Pháp luật kinh doanh nhà chung cư

Khảo sát quá trình nghiên cứu: Trong quá trình nghiên cứu tác giả đã tham khảo các luận văn sau: - Luận văn thạc sỹ “ chế độ pháp lý về vốn đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê tạ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI

HỒ THỊ LAN

PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ CHUNG CƯ

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

Chuyên ngành Luật Thương mại

TP HỒ CHÍ MINH – 2011

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ CHUNG CƯ

SINH VIÊN THỰC HIỆN: HỒ THỊ LAN

GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: TS LƯU QUỐC THÁI

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2011

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của bản thân tôi, dưới sự hướng dẫn của Thầy giáo- Tiến Sĩ Lưu Quốc Thái.Trong khóa luận tôi có sử dụng một số thông tin, đánh giá, nhận định của các tác giả khác và đều có chú thích nguồn gốc Nếu phát hiện có bất kỳ sự gian lận nào, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trước Hội đồng cũng như kết quả khóa luận của mình

MỤC LỤC

Lời nói đầu 1

CHƯƠNG I KHÁI QUÁT NHÀ CHUNG CƯ VÀ KINH DOANH NHÀ CHUNG CƯ 1.1 Khái niệm , đặc điểm , vai trò nhà chung cư 4

1.1.1 Khái niệm nhà chung cư 4

1.1.2 Đặc điểm nhà chung cư 6

1.1.3 Vai trò nhà chung cư 8

1.2 Khái niệm, đặc điểm kinh doanh nhà chung cư 11

1.2.1 Khái niệm kinh doanh nhà chung cư 11

1.2.2 Đặc điểm hoạt động kinh doanh nhà chung cư 12

1.3 Quá trình hình thành và phát triển pháp luật kinh doanh nhà chung cư ở Việt Nam 14

Kết luận chương I 17

CHƯƠNG II THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ CHUNG CƯ VÀ KIẾN NGHỊ 2.1 Quy định pháp luật về đầu tư tạo lập nhà chung cư 18

2.1.1 Quy định pháp luật về chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư 18

2.1.2 Quy định pháp luật về các hình thức huy động vốn xây dựng nhà chung cư 20

2.1.2.1 Vốn của chủ đầu tư 21

2.1.2.2 Vốn liên doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân khác 22

2.1.2.3 Vốn vay của tổ chức tín dụng 23

2.1.2.4 Vốn từ tiền ứng trước của khách hàng 25

2.1.2.5 Vốn huy động từ các nguồn khác 27

2.2 Quy định pháp luật về tiêu chuẩn xây dựng nhà chung cư 29

2.3 Quy định pháp luật về giao dịch nhà chung cư 34

2.3.1 Quy định pháp luật về mua bán nhà chung cư 34

2.3.1.1 Về hợp đồng mua bán nhà chung cư 34

2.3.1.2 Về quyền sở hữu nhà chung cư 37

2.3.2 Quy định pháp luật về cho thuê nhà chung cư 44

2.4 Quy định pháp luật về các vấn đề liên quan khác 46

2.4.1 Về kinh doanh dịch vụ nhà chung cư 46

2.4.2 Về minh bạch thông tin trong kinh doanh nhà chung cư……… 48

Kết luận chương II 51

Kết luận 52

LỜI NÓI ĐẦU

Trong những năm gần đây các dự án nhà chung cư được xây dựng ngày càng nhiều ở Việt Nam đặc biệt là ở các đô thị, người dân đã dần hình thành thói quen ở nhà chung cư

Phát triển nhà chung cư đã và đang đáp ứng được yêu cầu về phát triển đô thị hiện đại,tiết kiệm quỹ đất tạo quỹ nhà ở đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân.Các

dự án phát triển nhà chung cư ngày càng nhận được sự qua tâm từ phía người dân tuy nhiên hành lang pháp lý để điều chỉnh các quan hệ pháp luật phát sinh trong lĩnh vực kinh doanh nhà chung cư vẫn chưa đầy đủ và thống nhất từ đó phát sinh nhiều rủi ro cho người dân khi tham gia vào các quan hệ trong lĩnh vực này Hiện nay hoạt động kinh doanh nhà chung cư được điều chỉnh chủ yếu bởi các văn bản luật như Luật nhà ở

2005, Luật kinh doanh bất động sản và hệ thống văn bản liên quan Các văn bản này chỉ điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà chung cư như những hoạt động kinh doanh nhà ở khác trong khi đó nhà chung cư có rất nhiều nét riêng biệt Đặc biệt, trong thời gian qua, dư luận rất quan tâm tới mô hình căn hộ chung cư với diện tích nhỏ hay còn gọi là« chung cư mini », hay các vấn đề nảy sinh khi cho phép sở hữu chung cư có thời hạn …

Từ quá trình nghiên cứu các quy định pháp luật về kinh doanh nhà chung cư cũng như tìm hiểu hoạt động kinh doanh nhà chung cư trên thực tế, tác giả đã chọn để

tài : « Pháp luật kinh doanh nhà chung cư » với hi vọng tìm hiểu những bất cập

trong quy định của pháp luật về kinh doanh nhà chung cư từ đó nêu lên các giải pháp hoàn thiện để thúc đẩy hoạt động kinh doanh nhà chung cư ngày càng bền vững

Khảo sát quá trình nghiên cứu:

Trong quá trình nghiên cứu tác giả đã tham khảo các luận văn sau:

- Luận văn thạc sỹ “ chế độ pháp lý về vốn đầu tư xây dựng nhà ở

để bán hoặc cho thuê tại Việt Nam” của Nguyễn Thế Phong, năm 2006

Luận văn nghiên cứu tổng quan về hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê , tập trung nghiên cứu các quy định về vốn đầu tư xây dựng nhà ở , cụ thể như các hình thức huy động vốn, văn bản pháp luật điều chỉnh vấn đề về vốn, thực tiễn huy động vốn của chủ đầu tư …

- Luận văn thạc sỹ “ một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh” của Bùi Đức Thảo , năm 2006

Đề tài tập trung nghiên cứu về khái niệm bất động sản và vai trò của thị trường bất động sản cũng như thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh

- Luận văn thạc sỹ “pháp luật về các hình thức giao dịch nhà , công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản” của Huỳnh Văn Vinh năm 2010 Công trình nghiên cứu các hình thức giao dịch nhà , công trình xây dựng theo luật kinh doanh bất động sản Qua đó nêu lên giải pháp hoàn thiện pháp luật về các hình thức giao dịch nhà , công trình xây dựng

Nhìn chung các công trình trên nghiên cứu một cách khái quát về thị trường bất động sản, thị trường nhà ở nói chung, chưa chỉ ra được các vấn trong thị trường kinh doanh nhà chung cư Mặt khác, các tác giả chủ yếu nghiên cứu trên phương diện quy định, lý luận, vẫn chưa có cái nhìn cụ thể về các quy định trên thực tế, chưa đánh giá được mặt tích cực và hạn chế của các quy định của pháp luật trong quá trình điều chỉnh

Ngoài ra còn tham khảo các Luận án tiến sỹ sau:

- Phát triển thị trường nhà ở đô thị thành phố Hồ Chí Minh đến năm

2015 của Nguyễn Thị Tuyết Như – Đại học quốc giá TP HCM năm 2009

- Định hướng phát triển nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh đến năm

2010 của Nguyễn An Bình- Trường đại học kinh tế TP HCM năm 2002

- Đổi mới hoạt động kinh doanh bất động sản, nhà đất tại Việt Nam của Thái Thị Mỹ Hạnh – Đại học xây dựng Hà Nội năm 1996

Các công trình trên chủ yếu nghiên cứu dưới góc độ kinh tế, đem lại cái nhìn khái quát về thị trường nhà ở, về vai trò của nhà ở đô thị trong tình hình hiện nay

Đối tượng nghiên cứu

Với đề tài này, tác giả tập trung tìm hiểu định nghĩa, đặc điểm nhà chung cư cũng như hoạt động kinh doanh nhà chung cư Trên những cơ sở lý luận này, tác giả đi sâu nghiên cứu các quy định pháp luật hiện hành điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà chung cư từ hoạt động đầu tư tạo lập đến mua bán, cho thuê nhà chung cư Từ đó, tìm những điểm tích cực cũng như những hạn chế của quy định pháp luật Nêu kiến nghị để hoàn thiện

Phạm vi nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu các quy định pháp luật đối với nhà chung cư thương mại theo các quy định trong pháp luật nhà ở 2005 và luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành Không nghiên cứu đối với nhà chung cư thuộc các nhóm khác như nhà tái định cư…

Phương pháp nghiên cứu

Tác giả tiếp cận nghiên cứu đề tài từ khía cạnh lí luận đến thực tiễn Với phương pháp nghiên cứu là sử dụng phương pháp luận của chủ nghĩa Mác – LêNin , kết hợp với phương pháp so sánh , phân tích, tổng hợp

Mục đích nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu các quy định của pháp luật kinh doanh nhà chung cư , phân tích mặt tích cực cũng như hạn chế của các quy định pháp luật đối với hoạt động kinh doanh trên thực tế Qua đó, nêu kiến nghị để hoàn thiện chế định kinh doanh nhà chung

cư , góp phần thúc đẩy thị trường nhà chung cư phát triển

Kết cấu đề tài

Kết cấu đề tài bao gồm:

Lời mở đầu

Chương I : Khái quát nhà chung cư và kinh doanh nhà chung cư

Chương II : Thực trạng quy định pháp luật kinh doanh nhà chung cư và kiến nghị

Kết luận

Danh mục tài liệu tham khảo

CHƯƠNG I KHÁI QUÁT NHÀ CHUNG CƯ VÀ KINH DOANH NHÀ CHUNG CƯ

1.1 Khái niệm, đặc điểm , vai trò nhà chung cư 1.1.1 Khái niệm nhà chung cư

Khái niệm “chung cư” (condominium) là một khái niệm cổ đã được người La

Mã cổ đại sử dụng từ thế kỷ thứ 6 trước công nguyên Trong tiếng Anh hiện đại, từ

“condominium” (được viết tắt là “condo”), là từ được sử dụng phổ biến để chỉ một công trình chung cư thay thế cho từ “apartment”, trong tiếng Latin “con” có nghĩa là

“của chung” và “dominium” là “quyền sở hữu” hay “sử dụng” Ngày nay, condominium là một hình thức quyền sở hữu chứ không phải là hình thức tài sản nguyên vẹn Một condominium được tạo ra dưới một khế ước về quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khuôn viên khu đất và mặt bằng công trình trên vị trí xây dựng Các căn hộ ở được tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất chung cư Khi một người sở hữu căn hộ chung cư condominium, người đó có quyền sở hữu đối với không gian nằm giữa các bức tường, sàn và trần căn hộ của mình, và một quyền sử dụng chung không thể chia xẻ (undivided share) đối với tất cả “không gian chung” (common areas) thuộc khuôn viên dự án chung cư chứa căn hộ đó Khái niệm chung cư condominium thường được sử dụng hoán đổi với nghĩa toàn bộ dự án chung cư hoặc dùng để chỉ từng căn hộ chung cư Trên phương diện kỹ thuật, từ condominium dùng

để chỉ dự án chung cư , còn từ “apartment” hay “unit” dùng để chỉ các căn hộ chung cư đơn lẻ

Tại Singapore1- một quốc gia rất phát triển hệ thống nhà chung cư thì khái niệm

“chung cư” được sử dụng như một khái niệm quy hoạch hơn là một khái niệm pháp lý, nhằm mô tả sự phát triển những nhà ở, căn hộ và buồng ở được xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất Căn cứ Tiêu chuẩn quản lý dự án xây dựng Singapore

2005 do cơ quan quản lý quy hoạch Urban Redevelopment Authority-URA quy định, chung cư được phân thành hai dạng : dạng flat và dạng condominium

Trong đó chung cư dạng Flat là loại dự án nhà ở không sở hữu đất (non-landed housing development) Mỗi căn hộ chỉ giành riêng cho mục đích ở và có lối vào riêng tách từ diện tích chung của khu nhà chung cư Chung cư dạng flat tạo thành quỹ nhà ở xây dựng với mật độ trung bình và mật độ cao tại Singapore, có số tầng từ 4 tới trên 30 tầng Khu nhà flat được tổ chức với diện tích không gian mở cộng đồng (common open space) tối thiểu, thuộc quyền sở hữu chung của cộng đồng cư dân của khu nhà đó

1

9/5/2011

Không có quy định quy mô diện tích tối thiểu cho một khu dự án flat miễn là dự án đảm bảo được quy định về khoảng lùi và chỉ giới xây dựng

Không như dạng flat, chung cư condominium yêu cầu quy mô diện tích khu đất lớn hơn với mục đích để xây dựng tiện ích công cộng và giải trí nghỉ ngơi bên trong khuôn viên; các tiện ích công cộng thuộc quyền sở hữu chung của toàn cộng đồng cư dân và phục vụ cho nhu cầu của họ Dự án condominium có thể bao gồm các khối nhà thấp tầng (4 tầng) và cao tầng (có thể xây dựng trên 30 tầng) Diện tích tối thiểu cho một dự án condominium là 4.000 m2 và mật độ xây dựng trệt tối đa là 40 %

Ở Việt Nam, khái niệm “nhà chung cư” được hiểu nghĩa tương tự với các khái niệm “ nhà tập thể” , “ cư xá” đó là nhà ở có nhiều căn hộ cho gia đình, cá nhân sinh sống Tùy vào từng thời điểm mà người ta sử dụng các thuật ngữ trên Vào thời điểm hiện nay, thuật ngữ “nhà chung cư” được sử dụng phổ biến thay thế cho “ cư xá” ,“nhà tập thể” bởi khái niệm “nhà chung cư” đã được các văn bản luật nhà ở quy định

Theo quy định tại khoản 1 điều 70 Luật nhà ở : “ nhà chung cư là nhà có từ hai tầng trở lên , có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình ,

cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả hộ gia đình , cá nhân sử dụng nhà chung cư”

và cũng theo quy định của luật nhà ở, nhà chung cư là nhà ở thương mại, được phát triển theo dự án xây dựng của tổ chức , cá nhân có chức năng kinh doanh nhà ở

Như vậy, “ nhà chung cư” theo pháp luật nhà ở có những nét tương đồng với khái niệm “nhà chung cư” trong tiếng anh cũng như cách hiểu nhà chung cư ở Singapore Theo đó, nhà chung cư được hiểu là nhà cao tầng, có nhiều căn hộ để ở, người sở hữu căn hộ có quyền sở hữu riêng diện tích bên trong căn hộ và phần diện tích thuộc sở hữu chung của cư dân sống trong nhà chung cư Việc phát triển các dự án nhà chung cư nhằm mục đích phát triển quỹ nhà ở trên cơ sở khai thác mật độ xây dựng của quỹ đất

Nhà chung cư ở Việt Nam có thể được xem là nhà ở thương mại do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường nhưng có những chung cư không phải là nhà ở thương mại như chung cư

là nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư…Trong phạm vi công trình, tác giả chỉ nghiên cứu

nhà chung cư dưới khía cạnh là nhà ở thương mại

Nhà ở thương mại bao gồm nhà chung cư, nhà biệt thự và nhà ở riêng lẻ Tuy cùng là nhà ở thương mại, tuy nhiên giữa các loại nhà này có sự khác nhau

Theo đó Nhà biệt thự tại đô thị là nhà ở riêng biệt (hoặc có nguồn gốc là nhà ở

đang được dùng vào mục đích khác) có sân, vườn, hàng rào và lối ra vào riêng biệt, có

số tầng chính không quá ba tầng (không kể tầng mái che cầu thang, tầng mái và tầng hầm), có ít nhất ba mặt nhà trông ra sân hoặc vườn, có diện tích xây dựng không vượt

quá 50% diện tích khuôn viên đất, được xác định là khu chức năng trong quy hoạch đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt; Trong khi đó luật nhà ở chưa có khái niệm nhà

ở riêng lẻ , chúng ta có thể hiểu nhà ở riêng lẻ là nhà ở riêng biệt , được xây dựng theo thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, pháp luật không quá khắt khe khi quy định về diện tích xây dựng cũng như kiến trúc nhà riêng lẻ

Nhìn chung, nhà biệt thự và nhà ở có điểm chung ở chỗ chủ sở hữu có quyền sở hữu riêng với tất cả diện tích thuộc ngôi nhà của mình, ở hai kiểu nhà này, không có sở hữu chung như nhà chung cư Mặt khác, xét về mật độ xây dựng thì nhà chung cư thông thường có mật độ cao hơn, các dự án nhà chung cư đều tận dụng khai thác tối đa không gian thẳng đứng , xây dựng căn hộ để bán cho các chủ sở hữu Theo đó, lợi nhuận thu được từ dự án xây dựng nhà chung cư cũng lớn hơn dự án xây dựng nhà ở thương mại khác

Trong thời gian gần đây, với sự phát triển nhanh chóng của các đô thị, các tòa nhà cao tầng dần xuất hiện ở các vị trí đắc địa với thiết kế đẹp, sang trọng Các tòa nhà này thường sử dụng diện tích phía dưới làm trung tâm thương mại, cho các doanh nghiệp thuê làm văn phòng và diện tích phía trên là các căn hộ dùng để ở Thực chất, đây không phải là nhà chung cư mà là nhà phức hợp Bởi là nhà chung cư thì chỉ bao gồm các căn hộ để ở còn nhà phức hợp vừa có phần chung cư đúng nghĩa, vừa có các vật, kiến trúc thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư hoặc một bên thứ ba để khai thác thu lợi ,không phục vụ tới nhu cầu thiết yếu của các hộ dân tại đây Cũng chính vì pháp luật chưa có các quy định cụ thể về loại hình nhà ở phức hợp này nên người dân đã có

sự nhầm lẫn giữa hai loại nhà này

Tóm lại, nhà chung cư là mô hình nhà ở ra đời ở nước ta từ lâu, tuy nhiên khái niệm “nhà chung cư” mới được pháp luật quy định trong Luật nhà ở năm 2005 Cũng

từ thời điểm này, mô hình nhà chung cư phát triển mạnh mẽ và ngày càng phổ biến Việc phát triển nhà chung cư đem lại bộ mặt mới cho đô thị, góp phần tạo nguồn cung cho thị trường nhà ở, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân

1.1.2 Đặc điểm nhà chung cư

Từ khái niệm về nhà chung cư, chúng ta thấy nhà chung cư có những đặc điểm

cơ bản sau:

Thứ nhất , nhà chung cư là nhà ở thương mại , do tổ chức, cá nhân có chức năng kinh doanh nhà ở đầu tư xây dựng theo dự án Dự án đầu tư này phải có sự phê duyệt , kiểm tra của cơ quan có thẩm quyền Theo quy định của Luật nhà ở thì nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán hoặc cho thuê theo nhu cầu của thị trường Như vậy, sự phát triển nhà chung cư tùy thuộc vào nhu cầu của thị trường, giá cả chịu

sự chi phối bởi quan hệ cung cầu Cũng bởi là nhà ở thương mại mà chủ đầu tư xây

dựng nhà chung cư phải có chức năng kinh doanh nhà ở, thông qua việc đăng ký kinh doanh ( hoặc thủ tục xin cấp giấy chứng nhận đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài ) mà nhà nước có thể quản lý được hoạt động của các dự án xây dựng nhà chung cư, góp phần xây dựng thị trường nhà ở minh bạch

Thứ hai , nhà chung là nơi có nhiều hộ gia đình , cá nhân sinh sống theo hình thức các căn hộ khép kín Nếu với loại nhà ở riêng lẻ , hộ gia đình, cá nhân sống trong các ngôi nhà riêng với diện tích khá lớn, có cổng, tường bao ngăn cách với những ngôi nhà khác thì nhà chung cư là tập hợp các căn hộ khép kín được xắp xếp theo không gian thẳng đứng Trong căn hộ có kết cấu không gian đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt như phòng ngủ, phòng khách, nhà bếp, toalet…

Thứ ba , nhà chung cư có phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư và sở hữu riêng của hộ gia đình, cá nhân

Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích bên trong căn

hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng

Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng; Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe,

hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào;Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó

Nhìn chung, diện tích thuộc sở hữu riêng là phần diện tích gắn liền với từng căn

hộ, đảm bảo nhu cầu cơ bản về không gian sinh hoạt, còn diện tích thuộc sở hữu chung

là những phần diện tích còn lại, có vai trò trong việc tạo dựng không gian cộng đồng nhà chung cư và hơn hết ảnh hưởng tới một số nhu cầu của người dân sống trong nhà chung cư như bãi gửi xe, lồng xả rác….Yếu tố sở hữu chung, sở hữu riêng luôn gắn liền với nhà chung cư, cả hai tạo nên không gian sinh hoạt hoàn chỉnh, đáp ứng nhu cầu cho người dân sống trong nhà chung cư

1.1.3 Vai trò nhà chung cư

Nhà chung cư mới phát triển mạnh ở Việt Nam trong những năm gần đây nhưng

đã góp phần tích cực trong việc phát triển thị trường nhà ở, đáp ứng nhu cầu về mặt nhà ở cho người dân, đặc biệt là người dân đô thị Vai trò của nhà chung cư thể hiện tập trung ở góc độ kinh tế và góc độ xã hội Cụ thể :

Thứ nhất, ở góc độ kinh tế, nhà chung cư vừa phù hợp với khả năng tài chính của khách hàng vừa đem lại khoản lợi nhuận đáng kể cho chủ đầu tư kinh doanh nhà chung cư

Thật vậy, giá cả bất động sản ở nước ta đang ở mức rất cao so với nhiều nước trên thế giới, một m2 nhà có mặt tiền tại trung tâm Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh hiện lên tới 5.000 USD, trong khi thu nhập trung bình của một người dân vốn chỉ vào khoảng từ 1.500 đến 2.000 USD/năm.2

Trong tình hình nền kinh tế lạm phát như hiện nay, giá nhà ở tăng lên nhanh chóng, việc chuyển hướng từ sở hữu nhà ở riêng lẻ qua sở hữu căn hộ chung cư là một lựa chọn hợp lý của người dân đặc biệt đối với các gia đình trẻ Bởi giá cả các căn hộ không quá cao , đối với nhà chung cư trung bình thì giá chỉ từ 600 triệu/ căn hộ có diện tích 70 m2 , trong khi đó, nhà ở riêng lẻ với diện tích tương tự có giá từ 2 tỷ đồng

Trong khi đó, thiết kế căn hộ hợp lý, tuy diện tích nhỏ nhưng đáp ứng được nhu cầu về không gian sinh hoạt của người dân

Mặt khác, việc phát triển nhà chung cư cũng đem lại nguồn lợi nhuận đáng kể cho chủ đầu tư Là nhà ở thương mại, nhà chung cư được xây dựng theo dự án đầu tư

So với những loại nhà ở thương mại khác như biệt thự, nhà phố …thì nhà chung cư được chủ đầu tư lựa chọn bởi đem lại nguồn lợi nhuận lớn Trong quá trình đầu tư , trên diện tích đất, chủ đầu tư xây dựng dự án nhà chung cư có thể khai thác tối đa mật

độ xây dựng cho phép, đặc biệt ở những vị trí đất không quá giới hạn độ cao của công trình Các nhà chung cư thường xây dựng là những ngôi nhà cao tầng, có rất nhiều căn

hộ, vì vậy, chủ đầu tư thu được rất nhiều lợi nhuận từ việc đầu tư xây dựng nhà chung

triển nhà ở có qui mô nhỏ, lẻ sang phát triển nhà ở theo mô hình nhà chung cư đồng bộ

về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội Đảm bảo việc phát triển nhà ở đồng thời với việc xây dựng đồng bộ các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện, các trường học, nhà trẻ, các khu vui chơi giải trí và các dịch vụ đô thị khác, tạo điều kiện để nâng cao đời sống về vật chất và tinh thần của người dân Hiện nay, trong cả nước có hơn 2.500 dự án nhà ở đã

và đang được triển khai thực hiện, Các dự án này không chỉ tạo thêm vẻ đẹp cho kiến trúc đô thị mà còn góp phần tạo bộ mặt đô thị của đất nước ta ngày một văn minh và hiện đại hơn ( dự thảo ) Ví dụ như khu vực quận 7, quận Bình Thành, Quận 2 …ở Thành Phố Hồ Chí Minh

Mặt khác nhà chung cư nay được tổ chức quản lý vận hành đồng bộ, chuyên nghiệp xóa được tâm lý không tốt về những khu nhà ở tập thể và chung cư cũ trước đây, đang thu hút được sự quan tâm của các tầng lớp dân cư đô thị, từng bước góp phần hình thành nếp sống đô thị văn minh, hiện đại Phát triển nhà chung cư tạo ra không gian sống hoà đồng, hiện đại về hạ tầng, bảo đảm thuận lợi và dễ dàng cho công tác quản lý dân cư

Vai trò xã hội của nhà chung cư còn thể hiện ở việc nhà chung cư cung cấp lượng nhà ở lớn, tạo nguồn cung cho thị trường nhà ở, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, đặc biệt là người dân đô thị , góp phần thực hiện chính sách nhà ở của Đảng

và nhà nước

Thật vậy ,nhu cầu về nhà ở tại khu vực đô thị trong những năm tới đến năm

2020 là rất lớn do nước ta đang trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, với tốc độ đô thị hóa nhanh Nhu cầu nhà ở khu vực đô thị phát sinh từ việc gia tăng dân số tự nhiên và cơ học cũng như sự thay đổi cơ cấu hộ gia đình Ở các thành phố lớn, lượng người tập trung về để học tập, làm việc ngày càng nhiều, trong khi đó đất đai ngày càng khan hiếm, phát triển nhà ở theo mô hình nhà chung cư đã đem lại hiệu quả tích cực, giải quyết bài toán nhà ở cho người dân đô thị

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường Thành Phố Hồ Chí Minh của công ty Savills Việt Nam trong quý II năm 2010 có khoảng 11.200 căn hộ để bán trong thị trường sơ cấp, tăng khoảng 24% so với Q1 2010

Nguồn cung sơ cấp chủ yếu ở các quận : Bình Tân, Bình Thạnh và Quận 2 dẫn đầu nguồn cung sơ cấp với thị phần tương ứng là 14%, 14% và 12%

Mặt khác có khoảng 49.400 căn hộ trong thị trường thứ cấp tại Thành Phố Hồ Chí Minh tăng 2.160 căn so với quý 1 2010 Quận 7, Quận Bình Thạnh và Quận 2 vẫn

là ba quận dẫn đầu về số lượng căn hộ trên thị trường thứ cấp với thị phần tương ứng là 25%, 12% và 10% Ước tính vào năm 2012 , sẽ có 50 dự án nhà chung cư được xây dựng xong, cung cấp cho thị trường khoảng hơn 80.000 căn hộ

Trong khi đó, ở Hà Nội, nguồn cung căn hộ cũng gia tăng tương ứng Tổng nguồn cung sơ cấp quý 2 năm 2010 là 1.400 căn từ 13 dự án đang bán thuộc chín quận/ huyện Huyện Từ Liêm chiếm gần một nửa nguồn cung sơ cấp Cầu Giấy đứng ở vị trí thứ hai với gần 20% thị phần Ước tính thị trường sơ cấp quý 3 năm 2010 có thể nhận được một nguồn cung mới với khoảng 2.900 căn hộ từ năm dự án Quý 4 ước tính sẽ có thêm 1.500 căn hộ từ chín dự án Ngoài ra, 26 dự án dự kiến cũng sẽ gia nhập thị trường này vào năm 2011, cung cấp cho thị trường trên 11.800 căn hộ

Như vậy, các dự án nhà chung cư cung cấp lượng lớn căn hộ cho thị trường nhà

ở, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, hỗ trợ tích cực trong chính sách nhà ở cho người dân đô thị của nhà nước, góp phần ổn định xã hội

Tóm lại, vai trò của nhà chung cư thể hiện tập trung ở mặt kinh tế và xã hội Ở khía cạnh kinh tế, nhà chung cư với giá cả vừa phải, phù hợp với khả năng tài chính của người dân, tạo điều kiện để người dân sở hữu nhà ở Mặt khác , việc phát triển dự

án nhà chung cư đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư, tạo điều kiện phát triển thị trường nhà ở , qua đó, Nhà nước có thêm nguồn thu vào ngân sách Về mặt xã hội , nhà chung

cư có vai trò to lớn trong việc xây dựng bộ mặt đô thị hiện đại, tạo dựng nếp sống đô thị văn minh, và hơn hết là vai trò tạo nguồn cung nhà ở cho người dân, hỗ trợ tích cực chính sách nhà ở của Đảng và nhà nước Trong dự thảo Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 ,Bộ xây dựng đã đề ra chỉ tiêu : tăng tỷ lệ nhà ở chung cư cao tầng phù hợp với điều kiện của từng đô thị để tiết kiệm quỹ đất, tạo diện mạo và cuộc sống đô thị văn minh, công nghiệp và hiện đại Phấn đấu đến năm 2020, nâng tỷ lệ nhà ở chung cư tại khu vực đô thị trên cả nước đạt 15% (hiện tại là 4%); tại

Hà Nội tỷ lệ chung cư đạt 25-30% (hiện tại là 17%); tại thành phố Hồ Chí Minh tỷ lệ chung cư đạt 18-20% (hiện tại là 6%); tại các đô thị loại I tỷ lệ nhà ở chung cư đạt 15% (hiện tại là 4-6%); tại các đô thị khác tỷ lệ nhà ở chung cư đạt 5-7%; Với những vai trò quan trọng, việc phát triển nhà cư hiện nay đang là yêu cầu và xu hướng của việc phát triển một đô thị văn minh, hiện đại

1.2 Khái niệm, đặc điểm kinh doanh nhà chung cư 1.2.1 Khái niệm kinh doanh nhà chung cư

Hiện nay có nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm “kinh doanh” hay “hoạt động kinh doanh” Dưới góc độ pháp lý thì “kinh doanh” được hiểu là: " Việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi" (Theo khoản 2 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2005) Hoạt đông kinh doanh trong một số trường hợp được hiểu như hoạt động thương mại, khoản 1 Điều 3 Luật Thương mại

2005 giải thích: Hoạt động thương mại là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm mua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi khác

Dưới góc độ kinh tế “ kinh doanh” là hoạt động bỏ chi phí để tiến hành đầu tư với mục đích thu được phần chênh lệch mà còn gọi là lợi nhuận

Như vậy, cho dù hiểu theo góc độ kinh tế hay pháp lý thì mục đích cuối cùng của kinh doanh là lợi nhuận mà người đầu tư thu được Trong nền kinh tế thị trường, hoạt động kinh doanh được tiến hành rộng rãi với nhiều hình thức, từ kinh doanh sản phẩm tới kinh doanh dịch vụ …

Như vậy ,khái niệm kinh doanh nhà chung cư cũng mang ý nghĩa như khái niệm

“ kinh doanh” , chỉ khác là khái niệm này bao gồm một đối tượng kinh doanh cụ thể là nhà chung cư Vậy “ kinh doanh nhà chung cư” là hoạt động bỏ vốn để đầu tư xây dựng , bán , cho thuê nhà chung cư của chủ đầu tư nhằm mục đích lợi nhuận

Trong quá trình kinh doanh nhà chung cư, chủ đầu tư phải bỏ một số vốn nhất định ban đầu để đầu tư giải phóng mặt bằng, xây dựng cơ sở hạ tầng sau đó mới tiến hành bán, cho thuê nhà chung cư theo quy định của pháp luật

Trong hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh nhà chung

cư nói riêng có nhắc đến hoạt động đầu cơ, và trong thời gian qua khi thị trường bất động sản sôi động , thu hút sự quan tâm của người dân thì hiện tượng đầu cơ càng trở nên phổ biến

Về bản chất, hoạt động kinh doanh nhà chung cư và đầu cơ nhà chung cư đều có mục đích giống nhau đó là lợi nhuận, nhưng về hành vi thì hoạt động kinh doanh và đầu cơ hoàn toàn khác nhau Bởi “đầu cơ” là hiện tượng các tổ chức, cá nhân lợi dụng những thời điểm mà thị trường có nhiều biến động theo xu hướng tăng giá của loại hàng hóa nào đó được dự báo trước, để tích trữ Sau đó, đợi đến thời điểm thị trường có giá cả tăng vọt rồi tung hàng tích trữ của mình ra nhằm thu về mức lợi nhuận cao

Như vậy, đầu cơ nhà chung cư có nghĩa là người đầu cơ dự báo được thị trường nhà chung cư có biến động theo hướng tăng giá để mua vào tích trữ, đến thời điểm giá chung cư tăng cao thì bán ra để thu lợi Nếu như trong hoạt động kinh doanh nhà chung

cư người kinh doanh trở thành nhà đầu tư thật sự, bỏ vốn, công sức để xây dựng nhà chung cư , tạo nguồn hàng cung cấp ra thị trường thì trong hoạt động đầu cơ, người đầu

cơ không phải tiến hành bất kỳ hoạt động đầu tư nào, họ chỉ bỏ vốn mua vào tích trữ và lúc giá tăng thì bán ra kiếm lợi nhuận thông qua phần chênh lệch Hoạt động đầu cơ không hề tạo ra nguồn cung sản phẩm cho thị trường nhà chung cư Mặt khác, trong tình trạng thông tin thị trường không minh bạch, người đầu cơ có điều kiện thuận lợi để tung tin thất thiệt, đẩy giá nhà chung cư lên cao, tạo sốt ảo để mong bán thu lợi lớn Chính vì thế, trong thị trường nhà chung cư vẫn tồn tại nghịch lý, các doanh nghiệp kinh doanh nhà chung cư phải bỏ vốn xây dựng nhà chung cư, trải qua nhiều gia đoạn với thời gian dài mới thu được lợi nhuận trong khi đó, mức lợi nhuận có khi còn thấp hơn lợi nhuận mà những người đầu cơ thu được trên cơ sở mua đi bán lại nhà chung cư

do doanh nghiệp bán ra Trên thực tế, giá bán căn hộ nhà chung cư của người đầu cơ cao hơn rất nhiều lần so với giá ban đầu khi nhà đầu tư bán ra thị trường Vì thế, hoạt động đầu cơ gây ra những trở ngại lớn trong quá trình kinh doanh nhà chung cư Về phía chủ đầu tư, đầu cơ gây rối loạn thị trường, khiến đầu tư không bền vững Mặt khác, đầu cơ còn gây khó khăn cho người dân trong quá trình tiếp cận nhà chung cư với giá ban đầu

Tóm lại, khái niệm kinh doanh nhà chung cư là một khái niệm vừa mang tính pháp lý vừa mang tính kinh tế Tựu trung lại, kinh doanh nhà chung cư là hoạt động bỏ vốn đầu tư xây dựng để bán , cho thuê nhà chung cư của chủ đầu tư nhằm mục đích lợi nhuận Trên phương diện kinh tế, xã hội, hoạt động kinh doanh nhà chung cư có vai trò quan trọng trong quá trình phát triển thị trường nhà ở Dự án nhà chung cư cung cấp cho thị trường khối lượng nhà ở lớn , đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân Mặt khác, kinh doanh nhà chung cư tạo nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, giúp ổn định kinh

tế xã hội

1.2.2 Đặc điểm hoạt động kinh doanh nhà chung cư

Hoạt động kinh doanh nhà chung cư có những đặc điểm sau:

Thứ nhất kinh doanh nhà chung cư là hoạt động yêu cầu nguồn vốn lớn, thời gian thu hồi vốn lâu Có thể nói đây là đặc điểm nổi bật của kinh doanh nhà chung cư

so với kinh doanh nhà ở khác Bởi lẽ, dự án xây dựng nhà chung cư thường có mật độ xây dựng lớn, chủ yếu thiết kế là các tòa nhà cao tầng với trang thiết bị hiện đại Theo

đó, thời gian để hoàn thành dự án xây dựng lâu, tối thiểu khoảng 3 năm Ngoài ra còn chưa kể đến các rủi ro khi thị trường không sôi động, vì nhà chung cư có số lượng căn

hộ lớn Trong khi đó các dự án xây dựng biệt thự hoặc nhà ở riêng lẻ thông thường với quy mô nhỏ, lượng vốn đầu tư ít, thời gian thu hồi vốn nhanh Chính vì vậy, muốn kinh doanh nhà chung cư, nhà đầu tư phải có tiềm lực tài chính thật sự, xây dựng được chiến

lược kinh doanh dài hạn trong đó vạch ra các vấn đề về quản lý nguồn vốn, phân bổ chi phí, phân tích kinh doanh…đặc biệt phải xây dựng được vốn dự phòng để tránh rủi ro của thị trường

Thứ hai, hoạt động kinh doanh nhà chung cư mang tính cục bộ và khu vực Đây

là đặc điểm vừa mang nét chung của hoạt động kinh doanh nhà ở vừa mang nét riêng của hoạt động kinh doanh nhà chung cư Nét chung thể hiện ở chỗ, nhà ở luôn có vị trí

cố định, vị trí nhà ở khác nhau sẽ đem lại cho nhà kinh doanh những giá trị khác nhau Bởi bất động sản là không đồng nhất Nét riêng là bởi, nhà chung cư là tập hợp nhiều căn hộ được xây dựng trên diện tích lớn, vị trí của nhà chung cư ảnh hưởng tới giá trị của tập hợp căn hộ đó Nếu nhà ở riêng lẻ được xây dựng ở vị trí không tốt thì người kinh doanh chỉ chịu ảnh hưởng từ một khách hàng, nhưng nếu nhà chung cư xây dựng

ở những vị trí không thuận lợi, thì giá trị nhà chung cư sẽ hạ thấp nhiều lần bởi nhiều khách hàng Vì thế, kinh doanh nhà chung cư ở những địa bàn khác nhau sẽ khác nhau không thể áp dụng mô hình kinh doanh ở địa bàn này sang địa bàn khác Mặt khác, chủ đầu tư cần phải có khả năng nhận biết, đánh giá sự giống và khác nhau của hoạt động kinh doanh nhà chung cư ở các khu vực để từ đó xây dựng kế hoạch kinh doanh phù hợp

Thứ ba, kinh doanh nhà chung cư là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh

mẽ của pháp luật và chính sách của nhà nước Chúng ta có thể thấy, thời gian vừa qua, thị trường nhà chung cư đã có rất nhiều biến động theo những chính sách của nhà nước như các chính sách về đất đai, thuế, tín dụng, thủ tục hành chính…có sự ảnh hưởng bởi

ở nước ta hiện nay đất đai do nhà nước quản lý thông qua các quy định pháp luật về đất đai, nhà ở…mặt khác, nền kinh tế thị trường theo định hướng Xã hội chủ nghĩa, vẫn chịu sự can thiệp của nhà nước, chưa tự vận hành theo cơ chế vốn có của nó Nhìn một cách tổng quát, thị trường nhà ở nói chung đều chịu ảnh hưởng từ các chính sách, tuy nhiên kinh doanh nhà chung cư chịu ảnh hưởng mạnh mẽ nhất Bởi, các dự án nhà chung cư thông thường thời gian xây dựng lâu, các chính sách được ban hành theo kiểu hành chính, đột ngột khiến chủ đầu tư không có thời gian chuẩn bị Ví dụ như các chính sách điều tiết về tín dụng cho vay bất động sản của Ngân hàng nhà nước trong thời gian qua đã khiến nhiều dự án xây dựng nhà chung cư không thể thực hiện , bởi việc ban hành chính sách đột ngột, mang tính hành chính, mệnh lệnh Theo đó, nhà đầu

tư phải cắt bỏ các dự án chưa xây dựng, còn các dự án đang xây dựng thì lâm vào tình trạng thiếu vốn, không thể xây dựng tiếp Chính vì vậy, để hoạt động kinh doanh nhà chung cư được thuận lợi, nhà kinh doanh phải am hiểu các quy định của pháp luật liên quan, đặc biệt phải biết cách phân tích, đánh giá chính sách của nhà nước từ đó xây dựng phương hướng, kế hoạt kinh doanh phù hợp

Thứ tư, kinh doanh nhà chung cư vừa là hoạt động đa ngành vừa là hoạt động kinh doanh đặc thù.Tính đặc thù thể hiện ở các vấn đề như : thông tin thị trường không minh bạch, thị trường không hoàn chỉnh cung phản ứng chậm hơn cầu…Tính đa ngành thể hiện cần vận dụng nhiều ngành nghề khác nhau trong quá trình kinh doanh Ví dụ ở khâu đầu tư xây dựng cần các vấn đề về kinh tế như định giá, tính toán khả năng sinh lợi, vốn, chi phí …cần các vấn đề kỷ thuật như thiết kế, kiến trúc….Và sau khi sản phẩm hình thành tham gia vào thị trường thì cần đến maketting sản phẩm, môi giới, … Cũng giống như đặc điểm về tính nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của pháp luật, chính sách, đặc điểm này cũng tồn tại ở các hoạt động kinh doanh nhà ở khác, tuy nhiên trong kinh doanh nhà chung cư thì nó thể hiện mạnh mẽ, rõ nét nhất Bởi quy mô , tính chất của nhà chung cư lớn rất nhiều lần so với dự án nhà ở khác, từ đó yêu cầu về kinh tế, kỹ thuật, maketting bán hàng…cũng nhiều hơn Chính vì vậy, có thể nói, hoạt động kinh doanh nhà chung cư là một hoạt động tổng hợp, yêu cầu nhiều giai đoạn, nhiều quá trình, liên quan tới nhiều ngành nghề khác

Tóm lại hoạt động kinh doanh nhà chung cư là một hoạt động phức tạp, yêu cầu nguồn vốn lớn để đầu tư lâu dài , chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của chính sách, pháp luật vì thế hoạt động này tiềm ẩn nhiều rủi ro Vì thế, nhà kinh doanh cần trang bị những kiến thức về kinh tế, pháp luật , nhanh nhạy nắm bắt chính sách để không rơi vào thế bị động Mặt khác, nhà nước cũng cần có những chính sách phù hợp để quản lý hoạt động này Không nên quản lý bằng cách hành chính, mệnh lệnh Hãy quản lý ở tầm vĩ mô, nên để thị trường hoạt động theo cơ chế điều tiết của nó

1.3 Quá trình hình thành và phát triển pháp luật kinh doanh nhà chung cư

ở Việt Nam

Trước những năm 1990, việc phát triển nhà ở chủ yếu thông qua hình thức giao đất nhỏ lẻ để hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở , thị trường nhà ở chưa hình thành Nhà nước quản lý thông qua chính sách bao cấp về nhà ở

Năm 1991, theo Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI, pháp lệnh nhà

ở được ban hành, lúc này, tổ chức cá nhân được kinh doanh nhà ở bằng việc xây dựng, cải tạo nhà ở để bán hoặc cho thuê và các hoạt động khác theo quy định của pháp luật Theo đó, pháp lệnh cũng có nhiều điều khoản quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ

sở hữu nhà ở, quy định về hợp đồng mua bán nhà ở cũng như các quy định về tời điểm chuyển quyền ở hữu…Tuy nhiên pháp lệnh chưa có quy định các loại nhà đưa vào kinh doanh, chỉ mới dừng lại ở nhà ở nói chung Vì vậy, vào thời điểm này , trên thực tế có hình thành những nhà cao tầng với nhiều căn hộ khép kín có bản chất là nhà chung cư nhưng với những tên gọi khác nhau như nhà tập thể hay cư xá …những tên gọi này không có trong văn bản pháp luật mà hình thành theo cách gọi của người dân

Nghị định 61.1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở có quy định cụ thể hơn về đối tượng kinh doanh nhà ở, về bảng giá chuẩn tối thiểu nhà ở xây dựng mới Tuy nhiên nghị định chỉ mới chia nhà ở ra thành nhà biệt thự và nhà ở theo cấp từ 1 đến 4 Đến nghị định 21.1996 sửa đổi bổ sung ND 61.1994 thì có bổ sung thêm quy định về

hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng đối với nhà ở nhiều tầng , nhiều hộ ở cầu trúc kiểu căn

hộ Như vậy, vào thời điểm này, nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ đã phát triển và được pháp luật điều chỉnh như một kiểu nhà ở riêng biệt Bản chất của kiểu nhà ở này chính

là nhà chung cư theo định nghĩa của Luật nhà ở, bởi nó có nhiều tầng, nhiều căn hộ dành cho các hộ gia đình sinh sống Tuy nhiên khái niệm chung cư vao thời điểm này chưa thực sự ra đời

Năm 2001 , nghị định 71.2001 ra đời quy định về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở

để bán và cho thuê đã tạo điều kiện để thị trường nhà ở phát triển mạnh mẽ, đặc biệt là nhà chung cư Nghị định tuy không định nghĩa một cách trực tiếp nhà chung cư nhưng qua cách quy định tại điều 2 , ta có thể hiểu : nhà chung cư cao tầng là dự án nhà ở cao tầng (từ 5 tầng trở lên đối với thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, từ 3 tầng trở lên đối với các tỉnh, thành phố khác); có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín, có cầu thang

và lối đi chung Như vậy, nhà chung cư đã được pháp luật thừa nhận và có nhiều quy định ưu đãi cho chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án xây dựng nhà chung cư để đưa vào kinh doanh Cụ thể :

Về v ấ n đ ề đ ề n b ù , g i ả i p h ò n g mặ t b ằ n g : Chủ đầu tư dự án xác định phương án đền bù, giải phóng mặt bằng, quỹ đất phục vụ tái định cư trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt Trong trường hợp cần thiết để đảm bảo tiến độ của dự án thì chủ đầu tư được bổ sung chi phí hỗ trợ di chuyển, nhưng phải đảm bảo hiệu quả kinh tế của dự án Nếu chủ đầu tư dự án được giao đất phải nộp tiền sử dụng đất và phải đền

bù thiệt hại về đất thì số tiền sử dụng đất phải nộp được trừ toàn bộ số tiền đền bù thiệt hại về đất của dự án, nhưng tối đa không được vượt quá tổng số tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư phải nộp Trong trường hợp chủ đầu tư dự án là các doanh nghiệp trong nước gặp khó khăn về vốn thì được Nhà nước tạo điều kiện cho vay vốn để thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng Chủ đầu tư dự án chủ trì, phối hợp với ủy ban nhân dân địa phương để thống nhất phương án đền bù, kinh phí, tiến độ giải phóng mặt bằng và việc thanh quyết toán đối với công tác giải phóng mặt bằng ủy ban nhân dân địa phương có trách nhiệm cùng phối hợp tổ chức thực hiện việc đền bù, giải phóng mặt bằng theo tiến

độ và bàn giao mặt bằng xây dựng cho nhà thầu xây dựng

Về điều kiện về giao, nhận thầu xây dựng: Kế hoạch đấu thầu, kết quả đấu thầu xây lắp các dự án nhà ở do người có thẩm quyền hoặc cấp có thẩm quyền theo quy định của Quy chế đấu thầu xem xét, phê duyệt Chủ đầu tư dự án có thể lập kế hoạch đấu thầu

để trình duyệt đồng thời với báo cáo nghiên cứu khả thi Chủ đầu tư dự án được phép

tự thực hiện xây dựng hoặc chọn nhà thầu xây dựng (không phải đấu thầu) các công

trình, hạng mục công trình hoặc gói thầu sử dụng trên 50% vốn đầu tư là vốn hợp pháp

của chính chủ đầu tư (vốn tự có, vốn ứng trước của tổ chức, cá nhân)

Về điều kiện về huy động vốn đầu tư : Chủ đầu tư dự án được huy động vốn

ứng trước của các tổ chức, cá nhân có nhu cầu về nhà ở; được vay vốn của các tổ chức

tín dụng và áp dụng các hình thức huy động vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp

luật Được Nhà nước xem xét cho vay vốn từ Quỹ hỗ trợ phát triển hoặc được bảo lãnh

tín dụng đầu tư theo quy định tại Nghị định số 43/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 6 năm

1999 của Chính phủ hoặc vay vốn từ Quỹ phát triển nhà ở hoặc Quỹ phát triển đô thị

Ngoài ra, chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư còn được các ưu đãi về tiền sử

dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp…Ngoài việc ưu

đãi cho nhà đầu tư trong nước, nghị định 71.2001 còn có các quy định ưu đãi cho nhà

đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư tại Việt Nam như các

ưu đãi về tiền thuê đất, về thuế thu nhập doanh nghiệp…

Vì thế, có thể nói NĐ 71.2001 đã tạo một bước tiến lớn , thúc đầy hoạt động

kinh doanh nhà chung cư phát triển mạnh mẽ So với các văn bản trước như pháp lệnh

nhà ở, nghị định 61.1994 , NĐ 71.2001 đã có nhiều quy định mới mẻ, phù hợp với xu

thế đầu tư thị trường nhà chung cư , phá bỏ các rào cản về thủ tục , đồng thời, các quy

định pháp luật không còn chung chung, dễ áp dụng trên thực tế

Pháp luật là kiến trúc thượng tầng, vận động phát triển theo sự thay đổi của cơ

sở hạ tầng, để từ đó, pháp luật được phù hợp, phát huy vai trò điều chỉnh của mình Sau

khi NĐ 71.2001 ra đời, hoạt động kinh doanh nhà ở nói chung và nhà chung cư nói

riêng phát triển mạnh mẽ, kéo theo sự phát triển của thị trường bất động sản Có nhiều

quan hệ mới ra đời, đặt ra yêu cầu phải có hệ thống pháp luật điều chỉnh phù hợp Năm

2005 Quốc Hội ban hành Luật nhà ở , năm 2006 Luật kinh doanh bất động sản ra đời

,theo đó Chính Phủ, các Bộ , ban ngành ban hành nghị định, thông tư để hướng dẫn thi

hành luật So với nghị định 71.2001 , Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản có

nhiều điểm tiến bộ trong việc ban hành các quy định phù hợp với thị trường nhà ở,

khắc phục được những bất cập trước đó Cụ thể như các quy định về vấn đề điều kiện

của chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư, các hình thức huy động vốn, mua bán nhà

chung cư hình thành trong tương lai , vấn đề sơ hữu chung, sở hữu riêng, vấn đề cải tạo

nhà chung cư…

Có thể nói, các quy định trong pháp luật nhà ở đã tạo hành lang pháp lý điều

chỉnh khá hiệu quả hoạt động kinh doanh nhà chung cư Tuy vẫn còn một số hạn chế,

nhưng vai trò của Luật nhà ở 2005 và Luật kinh doanh bất động sản 2006 đối với thị

trường nhà chung cư là không thể phủ nhận Các văn bản luật trên đã tạo hệ thống các

quy định khá thống nhất, vừa bảo vệ quyền lợi của người dân khi tham gia thị trường

nhà chung cư vừa có các quy định hỗ trợ cho chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự

án Vì thế, thị trường nhà chung cư trong những năm gần đây phát triển rất mạnh mẽ, với nhiều loại hình, nhiều cấp độ với giá cả khác nhau tạo nguồn cung lớn cho thị trường nhà ở, đáp ứng được nhu cầu nhà ở của người dân, đặc biệt người dân ở các đô thị

Tóm lại, quá trình hình thành và phát triển pháp luật kinh doanh nhà chung cư ở Việt Nam trải qua nhiều giai đoạn, phụ thuộc vào tình hình kinh tế xã hội và chính sách của nhà nước Pháp lệnh nhà ở năm 1991 được xem là văn bản đầu tiên điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà ở của người dân, tạo điều kiện để thị trường nhà ở phát triển Tiếp theo là các nghị định 61.1994 và 71.2001 đã quy định cụ thể hơn các vấn đề về kinh doanh nhà chung cư cũng như các ưu đãi cho chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự

án Góp phần thúc đẩy thị trường nhà chung cư phát triển mạnh mẽ Năm 2005 với sự

ra đời của Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 đã dần hoàn thiện các quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở nói chung và kinh doanh nhà chung cư nói riêng Từ đó, tạo tâm lý an toàn cho người dân khi tham gia vào thị trường nhà chung

cư, góp phần thúc đẩy thị trường nhà chung cư phát triển

đẩy nhà chung cư ngày càng phát triển mạnh mẽ hơn

CHƯƠNG II THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ CHUNG

CƯ VÀ KIẾN NGHỊ

2.1 Quy định pháp luật về đầu tư tạo lập nhà chung cư

Trong hoạt động kinh doanh nhà chung cư thì quá trình đầu tư tạo lập nhà chung

cư có một vai trò quan trọng, đó là việc tạo ra nguồn cung sản phẩm nhà chung cư để tham gia vào thị trường , đáp ứng nhu cầu của người dân về nhà ở Là hoạt động đầu

tư nhà ở thương mại , việc đầu tư tạo lập nhà chung cư được pháp luật về Kinh doanh bất động sản và luật nhà ở qui định về các loại chủ đầu tư , điều kiện của chủ đầu tư cũng như qui định vê các hình thức huy động vốn xây dựng nhà chung cư

2.1.1 Quy định pháp luật về chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư

Cùng với quá trình phát triển kinh tế xã hội, quá trình phát triển khu dân cư thì Đảng và nhà nước đã có những chính sách về quy hoạch , đất đai, tài chính, tín dụng ,

về minh bạch thủ tục hành chính để tạo điều kiện cho tổ chức cá nhân tham gia phát triển nhà ở, tạo quỹ nhà đáp ứng nhu cầu của người dân

Trước khi Luật nhà ở 2005 , Luật kinh doanh bất động sản 2006 được ban hành, hoạt động kinh doanh nhà ở được điều chỉnh bởi NĐ 61.1994 và được sửa đổi bổ sung bởi NĐ 21.1996 , theo đó, các đối tượng được phép kinh doanh nhà ở chỉ là các tổ chức trong nước , cá nhân là công dân Việt Nam định cư ở Việt Nam

Cùng với sự phát triển kinh tế xã hội, Nhà nước ta đã có những thay đổi trong chính sách đầu tư nhằm phục vụ nhu cầu đầu tư của của bộ phận cá nhận tổ chức nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ngoài được phép đầu tư phát triển nhà ở thương mại nếu đáp ứng được các quy định pháp luật hiện hành

Điều 34 luật nhà ở quy định về Đối tượng và điều kiện tham gia phát triển nhà ở thương mại

1 Tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài đều được quyền tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại

2 Tổ chức, cá nhân trong nước đầu tư phát triển nhà ở thương mại phải có đăng

ký kinh doanh nhà ở; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư

Được quy định rõ trong NĐ 71.2010 :

Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại (chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở và chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở độc lập) bao gồm:

a) Doanh nghiệp trong nước được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật Doanh nghiệp;

b) Doanh nghiệp có 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh với nhà đầu tư nước ngoài; doanh nghiệp của người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoạt động đầu tư tại Việt Nam theo quy định của Luật Đầu tư;

c) Hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật Hợp tác xã Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản cũng quy định Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

Như vậy, việc quy định cho phép tổ chức cá nhân nước ngoài , người Việt Nam định cư nước ngoài được đầu tư xây dựng dự án nhà ở đã có những tác động tích cực đối với thị trường thị trường nhà ở nói chung và thị trường nhà chung cư nói riêng Bản chất các dự án xây dựng nhà chung cư thường yêu cầu vốn lớn , thời gian thu hồi vốn lâu vì vậy các doanh nghiệp trong nước khó có thể thực hiện các dự án lớn Vấn

đề vốn là ưu điểm của nhà đầu tư nước ngoài, khi dòng tiền này đổ vào các dự án xây dựng các chung cư thì sẽ tạo nguồn cung lớn cho thị trường nhà ở

Mặt khác, khi Việt Nam gia nhập WTO , tham gia vào sân chơi lớn thì chúng ta phải mở cửa hội nhập theo những cam kết trước đó , việc ban hành các quy định thoáng cho nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản, lĩnh vực nhà ở là một điều cần thiết

Như vậy , Tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài đều được quyền tham gia đầu tư phát triển nhà chung cư nếu đáp ứng được các quy định của pháp luật về đăng ký kinh doanh, pháp luật đầu tư, các yêu cầu về vốn….cụ thể như sau :

Phải có đăng ký kinh doanh bất động sản hoặc Giấy chứng nhận đầu tư có hoạt động đầu tư bất động sản và có đủ vốn pháp định theo quy định của pháp luật Việt Nam;

Có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên

Nhìn chung các quy định pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản và luật đầu tư đã có một bước tiến lớn trong vấn đề kêu gọi đầu tư, khuyến khích người dân đầu tư xây dựng nhà ở nói chung và nhà chung cư nói riêng Tuy nhiên các quy định của pháp luật vẫn còn nhiều bất cập gây khó khăn cho người dân Bởi thủ tục trong đầu

tư xây dựng nhà ở được quy định theo pháp luật về nhà ở và pháp luật về đầu tư chưa

có sự thống nhất, việc Luật Đầu tư quy định các chủ đầu tư trong nước phải làm thủ tục

để đăng ký đầu tư hoặc cấp giấy chứng nhận đầu tư đã gây thêm thủ tục phiền hà, làm tăng chi phí và mất nhiều thời gian cho các chủ đầu tư Mặt khác , các chính sách thu hút đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà chung cư vẫn chưa thực sự hiệu quả khi các chủ đầu tư nước ngoài khó tiếp cận được quỹ đất để xây dựng nhà chung cư, hệ thống thông tin thị trường chưa minh bạch dẫn đến tâm lý lo ngại đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài

Để hoàn thiện hệ thống các quy định pháp luật về đầu tư xây dựng nhà ở nói chung và xây dựng nhà chung cư nói riêng thì nhà nước cần có chính sách thu hút đầu

tư Bỏ thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư và đăng ký đầu tư đối với tổ chức, cá nhân trong nước khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án khu đô thị mới; đơn giản hoá thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư cho nhà đầu tư nước ngoài khi thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam; khuyến khích các tổ chức, cá nước ngoài áp dụng công nghệ cao trong đầu tư xây dựng nhà chung cư Mặt khác cần đẩy mạnh xây dựng hệ thống thông tin về nhà ở, nhà chung cư để thông tin thị trường được công khai , minh bạch

Tóm lại các quy định của pháp luật về chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư đã khá hoàn thiện , tạo điều kiện để các cá nhân tổ chức trong và ngoài nước đầu tư xây dựng nhà chung cư Cả nước hiện có khoảng trên 1.700 doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở và bất động sản Các dự án đầu tư xây nhà chung cư ngày càng nhiều tạo nguồn cung tích cực cho thị trường nhà ở Tuy nhiên, thủ tục hành chính rườm rà , thông tin thĩ trường không minh bạch đã gây nhiều trở ngại cho hoạt động đầu tư Vì thế trong thời gian tới nhà nước cần có những cải cách trong thủ tục hành chính để thủ tục đầu tư được đơn giản, nhanh chóng , thông tin thị trường được công khai minh bạch để hoạt động đầu tư được dễ dàng hơn

2.1.2 Quy định pháp luật về các hình thức huy động vốn xây dựng nhà chung cư

Trong dự án đầu tư bất động sản nói chung và dự án xây dựng nhà chung cư nói riêng thì vấn đề vốn có một vai trò hết sức quan trọng quyết định đến tiến độ hoàn thành của dự án cũng như chất lượng của công trình Đây là lĩnh vực đầu tư đòi hỏi lượng vốn lớn, thời gian thu hồi vốn lâu, mà đa số các doanh nghiệp lượng vốn tự có

để đầu tư ít , vì thế dự án có hoàn thành được hay không là phụ thuộc vào nguồn vốn

mà chủ đầu tư huy động được

Luật nhà ở ban hành đã quy định các hình thức huy động vốn của chủ đầu tư dùng để phát triển các dụ án nhà chung cư : vốn của chủ đầu tư ; vốn liên doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân khác;Vốn vay của tổ chức tín dụng.Vốn từ tiền ứng trước của bên có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở ; Vốn huy động từ các nguồn khác theo quy định của pháp luật

Quy định của pháp luật cũng như chính sách về các hình thức huy động vốn khác nhau , ảnh hưởng tới khả năng sử dụng các hình thức huy động vốn và sự lựa chọn hình thức huy động vốn nào là hợp lý để đảm bảo đáp ứng được nguồn vốn cho

dự án đầu tư

2.1.2.1 Vốn của chủ đầu tư

Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư là vốn thực có của chủ đầu tư tính đến năm trước liền kề với năm chủ đầu tư thực hiện dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự

án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp được thể hiện trong báo cáo tài chính của chủ đầu

tư và phải được kiểm toán độc lập xác nhận Trường hợp chủ đầu tư là doanh nghiệp, hợp tác xã mới thành lập thì phải có văn bản xác nhận của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền

Chủ đầu tư có trách nhiệm chứng minh năng lực tài chính của mình để thực hiện

dự án thông qua việc lập danh mục các dự án đang thực hiện đầu tư, trong đó nêu rõ

tổng vốn đầu tư của từng dự án

Các doanh nghiệp với quy mô vừa và nhỏ , nguồn vốn còn rất hạn chế, mà nếu

có đáp ứng được 15% tổng lượng vốn theo quy định thì cũng nguồn vốn tự có chỉ chiếm một phần nhỏ tổng mức vốn đầu tư Các dự án nhà chung cư cần nguồn vốn lớn , việc bán căn hộ để thu hồi vốn cũng không phải là đơn giản chính vì thế các chủ đầu

tư thường khó có thể chủ động trong việc điều tiết nguồn vốn của mình để đầu tư vào

dự án mà thường phải phụ thuộc vào những kênh huy động vốn khác như vay từ các tổ chức tín dụng và huy động vốn từ khách hàng

QUY MÔ DOANH NGHIỆP KD BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NHÀ Ở

tỷ đồng

Từ 500

tỷ đồng trở lên

Tổng số

DN kinh doanh BĐS

Có rất nhiều dự án đầu tư mà chủ đầu tư không hề có vốn, do đó tìm mọi cách huy động vốn từ khách hàng , vốn vay….dẫn đến dự án bị đình trệ, không thể thực hiện thì quyền lợi của khách hàng không được đàm bảo

Vì vậy cần quy định điều kiện năng lực tài chính của chủ đầu tư ở một mức lớn hơn rõ ràng con số 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên

vẫn chưa đảm bảo được sự chủ động về nguồn vốn của dự án đầu tư Để các dự án xây dựng nhà chung cư nói riêng và dự án nhà ở nói chung không phải lâm vào tính trạng “ chết lâm sàng” vì thiếu vốn thì pháp luật cần quy định một mức tài chính hợp lý để chủ đầu tư có thể thực hiện dự án khi các kênh huy động khác không hiệu quả Vì vậy nên quy định điều kiện năng lực tài chính đối với chủ đầu tư dự án nhà chung cư là 45% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 50% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên Với năng lực tài chính này thì chủ đầu tư sẽ chủ động hơn trong việc điều tiết nguồn vốn, khả năng hoàn thành của dự án sẽ lớn hơn, chủ đầu tư sẽ không quá phụ thuộc vào các chính sách về lãi suất hay hạn chế cho vay đầu tư bất động sản của các tổ chức tín dụng , và hơn hết chủ đầu tư cũng không bị phụ thuộc vào những biến động của thị trường nhà ở

Mặt khác cần có những quy định về vấn đề giám sát , kiểm tra sự minh bạch trong vấn đề năng lực tài chính của chủ đầu tư Chỉ cho phép thực hiện dự án đầu tư khi chủ đầu tư có năng lực tài chính thật sự Như vậy mới đảm bào được sự ổn định , minh bạch cho thị trường nhà chung cư

2.1.2.2 Vốn liên doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân khác

Việc huy động vốn liên doanh, liên kết với tổ chức cá nhân khác trong quá trình thực hiện dự án nhà chung cư của chủ đầu tư ngày càng phổ biến Trong thời điểm nguồn vốn vay tín dụng và nguồn vốn ứng trước từ phía khách hàng ngày càng khó thì việc kêu gọi liên doanh liên kết các tổ chức cá nhân góp vốn thực hiện dự án đang là một giải pháp mà đa số chủ đầu tư lựa chọn

Theo quy định tại ND 71.2010 thì chủ đầu tư có thể ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II, sau đó chủ đầu tư cấp II sẽ đầu tư xây dựng nhà chung cư trên phần diện tích đất đã nhận chuyển nhượng Vì thế , chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng sau khi đã giải phóng mặt bằng của dự án và đã thực hiện khởi công xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo đúng tiến độ thực hiện dự án

Ngoài ra chủ đầu tư có thể ký hợp đồng, văn bản góp vốn ; hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định

Hoặc chủ đầu tư cũng có thể ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp

có chức năng kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng nhà ở sau khi đã có dự án nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện giải phóng mặt bằng, có biên bản bàn giao mốc giới của dự án và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định hiện hành Các bên tham gia hợp tác kinh doanh được phân chia sản phẩm là nhà

ở mà có nhu cầu bán, cho thuê nhà ở đó thì không được trực tiếp ký hợp đồng mua bán, cho thuê mà do chủ đầu tư (bên có quyền sử dụng đất) trực tiếp ký hợp đồng với người mua, người thuê sau khi có đủ điều kiện quy định tại khoản này; trong trường hợp bên tham gia hợp tác kinh doanh đã nhận bàn giao nhà ở và đã có giấy chứng nhận quyền

sở hữu đối với nhà ở được phân chia thì được trực tiếp ký hợp đồng mua bán, cho thuê nhà ở đó theo quy định của Luật Nhà ở

Trong các trường hợp ký hợp đồng, văn bản góp vốn ; hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân; hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì các tổ chức cá nhân có thể được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận Nếu phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia tối đa cho các hình thức huy động vốn không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản

Nhìn chung các quy định về hình thức huy động vốn thông qua liên doanh liên kết với tổ chức cá nhân để thực hiện dự án nhà chung cư đã khá hoàn chỉnh Tuy nhiên, vẫn còn một số hạn chế như quy định cho phép chủ đầu tư được bán 20 % nhà ở không qua sàn giao dịch bất động sản cho những đối tượng góp vốn đã nảy sinh nhiều bất cập Trên thực tế các cơ quan nhà nước vẫn chưa thể quản lý hết được con số 20 % lượng nhà ở trên , các chủ đầu tư đã tìm mọi cách để có thể phân phối được với số lượng nhiều hơn bởi nếu bán thông qua sàn thì phải qua nhiều thủ tục, giá cả niêm yết….Từ việc bán 20 % nhà không qua sàn đã tạo điều kiện cho các chủ đầu tư lách luật, tạo giao dịch ngầm khiến cho thị trường không minh bạch , nhà nước khó quản lý

Vì thế, cần có các quy định chặt chẽ, rõ ràng hơn trong vấn đề góp vốn xây dựng nhà chung cư, đặc biệt các quy định về phân chia lợi nhuận, quy định về bán nhà không qua sàn … Có như vậy các chủ dự án mới không lợi dụng để trục lợi, quyền lợi người dân được đảm bảo , người dân mới có thể yên tâm đầu tư tiền nhàn rỗi vào thị trường nhà chung cư từ đó tạo điều kiện để thị trường bất động sản phát triển bền vững

2.1.2.3 Vốn vay của tổ chức tín dụng

Huy động vốn bằng hình thức vay vốn từ tổ chức tín dụng là phương pháp huy động vốn mà tất cả chủ đầu tư xây dựng nhà ở đều quan tâm Bởi nguồn vốn của chủ đầu tư còn nhiều hạn chế , việc huy động vốn từ khách hàng chỉ có thể trong quy mô nhỏ lẻ và không đảm bảo, phụ thuộc vào thị trường mua bán căn hộ có sôi động hay không Vì thế, hình thức huy động vốn từ vay tổ chức tín dụng vừa đảm bảo được về lượng vốn vay nhiều , hình thức vay đơn giản , kịp thời để thực hiện dự án Hiện nay, pháp luật về các tổ chức tín dụng và các văn bản liên quan cũng đã quy định khá đầy

đủ và cụ thể về vấn đề cho các doanh nghiệp vay để đầu tư xây dựng nhà ở Vào thời

điểm trước năm 2011 thì chủ đầu tư huy động vốn vay khá dễ dàng, các tổ chức tín dụng tạo nhiều điều kiện về lãi suất , có nhiều ưu đãi trong lĩnh vực cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản bởi các chủ đầu tư thường vay lớn , thu hồi vốn nhanh, lãi suất cao hơn trong lĩnh vực cho vay khác Cụ thể như tại thời điểm 31/7/2010 tổng dư

nợ cho vay trong lĩnh vực bất động sản hơn 218.000 tỷ đồng, trong đó tổng dư nợ cho vay đối với phát triển nhà ở khoảng 96.000 tỷ đồng

Tuy nhiên , từ đầu năm 2011 đến nay, với nhiều chính sách của Ngân hàng nhà nước về siết tín dụng bất động sản, hướng nguồn vốn vào lĩnh vực sản xuất như: nông nghiệp nông thôn, công nghiệp hỗ trợ, kinh doanh xuất khẩu, doanh nghiệp vừa và nhỏ dẫn đến việc vay vốn từ các tổ chức tín dụng của chủ đầu tư ngày càng khó khăn

vực bất động sản, chứng khoán Theo đó , Ngân hàng nhà nước đã ra chỉ thị 01.2011

về thực hiện giải pháp tiền tệ, thực hiện giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, nhất là lĩnh vực bất động sản, chứng khoán; đến 30 tháng 6 năm 2011, tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dư nợ tối

đa là 22% và đến 31 tháng 12 năm 2011, tỷ trọng này tối đa là 16% Trường hợp tổ chức tín dụng chưa thực hiện được tỷ trọng này theo lộ trình, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam áp dụng tỷ lệ dự trữ bắt buộc gấp hai lần so với tỷ lệ dự trữ bắt buộc chung đối với tổ chức tín dụng và biện pháp hạn chế phạm vi hoạt động kinh doanh trong 06 tháng cuối năm 2011 và năm 2012 Đến 30 tháng 06 năm 2011, nếu tốc độ tăng tín dụng có thể vượt mục tiêu theo Nghị quyết số 11/NQ-CP, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam áp dụng các biện pháp cần thiết, phù hợp với quy định của pháp luật để kiểm soát tín dụng

Có chính sách hạn chế tín dụng bất động sản như trên bởi , những năm gần đây nguồn vốn tín dụng đổ vào thị trường bất động sản tương đối lớn, các dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư ngày càng nhiều , tạo sốt ảo cho thị trường bất động sản , dễ dẫn đến khủng hoảng kinh tế Rút kinh nghiệm từ cuộc khủng hoảng ở nước Mỹ và một số nước trên thế giới, nhà nước đang từng bước thắt chặt nguồn vốn tín dụng đầu tư vào

bất động sản, hướng nguồn vốn vào lĩnh vực sản xuất, điều tiết lại thị trường, kìm chế lạm phát

Như vậy theo chính sách trên việc vay vốn của tổ chức tín dụng đầu tư vào bất động sản không phải là chuyện dễ Các ngân hàng cho vay vốn với lãi suất cao , so với những năm trước lãi suất cho vay lĩnh vực bất động sản là 14 % thì hiện nay lãi suất tăng lên 26 % mặt khác , các điều kiện cho vay cũng khắt khe hơn Trong tình hình thị trường bất động sản không mấy sôi động , các dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư gần như ngưng trệ bởi nguồn vốn từ khách hàng mua căn hộ gần như không có , nguồn vốn vay từ ngân hàng thì rất khó khăn Các doanh nghiệp có quy mô nhỏ trước tình hình thiếu vốn , đã phải tiến hành các hoạt động như chuyển nhượng dự án cho các doanh nghiệp khác hoặc cắt bỏ bớt các dự án chưa đầu tư , tiến hành đầu tư tập trung vào các

dự án đang thực hiện

Tóm lại, vốn vay của các tổ chức tín dụng là một nguồn vốn quan trọng trong hoạt động đầu tư bất động sản nói chung và đầu tư xây dựng nhà chung cư nói riêng Bởi, đây là một nguồn vốn lớn, chắc chắn, các chủ đầu tư có thể hoạch toán được ở khâu lập dự án Tuy nhiên kể từ đầu năm nay, với nhiều chính sách hạn chế tín dụng bất động sản thì việc vay vốn của các chủ đầu tư đã trở nên khó khăn Lãi suất cao, điều kiện cho vay khắt khe , các chủ dự án đang thiếu vốn nghiêm trọng , ảnh hưởng tới khả năng thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư Thiết nghĩ , nhà nước nên

có các chính sách hỗ trợ nguồn vốn cho các chủ đầu tư , đặc biệt ở các dự án đang xây dựng Bởi thời gian thực hiện dự án nhà chung cư thường kéo dài từ 1-3 năm, chủ đầu

tư không thể dự liệu hết được sự thay đổi chính sách một cách đột ngột của nhà nước , đặc biệt các chính sách cắt giảm nguồn vốn Vẫn biết nhà nước đang tiến hành điều tiết nền kinh tế , tuy nhiên , việc này nên tiến hành từ từ , không nên có sự can thiệp mạnh vào thị trường đặc biệt là thị trường tài chính, bởi các dự án thiếu vốn để thực hiện có thể sẽ dẫn đến những cuộc khủng hoảng khác gây bất ổn nền kinh tế

2.1.2.4 Vốn từ tiền ứng trước của khách hàng

Vốn huy động từ tiền ứng trước của khách hàng mua nhà là nguồn vốn quan trọng mà bất kỳ chủ đầu tư nào cũng quan tâm và có chiến lược huy động Hiện nay , các dự án xây dựng nhà chung cư đều bán cho khách hàng dưới hình thức này - bán căn hộ hình thành trong tương lai Việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai vừa

có lợi cho chủ đầu tư vừa có lợi cho khách hàng Về phía chủ đầu tư thì có được nguồn vốn để xây dựng trong khi đó vấn đề đầu ra cũng được giải quyết Về phía khách hàng thì mua được nhà với giá tại thời điểm ký hợp đồng Trong thị trường giá căn hộ tăng từng ngày thì vấn đề giá cả khiến khách hàng quan tâm