Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn nước hai huyện hòa an tỉnh cao bằng giai đoạn 2013 2015

Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng được quy định tại Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau: 1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quy

-

NGUYỄN HỒNG HẢO

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN NƯỚC HAI, HUYỆN HÒA AN,

TỈNH CAO BẰNG GIAI ĐOẠN 2013 - 2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường

Khóa học : 2012 – 2016

Thái Nguyên, năm 2016

-

NGUYỄN HỒNG HẢO

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYểN QUYềN Sử DụNG ĐấT TRÊN ĐịA BÀN THị TRấN NƯớC HAI, HUYệN HÒA AN,

TỉNH CAO BằNG GIAI ĐOạN 2013 - 2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Chuyên ngành : Địa chính môi trường

Giảng viên hướng dẫn : ThS Nguyễn Quý Ly

Thái Nguyên, năm 2016

LỜI CẢM ƠN

Thực tập tốt nghiệp là một trong những giai đoạn quan trọng trong quá trình đào tạo sinh viên của nhà trường Đây là khoảng thời gian sinh viên được tiếp cận thực tế, đồng thời củng cố những kiến thức đã được học trong nhà trường

Được sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm và Ban chủ

nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá

công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Nước Hai, huyện Hòa

An, Tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2013 - 2015” Trong suốt quá trình thực tập em đã

nhận được sự giúp đỡ của các thầy cô giáo, các bạn lớp K44_ĐCMT, các cô chú và các anh chị nơi em thực tập tốt nghiệp

Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm, Ban

chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, và đặc biệt là thầy giáo ThS Nguyễn Quý Ly

người đã trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành đề tài tốt nghiệp này

Em xin chân thành cảm ơn UBND thị trấn Nước Hai, huyện Hòa An, tỉnh Cao Bằng đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập tại UBND

Do trình độ có hạn, thời gian nghiên cứu còn ngắn mặc dù đã rất cố gắng xong đề tài tốt nghiệp của em không thể tránh khỏi những thiếu sót Em rất mong nhận được những ý kiến, chỉ bảo của các thầy cô giáo, ý kiến đóng góp của bạn bè

để đề tài tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2016

Sinh viên

Nguyễn Hồng Hảo

đoạn 2013- 2015 30 Bảng 4.4: Kết quả cho thuê QSDĐ trên địa bàn Thị trấn Nước Hai giai đoạn

2013 - 2015 31 Bảng 4.5: Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn Thị trấn Nước Hai giai đoạn

2013 - 2015 33 Bảng 4.6 Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn Thị trấn Nước Hai giai đoạn

2013 - 2015 34 Bảng 4.7 Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn Thị trấn Nước Hai giai

đoạn 2013 – 2015 35 Bảng 4.8 Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên Thị trấn Nước Hai giai đoạn 2013 -

2015 theo số trường hợp 37 Bảng 4.9 Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn Thị trấn Nước Hai giai

đoạn 2013 - 2015 theo diện tích 39 Bảng 4.10: Hiểu biết của người dân và cán bộ Thị trấn Nước Hai về những vấn đề

chung về chuyển quyền sử dụng đất 40 Bảng 4.11: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân Thị trấn Nước Hai về chuyển

đổi QSDĐ 41 Bảng 4.12: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân Thị trấn Nước Hai về chuyển

nhượng QSDĐ 42 Bảng 4.13: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân Thị trấn Nước Hai về cho thuê,

cho thuê lại QSDĐ 43 Bảng 4.14: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân Thị trấn Nước Hai về tặng

cho QSDĐ 44 Bảng 4.15: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân Thị trấn Nước Hai về để thừa kế

QSDĐ 45 Bảng 4.16: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân Thị trấn Nước Hai về thế chấp

bằng giá trị QSDĐ 46

Bảng 4.17: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân Thị trấn Nước hai về góp vốn bằng giá

trị QSDĐ 47

giai đoạn 2013 - 2015 theo diện tích 39 Hình 4.4: Sự hiểu biết của người dân Thị trấn Nước Hai về các hình thức chuyển

QSDĐ 48 Hình 4.5: Sự hiểu biết về các hình thức chuyển QSDĐ theo nhóm đối tượng tại Thị

trấn Nước Hai 49

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

MỤC LỤC

Trang

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục tiêu của đề tài 2

1.2.1 Mục tiêu tổng quát 2

1.2.2 Mục tiêu cụ thể 2

1.3 Ý nghĩa của đề tài 2

1.3.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học 2

1.3.2 Ý nghĩa trong thực tiễn 3

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài 4

2.1.2 Cơ sở lý luận của đề tài 5

2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài 5

2.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 6

2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 6

2.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 9

2.2.3 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn 11

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 18

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 18

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 18

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 18

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 18

3.3 Nội dung nghiên cứu 18

3.4 Phương pháp nghiên cứu 18

3.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu 18

3.4.2 Phương pháp xử lý số liệu 19

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 20

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn Nước hai 20

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 20

4.1.2 Điều kiện kinh tế, xã hội 21

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên , kinh tế - xã hội của thị trấn Nước Hai 25

4.2 Hiện trạng sử dụng đất của Thị trấn Nước Hai năm 2015 26

4.3 Đánh giá công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Hòa An giai đoạn 2013 - 2015 28

4.3.1 Đánh giá công tác chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn huyện Hòa An giai đoạn 2013 – 2015 28

4.3.2 Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn Thị trấn Nước Hai giai đoạn 2013 - 2015 30

4.3.3 Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại QSDĐ trên địa bàn Thị trấn Nước Hai giai đoạn 2013 - 2015 31

4.3.4 Đánh giá công tác tặng cho QSDĐ trên địa bàn Thị trấn Nước Hai giai đoạn 2013 - 2015 32

4.3.5 Đánh giá công tác thừa kế QSDĐ trên địa bàn Thị trấn Nước Hai giai đoạn 2013 - 2015 34

4.3.6 Đánh giá công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn Thị trấn Nước hai giai đoạn 2013 - 2015 35

4.3.7 Đánh giá công tác góp vốn bằng giá trị QSDĐ trên địa Thị trấn Nước Hai giai đoạn 2013 - 2015 36

4.3.8 Tổng hợp và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển QSDĐ trên địa bàn Thị trấn Nước Hai giai đoạn 2013 – 2015 37

4.4 Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua người dân và qua cán bộ quản lý 40

4.4.1 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân Thị trấn Nước Hai về các hình thức chuyển QSDĐ 40

4.4.2 Tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ và người dân Thị trấn Nước hai về chuyển

QSDĐ 48

4.5 Thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn Thị trấn Nước Hai 50

4.5.1 Thuận lợi 50

4.5.2 Khó khăn 50

4.5.3 Giải pháp khắc phục 51

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 52

5.1 Kết luận 52

5.2 Đề nghị 52

TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

PHẦN 1

MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề

Đất đai là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng Đất đai được coi là tư liệu sản xuất bởi nó không chỉ là đối tượng lao động mà còn là tư liệu lao động Không chỉ vậy, đất đai còn có vị trí cố định, tính giới hạn về không gian, tính vô hạn về thời gian sử dụng Những đặc tính đó không một loại tư liệu nào có thể thay thế trong quá trình sản xuất Đất đai là loại tài nguyên không tái tạo và nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, là nguồn tài nguyên giới hạn về số lượng, vị trí cố định trong không gian, không thể di chuyển được theo ý muốn chủ quan của con người Đất đai - tư liệu sản xuất đặc biệt, đất vừa là đối tượng vừa là công cụ lao động Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai một cách phù hợp và hiệu quả, Nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để quản lý tài nguyên quý giá này: Cụ thể như Luật Đất đai năm 2013

và Chuyển QSDĐ là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất đã được quy định Chuyển QSDĐ là một hoạt động diễn ra thường xuyên và liên tục từ xưa đến nay và tồn tai dưới nhiều hình thức đa dạng Tuy nhiên chỉ đến Luật Đất đai năm 1993, chuyển QSDĐ mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện chúng Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 ra đời, hoàn thiện hơn khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, những vấn đề về chuyển QSDĐ được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền và trình tự thủ tục chuyển quyền cũng như những vấn đề liên quan đến công tác chuyển quyền

Thị trấn Nước hai là một thị trấn thuộc Huyện Hòa An, tỉnh Cao Bằng Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể xong vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình Luật đất đai Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi như nghĩa vụ của Nhà nước và chủ sở hữu trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất

Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo ThS Nguyễn Quý Ly, em đã thực hiện về đề

tài “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Nước hai,

huyện Hòa An, tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2013 - 2015”

1.2 Mục tiêu của đề tài

1.2.1 Mục tiêu tổng quát

Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Nước Hai huyện Hòa An, tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2013 - 2015, nhằm đưa ra những thành tựu đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị

trấn và đề xuất hướng giải quyết những tồn tại đó

1.2.2 Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh - tế xã hội của thị trấn Nước hai

- Đánh giá được tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thị trấn

- Đánh giá được công tác chuyển quyền sử dung đất trên địa bàn thị trấn Nước hai huyện Hòa An giai đoạn 2013 - 2015

- Đánh giá được sự hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất

- Đánh giá được những thuận lợi khó khăn và có những giả pháp đề xuất để thực hiện tốt công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn thị trấn Nước Hai

1.3 Ý nghĩa của đề tài

1.3.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học

- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức đã học vào thực tế

- Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản thân đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi, khó khăn của chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương

- Nắm vững những quy định của luật Đất đai năm 2013, những đổi mới của luật đất đai 2013 so với Luật Đất Đai 2003 và những văn bản dưới luật về Đất đai của trung ương và địa phương về công tác chuyển quyền sử dụng đất

1.3.2 Ý nghĩa trong thực tiễn

- Rút ra những kinh nghiệm trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng

- Việc đánh giá kết quả chuyển QSDĐ sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra nhưng giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai

- Đề xuất ý kiến nhằm cơ quan chức năng ở địa phương có những phương hướng trong việc giải quyết những khó khăn, vướng mắc ở địa phương

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học của đề tài

2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài

Một số các văn bản được Nhà nước ban hành trong vài năm gần đây liên quan tới công tác chuyển quyền sử dụng đất;

- Quốc hội Luật Đất đai 2003, ngày 26/11/2003 được Quốc hội thông qua

- Bộ luật Dân sự ngày 14/06/2005Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội

- Quốc hội, Luật Đất đai năm 2013, ngày 29/11/2013 được Quốc hội thông qua

* Các văn bản dưới Luật

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003

- Nghị định số 43/2014/NĐ - CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013

- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính

- Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003;

- Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất;

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên và Môi trường Quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 của

Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường 19/05/2014 quy định về hồ sơ địa chính

2.1.2 Cơ sở lý luận của đề tài

Luật Đất đai năm 1993 Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSĐĐ, các quyền này được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993 Tuy vậy, Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai

1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI thông qua Luật Đất đai 2003

Đến Luật Đất đai 2003 Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc

lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá

Để khắc phục những tồn tại của Luật đất đai 2003, ngày 29/11/2013 Quốc hội thông qua Luật Đất đai 2013, so với Luật Đất đai năm 2003 nhà nước đã sửa đổi

bổ sung nhiều quy định mới cụ thể hơn, phù hợp hơn với yêu cầu của công tác quản

lý, sử dụng đất đai hiện nay, khắc phục được những bất cập cũng như những thiếu sót của Luật Đất đai cũ, bỏ quy định về bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất

2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài

Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nước Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động Vì vậy, nhu cầu chuyển QSD đất của người sử dụng đất cũng như công

tác quản lí nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một

sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng và của toàn xã hội

Luật Đất đai 2013 ra đời, đã tạo cơ sở pháp lí chặt chẽ cho việc quản lí và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lí nhà nước về đất đai, cũng như hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai Mọi vấn đề về sử dụng đất, đặc biệt là về chuyển QSD đất được quy định rõ ràng hơn, đầy đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi mặt: Số hình thức chuyển quyền, điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển QSD đất

2.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất

2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Luật đất đai 2013 quy định có 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại; thừa kế; tặng cho QSDĐ; thế chấp; góp vốn bằng giá trị QSDĐ

2.2.1.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể

sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh múm, phân tán đất đai hiện nay

- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp phải là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi (Điều 99 Nghị định

số 181/2004/NĐ-CP)

- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo chủ

trương chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc

chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP) (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]

2.2.1 2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử

dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó

Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng rãi khi đất có đủ các điều kiện nêu ở Điều 188, Điều 192, Điều 194 Luật Đất đai 2013, trừ những trường hợp không được nhận chuyển nhượng được quy định tại Điều 191 của Luật này

2.2.1.3 Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật

Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 và 2013 thì không cấm việc này

2.2.1.4 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất

Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền

sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật

Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội

Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị

và cho phép người sử dụng được chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi theo quy định của pháp luật Từ đó, quyền sử dụng đất được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về để thừa kế Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế

- Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã mất

mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào

di chúc mà chia;

- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc;

- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;

- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở hàng sau mới được hưởng;

- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết;

- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người đã chết;

- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]

2.2.1.5 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này

Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có quy định trong Luật Đất đai nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện

Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]

2.2.1.6 Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận Vì vậy, ngươi ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời

Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam

Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau:

- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động

- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ

(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]

2.2.1.7 Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh Việc góp này có thể xẩy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc theo thoả thuận

Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ dàng nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung

(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]

2.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất

2.2.2.1 Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất

Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 như sau:

1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b Đất không có tranh chấp;

c Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d Trong thời hạn sử dụng đất

2.2.2.2 Thời điểm được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất

Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng được quy định tại Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:

1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau:

- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó;

1- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất

2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao đất có hiệu lực thi hành

3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật được xác định từ khi

có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất

5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện như sau: Tổ chức kinh

tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài

sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu

tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở (Điều 101 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP) (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]

2.2.3 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn

2.2.3.1 Trình tự, thủ tục chuyển đổi QSDĐ đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện “dồn điền đổi thửa”

1 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp

2 Ủy ban nhân dân cấp xã lập phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường

3 Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án trình

Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt và chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi ruộng đất theo phương án được duyệt

4 Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo thực hiện việc đo đạc lập, chỉnh lý bản đồ địa chính

5 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nộp hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận

6 Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau đây: a) Kiểm tra hồ sơ, xác nhận nội dung thay đổi vào đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Lập hoặc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; tổ chức trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nơi có đất

Trường hợp người sử dụng đất đang thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trao Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều 76 của Nghị định này.( Điều 78, Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

2.2.3.2 Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa

kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng

1 Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất

2 Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa

vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã

3 Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định

Sau khi hoàn thành xây dựng công trình công cộng trên đất được tặng cho, Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng đất đã được

Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông báo cho người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi Trường hợp người sử dụng đất tặng cho toàn bộ diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận thì thu hồi Giấy chứng nhận

để quản lý

4 Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định

Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã ký hoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được thừa kế theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường Người được thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

trong trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện theo quy định của pháp luật

5 Trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê thì thực hiện trình tự, thủ tục theo quy định sau:

a) Thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về dân sự;

b) Sau khi nhận hồ sơ bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê, Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất;

c) Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán, bên góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người góp vốn bằng tài sản;

d) Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ

sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp;

đ) Trường hợp mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với một phần thửa đất thuê thì phải làm thủ tục tách thửa đất trước khi làm thủ tục thuê đất theo quy định tại Khoản này.(Điều 79, Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

2.2.3.3 Trình tự, thủ tục xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

1 Một trong các bên hoặc các bên ký hợp đồng thuê, thuê lại, hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp 01 bộ hồ sơ xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại; góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

2 Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau:

a) Xác nhận việc xóa cho thuê, cho thuê lại, xóa góp vốn vào Giấy chứng nhận theo quy định và trao cho bên cho thuê, cho thuê lại, bên góp vốn Trường hợp cho thuê, cho thuê lại đất trong khu công nghiệp và trường hợp góp vốn quyền sử dụng đất mà đã cấp Giấy chứng nhận cho bên thuê, thuê lại đất, bên nhận góp vốn thì thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp; bên nhận góp vốn được cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trường hợp thời hạn sử dụng đất kết thúc cùng với thời điểm xóa cho thuê, cho thuê lại đất, xóa góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không

có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất hoặc không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng đất thì thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Thực hiện việc xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, xóa góp vốn vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai

3 Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chấm dứt trong các trường hợp sau đây: a) Hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

b) Một bên hoặc các bên đề nghị theo thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn; c) Bị thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai;

d) Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản, giải thể;

đ) Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố là đã chết; bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự; bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốn phải do cá nhân đó thực hiện;

e) Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng góp vốn phải do pháp nhân đó thực hiện

4 Việc xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn được quy định như sau:

a) Trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thỏa thuận của các bên về chấm dứt việc góp vốn thì bên góp vốn quyền sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại

Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã hết hoặc bên góp vốn quyền sử dụng đất không còn nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước cho bên nhận góp vốn tiếp tục thuê đất nếu có nhu cầu;

b) Trường hợp chấm dứt việc góp vốn theo quyết định của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền do vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nước thu hồi đất đó;

c) Trường hợp bên nhận góp vốn hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất

là tổ chức bị phá sản thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo quyết định tuyên bố phá sản của Tòa án nhân dân

Người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quyết định của Tòa án nhân dân thì được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất còn lại và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trường hợp không có người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì Nhà nước thu hồi đất và tài sản đó;

d) Trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được để thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự;

đ) Trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị tuyên bố là đã chết, đã chết hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì được giải quyết theo quy định của pháp luật về dân sự;

e) Trường hợp doanh nghiệp liên doanh giải thể hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tổ chức giải thể thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo thỏa thuận giữa các bên phù hợp với quy định của Luật Đất đai và các quy định khác của pháp luật có liên quan.(Điều 80, Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, để thu hồi nợ

Bộ Tư pháp chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

2 Việc xử lý quyền sử dụng đất đã bảo lãnh theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, đã thế chấp để thu hồi nợ được quy định như sau:

a) Quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh được xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh Trường hợp không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp, đã được bảo lãnh cho người khác để thu hồi nợ hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất mà không cần có sự đồng ý của bên thế chấp, bên bảo lãnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật;

b) Người nhận quyền sử dụng đất quy định tại Điểm a Khoản này được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; được sử dụng đất theo mục đích đã xác định và có các quyền, nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai trong thời hạn sử dụng đất còn lại; đối với đất ở thì người

sử dụng đất được sử dụng ổn định lâu đài (Điều 81, Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Số liệu và kết quả chuyển quyền sử dụng đất của địa phương trong giai đoạn từ năm 2013 đến năm 2015 trên địa bàn thị trấn Nước Hai, Huyện Hòa An, Tình Cao Bằng

- Các văn bản liên quan đến tình hình chuyển quyền sử dụng đất

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Đánh giá hoạt động của 7 hình thức chuyển QSDĐ trên địa bàn thị trấn

Nước Hai huyện Hòa An Giai đoạn 2013 - 2015

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành

Địa điểm: UBND thị trấn Nước hai

Thời gian thực hiện : từ ngày 17/08/2015 đến ngày 29/11/2015

3.3 Nội dung nghiên cứu

- Điều tra đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn Nước Hai

- Điều tra đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của thị trấn Nước Hai

- Điều tra đánh giá kết quả công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn thị trấn Nước Hai , huyện Hòa An giai đoạn 2013 - 2015

- Điều tra đánh giá sự hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về 7 hình thức chuyển QSDĐ

- Điều tra đánh giá những thuận lợi, khó khăn và những giải pháp khắc phục những tồn tại trong công tác chuyển QSDĐ

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu

- Thu thập tài liệu thứ cấp : Thu thập điều kiện tự nhiện, kinh tế - xã hội , tình hình quản lý sử dụng đất của huyện Thu thập các tài liệu số liệu về 7 hình thức chuyển quyền của thị trấn Nước Hai giai đoạn 2013 - 2015

- Thu thập tài liệu sơ cấp: Phát phiều điều tra cho cán bộ quản lý, người dân SXPNN, và người dân SXNN mỗi nhóm 10 phiếu trên tổng số 30 phiếu bằng phương pháp pháp phỏng vấn ngẫu nhiên theo bộ câu hỏi đã chuẩn bị sẵn

3.4.2 Phương pháp xử lý số liệu

- Thống kê các số liệu đã thu thập được như diện tích, các trường hợp chuyển quyền, các hình thức chuyển quyền

- Tổng hợp kết quả thu được từ phiếu điều tra

- Phân tích các số liệu thu thập được để rút ra nhận xét

- Xử lý, tính toán số liệu thu thập được bằng phần mềm Excel

PHẦN 4

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn Nước hai

4.1.1 Điều kiện tự nhiên

Thị trấn Nước Hai có vị trí như sau:

- Phía Bắc giáp xã Đức Long;

- Phía Tấy giáp xã Bình Long;

- Phía Đông và Nam giáp xã Bế Triều và Hồng Việt;

4.1.1.2 Địa hình

Thị trấn Nước Hai có địa hình tương đối bằng phẳng, rất thuận lợi cho

việc xây dựng và phát triển đô thị

Độ dốc trung bình từ 3% đến 5%, dốc thoải từ phí Bắc xuống phía Nam thuận lợi cho thiết kế hệ thống thoát nước

Thị trấn Nước Hai có hệ thống sông Bằng Giang, trong đó: nguồn nước sông

có diện tích lưu vực gần 120 km², lưu lượng nước 500- 2.000 m³/s Khả năng phát triển giao thông đường thủy hạn chế, song có khả năng phát triển thủy điện, là nguồn tài nguyên cung cấp nước sinh hoạt, cho sản xuất nông nghiệp rất dồi dào

4.1.1.4 Khí hậu, thủy văn

* Điều kiện khí hậu :

Thị trấn nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa và chịu ảnh hưởng trực tiếp của khí hậu vùng núi phía Bắc Khí hậu được chia thành hai mùa rõ rệt

- Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10

- Mùa khô từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau

- Nhiệt độ trung bình năm là 20°C

- Nhiệt độ cao nhất tuyệt đối là 32°C

- Nhiệt độ thấp nhất tuyệt đối là 3C

- Lượng mưa trung bình năm 1500 mm

- Lượng mưa trung bình cao nhất 2700 mm

- Lượng mưa trung bình thấp nhất 100 mm

- Số lượng mưa trung bình thấp nhất 15 mm

- Độ ẩm trung bình thấp nhất 80% mm

- Độ ẩm cao nhất 83% mm

- Độ ẩm thấp nhất 52.5% mm

- Hướng gió chủ đạo: Hướng gió chính là gió Đông Nam

Thị trấn Nước Hai có sông Bằng Giang chảy qua do đó nguồn nước mặt cũng như nước ngầm ở đây khá dồi dào Đây là yếu tố rất thuận lợi cho việc phát triển sản xuất, giúp cho nền kinh tế của thị trấn phát triển đáp ứng được vai trò là một trung tâm kinh tế chính trị và văn hóa của huyện Hòa An

4.1.2 Điều kiện kinh tế, xã hội

4.1.2.1 Thực trạng lao động và việc làm

a) Dân số

Thị trấn có 10 tổ dân phố hành chính với tổng số 951 hộ với 3.450 nhân khẩu, bao gồm 9 dân tộc cùng sinh sống: Tày có: 381 hộ (40%), Nùng: 155 hộ (16,29%), Dao: 10 hộ (1,05%), H’mông: 14 hộ (1,47%), và dân tộc khác: 391 hộ (41,11%)

b) Lao động

Số người trong độ tuổi lao động năm 2014 là 77.278 chiếm 67,87% dân số

toàn huyện, trong đó:

- Lao động nông lâm nghiệp, thủy sản: 71.213 người chiếm 92,14% tổng số lao động;

- Lao động CN - TTCN: 2.284 người chiếm 2,96% tổng số lao động;

- Lao động trong thương mại, dịch vụ: 3.790 người, chiếm 4,9% tổng số lao động;

Tỷ lệ lao động qua đào tạo của huyện khoảng 28% và số lượng chưa có việc làm khoảng 2,5% Chất lượng nguồn lao động của huyện trong những năm qua tăng dần, tuy nhiên đa phần lao động trong nông nghiệp qua dào tạo còn thấp chưa đáp ứng được nhu cầu sản xuất hàng hóa quy mô lớn

4.1.2.2.Thực trạng phát triển kinh tế

a) Dịch vụ kinh doanh:

Số hộ kinh doanh mua môn bài 302 hộ; giảm 47 hộ (so với cùng kỳ)

Nộp thuế tháng là 185 hộ, (các hộ kinh doanh, doanh thu không đạt 100triệu

đồng/năm không nộp thuế tháng theo quy định của Nhà nước)

Rà soát các hộ có nhà trọ, nhà cho thuê trên địa bàn thị trấn Nước Hai 87 hộ Tình hình chung giá cả thị trường ổn định, các hộ kinh doanh chủ động đầu

tư sản xuất cùng với hỗ trợ lãi xuất của nhà nước, sự tạo điều kiện về thủ tục vay vốn của địa phương, các hộ kinh doanh đầu tư với số tiền tương đối lớn, việc đầu tư kinh doanh thu mua thuốc lá tăng

Tiếp tục theo dõi hoạt động xây dựng 32 mô hình sản xuất kinh doanh giỏi trong các ngành nghề dịch vụ làm mô hình tham quan học tập

b) Công tác xoá đói giảm nghèo:

+ Phát gạo cứu đói tết Nguyên đán 47 hộ, 84 nhân khẩu = 1.260 kg gạo + Xét cứu đói giáp hạt cho 46 hộ, số khẩu 84 khẩu = 3.330kg gạo trình cấp trên xét duyệt

Cùng với sự hỗ trợ của Nhà nước tại địa phương cũng đã phân công các ban, đoàn thể theo dõi, giúp đỡ số hộ nghèo

c) Sản xuất nông nghiệp, chăn nuôi - thú y:

* Nông nghiệp:

- Lúa xuân: chỉ tiêu giao 2 ha, thực hiện 2 ha = 100% kế hoạch

- Thuốc lá chỉ tiêu giao 8 ha, thực hiện 8 ha = 100% kế hoạch

- Ngô: chỉ tiêu giao 5 ha, thực hiện 5 ha = 100% kế hoạch

* Chăn nuôi:

- Đàn trâu: 43 con, (tăng 3 con so với cùng kỳ)

- Đàn lợn: 890 con, (giảm 257 con so với cùng kỳ)

- Đàn gia cầm: 8.228 con, (tăng 1.611 con so với cùng kỳ)

- Đàn ong: 70 đàn, (tăng 21 đàn so với cùng kỳ)

* Thú y:

- Phun khử trùng tiêu độc chuồng trại cho 392 hộ

- Tiên phòng: tiêm lợn 451 con =50,6%; tiêm phòng gia cầm 3.260 con = 39,6%

d) Công tác thu chi ngân sách và các loại quỹ:

- Thu ngân sách đạt 576.444.652/1.746.500.000 = 33 % kế hoạch

- Thu các loại quỹ:

+ Phí bảo trì đường bộ được: 24.700.000đ

+ Quỹ An ninh quốc phòng: 36.805.000 đ

+ Quỹ đền ơn đáp nghĩa: 3.230.000 đ

+ Quỹ Bảo trợ trẻ em: 4.630.000 đ

+ Quỹ Vì người nghèo: 2.420.000đ

+ Quỹ Người cao tuổi: 5.550.000 đ

+ Quỹ hỗ trợ nông dân: 3.790.000 đ

- Chi ngân sách: chi lương, phụ cấp hàng tháng; các khoản chi khác kịp thời phục vụ cho các hoạt động tại địa phương

4.1.2.3 Văn hóa xã hội – Thể dục thể thao – Giáo dục

a) Văn hoá – Xã hội

- Hộ nghèo năm 2015: 11 hộ; cận nghèo 04 hộ

- Cấp phát gạo đợt 1 năm 2015; 1.260 kg, cho 84 nhân khẩu

- Hoàn thành 02 hồ sơ đề nghị giải quyết chế độ đơn thân nuôi con nhỏ thuộc

hộ nghèo

- Giải quyết xong chế độ Mai táng phí cho 01 Lão thành cách mạng, 01 người hoạt động kháng chiến bị nhiễm chất độc hoá học từ trần.Thương binh từ trần; 02 đối tượng Bảo trợ xã hội

- Hoàn thành 02 hồ sơ và đề nghị giải quyết chế độ thờ cúng Liệt sỹ còn sót chưa được hưởng tiền trợ cấp mỗi năm một lần

- Tiếp nhận và giải quyết 02 hồ sơ đề nghị hưởng trợ cấp Bảo trợ xã hội đối với người cao tuổi trên 80 tuổi không có lương hưu và trợ cấp BHYT

- Tiếp nhận 02 hồ sơ đề nghị hưởng trợ cấp chăm sóc người khuyết tật đặc biệt nặng và giải quyết xong 01 hồ sơ, còn 01 hồ sơ do thiếu giấy tờ

* Bảo hiểm y tế:

- Tổng hợp và đề nghị cấp thẻ Bảo hiểm y tế trẻ em dưới 06 tuổi được 46 thẻ

đã được cấp phát

- Cấp phát thẻ Bảo hiểm y tế quân nhân theo quyết định 62 là 01 thẻ

- Lập danh sách đề nghị cấp thẻ bảo hiểm y tế cho hộ nghèo, hộ cận nghèo mới thoát nghèo trong vòng 5 năm là 48 trường hợp đã được cấp thẻ

* Thể dục thể thao – Văn hoá văn nghệ:

- Tổ chức các trò chơi vui Tết mừng Đảng mừng xuân tại sân trung tâm thị trấn Nước Hai; bao gồm các môn cờ tướng, tung còn, kéo co, đi guốc ván

Các môn đều thu hút đông đảo bà con tham gia nhiệt tình, tạo được không khí phấn khởi ngày xuân

- Tổ chức giao lưu bóng chuyền nam giữa đội bóng chuyền nam thị trấn và

xã Đức Long, xã Bế Triều; giao lưu bóng đá nam giữa Thị trấn Nước Hai và xã Hồng Việt

- Giao lưu bóng chuyền, cầu lông giữa 2 Câu lạc bộ thành phố Cao Bằng và Thị trấn Nước Hai

- Phối hợp với Đoàn thanh niên thành lập Đoàn tham gia giải Việt dã huyện Hòa An đầy đủ vận động viên hưởng ứng tinh thần thể thao quần chúng