể chia BĐS thành

ba nhóm:

+BĐS có đầu tư xây dựng: gồm BĐS nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại dịch vụ, BĐS hạ tầng ( hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội) Trong nhóm này, BĐS nhà đất là nhóm cơ bản, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan, khách quan Nhóm này chiếm đa số giao dịch trên thị trường ở tất cả các nước trên thế giới

+BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS ở nhóm này thường là đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản…còn gọi là đất dưới dạng tư liệu sản xuất

+BĐS đặc biệt: là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoa vật thể, đền chùa, nghĩa trang

Căn cứ về mặt kinh tế và các nhà kinh tế trên thế giới chia thành 5 loại chủ yếu theo từng lĩnh vực

+ Nhà ở : là loại bất động sản được sử dụng làm nới trú ngụ cho các gia đình, cá nhân

+Bất động sản công nghiệp gồm nhà làm việc của các doanh nghiệp, xưởng máy, nhà kho, các nhà máy điện, nhà máy nước…

+Bất động sản thương mại bao gồm các tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ cho thuê, khách sạn, nhà hàng, các bãi đỗ xe, các tiện nghi công ích, khu vui chơi thể thao…

+Bất động sản sử dụng mục đích chuyên biệt bao gồm giảng đường, trường học, đền chùa, bất động sản thuộc nhà nước quản lý và sử dụng

1.1.3 Đặc điểm của hàng hóa bất động sản.

Bất động sản có nhiều đặc điểm khác biệt so với những hàng hóa khác trong đó nổi bật nhất là tính cố định và giá trị của nó phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng

+Tính cố định: không giống các hàng hóa khác, người bán và người mua

có thể di chuyển hàng hóa tùy ý, hàng hóa BĐS không thể đem đi trưng bày ở nơi khác mà phải thường được giới thiệu thông qua hình ảnh, bản vẽ hoặc các tài liệu, hình thức mô tả khác Đặc tính này đòi hỏi phải có phương thức giao dịch vào quản lý hoạt động giao dịch khác với các thị trường hàng hóa khác như việc giao dịch chứng từ về quyền sử dụng đất và phải đăng ký với cơ quan có thẩm

quyền nhằm quản lý chặt chẽ bất động sản và bảo vệ quyền của chủ sở hữu Tính

cố định còn làm cho hàng hóa BĐS mang tính địa điểm và tính địa phương Một mảnh đất, một căn nhà về mặt địa thế gần như không thể lặp lại một cái tương tự với cùng một loại BĐS nhưng địa điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau

+Tính giá trị cao: BĐS thường là các tài sản có giá trị lớn và có thể gia

tăng giá trị thông qua đầu tue, đầu cơ, kinh doanh Với rất nhiều người , căn nhà

là tài sản lớn nhất của mọi gia đình Loại kinh doanh này bao giờ cũng đòi hỏi nhiều tiền hơn bất cứ vốn liếng tự có nào của nhà đầu tư Giá trị bất động sản đất đai phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng Nói một cách khác công tác quy hoạch có vai trò ảnh hưởng quyết định đối với bất động sản nói chung và nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng

+Tính hữu hạn: Đất đai là loại tài sản hầu như không thể gia tăng về mặt

số lượng Diện tích bề mặt trái đất có hạn, do đó diện tích đất đai giới hạn từng miếng đất, khu vưc, vùng, địa phương, lãnh thổ… chính vì tính khan hiếm, tính

cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hóa BĐS có tính cá biệt Bản thân đất không tự sinh sôi thêm được mà chỉ có thể có các công trình trên đất

+Tính bền lâu: Tính chât này có được là do đất đai là tài sản do thiên

nhiên ban tăng, một loại tài nguyên được xem như không thể hủy hại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Điều này thể hiện rõ ở mặt đất đai không bị hao mòn và

gí có thể ngày càng tăng Các công trình kiến trúc, vật kiến trúc được xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sử dụng được một thời gian được cải tạo nâng cấp

có thể tồn tại từ hàng trăm năm Hàng hóa gì cũng có hưu hỏng và có lúc hết hạn

sử dụng riêng bất động sản thì không

Tính ảnh hưởng lẫn nhau : BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nahu rất lớn, giá

trị của BĐS này có thể tác động tới bất động sản khác, đặc biệt trong trường hợp nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó

+Tính thích ứng:

Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác

+Tính phụ thuộc vào tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:

Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa khác, nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng , mỗi khu vực, mỗi quốc gia rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, yếu tố tâm lý, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh

+Tính dài hạn trong kinh doanh.

Khi quyết định đầu tư địa ốc cần có cam kết dài hạn vì, dù rằng sự nhanh chóng đáp ứng nhu cầu cho cái lợi trước mắt cũng quan trọng, nhưng tính đường dài mới thật sự là bản chất của loại kinh doanh này Chẳng hạn đầu tư vào một khách sạn bên đường xa lộ cần xem xét liệu trong thời gian tới người ta có xây một con đường ngắn khác và bỏ qua tuyến xa lộ này không Nếu tính xây dựng siêu thị thì không phải xây đón đầu ở khu vực kế cân còn hoang vắng

1.1.4 Các yếu tố cấu thành môi trường đầu tư bất động sản

a) các yếu tố tự nhiên

Yếu tố tự nhiên bao gồm yếu tố về khí hậu, thủy văn địa chất, địa hình, hệ sinh thái và các điều kieenj tự nhiên khác là yếu tố quan trọng cấu thành nên môi trường đâu tư bất động sản xủa mỗi quốc gia Trong đó cụ thể:

+Vị trí địa lý:

Những quốc gia nằm trong khu vực có nền kinh tế thịnh vượng , năng động

sẽ có giá trị lớn hơn những nước nằm ở vùng xa xôi hẻo lánh Những vùng nằm ven biển, khí hậu ôn hòa thì thường có giá trị cao hơn hẳn vị trí khác ở vùng đồi núi hiểm trở Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định mức độ sinh lời của bất động sản

+ khí hậu, phong cảnh thiên nhiên: môi trường trong lành hay bị ô

nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản và mức độ thu hút phát triển các dự án đầu tư, khí hậu ổn định ôn hòa không quá lạnh hay quá nóng, cảnh quan thiên nhiên đẹp cũng làm môi trường đầu tư bất động sản hấp dẫn hơn so với những vùng có khí hậu khắc nghiệt

+ Mật độ và mức độ gia tăng dân số

Với mỗi quốc gia, mật độ dân số càng cao thì giá cả bất động sản càng cao

vì cung giữ nguyên trong khi cầu có xu hướng gia tăng Với những quốc gia đất chật người đông như Nhật Bản, bất động sản luôn là một mặt hàng quan trọng, trong khi với những đất nước có mật độ dân cư thưa thớt như Úc thì ít quan tâm đến vấn đề này Sự gia tăng dân số cũng như dẫn tới tăng nhu cầu về nhà ở, khi dân số gia tăng,lực lượng lao động trong xã hội cũng tăng theo với việc phải mở rộng

b) Các yếu tố chính trị, pháp luật

+ Sự ổn định chính trị xã hội: các nhà đầu tư xem xét đầu tiên yếu tổ ổn định về chính trị, yếu tố này luôn có ý nghĩa quyết định đến việc thu hút đầu tư nước ngoài Họ chỉ muốn đầu tư vào những khu vực, những quốc gia có sự ổn định chính trị - xã hội, có đủ năng lực và điều kiện thực hiện đầy đủ các cam kết của mình với độ tin cậy cao Hơn nữa, việc giữ vững ổn định về chính trị- xã hội

có ý nghĩa hết sức quan trọng với sự phát triển của ngành kinh doanh bất động sản, ảnh hưởng trực tiếp với việc thu hút đầu tư, du lịch, tới hoạt động lưu trú, hoạt động sản xuất kinh doanh Nhà nước cần có biện pháp nhằm đảm bảo ổn định chính trị - xã hội

Các chính sách pháp luật

+Pháp luật là một trong những yếu tố có tính chất quyết định đến sự hình

thành và phát triên của thị trường bất động sản Hệ thống pháp luật của một quốc gia thông thường sẽ quy định các về vấn đề, quuyền sở hữu, sử dụng đất đai, các quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản… và hướng dẫn các hợp đồng giao dịch dân sự bất động sản, quy định về phạm vi áp dụng của cá sắc thuế trong việc sử dụng và chuyển nhượng đất đai Cùng với các quy định trong luật đất đai

+Các sắc thuế sẽ tạo thành một thể thống nhất giúp nhà nước quản lý đất đai,

thúc đẩy sự ra đời của thị trường bất động sản chính thức, điều tiết cung cầu bất động sản trên thị trường góp vốn làm cho thị trường bất động sản phát triển

Công tác quy hoạch.

+Việc quy hoạch và đưa ra một kế hoạch sử dụng đất là việc quy hoạch mục đích sử dụng đất của từng vùng, từng khu vực cụ thể, cũng là một nhân tố ảnh hưởng đến cung, cầu về dất đai và thị trường bất động sản nói chung

+ Thay đổi mục đích sử dụng đất trong khu vực đó cũng như các khu vuecj lân cận vấn đè này dê xnhaanj thất khi mà tiến trình công nghiệp hóa, đô thị hóa phát triển sẽ có một bộ phận đất nông nghiệp chuyển sang phục vụ cho sự phát triển công nghiệp, nhà ở cũng như các công trình thuộc kết cấu hạ tầng, dân sinh và đô thị phát triển đến đâu, việc chuyển đất nông nghiệp

c) Các yếu tố văn hóa.

Tập quán, truyền thống và thị hiếu có thể nói là yếu tố mang tính nhân văn của thị trường bất động sản Đối với thị trường bất động sản sự ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, truyền thống và thị hiếu quan trong hơn so với các thị trường khác như thị trường hàng hóa thông thường, thị trường lao động , hay thị trường vốn Yếu tố tập quán ảnh hưởng trực tiếp đến giao dịch mua bán, thuế mướn, thê chấp…trên thị trường bất động sản giúp đẩy nhanh hoặc hạn chế các vụ giao dịch trên các phương diện như đảm bảo độ tin cậy giữ các bên mua và bên bán và đi thuê

d) Các yếu tố về kinh tế.

Sự phát triển kinh tế của một quốc gia là một trong những yếu tố quan trọng làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất đai vào các mục đich xây dựng các cơ sở sản xuất kinh doanh, các cơ sở hạ tầng như đường sá, bưu chính viễn thông, các khu thương

Điều này đã làm gia tăng các giao dịch đất đai và các bất động sản khác trong nền kinh tế hay thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Bên cạnh đó, sự phát triển của khao học kỹ thuật và công nghệ trong nền kinh tế nói chung hay ngành công nghệ và vật liệu nói riêng lại tạo thành những yếu tố tác động trực tiếp đến việc tạp ra những bất động sản mới phù hớp với yêu cầu sản xuất, thương mại, du lịch ,dịch vụ đời sống

1.2 Quy mô của thị trường bất động sản

+Theo chiến lược phát triển đô thị của Việt Nam, diện tích đất đô thị đến năm 2020 đạt 460.000 ha, tỷ lệ đô thị hóa từ 28 % dự kiến đến năm 2025 đạt 45% Nhu cầu về nhà ở đặc biệt là nhà ở đô thi để đáp ứng cho dân đô thị ngày càng tăng cao, dự kiến đến năm 2025 số dân ở khu vực đô thị sẽ tăng lên 46 triệu người

+ Nếu chỉ tính riêng nhu cầu nhà ở đô thị, trung bình mỗi năm Việt Nam đã cần phải phát triển thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20m2 nhà ở /người ở tại đô thị vào năm 2020

+ Nhu cầu thì rất là lớn ,nhưng hiện nay giá bất động sản đang cao hơn nhiều so với mức mà người dân có thể mua được nên dẫn tới hiện tượng đóng băng, khó tiêu thụ được các bất động sản ở các phân khúc tầm cao cấp và tầm trung

1.3 Đóng băng bất động sản

+“Đóng băng” là ý kiến phổ biến khi đề cập đến thị trường bất động sản hiện nay Thế nhưng, trong con mắt của một số nhà đầu tư nước ngoài Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn đang phát triển, không hề có băng

+ Tuy nhiên, hiện nay thị trường bất động sản đang có dấu hiệu ấm lên khiến rất nhiều người được lợi trong lĩnh vực này

+ Thị trường bất động sản hiện nay không đóng băng , như một vài năm trước các nhà đầu tư, địa ốc chỉ cần việc quy hoạch, xây nhà để bán, có nhiều người mua Nhưng bây giờ không phải cứ xây lên là bán được và yếu tố lựa chọn của người tiêu dùng đã ảnh hưởng rất lớn đến thị trường Những khu căn hộ cấp cấp nằm ở vị trí thuận tiện, do các kiến trúc nước ngoài thiết kế vẫn phải chiều lòng khách hàng của mình bằng cách xây dựng nhưng căn hộ mẫu đề người mua

có thể nhìn thấy, sờ thấy, đánh giá nó trước khi mua

1.4 Thị trường bất động sản

1.4.1 Khái niệm thị trường bất động sản

+ Thị trường bất động sản của các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến môi giới, tư vấn giữ các chủ thể trên thị trường và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản

có tác động quyết định đến sự thúc đẩy hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường bất động sản

+ Có thể nói cùng với sự phát triển kinh tế xã họi và nhu cầu sự dụng đất,

sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản gắn liền với quá trình đất đai chuyển thành hàng hóa

+ Thị trường nhà đát là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hóa quyền

sử dụng đất đai, công trình xây dựng cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hóa đó

+ Bất động sản có vai trò quan trọng trong nền kinh tê, liên quan trực tiếp đến khối lượng tài sản lớn: quy mo, tính chất, giá trị, có tác động trực tiếp đến các thị trường khác như thị trường tài chính, thị trường lao động Qua kênh bất động sản có thể huy động nguồn vốn nội tại

1.4.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản

+ Không có thị trường trung tâm; thị trường bất động sản chưa hình thành được thị trường trung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếp gặp nhau và tác động trực tiếp qua lại lẫn nhau Gần như tất cả các giao dịch được thực hiện chủ yếu thông qua trung gian là các tổ chức môi giới bất kinh doanh bất động sản, qua báo chí, hoặc thông qua các cá nhân môi giới Do không có thị trường trung tâm nên các thông tin về thị trường khó thu nhập và có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu quả của thị trường này Gần đây tại Việt Nam, các công ty kinh doanh địa ốc và các công ty môi giới bất động sản đã hình thành và

phát triển rất nhanh đã tạo điều kiện cho các giao dịch trên thị trường diễn ra một cách dễ dàng

+Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: đặc tính của bất động sản là không thể thiêu hủy và khó chia cắt, không thể di dời, sự thừa thãi ở những nơi này không thể bù đắp sự thiếu hụt ở những nơi khác làm cho thị trường bất động sản mang tính chất địa phương

+ Mặt khác , sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội và mật độ dân số làm cho nhu cầu về bất động sản cũng khác nhau về số lượng, hình dạng, chất lượng và từ đó dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của thị trường bất động sản của từng địa phương

+ Thi trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo, thị trường bất động sản là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiêó của nahf nước nên mức độ hoàn hảo của thị trường bất động sản thấp hơn các thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuấ và các thị trường khác Bên cạnh đó do không tái tạo được hay tính khan hiếm của đất nên thị trường mang tính độc quyền các thông tin về uy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để , điều này làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh ngầm, nhưng không hoàn hảo

+ Thi trường bất động sản là thị trường có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị trường tài chính tiền tê, tín dụng và với sự phát triển kinh

tế của một quốc gia; hầu hết các khoản đầu tue đều đi vào hai luồng là đầu tư vào tài sản hoặc đầu tư trên thị trường tài chính tiền tê Trong mọi thời điểm nguời ta luôn có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang tài sản hoặc ngược lại Mặt khác, bản thân các giao dịch về bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định

1.5 Môi trường đầu tư bất động sản

1.5.1 Môi trường đầu tư

Theo báo cáo phát triển thế giới của World Bank 2005 Môi trường đầu tư được định nghĩa: “ là tập hợp các nhân tố hình thành nên cơ hội và chính sách ưu đãi với các doanh nghiệp nhằm đầu tư hiệu quả, phát triển mở rộng và tạo công

ăn việc làm” Trên cả phương diện lý thuyết lẫn thực tiễn, phạm vi và bản chất của các quy định liên quan đến hoạt động kinh doanh và các thị trường nhân tố -môi trường đầu tư và kinh doanh – có ảnh hưởng đáng kể theo hướng có lợi đến năng suất, mức tăng trường của hoạt động kinh tế

Cũng theo world Bank “ Môi trường đầu của một nước là môi trường dành cho hoạt động kinh tế tư nhân Chất lượng của môi trường đầu tư được quyết định dựa vào mức độ rủi ro và chi phí giao dịch của việc đầu tư và vận hành kinh doanh mà trước tiên được quy định bởi khung pháp lý, các rào cản và các điều kiện thị trường lao động, tài chính, công nghệ thông tin, cơ sở hạ tầng và các đầu

vào sản xuất chính phủ tác động đến môi trường đầu tư thông qua các chính sách, pháp chế và mối quan hệ với thành phần kinh tế

1.5.2 Môi trường đầu tư bất động sản.

Hiện nay chưa có khái niệm chính tắc về môi trương đầu tư bất động sản nhưng trong phạm vi bài tiểu luận này, môi trường đầu tư bất động sản được xem xét là “ sự tổng hợp và tác động lẫn nhau giữa các tác nhân kinh tế chính trị, văn hóa xã hội, tác động trực tiếp hoặc gián tiếp tới các hoạt động kinh doanh của nhà đầu tư bất động sản” Bất động sản là một ngành đặc thù trong đó những yếu tố liên quan đến môi trường văn hóa, chính trị, thể chế tác động trực tiếp và nhạy cảm đối với quyết định của nhà đầu tư cũng như biến động của thị trường Môi trường đầu tư bất động sản hấp dẫn liên quan trọng để phát triển bất động sản và tăng trưởng kinh tế của mỗi quốc gia

1.6 Phạm vi cạnh tranh.

1.6.1 Xu hướng cạnh tranh của thị trường bất động sản.

Để vượt qua được khủng hoảng kinh tế và cạnh trạnh của các ngành nghề rất khốc liệt Đứng trên xu thế đó thị trường bất động sản được gắn kết chặt chẽ với quy hoạch các ngành nghề khác và phụ thuộc nhiều vào thị trường tiền tệ để ngành kinh doanh bất động sản phát triển một cách đơn lẻ Do đó cần có sự liên kết để phát huy được thế mạnh

1.6.2 Cơn đại “Hồng thủy”

Đó chính là cuộc khủng hoảng tài chính kinh tế , toàn cầu diễn ra và cuối năm 2008 đầu năm 2009 các ngân hàng liên tiếp tuyên bố phá sản , diễn ra đầu tiên ở nước Mỹ Sau đó lan ra các ngân hàng ở Anh, Pháp, Đức và sau đó lan đến tất cả các khu vực trên thế giới, làm cho nền kinh tế chao đảo thị trường bất động sản cùng hòa nhịp với xu thế đó làm cho thi trường bị đóng băng gây lên hiện tượng bong bóng bất động sản Làm cho các nhà đâu cơ dở khóc dở cười, gây lên nhiều cuộc thay đổi lớn

Chương II Cơ sở pháp lý về thị trường kinh doanh bất động sản

2.1 Cơ sở pháp lý về luật kinh doanh bất động sản năm 2006

+ Với sự ra đời của hàng loạt các chính sách , cũng như nghị định thông tư, quy định chi tiết về luật kinh doanh bất động sản Đã góp phần hệ thống hóa được

cơ sở pháp lý về lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhạy cảm trong thời gian trước đây Khi chưa có các văn bản pháp quy nào quy định rõ ràng việc kinh doanh bất động sản, dẫn đến khó triển khai và áp dụng luật nào cho phù hợp

+ Nghị định 02 , với quy định các khu đô thị mới phải rộng ít nhất 20ha,

chủ đầu tư phải có 20% vốn đầu tư cho dự án, đã góp phần sàng lọc những nhà đầu tư không có vốn hoặc thiếu kinh nghiệm ra khỏi thị trường này

+ Nghị định 02 lại tạo ra hướng mở là chủ đầu tư khu đô thị mới được chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất để thực hiện dự án cấp 2 khi đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật phù hợp với dự án đã được phê duyệt chủ đầu tư cấp 2 phải hoàn thành dự án đúng mục đích , nội dung xây dựng và tiến độ dự án được duyệt, với hướng mở như vậy, nhiều chủ đầu tư sẽ có cơ hội tránh được các khoản vay ngân hàng rất lớn để duy trình toàn bộ dự án

+ Đối với những dự án khu dân cư nhỏ, Nghị định 17 cũng tạo ra lối thoát khi cho phép các nhà dầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng Thực tế việc cấm chuyển nhượng dự án gây ách tắch cho nhiều dự án khu dân cư, khu đô thị mới Vì nhiều nhà đầu tư không đủ vốn để

thực hiện toàn bộ dự án, nhưng lại không thể san sẻ một phần dự án cho các chủ

đầu tư khác

+ Vấn đề cách thức huy động vốn sao cho đảm bảo nhà đầu đầu tư không chiếm dụng vốn của khách hàng và các quyền lợi của khách hàng được bảo khi hợp đồng góp vốn không được thực hiện theo đúng cam kế đã được cụ thể hóa trong luật kinh doanh bất động sản Theo điều 19 của dự thảo, chủ đầu tư khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng khu công nghiệp được huy động vốn ứng trước của khách hàng Tổng số vốn ứng trước không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng

và việc huy động vốn phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động vốn khi đã xây xong cơ sở hạ tầng

2.2 Cơ sở pháp lý về luật kinh doanh bất động sản năm 2014

+ Luật Kinh doanh bất động sản 2014 ra đời thay thế Luật Kinh doanh bất động sản 2006, trong đó đã có nhiều sửa đổi, và bổ sung những vấn đề mới đáng lưu ý và phù hợp với thực tiễn hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam trong thời gian gần đây Đặc biệt, Luật đã sửa đổi và bổ sung những vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, đây là một vấn đề khá mới và nổi bất của Luật Kinh doanh bất động sản 2014

+ Bất động sản hình thành trong tương lai được bổ sung vào các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh Đây là một trong những điểm mới quan trong của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể Điều 5 quy định: Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của tổ chức cá nhân là một trong những loại bất động sản được đưa vào kinh doanh

+ Quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo khoản 1 Điều 55Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể điều kiện là

+ Phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng

cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo dự án

+ Trường hợp đối với bất động sản hình thành trong tương lai là chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó Phải thực hiện bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai Có thể nói đây là một trong những điểm mới nổi bật về vấn đề kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Nội dung về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản

2014 như sau:

Nhà ở hình thành trong tương lai trước khi bán, cho thuê mua thì phải được

sự bảo lãnh của ngân hàng có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng

Danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh sẽ do ngân hàng Nhà nước công bố Giữa ngân hàng bảo lãnh và chủ đầu tư phải thực hiện thành lập hợp đồng bảo lãnh, và chủ đầu tư phải có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua Thời hạn của hợp đồng bảo lãnh là khi nhà ở được giao cho bên mua, bên thuê mua; Trường hợp chủ đầu tư không giao đúng nhà ở theo tiến độ cam kết, bên mua, thuê mua có yêu cầu thì bên ngân hàng bảo lãnh phải có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà và hợp đồng bảo lãnh

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng quy định tương đối chi tiết về việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai

Cụ thể : Bên mua, thuê mua thực hiện thanh toán nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng; việc thanh toán những lần tiếp theo phải phù hợp vào tiến