Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại xã phú linh huyện vị xuyên tỉnh hà giang giai đoạn 2012 2014

Nhà nước đã thừa nhận quyền sử dụng đất đai có giá trị bằng tiền và coi nó là một hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho th

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NÔNG VĂN GIANG

Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO

HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI XÃ PHÚ LINH, HUYỆN VỊ XUYÊN, TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2012 - 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Liên thông Chuyên ngành : Quản lý Đất đai Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2013 - 2015

Thái Nguyên, năm 2015

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NÔNG VĂN GIANG

Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO

HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI XÃ PHÚ LINH, HUYỆN VỊ XUYÊN,

TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2012 - 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Liên thông Chuyên ngành : Quản lý Đất đai

Khóa học : 2013 - 2015 Giảng viên hướng dẫn : TS Nguyễn Thị Lợi

Thái Nguyên, năm 2015

LỜI CẢM ƠN

Trên thực tế không có sự thành công nào mà không gắn liền với những

sự hỗ trợ, giúp đỡ dù ít hay nhiều, dù trực tiếp hay gián tiếp của người khác Trong suốt thời gian thực tập tốt nghiệp một trọng những giai đoạn quan trọng trong quá trình đào tạo sinh viên của nhà trường Đây là khoảng thời gian sinh viên được tiếp cận thực tế, đồng thời củng cố những kiến thức đã được học trong nhà trường Em đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, giúp đỡ của quý Thầy Cô, gia đình và bạn bè

Được sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm và Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài:

“Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại

xã Phú Linh, huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2012-2014” Trong

suốt quá trình thực tập em đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy cô giáo, các bạn lớp K10-LT QLĐĐ, các cô chú và các anh chị nơi em thực tập tốt nghiệp Với lòng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, và đặc

biệt là cô giáo TS Nguyễn Thị Lợi người đã trực tiếp hướng dẫn em hoàn

thành đề tài tốt nghiệp này

Em xin chân thành cảm ơn UBND xã Phú Linh, huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập tại UBND Bước đầu đi vào thực tế, tìm hiểu và nghiên cứu khóa luận tốt nghiệp, kiến thức của em còn hạn chế và còn nhiều bỡ ngỡ Do vậy, không tránh khỏi những thiếu sót là điều chắc chắn, em rất mong nhận được những ý kiến đóng góp quý báu của quý Thầy Cô và các bạn học cùng lớp để bài khóa luận tốt nghiệp của em trong lĩnh vực này được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày 20 tháng 4 năm 2015

Sinh viên Nông Văn Giang

DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang

Bảng 4.1: Tình hình dân số và lao động của xã Phú Linh 2014 28

Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất Xã Phú Linh năm 2014 32

Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của xã Phú Linh giai đoạn 2012- 2014 35

Bảng 4.4: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất của tại xã Phú Linh giai đoạn từ 2012- 2014 37

Bảng 4.5: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất của xã Phú Linh 38

Bảng 4.6: Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại xã Phú linh giai đoạn từ 2012- 2014 40

Bảng 4.7: Kết quả chuyển QSDĐ tại xã Phú Linh giai đoạn từ 2012-2014 41

Bảng 4.8: Hiểu biết của người dân và cán bộ xã Phú Linh về những vấn đề chung về chuyển quyền sử dụng đất 43

Bảng 4.9: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương

về chuyển đổi QSDĐ 45

Bảng 4.10: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương

về chuyển nhượng QSDĐ 47

Bảng 4.11: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương về cho thuê,

cho thuê lại QSDĐ 49

Bảng 4.12: Sự hiểu biết của cn bộ và người dân địa phương

về tặng cho QSDĐ 51

Bảng 4.13: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương

về để thừa kế QSDĐ 52

Bảng 4.14: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương

về thế chấp bằng giá trị QSDĐ 53

Bảng 4.15: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương về góp vốn bằng giá trị QSDĐ 54

DANH MỤC CÁC HÌNH

Trang

Hình 4.1: Sự hiểu biết của người dân xã Phú Linh

về các hình thức chuyển QSDĐ 56

Hình 4.2: Sự hiểu biết về các hình thức chuyển QSDĐ

theo nhóm đối tượng tại xã Phú Linh 57

MỤC LỤC

Trang

LỜI CẢM ƠN i

DANH MỤC CÁC BẢNG iv

DANH MỤC CÁC HÌNH v

MỤC LỤC vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT x

Phần 1: MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục đích của đề tài 2

1.3 Mục tiêu của đề tài 2

1.4 Ý nghĩa của đề tài 3

PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

2.1.1 Cơ sở pháp lý 4

2.1.2 Cơ sở lý luận 5

2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài 6

2.1.4 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 6

2.1.5 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 10

2.1.6 Quyền vụ nghĩa vụ chung của người sử dụng đất 12

2.1.7 Các quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân 13

2.1.8 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn 15

2.1.8.4 Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ 20

2.1.8.5 Trình tự, thủ tục xóa đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ 20

2.2 Tình hình chuyển QSDĐ ở một số khu vực trong nước 21

PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU 23

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 23

3.1.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 23

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 23

3.3 Nội dung nghiên cứu 23

3.4 Phương pháp nghiên cứu 23

3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu 23

3.4.1.2 Thu thập số liệu sơ cấp 23

3.4.2 Phương pháp tổng hợp, phần tích số liệu 24

PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 25

4.1 Kết quả đánh giá tình hình cơ bản của Xã Phú Linh 25

4.1.1 Điều kiện tự nhiên Xã Phú Linh 25

4.1.1.1 Vị Trí Địa Lý 25

4.1.1.2 Địa hình địa mạo 25

4.1.1.4 Các nguồn tài nguyên và cảnh quan môi trường 25

4.1.2 Điều kiện kinh tế- xã hội của xã Phú Linh 26

4.1.2.1 Thực trạng phát triển kinh tế 26

4.1.2.2 Thực trạng phát triển dân số, lao động và việc làm 27

4.1.2.3 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng 29

4.1.3 Đánh giá chung về Tình hình cơ bản của xã Phú Linh 31

4.1.4 Hiện trạng sử dụng đất Xã Phú Linh 32

4.2 Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại xã Phú Linh 34

4.2.1 Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất của Xã Phú Linh theo các hình thức chuyển quyền 34

4.2.1.1 Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất của Xã Phú Linh giai đoạn 2012 –2014 34

4.2.1.2 Đánh giá kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại xã giai đoạn 2012-2014 34

4.2.1.3 Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại QSDĐ tại xã Phú Linh giai đoạn 2012-2014 36

4.2.1.4 Đánh giá kết quả tặng cho QSDĐ tại xã giai đoạn 2012-2014 36

4.2.1.5 Đánh giá kết quả để thừa kế QSDĐ tại xã Phú Linh giai đoạn

2012-2014 37

4.2.1.6 Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại xã Phú Linh giai đoạn 2012-2014 39

4.2.1.7 Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị QSDĐ tại xã Phú Linh giai đoạn 2012-2014 40 4.2.2 Tổng hơp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Phú Linh giai đoạn 2012–2014 41 4.3 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Phú Linh về chuyển QSDĐ 42 4.3.1 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Phú Linh về những quy định chung của chuyển QSDĐ theo số liệu điều tra 42 4.3.2 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Phú Linh về các hình thức chuyển QSDĐ 45 4.3.2.1 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Phú Linh về chuyển đổi QSDĐ 45 4.3.2.2 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Phú Linh về chuyển nhượng QSDĐ 46 4.3.2.3 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Phú Linh về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ 48 4.3.2.4 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Phú Linh về tặng cho QSDĐ 50 4.3.2.5 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Phú Linh về để thừa

kế QSDĐ 52 4.3.2.6 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Phú Linh về thế chấp bằng giá trị QSDĐ 53 4.3.2.7 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Phú Linh về góp vốn bằng giá trị QSDĐ 54 4.3.3 Tổng hợp sự hiểu biết của người dân xã Phú Linh về các hình thức chuyển QSDĐ 56 4.3.3.1 Tổng hợp sự hiểu biết của người dân xã Phú Linh về chuyển QSDĐ 56 4.4.3.2 Tổng hợp sự hiểu biết về chuyển QSDĐ theo nhóm đối tượng tại xã Phú Linh 57

PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 59

5.1 Kết luận 59

CNH- HĐH Công nghiệp hóa hiện đại hóa

CN - TTCN Công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp

VP ĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dung đất

còn là tư liệu lao động Đất tham gia vào hoạt động của đời sống kinh tế xã

hội,nó là nguồn vốn,nguồng lực quan trọng của đất nước

Theo điều 1 của luật đất đai 2003 thì đất đai thuộc sở hữu của toàn dân

do nhà nước quản lý Hiện nay đất nước ta đang trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa hiện đại hóa cùng với sự tăng nhanh của dân số và sự phát triển của nền kinh tế đã gây ra áp lực rất lớn đối với đất đai, trong khi đó thì diện tích đất lại không hề tăng lên.vậy đòi hỏi con người phải biết cách sử dụng một cách hợp lý nguồn tài nguyên đất đai có giới hạn đó Đặc biệt là trọng giai đoạn hiện nay đất đai là một vấn đề hết sức nóng bỏng,các vấn đề trong lịnh vực này ngày càng phức tạp và nhạy cảm Do đó Luật Đất đai năm

2003 và Chuyển QSDĐ là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất đã được quy định Chuyển QSDĐ là một hoạt động diễn ra thường xuyên và liên tục từ xưa đến nay và tồn tai dưới nhiều hình thức đa dạng Tuy nhiên chỉ đến Luật Đất đai năm 1993, chuyển QSDĐ mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện chúng Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2003 ra đời, hoàn thiện hơn khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai

1993, những vấn đề về chuyển QSDĐ được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền và trình tự thủ tục chuyển quyền cũng như những vấn

đề liên quan đến công tác chuyển quyền Trong những năm qua, đặc biệt là những năm trở lại đây việc thực hiện vai trò của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đã đạt được những thành tích đáng khích lệ song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai Do đó, để thấy được những thuận lợi, khó khăn và những hạn chế tồn tại trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của các chủ sử dụng đất trong quá

trình quản lý và sử dụng đất đai, cần có những đánh giá khách quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm và đưa ra những biện pháp tháo gỡ nhằm làm cho công tác quản lý và sử dụng đất đạt được hiệu quả cao Nhận thức được thực tiễn và tầm quan trọng của công tác điều tra đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất, với vai trò là một sinh viên đang thực tập tốt nghiệp, được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của cô giáo TS Nguyễn Thị Lợi, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài:

“Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại

xã Phú Linh, huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2012 - 2014”

- Tìm ra những nguyên nhân và biện pháp khắc phục những tồn tại,nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong công tác chuyển quyền sử dụng đất ở địa phương

1.3 Mục tiêu của đề tài

- Xác định được tính đa dạng của các hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã

- Xác định được tình hình triển khai về trình tự thủ tục trong hoạt động chuyển QSDĐ trên địa bàn xã

- Xác định được sự hiểu biết của người dân và cán bộ về hoạt động chuyển QSDĐ thông qua bộ câu hỏi điều tra

1.4 Ý nghĩa của đề tài

Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu giúp sinh viên củng cố lại được những kiến thức đã học, áp dụng nghiên cứu tại địa phương, giúp tác giả khi

ra trường khỏi bỡ ngỡ trong công việc Đồng thời trong quá trình thực hiện đề tài, giúp tác giả có thêm kỹ năng điều tra phỏng vấn thu thập tài liệu, kỹ năng tổng hợp số liệu

Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất

sẽ giúp sinh viên hiểu rõ về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương,

từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo

Giúp người dân và các trưởng thôn thấy được sự am hiểu pháp luật đất đai của mình, khả năng vận dụng giải quyết tình huống thực tế ở mức độ nào

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học của đề tài

- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 1 tháng 8 năm 2014 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư số 01/2005/TT- BTNMT ngày 13 tháng 04 năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường huớng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2003

-Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông

tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ Tư pháp

và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất

- Quyết định số 09/QĐ-TTg ngày 22/06/2007 của Thủ tướng chính phủ V/v Ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương

- Nghị quyết số 57/2012/NQ-HĐND về việc quy định về mức thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm và phí cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Hà Giang

2.1.2 Cơ sở lý luận

Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước đến nay luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định pham vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng với đất nông nghiệp, như chuyển đổi, còn chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất hầu như bị cấm đoán Nhưng thực tế các quyền này vẫn diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện Nhà nước đã thừa nhận quyền sử dụng đất đai có giá trị bằng tiền và coi nó là một hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ

Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã được soạn thảo với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần(vào năm

1998 và năm 2001) cho phù hợp với tình hình thực tiễn Sau 10 năm thực hiện

đã thu được những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm chưa phù hợp với sự đổi mới đất nước trong thời kì CNH- HĐH

Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993, đồng thời là hành lang pháp lí điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003

Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng mở rộng thêm hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ

Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn với mọi loại đất Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:

Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;

Đất giao cho tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền

sử dụng;

Đất đang có tranh chấp

2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài

Cùng với sự phát triển của Thế Giới, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nước để hội nhập quốc tế Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng trở nên sôi động Chính vì thế mà chuyển quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, đây là cơ sở để người dân thực hiện các giao dịch về đất đai, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội

2.1.4 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Luật Đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ[2]

2.1.4.1 Quyền chuyển đổi QSDĐ

Chuyển đổi QSDĐ là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “ đổi đất lấy đất ” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay

- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp phải là người cùng một xã, phường thị trấn với người chuyển đổi [10],[2]

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừ kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thi được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia đình,cá nhânkhác trong cùng một xã, phường, thị trấn để thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp.(Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ – CP)[3]

Hộ gia đình, cá nhânchuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung “dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính [10], [5]

2.1.4.2 Quyền chuyển nhượng QSDĐ

Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ, nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí làm tăng giá trị của đất đó

Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 [2]

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp quy định tại điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-

CP như sau:

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà nhá nước không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ

+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ đối với đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình,

cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước

+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trong khu vực rừng phòng

hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu khu công nghệ cao, khu kinh tế [6]

2.1.4.3 Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ

Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ của mình cho người khác sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật

Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê Trong Luật Đất đai

1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này [5]

- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã chết mà không tự thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia

- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc

- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào của di chúc không hợp pháp thì chia những phần không hợp pháp theo pháp luật

- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người hàng sau mới được hưởng;

- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ , con nuôi của người đã chết ;

- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoài, anh ruột, chị ruột,

em ruột của người đã chết;

- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người đã chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột của người đã chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột [5]

2.1.4.5 Quyền tặng cho QSDĐ

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào Nó thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này

Tặng cho QSDĐ là hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng những qui định của hình thức thừa kế sang để thực hiện

Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này [5]

2.1.4.6 Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ

Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế nào đó theo qui định của pháp luật để vay tiền hay mua chịu hàng hóa trong một thời gian theo thỏa thuận Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời

Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy định là chỉ được thế chấp cho một tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam

2.1.4.7 Quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ

Là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hóa khi chưa có tiền trả ngay Do đó những quy định về quyền bảo lãnh tương tự như thế chấp [5]

2.1.5 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất

2.1.5.1 Điều kiện để được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất

Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thỉ phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tại Điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau:

1- Có giấy chứng nhận QSDĐ

2- Đất không có tranh chấp

3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

4- Trong thời hạn sử dụng đất

2.1.5.2.Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng được quy định tại điều 98 Nghị định 181/2004/NĐ- CP như sau:

1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau:

- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa

vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật;

- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó;

- Trường hợp người sử dụng được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất

2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao đất có hiệu lực thi hành;

3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất

5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà để bán và cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán

2.1.6 Quyền vụ nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

Theo điều 105 luật đất đai 2003 quy định quyền chung của người sử dụng đất:

1 Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

2 Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;

3 Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;

4 Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;

5 Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình;

6 Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai Theo điều 107 của Luật Đất Đai quy định nghĩa vụ chung của người sử dụng đất là:

1 Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về

sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật;

2 Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

3 Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

4 Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất;

5 Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan;

6 Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất;

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê có các quyền

và nghĩa vụ sau đây:

1 Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 Luật Đất Đai 2003[2]

2 Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;

3 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp chuyển nhượng có điều kiện theo quy định của Chính phủ;

4 Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;

5 Cá nhân có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật

Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật

Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó[2]

6 Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều

110 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật này [2]

7 Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh;

8 Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh [2]

2.1.7.2 Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất là đất thuê

1 Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật này [2] b) Bán, để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua, người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

c) Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh;

d) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh

2 Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật này

có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại

ít nhất là năm năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại các khoản 1, 3,

4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113 của Luật này trong thời hạn đã trả tiền thuê đất; trường hợp có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất trừ đi tiền thuê đất đã trả và có các quyền, nghĩa

vụ quy định tại Điều 113 của Luật này [2]

3 Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này [2]

4 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự

2.1.7.3 Quyền vụ nghĩa vụ của hộ gia đình , cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang có thu tiền sử dụng đất hoạc thuê đất

1 Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất có các quyền

và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật này

2 Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất được quy định như sau:

a) Trường hợp chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113 của Luật này;

b) Trường hợp chọn hình thức thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều 114 của Luật này [9]

2.1.8 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn

2.1.8.1 Trình tự thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ; quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

 Quy định về hồ sơ

a) Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân bao gồm[13]:

1 Giấy chứng nhận QSDĐ nông nghiệp hoạc một trong các loại giấy tờ

về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật Đất Đai 2003( bản chính,bản sao công chứng)

2 Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ ( do cán bộ tư pháp xã,thị trấn) có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền

3 Trích lục hoạc trích đo thửa đất đối với những nơi chưa có bản đồ địa chính ( bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)

4 Chứng minh thư nhân dân và sổ hộ khẩu ( bản sao công chứng)

5 Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

1 Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính, bản sao)

2 Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (2 bản có xác nhận của UBND cấp xã)

3 Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)

4 Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

5 Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

6 Chứng minh thư nhân dân của cả hai bên

c) Hồ sơ tặng cho QSDĐ bao gồm[1]:

1 Văn bản cam kết tặng cho hoạc hợp đồng tặng cho QSDĐ

2 Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có xác nhận của UBND xã

3 Giấy chứng nhận QSDĐ kèm theo 01 bản phô tô công chứng trong các loại giấy tờ để xác nhận quan hệ bố con, anh chị em ruột ( Bản sao giấy khai sinh, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn ) làm căn cứ chuyển thông tin đến chi cục thuế xác định nghia vụ tài chính

4 Tờ khai lệ phí chước bạ nhà,đất

5 Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

d) Hồ sơ thừa kế QSDĐ bao gồm [1]:

1 Bản di trúc hoạc đơn đăng ký thừa kế QSDĐ có xác nhận của UBND cấp xã

2 Biên bản phân chia thừa kế QSDĐ có xác nhận của UBND cấp xã

3 Giấy chứng nhận QSDĐ kèm theo 01 bản phô tô công chứng trong các loại giấy tờ để xác nhận quan hệ bố con, anh chị em ruột ( Bản sao giấy khai sinh, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn ) làm căn cứ chuyển thông tin đến chi cục thuế xác định nghia vụ tài chính

4 Tờ khai lệ phí chước bạ nhà,đất

5 Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

* Trình tự giải quyết công việc đối với trường hợp chuyển đổi , chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ[1]

Bước 1: Người nhậnQSDĐ nộp 01 bộ hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả

kết quả của UBND xã (trường hợp sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thị trấn thì nộp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện) Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ

Bước 2: Văn phòng đăng ký QSDĐ thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa

chính, gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; thời gian làm việc không quá 3 ngày

Bước 3: Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo

nghĩa vụ tài chính cho người nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất về thời gian, địa điểm nộp tiền và gửi thông báo cho Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện lưu hồ sơ Thời gian không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ

Bước 4:Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện chỉnh lý giấy chứng nhận

QSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho bên chuyển QSDĐ theo quy định; In giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp mới do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ Chuyển hồ sơ cấp mới giấy chưng nhận cho phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thời gian thực hiện không quá 3 ngày làm việc kể từ khi nhận được thông báo của cơ quan thuế về nghĩa vụ tài chính

Bước 5: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện kiểm tra, thẩm định hồ

sơ trình Chủ tịch (hoặc Phó chủ tịch theo ủy quyền) UBND huyện ký giấy chứng nhận đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận QSDĐ Thời gian thực hiện không quá 2 ngày làm việc

Bước 6: Chủ tịch (Phó chủ tịch) UBND huyện ký giấy chứng nhận

QSDĐ và tái sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp cấp mới, chuyển kết quả cho Văn phòng đăng ký QSDĐ Thời gian thực hiện không quá 3 ngày làm việc

Bước 7: Văn phòng đăng ký QSDĐ vào sổ cấp giấy chứng nhận QSDĐ

và tài sản khác gắn liền với đất sau đó chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định

và chuyển hồ sơ cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nơi nhận hồ sơ Thời gian thực hiện không quá 2 ngày làm việc

Bước 8: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả vào sổ; thu phí, lệ phí và trả

giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả

Thời gian giải quyết không quá 18 ngày làm việc, không kể tời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính

g) hồ sơ cho thuê, cho thuê lại QSDĐ bao gồm[1]:

+ Bước 1: Bên cho thuê, cho thuê lại QSDĐ nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp

nhận và trả kết quả của UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn cho bên nộp hồ sơ bổ sung hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả

và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện Thời gian thực hiện trong ngày lm việc

+ Bước 2: Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận

đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ đó cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận

2.1.8.2 Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ

* Quy định về hồ sơ bao gồm[1]:

+ Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, bảo lãnh QSDĐ

+ Văn bản ủy quyền( nếu có)

+ Hợp đồng thế chấp QSDĐ và tài sản khác gắn liền với đất có chứng thực của UBND xã, phường,thị trấn;

+ bản gốc kèm bản sao Giấy chưng nhận QSDĐ được cấp theo quy định của Luật đất đai năm 2003

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây

dựng và các loại Giấy chứng nhận quyền sở hữu các tài sản khác gắn liền với

đất, nếu pháp luật có quy định;

+ Giấy xác nhận của UBND xã, phường ,thị trấn nơi cư trú có xác nhận

có hộ khẩu thường trú tại địa phương và sản xuất nông nghiệp hoạc sổ hộ

khẩu phôtô công chứng

* Trình tự giải quyết :

+ Bước 1: Hộ gia đình cá, cá nhân nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và

trả kết quả UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét

hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân bổ sung hồ

sơ, nếu hồ sơ đã đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả

Thời gian thực hiện trong ngày làm việc

+ Bước 2: Văn phòng đăng ký QSDĐ thực hiện việc đăng ký thế chấp

vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ; chuyển kết quả cho

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Thời gian thực hiện 1 ngày

+ Bước 3: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thu phí, lệ phí(nếu có) và trả

kết quả cho hộ gia đình, cá nhân Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả

Thời gian thực hiện không quá 05 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ

2.1.8.3 Trình tự, thủ tục xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ

Sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ bên thế chấp, bên đã bảo lãnh

bằng giá trị QSDĐ nộp 01 bộ hồ sơ [1]

* Quy định về hồ sơ bao gồm:

+ Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp

+ Văn bản ủy quyền (nếu có)

+ Giấy chứng nhận QSDĐ

+ Giấy chứng nhận sở hữu tài sản

* Trình tự giải quyết:

+ Bước 1: Hộ gia đình cá, cá nhân nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và

trả kết quả UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét

hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân bổ sung hồ

sơ, nếu hồ sơ đã đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả

Thời gian thực hiện trong ngày làm việc

+ Bước 2: Văn phòng đăng ký QSDĐ nghiên cứu hồ sơ, thực hiện xóa

đăng ký thế chấp trong hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận QSDĐ; chuyển kết quả cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Thời gian thực hiện 1 ngày

+ Bước 3: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả trả kết quả cho hộ gia đình,

cá nhân Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả

2.1.8.4 Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ

* Quy định về hồ sơ bao gồm[1]:

+ Hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ (đã công chứng hoặc chứng thực) + Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai

* Trình tự giải quyết

+ Bước 1: Bên góp vốn bằng giá trị QSDĐ nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp

nhận và trả kết quả của UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn cho bên nộp hồ sơ bổ sung hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện

+ Bước 2: Trong thời gian không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày

nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm thẩm tra hồ

sơ đối với trường hợp đủ điều kiện góp vốn thì thực hiện đăng ký góp vốn vào

hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp

2.1.8.5 Trình tự, thủ tục xóa đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ

Bên đã góp vốn hoặc bên nhận góp vốn bằng giá trị QSDĐ hoặc cả hai bên nộp 01 bộ hồ sơ gồm có[1]:

+ Hợp đồng chấm dứt góp vốn;

+ Giấy chứng nhận QSDĐ

- Trường hợp xóa đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn chỉ chỉnh

lý trong giấy chứng nhận QSDĐ (do không thay đổi thửa đất) thì trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, thực hiện xóa đăng

ký góp vốn trong hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ

- Trường hợp xóa đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn đã cấp

giấy chứng nhận QSDĐ cho pháp nhân mới (do có thay đổi thửa đất) thì thực

hiện như sau:

+ Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ

hợp lệ, Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm trích sao hồ sơ địa chính và

gửi kèm theo hồ sơ đến phòng Tài nguyên và Môi trường;

+ Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ

sơ, phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình

UBND huyện quyết định cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình,cá nhân

đã góp vốn mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn; + Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ

trình, UBND huyện xem xét ký giấy chứng nhận QSDĐ

Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã kêt thúc cùng lúc với chấm dứt hợp

đồng góp vốn nếu bên góp vốn có nhu cầu tiếp tuc sử dụng đất thì lập thủ tục

xin gia hạn sử dụng đất theo quy định tại Điều 141 và Điều 142 Nghị định

181/CP; nếu bên góp vốn không xin gia hạn hoặc không gia hạn sử dụng đất

thì cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện thủ tục thu hồi theo quy định

của pháp luật tại khoản 3 Điều 132 Nghị định 181/CP[3]

2.2 Tình hình chuyển QSDĐ ở một số khu vực trong nước

Trong những năm qua do ảnh hưởng từ những cuộc khủng hoảng kinh tế

trên thế giới nên tình hình chuyển quyền sử dụng đất của Việt Nam cũng gặp

nhiều khó khăn Đặc biệt trong năm 2011,2012 thị trường bất động sản nói

chung, tình hình chuyển quyền sử dụng đất nói riêng cũng diễn ra rất chậm

nhất là ở các thành phố lớn Đối với Hà Giang là một tỉnh nằm ở phía Bắc nên

cũng chịu ảnh hưởng của tình hình khó khăn của của cả nước

Nhưng để khắc phục tình trạng trên hàng năm được sự chỉ đạo của cấp

trên cùng với sự chỉ đạo của ban lãnh đạo tỉnh Hà Giang, Sở Tài nguyên và

Môi trường tỉnh Hà Giang, đã tổ chức xây dựng và thực hiện kế hoạch quản

lý và sử dụng đất một cách hợp lý và có hiệu quả ở các địa phương trong toàn

tỉnh Để thực hiện chỉ đạo chung của tỉnh Hà Giang thì UBND huyện Vị

Xuyên đã có những chỉ đạo tới các phòng ban trong huyện thực hiện công tác

quản lý nhà nước về đất đai đạt hiệu quả

Trong đó phải kể đến công tác chuyển QSDĐ diễn ra trên địa bàn xã Phú Linh, từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời và đưa vào áp dụng, có nhiều thay đổi về quy định cũng như các hình thức chuyển QSDĐ, ban lãnh đạo và các cơ quan chuyên môn đã tổ chức tuyên truyền hướng dẫn thực hiện các quy định mới của Luật Đất đai, đồng thời cũng tổ chức tuyên truyền đến người dân nhằm nâng cao sự hiểu biết của người dân, thúc đẩy hoạt động QSDĐ trên địa bàn huyện diễn ra sôi động hơn

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại xã Phú Linh, huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2012-2014

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành

Địa điểm: xã Phú Linh, huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang

Thời gian: 01/2015 đến 04/2015

3.3 Nội dung nghiên cứu

Nội dung 1: Điều tra sơ lược về tình hình cơ bản, công tác quản lý và sử

dụng đất tại xã Phú Linh, huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang

Nội dung 2: Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo 7 hình thức

chuyển quyền được quy định trong Luật Đất đai 2013 của xã Phú Linh giai đoạn 2012- 2014

Nội dung 3: Đánh giá giá sự hiểu biết về chuyển quyền sử dụng đất của

người dân, trưởng thôn và cán bộ địa chính trên địa bàn xã

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu

3.4.1.1 Thu thập số liệu thứ cấp

Thu thập các tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, đời sống văn hóa, giáo dục, y tế; tình hình quản lý và sử dụng đất tại xã Phú Linh Thu thập các báo cáo về tình hình chuyển QSDĐ của xã Phú Linh giai đoạn 2012-2014, tại các phòng chức năng

3.4.1.2 Thu thập số liệu sơ cấp

Tiến hành điều tra phỏng vấn trên địa bàn xã bằng phương pháp phỏng vấn trực tiếp dân và cán bộ địa chính xã với bộ câu hỏi đó chuẩn bị sẵn Chia đối tượng phỏng vấn ra làm 3 nhóm:

Nhóm 1: Gồm cán bộ địa chính xã, cán bộ UBND xã, cán bộ thôn

Nhóm 2: Gồm 20 hộ gia đình, cá nhân là người sản xuất nông nghiệp Phỏng vấn được thực hiện đối với hộ dân được điều tra ngẫu nhiên trên toàn phạm vi của xã theo bộ phiếu điều tra ở phần cuối phụ lục

3.4.2 Phương pháp tổng hợp, phần tích số liệu

Xử lý số liệu bằng phần mềm Word, Excel, so sánh với những quy định của pháp luật hiện hành đưa ra nhận xét, đánh giá

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.1 Kết quả đánh giá sơ lƣợc tình hình cơ bản của Xã Phú Linh

4.1.1 Điều kiện tự nhiên Xã Phú Linh

4.1.1.1 Vị Trí Địa Lý

Xã Phú Linh, huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang nằm ở phía Đông Bắc huyện Vị Xuyên có tổng diện tích tự nhiên là 4834,66 ha

+ Phía Bắc giáp thành phố Hà Giang;

+ Phía Đông giáp xã Kim Thạch, xã Kim Linh, xã Linh Hồ;

+ Phía Tây giáp xã Đạo Đức;

+ Phía Nam giáp xã Ngọc Linh

Với vị trí địa lý này xã Phú Linh có nhiều điều kiện tự nhiên thuận lợi cho việc phát triển kinh tế văn hóa xã hội, thuận tiện cho việc đi lại giao lưu với các xã lân cận

4.1.1.2 Địa hình địa mạo

Phú Linh là xã có địa hình rất đa dạng và phức tạp bao gồm cả thung lũng, đồi núi thấp, núi cao và núi đá Cộng với nằm trong khí hậu nhiệt đới nóng ẩm mưa nhiều, do vậy thảm thực vật của Phú Linh cũng rất đa dạng và phong phú, ngoài các cây trồng nông nghiệp như lúa, màu… xã Phú Linh còn giữ được diện tích rừng tự nhiên, trữ lượng gỗ cao, thảm thực vật có các loại cây lấy gỗ quý thuộc nhóm I, tuy nhiên động vật sống trong rừng do bị săn bắn nhiều nên chỉ còn rất ít loài thuộc họ gặm nhấm, không có động vật quý hiếm

- Địa hình đồi núi thấp, đồi núi trung bình và thung lũng: Địa hình này chiếm trên 75% tổng diện tích tự nhiên của xã

4.1.1.3 Các nguồn tài nguyên và cảnh quan môi trường

* Tài nguyên nước

Tổng diện tích mặt nước là: 73,23 Trong đó, 19,83 ha là diện tích mặt

nước nuôi trồng thủy sản, còn lại 54,4 ha là diện tích đất hồ tự nhiên.

* Tài nguyên nhân văn

Nhân dân xã Phú Linh có truyền thống anh dũng trong đấu tranh, cần cù trong lao động sản xuất mặc dù là khu vục xã nhưng các truyền thống và

phong tục tập quán của nhân dân Hà Giang nói chung và nhân dân huyện Vị Xuyên nói rêng vẫn luôn được giữ nguyên

* Cảnh quan môi trường

Nhìn chung xã Phú Linh về Môi trường là tương đối trong sạch không khí và nguồn nước hầu như không bị ô nhiễm gì và đặc biệt cán bộ và nhân dân trong xã hết sức quan tâm đến vấn đề môi trường

4.1.2 Điều kiện kinh tế- xã hội của xã Phú Linh

4.1.2.1 Thực trạng phát triển kinh tế

- Tốc độ tăng trưởng kinh tế năm: 10%/năm

- Cơ cấu kinh tế:

+ Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, xây dựng cơ bản: 6%;

Tổng giá trị sản xuất CN - TTCN đã và đang có sự chuyển dịch theo hướng tăng dần giá trị TTCN Tuy nhiên tốc độ chuyển dịch của ngành còn chậm, trong thời gian tới cần tiếp tục đẩy mạnh phát triển CN - TTCN nhằm giải quyết việc làm, tăng thu nhập cho người lao động, giảm tỷ lệ lao động nông nghiệp

b Sản xuất nông nghiệp:

*Trồng trọt:

- Lúa: Tổng diện tích lúa cả năm 406 ha, năng suất bình quân 51,56

tạ/ha Sản lượng 2093,6 tấn Trong đó diện tích lúa lai thực hiện được 267 ha, năng suất bình quân đạt 53,3 tạ/ha, sản lượng bình quân đạt 1.423,1 tấn Còn lại là diện tích lúa thuần 139 ha, năng suất đạt 48,2 tạ/ha, sản lượng 670,5 tấn

- Cây Ngô: Tổng diện tích gieo trồng cả năm là 167 ha 100% là giống

ngô lai, năng suất bình quân đạt 29,94 tạ/ha, sản lượng đạt 500 tấn

- Cây Lạc: Tổng diện tích gieo trồng cả năm là 31 ha, năng suất bình

quân đạt 17,5 tạ/ha, sản lượng đạt 53,4 tấn

- Rau các loại: Tổng diện tích gieo trồng các loại rau là 43,5 ha, năng

suất bình quân đạt 65 tạ/ha, sản lượng 287,7 tấn

- Đậu các loại: Tổng diện tích gieo trồng được 17,3 ha, năng suất bình

quân đạt 8 tạ/ha, sản lượng đạt 13,84 tấn

- Cây vụ 3: Tổng diện tích gieo trồng 12 ha, trong đó Ngô 5 ha, Khoai

tây 2 ha, Khoai lang 1 ha, Rau các loại 4 ha

* Chăn nuôi, thủy sản:

- Tổng đàn trâu: 1785 con

- Tổng đàn bò: 37 con

- Tổng đàn dê: 47 con

- Tổng đàn lợn: 3200 con

- Tổng đàn gia cầm các loại: 19.683 con

- Nuôi trồng thủy sản: Tổng diện tích có khả năng phát triển nuôi trồng

thủy sản 19,83 ha Chủ yếu tập trung ở hai thôn Nà Trừ và Lang Lầu Sản lượng nuôi trồng thủy sản đạt 474 tấn

Đánh giá hiện trạng chăn nuôi, thủy sản:

- Chủ yếu là chăn nuôi quy mô nhỏ và phân tán

- Sản phẩm chăn nuôi chủ yếu tiêu thụ trên địa bàn xã

- Chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản chủ yếu tận dụng sản phẩm phụ từ sản xuất nông nghiệp, chưa phát triển theo hướng tập trung công nghiệp

* Tổng giá trị thu về từ nông nghiệp năm 2014 khoảng 26,6 tỷ đồng,

chiếm tỷ trọng 76% cơ cấu kinh tế

c Dịch vụ thương mại:

Hoạt động dịch vụ thương mại trên địa bàn xã trong những năm gần đây

đã có nhiều đổi mới cả về tổ chức và phương thức kinh doanh Tuy nhiên hình thức kinh doanh dịch vụ thương mại chủ yếu của xã vẫn là các hộ gia đình buôn bán nhỏ lẻ tập trung ở khu trung tâm và các điểm đông dân cư, chủng loại các mặt hàng kinh doanh còn kém phong phú, chủ yếu là các mặt hàng thiết yếu phục vụ nhu cầu hàng ngày của nhân dân như sách vở, phân bón, bánh kẹo, thuốc lá…

Tổng giá trị thu về từ dịch vụ hàng năm khoảng 6,3 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 18% cơ cấu kinh tế

* Năm 2014 thu nhập bình quân của xã đạt 10 triệu đồng/người/năm

4.1.2.2 Thực trạng phát triển dân số, lao động và việc làm

- Tình hình dân số lao động và việc làm

+ Dân số: Tổng số khẩu là 5271 người được phân bố tại 19 thôn bản

Tỷ lệ gia tăng tự nhiên là 1,1% và giảm 0,03% so với năm trước

+ Thực trạng phát triển dân số, lao động và việc làm được thể hiện qua bảng 4.1:

Bảng 4.1: Tình hình dân số và lao động của xã Phú Linh 2014

2 Dân số phân theo dân tộc

5.3 Lao động công nghiệp, tiểu thủ

công nghiệp, xây dựng

(Nguồn số liệu: UBND Xã)

+ Lao động trong độ tuổi: 3.277 người (nam từ 18 - 60; nữ từ 18 - 55 tuổi) Số lao động qua đào tạo khoảng 819 người chiếm tỷ lệ 25% (chủ yếu qua đào tạo nghề ngắn hạn) Trong đó tỷ lệ lao động tham gia sản xuất nông