Nhà chung cư bao gồm nhiều căn hộ với nhiều hộ gia đình, cá nhân sinh sống . Những cá nhân sống trong nhà chung cư phải đóng phí để được cung cấp các dịch vụ trong nhà chung cư như giữ xe, bảo vệ , truyển hình cáp ….những dịch vụ này có vai trò rất quan trọng, tác động đến cuộc sống hàng ngày của người dân, ảnh hưởng đến chất lượng sống của cư dân trong các căn hộ chung cư . Thời gian qua pháp luật cũng đã có nhiều quy định để điều chỉnh tuy nhiên trên thực tế đã có nhiều bất cập nảy sinh, các quy định chưa đi vào thực tế, dẫn đến các tranh chấp của người dân vẫn chưa giải quyết được . Cụ thể
Thứ nhất , các quy định của pháp luật về kinh doanh dịch vụ nhà chung cư vẫn chưa đầy đủ và hệ thống ,thiếu cơ chế đảm bảo thi hành dẫn đến khó áp dụng . Trong Quyết định 08.2008 về quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư và Thông tư 37. 2009 Bộ xây dựng có quy định nguyên tắc xác định giá dịch vụ nhà chung cư , phương pháp xác định, quản lý giá dịch vụ nhà chung cư ; Quy định quyền hạn của Ban quản trị nhà chung cư trong việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng nhà chung cư, lấy ý kiến người dân để đánh giá chất lượng dịch vụ nhà chung cư.
Quy định chủ đầu tư căn cứ mức thu tối đa hoặc khung giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh , thành phố trực thuộc trung ương quy định để tính toán khi lập dự án và lập phương án mức thu giá dịch vụ để làm cơ sở ký kết hợp đồng mua bán căn hộ, hợp đồng cung cấp dịch vụ nhà chung cư… Tuy nhiên trên thực tế, các quy định trên chưa được các bên tuân theo. Ban quản trị nhà chung cư chưa phát huy hết vai trò của mình , quyền hạn và nghĩa vụ chỉ mang tính hình thức . Trong khi đó, hợp đồng mua bán căn hộ không rõ ràng về phí dịch vụ , sau khi bán căn hộ chủ đầu tư
đã tìm mọi cách để cung cấp dịch vụ với giá cao, kém chất lượng ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân . Mặt khác , cho đến nay , các Uỷ Ban nhân dân tỉnh vẫn chưa đưa ra được mức giá trần hoặc khung giá dịch vụ nhà chung cư để các chủ đầu tư lấy làm căn cứ tuân theo . Ở một số địa phương, Ủy ban nhân dân tỉnh đã ra văn bản quy định mức giá cho các dịch vụ như gửi xe….tuy nhiên chủ đầu tư vẫn không tuân theo .
Đơn cử như tại chung cư Sky City Towers (88 Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội ) chi phí quản lí và vận hành tòa nhà đối với căn hộ là 8.000 đồng/m2/tháng (nhân với tổng diện tích căn hộ), khối văn phòng và dịch vụ là 21.000 đồng/m2/tháng; Phí đỗ xe trên sân đối với ô-tô là 30.000 đồng/giờ, xe máy là 10.000 đồng/giờ. Phí gửi xe khu vực tầng hầm do chủ đầu tư đưa ra là mỗi căn hộ được gửi một xe ô-tô du lịch dưới 7 chỗ; hai xe máy và một xe đạp. Giá phí gửi xe ô-tô là 2.500.000 đồng/tháng, xe máy 150.000 đồng/tháng; xe đạp: 50.000 đồng/tháng. Rõ ràng mức phí này là quá cao so với mức quy định tại Quyết Định 107/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội quy định phí trông giữ xe ô-tô tháng là 1.250.000 đồng/tháng.11
Ở nhiều chung cư các dịch vụ như Internet, truyền hình cáp, nhà thầu giữ xe... đều do duy nhất một đơn vị cung cấp, vì thế người dân không có quyền lựa chọn từ chất lượng đến giá cả.
Hiện nay, trên địa bàn TPHCM chưa có văn bản quy định về khung giá dịch vụ nhà chung cư, do đó giá thu tại các chung cư mang tính tự phát, chưa thống nhất và có một số trường hợp đã phát sinh tranh chấp, khiếu nại. Sở Xây dựng đã hoàn tất dự thảo quy định về khung giá dịch vụ nhà chung cư, tuy nhiên theo ý kiến dư luận dự thảo còn nhiều điểm chưa hợp lý như không nên quy định mức giá theo hạng chung cư mà nên phân phí dịch vụ ra hai loại. Loại thứ nhất là mức chi phí cơ bản cho các dịch vụ thiết yếu mà chung cư nào cũng bắt buộc phải có như bảo vệ, thu gom rác, chiếu sáng công cộng, vệ sinh chung… thành phố sẽ quy định mức giá cho loại phí dịch vụ này. Loại thứ hai là mức chi phí khác (cao hay thấp là tùy theo chất lượng của dịch vụ) do thỏa thuận của cư dân và ban quản trị chung cư. Ví dụ, tại chung cư cao cấp, ngoài các dịch vụ nói trên thì có thể có hồ bơi, sân đánh cầu lông, tennis… Hoặc cũng là dịch vụ bảo vệ nhưng bảo vệ chỉ ngồi yên tại cổng sẽ khác với bảo vệ thường xuyên tuần tra giữ gìn an ninh trật tự… Việc thu phí cho các dịch vụ này phải được thể hiện trong hợp đồng mua bán căn hộ để ràng buộc trách nhiệm dân sự của chủ đầu tư và người mua …. Thứ hai, chưa có cơ chế kiểm tra, giám sát , xử lý đối với những trường hợp vi phạm trong vấn đề cung cấp dịch
11 Tài liệu từ website : http://haiphat.com.vn/tintuc/phi-dich-vu-chung-cu-khong-nen- tinh-theo-hang-23-03-2010-0821 10h ngày 16/5/2011
vụ nhà chung cư. Tại điểm c, khoản 2 điều 52 Nghị định 23.2009 quy định xử phạt từ 5 triệu đến 10 triệu đồng cho hành vi sử dụng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư không đúng quy định chứ không có quy định xử phạt đối với hành vi thu phí dịch vụ không đúng quy định pháp luật. Mặt khác, hiện nay vẫn chưa có cơ chế kiểm tra , giám sát việc chủ đầu tư thực hiện đúng như trong cam kết về dịch vụ nhà chung cư. Dẫn đến lợi ích của người dân không được bảo đảm.
Từ những bất cập trên tác giả đề xuất kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ nhà chung cư.
Thứ nhất , cần ban hành đầy đủ, cụ thể các quy định về kinh doanh dịch vụ nhà chung cư tạo cơ chế bảo đảm thi hành trong thực tế . Cần có quy định ràng buộc chủ đầu tư thực hiện đúng cam kết với khách hàng , cũng như mở rộng quyền của người dân trong việc kiểm tra, giám sát , góp ý về chất lượng cũng như giá của dịch vụ. Uỷ ban nhân dân tỉnh cần đưa ra khung giá trần cho các dịch vụ nhà chung cư để các chủ đầu tư lấy làm căn cứ trong việc định giá. Việc đưa ra khung giá trần cần tham khảo ý kiến của người dân để mức giá không quá thấp và không quá cao. Nếu giá quá thấp thì chất lượng dịch vụ sẽ không đảm bảo, nếu giá quá cao thì gây khó khăn cho cuộc sống của người dân.
Thứ hai, cần xây dựng chế tài để xử lý các trường hợp vi phạm như : cung cấp dịch vụ cao quá mức quy định, bắc buộc người dân phải sử dụng dịch vụ do chủ đầu tư cung cấp …ngoài ra , cơ quan có chức năng cần nâng cao hơn nữa vai trò kiểm tra giám sát việc tuân theo quy định của chủ đầu tư . Bởi phí dịch vụ và chất lượng dịch vụ là những vấn đề nhạy cảm, liên quan đến tài chính nên dễ bị chi phối, và như vậy việc tuân thủ pháp luật chỉ mang tính hình thức.
Tóm lại, để cuộc sống của những người dân sống trong nhà chung cư được đảm bảo thì nhà nước cần có những quy định để bảo vệ quyền lợi cho người dân, đặc biệt trong vấn đề dịch vụ nhà chung cư. Bởi, thật khó khăn người dân mới sở hữu được căn hộ , tuy thế khi sống trong căn hộ do mình làm chủ thì lại phải chịu những chi phí không cần thiết , giá cao, gây ảnh hưởng không nhỏ đến cuộc sống hàng ngày. Vì vậy nhà nước cần phải có những quy định chặt chẽ, cụ thể về vấn đề này để đảm bảo cuộc sống cho người dân sống trong nhà chung cư.
2.4.3 Về minh bạch thông tin trong kinh doanh nhà chung cư
Thông tin là yếu tố quan trọng trong hoạt động kinh doanh đặc biệt đối với hoạt động kinh doanh yêu cầu vốn lớn như kinh doanh nhà chung cư. Thông tin trong hoạt động kinh doanh nhà chung cư liên quan đến loại ,vị trí ,quy mô, diện tích đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng , giá bán, giá thuê, thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và xã hội có liên quan đến nhà chung cư. Và những thông tin về tình trạng pháp lý bao gồm hồ sơ, giấy tờ về
quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà chung cư và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập;
lịch sử về sở hữu, sử dụng nhà chung cư....
Nắm bắt được thông tin thì người mua sẽ có nhiều khả năng để lựa chọn, giá cả được điều chỉnh theo quan hệ cung cầu, thị trường minh bạch, tránh được nạn đầu cơ đẩy giá lên cao. Thị trường nhà chung cư theo đó mới phát triển bền vững.
Biết được vai trò quan trọng của thông tin trong hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh nhà chung cư nói riêng, tại điều 11 luật kinh doanh bất động sản 2006 và điều 36 luật nhà ở 2005 có quy định về việc tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh .. luật KDBDS) , công khai tại trụ sở Ban quản lý dự án, địa điểm có dự án và trên phương tiện thông tin đại chúng về quy hoạch chi tiết của dự án, số lượng nhà ở bán, cho thuê; số lượng nhà ở đã bán, cho thuê; số lượng nhà ở còn lại; giá bán, giá cho thuê; phương thức thanh toán; thủ tục đăng ký mua, thuê nhà ở, điều kiện được mua, thuê nhà ở….( luật nhà ở ).
Tuy nhiên trên thực tế, các quy định pháp luật đã không phát huy được vai trò điều chỉnh, quy định pháp luật chưa đầy đủ , thiếu cơ chế để thực hiện , nên vấn đề minh bạch thông tin trong hoạt động kinh doanh nhà chung cư chưa được đảm bảo, từ đó dẫn đến nhiều hệ lụy mà người bị thiệt hại cuối cùng là người dân . Hệ thống sàn giao dịch bất động sản hoạt động chỉ mang tính hình thức, thông tin bất động sản còn bưng bít, sai lệch. Thị trường nhà ở thiếu nguồn thông tin chính thống từ phía nhà nước, các thông tin hiện nay chủ yếu được cung cấp từ phía doanh nghiệp, chưa có sự kiểm chứng . Bộ Xây Dựng thành lập Trung tâm nghiên cứu nhà ở và thị trường bất động sản đã nhiều năm, tuy nhiên cho đến nay Trung tâm vẫn chưa cung cấp được thông tin cho thị trường.
Mặt khác, pháp luật chưa xây dựng được hệ thống chế tài đủ mạnh để răn đe những doanh nghiệp, những chủ đầu tư có sự sai phạm trong vấn đề không cung cấp thông tin, cung cấp thông tin sai lệch….Nghị Định 23/2009/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật;quản lý phát triển nhà và công sở không có quy định xử phạt các doanh nghiệp, chủ đầu tư có sai phạm trong vấn đề cung cấp thông tin.
Từ những lỗ hổng của pháp luật, từ sự quản lý yếu kém của cơ quan nhà nước, vấn đề minh bạch thông tin trong thị trường nhà ở nói chung và thị trường nhà chung cư nói riêng ngày càng có nhiều vi phạm, ảnh hưởng đến lợi ích của người dân. Khác với các lĩnh vực kinh doanh nhà ở khác , thông tin trong lĩnh vực kinh doanh nhà chung cư đóng một vai trò đặc biệt quan trọng. Bởi, nhà chung cư có những đặc trưng về sở hữu chung- riêng, sở hữu của người mua , sở hữu của chủ đầu tư , vấn đề phí dịch vụ, vấn đề sửa chữa, bảo hành …Đó là những vấn đề nhạy
cảm, dễ phát sinh tranh chấp nếu như không được thỏa thuận trước khi giao kết hợp đồng mua bán. Muốn có sự thỏa thuận thì khách hàng phải được chủ đầu tư cung cấp thông tin dự án một cách chính xác, đầy đủ , kịp thời . Thông thường mua một căn hộ thì người mua có quyền được sử dụng tiện ích xung quanh. Tuy nhiên, những quyền đó được nhắc đến mơ hồ và thực tế trên thị trường đã xảy ra không ít tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư về vấn đề sở hữu chung – riêng, phí dịch vụ nhà chung cư như ở Phú Mỹ Hưng, The Manor...
Thông tin không rõ ràng minh bạch cũng ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân trong hoạt động góp vốn, mua nhà ở hình thành trong tương lai trong các dự án xây dựng nhà chung cư. Pháp luật điều chỉnh hoạt động góp vốn, mua bán nhà hình thành trong tương chưa chặt chẽ, thông tin dự án không công khai minh bạch , khiến nhiều chủ đầu tư lợi dụng để trục lợi. Hiện nay có đến 90% các dự án có vấn đề về mặt pháp lý12 , mà chủ yếu dự án huy động vốn quá hạn mức cho phép, bán nhà hình thành trong tương lai không đúng tiến độ thậm chí có dự án được bán khi chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt…
Khảo sát trên các phương tiện thông tin đại chúng cũng như trên các mạng giao dịch điện tử có thể thấy, thông tin về nhà chung cư được chào bán rất nhiều, song tiếp cận được thông tin thật rất khó. Thông tin không minh bạch tạo điều kiện cho nhà đầu cơ làm giá, đẩy giá nhà lên cao, tạo “ sốt” ảo. Hiện nay, chỉ số giá nhà/
thu nhập của người dân ở Việt Nam vẫn cao hơn nhiều so với các nước trên thế giới và khu vực (ở Việt Nam từ 24,5 đến 26,6), trong khi ở khu vực Nam Á là 6,25, Đông Á là 4,14, Châu Phi là 2,21, Châu Âu, Trung Đông và Bắc Mỹ là 6,25, Mỹ La tinh và Caribê là 2,38. ( dự thảo , tr 36 ) Nạn đầu cơ khiến thị trường nhà ở méo mó, phát triển không bền vững , gây ảnh hưởng tiêu cực đến chính sách phát triển kinh tế xã hội.
Từ những bất cập trên, tác giả đề xuất kiến nghị để hoàn thiện hơn nữa các quy định về minh bạch thông tin trên thị trường kinh doanh nhà chung cư. Cụ thể như sau:
Thứ nhất cần hiểu “ minh bạch thông tin“ là không gian mà ở đó thông tin được cung cấp một cách chính xác , rõ ràng, kịp thời, có sự bình đẳng trong cơ hội tiếp cận thông tin giữa người dân với chủ đầu tư và giữa người dân với nhau. Vì thế nhà nước cần xây dựng các kênh thông tin chính thống về nhà chung cư, đăng tải thông tin lên mạng internet, các phương tiện truyền thông đại chúng, báo chí ...từ đó các doanh nghiệp, người dân có cơ hội tiếp cận thông tin chính xác, rõ ràng, kịp thời , bình đẳng, giúp thị trường nhà chung cư được minh bạch , tránh nạn đầu cơ.
Thứ hai, tiếp tục phát triển và hoàn thiện hệ thống sàn giao dịch bất động sản , kiểm tra, giám sát việc đăng tải thông tin của các sàn , tránh sự móc nối giữa chủ đầu tư dự án nhà chung cư với sàn giao dịch nhằm đăng tin thất thiệt.
Thứ ba, hoàn thiện hơn nữa quy định pháp luật về mua bán nhà chung cư hình thành trong tương lai, góp vốn đầu tư và hơn hết là vấn đề sở hữu chung – riêng nhà chung cư.
Thứ tư, cần bổ sung quy định việc thông báo công khai thông tin, lấy ý kiến góp ý của người dân có liên quan trong tất cả quá trình triển khai thực hiện dự án phát triển nhà chung cư (kêu gọi đầu tư, lựa chọn nhà thầu; lập, phê duyệt quy hoạch và dự án; đầu tư xây dựng; giao dịch nhà chung cư và quản lý sử dụng...) trên các phương tiện thông tin đại chúng (đài, báo, website) và tại các trụ sở cơ quan nhà nước để người dân dễ tiếp cận, kiểm tra, giám sát.
Thứ năm, xây dựng chế tài xử lý những trường hợp vi phạm. Chế tài phải đủ mạnh để mang tính răn đe phòng ngừa. Từ lợi ích kinh tế, các doanh nghiệp, chủ đầu tư sẽ công khai thông tin, hạn chế sai phạm.
Tóm lại, minh bạch thông tin trong thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng ,đối với hoạt động kinh doanh nhà chung cư thì thông tin minh bạch có vai trò hết sức cần thiết. Bởi nhà chung cư có những đặc trưng riêng , thông tin gắn với các hoạt động từ đầu tư tạo lập , đến quá trình kinh doanh, sử dụng . Nếu thông tin không minh bạch, kịp thời thì dễ nảy sinh tranh chấp, tạo bất ổn cho thị trường.
Pháp luật nhà ở và kinh doanh bất động sản đã có những quy định yêu cầu chủ đầu tư công khai thông tin nhưng chưa thực sự đạt hiểu quả. Với những kiến nghị về việc xây dựng hệ thống thông tin chính thống của cơ quan nhà nước, tăng cường kiểm tra giám sát, nâng cao hiệu quả của sàn giao dịch bất động sản và xây dựng hệ thông chế tài xử lý vi phạm , hi vọng thông tin trong hoạt động kinh doanh nhà chung cư sẽ được minh bạch để quyền lợi người dân được đảm bảo, thị trường nhà chung cư có thể phát triển bền vững.
KẾT LUẬN CHƯƠNG II