Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Cao Lộc, huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn, giai đoạn 2011 - 2013.

Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các

KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính Môi trường

Giảng viên hướng dẫn: ThS NGÔ THỊ HỒNG GẤM Khoa Quản lý Tài nguyên – Trường Đại học Nông Lâm

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành chương trình đào tạo trong nhà trường, thực hiện phương châm: “Học đi đôi với hành, lý luận gắn liền với thực tế “ là phương thức quan trọng giúp học viên sinh viên trau dồi kiến thức, củng cố bổ sung lý thuyết học trên lớp, học trong sách vở nhằm giúp cho sinh viên ngày càng nâng cao trình độ chuyên môn của chính mình

Xuất phát từ nguyện vọng bản thân và được sự đồng ý của Ban giám hiệu, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên trường Đại học Nông Lâm - Thái Nguyên em được phân công về thực tập tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Cao Lộc - Tỉnh Lạng Sơn Có được kết quả này em xin bày tỏ

lòng biết ơn chân thành và sâu sắc cô giáo Th.S Ngô Thị Hồng Gấm là người

trực tiếp hướng dẫn khóa luận tốt nghiệp của em, đã luôn hết mình vì sự nghiệp giáo dục và đào tạo, đã dạy dỗ chúng em trưởng thành như ngày hôm nay

Tôi xin gửi lời cảm ơn tới các chú, các cô, các anh chị đang công tác tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Cao Lộc - Tỉnh Lạng Sơn đã giúp đỡ nhiệt tình để tôi hoàn thành tốt kỳ thực tập và khóa luận tốt nghiệp của mình

Cảm ơn gia đình, bạn bè và những ngườithân đã giúp tôi trong suốt quá trình học tập và trong thời gian thực tập

Trong suốt thời gian thực tập và làm khóa luận em đã cố gắng hết mình nhưng do kinh nghiệm thực tế chưa có nhiều và kiến thức còn hạn chế nên chắc chắn không tránh khỏi thiếu sót và khiếm khuyết Em rất mong các thầy

cô giáo và bạn bè đóng góp để khóa luận của em được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, Ngày tháng năm 2014

Sinh viên

Bế Thị Lan Anh

DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang

Bảng 4.1 Cơ cấu kinh tế huyện Cao Lộc năm 2011 34

Bảng 4.2 Cơ cấu lao động huyện Cao Lộc năm 2011 37

Bảng 4.3 Hiện trạng sử dụng đất Huyện Cao Lộc Năm 2012 41 Bảng 4.4: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn thị trấn Cao Lộc giai đoạn từ 2011 – 2013 43

Bảng 4.5: Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn thị trấn Cao Lộc

Bảng 4.14: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về tặng cho QSDĐ

DANH MỤC CÁC HÌNH

Trang

Hình 4.1 Vị trí địa lý huyện Cao Lộc 30

Hình 4.2 Tổng hợp sự hiểu biết của người người dân thị trấn Cao Lộc

về các hình thức chuyển QSDĐ 62

Hình 4.3 Sự hiểu biết của người dân thị trấn Cao Lộc về chuyển QSDĐ theo nhóm đối tượng điều tra 64

MỤC LỤC

Trang

PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục đích của đề tài 2

1.3 Mục tiêu của đề tài 2

1.4 Ý nghĩa của đề tài 3

PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài 4

2.1.2 Cơ sở lý luận của đề tài 6

2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài 7

2.2 Khái quát về chuyển QSDĐ 8

2.2.1 Các hình thức chuyển QSDĐ 8

2.2.2 Một số quy định chung về chuyển QSDĐ 13

2.2.3 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế một cửa tại huyện, thị xã 17

2.3 Sơ lược về tình hình chuyển QSDĐ của tỉnh Lạng Sơn 26

PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 27

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 27

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 27

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 27

3.3 Nội dung nghiên cứu và các chỉ tiêu theo dõi 27

3.3.1 Nội dung nghiên cứu 27

3.3.2 Các chỉ tiêu nghiên cứu 28

3.4 Phương pháp nghiên cứu 28

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu 28

3.4.2 Phương pháp tổng hợp, phân tích xử lý số liệu 29

PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 30

4.1 Kết quả đánh giá sơ lược tình hình cơ bản của huyện Cao Lộc- Tỉnh

Lạng Sơn 30

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 30

4.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 34

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường 37

4.1.4 Tình hình quản lý đất đai 39

4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất 40

4.2 Đánh giá công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn thi trấn Cao Lộc 42

4.2.1 Đánh giá công tác chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn thi trấn Cao Lộc giai đoạn 2011 - 2013 42

4.2.2 Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn thị trấn Cao Lộc giai đoạn 2011-2013 43

4.2.3 Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại QSDĐ trên địa bàn thị trấn Cao Lộc giai đoạn 2011-2013 44

4.2.4 Đánh giá công tác tặng cho QSDĐ trên địa bàn thị trấn Cao Lộc giai đoạn 2011 – 2013 44

4.2.5 Đánh giá công tác để thừa kế QSDĐ trên địa bàn thị trấn Cao Lộc giai đoạn 2011 – 2013 46

4.2.6 Đánh giá công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn thị trấn giai đoạn 2011 – 2013 47

4.2.7 Đánh giá công tác bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn thị trấn giai đoạn 2011– 2013 48

4.2.8 Đánh giá công tác góp vốn bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn thị trấn giai đoạn 2011- 2013 49

4.2.9 Tổng hợp và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Cao Lộc 2011-2013 50

4.3 Đánh giá sự hiểu biết của người dân thị trấn Cao Lộc về chuyển QSDĐ 51

4.3.1 Đánh giá sự hiểu biết của người dân thị trấn Cao Lộc về những quy định chung của chuyển QSDĐ theo số liệu điều tra 51

4.3.2 Đánh giá sự hiểu biết của người dân thị trấn Cao Lộc về các hình

thức chuyển QSDĐ 53

4.3.3 Tổng hợp sự hiểu biết của người dân thị trấn Cao Lộc về các hình thức chuyển QSDĐ 62

PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 65

5.1 Kết luận 65

5.2 Đề nghị 66

PHẦN 1

MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề

Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất Trên thực tế, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng Tuy nhiên chỉ đến luật đất đai năm 1993 chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền, cũng như trình

tự thủ tục thực hiện các quyền đó Theo luật Đất đai 1993, người sử dụng đất

có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất Trong quá trình thực hiện và sau 2 lần sửa đổi, bổ xung (vào năm 1998, 2001) hoạt động chuyển quyền sử dụng đất thu được những thành tự đáng kể góp vốn phần hoàn thiện công tác quản lí nhà nước về đất đai, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển Nền kinh tế này ngày càng phát triển, lĩnh vực đất đai diễn ra ngày càng sôi động hơn và đa dạng mà luật đất đai 1993 bộc lộ nhiều điểm không phù hợp Chính vì vậy, Luật Đất đai 2003 ra đời nhằm khắc phục những tồn tại của Luật đất đai 1993 Vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được quy định cụ thể, chặt chẽ hơn Luật Đất đai 1993 cả về số hình thức chuyển quyền (thêm 3 hình thức chuyển quyền sử dụng đất là tặng cho, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất) và thủ tục chuyển nhượng cũng như nhiều vấn đề liên quan

Huyện Cao Lộc là huyện miền núi, biên giới nằm ở phía Đông Bắc tỉnh Lạng Sơn, cách thành phố Lạng sơn 3km về hướng Đông Bắc có diện tích là

644 km2 điểm địa lý tự nhiên thuận lợi trong xu thế hội nhập kinh tế quốc tế, huyện Cao Lộc có điều kiện phát triển trở thành một trung tâm kinh tế thương mại, du lịch của tỉnh Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây

việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng

kể song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan trong những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất

Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo Th.S Ngô Thị

Hồng Gấm, em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Cao Lộc, huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn, giai đoạn 2011 - 2013”

1.2 Mục đích của đề tài

Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Cao Lộc trong giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2013, nhằm đưa ra những thành tựu đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn và đề xuất hướng giải quyết những tồn tại đó

1.3 Mục tiêu của đề tài

- Đánh giá được thực trạng tình hình chuyển QSDĐ trên địa bàn thị trấn Cao Lộc giai đoạn 2011 - 2013 Cụ thể:

- Đánh giá 8 hình thức chuyển QSDĐ thông qua thu thập số liệu tại các phòng ban chức năng

- Đánh giá sự hiểu biết về chuyển QSDĐ thông qua bộ câu hỏi

1.4 Ý nghĩa của đề tài

Thông qua thời gian thực tập sẽ giúp sinh viên tiếp cận với các công việc thực tế tại địa phương nhằm áp dụng được các kiến thức đã được học trong nhà trường, đồng thời làm phong phú hơn các kiến thức thực tế đặc biệt là xung quanh những vấn đề nghiên cứu Mặt khác, trong quá trình thực tập tạo cơ hội khẳng định mình, từ đó sẽ làm tốt các công việc sau khi tốt nghiệp ra trường

- Từ quá trình nghiên cứu sẽ rút ra những kinh nghiệm trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng Đề xuất những ý kiến nhằm giúp cơ quan chức năng ở địa phương

có những phương hướng trong việc giải quyết những khó khăn, vướng mắc ở địa phương

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học của đề tài

2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài

Hiến pháp 1992;

Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003;

Bộ luật Dân sự 2005;

Luật thuế sử dụng đất và nhà ở;

Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất;

Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai năm 2003;

Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về giá đất; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định

bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

Thông tư liên tịch số 23/2006/TTLT/BTC-BTNMT ngày 24/3/2006 của

Bộ Tài chính - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai;

Thông tư số 03/2006/TT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 củ Bộ Tư pháp - Bộ Tài Nguyên và Môi trường về sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của

Bộ Tư pháp - Bộ Tài Nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng ký thế chấp bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất;

Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/07/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện, một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP

ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại đất đai;

Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất (gọi tắt là Thông tư số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT);

Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng 4 năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai (gọi tắt là Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT);

Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lí, quản lí hồ sơ địa chính (gọi tắt là Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT);

Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất (gọi tắt là Thông tư số 117/2004/TT-BTC);

Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên

và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính

Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên

và Môi trường Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ tài nguyên

và Môi trường Quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2.1.2 Cơ sở lý luận của đề tài

Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như

bị cấm đoán; nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh

sự kiểm soát của Nhà nước

Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai rất toàn diện Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó

là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ Các quyền này được nêu tại Điều 73 Luật Đất đai 1993 Tuy vậy luật đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1988 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển Song, trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1993 cũng còn bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì Công nghiệp hoá - Hiện đại hóa Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003

Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan

Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:

- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;

- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng;

- Đất đang có tranh chấp

2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài

Nhìn nhận một cách khách quan từ lịch sử của loài người cho đến nay, đất đai đã trở thành một thứ không thể thiếu trong cuộc sống của mỗi người Bắt đầu khi loài người xuất hiện đất đai là nơi con người làm nhà để ở,

là đất để trồng rau, nuôi trồng Còn ngày nay, đất đai là một loại tài nguyên được con người khai thác sử dụng để phát triển kinh tế - xã hội

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên không bao giờ mất đi và cũng không thể có bất cứ một thứ nào có thể thay thế được Quan hệ đất đai ngày càng trở nên quan trọng, gắn liền với sự phát triển của xã hội Cần phải có sự xác lập

rõ ràng đối với mỗi người sử dụng đất để đảm bảo sự công bằng cũng như để đảm bảo cho đất đai được bảo vệ không làm tổn hại đến tài nguyên vô cùng quý giá này

Trước kia khi pháp luật đất đai chưa công nhận đất là một loại tài sản, một loại hàng hóa đặc biệt có thể trao đổi trên thị trường, thì đất đai chưa thực sự phát huy được tiềm năng của nó, người dân tự do trao đổi mua bán

mà Nhà nước không thể kiểm soát được, đây là một trong những vấn đề gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai Chính trong quá trình hình thành, phát triển, đổi mới của xã hội, đất đai ngày càng trở nên quan trọng, chúng ta đã đánh giá đúng được mức độ quan trọng của đất không chỉ

là trên lĩnh vực lãnh thổ quốc gia mà còn trong sự phát triển hàng ngày của con người Hiến pháp và pháp luật về đất đai được Nhà nước ban hành đã trở thành một động lực cho sự phát triển kinh tế đất nước nói chung và của mỗi người dân nói riêng

Cùng với sự phát của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế công nghiệp hóa - hiện đại hoá đất nước Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội

2.2 Khái quát về chuyển QSDĐ

Luật đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế

chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ

2.2.1 Các hình thức chuyển QSDĐ

2.2.1.1 Quyền chuyển đổi QSDĐ

Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay

- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải

là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi (Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP và Điều 113 Luật Đất đai 2003)[2], [1]

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp (Điều 102 Nghị định 181/2004/NĐ-CP)[2]

- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí đo đạc (Điều 102 Nghị định 181/2004/NĐ-CP)[2], [4]

2.2.1.2 Quyền chuyển nhượng QSDĐ

Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển QSDĐ Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị Trong trường hợp này người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó

Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể:

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp quy định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-

CP như sau:

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà nhà nước không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ

+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước

+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế [4]

2.2.1.3 Quyền cho thuê và cho thuê lại QSDĐ

Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật

Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường cho người khác là đất không có nguồn gốc từ thuê, còn đất mà người sử dụng cho thuê lại

là đất có nguồn gốc từ thuê Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đất đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này [4]

2.2.1.4 Quyền tặng cho QSDĐ

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào Nó thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ

áp dụng những quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện

Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật Tuy nhiên, để tránh lợi

dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những trường hợp nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này [4]

Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng rộng rãi theo quy định của pháp luật Từ đó QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người

sử dụng đất có quyền để thừa kế Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Luật Dân sự về để thừa kế

- Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, mẹ đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết

- Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,

em ruột của người đã chết

- Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người đã chết, bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người đã chết, cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, dì ruột, cô ruột

2.2.1.6 Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ

Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hay chịu mua hàng hóa trong một thời gian theo thỏa thuận Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời

Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau:

- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động

- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ [4]

2.2.1.7 Quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ

Tương tự như quyền thế chấp QSDĐ, quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ

là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hóa khi chưa có tiền trả ngay Do

đó, những quy định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp [4]

2.2.1.8 Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ

Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác để cùng hợp tác sản xuất kinh doanh Việc này có thể xảy ra giữa

hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, tiền, hoặc là sức lao động, máy móc… theo thỏa thuận

Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung [4]

2.2.2 Một số quy định chung về chuyển QSDĐ

2.2.2.1 Điều kiện để được thực hiện chuyển QSDĐ

Khi người sử dụng đất thuộc các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tại Điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau:

- Có giấy chứng nhận QSDĐ

- Đất không có tranh chấp

- QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

- Trong thời hạn sử dụng đất

2.2.2.2 Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng được quy định tại Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:

- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau:

+ Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

+ Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó;

+ Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất

- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao đất có hiệu lực thi hành

- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định

từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất

- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán

và cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế,

người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài

sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho

thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng QSDĐ sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở (Điều 101 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP) [4]

102 của Nghị định này;

b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại điều 103 của nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghệ cao, khu kinh tế;

c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 điều 101 và khoản 6 điều 113 của Luật Đất đai năm 2003 trừ trường hợp hợp được quy định tại điều 103 của Nghị định này;

d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ thông qua nhận thừa kế QSDĐ;

e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại Điều 121 của Luật Đất đai năm 2003 được nhận QSDĐ thông qua mua nhà ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở;

f) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn bằng giá trị QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn;

g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước giao đất;

h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc nhà nước cho thuê đất;

i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang được sử dụng ổn định;

k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý

nợ, quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án của toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản về chia tách QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có chung QSDĐ;

* Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận QSDĐ từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập

* Người nhận chuyển QSDĐ phải sử dụng đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất

* Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng ký

hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp được quy định tại khoản 3 và 4 Điều 103 và 104 của Nghị định này

Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và 2 Điều 103 của Nghị định này

Người nhận chuyển nhượng QSDĐ tại quy định này được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc vào điều kiện nơi đăng ký hộ khẩu, nơi đăng ký kinh doanh” [4]

2.2.3 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế một cửa tại huyện, thị xã

2.2.3.1 Thủ tục chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

+ UBND xã, phường, thị trấn lập phương án chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện (thị xã);

+ Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án

và chuẩn bị hồ sơ địa chính; làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính

và trình UBND huyện (thị xã) quyết định;

+ UBND huyện (thị xã) có trách nhiệm xem xét, ký giấy chứng nhận QSDĐ đối với các thửa đất chuyển đổi và gửi cho Phòng Tài nguyên và Môi trường

- Trường hợp 2: Chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp giữa hai hộ gia đình,

cá nhân, được thực hiện như sau:

+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp nộp

hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn;

+ Trong thời hạn không quá 02 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Phòng Tài nguyên

- Đối với trường hợp 1:

+ Văn bản thoả thuận về việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp;

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 (nếu có)

- Đối với trường hợp 2:

+ Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ có chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất;

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 (nếu có)

- Số lượng hồ sơ: 01 bộ

* Thời hạn giải quyết: Không quá 03 ngày kể từ ngày Phòng Tài

nguyên và Môi trường huyện (thị xã) nhận đủ hồ sơ hợp lệ, thì Phòng này có trách nhiệm chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ hoặc nếu thực hiện thủ tục cấp

giấy chứng nhận QSDĐ (đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận) thì thời hạn giải quyết sẽ áp dụng như đối với thủ tục cấp mới giấy chứng nhận QSDĐ quy định [12]

2.2.3.2 Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ; quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Bước 3: Trong thời hạn không quá 03 ngày kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính;

Bước 4: Trong thời hạn không quá 03 ngày kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, bên nhận tặng cho thực hiện xong nghĩa

vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm trao Giấy chứng nhận QSDĐ cho người nhận chuyển nhượng, người nhận tặng cho QSDĐ

* Quy định về hồ sơ:

- Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (02 bản);

- Hợp đồng tặng cho QSDĐ ( 02 bản);

- Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 (nếu có);

- Các giấy tờ khác liên quan: Giấy ủy quyền, giấy xác nhận;

- Tờ khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, hoá đơn nộp nghĩa vụ tài chính

- Số lượng hồ sơ: 01 bộ

* Thời hạn giải quyết: Không quá 10 ngày (không kể thời gian người

sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy

đủ, hợp lệ [12]

2.2.3.3 Thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ

* Trình tự thực hiện:

Bước 1: Bên cho thuê, cho thuê lại QSDĐ nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên - Môi trường huyện (thị xã);

Bước 2: Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ

hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận

* Quy định về hồ sơ:

- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ (đã có công chứng hoặc chứng thực);

- Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ được quy định tại Điểm 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai

- Bước 2: Cán bộ tiếp nhận kiểm tra tính đầy đủ của Hồ sơ (Nếu đầy đủ thì ghi Phiếu tiếp nhận hồ sơ, vào Sổ tiếp nhận hồ sơ chuyển cho Phòng Tài nguyên - Môi trường huyện (thị xã) nếu hồ sơ không đầy đủ thì trả và hướng dẫn cho công dân bổ sung);

- Bước 3: Công dân tới thực hiện nghĩa vụ tài chính tại Trung tâm giao dịch “một cửa” UBND huyện (thị xã);

- Bước 4: Công dân nhận kết quả tại Trung tâm giao dịch “một cửa” UBND huyện (thị xã)

* Quy định về hồ sơ:

- Di chúc; biên bản phân chia thừa kế; bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế QSDĐ của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật; đơn đề nghị của người nhận thừa kế đối với trường hợp người nhận thừa kế là người duy nhất;

- Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có);

- Số lượng hồ sơ: (01 bộ)

* Thời hạn giải quyết: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ

hợp lệ [12]

2.2.3.5 Thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất

- Bước 3: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên - Môi trường huyện (thị xã) thực hiện đăng ký thế chấp vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;

- Bước 4: Trả trực tiếp hoặc gửi qua đường bưu điện có bảo đảm cho người yêu cầu đăng ký thay đổi (hoặc UBND cấp xã, trong trường hợp hồ sơ đăng ký qua UBND xã);

bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất

Bước 3: Thực hiện các công việc sau:

Thay đổi các thông tin tại sổ địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai; thay đổi nội dung đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại Giấy chứng nhận QSDĐ;

Chứng nhận việc đăng ký thay đổi vào đơn yêu cầu đăng ký;

Thông báo cho các cơ quan quản lý hồ sơ địa chính

Bước 4: Trả trực tiếp hoặc gửi qua đường bưu điện có bảo đảm cho người yêu cầu đăng ký thay đổi (hoặc UBND cấp xã, trong trường hợp hồ sơ đăng ký qua UBND cấp xã)

- Bước 3: Công dân nhận kết quả tại Trung tâm giao dịch “một cửa” UBND huyện (thị xã)

* Cách thức thực hiện: Tại Phòng Tài nguyên - Môi trường huyện (thị xã)

- Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 (nếu có)

Bước 2: Trong thời gian không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ

hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, đối với trường hợp đủ điều kiện góp vốn thì thực hiện đăng ký góp vốn vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp

* Quy định về hồ sơ

Bộ hồ sơ gồm có:

- Hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ (đã có công chứng hoặc chứng thực);

- Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ được quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai

Bên đã góp vốn hoặc bên nhận góp vốn bằng giá trị QSDĐ hoặc cả hai bên nộp 01 bộ hồ sơ gồm có:

- Hợp đồng chấm dứt góp vốn;

- Giấy chứng nhận QSDĐ;

Trường hợp xoá đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn chỉ chỉnh lý trong giấy chứng nhận QSDĐ (do không thay đổi thửa đất) thì trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng

ký QSDĐ cấp huyện có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, thực hiện xoá đăng ký góp vốn trong hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ

Trường hợp xoá đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn đã cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho pháp nhân mới (do có thay đổi thửa đất) thì thực hiện như sau:

Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích sao hồ

sơ địa chính và gửi kèm theo hồ sơ đến phòng Tài nguyên và Môi trường;

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ,

Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ (đối với trường hợp không thay đổi thửa đất) hoặc thu hồi giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp cho pháp nhân mới (đối với trường hợp có thay đổi thửa đất); trường hợp bên góp vốn là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn thì ký giấy chứng nhận QSDĐ để cấp cho bên đã góp vốn là

hộ gia đình cá nhân mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp

vốn thì gửi giấy chứng nhận QSDĐ đã thu hồi của pháp nhân mới cho Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất;

Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình UBND cấp huyện quyết định cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân đã góp vốn mà thời hạn sử dụng đất kết chưa thúc sau khi chấm dứt góp vốn;

Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ trình, UBND huyện xem xét ký giấy chứng nhận QSDĐ

Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã kết thúc cùng lúc với chấm dứt hợp đồng góp vốn nếu bên góp vốn có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì lập thủ tục xin gia hạn sử dụng đất theo quy định tại Điều 141 và Điều 142 Nghị định 181/2004/NĐ-CP; nếu bên góp vốn không xin gia hạn hoặc không được gia hạn sử dụng đất thì cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện thủ tục thu hồi theo quy định của pháp luật tại khoản 3 Điều 132 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP [12]

2.3 Sơ lược về tình hình chuyển QSDĐ của tỉnh Lạng Sơn

Lạng Sơn là một tỉnh miền núi phía Bắc của Việt Nam, so với các tỉnh khác sự phát triển của Lạng Sơn vẫn chưa thực sự tương xứng với tiềm năng của vùng Tuy nhiên, với sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung hiện nay, việc sử dụng đất để phát triển các ngành kinh tế đang ngày một gia tăng Đất đai sử dụng ngày một nhiều và ngày càng được các cấp, các ngành quan tâm Công tác chuyển quyền sử dụng đất ở tỉnh Lạng Sơn nói chung có sự biến động rất lớn Người dân tham gia vào việc chuyển quyền tương đối nhiều, nhưng chưa đa dạng, chủ yếu là hình thức chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Thực trạng chuyển QSDĐ trên địa bàn thị trấn Cao Lộc giai đoạn

2011 - 2013

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Đánh giá hoạt động của 8 hình thức chuyển QSDĐ trên địa bàn thị

trấn Cao Lộc

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành

Địa điểm: - Phòng Tài Nguyên & Môi Trường huyện Cao Lộc-Tỉnh Lạng Sơn Thời gian thực hiện: Từ ngày 20/01/2014 đến ngày 30/04/2014

3.3 Nội dung nghiên cứu và các chỉ tiêu theo dõi

3.3.1 Nội dung nghiên cứu

Nội dung 1: Điều tra sơ lược về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội; tình hình sử dụng đất tại huyện Cao Lộc

- Điều kiện tự nhiên

- Điều kiện kinh tế - xã hội

- Hiện trạng sử dụng và tình hình quản lý đất đai tại địa phương

Nội dung 2: Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ theo 8 hình thức chuyển quyền được quy định trong Luật Đất đai năm 2003

-Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất

- Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Đánh giá kết quả cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất

- Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất

- Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất

- Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

- Đánh giá kết quả bảo lãnh bằng giá trị quyền sử đất

- Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử đất

Nội dung 3: Đánh giá sự hiểu biết về chuyển QSDĐ của người dân

- Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

- Đánh giá sự hiểu biết của người dân về các hình thức chuyển quyền

sử dụng đất

3.3.2 Các chỉ tiêu nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu các chỉ tiêu sau:

• Các chỉ tiêu về số lượng, diện tích và trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo góc độ thứ cấp

• Các chỉ tiêu về sự hiểu biết chung như sự hiểu biết cơ bản về chuyển quyền sử dụng đất; điều kiện để đất thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất; về thời điểm được thực hiện các quyền chuyển sử dụng đất; về tài chính liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất và sự hiểu biết riêng về 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất của cán bộ quản lý và người dân tính theo tỷ

lệ trả lời đúng

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu

3.4.1.1 Thu thập số liệu thứ cấp

- Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, đời sống văn hóa giáo dục, y tế, hiện trạng sử dụng đất, tình hình chuyển QSDĐ trên địa bàn thị trấn

3.4.1.2 Thu thập số liệu sơ cấp

Điều tra phỏng vấn qua bộ câu hỏi đã chuẩn bị sẵn Chia đối tượng phỏng vấn ra làm 3 nhóm:

Nhóm 1: Gồm cán bộ địa chính

Nhóm 2: Cán bộ công chức

Nhóm 3: Hộ gia đình, cá nhân là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp Phỏng vấn được thực hiện theo bộ phiếu điều tra Mỗi câu hỏi trong bộ phiếu điều tra sẽ tương ứng là một chỉ tiêu trong hệ thống bảng biểu

3.4.2 Phương pháp tổng hợp, phân tích xử lý số liệu

Phân tích, tổng hợp các dữ liệu, số liệu bằng phần mềm excel rồi so

sánh với quy định của pháp luật đất đai hiện hành để đánh giá

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

4.1 Kết quả đánh giá sơ lược tình hình cơ bản của thị trấn Cao Lộc huyện Cao Lộc - Tỉnh Lạng Sơn

4.1.1 Điều kiện tự nhiên

- Phía Bắc giáp tỉnh Quảng Tây - Trung Quốc với đường biên giới dài 83 km;

- Phía Nam giáp huyện Văn Quan, huyện Chi Lăng;

- Phía Tây giáp huyện Văn Lãng;

- Phía Đông giáp huyện Lộc Bình

n v

¨n lng