Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn hùng sơn, huyện đại từ, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2012 đến 2014

Qua thời gia học tập tại trường kết hợp với thực tiễn địa phương em nhận thức được sự quan trọng của công tác chuyển quyền sử dụng đất trong quản lý nhà nước về đất đai, được sự nhất trí

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa Chính Môi Trường Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2011 - 2015

Thái Nguyên - 2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Giảng viên hướng dẫn : TS Vũ Thị Thanh Thủy

Thái Nguyên - 2015

LỜI CẢM ƠN

Thực tập tốt nghiệp là giai đoạn cuối cùng của quá trình đào tạo tại các trường Đại học Đây là thời gian giúp cho mỗi sinh viên làm quen với công tác nghiên cứu khoa học, củng cố những kiến thức lý thuyết và vận dụng những kiến thức đó vào thực tế Thực tập tốt nghiệp là kết quả của quá trình tiếp thu kiến thức thực tế, qua đó giúp cho sinh viên tích lũy kinh nghiệm để phục vụ cho quá trình công tác sau này

Để đạt mục tiêu trên, được sự nhất trí của khoa Quản Lý Tài Nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu chuyên

đề: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn

Hùng Sơn, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014”

Để hoàn thành đề tài này em đã nhận được sự giúp đỡ tận tình của các thầy, cô giáo trong khoa Quản lí tài nguyên, đặc biệt là cô giáo hướng dẫn -

T.S Vũ Thị Thanh Thủy, cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường huyện

Đại Từ tỉnh Thái Nguyên Em xin được bày tỏ lòng biết ơn tới tất cả sự giúp

đỡ quý báu đó

Mặc dù đã có nhiều cố gắng nhưng do kiến thức bản thân còn hạn chế

Vì vậy không tránh khỏi những thiếu sót Rất mong nhận được sự chỉ bảo của các thầy, cô và ý kiến đóng góp của các bạn để chuyên đề của em được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn !

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015

Sinh viên

Nguyễn Thị Nhàn

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất của thị trấn Hùng Sơn năm 2014 37 Bảng 4.2: Kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất của thị trấn Hùng Sơn 39 Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thị trấn

Hùng Sơn 40 Bảng 4.4: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất của thị trấn Hùng Sơn 43 Bảng 4.5: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất của thị trấn Hùng Sơn 44 Bảng 4.6: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất của thị

trấn Hùng Sơn 45 Bảng 4.7: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến

cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường 48 Bảng 4.8: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến

cán bộ VPĐK QSDĐ 49 Bảng 4.9: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến

người sử dụng đất 50

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN i

DANH MỤC BẢNG ii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT iii

MỤC LỤC iv

Phần 1:MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục tiêu tổng quát 2

1.3 Mục tiêu cụ thể 2

1.4 Ý nghĩa của đề tài 3

Phần 2:TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài 4

2.1.2 Cơ sở lý luận của đề tài 6

2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài 7

2.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 8

2.2.1 Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất 8

2.2.2 Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất 8

2.2.3 Giá chuyển quyền sử dụng đất 9

2.2.4 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 9

2.2.5 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 14

2.2.6 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn 18

2.2.7 Trách nhiệm pháp lý khi chuyển quyền sử dụng đất 24

2.3 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam 25

2.3.1 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở một số tỉnh 25

2.3.2 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tỉnh Thái Nguyên 25

Phần 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 27

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 27

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 27

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 27

3.2.1 Địa điểm 27

3.2.2 Thời gian 27

3.3 Nội dung nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu 27

3.3.1 Nội dung nghiên cứu 27

3.3.2 Phương pháp nghiên cứu 27

Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU, THẢO LUẬN 29

4.1 Tình hình cơ bản của thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ 29

4.1.1 Điều kiện tự nhiên của thị trấn 29

4.1.2 Đặc điểm điều kiện kinh tế - xã hội thị trấn Hùng Sơn 32

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, môi trường tác động đến việc sử dụng đất đai 35

4.2 Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý sử dụng đất tại thị trấn Hùng Sơn 37

4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất tại thị trấn Hùng Sơn 37

4.2.2 Tình hình quản lý đất đai tại thị trấn Hùng Sơn 38

4.3 Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất đai tại thị trấn Hùng Sơn 39

4.3.1 Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại thị trấn Hùng Sơn giai đoạn 2012 – 2014 39

4.3.2 Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thị trấn Hùng Sơn 39 4.3.3 Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tại thị trấn Hùng Sơn giai đoạn 2012 – 2014 41

4.3.4 Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại thị trấn Hùng Sơn giai

đoạn 2012 – 2014 41

4.3.5 Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất tại thị trấn Hùng Sơn giai Đoạn 2012 – 2014 44

4.3.6 Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thị trấn Hùng Sơn giai đoạn 2012 – 2014 45

4.3.7 Đánh giá kết quả bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thị trấn Hùng Sơn giai đoạn 2012 – 2014 46

4.3.8 Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thị trấn Hùng Sơn giai đoạn 2012 – 2014 46

4.4 Đánh giá sự hiểu biết và mức độ quan tâm của người dân và cán bộ về hoạt động chuyển quyền sử dụng đất 47

4.5 Những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục 51

4.5.1 Đánh giá những thuận lợi và khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất 51

4.5.2 Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục 52

Phần 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 54

5.1 Kết luận 54

5.2 Đề nghị 55

TÀI LIỆU THAM KHẢO 56

Phần 1

MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề

Nói về tầm quan trọng của đất đai từ rất lâu trước đây Karl Marx đã từng nói: “Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi thứ của cải vật chất” Chính vì vậy quá trình khai thác và sử dụng đất đai phải luôn gắn liền với sự phát triển của xã hội

Hiện nay chúng ta không thể phủ nhận vai trò đất đai ngày càng trở nên quan trọng, nó gắn liền với sự tồn vong của một quốc gia, là tài sản quý giá,

tư liệu sản xuất đặc biệt, là điểm tựa cho mọi hoạt động sản xuất, sinh hoạt của con người Đặc biệt trong nền kinh tế thị trường phát triển mạnh, quá trình đô thị hóa diễn ra trên quy mô toàn cầu làm mất cân đối trong cơ cấu sử dụng đất trong khi quỹ đất có hạn thì việc sử dụng đất như thế nào là một bài toán khó Tất cả những trở ngại đó là áp lực nặng nề đặt lên vai các nhà quản

lý đất đai

Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai phù hợp và hiệu quả, tuy nhiên chỉ đến Luật đất đai 1993, chuyển quyền mới được một cách có hệ thống và các hình thức chuyển quyền cũng như các trình

tự, thủ tục thực hiện chúng Trong quá trình thực hiện chuyển đổi, bổ sung Luật đất đai 2003 ra đời, hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của luật đất đai 1993, những vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác

Thị trấn Hùng Sơn thuộc huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên Thị trấn nằm tại vị trí trung tâm của huyện và thuộc lưu vực sông Công Bởi vậy các hoạt động thương mại dịch vụ, giao lưu trao đổi hàng hóa phát triển ngày càng sôi động Sự phát triển đó đã kéo theo những vấn đề liên quan trực tiếp

đến đất đai và trong những năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt nhiều thành tích đáng kể, tuy nhiên song vẫn gặp nhiều khó khăn, những tồn tại nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai, đặt

ra nhiều thách thức cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác thực hiện các quyền của các chủ thể sử dụng đất nói riêng Do đó, để thấy được những mặt tồn tại yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của nhà nước và chủ sử dụng trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất

Qua thời gia học tập tại trường kết hợp với thực tiễn địa phương em nhận thức được sự quan trọng của công tác chuyển quyền sử dụng đất trong quản lý nhà nước về đất đai, được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, và đặc biệt dưới sự hướng dẫn tận tình của cô giáo T.S Vũ Thị Thanh Thủy, em

tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất

trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn

2012 - 2014”

1.2 Mục tiêu tổng quát

- Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014 và nhằm đưa ra những thành quả đã đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển QSDĐ tại thị trấn

1.3 Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá được về điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội của địa phương làm cơ sở cho việc đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất

- Đánh giá được các hình thức chuyển quyền sử dụng đất (8 hình thức) tại thị trấn Hùng Sơn

- Đánh giá được sự hiểu biết và mức độ quan tâm của người dân và cán

bộ về hoạt động chuyển QSDĐ thông qua bộ câu hỏi điều tra (36 phiếu)

- Xác định được những thuận lợi, khó khăn, nguyên nhân và đưa ra các

đề xuất giải pháp khắc phục trong công tác chuyển QSDĐ tại thị trấn Hùng Sơn, giai đoạn 2012 - 2014

1.4 Ý nghĩa của đề tài

- Ý nghĩa trong học tập: Giúp sinh viên củng cố và nắm chắc hơn các kiến thức đã được học trên ghế nhà trường, qua đó giúp sinh viên khi ra trường không còn bỡ ngỡ với công việc đồng thời làm phong phú hơn các kiến thức thực tế, linh hoạt trong áp dụng lý thuyết ra thực tiễn đặc biệt là xung quanh những vấn đề nghiên cứu

- Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả công tác chuyển quyền

sử dụng đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo

Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học của đề tài

2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài

- Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992

- Luật Đất đai 2003 ban hành ngày 26/11/2003 được Quốc hội thông qua gồm 8 hình thức chuyển QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ

- Luật thuế sử dụng đất và nhà ở

- Luật thuế chuyển QSDĐ

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Có hiệu lực từ ngày

05/07/2014)

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (Có hiệu lực từ ngày 01/07/2014)

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014)

- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền SDĐ

- Luật dân sự năm 2005 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 14 tháng 6 năm 2005

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/11/2006 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định 181/2004/NĐ-CP

- Nghị định 114-CP ngày 5/9/1994 quy định chi tiết thi hành luật thuế chuyển quyền sử dụng đất

- Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định trình tự các bước, nội dung và trách nhiệm của các đơn vị, cá nhân có liên quan trong giải quyết thủ tục hành chính chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất

- Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về nhận chuyển QSDĐ

- Thông tư của bộ tài chính số 78-TC/TCT ngày 30/9/1994 hướng dẫn thi hành nghị định số 114-CP ngày 5/9/1994

- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư 23/2006/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả có nguồn gốc ngân sách nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

- Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và

Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi bổ sung một số quy định của thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/20005 của Bộ

Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về việc đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất

- Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của

Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất

- Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính

- Quyết định số 09/QĐ-TTg ngày 22/06/2007 của Thủ tướng chính phủ V/v Ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương

- Quyết định 140/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc Ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định cấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định số 141/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh

2.1.2 Cơ sở lý luận của đề tài

Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ Trong luật đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, đến Luật Đất đai 1993, nhà nước đã thừa ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện Tuy vậy trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần vào năm 1998 và năm 2001 cho phù hợp Sau 10 năm thực hiện đã thuđược kết quả đáng kể Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng còn bộc lộ những điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kỳ CNH - HĐH Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003

Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hóa hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung hình thức chuyển quyền

dưới hình thức cho tặng QSDĐ và thủ tục cũng như có nhiều vấn đề khác liên quan

Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:

- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp

- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng

- Đất đang có tranh chấp

2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài

Qua quá trình đổi mới đất nước nhằm đưa nước ta từ nền kinh tế nông nghiệp lạc hậu thành một nước có nền kinh tế CNH - HĐH đã đạt được những thành tựu vượt bậc Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng ngày cao cũng như công tác quản lý Nhà nước trong lĩnh vực này

Thị trấn Hùng Sơn do xã Hùng Sơn và thị trấn Đại Từ sáp nhập thành

từ tháng 3/2014 thuộc huyện Đại Từ tỉnh Thái Nguyên, là vùng trung tâm của huyện vì vậy nhu cầu sử dụng đất cho phát triển các ngành nghề cũng tăng nhanh chóng, dẫn đến nhu cầu sử dụng đất cũng tăng nhanh Từ thực tiễn này

mà chuyển QSDĐ đã trở thành mối quan tâm lớn của người dân trong thị trấnvà các ngành các cấp trong thị trấn nhất là cơ quan quản lý đất đai ở địa phương Thực tế cho thấy trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lí chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai Các cấp lãnh đạo cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng Người dân ý thức hơn về vấn đề QSDĐ và

việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển QSDĐ Đây là một trong những nội dung cần phát huy hơn nữa nhằm tạo tiền đề cho người dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế nói riêng và cho thị trấn nói chung trong việc thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài để xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống cho nhân dân, thay đổi bộ mặt của thị trấn vàcả huyện trong tương lai

2.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất

2.2.1 Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác tuân theo các quy định của bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai

2.2.2 Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất

Khi hộ gia đình cá nhân muốn chuyển QSDĐ phải tuân thủ các nguyên tắc sau:

- Chỉ những hộ gia đình và cá nhân nào có quyền sử dụng đất hợp pháp mới được phép chuyển quyền sử dụng đất Luật pháp không thừa nhận dùng đất lấn, chiếm không thuộc quyền sử dụng của mình để thực hiện các hành vi chuyển quyền

- Đảm bảo quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất đồng thời khuyến khích họ đầu tư công sức, vật tư, tiền vốn vào việc sử dụng đất đai có hiệu quả

- Đất được giao sử dụng vào mục đích nào thì người nhận chuyển vẫn phải sử dụng vào mục đích đó, giao theo thời hạn nào thì người nhận chuyển được sử dụng hết thời hạn đó

- Phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên

- Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được thực hiện trên cơ sở giá trị

sử dụng (là khả năng sinh lợi của đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa hai bên)

2.2.3 Giá chuyển quyền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất được coi là một quyền tài sản, được phép chuyển quyền, được để thừa kế…Vì vậy, khi chuyển quyền phải quy định rõ giá cả khi thực hiện hợp đồng Gía chuyển quyền sử dụng đất phải trên cơ sở giá tri, khả năng sinh lợi của đất phù hợp với Luật Đất đai và nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương căn cứ vào quy định của Chính phủ về khung giá sẽ quy định cụ thể về bảng giá đất đai tại địa phương phù hợp với thị trường quyền sử dụng đất Như vậy, khi hộ gia đình, cá nhân thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất thỏa thuận về giá cả trong phạm vi Nhà nước quy định

2.2.4 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Luật Đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ

2.2.4.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

- Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo các nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo quyết định của các cơ quan có thẩm quyền được quy định trong bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai

- Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức sản xuất phù hợp khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ

hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn để thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp (Nghị định 43/2014/NĐ-CP) [2]

- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung về “dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính (Nghị định 43/2014/NĐ-CP) [2] (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [6]

- Hiện nay, Điều 113 Luật Đất đai 2003 [4] quy định chỉ được chuyển đổi QSDĐ đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trong cùng một đơn vị cấp xã, phường, thị trấn

2.2.4.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng, còn người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ, nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị

Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 Luật Đất đai 2003

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp quy định tại (Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) [2] như sau:

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển, nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà nhà nước không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ

+ Tổ chức kinh tế không nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng của hộ gia đình cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước

+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế (Nguyễn Khắc Thái Sơn 2007) [6]

2.2.4.3 Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất

Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật

Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này (Nguyễn Khắc Thái

bộ luật dân sự về thừa kế

Nguyên tắc chung:

- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã chết mà không tự thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào

- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng thừa kế được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người hàng sau mới được hưởng:

- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết;

- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,

em ruột của người đã chết;

- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người đã chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột, của người đã chết; cháu ruột của người đã chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột (Nguyễn Khắc Thái

Sơn 2007) [6]

2.2.4.5 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào Nó thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên nó không loại trừ ngoài quan hệ này

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ

áp dụng những quy định thừa kế sang để thực hiện

Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại hiện vật Tuy nhiên, để tránh việc lợi dụng trường hợp này nhằm chốn thuế nên nhà nước đã quy định cụ thể những trường hợp

nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập cá nhân và những trường hợp nào vẫn chịu các loại thuế này (Nguyễn Khắc Thái Sơn 2007) [6]

2.2.4.6 Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến thế chấp một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo một quy định của pháp luật để vay tiền hay mua chịu hàng hóa trong một thời gian thỏa thuận Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời

Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau:

- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động;

- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như nhũng người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ (Nguyễn Khắc Thái Sơn 2007) [6]

2.2.4.7 Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất

Tương tự như quyền thế chấp QSDĐ, quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hóa khi chưa có tiền trả ngay Do đó, những quy định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp (Nguyễn Khắc Thái Sơn 2007) [6]

2.2.4.8 Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền có giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác để cùng hợp tác sản xuất kinh doanh Việc góp này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc theo thỏa thuận

Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển Đồng thời, các đối tác có thể phát huy được sức mạnh riêng của mình; từ đó có thể thành sức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất kinh doanh nói chung (Nguyễn Khắc Thái Sơn 2007) [6]

2.2.5 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất

2.2.5.1 Điều kiện để thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất

Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tại điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau:

- Có giấy chứng nhận QSDĐ và các giấy tờ hợp lệ khác được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai

- Đất không có tranh chấp, phải sử dụng đất đúng mục đích

- QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

- Trong thời hạn sử dụng đất

2.2.5.2 Thời điểm được thực hiện các quyền của người sư dụng đất

Thời điểm mà người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình cũng được quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP [2] như sau:

- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyên mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau:

- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện song nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho chậm nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó

- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất

- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao đất có hiệu lực thi hành

- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất

- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán

và cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài

sử dung đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc

cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã hoàn thành việc xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu

tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng QSDĐ sau khi hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức bán nền nhà

mà chưa xây dựng nhà ở (Nghị định 43/2014/NĐ-CP) [2] (Nguyễn Khắc Thái Sơn 2007) [6]

2.2.5.3 Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất

Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về nhận chuyển QSDĐ như sau:

* Người nhận chuyển nhượng QSDĐ được quy định như sau:

a, Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua chuyển đổi QSDĐ quy định tại khoản 2 Điều 114 của Luật Đất đai 2003 và Điều 102 của nghị định này

b, Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại khoản 103 của Nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua nhận chuyển nhương QSDĐ trong khu công nghệ cao, khu kinh tế

c, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại khoản c điều 101 và khoản

6 Điều 113 của Luật Đất đai 2003 trừ trường hợp được quy định tại Điều 103 của nghị định này;

d, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ thông qua nhận thừa kế QSDĐ;

e, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các trường hợp quy định tại khoản 121 của Luật Đất đai năm 2003 được nhận QSDĐ thông qua mua nhà ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở;

f, Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn bằng giá trị QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn;

g, Tổ chức, hộ gian đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận chuyển QSDĐ thông qua việc nhà nước giao đất

h, Tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước cho thuê đất

i, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang được sử dụng ổn định

k, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhân QSDĐ theo kết quả hòa giải về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý nợ, quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án của tòa án nhân dân, quyết định thi hành của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản về chia tách QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người

có chung QSDĐ

* Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận QSDĐ từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập;

* Người nhận chuyển QSDĐ phải sử dụng đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất

* Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng

ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp được quy định tại khoản 3 và 4 Điều 104 của Nghị định này

Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì được nhận chuyển QSDĐ tại nơi đăng ký kinh doanh và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 103 của Nghị định này

Người nhận chuyển nhượng QSDĐ quy định tại khoản này được cấp giấy chứng nhận QSDĐ mà không phụ thuộc vào điều kiện nơi đăng ký hộ khẩu, nơi đăng kí kinh doanh (Nguyễn Khắc Thái Sơn 2007) [6]

2.2.6 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo

cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn

2.2.6.1 Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất

* Quy định về hồ sơ

a, Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai 2003

+ Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân (có xác nhận của UBND xã)

+ Trích lục thửa đất hoặc tờ bản đồ thửa đất đối với những nơi chưa có bản đồ địa chính (bản chính có xác nhận của UBND xã)

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (đối với trường hợp phải tách thửa hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã

b, Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tai các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)

+ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (02 bản có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Tờ khai phí trước bạ nhà đất

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (Đối với trường hợp phải tách thửa,

hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã

+ Sơ đồ thửa đất (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu (bản sao)

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Đơn đề nghị của người nhận thừa kế (đối với trường hợp người nhận thừa kế là duy nhất)

+ Tờ trình của UBND cấp xã

+ Đơn xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ

+ Sơ đồ thửa đất (bản chính có xác nhận của UBND cấp)

+ Giấy khi sinh (bản sao)

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Giấy chứng tử có xác nhận của UBND xã

* Trình tự giải quyết công việc đối với trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ

• Bước 1: Người nhận QSDĐ nộp một bộ hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận

và trả kết quả của UBND xã (trường hợp sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thị trấn thì nộp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện)

bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy

đủ thì hướng dẫn người nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ; nếu hồ sơ đã đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký QSDĐ của huyện, thành phố Thời gian không quá 2 ngày làm việc

• Bước 2: Văn phòng đăng ký QSDĐ thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính, gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; thời gian làm việc không quá 3 ngày

• Bước 3: Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo nghĩa vụ tài chính cho người nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất về thời gian, địa điểm nộp tiền và gửi thông báo cho Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện lưu hồ sơ Thời gian không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ

• Bước 4: Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho bên chuyển QSDĐ theo quy định;

in giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp mới do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ Chuyển hồ sơ cấp mới giấy chứng nhận cho phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thời gian thực hiên không quá 3 ngày làm việc kể từ khi nhận được thông báo của cơ quan thuế về nghĩa vụ tài chính

• Bước 5: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện kiểm tra, thẩm định

hồ sơ trình chủ tịch (hoặc phó chủ tịch theo ủy quyền) UBND huyện ký giấy chứng nhận với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận QSDĐ Thời gian làm việc không quá 2 ngày làm việc

• Bước 6: Chủ tịch (phó chủ tịch) UBND huyện ký giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp cấp mới, chuyển kết quả cho Văn phòng đăng ký QSDĐ Thời gian thực hiện không quá 3 ngày làm việc

• Bước 7: Văn phòng đăng ký QSDĐ vào sổ cấp giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất sau đó chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy

định và chuyển hồ sơ cho bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nơi nhận hồ sơ Thời gian thực hiện không quá 2 ngày làm việc

• Bước 8: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả vào sổ, thu phí, lệ phí và trả giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả

Thời gian giải quyết không quá 18 ngày làm việc, không kể thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính

2.2.6.2 Trình tự thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất

* Quy định về hồ sơ bao gồm:

+ Đơn yêu cầu đăng ký, thế chấp, bảo lãnh 02 bản;

+ Văn bản ủy quyền nếu có;

+ Hợp đồng thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất;

+ Giấy chứng nhận QSDĐ được cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 2003; + Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng và các loại giấy chứng nhận quyền sở hữu các tài sản khác gắn liền với đất, nếu pháp luật có quy định;

•Bước 2: Văn phòng đăng ký QSDĐ thực hiện việc đăng ký thế chấp vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ; chuyển kết quả cho

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Thời gian thực hiện 01 ngày

•Bước 3: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thu phí, lệ phí (nếu có) và trả kết quả cho hộ gia đình, cá nhân Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả

Thời gian thực hiện không quá 05 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ

2.2.6.3 Tình tự thủ tục xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ

Sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ bên thế chấp, bên đã bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ nộp 01 bộ hồ sơ

* Quy định về nộp hồ sơ bao gồm:

+ Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp, Văn bản ủy quyền nếu có, Giấy chứng nhận QSDĐ, Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản

* Trình tự giải quyết

• Bước 1: Hộ gia đình cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện; cán bộ, bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân bổ sung hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả Thời gian thực hiện trong ngày làm việc

• Bước 2: Văn phòng đăng ký QSDĐ nghiên cứu hồ sơ, thực hiện xóa đăng ký thế chấp trong hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận QSDĐ; chuyển kết quả cho bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Thời gian thực hiện 01 ngày

• Bước 3: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả, trả kết quả cho hộ gia đình,

cá nhân thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả (Sở TN và MT tỉnh Thái Nguyên) [8]

2.2.6.4 Trình tự thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

* Quy định về hồ sơ bao gồm:

+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ (đã công chứng hoặc chứng thực) + Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ được quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai 2003

* Trình tự giải quyết

• Bước 1: Bên cho thuê, cho thuê lại QSDĐ nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn cho bên nộp hồ sơ bổ sung hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả

và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện Thời gian thực hiện trong ngày làm việc

•Bước 2: Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ

hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận (Sở TN và MT tỉnh Thái Nguyên) [8]

2.2.6.5 Trình tự, thủ tục đăng kí góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Trình tự, thủ tục dăng kí góp vốn bằng giá trị QSDĐ được quy định tai Điều

131 Luật Đất đai 2003 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

* Bên góp vốn bằng giá trị QSDĐ nộp 1 bộ hồ sơ gồm:

+ Hợp đồng góp vốn bằng giá trị QSDĐ (đã được công chứng hoặc chứng thực) + Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ được quy định tại khoản 1, 2 và điều 50 của Luật Đất đai

• Bước 2: Trong thời gian không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng kí QSDĐ có trách nhiệm thẩm tra

hồ sơ, đối với trường hợp đủ điều kiện góp vốn thì thực hiện đăng kí góp vốn vào hồ sơ địa chính và chỉnh lí giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp (Sở

TN và MT tỉnh Thái Nguyên) [8]

2.2.6.6 Trình tự, thủ tục xóa đăng ký góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

- Bên đã góp vốn hoặc bên nhận góp vốn bằng giá trị QSDĐ hoặc cả hai bên nộp hồ sơ gồm có:

+ Hợp đồng chấm dứt góp vốn

+ Giấy chứng nhận QSDĐ

- Trường hợp xóa đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn chỉ chỉnh

lý trong giấy chứng nhận QSDĐ (do không thay đổi thửa đất) thì trong thời hạn không qua 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, thực hiện xóa đăng

ký góp vốn trong hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ

- Trường hợp xóa đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn đã cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho pháp nhân mới (do có thay đổi thửa đất) thì thực hiện như sau:

+ Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng QSDĐ có trách nhiệm trích sao hồ sơ địa chính và gửi kèm theo hồ sơ đến phòng Tài nguyên và Môi trường;

+ Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình UBND cấp huyện quyết định cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân đã góp vốn

mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn;

+ Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ trình, UBND huyện xem xét ký giấy chứng nhận QSDĐ

- Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã kết thúc cùng lúc với chấm dứt hợp đồng góp vốn nếu bên góp vốn có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì lập thủ tục xin gia hạn sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP; nếu bên góp vốn không xin gia hạn hoặc không được gia hạn sử dụng đất thì cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện thủ tục thu hồi theo quy định của pháp luật tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP (Sở TN và MT tỉnh Thái Nguyên) [8]

2.2.7 Trách nhiệm pháp lý khi chuyển quyền sử dụng đất

Theo quy định pháp luật đất đai, nhà nước nghiêm cấm việc chuyển quyền sử dụng đất trái pháp luật Trong trường hợp các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vi phạm về điều kiện, nội dung, hình thức được quy định trong bộ luật Dân sự và luật Đất đai thì hợp đồng đó vô hiệu Các bên vi phạm

là hộ gia đình, cá nhân sẽ bị xử lý theo pháp luật, đất đai có thể bị thu hồi, tài sản giao dịch và hoa lợi thu được có thể bị tịch thu

2.3 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam

2.3.1 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở một số tỉnh

* Hà Nội: Hà Nội là thủ đô, đồng thời là thành phố đứng đầu Việt Nam

có nền kinh tế, văn hóa, xã hội rất phát triển Vì thế công tác quản lý và SDĐ đai rất được chú trọng và quan tâm Trong đó công tác chuyển quyền SDĐ cũng là một hoạt động diễn ra rất sôi nổi trên địa bàn thành phố Ở đây tập trung hầu như toàn bộ các hình thức chuyển QSDĐ như chuyển nhượng, thừa

kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng QSDĐ Từ khi Hà Nội mở rộng địa giới hành chính sang toàn bộ tỉnh Hà Tây và huyện Mê Linh của tỉnh Vĩnh Phúc, Hà Nội trở thành thủ đô có diện tích lớn nhất cả nước theo đó hoạt động chuyển quyền cũng diễn ra sâu rộng, phức tạp hơn đòi hỏi sự quản lý được quan tâm nhiều hơn

* Tỉnh Bắc Giang: Bắc Giang là một tỉnh thuộc vùng Đông Bắc Việt

Nam, nằm trong vùng trung du và miền núi phía Bắc và là tỉnh nằm giáp tỉnh Thái Nguyên Bắc Giang là một tỉnh có nhiều thế mạnh và tiềm năng phát triển kinh tế Các hoạt động liên quan đến lĩnh vực đất đai là vấn đề nổi trội được quan tâm, đặc biệt là công tác chuyển QSDĐ Ở Bắc Giang diễn ra các hoạt động chuyển quyền như chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, thừa kế QSDĐ và không ngừng tăng mạnh Hoạt động mua bán, chuyển quyền SDĐ

đã đóng góp tích cực vào số thu ngân sách nhà nước trên địa bàn

2.3.2 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tỉnh Thái Nguyên

Trải qua các thời kỳ nước ta đã ban hành một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai tương đối chi tiết và đầy đủ nhằm tạo cơ sở pháp lý cho việc triển khai đường lối chính sách của Đảng, pháp luật của nhà nước tới người sử dụng đất, nhất là từ khi luật Đất Đai 2003 ra đời thì tình hình quản lý và sử dụng đất của nước ta đã từng bước cải thiện Tình hình quản lý và sử dụng đất đai được chặt chẽ hơn giúp cho công tác về quyền sử dụng đất được nhanh chóng và hiệu quả hơn và đặc biệt là tình hình công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn cả nước đã từng bước được nâng cao

Là một tỉnh miền núi phía Bắc của Việt Nam, với sự phát triển kinh tế

- xã hội nói chung hiện nay, việc sử dụng đất để phát triển các ngành kinh

tế đang ngày một gia tăng Đất đai sử dụng ngày một nhiều và ngày càng được các cấp, các ngành quan tâm Công tác chuyển QSDĐ ở tỉnh Thái Nguyên nói chung có sự biến động rất lớn Người dân tham gia vào việc chuyển quyền tương đối nhiều, nhưng chưa đa dạng, chủ yếu là hình thức chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp QSDĐ

Huyện Đại Từ với tổng diện tích tự nhiên toàn huyện là 57.417,14ha với vốn đất đai đa dạng với các nghành nghề phong phú Việc sử dụng đất cũng như việc quản lý đất đai của nhà nước và ban lãnh đạo càng được chú trọng

và quản lý chặt chẽ Hàng năm dưới sự chỉ đạo của cấp trên cùng với sự chỉ đạo của ban lãnh đạo huyện, phòng Tài nguyên và Môi Trường Công tác chuyển QSDĐ diễn ra trên địa bàn huyện Đại Từ đã được thực hiện khá là hiệu quả và được thực hiện theo đúng trình tự quy định của Nhà nước, từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời và đưa vào áp dụng, có nhiều thay đổi về quy định cũng như các hình thức chuyển QSDĐ, ban lãnh đạo và các cơ quan chuyên môn đã hướng dẫn thực hiện các quy định mới của Luật Đất đai, đồng thời cũng tổ chức tuyên truyền đến người dân nhằm nâng cao sự hiểu biết của người dân, thúc đẩy hoạt động QSDĐ các xã trên địa bàn huyện diễn ra sôi động hơn

Phần 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Công tác chuyển QSDĐ của địa phương trong giai đoạn 2012 – 2014

- Các văn bản liên quan đến các hình thức chuyển QSDĐ

3.3 Nội dung nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu

3.3.1 Nội dung nghiên cứu

- Thu thập số liệu: điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

- Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý sử dụng đất tại thị trấn Hùng Sơn

- Đánh giá thực trạng công tác chuyển QSDĐ (theo 8 hình thức) tại thị trấn Hùng Sơn

- Sự hiểu biết và mức độ quan tâm của người dân và cán bộ về hoạt động chuyển QSDĐ thông qua bộ câu hỏi điều tra (36 phiếu)

- Thuận lợi, khó khăn, nguyên nhân và đưa ra các đề xuất giải pháp khắc phục trong công tác chuyển QSDĐ tại thị trấn Hùng Sơn, giai đoạn 2012

- 2014

3.3.2 Phương pháp nghiên cứu