Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn cụm xã phía bắc huyện đồng hỷ, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2011 2015

Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa những quy định của Luật đất đai năm 1993, luật đất đai bổ sung sửa đổi năm 1998 và năm 2001 vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển QSD của người sử dụng

HOÀNG THỊ HẠNH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN CỤM XÃ PHÍA BẮC,

HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN

GIAI ĐOẠN 2011 - 2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017

HOÀNG THỊ HẠNH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN CỤM XÃ PHÍA BẮC,

HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN

GIAI ĐOẠN 2011 - 2015 Ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Mã số ngành: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN KHẮC THÁI SƠN

THÁI NGUYÊN - 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./

Thái Nguyên, tháng 3 năm 2017

Tác giả luận văn

Hoàng Thị Hạnh

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập thể và cá nhân trong và ngoài trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên

Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn, người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu

đề tài và viết luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các thầy cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đồng Hỷ, Chi nhánh Văn phòng đăng ký QSD đất huyện Đồng

Hỷ, UBND xã Minh Lập, UBND xã Hòa Bình, UBND xã Tân Long, Phòng Đào Tạo - trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài

Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài

Xin trân trọng cảm ơn!

Thái Nguyên, tháng 3 năm 2017

Tác giả luận văn Hoàng Thị Hạnh

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

MỞ ĐẦU 1

1 Đặt vấn đề 1

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở khoa học 4

1.1.1 Cơ sở lý luận của chuyển quyền sử dụng đất 4

1.1.2 Cơ sở pháp lý 5

1.1.3 Cơ sở thực tiễn 7

1.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 9

1.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 9

1.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 13

1.2.3 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSD đất theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn 20

1.3 Những nghiên cứu về chuyển QSD đất 26

1.3.1 Tình hình chuyển QSD đất trong cả nước 26

1.3.2 Tình hình chuyển QSD đất ở tỉnh Thái Nguyên 27

1.3.3 Tình hình chuyển QSD đất ở huyện Đồng Hỷ 27

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 29

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 29

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 29

2.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu 29

2.2.1 Thời gian nghiên cứu 29

2.2.2 Địa điểm nghiên cứu 29

2.3 Nội dung nghiên cứu 29

2.4 Phương pháp nghiên cứu 31

2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 31

2.4.2 Phương pháp xử lý dữ liệu 31

2.4.3 Phương pháp kế thừa 32

2.4.4 Phương pháp so sánh 32

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 33

3.1 Khái quát tình hình cơ bản của cụm xã phía Bắc huyện Đồng Hỷ 33

3.1.1.Tình hình cơ bản của xã Minh Lập, huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên 33

3.1.2 Tình hình cơ bản của xã Hòa Bình, huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên 36

3.1.3 Tình hình cơ bản của xã Tân Long, huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên 38

3.1.4 Tình hình cơ bản của xã Văn Lăng, huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên 39

3.2 Đánh giá thực trạng chuyển QSD đất trên địa bàn cụm xã phía Bắc huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011-2015 41

3.2.1 Đánh giá kết quả chuyển QSD đất theo hình thức 41

3.2.2 Đánh giá kết quả chuyển QSD theo thời gian 49

3.2.3 Đánh giá kết quả chuyển QSD đất theo loại đất 50

3.3 Đánh giá ý kiến của người dân trên địa bàn cụm xã phía Bắc huyện Đồng Hỷ về chuyển QSD đất 52

3.3.1 Đánh giá ý kiến người dân trên địa bàn cụm xã phía Bắc huyện Đồng Hỷ về các hình thức chuyển QSD đất 52

3.3.2 Đánh giá ý kiến của người dân về các loại giấy tờ khi chuyển QSD đất 59

3.3.3 Đánh giá ý kiến của người dân về tài chính trong chuyển QSD đất 60

3.3.4 Đánh giá ý kiến của người dân về thái độ phục vụ chuyển QSD đất 61

3.3.5 Đánh giá ý kiến của người dân về quy trình chuyển QSD đất 62

3.3.6 Đánh giá ý kiến của người dân các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển QSD đất 63

3.3.7 Đánh giá ý kiến của người dân về điều kiện chuyển QSD đất 64

3.4 Khó khăn tồn tại, giải pháp khắc phục trong công tác chuyển QSD đất trên

địa bàn cụm xã phía Bắc huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên 65

3.4.1 Khó khăn, tồn tại 65

3.4.2 Giải pháp khắc phục 66

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 68

1 Kết luận 68

2 Đề nghị 69

TÀI LIỆU THAM KHẢO 70

PHỤ LỤC 73

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

GCN : Giấy chứng nhận QSD : Quyền sử dụng TN&MT : Tài nguyên và Môi trường UBND : Ủy ban nhân dân

VPĐK : Văn phòng đăng ký

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Kết quả chuyển đổi QSD đất trên địa bàn cụm xã phía Bắc huyện

Đồng Hỷ giai đoạn 2011 - 2015 41

Bảng 3.2 Kết quả chuyển nhượng QSD đất trên địa bàn cụm xã phía Bắc

huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011 - 2015 42 Bảng 3.3 Kết quả thừa kế QSD đất trên địa bàn cụm xã phía Bắchuyện Đồng

Hỷ giai đoạn 2011 - 2015 45 Bảng 3.4 Kết quả tặng cho QSD trên địa bàn cụm xã phía Bắc huyện Đồng

Hỷ giai đoạn 2011 - 2015 47 Bảng 3.5 So sánh các hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn cụm

xã phía Bắc huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011 - 2015 48 Bảng 3.6 Kết quả chuyển QSD đất trên địa bàn cụm xã phía Bắchuyện Đồng

Hỷ theo thời gian 49 Bảng 3.7 Kết quả chuyển QSD đất ở 50 Bảng 3.8 Kết quả chuyển QSD đất nông nghiệp 50 Bảng 3.9 Kết quả đánh giá sự hiểu biết và ý kiến của người dân về hồ sơ

chuyển đổi QSD đất 53 Bảng 3.10 Kết quả đánh giá sự hiểu biết và ý kiến của người dânvề hồ sơ

chuyển nhượng QSD đất 54 Bảng 3.11 Kết quả đánh giá sự hiểu biết và ý kiến của người dânvề hồ sơ

thừa kế QSD đất 56 Bảng 3.12 Kết quả đánh giá sự hiểu biết và ý kiến của người dân về hồ sơ

tặng cho QSD đất 58 Bảng 3.13 Kết quả đánh giá ý kiến của người dân về giấy tờkhi chuyển QSD

đất 59

Bảng 3.14 Kết quả đánh giá ý kiến của người dân về tài chínhtrong chuyển

QSD đất 60 Bảng 3.15 Kết quả đánh giá ý kiến của người dânvề thái độ phục vụ chuyển

QSD đất 61

Bảng 3.16 Kết quả đánh giá ý kiến của người dânvề quy trình chuyển QSD

đất 62

Bảng 3.17 Kết quả đánh giá ý kiến của người dân về các yếu tố ảnh hưởng

chuyển QSD đất 63 Bảng 3.18 Kết quả đánh giá ý kiến của người dânvề điều kiện chuyển QSD

đất 64

MỞ ĐẦU

1 Đặt vấn đề

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá

của mỗi quốc gia Đất đai là yếu tố duy nhất của sự sống, nếu không có đất sẽ không có sản xuất và cũng không có sự tồn tại của con người, là nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tài sản quốc gia, địa bàn để phân bố dân cư và các hoạt động kinh tế -

xã hội, quốc phòng, an ninh; là nguồn nội lực để xây dựng và phát triển bền vững quốc gia Đất đai là tài nguyên có hạn về số lượng, về diện tích, có tính cố định và

được coi là một loại bất động sản, là một loại hàng hóa đặc biệt

Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, việc đẩy nhanh công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước dẫn đến việc xây dựng cơ sở hạ tầng diễn ra ồ ạt, cùng với nó là nhu cầu sử dụng đất cho các hoạt động: nhà ở, kinh doanh, dịch vụ ngày càng phát triển, dẫn đến việc quỹ đất nông nghiệp ngày càng giảm mạnh Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai một cách phù hợp

và hiệu quả Nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để quản

lý tài nguyên quý giá này, mới đây nhất là Luật đất đai năm 2013 Chuyển QSD đất

là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất, là một hoạt động diễn

ra thường xuyên từ xưa tới nay và tồn tại dưới nhiều hình thức đa dạng Luật đất đai năm 1987 chỉ cho phép chuyển quyền đối với đất nông nghiệp, ngoài ra các loại đất khác không được chuyển quyền và được “núp bóng” dưới hình thức “mua - bán hoa màu” Tuy nhiên, đến Luật Đất đai năm 1993 chuyển QSD đất được quy định một cách có hệ thống và các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện chúng Tiếp đó, Luật Đất đai 2003 đã tiếp tục hoàn thiện và khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993, những vấn đề về chuyển QSD đất được quy định chặt chẽ và cụ thể, hình thức chuyển quyền và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác Đến năm 2013 Quốc hội đã thông qua Luật đất đai số 45/2013/QH13 tại kỳ họp thứ 6 ngày 29 tháng 11 năm 2013 Đây là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Luật đất đai năm 2013 được chuẩn bị công phu, nghiêm túc trên cơ sở kết quả

tổng kết đánh giá thực tiễn quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003 Luật có nhiều

đổi mới quan trọng và quy định các hình thức chuyển QSD đất bao gồm 08 hình

thức (được quy định cụ thể tại điều 167 Luật đất đai 2013) [8]

Việc quy định các hình thức chuyển quyền là cơ sở pháp lý vững chắc nhằm

đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai, đảm bảo cho việc thực

hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của nhà nước cũng như của chủ sử dụng, góp

phần phân phối và phân phối lại đất đai trong cả nước

Cụm phía Bắc của huyện Đồng Hỷ gồm các xã Minh Lập, Hòa Bình, Tân

Long, Văn Lăng là các xã miền núi nằm cách khu trung tâm huyện Đồng Hỷ

khoảng 14km Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực

hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt được

nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định Do đó, để thấy

được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói

chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước và chủ sở

hữu trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan

trong những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và

sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất

Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu

Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên Trường Đại học Nông Lâm

Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn,

tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất

trên địa bàn cụm xã phía Bắc huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn

2011 - 2015”

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

2.1 Mục tiêu tổng quát

Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền dụng đất tại cụm xã phía Bắc

huyện Đồng Hỷ gồm xã Minh Lập, Hòa Bình, Tân Long, Văn Lăng giai đoạn 2011

- 2015 nhằm chỉ ra những khó khăn tồn tại từ đó đưa ra những giải pháp nhằm nâng

cao hiệu quả công tác này cho địa phương trong thời gian tới

2.2 Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá thực trạng trên địa bàn cụm xã phía Bắc huyện Đồng Hỷ huyện

Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011 - 2015

- Đánh giá ý kiến của người dân trên địa bàn cụm xã phía Bắc huyện Đồng

Hỷ, tỉnh Thái Nguyên về 04 hình thức chuyển quyền sử dụng đất

- Chỉ ra những khó khăn tồn tại, giải pháp trong công tác chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2015 trên địa bàn cụm xã phía Bắc huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên

2.2.3 Ý nghĩa của đề tài

Việc nghiên cứu đề tài giúp nhìn nhận và đánh giá những thuận lợi, khó khăn cũng như hạn chế của việc chuyển quyền quyền sử dụng đất trên địa bàn cụm phía Bắc huyện Đồng Hỷ Ngoài ra, việc nghiên cứu đề tài cũng giúp đánh giá được phần nào năng lực quản lý nhà nước về đất đai của cụm phía Bắc Từ đó, đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tác chuyển quyền sử dụng đất, góp phần thực hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn được tốt hơn

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học

1.1.1 Cơ sở lý luận của chuyển quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là khái niệm có nội dung rộng, trong đó có nhiều quyền

năng khác nhau Một trong những quyền năng cơ bản và đặc biệt quan trọng là

chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất QSD đất là một loại tài sản được

chuyển QSD, được trao đổi giao dịch

Chuyển QSD đất là hành vi chuyển QSD đất từ người này cho người khác

bằng một trong các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho

thuê, cho thuê lại Trong trường hợp người nhận đất phải trả cho người chuyển QSD

đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được QSD đất đó

và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai (đối với chuyển nhượng) Đặc thù của việc

chuyển QSD đất là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền

chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có thể quy định một

số trường hợp không được chuyển QSD đất, mọi chuyển nhượng QSD đất đều phải

đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị xem là hành vi phạm pháp Tặng cho,

thừa kế QSD đất là hành vi chuyển QSD đất trong tình huống đặc biệt, người nhận

QSD đất không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế

Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã

hội, việc chuyển QSD đất không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát

triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ Giá trị chuyển nhượng QSD đất chiếm

một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản

Vì vậy, việc chuyển QSD đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất

đai Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do

chuyển QSD đất Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định cho phép chuyển QSD

đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa

kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất

sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước

Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa những quy định của Luật đất đai năm 1993,

luật đất đai bổ sung sửa đổi năm 1998 và năm 2001 vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển QSD của người sử dụng đất nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển

quyền và bổ sung thêm hình thức cho tặng QSD đất, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị

QSD đất và thủ tục trình tự thực hiện cũng như nhiều vấn đề khác liên quan

Đến năm 2013 Quốc hội tiếp tục thông qua Luật đất đai số 45/2013/QH13

ngày 29 tháng 11 năm 2013 để phù hợp với tình hình phát triển của đất nước Tại

Luật này có nhiều đổi mới và quy định chặt chẽ hơn về quyền lợi, nghĩa vụ của

người sử dụng đất, những bảo đảm của Nhà nước với người sử dụng đất, những

trình tự thủ tục về đăng ký đất đai cũng như các hình thức đăng ký chuyển QSD đất

Như vậy, việc thực hiện Luật đất đai ngày càng được quy định cụ thể và có

sự đảm bảo của Nhà nước đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nhất là

đối với các quyền năng cụ thể của người sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSD đất

đồng thời quy định chặt chẽ chế độ quản lý, sử dụng đối với đất nông nghiệp

1.1.2 Cơ sở pháp lý

Để thực hiện tốt các quyền sử dụng đất Nhà nước đã ban hành các văn bản

pháp quy như sau:

- Các văn bản Luật:

Luật Đất đai năm 2003;

Bộ Luật Dân sự năm 2005;

Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu lực

Nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 của Chính phủ quy định chi tiết

một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân;

Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ;

Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy

định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật đất đai số 45/2013/QH13

- Các thông tư:

Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ

Tư pháp và của Bộ TN&MT hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất;

Thông tư số 28/2011 ngày 28/02/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định 85/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 và Nghị định 106/2010/NĐ-CP ngày 28/10/2010 của Chính Phủ;

Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Thuế thu nhập cá nhân;

Thông tư số 20/2015/TT-BTP ngày 29/12/2015 của Bộ tư pháp quy định chi tiết

và hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch

Quyết định số 278/2012/QĐ-UBND ngày 9/3/2012 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc sửa đổi, bổ sung một số Điều của Quyết định số 737/2010/QĐ - UBND tỉnh Thái Nguyên ngày 19/05/2010 về việc lập hồ sơ địa chính, cấp GCN QSD đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;

Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 17/9/2014 của UBND tỉnh Thái

Nguyên về việc ban hành quy định về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất;

Cấp GCN QSD đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký

biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh

Quyết định số 42/2011/QĐ-UBND ngày 26/8/2011 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc bổ sung một số nôi dung quyết định số 06/2011/QĐ-UBND ngày 10/02/2011 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;

Quyết định số 38/2014/QĐ-UBND ngày 08/9/2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành quy định về hạn mức giao đất; hạn mức công nhận QSD đất; diện tích tối thiểu được tách thửa và diện tích đất ở được xác định lại trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

1.1.3 Cơ sở thực tiễn

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên không bao giờ mất đi và cũng không thể

có bất cứ một thứ nào thay thế được Quan hệ đất đai càng trở nên quan trọng, gắn liền với sự phát triển kinh tế xã hội Cần phải có sự xác lập rõ ràng đối với người sử dụng đất để đảm bảo sự công bằng cũng như để đảm bảo cho đất đai

được bảo vệ không làm tổn hại đến tài nguyên vô cùng quý giá này

Trước kia khi pháp luật chưa công nhận đất là một tài sản, một loại hàng hóa

đặc biệt có thể trao đổi trên thị trường do vậy chưa thực sự phát huy được tiềm năng

của nó, người dân tự do trao đổi mua bán mà Nhà nước không kiểm soát được, gây

khó khăn trong công tác quản lý đất đai Chính trong quá trình hình thành, phát

triển, đổi mới của xã hội, đất đai ngày càng trở nên quan trọng, chúng ta đã đánh giá

đúng được mức độ quan trọng của đất không chỉ là trên lãnh thổ quốc gia mà còn

trong sự phát triển hàng ngày của con người Hiến pháp và pháp luật về đất đai

được Nhà nước ban hành đã trở thành một động lực cho sự phát triển kinh tế đất

nước nói chung và của mỗi người dân nói riêng

Ngày nay QSD đất trở nên quan trọng, người dân ý thức hơn về QSD đất của

mình Đất đai được công nhận là một loại hàng hóa nên thị trường về đất đai càng

trở nên sôi động do vậy đất đai muốn tham gia vào thị trường thì cần phải đảm bảo

được về mặt pháp lý Vì vậy, chuyển QSD đất được Nhà nước công nhận đã phát

huy được tiềm năng về thị trường bất động sản cho sự phát triển kinh tế

Cụm phía Bắc là các xã nằm cách trung tâm của huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái

Nguyên khoảng 14km Đi cùng với sự phát triển chung của huyện cụm xã phía Bắc còn

gặp nhiều khó khăn về phát triển kinh tế - xã hội và trong công tác quản lý đất đai

Người dân sống lâu đời sinh hoạt theo phong tục tập quán nên những hiểu biết về đất

đai còn nhiều hạn chế, chưa thấy được tầm quan trọng của tính pháp lý đối với đất đai

mà họ đang có; còn rất nhiều sự việc tự ý chuyển QSD đất cho nhau mà không thông

qua pháp luật Chính vì vậy công tác quản lý Nhà nước về đất đai còn nhiều khó khăn

Từ khi thực hiện Luật đất đai 2003 nay là Luật đất đai 2013 cùng với sự cố

gắng trong công tác tuyên truyền pháp luật đến người dân thì công tác quản lý có

nhiều thay đổi khả quan hơn trước Người dân ý thức hơn về vấn đề QSD đất và

việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển QSD đất Đây là một trong

những nội dung cần phải phát huy nhằm tạo tiền đề cho người dân tích cực tham gia

sản xuất phát triển kinh tế nói riêng và cho xã nói chung trong việc thu hút các

nguồn đầu tư từ bên ngoài để xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống cho nhân

dân, thay đổi bộ mặt của địa phương trong tương lai

1.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất

1.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Luật đất đai năm 2003 quy định có các hình thức về chuyển QSD đất như sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền

sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSD đất

Đến Luật đất đai năm 2013 các hình thức về chuyển QSD đất được quy định

gồm có: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSD đất

Như vậy đến Luật đất đai năm 2013 không còn hình thức bảo lãnh bằng QSD

đất như Luật đất đai năm 2003

1.2.1.1 Chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi QSD đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay

- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSD đất nông nghiệp phải là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSD đất nông nghiệp đó cho

hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp

- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSD đất nông nghiệp theo chủ trương chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [9]

1.2.1.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng QSD đất là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển quyền

sử dụng đất Đó là việc chuyển QSD đất cho người khác trên cơ sở có giá trị Trong trường hợp này người nhận QSD đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSD đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó

Luật đất đai năm 2003 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng rãi khi đất có đủ 04 điều kiện được quy định tại Điều 106 Ngoài ra, Điều 103 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định một số trường hợp không được nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng

QSD đất, nhận tặng cho QSD đất mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng,

tặng cho QSD đất

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSD đất chuyên trồng

lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trừ trường hợp được chuyển mục

đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt

- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được

nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước

- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD

đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh

thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong

khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó (Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007) [9]

1.2.1.3 Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất

nhường QSD đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian

nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật

Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường cho người khác

là đất không có nguồn gốc từ thuê, còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có

nguồn gốc từ thuê Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất

mà người sử dụng đất đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn

trong Luật Đất đai 2003 không cấm việc này (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[10] và

Luật đất đai 2013 cũng vậy

1.2.1.4 Thừa kế quyền sử dụng đất

Thừa kế QSD đất là việc người sử dụng đất khi chết đi để lại QSD đất của

mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật

Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung

của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội Vì

vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Luật Dân sự về thừa kế với nguyên

tắc chung như sau:

- Nếu những người được hưởng thừa kế QSD đất của người đã mất mà

không thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc

thừa kế;

- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia

theo di chúc;

- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào

không hợp pháp thì chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;

- Chia theo pháp luật là chia theo ba hàng thừa kế, người trong cùng một

hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không có người này ở hàng trước thì người

đứng hàng sau mới được hưởng;

- Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau

Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế nếu không còn ai ở

hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng

di sản hoặc từ chối nhận di sản

1.2.1.5 Tặng cho quyền sử dụng đất

Là một hình thức chuyển QSD đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà

chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào Nó thường diễn ra theo quan hệ

huyết thống và là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSD đất Tuy nhiên,

tránh việc lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể

những trường hợp nào được phép tặng cho không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính

về thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và những trường hợp nào vẫn phải thực

hiện những loại thuế này (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[9]

Hình thức, các điều kiện tặng cho QSD đất cũng giống như hình thức, điều

kiện chuyển nhượng QSD đất

1.2.1.6 Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

Thế chấp QSD đất là việc người sử dụng đất mang QSD đất của mình đến thế

chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của

pháp luật để vay tiền hay chịu mua hàng hóa trong một thời gian theo thỏa thuận Vì

vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời

Thế chấp QSD đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được

một số vấn đề cơ bản sau:

- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn phát

triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động

- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng

như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ

(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[9]

1.2.1.7 Bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất

Tương tự như quyền thế chấp QSD đất, quyền bảo lãnh bằng giá trị QSD đất

là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSD đất của mình để bảo lãnh cho

một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hóa khi chưa có tiền trả ngay Do đó,

những quy định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp (Nguyễn Khắc

Thái Sơn, 2007)[9]

1.2.1.8 Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Quyền góp vốn bằng giá trị QSD đất là việc người sử dụng đất có quyền coi

giá trị QSD đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác

để cùng hợp tác sản xuất kinh doanh Việc này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối

tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, tiền, hoặc là sức lao động, máy

móc , theo thỏa thuận

Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển Đồng thời, các đối

tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh tổng hợp để

nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung

(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[10]

1.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất

1.2.2.1 Điều kiện để được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất

Khi người sử dụng đất thuộc các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển QSD đất thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tại khoản 1

Điều 106 Luật Đất đai 2003

đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

191, 192, 193 và 194 của Luật này

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSD đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời

điểm đăng ký vào sổ địa chính [8]

1.2.2.2 Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng

được quy định tại điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ - CP như sau:

1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp

vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng

đất phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy

định của pháp luật;

b) Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền

quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính

thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó;

c) Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính

hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện

các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển

mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất

2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi,

chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh,

góp vốn bằng QSD đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà

nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao đất có

hiệu lực thi hành

3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng,

cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng

QSD đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê

đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính

theo quy định của pháp luật

4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng,

cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng

QSD đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn, giảm

nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi có quyết định

giao đất, ký hợp đồng thuê đất

5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và

cho thuê được chuyển nhượng QSD đất thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế, người

Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng

đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSD đất đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư

xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở

có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng QSD đất sau khi đã hoàn thành

việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép

chuyển nhượng QSD đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở [2]

Đối với Luật đất đai năm 2013 thì thời điểm được thực hiện các quyền của

người sử dụng đất được quy định tại điều 168 như sau:

1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê,

cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSD đất khi có Giấy chứng nhận Đối với

trường hợp chuyển đổi QSD đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện

các quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế

QSD đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc

đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc

được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi

thực hiện các quyền

2 Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng QSD đất trong dự án đầu tư

xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng QSD đất đồng

thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để

chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có GCN và có đủ điều kiện theo quy định tại

Điều 194 của Luật này (Luật đất đai 2013)[8]

1.2.2.3 Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất

Điều 99 Nghị định 181/2004 quy định về người nhận chuyển QSD đất như sau:

1 Người nhận chuyển nhượng QSD đất được quy định như sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSD đất nông nghiệp thông qua chuyển

đổi QSD đất quy định tại khoản 2 Điều 113 của Luật Đất đai và Điều 102 của Nghị

định này;

b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận QSD đất thông qua nhận

chuyển nhượng QSD đất trừ trường hợp quy định tại Điều 103 của nghị định này;

người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSD đất thông qua nhận chuyển

nhượng QSD đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSD đất thông qua nhận tặng cho QSD đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 110 và khoản 6 Điều 113 của Luật Đất đai trừ trường hợp quy định tại Điều 103 của Nghị

định này;

d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSD đất

thông qua nhận thừa kế QSD đất;

đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại Điều

121 của Luật Đất đai được nhận QSD đất ở thông qua mua nhà ở, nhận thừa kế nhà

ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với QSD đất ở;

e) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn

bằng QSD đất được nhận QSD đất từ người tham gia góp vốn;

g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt

Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSD đất thông qua việc Nhà nước giao đất;

h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSD đất thông qua việc

Nhà nước cho thuê đất;

i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận QSD đất thông qua việc Nhà nước công nhận QSD đất đối với đất đang được sử

dụng ổn định;

k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSD đất theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý nợ; quyết định

hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân; quyết

định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSD đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách QSD đất phù hợp với pháp luật

đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có QSD đất chung;

l Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận QSD đất

từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập

2 Người nhận chuyển QSD đất phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác

định trong thời hạn sử dụng đất

3 Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSD đất tại nơi đăng ký

hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và

khoản 4 Điều 103 và Điều 104 của Nghị định này

Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì được nhận chuyển nhượng QSD đất tại nơi đăng ký kinh doanh và tại địa phương khác

trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 103 của Nghị định này

Người nhận chuyển nhượng QSD đất quy định tại khoản này được cấp GCN QSD đất mà không phụ thuộc vào điều kiện về nơi đăng ký hộ khẩu, nơi đăng ký kinh doanh [2]

Luật đất đai 2013 quy định nhận quyền sử dụng đất tại Điều 169 như sau:

1 Người nhận QSD đất được quy định như sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSD đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi QSD đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179 của Luật này;

b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSD đất thông qua nhận chuyển nhượng QSD đất, trừ trường hợp quy định tại điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển QSD thông qua nhận chuyển nhượng QSD đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSD đất theo quy định của Chính phủ;

c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển

nhượng QSD thông qua nhận tặng cho QSD đất theo quy định tại điểm c khoản 2

Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này;

d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền

thông qua thừa nhận kế QSD đất;

đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại

Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển QSD đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với QSD

đất ở hoặc được nhận QSD đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;

e) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển QSD đất thông qua nhận góp vốn bằng QSD đất;

g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSD đất thông qua việc Nhà nước giao

đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận QSD đất thông qua việc Nhà

nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

h) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình,

cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;

i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc nhà nước công nhận QSD đất đối với đất đang

được sử dụng ổn định;

k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận QSD đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã

được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSD đất phù hợp với pháp luật;

văn bản về việc chia tách QSD đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có QSD đất chung;

l) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận QSD đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; quyết

định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu

nại, tố cáo về đất đai, quyết định của bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;

m) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận QSD đất

từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập

2 Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSD đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191 và Điều

1992 của Luật này (Luật đất đai năm 2013)[8]

Đối với tỉnh Thái nguyên điều kiện nhận chuyển nhượng, tặng cho QSD đất được quy định cụ thể cho từng đối tượng được thể hiện tại Quyết định số 1140/QĐ-

UBND ngày 21/5/2015 như sau:

- Tổ chức, cơ sở tôn giáo, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không

được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất đối với trường hợp mà Pháp luật

không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSD đất

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSD đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê QSD đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:

+ Có văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê QSD đất nông nghiệp để thực hiện dự án;

+ Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê QSD đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa

- Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng QSD đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị được phê duyệt [12]

Như vậy đến Luật đất đai năm 2013 đã kế thừa và phát triển những quy định nhận QSD đất từ Luật đất đai năm 2003; đồng thời trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên cũng có những quy định cụ thể, chi tiết hơn cho từng đối tượng nhận chuyển nhượng

và loại đất, trường hợp được nhận chuyển nhượng

1.2.3 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSD đất theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn

1.2.3.1 Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSD đất; QSH nhà và tài sản gắn liền với đất (giai đoạn thực hiện theo Luật đất đai 2003)

* Quy định về hồ sơ:

a/ Hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân bao gồm:

- GCNQSD đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5

Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 (bản chính);

- Hợp đồng chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân (có xác nhận của UBND cấp xã);

- Trích lục thửa đất hoặc sơ đồ thửa đất đối với những trường hợp chưa có bản đồ địa chính (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã);

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;

- Tờ khai lệ phí trước bạ;

- Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (đối với những trường hợp phải tách thửa, hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã

b/ Hồ sơ chuyển nhượng QSD đất bao gồm:

- GCNQSD đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5

Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 (bản chính);

- Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất (02 bản có xác nhận của UBND cấp xã);

- Trích lục thửa đất hoặc sơ đồ thửa đất đối với những trường hợp chưa có

bản đồ địa chính (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã);

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;

- Tờ khai lệ phí trước bạ;

- Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (đối với những trường hợp phải tách thửa,

hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã

c/ Hồ sơ tặng cho QSD đất gồm:

- GCNQSD đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5

Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 (bản chính);

- Hợp đồng tặng cho QSD đất (02 bản có xác nhận của UBND cấp xã);

- Trích lục thửa đất hoặc sơ đồ thửa đất đối với những trường hợp chưa có

bản đồ địa chính (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã);

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;

- Tờ khai lệ phí trước bạ;

- Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (đối với những trường hợp phải tách thửa,

hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã

d/ Hồ sơ nhận thừa kế QSD đất bao gồm:

- GCNQSD đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5

Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 (bản chính);

- Di chúc;

- Biên bản phân chia tài sản thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh

chấp về thừa kế QSD đất của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật;

- Đơn đề nghị của người nhận thừa kế (đối với trường hợp người nhận thừa

kế là duy nhất);

- Tờ trình của UBND cấp xã;

- Đơn xin cấp GCN QSD đất;

- Trích lục thửa đất hoặc sơ đồ thửa đất đối với những trường hợp chưa có bản đồ địa chính (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã);

- Giấy khai sinh (bản sao) - đối với trường hợp người nhận thừa kế là con đẻ;

- Giấy đăng ký kết hôn (bản sao) - đối với trường hợp người nhận thừa kế là chồng hoặc vợ;

- Sổ hộ khẩu của người nhận thừa kế (bản photo có cô chứng);

* Trình tự giải quyết công việc

Bước 1: Người nhận QSD đất và tài sản gắn liền với đất nộp một bộ hồ sơ tại

bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ nếu hồ sơ chưa đủ hướng dẫn người nhận QSD đất và tài sản gắn liền với đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ; nếu hồ sơ đã đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ sơ đến VPĐK QSD đất của huyện Thời gian trong ngày làm việc

Bước 2: VPĐK QSD đất thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính, gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính Thời gian không quá

Bước 4: VPĐK QSD đất chỉnh lý GCN QSD đất và tài sản gắn liền với đất

cho bên chuyển QSD đất theo quy định; in GCN QSD đất và tài sản gắn liền với đất

đối với trường hợp phải cấp mới do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho,

thừa kế QSD đất Chuyển hồ sơ cấp mới GCN QSD đến Phòng TN&MT Thời gian

không quá 03 ngày làm việc kể từ khi nhận được chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài

chính của người nhận chuyển QSD đất

Bước 5: Phòng TN&MT kiểm tra, thẩm định hồ sơ trình Chủ tịch hoặc Phó chủ tịch UBND huyện ký GCN QSD đối với những trường hợp phải cấp mới GCN QSD đất Thời gian không quá 03 ngày làm việc

Bước 6: Chủ tịch hoặc Phó chủ tịch UBND huyện ký GCN QSD và tài sản gắn liền với đất đối với những trường hợp phải cấp mới, chuyển kết quả cho VPĐK QSD đất Thời gian không quá 03 ngày làm việc

Bước 7: VPĐK QSD đất vào sổ cấp GCN QSD và tài sản gắn liền với đất sau đó chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định và chuyển kết quả đến Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Thời gian không quá 02 ngày làm việc

Bước 8: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả vào sổ thu phí, lệ phí và trả GCN QSD và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

Thời gian giải quyết không quá 18 ngày làm việc, không kể thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính [2]

1.2.3.2 Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSD

đất; QSH nhà và tài sản gắn liền với đất (giai đoạn thực hiện theo Luật đất đai

2013)

* Về trình tự thực hiện:

+ Bước 1 Người sử dụng đất nộp bộ hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Sở TN&MT Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả chuyển hồ sơ cho VPĐK trong ngày làm việc

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị VPĐK QSD đất thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ

và trả kết quả, trao phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ, chuyển hồ sơ cho VPĐK QSD đất

+ Bước 2 VPĐK QSD đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa

vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

- Xác nhận nội dung biến động vào GCN QSD đất đã cấp theo quy định

Trường hợp phải cấp GCN thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp GCN cho người sử dụng đất

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai

Trường hợp người đề nghị cấp GCN đã chết trước khi được trao GCN thì người được thừa kế QSD đất theo quy định của pháp luật nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định VPĐK QSD đất xác nhận vào GCN đã ký hoặc lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp GCN QSD đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho người được thừa kế theo quy định Người được thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về QSD đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp người được cấp GCN đã chết phải thực hiện theo quy định của pháp luật

+ Bước 3 VPĐK QSD đất có trách nhiệm chuyển kết quả đến Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả

+ Bước 4 Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả trao GCN cho người sử dụng đất, thu lệ phí cấp giấy theo quy định (nếu có)

- Bản gốc GCN đã cấp;

- Văn bản chấp thuận của Cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê QSD đất nông nghiệp để thực hiện

dự án đầu tư;

- Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với

đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối

với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền

với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất

Số lượng hồ sơ: 01 bộ

Thời hạn giải quyết: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ

Đối với các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã

hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày

Đối tượng thực hiện thủ tục hành chính

Tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án

đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước

ngoài thực hiện dự án đầu tư

Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính

- Cơ quan có thẩm quyền quyết định:

+ Sở TN&MT đối với trường hợp cấp mới GCN

+ VPĐK QSD đất cấp tỉnh đối với trường hợp xác nhận thay đổi trên GCN

- Cơ quan trực tiếp thực hiện thủ tục hành chính: VPĐK QSD đất

- Cơ quan phối hợp (nếu có): UBND cấp xã, cơ quan thuế, kho bạc

Kết quả thực hiện thủ tục hành chính

- GCN đã xác nhận thay đổi hoặc GCN mới cấp

- Ghi vào sổ địa chính và lập hồ sơ để Nhà nước quản lý

Lệ phí (nếu có) [6]

Như vậy, đến Luật đất đai năm 2013 đã có sự đổi mới về tặng cho QSD đất,

không chỉ thông thường thực hiện tặng cho QSD đất giữa hộ gia đình, cá nhân với

hộ gia đình, cá nhân có mối quan hệ huyết thống, thân thiết mà có sự mở rộng tặng

cho để xây dựng công trình công cộng phục vụ phúc lợi xã hội Đây là điểm đặc

biệt và mới mẻ phát sinh trong giai đoạn thực hiện xây dựng nông thôn mới mà

Luật đất đai năm 2003 không quy định gây khó khăn cho việc quản lý đất đai và

quyền của người sử dụng đất không được thực hiện

Về trình tự thủ tục thực hiện cũng đã có sự thay đổi toàn diện so với Luật đất

đai năm 2003 Luật đất đai năm 2003 quy định trình tự thủ tục thực hiện do VPĐK

QSD đất thực hiện dưới sự quản lý của Phòng TN&MT; VPĐK lúc đó là một bộ phận của Phòng TN&MT thực hiện chức năng dịch vụ công, đồng thời các thủ tục hành chính cơ bản đều được đưa về cấp xã là nơi thực hiện và hoàn tất hồ sơ thủ tục ban đầu VPĐK có chức năng kiểm tra và duyệt trình Phòng TM&MT, trình lãnh đạo UBND huyện ký Quyết định và GCN Đến Luật đất đai năm 2013 VPĐK trực thuộc

Sở TN&MT, các hoạt động về lĩnh vực đất đai cơ bản do VPĐK thực hiện và trình Lãnh đạo Sở TN&MT Các lĩnh vực về đất đai được phân cấp rõ ràng về trình tự thủ tục thực hiện tại Phòng TN&MT, VPĐK QSD đất riêng rẽ Người sử dụng đất có nhu cầu thực hiện chuyển quyền không nhất thiết phải thông qua cấp xã mà trực tiếp liên

hệ với Văn phòng công chứng và VPĐK QSD đất thông qua Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Sở TN&MT để thực hiện quyền lợi của mình

Đó là sự khác biệt lớn và đổi mới của Luật đất đai năm 2013 sau 10 năm

thực hiện Luật đất đai năm 2003

1.3 Những nghiên cứu về chuyển QSD đất

1.3.1 Tình hình chuyển QSD đất trong cả nước

Công tác quản lý đất đai nói chung và công tác chuyển QSD đất nói riêng ở

Việt Nam đang ngày càng được hoàn thiện, áp dụng khoa học, công nghệ vào trong

công tác quản lý đất đai Chuyển QSD đất là một trong những hoạt động sôi nổi,

nóng bỏng và nhạy cảm Đặc biệt là ở những thành phố lớn, công tác này diễn ra rất

sôi động vì vậy gây nhiều khó khăn trong việc quản lý chuyển QSD đất Việt Nam

đã và đang áp dụng công nghệ số vào trong công tác quản lý đất đai; công tác

chuyển QSD đất hiện nay đã được áp dụng phần mềm VILIS nên hiệu quả quản lý

tốt hơn giải quyết được nhiều vấn đề khó khăn trong công tác này

Tình hình chuyển QSD đất tại Việt Nam có nhiều thay đổi chuyển biến rõ rệt

từ khi thực hiện Luật đất đai năm 2003 Thủ tục hành chính về công tác này đã bớt

rườm rà, Luật đã quy định rõ chức năng thẩm quyền của cơ quan Nhà nước cũng

như người sử dụng đất Đến năm 2013 Luật đất đai đã đổi mới về trình tự, thủ tục

và thẩm quyền đối với các hình thức chuyển QSD đất, tạo điều kiện thuận lợi hơn

cho người sử dụng đất khi thực hiện các quyền này Chính vì vậy công tác chuyển

QSD đất trên toàn quốc đã có kết quả cao hơn so với trước đây

1.3.2 Tình hình chuyển QSD đất ở tỉnh Thái Nguyên

Thái Nguyên là một tỉnh ở Đông Bắc Việt Nam tiếp giáp với thủ đô Hà Nội

và là tỉnh nằm trong quy hoạch vùng thủ đô Hà Nội Thái Nguyên là một trung tâm

kinh tế - xã hội lớn của khu vực Đông Bắc hay cả vùng trung du và miền núi phía

Bắc, so với các tỉnh khác sự phát triển của Thái Nguyên vẫn chưa thực sự tương

xứng với những tiềm năng của vùng Tuy nhiên, với sự phát triển kinh tế - xã hội

nói chung hiện nay, việc sử dụng đất để phát triển kinh tế đang ngày một gia tăng

Đất đai sử dụng ngày một nhiều và ngày càng được các cấp các ngành quan tâm

Công tác chuyển QSD đất ở tỉnh Thái Nguyên nói chung có sự biến động lớn

Người dân đã tham gia vào việc chuyển quyền tương đối nhiều, chủ yếu là hình

thức chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp QSD đất

Tuy nhiên việc thực hiện các QSD đất đã được pháp luật quy định song

những quy định đó còn thắt chặt, chưa mở các văn bản pháp luật quy định và hướng

dẫn thực hiện còn chưa đồng bộ, chồng chéo Sự phối hợp giữa các cơ quan chuyên

môn và cơ quan dịch vụ công chưa chặt chẽ, còn hạn chế về năng lực Bên cạnh đó,

giá đất đã có những văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác

định giá đất đai để chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho Do

vậy, vẫn còn các hoạt động chuyển quyền phi chính quy nằm ngoài tầm kiểm soát

của cơ quan Nhà nước vẫn diễn ra gây ảnh hưởng xấu đến thị trường bất động sản

mới được hình thành và gây khó khăn cho công tác quản lý, sử dụng đất đai của

Nhà nước, gây lãng phí trong việc sử dụng đất của Nhà nước và nhân dân

1.3.3 Tình hình chuyển QSD đất ở huyện Đồng Hỷ

Đồng Hỷ là huyện miền núi nằm ở phía Bắc tỉnh Thái Nguyên có vị trí thuận

lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế - văn hoá - xã hội Đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ,

nhiều khu đô thị được xây dựng đã thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, đất nông

nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu được cải thiện Tuy nhiên, tốc độ đô thị hoá

nhanh chóng kéo theo rất nhiều điều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc

thực hiện các QSD đất Do nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển

kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các QSD đất có xu hướng ngày càng

gia tăng Năm 2015 trên địa bàn huyện Đồng Hỷ đã tiếp nhận và giải quyết 855 hồ

sơ cấp GCNQSD đất lần đầu; 705 hồ sơ cấp đổi, cấp lại và thừa kế QSD đất; 2240

hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho QSD đất; đăng ký thế chấp và xóa thế chấp QSD

đất là 1542 trường hợp…

Chương 2

ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn cụm xã phía Bắc gồm các

xã Minh Lập, Hòa Bình, Tân Long, Văn Lăng huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên

Các văn bản liên quan tới các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

- Phạm vi về thời gian: Nghiên cứu tiến hành đánh giá trong giai đoạn 2011- 2015

2.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu

2.2.1 Thời gian nghiên cứu

Nghiên cứu được tiến hành trong 12 tháng, từ tháng 9 năm 2015 đến tháng 8 năm 2016

2.2.2 Địa điểm nghiên cứu

Nghiên cứu được tiến hành trên địa bàn cụm xã phía Bắc gồm xã Minh Lập, Hòa Bình, Tân Long, Văn Lăng huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên và được hoàn thiện tại Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên

2.3 Nội dung nghiên cứu

Nội dung 1 Đánh giá tình hình cơ bản của cụm xã phía Bắchuyện

Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên

* Điều kiện tự nhiên

- Vị trí địa lí:

- Địa hình, địa mạo:

- Khí hậu, thủy văn:

* Điều kiện kinh tế - xã hội

- Thu nhập bình quân, tăng trưởng kinh tế

- Dân số, lao động và việc làm

* Hiện trạng sử dụng đất

- Tổng diện tích tự nhiên

- Hiện trạng nhóm đất nông nghiệp

- Hiện trạng nhóm đất phi nông nghiệp

- Hiện trạng nhóm đất chưa sử dụng

Nội dung 2 Đánh giá thực trạng chuyển QSD đất giai đoạn 2011 - 2015 trên địa bàn cụm xã phía Bắc huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên

* Đánh giá kết quả chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSD đất

giai đoạn 2011 - 2015 trên địa bàn cụm xã phía Bắc theo hình thức chuyển QSD đất

(có sự so sánh giữa các hình thức)

* Đánh giá kết quả chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSD đất

giai đoạn 2011 - 2015 trên địa bàn cụm xã phía Bắc theo thời gian (so sánh kết quả

trong 5 năm với nhau)

* Đánh giá kết quả chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSD đất

giai đoạn 2011 - 2015 trên địa bàn cụm xã phía Bắc theo loại đất (so sánh kết quả

giữa các loại đất với nhau đất ở, đất nông nghiệp)

Nội dung 3 Đánh giá ý kiến của người dân trên địa bàn cụm xã phía Bắc, huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên về chuyển QSD đất

- Ý kiến của người dân về các hình thức chuyển QSD đất

- Ý kiến của người dân về các loại giấy tờ khi chuyển QSD đất

- Ý kiến của người dân về tài chính trong chuyển QSD đất

- Ý kiến của người dân về thái độ phục vụ chuyển QSD đất

- Ý kiến của người dân về quy trình chuyển QSD đất

- Ý kiến của người dân về các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển QSD đất

- Ý kiến của người dân về điều kiện chuyển QSD đất