Luận văn: Pháp luật kinh doanh nhà chung cư

Trong những năm gần đây các dự án nhà chung cư được xây dựng ngày càng nhiều ở Việt Nam đặc biệt là ở các đô thị.Người dân đã dần hình thành thói quen ở nhà chung cư. Phát triển nhà chung cư đã và đang đáp ứng được yêu cầu về phát triển đô thị hiện đại,tiết kiệm quỹ đất tạo quỹ nhà ở đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân.Các dự án phát triển nhà chung cư ngày càng nhận được sự qua tâm từ phía người dân tuy nhiên hành lang pháp lý để điều chỉnh các quan hệ pháp luật phát sinh trong lĩnh vực kinh doanh nhà chung cư vẫn chưa đầy đủ và thống nhất từ đó phát sinh nhiều rủi ro cho người dân khi tham gia vào các quan hệ trong lĩnh vực này.

LỜI NÓI ĐẦU

Trong những năm gần đây các dự án nhà chung cư được xây dựng ngày càngnhiều ở Việt Nam đặc biệt là ở các đô thị.Người dân đã dần hình thành thói quen ởnhà chung cư

Phát triển nhà chung cư đã và đang đáp ứng được yêu cầu về phát triển đô thịhiện đại,tiết kiệm quỹ đất tạo quỹ nhà ở đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho ngườidân.Các dự án phát triển nhà chung cư ngày càng nhận được sự qua tâm từ phíangười dân tuy nhiên hành lang pháp lý để điều chỉnh các quan hệ pháp luật phátsinh trong lĩnh vực kinh doanh nhà chung cư vẫn chưa đầy đủ và thống nhất từ đóphát sinh nhiều rủi ro cho người dân khi tham gia vào các quan hệ trong lĩnh vựcnày.Hiện nay hoạt động kinh doanh nhà chung cư được điều chỉnh chủ yếu bởi cácvăn bản luật như luật nhà ở 2005,luật kinh doanh bất động sản và hệ thống văn bảnliên quan.các văn bản này chỉ điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà chung cư nhưnhững hoạt động kinh doanh nhà ở khác trong khi đó nhà chung cư có rất nhiều nétriêng biệt

Từ quá trình nghiên cứu các quy định pháp luật về kinh doanh nhà chung cưcũng như tìm hiểu hoạt động kinh doanh nhà chung cư trên thực tế, tác giả đã chọn

để tài : « Pháp luật kinh doanh nhà chung cư » với hi vọng tìm hiểu những bất cậptrong quy định của pháp luật về kinh doanh nhà chung cư từ đó nêu lên các giảipháp hoàn thiện để thúc đẩy hoạt động kinh doanh nhà chung cư ngày càng bềnvững

Khảo sát quá trình nghiên cứu:

Trong quá trình nghiên cứu tác giả đã tham khảo các luận văn sau:

bán hoặc cho thuê tại Việt Nam” của Nguyễn Thế Phong, năm 2006

Luận văn nghiên cứu tổng quan về hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở để bánhoặc cho thuê , tập trung nghiên cứu các quy định về vốn đầu tư xây dựng nhà ở ,

cụ thể như các hình thức huy động vốn, văn bản pháp luật điều chỉnh vấn đề về vốn,thực tiễn huy động vốn của chủ đầu tư …

tại Thành phố Hồ Chí Minh” của Bùi Đức Thảo , năm 2006

Đề tài tập trung nghiên cứu về khái niệm bất động sản và vai trò của thịtrường bất động sản cũng như thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất độngsản tại thành phố Hồ Chí Minh

trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản” của Huỳnh Văn Vinh năm 2010

Công trình nghiên cứu các hình thức giao dịch nhà , công trình xây dựngtheo luật kinh doanh bất động sản Qua đó nêu lên giải pháp hoàn thiện pháp luật vềcác hình thức giao dịch nhà , công trình xây dựng.

Nhìn chung các công trình trên nghiên cứu một cách khái quát về thị trườngbất động sản, thị trường nhà ở nói chung, chưa chỉ ra được các vấn trong thị trườngkinh doanh nhà chung cư Mặt khác, các tác giả chủ yếu nghiên cứu trên phươngdiện quy định, lý luận, vẫn chưa có cái nhìn cụ thể về các quy định trên thực tế,chưa đánh giá được mặt tích cực và hạn chế của các quy định của pháp luật trongquá trình điều chỉnh

Ngoài ra còn tham khảo các Luận án tiến sỹ sau:

2015 của Nguyễn Thị Tuyết Như – Đại học quốc giá TP HCM năm 2009

2010 của Nguyễn An Bình- Trường đại học kinh tế TP HCM năm 2002

Thái Thị Mỹ Hạnh – Đại học xây dựng Hà Nội năm 1996

Các công trình trên chủ yếu nghiên cứu dưới góc độ kinh tế, đem lại cái nhìnkhái quát về thị trường nhà ở, về vai trò của nhà ở đô thị trong tình hình hiện nay

Đối tượng nghiên cứu

Với đề tài này, tác giả tập trung tìm hiểu định nghĩa, đặc điểm nhà chung cưcũng như hoạt động kinh doanh nhà chung cư Trên những cơ sở lý luận này, tác giả

đi sâu nghiên cứu các quy định pháp luật hiện hành điều chỉnh hoạt động kinhdoanh nhà chung cư từ hoạt động đầu tư tạo lập đến mua bán, cho thuê nhà chung

cư Từ đó, tìm những điểm tích cực cũng như những hạn chế của quy định phápluật Nêu kiến nghị để hoàn thiện

Phạm vi nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu các quy định pháp luật đối với nhà chung cư thương mạitheo các quy định trong pháp luật nhà ở 2005 và luật kinh doanh bất động sản vàcác văn bản hướng dẫn thi hành Không nghiên cứu đối với nhà chung cư thuộc cácnhóm khác như nhà tái định cư…

Phương pháp nghiên cứu

Tác giả tiếp cận nghiên cứu đề tài từ khía cạnh lí luận đến thực tiễn Vớiphương pháp nghiên cứu là sử dụng phương pháp luận của chủ nghĩa Mác – LêNin ,kết hợp với phương pháp so sánh , phân tích, tổng hợp

Mục đích nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu các quy định của pháp luật kinh doanh nhà chung cư ,phân tích mặt tích cực cũng như hạn chế của các quy định pháp luật đối với hoạt

động kinh doanh trên thực tế Qua đó, nêu kiến nghị để hoàn thiện chế định kinhdoanh nhà chung cư , góp phần thúc đẩy thị trường nhà chung cư phát triển.

Kết cấu đề tài

Kết cấu đề tài bao gồm:

Lời mở đầu

Chương I : Khái quát nhà chung cư và kinh doanh nhà chung cư

Chương II : Thực trạng quy định pháp luật kinh doanh nhà chung cư và kiếnnghị

Kết luận

Danh mục tài liệu tham khảo

CHƯƠNG I KHÁI QUÁT NHÀ CHUNG CƯ VÀ KINH DOANH NHÀ CHUNG CƯ

1.1 Khái niệm, đặc điểm , vai trò nhà chung cư

1.1.1 Khái niệm nhà chung cư

Khái niệm “chung cư” (condominium) là một khái niệm cổ đã được người

La Mã cổ đại sử dụng từ thế kỷ thứ 6 trước công nguyên Trong tiếng Anh hiện đại,

từ “condominium” (được viết tắt là “condo”), là từ được sử dụng phổ biến để chỉmột công trình chung cư thay thế cho từ “apartment”, trong tiếng Latin “con” cónghĩa là “của chung” và “dominium” là “quyền sở hữu” hay “sử dụng” Ngày nay,condominium là một hình thức quyền sở hữu chứ không phải là hình thức tài sảnnguyên vẹn Một condominium được tạo ra dưới một khế ước về quyền sở hữu,đồng thời với việc ghi nhận khuôn viên khu đất và mặt bằng công trình trên vị tríxây dựng Các căn hộ ở được tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đấtchung cư Khi một người sở hữu căn hộ chung cư condominium, người đó có quyền

sở hữu đối với không gian nằm giữa các bức tường, sàn và trần căn hộ của mình, vàmột quyền sử dụng chung không thể chia xẻ (undivided share) đối với tất cả “khônggian chung” (common areas) thuộc khuôn viên dự án chung cư chứa căn hộ đó.Khái niệm chung cư condominium thường được sử dụng hoán đổi với nghĩa toàn bộ

dự án chung cư hoặc dùng để chỉ từng căn hộ chung cư Trên phương diện kỹ thuật,

từ condominium dùng để chỉ dự án chung cư , còn từ “apartment” hay “unit” dùng

để chỉ các căn hộ chung cư đơn lẻ

niệm “chung cư” được sử dụng như một khái niệm quy hoạch hơn là một khái niệmpháp lý, nhằm mô tả sự phát triển những nhà ở, căn hộ và buồng ở được xây dựngnhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất Căn cứ Tiêu chuẩn quản lý dự án xây dựngSingapore 2005 do cơ quan quản lý quy hoạch Urban Redevelopment Authority-URA quy định, chung cư được phân thành hai dạng : dạng flat và dạngcondominium

Trong đó chung cư dạng Flat là loại dự án nhà ở không sở hữu đất landed housing development) Mỗi căn hộ chỉ giành riêng cho mục đích ở và có lốivào riêng tách từ diện tích chung của khu nhà chung cư Chung cư dạng flat tạothành quỹ nhà ở xây dựng với mật độ trung bình và mật độ cao tại Singapore, có sốtầng từ 4 tới trên 30 tầng Khu nhà flat được tổ chức với diện tích không gian mởcộng đồng (common open space) tối thiểu, thuộc quyền sở hữu chung của cộngđồng cư dân của khu nhà đó Không có quy định quy mô diện tích tối thiểu cho mộtkhu dự án flat miễn là dự án đảm bảo được quy định về khoảng lùi và chỉ giới xâydựng

(non-1 Tài liệu từ website http://svcva.com/diendan/showthread.php?t=5699&page=1 9h ngày

Không như dạng flat, chung cư condominium yêu cầu quy mô diện tích khuđất lớn hơn với mục đích để xây dựng tiện ích công cộng và giải trí nghỉ ngơi bêntrong khuôn viên; các tiện ích công cộng thuộc quyền sở hữu chung của toàn cộngđồng cư dân và phục vụ cho nhu cầu của họ Dự án condominium có thể bao gồmcác khối nhà thấp tầng (4 tầng) và cao tầng (có thể xây dựng trên 30 tầng) Diện tíchtối thiểu cho một dự án condominium là 4.000 m2 và mật độ xây dựng trệt tối đa là

40 %

Ở Việt Nam, khái niệm “nhà chung cư” được hiểu nghĩa tương tự với cáckhái niệm “ nhà tập thể” , “ cư xá” đó là nhà ở có nhiều căn hộ cho gia đình, cánhân sinh sống Tùy vào từng thời điểm mà người ta sử dụng các thuật ngữ trên.Vào thời điểm hiện nay, thuật ngữ “nhà chung cư” được sử dụng phổ biến thay thếcho “ cư xá” ,“nhà tập thể” bởi khái niệm “nhà chung cư” đã được các văn bản luậtnhà ở quy định

Theo quy định tại khoản 1 điều 70 Luật nhà ở : “ nhà chung cư là nhà có từhai tầng trở lên , có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chungcho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ giađình , cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả hộ gia đình , cá nhân sử dụng nhàchung cư” và cũng theo quy định của luật nhà ở, nhà chung cư là nhà ở thương mại,được phát triển theo dự án xây dựng của tổ chức , cá nhân có chức năng kinh doanhnhà ở

Như vậy, “ nhà chung cư” theo pháp luật nhà ở có những nét tương đồng vớikhái niệm “nhà chung cư” trong tiếng anh cũng như cách hiểu nhà chung cư ởSingapore Theo đó, nhà chung cư được hiểu là nhà cao tầng, có nhiều căn hộ để ở,người sở hữu căn hộ có quyền sở hữu riêng diện tích bên trong căn hộ và phần diệntích thuộc sở hữu chung của cư dân sống trong nhà chung cư Việc phát triển các dự

án nhà chung cư nhằm mục đích phát triển quỹ nhà ở trên cơ sở khai thác mật độxây dựng của quỹ đất

Nhà chung cư ở Việt Nam được xem là nhà ở thương mại do tổ chức, cánhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và

cơ chế thị trường; Theo Điều 3 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP

Nhà ở thương mại bao gồm nhà chung cư, nhà biệt thự và nhà ở riêng lẻ Tuycùng là nhà ở thương mại, tuy nhiên giữa các loại nhà này có sự khác nhau

Theo đó Nhà biệt thự tại đô thị là nhà ở riêng biệt (hoặc có nguồn gốc là nhà

ở đang được dùng vào mục đích khác) có sân, vườn, hàng rào và lối ra vào riêngbiệt, có số tầng chính không quá ba tầng (không kể tầng mái che cầu thang, tầngmái và tầng hầm), có ít nhất ba mặt nhà trông ra sân hoặc vườn, có diện tích xâydựng không vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất, được xác định là khu chứcnăng trong quy hoạch đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt; Trong khi đó luật

nhà ở chưa có khái niệm nhà ở riêng lẻ , chúng ta có thể hiểu nhà ở riêng lẻ là nhà ởriêng biệt , được xây dựng theo thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt,pháp luật không quá khắt khe khi quy định về diện tích xây dựng cũng như kiến trúcnhà riêng lẻ.

Nhìn chung, nhà biệt thự và nhà ở có điểm chung ở chỗ chủ sở hữu có quyền

sở hữu riêng với tất cả diện tích thuộc ngôi nhà của mình, ở hai kiểu nhà này, không

có sở hữu chung như nhà chung cư Mặt khác, xét về mật độ xây dựng thì nhàchung cư thông thường có mật độ cao hơn, các dự án nhà chung cư đều tận dụngkhai thác tối đa không gian thẳng đứng , xây dựng căn hộ để bán cho các chủ sởhữu Theo đó, lợi nhuận thu được từ dự án xây dựng nhà chung cư cũng lớn hơn dự

án xây dựng nhà ở thương mại khác

Trong thời gian gần đây, với sự phát triển nhanh chóng của các đô thị, cáctòa nhà cao tầng dần xuất hiện ở các vị trí đắc địa với thiết kế đẹp, sang trọng Cáctòa nhà này thường sử dụng diện tích phía dưới làm trung tâm thương mại, cho cácdoanh nghiệp thuê làm văn phòng và diện tích phía trên là các căn hộ dùng để ở.Thực chất, đây không phải là nhà chung cư mà là nhà phức hợp Bởi là nhà chung

cư thì chỉ bao gồm các căn hộ để ở còn nhà phức hợp vừa có phần chung cư đúngnghĩa, vừa có các vật, kiến trúc thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư hoặc một bên thứ

ba để khai thác thu lợi ,không phục vụ tới nhu cầu thiết yếu của các hộ dân tại đây.Cũng chính vì pháp luật chưa có các quy định cụ thể về loại hình nhà ở phức hợpnày nên người dân đã có sự nhầm lẫn giữa hai loại nhà này

Tóm lại, nhà chung cư là mô hình nhà ở ra đời ở nước ta từ lâu, tuy nhiênkhái niệm “nhà chung cư” mới được pháp luật quy định trong Luật nhà ở năm 2005.Cũng từ thời điểm này, mô hình nhà chung cư phát triển mạnh mẽ và ngày càng phổbiến Việc phát triển nhà chung cư đem lại bộ mặt mới cho đô thị, góp phần tạonguồn cung cho thị trường nhà ở, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân

1.1.2 Đặc điểm nhà chung cư

Từ khái niệm về nhà chung cư, chúng ta thấy nhà chung cư có những đặcđiểm cơ bản sau:

Thứ nhất , nhà chung cư là nhà ở thương mại , do tổ chức, cá nhân có chứcnăng kinh doanh nhà ở đầu tư xây dựng theo dự án Dự án đầu tư này phải có sựphê duyệt , kiểm tra của cơ quan có thẩm quyền Theo quy định của Luật nhà ở thìnhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán hoặc cho thuê theo nhu cầucủa thị trường Như vậy, sự phát triển nhà chung cư tùy thuộc vào nhu cầu của thịtrường, giá cả chịu sự chi phối bởi quan hệ cung cầu Cũng bởi là nhà ở thương mại

mà chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư phải có chức năng kinh doanh nhà ở, thôngqua việc đăng ký kinh doanh ( hoặc thủ tục xin cấp giấy chứng nhận đầu tư của nhà

đầu tư nước ngoài ) mà nhà nước có thể quản lý được hoạt động của các dự án xâydựng nhà chung cư, góp phần xây dựng thị trường nhà ở minh bạch.

Thứ hai , nhà chung là nơi có nhiều hộ gia đình , cá nhân sinh sống theo hìnhthức các căn hộ khép kín Nếu với loại nhà ở riêng lẻ , hộ gia đình, cá nhân sốngtrong các ngôi nhà riêng với diện tích khá lớn, có cổng, tường bao ngăn cách vớinhững ngôi nhà khác thì nhà chung cư là tập hợp các căn hộ khép kín được xắp xếptheo không gian thẳng đứng Trong căn hộ có kết cấu không gian đáp ứng được nhucầu sinh hoạt như phòng ngủ, phòng khách, nhà bếp, toalet…

Thứ ba , nhà chung cư có phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sởhữu nhà chung cư và sở hữu riêng của hộ gia đình, cá nhân

Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích bên trong căn

hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; Phần diện tíchkhác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của phápluật; Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diệntích thuộc sở hữu riêng

Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích nhà còn lạicủa nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng; Không gian và hệ thốngkết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung,cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sânthượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹthuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyềnhình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữuriêng của căn hộ nào;Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối vớinhà chung cư đó

Nhìn chung, diện tích thuộc sở hữu riêng là phần diện tích gắn liền với từngcăn hộ, đảm bảo nhu cầu cơ bản về không gian sinh hoạt, còn diện tích thuộc sở hữuchung là những phần diện tích còn lại, có vai trò trong việc tạo dựng không giancộng đồng nhà chung cư và hơn hết ảnh hưởng tới một số nhu cầu của người dânsống trong nhà chung cư như bãi gửi xe, lồng xả rác….Yếu tố sở hữu chung, sở hữuriêng luôn gắn liền với nhà chung cư, cả hai tạo nên không gian sinh hoạt hoànchỉnh, đáp ứng nhu cầu cho người dân sống trong nhà chung cư

1.1.3 Vai trò nhà chung cư

Nhà chung cư mới phát triển mạnh ở Việt Nam trong những năm gần đâynhưng đã góp phần tích cực trong việc phát triển thị trường nhà ở, đáp ứng nhu cầu

về mặt nhà ở cho người dân, đặc biệt là người dân đô thị Vai trò của nhà chung cưthể hiện tập trung ở góc độ kinh tế và góc độ xã hội Cụ thể :

Thứ nhất, ở góc độ kinh tế, nhà chung cư vừa phù hợp với khả năng tài

chính của khách hàng vừa đem lại khoản lợi nhuận đáng kể cho chủ đầu tư kinhdoanh nhà chung cư

Thật vậy, giá cả bất động sản ở nước ta đang ở mức rất cao so với nhiềunước trên thế giới, một m2 nhà có mặt tiền tại trung tâm Hà Nội và thành phố HồChí Minh hiện lên tới 5.000 USD, trong khi thu nhập trung bình của một người dân

Trong tình hình nền kinh tế lạm phát như hiện nay, giá nhà ở tăng lên nhanhchóng, việc chuyển hướng từ sở hữu nhà ở riêng lẻ qua sở hữu căn hộ chung cư làmột lựa chọn hợp lý của người dân đặc biệt đối với các gia đình trẻ Bởi giá cả cáccăn hộ không quá cao , đối với nhà chung cư trung bình thì giá chỉ từ 600 triệu/ căn

hộ có diện tích 70 m2 , trong khi đó, nhà ở riêng lẻ với diện tích tương tự có giá từ

2 tỷ đồng

Trong khi đó, thiết kế căn hộ hợp lý, tuy diện tích nhỏ nhưng đáp ứng đượcnhu cầu về không gian sinh hoạt của người dân

Mặt khác, việc phát triển nhà chung cư cũng đem lại nguồn lợi nhuận đáng

kể cho chủ đầu tư Là nhà ở thương mại, nhà chung cư được xây dựng theo dự ánđầu tư So với những loại nhà ở thương mại khác như biệt thự, nhà phố …thì nhàchung cư được chủ đầu tư lựa chọn bởi đem lại nguồn lợi nhuận lớn Trong quátrình đầu tư , trên diện tích đất, chủ đầu tư xây dựng dự án nhà chung cư có thể khaithác tối đa mật độ xây dựng cho phép, đặc biệt ở những vị trí đất không quá giớihạn độ cao của công trình Các nhà chung cư thường xây dựng là những ngôi nhàcao tầng, có rất nhiều căn hộ, vì vậy, chủ đầu tư thu được rất nhiều lợi nhuận từ việcđầu tư xây dựng nhà chung cư

Thứ hai, dưới góc độ xã hội, nhà chung cư đáp ứng nhu cầu nhà ở người

dân, tạo nên môi trường sống đô thị văn minh, khang trang , hiện đại

Trong những năm gần đây, nhà nước đã có nhiều chính sách khuyến khíchphát triển dự án nhà chung cư Chính phủ cũng đã thực hiện chủ trương chuyển việcphát triển nhà ở có qui mô nhỏ, lẻ sang phát triển nhà ở theo mô hình nhà chung cưđồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội Đảm bảo việc phát triển nhà ở đồngthời với việc xây dựng đồng bộ các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội như hệthống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện, các trường học,nhà trẻ, các khu vui chơi giải trí và các dịch vụ đô thị khác, tạo điều kiện để nângcao đời sống về vật chất và tinh thần của người dân Hiện nay, trong cả nước có hơn2.500 dự án nhà ở đã và đang được triển khai thực hiện, Các dự án này không chỉ

2 Tài liệu từ website: http://hids.hochiminhcity.gov.vn/xemtin.asp?

idcha=3107&cap=3&id=3904 2h ngày 11/5/2011

tạo thêm vẻ đẹp cho kiến trúc đô thị mà còn góp phần tạo bộ mặt đô thị của đấtnước ta ngày một văn minh và hiện đại hơn ( dự thảo ) Ví dụ như khu vực quận 7,quận Bình Thành, Quận 2 …ở Thành Phố Hồ Chí Minh

Mặt khác nhà chung cư nay được tổ chức quản lý vận hành đồng bộ, chuyênnghiệp xóa được tâm lý không tốt về những khu nhà ở tập thể và chung cư cũ trướcđây, đang thu hút được sự quan tâm của các tầng lớp dân cư đô thị, từng bước gópphần hình thành nếp sống đô thị văn minh, hiện đại Phát triển nhà chung cư tạo rakhông gian sống hoà đồng, hiện đại về hạ tầng, bảo đảm thuận lợi và dễ dàng chocông tác quản lý dân cư

Vai trò xã hội của nhà chung cư còn thể hiện ở việc nhà chung cư cung cấplượng nhà ở lớn, tạo nguồn cung cho thị trường nhà ở, đáp ứng nhu cầu nhà ở củangười dân, đặc biệt là người dân đô thị , góp phần thực hiện chính sách nhà ở củaĐảng và nhà nước

Thật vậy ,nhu cầu về nhà ở tại khu vực đô thị trong những năm tới đến năm

2020 là rất lớn do nước ta đang trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đạihóa, với tốc độ đô thị hóa nhanh Nhu cầu nhà ở khu vực đô thị phát sinh từ việc giatăng dân số tự nhiên và cơ học cũng như sự thay đổi cơ cấu hộ gia đình Ở các thànhphố lớn, lượng người tập trung về để học tập, làm việc ngày càng nhiều, trong khi

đó đất đai ngày càng khan hiếm, phát triển nhà ở theo mô hình nhà chung cư đãđem lại hiệu quả tích cực, giải quyết bài toán nhà ở cho người dân đô thị

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường Thành Phố Hồ Chí Minh của công tySavills Việt Nam trong quý II năm 2010 có khoảng 11.200 căn hộ để bán trong thịtrường sơ cấp, tăng khoảng 24% so với Q1 2010

Nguồn cung sơ cấp chủ yếu ở các quận : Bình Tân, Bình Thạnh và Quận 2dẫn đầu nguồn cung sơ cấp với thị phần tương ứng là 14%, 14% và 12%

Mặt khác có khoảng 49.400 căn hộ trong thị trường thứ cấp tại Thành Phố

Hồ Chí Minh tăng 2.160 căn so với quý 1 2010 Quận 7, Quận Bình Thạnh và Quận

2 vẫn là ba quận dẫn đầu về số lượng căn hộ trên thị trường thứ cấp với thị phầntương ứng là 25%, 12% và 10% Ước tính vào năm 2012 , sẽ có 50 dự án nhàchung cư được xây dựng xong, cung cấp cho thị trường khoảng hơn 80.000 căn hộ

Trong khi đó, ở Hà Nội, nguồn cung căn hộ cũng gia tăng tương ứng Tổngnguồn cung sơ cấp quý 2 năm 2010 là 1.400 căn từ 13 dự án đang bán thuộc chínquận/ huyện Huyện Từ Liêm chiếm gần một nửa nguồn cung sơ cấp Cầu Giấy đứng

ở vị trí thứ hai với gần 20% thị phần Ước tính thị trường sơ cấp quý 3 năm 2010 cóthể nhận được một nguồn cung mới với khoảng 2.900 căn hộ từ năm dự án Quý 4ước tính sẽ có thêm 1.500 căn hộ từ chín dự án Ngoài ra, 26 dự án dự kiến cũng sẽgia nhập thị trường này vào năm 2011, cung cấp cho thị trường trên 11.800 căn hộ

Như vậy, các dự án nhà chung cư cung cấp lượng lớn căn hộ cho thị trường

nhà ở, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, hỗ trợ tích cực trong chính sách nhà ởcho người dân đô thị của nhà nước, góp phần ổn định xã hội

Tóm lại, vai trò của nhà chung cư thể hiện tập trung ở mặt kinh tế và xã hội

Ở khía cạnh kinh tế, nhà chung cư với giá cả vừa phải, phù hợp với khả năng tàichính của người dân, tạo điều kiện để người dân sở hữu nhà ở Mặt khác , việc pháttriển dự án nhà chung cư đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư, tạo điều kiện phát triểnthị trường nhà ở , qua đó, Nhà nước có thêm nguồn thu vào ngân sách Về mặt xãhội , nhà chung cư có vai trò to lớn trong việc xây dựng bộ mặt đô thị hiện đại, tạodựng nếp sống đô thị văn minh, và hơn hết là vai trò tạo nguồn cung nhà ở chongười dân, hỗ trợ tích cực chính sách nhà ở của Đảng và nhà nước Trong dự thảoChiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 ,Bộ xây dựng

đã đề ra chỉ tiêu : tăng tỷ lệ nhà ở chung cư cao tầng phù hợp với điều kiện của từng

đô thị để tiết kiệm quỹ đất, tạo diện mạo và cuộc sống đô thị văn minh, công nghiệp

và hiện đại Phấn đấu đến năm 2020, nâng tỷ lệ nhà ở chung cư tại khu vực đô thịtrên cả nước đạt 15% (hiện tại là 4%); tại Hà Nội tỷ lệ chung cư đạt 25-30% (hiệntại là 17%); tại thành phố Hồ Chí Minh tỷ lệ chung cư đạt 18-20% (hiện tại là 6%);tại các đô thị loại I tỷ lệ nhà ở chung cư đạt 15% (hiện tại là 4-6%); tại các đô thịkhác tỷ lệ nhà ở chung cư đạt 5-7%;

Với những vai trò quan trọng, việc phát triển nhà cư hiện nay đang là yêu cầu

và xu hướng của việc phát triển một đô thị văn minh, hiện đại

1.2 Khái niệm, đặc điểm kinh doanh nhà chung cư

1.2.1 Khái niệm kinh doanh nhà chung cư

Hiện nay có nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm “kinh doanh” hay

“hoạt động kinh doanh” Dưới góc độ pháp lý thì “kinh doanh” được hiểu là: " Việcthực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sảnxuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đíchsinh lợi" (Theo khoản 2 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2005) Hoạt đông kinh doanhtrong một số trường hợp được hiểu như hoạt động thương mại, khoản 1 Điều 3 LuậtThương mại 2005 giải thích: Hoạt động thương mại là hoạt động nhằm mục đíchsinh lợi, bao gồm mua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại

và các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi khác

Dưới góc độ kinh tế “ kinh doanh” là hoạt động bỏ chi phí để tiến hành đầu

tư với mục đích thu được phần chênh lệch mà còn gọi là lợi nhuận

Như vậy, cho dù hiểu theo góc độ kinh tế hay pháp lý thì mục đích cuối cùngcủa kinh doanh là lợi nhuận mà người đầu tư thu được Trong nền kinh tế thịtrường, hoạt động kinh doanh được tiến hành rộng rãi với nhiều hình thức, từ kinhdoanh sản phẩm tới kinh doanh dịch vụ …

Như vậy ,khái niệm kinh doanh nhà chung cư cũng mang ý nghĩa như kháiniệm “ kinh doanh” , chỉ khác là khái niệm này bao gồm một đối tượng kinh doanh

cụ thể là nhà chung cư Vậy “ kinh doanh nhà chung cư” là hoạt động bỏ vốn để đầu

tư xây dựng , bán , cho thuê nhà chung cư của chủ đầu tư nhằm mục đích lợi nhuận

Trong quá trình kinh doanh nhà chung cư, chủ đầu tư phải bỏ một số vốnnhất định ban đầu để đầu tư giải phóng mặt bằng, xây dựng cơ sở hạ tầng sau đómới tiến hành bán, cho thuê nhà chung cư theo quy định của pháp luật

Trong hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh nhàchung cư nói riêng có nhắc đến hoạt động đầu cơ, và trong thời gian qua khi thịtrường bất động sản sôi động , thu hút sự quan tâm của người dân thì hiện tượngđầu cơ càng trở nên phổ biến

Về bản chất, hoạt động kinh doanh nhà chung cư và đầu cơ nhà chung cư đều

có mục đích giống nhau đó là lợi nhuận, nhưng về hành vi thì hoạt động kinh doanh

và đầu cơ hoàn toàn khác nhau Bởi “đầu cơ” là hiện tượng các tổ chức, cá nhân lợidụng những thời điểm mà thị trường có nhiều biến động theo xu hướng tăng giá củaloại hàng hóa nào đó được dự báo trước, để tích trữ Sau đó, đợi đến thời điểm thịtrường có giá cả tăng vọt rồi tung hàng tích trữ của mình ra nhằm thu về mức lợinhuận cao

Như vậy, đầu cơ nhà chung cư có nghĩa là người đầu cơ dự báo được thịtrường nhà chung cư có biến động theo hướng tăng giá để mua vào tích trữ, đến thờiđiểm giá chung cư tăng cao thì bán ra để thu lợi Nếu như trong hoạt động kinhdoanh nhà chung cư người kinh doanh trở thành nhà đầu tư thật sự, bỏ vốn, côngsức để xây dựng nhà chung cư , tạo nguồn hàng cung cấp ra thị trường thì tronghoạt động đầu cơ, người đầu cơ không phải tiến hành bất kỳ hoạt động đầu tư nào,

họ chỉ bỏ vốn mua vào tích trữ và lúc giá tăng thì bán ra kiếm lợi nhuận thông quaphần chênh lệch Hoạt động đầu cơ không hề tạo ra nguồn cung sản phẩm cho thịtrường nhà chung cư Mặt khác, trong tình trạng thông tin thị trường không minhbạch, người đầu cơ có điều kiện thuận lợi để tung tin thất thiệt, đẩy giá nhà chung

cư lên cao, tạo sốt ảo để mong bán thu lợi lớn Chính vì thế, trong thị trường nhàchung cư vẫn tồn tại nghịch lý, các doanh nghiệp kinh doanh nhà chung cư phải bỏvốn xây dựng nhà chung cư, trải qua nhiều gia đoạn với thời gian dài mới thu đượclợi nhuận trong khi đó, mức lợi nhuận có khi còn thấp hơn lợi nhuận mà nhữngngười đầu cơ thu được trên cơ sở mua đi bán lại nhà chung cư do doanh nghiệp bán

ra Trên thực tế, giá bán căn hộ nhà chung cư của người đầu cơ cao hơn rất nhiềulần so với giá ban đầu khi nhà đầu tư bán ra thị trường Vì thế, hoạt động đầu cơ gây

ra những trở ngại lớn trong quá trình kinh doanh nhà chung cư Về phía chủ đầu tư,đầu cơ gây rối loạn thị trường, khiến đầu tư không bền vững Mặt khác, đầu cơ còngây khó khăn cho người dân trong quá trình tiếp cận nhà chung cư với giá ban đầu

Tóm lại, khái niệm kinh doanh nhà chung cư là một khái niệm vừa mang tínhpháp lý vừa mang tính kinh tế Tựu trung lại, kinh doanh nhà chung cư là hoạt động

bỏ vốn đầu tư xây dựng để bán , cho thuê nhà chung cư của chủ đầu tư nhằm mụcđích lợi nhuận Trên phương diện kinh tế, xã hội, hoạt động kinh doanh nhà chung

cư có vai trò quan trọng trong quá trình phát triển thị trường nhà ở Dự án nhàchung cư cung cấp cho thị trường khối lượng nhà ở lớn , đáp ứng nhu cầu nhà ở củangười dân Mặt khác, kinh doanh nhà chung cư tạo nguồn thu lớn cho ngân sách nhànước, giúp ổn định kinh tế xã hội

1.2.2 Đặc điểm hoạt động kinh doanh nhà chung cư

Hoạt động kinh doanh nhà chung cư có những đặc điểm sau:

Thứ nhất kinh doanh nhà chung cư là hoạt động yêu cầu nguồn vốn lớn, thờigian thu hồi vốn lâu Có thể nói đây là đặc điểm nổi bật của kinh doanh nhà chung

cư so với kinh doanh nhà ở khác Bởi lẽ, dự án xây dựng nhà chung cư thường cómật độ xây dựng lớn, chủ yếu thiết kế là các tòa nhà cao tầng với trang thiết bị hiệnđại Theo đó, thời gian để hoàn thành dự án xây dựng lâu, tối thiểu khoảng 3 năm.Ngoài ra còn chưa kể đến các rủi ro khi thị trường không sôi động, vì nhà chung cư

có số lượng căn hộ lớn Trong khi đó các dự án xây dựng biệt thự hoặc nhà ở riêng

lẻ thông thường với quy mô nhỏ, lượng vốn đầu tư ít, thời gian thu hồi vốn nhanh.Chính vì vậy, muốn kinh doanh nhà chung cư, nhà đầu tư phải có tiềm lực tài chínhthật sự, xây dựng được chiến lược kinh doanh dài hạn trong đó vạch ra các vấn đề

về quản lý nguồn vốn, phân bổ chi phí, phân tích kinh doanh…đặc biệt phải xâydựng được vốn dự phòng để tránh rủi ro của thị trường

Thứ hai, hoạt động kinh doanh nhà chung cư mang tính cục bộ và khu vực.Đây là đặc điểm vừa mang nét chung của hoạt động kinh doanh nhà ở vừa mang nétriêng của hoạt động kinh doanh nhà chung cư Nét chung thể hiện ở chỗ, nhà ở luôn

có vị trí cố định, vị trí nhà ở khác nhau sẽ đem lại cho nhà kinh doanh những giá trịkhác nhau Bởi bất động sản là không đồng nhất Nét riêng là bởi, nhà chung cư làtập hợp nhiều căn hộ được xây dựng trên diện tích lớn, vị trí của nhà chung cư ảnhhưởng tới giá trị của tập hợp căn hộ đó Nếu nhà ở riêng lẻ được xây dựng ở vị tríkhông tốt thì người kinh doanh chỉ chịu ảnh hưởng từ một khách hàng, nhưng nếunhà chung cư xây dựng ở những vị trí không thuận lợi, thì giá trị nhà chung cư sẽ hạthấp nhiều lần bởi nhiều khách hàng Vì thế, kinh doanh nhà chung cư ở những địabàn khác nhau sẽ khác nhau không thể áp dụng mô hình kinh doanh ở địa bàn nàysang địa bàn khác Mặt khác, chủ đầu tư cần phải có khả năng nhận biết, đánh giá

sự giống và khác nhau của hoạt động kinh doanh nhà chung cư ở các khu vực để từ

đó xây dựng kế hoạch kinh doanh phù hợp

Thứ ba, kinh doanh nhà chung cư là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởngmạnh mẽ của pháp luật và chính sách của nhà nước Chúng ta có thể thấy, thời gianvừa qua, thị trường nhà chung cư đã có rất nhiều biến động theo những chính sáchcủa nhà nước như các chính sách về đất đai, thuế, tín dụng, thủ tục hành chính…có

sự ảnh hưởng bởi ở nước ta hiện nay đất đai do nhà nước quản lý thông qua các quyđịnh pháp luật về đất đai, nhà ở…mặt khác, nền kinh tế thị trường theo định hướng

Xã hội chủ nghĩa, vẫn chịu sự can thiệp của nhà nước, chưa tự vận hành theo cơ chếvốn có của nó Nhìn một cách tổng quát, thị trường nhà ở nói chung đều chịu ảnhhưởng từ các chính sách, tuy nhiên kinh doanh nhà chung cư chịu ảnh hưởng mạnh

mẽ nhất Bởi, các dự án nhà chung cư thông thường thời gian xây dựng lâu, cácchính sách được ban hành theo kiểu hành chính, đột ngột khiến chủ đầu tư không cóthời gian chuẩn bị Ví dụ như các chính sách điều tiết về tín dụng cho vay bất độngsản của Ngân hàng nhà nước trong thời gian qua đã khiến nhiều dự án xây dựng nhàchung cư không thể thực hiện , bởi việc ban hành chính sách đột ngột, mang tínhhành chính, mệnh lệnh Theo đó, nhà đầu tư phải cắt bỏ các dự án chưa xây dựng,còn các dự án đang xây dựng thì lâm vào tình trạng thiếu vốn, không thể xây dựngtiếp Chính vì vậy, để hoạt động kinh doanh nhà chung cư được thuận lợi, nhà kinhdoanh phải am hiểu các quy định của pháp luật liên quan, đặc biệt phải biết cáchphân tích, đánh giá chính sách của nhà nước từ đó xây dựng phương hướng, kế hoạtkinh doanh phù hợp

Thứ tư, kinh doanh nhà chung cư vừa là hoạt động đa ngành vừa là hoạtđộng kinh doanh đặc thù.Tính đặc thù thể hiện ở các vấn đề như : thông tin thịtrường không minh bạch, thị trường không hoàn chỉnh cung phản ứng chậm hơncầu…Tính đa ngành thể hiện cần vận dụng nhiều ngành nghề khác nhau trong quátrình kinh doanh Ví dụ ở khâu đầu tư xây dựng cần các vấn đề về kinh tế như địnhgiá, tính toán khả năng sinh lợi, vốn, chi phí …cần các vấn đề kỷ thuật như thiết kế,kiến trúc….Và sau khi sản phẩm hình thành tham gia vào thị trường thì cần đếnmaketting sản phẩm, môi giới, … Cũng giống như đặc điểm về tính nhạy cảm, chịuảnh hưởng mạnh mẽ của pháp luật, chính sách, đặc điểm này cũng tồn tại ở các hoạtđộng kinh doanh nhà ở khác, tuy nhiên trong kinh doanh nhà chung cư thì nó thểhiện mạnh mẽ, rõ nét nhất Bởi quy mô , tính chất của nhà chung cư lớn rất nhiềulần so với dự án nhà ở khác, từ đó yêu cầu về kinh tế, kỹ thuật, maketting bánhàng…cũng nhiều hơn Chính vì vậy, có thể nói, hoạt động kinh doanh nhà chung

cư là một hoạt động tổng hợp, yêu cầu nhiều giai đoạn, nhiều quá trình, liên quantới nhiều ngành nghề khác

Tóm lại hoạt động kinh doanh nhà chung cư là một hoạt động phức tạp, yêucầu nguồn vốn lớn để đầu tư lâu dài , chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của chính sách,pháp luật vì thế hoạt động này tiềm ẩn nhiều rủi ro Vì thế, nhà kinh doanh cần

trang bị những kiến thức về kinh tế, pháp luật , nhanh nhạy nắm bắt chính sách đểkhông rơi vào thế bị động Mặt khác, nhà nước cũng cần có những chính sách phùhợp để quản lý hoạt động này Không nên quản lý bằng cách hành chính, mệnhlệnh Hãy quản lý ở tầm vĩ mô, nên để thị trường hoạt động theo cơ chế điều tiết củanó.

1.3 Quá trình hình thành và phát triển pháp luật kinh doanh nhà chung

cư ở Việt Nam

Trước những năm 1990, việc phát triển nhà ở chủ yếu thông qua hình thứcgiao đất nhỏ lẻ để hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở , thị trường nhà ở chưahình thành Nhà nước quản lý thông qua chính sách bao cấp về nhà ở

Năm 1991, theo Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI, pháp lệnhnhà ở được ban hành, lúc này, tổ chức cá nhân được kinh doanh nhà ở bằng việcxây dựng, cải tạo nhà ở để bán hoặc cho thuê và các hoạt động khác theo quy địnhcủa pháp luật Theo đó, pháp lệnh cũng có nhiều điều khoản quy định về quyền vànghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở, quy định về hợp đồng mua bán nhà ở cũng như cácquy định về tời điểm chuyển quyền ở hữu…Tuy nhiên pháp lệnh chưa có quy địnhcác loại nhà đưa vào kinh doanh, chỉ mới dừng lại ở nhà ở nói chung Vì vậy, vàothời điểm này , trên thực tế có hình thành những nhà cao tầng với nhiều căn hộ khépkín có bản chất là nhà chung cư nhưng với những tên gọi khác nhau như nhà tập thểhay cư xá …những tên gọi này không có trong văn bản pháp luật mà hình thànhtheo cách gọi của người dân

Nghị định 61.1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở có quy định cụ thể hơn

về đối tượng kinh doanh nhà ở, về bảng giá chuẩn tối thiểu nhà ở xây dựng mới.Tuy nhiên nghị định chỉ mới chia nhà ở ra thành nhà biệt thự và nhà ở theo cấp từ 1đến 4 Đến nghị định 21.1996 sửa đổi bổ sung ND 61.1994 thì có bổ sung thêm quyđịnh về hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng đối với nhà ở nhiều tầng , nhiều hộ ở cầutrúc kiểu căn hộ Như vậy, vào thời điểm này, nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ đãphát triển và được pháp luật điều chỉnh như một kiểu nhà ở riêng biệt Bản chất củakiểu nhà ở này chính là nhà chung cư theo định nghĩa của Luật nhà ở, bởi nó cónhiều tầng, nhiều căn hộ dành cho các hộ gia đình sinh sống Tuy nhiên khái niệmchung cư vao thời điểm này chưa thực sự ra đời

Năm 2001 , nghị định 71.2001 ra đời quy định về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà

ở để bán và cho thuê đã tạo điều kiện để thị trường nhà ở phát triển mạnh mẽ, đặcbiệt là nhà chung cư Nghị định tuy không định nghĩa một cách trực tiếp nhà chung

cư nhưng qua cách quy định tại điều 2 , ta có thể hiểu : nhà chung cư cao tầng là dự

án nhà ở cao tầng (từ 5 tầng trở lên đối với thành phố Hà Nội và thành phố Hồ ChíMinh, từ 3 tầng trở lên đối với các tỉnh, thành phố khác); có cấu trúc kiểu căn hộ

khép kín, có cầu thang và lối đi chung Như vậy, nhà chung cư đã được pháp luậtthừa nhận và có nhiều quy định ưu đãi cho chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự

án xây dựng nhà chung cư để đưa vào kinh doanh Cụ thể :

Về vấn đề đền bù,giải phóng mặt bằng: Chủ đầu tư dự án xác địnhphương án đền bù, giải phóng mặt bằng, quỹ đất phục vụ tái định cư trình ủy bannhân dân cấp tỉnh phê duyệt Trong trường hợp cần thiết để đảm bảo tiến độ của dự

án thì chủ đầu tư được bổ sung chi phí hỗ trợ di chuyển, nhưng phải đảm bảo hiệuquả kinh tế của dự án Nếu chủ đầu tư dự án được giao đất phải nộp tiền sử dụng đất

và phải đền bù thiệt hại về đất thì số tiền sử dụng đất phải nộp được trừ toàn bộ sốtiền đền bù thiệt hại về đất của dự án, nhưng tối đa không được vượt quá tổng sốtiền sử dụng đất mà chủ đầu tư phải nộp Trong trường hợp chủ đầu tư dự án là cácdoanh nghiệp trong nước gặp khó khăn về vốn thì được Nhà nước tạo điều kiện chovay vốn để thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng Chủ đầu tư dự án chủ trì, phốihợp với ủy ban nhân dân địa phương để thống nhất phương án đền bù, kinh phí, tiến độgiải phóng mặt bằng và việc thanh quyết toán đối với công tác giải phóng mặt bằng ủyban nhân dân địa phương có trách nhiệm cùng phối hợp tổ chức thực hiện việc đền bù,giải phóng mặt bằng theo tiến độ và bàn giao mặt bằng xây dựng cho nhà thầu xâydựng

Về điều kiện về giao, nhận thầu xây dựng: Kế hoạch đấu thầu, kết quả đấuthầu xây lắp các dự án nhà ở do người có thẩm quyền hoặc cấp có thẩm quyền theo quyđịnh của Quy chế đấu thầu xem xét, phê duyệt Chủ đầu tư dự án có thể lập kế hoạch

dự án được phép tự thực hiện xây dựng hoặc chọn nhà thầu xây dựng (không phảiđấu thầu) các công trình, hạng mục công trình hoặc gói thầu sử dụng trên 50% vốnđầu tư là vốn hợp pháp của chính chủ đầu tư (vốn tự có, vốn ứng trước của tổ chức,

cá nhân)

Về điều kiện về huy động vốn đầu tư : Chủ đầu tư dự án được huy động vốnứng trước của các tổ chức, cá nhân có nhu cầu về nhà ở; được vay vốn của các tổchức tín dụng và áp dụng các hình thức huy động vốn hợp pháp khác theo quy địnhcủa pháp luật Được Nhà nước xem xét cho vay vốn từ Quỹ hỗ trợ phát triển hoặcđược bảo lãnh tín dụng đầu tư theo quy định tại Nghị định số 43/1999/NĐ-CP ngày

29 tháng 6 năm 1999 của Chính phủ hoặc vay vốn từ Quỹ phát triển nhà ở hoặc Quỹphát triển đô thị

Ngoài ra, chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư còn được các ưu đãi về tiền sửdụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp…Ngoài việc

ưu đãi cho nhà đầu tư trong nước, nghị định 71.2001 còn có các quy định ưu đãicho nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư tại ViệtNam như các ưu đãi về tiền thuê đất, về thuế thu nhập doanh nghiệp…

Vì thế, có thể nói NĐ 71.2001 đã tạo một bước tiến lớn , thúc đầy hoạt độngkinh doanh nhà chung cư phát triển mạnh mẽ So với các văn bản trước như pháplệnh nhà ở, nghị định 61.1994 , NĐ 71.2001 đã có nhiều quy định mới mẻ, phù hợpvới xu thế đầu tư thị trường nhà chung cư , phá bỏ các rào cản về thủ tục , đồngthời, các quy định pháp luật không còn chung chung, dễ áp dụng trên thực tế

Pháp luật là kiến trúc thượng tầng, vận động phát triển theo sự thay đổi của

cơ sở hạ tầng, để từ đó, pháp luật được phù hợp, phát huy vai trò điều chỉnh củamình Sau khi NĐ 71.2001 ra đời, hoạt động kinh doanh nhà ở nói chung và nhàchung cư nói riêng phát triển mạnh mẽ, kéo theo sự phát triển của thị trường bấtđộng sản Có nhiều quan hệ mới ra đời, đặt ra yêu cầu phải có hệ thống pháp luậtđiều chỉnh phù hợp Năm 2005 Quốc Hội ban hành Luật nhà ở , năm 2006 Luậtkinh doanh bất động sản ra đời ,theo đó Chính Phủ, các Bộ , ban ngành ban hànhnghị định, thông tư để hướng dẫn thi hành luật So với nghị định 71.2001 , Luật nhà

ở và Luật kinh doanh bất động sản có nhiều điểm tiến bộ trong việc ban hành cácquy định phù hợp với thị trường nhà ở, khắc phục được những bất cập trước đó Cụthể như các quy định về vấn đề điều kiện của chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư,các hình thức huy động vốn, mua bán nhà chung cư hình thành trong tương lai , vấn

đề sơ hữu chung, sở hữu riêng, vấn đề cải tạo nhà chung cư…

Có thể nói, các quy định trong pháp luật nhà ở đã tạo hành lang pháp lý điềuchỉnh khá hiệu quả hoạt động kinh doanh nhà chung cư Tuy vẫn còn một số hạnchế, nhưng vai trò của Luật nhà ở 2005 và Luật kinh doanh bất động sản 2006 đốivới thị trường nhà chung cư là không thể phủ nhận Các văn bản luật trên đã tạo hệthống các quy định khá thống nhất, vừa bảo vệ quyền lợi của người dân khi thamgia thị trường nhà chung cư vừa có các quy định hỗ trợ cho chủ đầu tư trong quátrình thực hiện dự án Vì thế, thị trường nhà chung cư trong những năm gần đâyphát triển rất mạnh mẽ, với nhiều loại hình, nhiều cấp độ với giá cả khác nhau tạonguồn cung lớn cho thị trường nhà ở, đáp ứng được nhu cầu nhà ở của người dân,đặc biệt người dân ở các đô thị

Tóm lại, quá trình hình thành và phát triển pháp luật kinh doanh nhà chung

cư ở Việt Nam trải qua nhiều giai đoạn, phụ thuộc vào tình hình kinh tế xã hội vàchính sách của nhà nước Pháp lệnh nhà ở năm 1991 được xem là văn bản đầu tiênđiều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà ở của người dân, tạo điều kiện để thị trườngnhà ở phát triển Tiếp theo là các nghị định 61.1994 và 71.2001 đã quy định cụ thểhơn các vấn đề về kinh doanh nhà chung cư cũng như các ưu đãi cho chủ đầu tưtrong quá trình thực hiện dự án Góp phần thúc đẩy thị trường nhà chung cư pháttriển mạnh mẽ Năm 2005 với sự ra đời của Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất độngsản năm 2006 đã dần hoàn thiện các quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở nóichung và kinh doanh nhà chung cư nói riêng Từ đó, tạo tâm lý an toàn cho người

dân khi tham gia vào thị trường nhà chung cư, góp phần thúc đẩy thị trường nhàchung cư phát triển.

KẾT LUẬN CHƯƠNG I

Nhà chung cư, hoạt động kinh doanh nhà chung cư là chế định mới mẻ trongcác quy định pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản Hình thành vàphát triển ở Việt Nam khá lâu,tuy nhiên đến luật nhà ở năm 2005 định nghĩa nhàchung cư chính thức được ban hành Nhà chung cư với kiến trúc sang trọng, đồng

bộ góp phần tạo nên cảnh quan đô thị hiện đại, năng động Và hơn hết, nhà chung

cư với mật độ xây dựng cao cung cấp nguồn cung đáng kể cho thị trường nhà ở, đápứng nhu cầu nhà ở của người dân Trước vai trò của nhà chung cư, các dự án pháttriển nhà chung cư ngày càng nhiều, hoạt động kinh doanh nhà chung cư ngày càngsôi động, tạo nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước Từ năm 2005 đến nay, nhànước đã ban hành , sửa đổi nhiều quy định để phù hợp với xu thế phát triển của thịtrường nhà chung cư, góp phần thúc đẩy nhà chung cư ngày càng phát triển mạnh

mẽ hơn

CHƯƠNG II THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ CHUNG CƯ VÀ KIẾN NGHỊ

2.1 Quy định pháp luật về đầu tư tạo lập nhà chung cư

Trong hoạt động kinh doanh nhà chung cư thì quá trình đầu tư tạo lập nhàchung cư có một vai trò quan trọng, đó là việc tạo ra nguồn cung sản phẩm nhàchung cư để tham gia vào thị trường , đáp ứng nhu cầu của người dân về nhà ở Làhoạt động đầu tư nhà ở thương mại , việc đầu tư tạo lập nhà chung cư được phápluật về Kinh doanh bất động sản và luật nhà ở qui định về các loại chủ đầu tư , điềukiện của chủ đầu tư cũng như qui định vê các hình thức huy động vốn xây dựng nhàchung cư

2.1.1 Quy định pháp luật về chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư

Cùng với quá trình phát triển kinh tế xã hội, quá trình phát triển khu dân cưthì Đảng và nhà nước đã có những chính sách về quy hoạch , đất đai, tài chính, tíndụng , về minh bạch thủ tục hành chính để tạo điều kiện cho tổ chức cá nhân thamgia phát triển nhà ở, tạo quỹ nhà đáp ứng nhu cầu của người dân

Trước khi Luật nhà ở 2005 , Luật kinh doanh bất động sản 2006 được banhành, hoạt động kinh doanh nhà ở được điều chỉnh bởi NĐ 61.1994 và được sửa đổi

bổ sung bởi NĐ 21.1996 , theo đó, các đối tượng được phép kinh doanh nhà ở chỉ

là các tổ chức trong nước , cá nhân là công dân Việt Nam định cư ở Việt Nam

Cùng với sự phát triển kinh tế xã hội, Nhà nước ta đã có những thay đổitrong chính sách đầu tư nhằm phục vụ nhu cầu đầu tư của của bộ phận cá nhận tổchức nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ngoài được phép đầu tư phát triểnnhà ở thương mại nếu đáp ứng được các quy định pháp luật hiện hành

Điều 34 luật nhà ở quy định về Đối tượng và điều kiện tham gia phát triểnnhà ở thương mại

1 Tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoàiđều được quyền tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại

2 Tổ chức, cá nhân trong nước đầu tư phát triển nhà ở thương mại phải cóđăng ký kinh doanh nhà ở; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có Giấychứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư

Được quy định rõ trong NĐ 71.2010 :

Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại (chủ đầu tư dự án phát triểnkhu nhà ở và chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở độc lập) bao gồm:

a) Doanh nghiệp trong nước được thành lập và hoạt động theo quy định củaLuật Doanh nghiệp;

b) Doanh nghiệp có 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanhvới nhà đầu tư nước ngoài; doanh nghiệp của người Việt Nam định cư ở nước ngoàihoạt động đầu tư tại Việt Nam theo quy định của Luật Đầu tư;

c) Hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật Hợp tácxã

Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản cũng quy định Tổ chức, cá nhân nướcngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Đầu tư tạo lập nhà, công trìnhxây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

Như vậy, việc quy định cho phép tổ chức cá nhân nước ngoài , người ViệtNam định cư nước ngoài được đầu tư xây dựng dự án nhà ở đã có những tác độngtích cực đối với thị trường thị trường nhà ở nói chung và thị trường nhà chung cưnói riêng Bản chất các dự án xây dựng nhà chung cư thường yêu cầu vốn lớn , thờigian thu hồi vốn lâu vì vậy các doanh nghiệp trong nước khó có thể thực hiện các

dự án lớn Vấn đề vốn là ưu điểm của nhà đầu tư nước ngoài, khi dòng tiền này đổvào các dự án xây dựng các chung cư thì sẽ tạo nguồn cung lớn cho thị trường nhàở

Mặt khác, khi Việt Nam gia nhập WTO , tham gia vào sân chơi lớn thì chúng

ta phải mở cửa hội nhập theo những cam kết trước đó , việc ban hành các quy địnhthoáng cho nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản, lĩnh vực nhà ở làmột điều cần thiết

Như vậy , Tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nướcngoài đều được quyền tham gia đầu tư phát triển nhà chung cư nếu đáp ứng đượccác quy định của pháp luật về đăng ký kinh doanh, pháp luật đầu tư, các yêu cầu vềvốn….cụ thể như sau :

Phải có đăng ký kinh doanh bất động sản hoặc Giấy chứng nhận đầu tư cóhoạt động đầu tư bất động sản và có đủ vốn pháp định theo quy định của pháp luậtViệt Nam;

Có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên

Nhìn chung các quy định pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản và luậtđầu tư đã có một bước tiến lớn trong vấn đề kêu gọi đầu tư, khuyến khích người dânđầu tư xây dựng nhà ở nói chung và nhà chung cư nói riêng Tuy nhiên các quy địnhcủa pháp luật vẫn còn nhiều bất cập gây khó khăn cho người dân Bởi thủ tục trongđầu tư xây dựng nhà ở được quy định theo pháp luật về nhà ở và pháp luật về đầu tưchưa có sự thống nhất, việc Luật Đầu tư quy định các chủ đầu tư trong nước phải

làm thủ tục để đăng ký đầu tư hoặc cấp giấy chứng nhận đầu tư đã gây thêm thủ tụcphiền hà, làm tăng chi phí và mất nhiều thời gian cho các chủ đầu tư Mặt khác , cácchính sách thu hút đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà chung cư vẫn chưa thực

sự hiệu quả khi các chủ đầu tư nước ngoài khó tiếp cận được quỹ đất để xây dựngnhà chung cư, hệ thống thông tin thị trường chưa minh bạch dẫn đến tâm lý lo ngạiđầu tư của nhà đầu tư nước ngoài

Để hoàn thiện hệ thống các quy định pháp luật về đầu tư xây dựng nhà ở nóichung và xây dựng nhà chung cư nói riêng thì nhà nước cần có chính sách thu hútđầu tư Bỏ thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư và đăng ký đầu tư đối với tổ chức,

cá nhân trong nước khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án khu đô thịmới; đơn giản hoá thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư cho nhà đầu tư nước ngoàikhi thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam; khuyến khích các tổ chức, cánước ngoài áp dụng công nghệ cao trong đầu tư xây dựng nhà chung cư Mặt kháccần đẩy mạnh xây dựng hệ thống thông tin về nhà ở, nhà chung cư để thông tin thịtrường được công khai , minh bạch

Tóm lại các quy định của pháp luật về chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư đãkhá hoàn thiện , tạo điều kiện để các cá nhân tổ chức trong và ngoài nước đầu tưxây dựng nhà chung cư Cả nước hiện có khoảng trên 1.700 doanh nghiệp có chứcnăng kinh doanh nhà ở và bất động sản Các dự án đầu tư xây nhà chung cư ngàycàng nhiều tạo nguồn cung tích cực cho thị trường nhà ở Tuy nhiên, thủ tục hànhchính rườm rà , thông tin thĩ trường không minh bạch đã gây nhiều trở ngại chohoạt động đầu tư Vì thế trong thời gian tới nhà nước cần có những cải cách trongthủ tục hành chính để thủ tục đầu tư được đơn giản, nhanh chóng , thông tin thịtrường được công khai minh bạch để hoạt động đầu tư được dễ dàng hơn

2.1.2 Quy định pháp luật về các hình thức huy động vốn xây dựng nhà chung cư

Trong dự án đầu tư bất động sản nói chung và dự án xây dựng nhà chung cưnói riêng thì vấn đề vốn có một vai trò hết sức quan trọng quyết định đến tiến độhoàn thành của dự án cũng như chất lượng của công trình Đây là lĩnh vực đầu tưđòi hỏi lượng vốn lớn, thời gian thu hồi vốn lâu, mà đa số các doanh nghiệp lượngvốn tự có để đầu tư ít , vì thế dự án có hoàn thành được hay không là phụ thuộc vàonguồn vốn mà chủ đầu tư huy động được

Luật nhà ở ban hành đã quy định các hình thức huy động vốn của chủ đầu tưdùng để phát triển các dụ án nhà chung cư : vốn của chủ đầu tư ; vốn liên doanh,liên kết với tổ chức, cá nhân khác;Vốn vay của tổ chức tín dụng.Vốn từ tiền ứngtrước của bên có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở ; Vốn huy động từ các nguồn kháctheo quy định của pháp luật

Quy định của pháp luật cũng như chính sách về các hình thức huy động vốnkhác nhau , ảnh hưởng tới khả năng sử dụng các hình thức huy động vốn và sự lựachọn hình thức huy động vốn nào là hợp lý để đảm bảo đáp ứng được nguồn vốncho dự án đầu tư

2.1.2.1 Vốn của chủ đầu tư

Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư là vốn thực có của chủ đầu tư tính đến nămtrước liền kề với năm chủ đầu tư thực hiện dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở,

dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp được thể hiện trong báo cáo tài chính củachủ đầu tư và phải được kiểm toán độc lập xác nhận Trường hợp chủ đầu tư làdoanh nghiệp, hợp tác xã mới thành lập thì phải có văn bản xác nhận của cơ quan,

tổ chức có thẩm quyền

Chủ đầu tư có trách nhiệm chứng minh năng lực tài chính của mình để thựchiện dự án thông qua việc lập danh mục các dự án đang thực hiện đầu tư, trong đó

nêu rõ tổng vốn đầu tư của từng dự án

Các doanh nghiệp với quy mô vừa và nhỏ , nguồn vốn còn rất hạn chế, mànếu có đáp ứng được 15% tổng lượng vốn theo quy định thì cũng nguồn vốn tự cóchỉ chiếm một phần nhỏ tổng mức vốn đầu tư Các dự án nhà chung cư cần nguồnvốn lớn , việc bán căn hộ để thu hồi vốn cũng không phải là đơn giản chính vì thếcác chủ đầu tư thường khó có thể chủ động trong việc điều tiết nguồn vốn của mình

để đầu tư vào dự án mà thường phải phụ thuộc vào những kênh huy động vốn khácnhư vay từ các tổ chức tín dụng và huy động vốn từ khách hàng

QUY MÔ DOANH NGHIỆP KD BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NHÀ Ở

tỷ đồng

Từ 500

tỷ đồng trởlên

Tổng số

DN kinh doanhBĐS

quản lý được Có rất nhiều dự án đầu tư mà chủ đầu tư không hề có vốn, do đó tìmmọi cách huy động vốn từ khách hàng , vốn vay….dẫn đến dự án bị đình trệ, khôngthể thực hiện thì quyền lợi của khách hàng không được đàm bảo.

Vì vậy cần quy định điều kiện năng lực tài chính của chủ đầu tư ở một mứclớn hơn rõ ràng con số 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới20ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ20ha trở lên vẫn chưa đảm bảo được sự chủ động về nguồn vốn của dự án đầu tư

Để các dự án xây dựng nhà chung cư nói riêng và dự án nhà ở nói chung không phảilâm vào tính trạng “ chết lâm sàng” vì thiếu vốn thì pháp luật cần quy định một mứctài chính hợp lý để chủ đầu tư có thể thực hiện dự án khi các kênh huy động kháckhông hiệu quả Vì vậy nên quy định điều kiện năng lực tài chính đối với chủ đầu tư

dự án nhà chung cư là 45% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới20ha, không thấp hơn 50% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ20ha trở lên Với năng lực tài chính này thì chủ đầu tư sẽ chủ động hơn trong việcđiều tiết nguồn vốn, khả năng hoàn thành của dự án sẽ lớn hơn, chủ đầu tư sẽ khôngquá phụ thuộc vào các chính sách về lãi suất hay hạn chế cho vay đầu tư bất độngsản của các tổ chức tín dụng , và hơn hết chủ đầu tư cũng không bị phụ thuộc vàonhững biến động của thị trường nhà ở

Mặt khác cần có những quy định về vấn đề giám sát , kiểm tra sự minh bạchtrong vấn đề năng lực tài chính của chủ đầu tư Chỉ cho phép thực hiện dự án đầu

tư khi chủ đầu tư có năng lực tài chính thật sự Như vậy mới đảm bào được sự ổnđịnh , minh bạch cho thị trường nhà chung cư

2.1.2.2 Vốn liên doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân khác

Việc huy động vốn liên doanh, liên kết với tổ chức cá nhân khác trong quátrình thực hiện dự án nhà chung cư của chủ đầu tư ngày càng phổ biến Trong thờiđiểm nguồn vốn vay tín dụng và nguồn vốn ứng trước từ phía khách hàng ngàycàng khó thì việc kêu gọi liên doanh liên kết các tổ chức cá nhân góp vốn thực hiện

dự án đang là một giải pháp mà đa số chủ đầu tư lựa chọn

Theo quy định tại ND 71.2010 thì chủ đầu tư có thể ký hợp đồng góp vốnhoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượngquyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II, sau đó chủ đầu tư cấp

II sẽ đầu tư xây dựng nhà chung cư trên phần diện tích đất đã nhận chuyển nhượng

Vì thế , chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng sau khi đã giải phóng mặt bằng của dự

án và đã thực hiện khởi công xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo đúng tiến độthực hiện dự án

Ngoài ra chủ đầu tư có thể ký hợp đồng, văn bản góp vốn ; hợp đồng, vănbản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở khi đã có dự án

phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở

và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định

Hoặc chủ đầu tư cũng có thể ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanhnghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng nhà ở sau khi đã

có dự án nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện giải phóng mặt bằng, có biên bản bàngiao mốc giới của dự án và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triểnnhà ở theo quy định hiện hành Các bên tham gia hợp tác kinh doanh được phânchia sản phẩm là nhà ở mà có nhu cầu bán, cho thuê nhà ở đó thì không được trựctiếp ký hợp đồng mua bán, cho thuê mà do chủ đầu tư (bên có quyền sử dụng đất)trực tiếp ký hợp đồng với người mua, người thuê sau khi có đủ điều kiện quy địnhtại khoản này; trong trường hợp bên tham gia hợp tác kinh doanh đã nhận bàn giaonhà ở và đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở được phân chia thìđược trực tiếp ký hợp đồng mua bán, cho thuê nhà ở đó theo quy định của Luật Nhà

án không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản

Nhìn chung các quy định về hình thức huy động vốn thông qua liên doanhliên kết với tổ chức cá nhân để thực hiện dự án nhà chung cư đã khá hoàn chỉnh.Tuy nhiên, vẫn còn một số hạn chế như quy định cho phép chủ đầu tư được bán 20

% nhà ở không qua sàn giao dịch bất động sản cho những đối tượng góp vốn đã nảysinh nhiều bất cập Trên thực tế các cơ quan nhà nước vẫn chưa thể quản lý hếtđược con số 20 % lượng nhà ở trên , các chủ đầu tư đã tìm mọi cách để có thể phânphối được với số lượng nhiều hơn bởi nếu bán thông qua sàn thì phải qua nhiều thủtục, giá cả niêm yết….Từ việc bán 20 % nhà không qua sàn đã tạo điều kiện cho cácchủ đầu tư lách luật, tạo giao dịch ngầm khiến cho thị trường không minh bạch , nhànước khó quản lý

Vì thế, cần có các quy định chặt chẽ, rõ ràng hơn trong vấn đề góp vốn xâydựng nhà chung cư, đặc biệt các quy định về phân chia lợi nhuận, quy định về bánnhà không qua sàn … Có như vậy các chủ dự án mới không lợi dụng để trục lợi,quyền lợi người dân được đảm bảo , người dân mới có thể yên tâm đầu tư tiền nhànrỗi vào thị trường nhà chung cư từ đó tạo điều kiện để thị trường bất động sản pháttriển bền vững

2.1.2.3 Vốn vay của tổ chức tín dụng

Huy động vốn bằng hình thức vay vốn từ tổ chức tín dụng là phương pháphuy động vốn mà tất cả chủ đầu tư xây dựng nhà ở đều quan tâm Bởi nguồn vốncủa chủ đầu tư còn nhiều hạn chế , việc huy động vốn từ khách hàng chỉ có thểtrong quy mô nhỏ lẻ và không đảm bảo, phụ thuộc vào thị trường mua bán căn hộ

có sôi động hay không Vì thế, hình thức huy động vốn từ vay tổ chức tín dụng vừađảm bảo được về lượng vốn vay nhiều , hình thức vay đơn giản , kịp thời để thựchiện dự án Hiện nay, pháp luật về các tổ chức tín dụng và các văn bản liên quancũng đã quy định khá đầy đủ và cụ thể về vấn đề cho các doanh nghiệp vay để đầu

tư xây dựng nhà ở Vào thời điểm trước năm 2011 thì chủ đầu tư huy động vốn vaykhá dễ dàng, các tổ chức tín dụng tạo nhiều điều kiện về lãi suất , có nhiều ưu đãitrong lĩnh vực cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản bởi các chủ đầu tư thườngvay lớn , thu hồi vốn nhanh, lãi suất cao hơn trong lĩnh vực cho vay khác Cụ thểnhư tại thời điểm 31/7/2010 tổng dư nợ cho vay trong lĩnh vực bất động sản hơn218.000 tỷ đồng, trong đó tổng dư nợ cho vay đối với phát triển nhà ở khoảng96.000 tỷ đồng

Tuy nhiên , từ đầu năm 2011 đến nay, với nhiều chính sách của Ngân hàngnhà nước về siết tín dụng bất động sản, hướng nguồn vốn vào lĩnh vực sản xuấtnhư: nông nghiệp nông thôn, công nghiệp hỗ trợ, kinh doanh xuất khẩu, doanhnghiệp vừa và nhỏ dẫn đến việc vay vốn từ các tổ chức tín dụng của chủ đầu tưngày càng khó khăn Cụ thể :

Ngày 24.2.2011 Chính phủ ban hành Nghị quyết số 11/NQ-CP về nhữnggiải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô trong đó cónội dung :

Thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ, thận trọng, phối hợp hài hòa giữachính sách tiền tệ và chính sách tài khóa để kiềm chế lạm phát; điều hành và kiểmsoát để bảo đảm tốc độ tăng trưởng tín dụng năm 2011 dưới 20%, tổng phương tiệnthanh toán khoảng 15 - 16%; tập trung ưu tiên vốn tín dụng phục vụ phát triển sảnxuất kinh doanh, nông nghiệp, nông thôn, xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ, doanhnghiệp nhỏ và vừa; giảm tốc độ và tỷ trọng vay vốn tín dụng của khu vực phi sản

xuất, nhất là lĩnh vực bất động sản, chứng khoán Theo đó , Ngân hàng nhà nước đã

ra chỉ thị 01.2011 về thực hiện giải pháp tiền tệ, thực hiện giảm tốc độ và tỷ trọng

dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, nhất là lĩnh vực bất động sản,chứng khoán; đến 30 tháng 6 năm 2011, tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sảnxuất so với tổng dư nợ tối đa là 22% và đến 31 tháng 12 năm 2011, tỷ trọng này tối

đa là 16% Trường hợp tổ chức tín dụng chưa thực hiện được tỷ trọng này theo lộtrình, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam áp dụng tỷ lệ dự trữ bắt buộc gấp hai lần sovới tỷ lệ dự trữ bắt buộc chung đối với tổ chức tín dụng và biện pháp hạn chế phạm

vi hoạt động kinh doanh trong 06 tháng cuối năm 2011 và năm 2012 Đến 30 tháng

06 năm 2011, nếu tốc độ tăng tín dụng có thể vượt mục tiêu theo Nghị quyết số 11/NQ-CP, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam áp dụng các biện pháp cần thiết, phù hợpvới quy định của pháp luật để kiểm soát tín dụng

Có chính sách hạn chế tín dụng bất động sản như trên bởi , những năm gầnđây nguồn vốn tín dụng đổ vào thị trường bất động sản tương đối lớn, các dự án đầu

tư xây dựng nhà chung cư ngày càng nhiều , tạo sốt ảo cho thị trường bất động sản ,

dễ dẫn đến khủng hoảng kinh tế Rút kinh nghiệm từ cuộc khủng hoảng ở nước Mỹ

và một số nước trên thế giới, nhà nước đang từng bước thắt chặt nguồn vốn tín dụngđầu tư vào bất động sản, hướng nguồn vốn vào lĩnh vực sản xuất, điều tiết lại thịtrường, kìm chế lạm phát

Như vậy theo chính sách trên việc vay vốn của tổ chức tín dụng đầu tư vàobất động sản không phải là chuyện dễ Các ngân hàng cho vay vốn với lãi suất cao ,

so với những năm trước lãi suất cho vay lĩnh vực bất động sản là 14 % thì hiện naylãi suất tăng lên 26 % mặt khác , các điều kiện cho vay cũng khắt khe hơn Trongtình hình thị trường bất động sản không mấy sôi động , các dự án đầu tư xây dựngnhà chung cư gần như ngưng trệ bởi nguồn vốn từ khách hàng mua căn hộ gần nhưkhông có , nguồn vốn vay từ ngân hàng thì rất khó khăn Các doanh nghiệp có quy

mô nhỏ trước tình hình thiếu vốn , đã phải tiến hành các hoạt động như chuyểnnhượng dự án cho các doanh nghiệp khác hoặc cắt bỏ bớt các dự án chưa đầu tư ,tiến hành đầu tư tập trung vào các dự án đang thực hiện

Tóm lại, vốn vay của các tổ chức tín dụng là một nguồn vốn quan trọng tronghoạt động đầu tư bất động sản nói chung và đầu tư xây dựng nhà chung cư nói riêng Bởi, đây là một nguồn vốn lớn, chắc chắn, các chủ đầu tư có thể hoạch toán được

ở khâu lập dự án Tuy nhiên kể từ đầu năm nay, với nhiều chính sách hạn chế tíndụng bất động sản thì việc vay vốn của các chủ đầu tư đã trở nên khó khăn Lãi suấtcao, điều kiện cho vay khắt khe , các chủ dự án đang thiếu vốn nghiêm trọng , ảnhhưởng tới khả năng thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư Thiết nghĩ , nhànước nên có các chính sách hỗ trợ nguồn vốn cho các chủ đầu tư , đặc biệt ở các dự

án đang xây dựng Bởi thời gian thực hiện dự án nhà chung cư thường kéo dài từ

1-3 năm, chủ đầu tư không thể dự liệu hết được sự thay đổi chính sách một cách độtngột của nhà nước , đặc biệt các chính sách cắt giảm nguồn vốn Vẫn biết nhà nướcđang tiến hành điều tiết nền kinh tế , tuy nhiên , việc này nên tiến hành từ từ , khôngnên có sự can thiệp mạnh vào thị trường đặc biệt là thị trường tài chính, bởi các dự

án thiếu vốn để thực hiện có thể sẽ dẫn đến những cuộc khủng hoảng khác gây bất

ổn nền kinh tế

2.1.2.4 Vốn từ tiền ứng trước của khách hàng

Vốn huy động từ tiền ứng trước của khách hàng mua nhà là nguồn vốn quantrọng mà bất kỳ chủ đầu tư nào cũng quan tâm và có chiến lược huy động Hiện nay, các dự án xây dựng nhà chung cư đều bán cho khách hàng dưới hình thức này -bán căn hộ hình thành trong tương lai Việc mua bán nhà ở hình thành trong tươnglai vừa có lợi cho chủ đầu tư vừa có lợi cho khách hàng Về phía chủ đầu tư thì cóđược nguồn vốn để xây dựng trong khi đó vấn đề đầu ra cũng được giải quyết Vềphía khách hàng thì mua được nhà với giá tại thời điểm ký hợp đồng Trong thịtrường giá căn hộ tăng từng ngày thì vấn đề giá cả khiến khách hàng quan tâm.

Pháp luật về nhà ở và luật kinh doanh bất động sản cũng có nhiều quy định

về vấn đề này Theo khoản 1 điều 39 Luật nhà ở , chủ đầu tư chỉ được bán nhà ởhình thành trong tương lai khi thiết kế nhà đã được phê duyệt , đã được xây dựngxong phần móng , tổng số tiền huy động trước không vượt quá 70 % giá trị nhà ởghi trong hợp đồng

ND 71.2010 bổ sung thêm quy định về việc đã hoàn thành thủ tục mua bánqua sàn giao dịch bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án pháttriển nhà ở theo quy định hiện hành

Các quy định trên đã khá đầy đủ, tuy nhiên , có sự khác nhau giữa quy địnhtrong luật nhà ở, ND 71.2010 và luật kinh doanh bất động sản Điều 14 Luật kinhdoanh bất động sản có quy định việc ứng tiền trước được thực hiện khi chủ đầu tư

đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản Như vậy , thời điểm có thểhuy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng trong luật kinh doanh bất động sản

là sớm hơn nhiều so với thời điểm được quy định trong luật nhà ở và văn bản liênquan Bởi “ cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản” được hiểu là việc chủ đầu tưtiến hành mở đường, dựng hàng rào , dẫn điện , nước vào lô đất dùng để xây dựngnhà chung cư Còn “xây dựng xong phần móng” là giai đoạn đã thi công xong phầnđài giằng móng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặt bằng sàncủa tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó và được nghiệm thu kỹ thuật theo quyđịnh của pháp luật về xây dựng

Chính vì có quy định khác nhau như vậy mà các chủ đầu tư đã lợi dụng đểtrục lợi , tiến hành huy động vốn từ khách hàng ở thời điểm rất sớm, trái với quyđịnh pháp luật nhà ở Có rất nhiều dự án, chủ đầu tư tiến hành bán căn hộ khi dự áncòn chưa được cấp phép xây dựng

Mặt khác, vẫn chưa có cơ chế kiểm tra, giám sát việc sử dụng nguồn vốn huyđộng từ khách hàng của chủ đầu tư dẫn đến chủ đầu tư sử dụng vốn khách hàng vàomục đích khác, trong khi đó dự án vẫn “ treo”, người dân chỉ có thể chờ đợi

Từ những bất cập trên, pháp luật nên có những quy định cụ thể, thống nhất

về vấn đề này Theo quy định pháp luật nhà ở, chủ đầu tư chỉ được bán khi dự án đãxong phần móng thì khá hợp lý, bởi đến thời điểm này người dân có niềm tin vào