hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành

Từ quá trình nghiên cứu các quy định pháp luật về kinh doanh nhà chung cư cũng như tìm hiểu hoạt động kinh doanh nhà chung cư trong thực tế, tác giả chọn đề tài: “Hoạt động kinh doanh nh

BỘ MÔN LUẬT THƯƠNG MẠI

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

Cần Thơ, tháng 11 năm 2013

Cuối cùng tôi xin chúc tất cả mọi người dồi dào sức khỏe, tràn đầy niềm tin vui trong cuộc sống và gặt hái được nhiều thành công trong công việc cũng như trong cuộc sống

Cần Thơ, ngày 05 tháng 12 năm 2013 Sinh viên thực hiện

Trần Thị Ngọc Nở

LỜI NÓI ĐẦU 1

Chương 1: 3

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ NHÀ CHUNG CƯ VÀ PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ CHUNG CƯ 3

1.1 Những vấn đề lý luận về nhà ở 3

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm nhà ở 3

1.1.2 Chính sách về nhà ở tại Việt nam qua các thời 6

1.2 Những vấn đề lý luận về nhà chung cư 7

1.2.1 Khái niệm về nhà chung cư 7

1.2.2 Đặc điểm nhà chung cư 9

1.2.3 Vai trò nhà chung cư 10

1.3 Những vấn đề lý luận về kinh doanh nhà chung cư 13

1.3.1 Khái niệm chung về kinh doanh 13

1.3.2 Khái niệm, đặc điểm kinh doanh nhà chung cư 13

1.3.2.1 Khái niệm kinh doanh nhà chung cư 13

1.3.2.2 Đặc điểm hoạt động kinh doanh nhà chung cư 15

1.4 Quá trình hình thành và phát triển pháp luật kinh doanh nhà chung cư ở Việt Nam 17

Chương 2: 20

HOẠT ĐỘNG KINH DOANH NHÀ CHUNG CƯ THEO QUY ĐỊNH 20

CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM 20

2.1 Đầu tư tạo lập nhà chung cư 20

2.1.1 Chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư 20

2.1.2 Các hình thức huy động vốn xây dựng nhà chung cư 22

2.1.2.1 Vốn của chủ đầu tư 23

2.1.2.2 Vốn liên doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân khác 24

2.1.2.3 Vốn vay của tổ chức tín dụng 25

2.1.2.4 Vốn từ tiền ứng trước của khách hàng 27

2.1.2.5 Vốn huy động từ các nguồn khác 29

2.2 Tiêu chuẩn xây dựng nhà chung cư 30

2.3 Các giao dịch nhà chung cư 35

2.3.1 Hoạt động mua bán nhà chung cư 35

2.3.1.1 Hợp đồng mua bán nhà chung cư 35

2.3.1.2 Quyền sở hữu nhà chung cư 38

2.3.2 Hoạt động cho thuê nhà chung cư 44

2.3.3 Kinh doanh dịch vụ nhà chung cư 45

2.4 Vấn đề minh bạch thông tin trong kinh doanh nhà chung cư 47

Chương 3: 50

THỰC TRẠNG VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ CHUNG CƯ 50

3.1 Hoạt động kinh doanh nhà chung cư ở VN hiện nay 50

3.2 Những bất cập của pháp luật trong hoạt động kinh doanh nhà chung cư 54

3.3 Phương hướng hoàn thiện pháp luật về hoạt động kinh doanh nhà chung cư 56

KẾT LUẬN 60 TÀI LIỆU THAM KHẢO

LỜI NÓI ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Đời sống kinh tế xã hội ở nước ta ngày càng phát triển, bộ mặt xã hội có nhiều thay đổi theo hướng tích cực, đi cùng với sự phát triển đó là nhu cầu đời sống của người dân cũng ngày một tăng Hơn hết là nhu cầu lựa chọn nhà ở, người dân chú trọng đến loại hình nhà ở theo xu hướng tiện nghi, hợp túi tiền, hợp với lối sống đô thị

Từ những điều kiện đó, sự lựa chọn của người dân đã hướng đến các căn hộ chung cư với nhiều ưu điểm sạch sẽ, không gian thoáng và yên tĩnh,…

Trong những năm gần đây, các dự án nhà chung cư được xây dựng nhiều ở nước ta đặc biệt là ở các đô thị, và nhận được nhiều sự quan tâm của người dân Với việc phát triển nhà chung cư đã đáp ứng được nhu cầu về phát triển đô thị hiện đại, tiết kiệm quỹ đất tạo quỹ nhà ở cho người dân Các dự án phát triển nhà chung cư ngày càng nhận được sự quan tâm từ phía người dân, các chủ đầu tư cũng như từ phía Nhà nước ta Hoạt động đầu tư phát triển các dự án chung cư trở nên sôi nổi hơn, tuy nhiên hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ pháp luật phát sinh trong lĩnh vực kinh doanh nhà chung cư vẫn chưa đầy đủ và thống nhất, từ đó phát sinh nhiều rủi ro cho người dân khi tham gia vào các quan hệ trong lĩnh vực này Hoạt động kinh doanh nhà chung cư chủ yếu được điều chỉnh bởi Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và các văn bản có liên quan Các văn bản luật chỉ điều chỉnh mang tính chất chung cho tất cả các loại hình nhà ở, chưa có tách biệt nhà chung cư với các loại nhà ở khác trong khi nhà chung cư lại mang nhiều đặc trưng riêng của một căn hộ khép kín

Từ quá trình nghiên cứu các quy định pháp luật về kinh doanh nhà chung cư cũng như tìm hiểu hoạt động kinh doanh nhà chung cư trong thực tế, tác giả chọn đề tài: “Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành” với mong muốn tìm hiểu những bất cập trong quy định của pháp luật về kinh doanh nhà chung cư để từ

đó nêu lên các giải pháp hoàn thiện nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh nhà chung cư ngày càng bền vững

2 Đối tượng và mục tiêu nghiên cứu

Với đề tài này, tác giả tìm hiểu định nghĩa, đặc điểm cũng như hoạt động kinh doanh nhà chung cư Trên cơ sở lý luận này, tác giả đi sâu nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện hành điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà chung cư, đi từ hoạt động tạo lập đến mua bán, cho thuê nhà chung cư và các hoạt động liên quan khác Từ

đó rút ra những điểm tích cực cũng như hạn chế của quy định pháp luật và nêu lên kiến nghị để hoàn thiện

4 Phương pháp nghiên cứu

Tác giả tiếp cận nghiên cứu đề tài từ khía cạnh lý luận thực tiễn Với phương pháp nghiên cứu là sử dụng phương pháp luận của chủ nghĩa Mác- LêNin, kết hợp với phương pháp phân tích, so sánh đối chiếu, tổng hợp

5 Mục đích nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu các quy định của pháp luật kinh doanh nhà chung cư, phân tích mặt tích cực cũng như hạn chế của các quy định pháp luật đối với hoạt động kinh doanh trên thực tế Qua đó, nêu lên kiến nghị để hoàn thiện chế định kinh doanh nhà chung cư, góp phần thúc đẩy thị trường nhà chung cư phát triển

Chương 3: Thực trạng và phương hướng hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà chung cư

Kết luận

Danh mục tài liệu tham khảo

Chương 1:

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ NHÀ CHUNG CƯ VÀ PHÁP LUẬT KINH

DOANH NHÀ CHUNG CƯ 1.1 Những vấn đề lý luận về nhà ở

Nhà ở luôn là một vấn đề quan trọng, đặc biệt hơn nữa đối với người Việt Nam khi đã “an cư” rồi mới “lạc nghiệp”, giải quyết được chỗ ở ổn định cho người dân thì mới đảm bảo được khả năng tái tạo sức lao động của họ cũng như sự phát triển của thế

hệ trẻ, sự phát triển của nền kinh tế, văn hóa xã hội mới phát triển được

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm nhà ở

“Nhà” được định nghĩa theo từ điển Tiếng Việt là công trình xây dựng có mái,

có tường vách để ở hay để dùng vào một công việc nào đó

Hiện nay có rất nhiều khái niệm về nhà ở tùy thuộc vào góc độ nghiên cứu

Dưới góc độ xây dựng, nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở

Dưới góc độ về kinh doanh thương mại: Nhà ở là tài sản có giá trị, là một hàng hóa của hoạt động đầu tư kinh doanh

Nhìn nhận ở góc độ pháp luật, Điều 1 Luật Nhà ở năm 2005 đã quy định: “Nhà

ở theo quy định của Luật này là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” Theo điểm a khoản 1 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, nhà ở là một loại bất động sản có thể đưa vào kinh doanh

b Đặc điểm

Theo điểm b khoản 1 Điều 174 Bộ luật dân sự (BLDS) 2005 Nhà ở là một loại bất động sản do vậy nhà ở mang đầy đủ những đặc điểm của bất động sản

Thứ nhất, nhà ở là một tài sản cố định, không thể di dời, gắn liền với vị trí

không gian, được xây dựng trên đất Đây là đặc trưng khác biệt của hàng hoá nhà ở so với các hàng hóa khác So với các loại hàng hóa khác, người bán, người mua có thể dễ dàng đem hàng hoá về nơi nào tuỳ ý nhưng đối với nhà ở thì không thể di dời mang đi trao đổi mua bán Sự khác biệt của nhà ở so với các loại hàng hóa khác là không thể đem ra thị trường để trưng bày mà phải giới thiệu thông qua mô tả bằng mô hình, hình

ảnh, bản vẽ hoặc các mô tả khác Từ tính cố định trên mà nhà ở trở thành loại hàng hóa mang “tính địa điểm” và “tính địa phương” rất cao Cùng một loại nhà ở nhưng tại những địa điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau

Thứ hai, nhà ở là một bất động sản có tính bền vững, lâu dài Nhà ở gắn liền với

sự trường tồn của đất đai Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Một ngôi nhà có thể là nơi sinh hoạt của các thế hệ trong một hay nhiều gia đình, trải qua hàng trăm năm lịch sử

Thứ ba, là tính cá biệt Đặc điểm này của nhà ở xuất phát từ tính cá biệt và tính

khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá nhà ở có tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai nhà ở cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau Trên thị trường nhà ở khó tồn tại hai nhà ở hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v

Thứ tư, là tính đa dạng và phong phú Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá

nhà ở, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá nhà ở rất phong phú và đa dạng cả về số lượng và chất lượng Đặc điểm này một mặt là do sự đa dạng của các tầng lớp dân cư đô thị, mặt khác là thu nhập của dân cư đô thị đã tăng lên, phong tục tập quán truyền thống từng nơi khác nhau

Thứ năm, là tính kinh tế cao Giá nhà ở trước hết phụ thuộc vào giá đất, tiếp

theo là phụ thuộc vào mức độ bền vững về kết cấu xây dựng, mức thuận tiện trong sinh hoạt Mức giá nhà ở được chia thành hai phần gồm: mức giá đất và mức giá xây dựng Nhà ở là một trong những loại hàng hóa có giá trị đắt nhất Do chi phí xây dựng lớn, giá thành nguyên vật liệu cao và quỹ đất xây dựng luôn có giới hạn so với mức gia tăng của dân số nên giá nhà là rất đắt, đặc biệt là ở những thành phố lớn;

Thứ sáu, là loại hàng hóa mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

Hàng hóa nhà ở chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác Nhu cầu về nhà ở của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý

xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh….chi phối nhu cầu và hình thức nhà ở

Thứ bảy, việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà ở phải thực hiện theo

những quy định hết sức chặt chẽ của pháp luật Hàng hóa nhà ở chịu sự chi phối mạnh

mẽ của chính sách và pháp luật Các chính sách pháp luật về đất đai; chính sách pháp luật về kinh doanh bất động sản; chính sách pháp luật về nhà ở, xây dựng; chính sách pháp luật về doanh nghiệp, đầu tư…có sự ảnh hưởng, tác động mạnh tới giá cả hàng hóa nhà ở

Ý nghĩa của nhà ở:

Nhà ở là điều kiện vật chất trọng yếu để phát triển kinh tế đô thị:

Môi trường cư trú, điều kiện sinh hoạt của nơi ở, nơi làm việc, môi trường văn hóa khu vực, môi trường tự nhiên khu vực ảnh hưởng rất lớn tới sản xuất sức lao động và tác động tới tâm sinh lý của người lao động, ảnh hưởng tới quá trình sản xuất, tới hiệu quả nền kinh tế Chẳng hạn như khoảng cách giữa nơi ở và nơi làm việc có tác động rất lớn tới lao động, đó là thể lực và trí lực, nó làm hao phí về thời gian, mà trong môi trường cạnh tranh khốc liệt của thời đại này thì thời gian làm việc luôn được sử dụng triệt để và hiệu quả

Sự phát triển của nhà ở trực tiếp tác động đến những ngành có liên quan khác như ngành công nghệ vật liệu xây dựng, ngành cung cấp thiết bị, máy móc xây dựng Chất lượng và quy mô nhà ở sẽ góp phần kích thích hay hạn chế nhu cầu của người dân với các loại hàng hóa như: dụng cụ gia đình, hàng điện tử điện lạnh, trang trí nội thất Cùng với chính sách của Nhà nước thì chất lượng và quy mô nhà ở ảnh hưởng tới thị trường tiêu thụ sản phẩm, hệ thống Ngân hàng, phân bố dân cư và nguồn lao động

Nền kinh tế thị trường phát triển khi nó phát triển đồng bộ các thị trường, trong

đó thị trường bất động sản là một bộ phận Trong khi đó thị trường bất động sản chỉ hoạt động mạnh mẽ và sôi nổi ở các đô thị lớn Cung - cầu và chất lượng nhà ở sẽ ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản, sức ảnh hưởng này thể hiện ở những cơn sốt nhà đất

Nhà ở là điều kiện vật chất trọng yếu để tái sản xuất sức lao động:

Lao động là điều kiện cơ bản để tiến hành sản xuất, lao động là đầu vào của quá trình sản xuất Chất lượng của lao động bao gồm thể lực và trí lực ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình sản xuất Để nâng cao chất lượng lao động thì đầu tiên là đảm bảo các điều kiện ăn, ở, mặc và những tư liệu sinh hoạt khác Như Ph-Ăngghen nói: “Con người trước hết phải ăn uống, chỗ ở và mặc đã rồi mới đến làm chính trị, khoa học, nghệ thuật, tôn giáo…” 1

Nhà ở không chỉ là phương tiện quan trọng để bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên như nắng, mưa, gió, bão, giá rét…mà còn là nơi nuôi dưỡng, giáo dục

đào tạo con người từ khi sinh ra và lớn lên, tạo điều kiện tái sản xuất sức lao động của con người

Nhà ở là điều kiện vật chất ảnh hưởng tới sinh hoạt xã hội và điều chỉnh quan

hệ xã hội:

Nhà ở không chỉ là tài sản có giá trị, có tầm quan trọng đặc biệt đối với mỗi gia đình, mà còn là một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia, mức sống dân cư của một dân tộc Một thực tế là khi nhìn vào một ngôi nhà ta có thể biết được phong tục tập quán, đời sống vật chất tinh thần của những người đang sống trong ngôi nhà đó Đối tượng xã hội ngày càng phát triển, tỷ lệ người già, người độc thân, các cặp vợ chồng mới ngày càng tăng dẫn tới phải xây dựng những mẫu nhà, mẫu căn hộ thích hợp Xã hội phát triển, căn hộ đông người sẽ giảm, lối sống, tập quán của dân cư thay đổi Sự hình thành và phát triển các khu dân cư và quá trình phát triển đô thị luôn gắn liền với phát triển nhà ở Đi kèm là

sự đa dạng về kiến trúc nhà ở, thể hiện ở phong cách xây dựng, vật liệu xây dựng, thiết kế…bộc lộ quan điểm tôn giáo, nhân sinh, thẩm mỹ

1.1.2 Chính sách về nhà ở tại Việt nam qua các thời

a Thời kì trước đổi mới (1954 - 1985)

Vào thời kì này, nền kinh tế được quản lý bởi cơ chế kế hoạch hóa, tập trung, quan liêu, bao cấp Nhà nước trở thành một trung tâm chỉ huy trực tiếp quản lý, điều hành mọi hoạt động sản xuất kinh doanh cũng như phân phối sản phẩm trong xã hội Nhà nước đóng vai trò là người sản xuất và phân phối trực tiếp nhà ở cho một bộ phận dân cư Một chương trình nhà ở quốc gia nhằm mục tiêu xây dựng và cung cấp nhà ở cho những người làm việc trong những khu vực kinh tế Nhà nước ở các đô thị đã được triển khai Việc xây dựng các khu nhà ở được đưa vào kế hoạch 5 năm và hàng năm của chính phủ

Nhà nước ban hành nhiều chính sách về nhà ở đã phần nào giải quyết được nhu cầu nhà ở Tuy nhiên, trên thực tế sự mất cân đối về cung cầu nhà ở là rất lớn Nhu cầu nhà ở rất cao song quỹ nhà ở hạn hẹp Cùng với cách sản xuất và phân phối kéo dài và phức tạp đã tạo ra nhiều bất công trong xã hội Việc bao cấp nhà ở đã làm cho người dân trở nên thụ động, mất tính sáng tạo, tất cả hoàn toàn trông chờ vào Nhà nước Trong thời kì này, có hai hình thức sở hữu nhà ở chủ yếu: sở hữu nhà nước và sở hữu của từng cá nhân

Các giao dịch về nhà ở chủ yếu là các giao dịch về thuê lại hoặc chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; hay các giao dịch về mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân

b Thời kì sau đổi mới (1986 - nay )

Việc thực hiện chính sách đổi mới, xóa bỏ bao cấp, phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần từ năm 1986 đến nay, lĩnh vực nhà ở đã có những chuyển biến

rõ rệt Nhà nước xóa bỏ chế độ bao cấp nhà ở, cho phép và tạo điều kiện để người dân phát triển nhà ở Việc chuyển quỹ nhà ở do Nhà nước quản lý sang hình thức kinh doanh được triển khai Nhà nước rất quan tâm tạo điều kiện bố trí quỹ đất phát triển nhà ở Ngoài bố trí hàng vạn hecta đất cho phát triển nhà ở thương mại để kinh doanh thông qua các dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở… Nhà nước cũng dành quỹ đất

để xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, học sinh sinh viên, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, người có công với cách mạng, và thực hiện cấp đất giúp đồng bào dân tộc thiểu số có điều kiện xây dựng nhà ở Với sự ra đời của hàng loạt các văn bản pháp luật như: Pháp lệnh nhà ở được ban hành ngày 6/4/1991; Hiến pháp 1992; Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 về mua bán kinh doanh nhà ở; Luật Đất đai năm 1993 được sửa đổi, bổ sung năm 1998, năm 2001; Luật Đất đai 2003; Luật Nhà ở 2005; Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và một số văn bản pháp luật khác, đã khẳng định một chính sách mới, chính sách đứng đắn của Đảng và Nhà nước về việc phát triển nhà ở cho người dân

1.2 Những vấn đề lý luận về nhà chung cư

1.2.1 Khái niệm về nhà chung cư

“Chung cư” (condominium) là khái niệm đã được người La Mã cổ đại sử dụng

từ thế kỷ thứ 6 trước công nguyên Trong tiếng Anh hiện đại, từ “condominium” (được viết tắc là “condo”), là từ được sử dụng phổ biến để chỉ các công trình chung cư, một hình thức quyền sở hữu Các căn hộ ở được tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất chung cư, khi một người sở hữu căn hộ chung cư, người đó có quyền sở hữu đối với không gian nằm giữa các bức tường, sàn và trần căn hộ của mình, và một quyền sử dụng chung không thể chia sẻ đối với tất cả “không gian chung” thuộc khuôn viên dự án chung cư chứa căn hộ đó Khái niệm chung cư condominium thường được

sử dụng hoán đổi với nghĩa toàn bộ dự án chung cư hoặc dùng để chỉ từng căn hộ chung cư

“nhà chung cư” ngày nay được sử dụng phổ biến thay thế cho “nhà tập thể”, “cư xá” bởi khái niệm “nhà chung cư” đã được các văn bản luật nhà ở quy định

Theo quy định tại khoản 1 Điều 70 Luật Nhà ở: “Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình,

cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư”

và cũng theo quy định của luật nhà ở, nhà chung cư là nhà ở thương mại, được phát triển theo dự án xây dựng của tổ chức, cá nhân có chức năng kinh doanh nhà ở

Như vậy, “nhà chung cư” được hiểu là nhà cao tầng, có nhiều căn hộ để ở, người sở hữu căn hộ có quyền sở hữu riêng diện tích bên trong căn hộ và phần diện tích thuộc sở hữu chung của cư dân sống trong nhà chung cư Việc phát triển các dự án nhà chung cư nhằm mục đích phát triển quỷ nhà ở trên cơ sở khai thác mật độ xây dựng của quỹ đất

Nhà chung cư ở Việt Nam được xem là nhà ở thương mại do tổ chức , cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường nhưng có những chung cư không phải là nhà ở thương mại như chung cư là nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư,…Trong phạm vi công trình của đề tài này, tác giả chỉ nghiên cứu nhà chung cư dưới khía cạnh là nhà ở thương mại

Nhà ở thương mại bao gồm nhà chung cư, nhà biệt thự và nhà ở riêng lẻ Tuy cùng là nhà ở thương mại nhưng giữa các loại nhà này có sự khác biệt

Nhà biệt thự tại đô thị là nhà ở riêng biệt (hoặc có nguồn gốc là nhà ở đang được dùng vào mục đích khác) có sân, vườn, hàng rào và lối ra vào riêng biệt, có số tầng chính không quá ba tầng (không kể tầng mái che cầu thang, tầng mái và tầng hầm), có ít nhất ba mặt nhà trông ra sân hoặc vườn, có diện tích xây dựng không vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất, được xác định là khu chức năng trong quy hoạch đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt Trong khi đó Luật Nhà ở chưa có khái niệm nhà ở riêng lẻ, chúng ta có thể hiểu nhà ở riêng lẻ là nhà ở riêng biệt, được xây dựng theo thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, pháp luật không quá khắc khe khi quy định về diện tích xây dựng cũng như kiến trúc nhà riêng lẻ

Nhìn chung, nhà biệt thự và nhà ở riêng lẻ có cùng điểm chung là chủ sở hữu có quyền sở hữu riêng với tất cả diện tích thuộc ngôi nhà của mình, ở hai kiểu nhà này, không có sở hữu chung như nhà chung cư Mặt khác, xét về mật độ xây dựng thì nhà chung cư thông thường có mật độ cao hơn, các dự án nhà chung cư đền tận dụng khai thác tối đa không gian thẳng đứng, xây dựng căn hộ để bán cho các chủ sở hữu Theo

đó, lợi nhuận thu được từ dự án xây dựng nhà chung cư cũng lớn hơn dự án xây dựng nhà ở thương mại khác

Trong sự phát triển nhanh chóng của các đô thị vào thời gian gần đây, các tòa nhà cao tầng dần xuất hiện ở các vị trí đắc địa với thiết kế đẹp, sang trọng Các tòa nhà này thường sử dụng diện tích phía dưới làm trung tâm thương mại, cho các doanh nghiệp thuê làm văn phòng và diện tích phía trên là các căn hộ dùng để ở Thực chất, đây không phải là nhà chung cư mà là nhà phức hợp Bởi là nhà chung cư thì chỉ bao gồm các căn hộ để ở còn nhà phức hợp vừa có phần chung cư đúng nghĩa, vừa có các vật, kiến trúc thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư hoặc một bên thứ ba để khai thác thu lợi, không phục vụ tới nhu cầu thiết yếu của các hộ dân tại đây Cũng chính vì pháp luật chưa có quy định cụ thể về loại hình nhà ở phức hợp này nên người dân đã có sự nhầm lẫn giữa hai loại nhà trên

Tóm lại, nhà chung cư là mô hình nhà ở ra đời ở nước ta từ lâu, tuy nhiên khái niệm “nhà chung cư” mới được pháp luật quy định trong Luật nhà ở năm 2005 Cũng

từ thời điểm này, mô hình nhà chung cư phát triển mạnh mẽ và ngày càng phổ biến Việc phát triển nhà chung cư không chỉ đem lại bộ mặt mới cho đô thị, góp phần tạo nguồn cung cho thị trường mà nó còn đáp ứng được lối sống hiện đại tất bật của cư dân thành thị

1.2.2 Đặc điểm nhà chung cư

Từ khái niệm về nhà chung cư, chúng ta thấy được nhà chung cư có những đặc điểm cơ bản sau:

Thứ nhất, nhà chung cư là nhà ở thương mại, do tổ chức, cá nhân có khả năng

kinh doanh nhà ở đầu tư xây dựng theo dự án Dự án đầu tư này phải có sự phê duyệt, kiểm tra của cơ quan có thẩm quyền Theo quy định của Luật nhà ở thì nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán hoặc cho thuê theo nhu cầu của thị trường Như vậy, sự phát triển nhà chung cư còn tùy thuộc vào nhu cầu của thị trường, giá cả chịu sự chi phối bởi quan hệ cung cầu Cũng bởi là nhà ở thương mại mà chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư phải có chức năng kinh doanh nhà ở, thông qua việc đăng ký kinh doanh (hoặc thủ tục xin cấp giấy chứng nhận đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài)

mà nhà nước có thể quản lý được hoạt động của các dự án xây dựng nhà chung cư, góp phần xây dựng thị trường nhà ở minh bạch

Thứ hai, nhà chung cư là nơi có nhiều hộ gia đình, cá nhân sinh sống theo hình

thức các căn hộ khép kín Nếu với loại nhà ở riêng lẻ, hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong các ngôi nhà riêng với diện tích khá lớn, có cổng, tường bao ngăn cách với những ngôi nhà khác thì nhà chung cư là tập hợp các căn hộ khép kín được sắp xếp theo không gian thẳng đứng Trong căn hộ có kết cấu không gian đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt như phòng ngủ, phòng khách, nhà bếp, nhà vệ sinh,…

Thứ ba, nhà chung cư có phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu

nhà chung cư và sở hữu riêng của hộ gia đình, cá nhân

Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích bên trong căn

hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng

Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng; Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe,

hệ thống cấp điện, nước, gas, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào; Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó

Nhìn chung, diện tích thuộc sở hữu riêng là phần diện tich gắn liền với từng căn

hộ, đảm bảo nhu cầu cơ bản về không gian sinh hoạt, còn diện tích thuộc phần sở hữu chung là những phần diện tích còn lại, có vai trò trong việc tạo dựng không gian cộng đồng nhà chung cư và hơn hết ảnh hưởng tới một số nhu cầu của người dân sống trong nhà chung cư như bãi gửi xe, lồng xả rác,…Yếu tố sở hữu chung, sở hữu riêng luôn gắn liền với nhà chung cư, cả hai tạo nên không gian sinh hoạt hoàn chỉnh, đáp ứng nhu cầu cho người dân sống trong nhà chung cư

1.2.3 Vai trò nhà chung cư

Nhà chung cư mới phát triển mạnh ở Việt Nam trong những năm gần đây nhưng đã góp phần tích cực trong việc phát triển thị trường nhà ở, đáp ứng nhu cầu về mặt nhà ở cho người dân, đặc biệt là người dân đô thị Vai trò của nhà chung cư tập trung thể hiện ở góc độ kinh tế và góc độ xã hội Cụ thể:

Thứ nhất, ở góc độ kinh tế, nhà chung cư vừa phù hợp với khả năng tài chính

của khách hàng vừa đem lại khoản lợi nhuận đáng kể cho chủ đầu tư kinh doanh nhà ở chung cư

Trong thực tế, giá cả bất động sản ở nước ta đang ở mức rất cao so với nhiều nước trên thế giới, một m2 nhà có mặt tiền tại trung tâm Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh hiện nay lên tới 5.000 USD, trong khi thu nhập trung bình của một người dân vốn chỉ khoảng từ 1.500 đến 2.000 USD/năm

Trong tình hình nền kinh tề lạm phát như hiện nay, giá nhà ở tăng lên nhanh chóng, việc chuyễn hướng từ sở hữu nhà ở riêng lẻ qua sở hữu căn hộ chung cư là một lựa chọn hợp lý của người dân đặc biệt đối với các gia đình trẻ Bởi giá cả các căn hộ không quá cao, đối với nhà chung cư trung bình thì giá chỉ từ 600 triệu/căn hộ có diện tích 70m2, trong khi đó, nhà ở riêng lẻ với diện tích tương tự có giá từ 2 tỷ đồng

Trong khi đó, thiết kế căn hộ hợp lý, tuy diện tích nhỏ nhưng đáp ứng được nhu cầu về không gian sinh hoạt của người dân

Mặt khác, việc phát triển nhà chung cư cũng đem lại nguồn lợi nhuận đáng kể cho chủ đầu tư Là nhà ở thương mại, nhà chung cư được xây dựng theo dự án đầu tư

So với những loại nhà ở thương mại khác như biệt thự, nhà phố….thì nhà chung cư được chủ đầu tư lựa chọn bởi nó đem lại nguồn lợi nhuận lớn Trong quá trình đầu tư, trên diện tích đất, chủ đầu tư xây dựng dự án nhà chung cư có thể khai thác tối đa mật

độ xây dựng cho phép, đặc biệt ở những vị trí đất không quá giới hạn độ cao của công trình Các nhà chung cư được xây dựng thường là những ngôi nhà cao tầng, có rất nhiều căn hộ, vì vậy, chủ đầu tư thu được rất nhiều lợi nhuận từ việc đầu tư xây dựng nhà chung cư

Thứ hai, dưới góc độ xã hội, nhà chung cư đáp ứng nhu cầu nhà ở của người

dân, tạo nên môi trường sống đô thị văn minh, khang trang, hiện đại

Trong những năm gần đây, nhà nước đã có nhiều chính sách khuyến khích dự

án phát triển nhà chung cư Chính phủ cũng đã thực hiện chủ trương chuyển việc phát triển nhà ở có quy mô nhỏ, lẻ sang phát triển nhà ở theo mô hình nhà chung cư đồng

bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội Đảm bảo việc phát triển nhà ở đồng thời với việc xây dựng đồng bộ các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện, các trường học, nhà trẻ, các khu vui chơi giải trí và các dịch vụ đô thị khác, tạo điều kiện để nâng cao đời sống về vật chất và tinh thần của người dân Hiện nay, trong cả nước có hơn 2.500 dự án nhà ở

đã và đang được triển khai thực hiện Các dự án này không chỉ tạo thêm vẻ đẹp cho kiến trúc đô thị mà còn góp phần tạo bộ mặt đô thị của đất nước ta ngày một văn minh

và hiện đại hơn (dự thảo) Ví dụ như khu vực quận 7, quận Bình Thành, Quận 2…ở thành phố Hồ Chí Minh

Mặt khác nhà chung cư nay được tổ chức quản lý vận hành đồng bộ, chuyên nghiệp đã xóa bỏ được tâm lý không tốt về những khu nhà ở tập thể và chung cư cũ trước đây, đang thu hút được sự quan tâm của các tấng lớp dân cư đô thị, từng bước góp phần hình thành nếp sống đô thị văn minh, hiện đại Phát triển nhà chung cư tạo ra không gian sống hòa đồng, hiện đại về hạ tầng, bảo đảm thuận lợi và dễ dàng cho công tác quản lý dân cư

Vai trò xã hội của nhà chung cư còn thể hiện ở việc nhà chung cư cung cấp lượng nhà ở lớn, tạo nguồn cung cho thị trường nhà ở, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, đặc biệt là người dân đô thị, góp phần thực hiện chính sách nhà ở của Đảng

và nhà nước

Thật vậy, nhu cầu về nhà ở tại khu vực đô thị trong những năm tới đến năm

2020 là rất lớn do nước ta đang trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa- hiện đại hóa,

với tốc độ đô thị nhanh Nhu cầu nhà ở tại khu vực đô thị phát sinh từ việc gia tăng dân số tự nhiên và cơ học cũng như sự thay đổi cơ cấu hộ gia đình Ở các thành phố lớn, lượng người tập trung về để học tập, làm việc ngày càng nhiều, trong khi đó đất đai ngày càng khan hiếm, phát triển nhà ở theo mô hình chung cư đã đem lại hiệu quả tích cực, giải quyết bài toán nhà ở cho người dân đô thị

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường Thành Phố Hồ Chí Minh của công ty Savills Việt Nam trong quý II năm 2010 có khoảng 11.200 căn hộ để bán trong thị trường sơ cấp, tăng khoảng 24% so với quý I năm 2010

Nguồn cung sơ cấp chủ yếu ở các quận: Bình Tân, Bình Thạnh và Quận 2 dẫn đầu nguồn cung sơ cấp với thị phần tương ứng là 14%, 14% và 12%

Mặt khác có khoảng 49.400 căn hộ trong thị trường thứ cấp tại Thành Phố Hồ Chí Minh tăng 2.160 căn so với quý I năm 2010 Quận 7, Quận Bình Thạnh và Quận 2 vẫn là ba quận dẫn đầu về số lượng căn hộ trên thị trường thứ cấp với thị phần tương ứng là 25%, 12% và 10% Ước tính vào năm 2012, sẽ có 5o dự án nhà chung cư được xây dựng xong, cung cấp cho thị trường khoảng hơn 80.000 căn hộ

Như vậy, các dự án nhà chung cư cung cấp lượng lớn căn hộ cho thị trường nhà

ở, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, hỗ trợ tích cực trong chính sách nhà ở cho người dân đô thị của nhà nước, góp phần ổn định xã hội

Nhìn chung, vai trò của nhà chung cư thể hiện ở hai mặt kinh tế và xã hội Ở khía cạnh kinh tế, nhà chung cư với giá cả vừa phải, phù hợp với khả năng tài chính của người dân, tạo điều kiện để người dân sở hữu nhà ở Mặt khác, việc phát triển dự

án nhà ở chung cư đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư, tạo điều kiện phát triển thị trường nhà ở, qua đó, Nhà nước có thêm nguồn thu vào ngân sách Về mặt xã hội, nhà chung

cư có vai trò to lớn trong việc xây dựng bộ mặt đô thị hiện đại, tạo dựng nếp sống đô thị văn minh, và hơn hết là vai trò tạo nguồn cung nhà ở cho người dân, hỗ trợ tích cực chính sách nhà ở của Đảng và nhà nước Trong dự thảo Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, Bộ xây dựng đã đề ra chỉ tiêu: tăng tỷ lệ nhà

ở chung cư cao tầng phù hợp với điều kiện của từng đô thị để tiết kiệm quỷ đất, tạo diện mạo và cuộc sống đô thị văn minh, công nghiệp và hiện đại Phấn đấu đến năm

2020, nâng tỷ lệ nhà ở chung cư tại khu vực đô thị trên cả nước đạt 15% (hiện tại là 4%); tại Hà Nội tỷ lệ chung cư đạt 25- 30% (hiện tại là 17%); tại Thành Phố Hồ Chí Minh tỷ lệ chung cư đạt 18- 20% (hiện tại là 6%); tại các đô thị loại I tỷ lệ nhà chung

cư đạt 15% (hiện tại là 4- 6%); tại các đô thị khác tỷ lệ nhà ở chung cư đạt 5- 7%; Với những vai trò quan trọng, việc phát triển nhà chung cư hiện nay đang là yêu cầu và là

xu hướng của việc phát triển một đô thị văn minh, hiện đại

1.3 Những vấn đề lý luận về kinh doanh nhà chung cư

1.3.1 Khái niệm chung về kinh doanh

“Kinh doanh” là một trong những hoạt động phong phú nhất của loài người Hoạt động kinh doanh thường được thông qua các thể chế kinh doanh như công ty, tập đoàn, doanh nghiệp tư nhân… nhưng cũng có thể là hoạt động tự thân của các cá nhân Kinh doanh là phương thức hoạt động kinh tế trong điều kiện tồn tại nền kinh tế hàng hoá, gồm tổng thể những phương pháp, hình thức và phương tiện mà chủ thể kinh tế

sử dụng để thực hiện các hoạt động kinh tế của mình (bao gồm quá trình đầu tư, sản xuất , vận tải ,thương mại, dịch vụ…) trên cơ sở vận dụng quy luật giá trị cùng với các quy luật khác, nhằm đạt mục tiêu vốn sinh lời cao nhất Để đánh giá các hoạt động kinh doanh, người ta có nhiều chỉ tiêu khác nhau như doanh thu, tăng trưởng, lợi nhuận biên, lợi nhuận ròng…

Theo từ điển luật học: Kinh doanh là các hoạt động đầu tư, sản xuất, mua bán cung ứng dịch vụ do các chủ thể kinh doanh tiến hành một cách độc lập thường xuyên

trên thị trường nhằm mục đích lợi nhuận (Trường Đại học Luật Hà nội (2000), Từ

điển giải thích thuật ngữ luật học, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội.)

Theo từ điển tiếng Việt: Kinh doanh là tổ chức việc sản xuất, buôn bán sao cho

sinh lời (Viện ngôn ngữ học ( 1997),Từ điển tiếng việt, Nxb Đà nẵng.)

Theo khoản 2 Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2005: “Kinh doanh là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc thực hiện dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lời”

Như vậy, từ các định nghĩa về kinh doanh chúng ta có thể thấy kinh doanh được nhận biết qua các dấu hiệu sau:

- Phải mang tính nghề nghiệp, nghĩa là chúng được tiến hành một cách chuyên nghiệp, thường xuyên liên tục và mang lại nguồn thu nhập chính cho các chủ thể kinh doanh

- Phải được thực hiện một cách độc lập Các chủ thể nhân danh mình để tiến hành hoạt động kinh doanh Họ tự quyết định mọi vấn đề liên quan và tự chịu trách nhiệm về hoạt động của mình

- Kinh doanh được các chủ thể tiến hành với mục đích tìm kiếm lợi nhuận

1.3.2 Khái niệm, đặc điểm kinh doanh nhà chung cư

1.3.2.1 Khái niệm kinh doanh nhà chung cư

Trong khái niệm kinh doanh nhà chung cư cũng mang ý nghĩa như khái niệm

“kinh doanh”, chỉ khác là khái niệm này bao gồm một đối tượng kinh doanh cụ thể là nhà chung cư Vậy “kinh doanh nhà chung cư” là hoạt động bỏ vốn để đầu tư xây dựng, bán, cho thuê nhà chung cư của chủ đầu tư nhằm mục đích lợi nhuận

Trong quá trình kinh doanh nhà chung cư, chủ đầu tư phải bỏ ra một số vốn nhất định ban đầu để đầu tư giải phóng mặt bằng, xây dựng cơ sở hạ tầng sau đó mới tiến hành bán, cho thuê nhà chung cư theo quy định của pháp luật

Trong hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh nhà chung

cư nói riêng có nhắc đến hoạt động đầu cơ, và trong thời gian qua khi thị trường bất động sản sôi động, thu hút sự quan tâm của người dân thì hiện tượng đầu cơ càng trở nên phổ biến

Về bản chất, hoạt động kinh doanh nhà chung cư và đầu cơ nhà chung cư đều

có mục đích giống nhau đó là lợi nhuận, nhưng về hành vi thì hoạt động kinh doanh và đầu cơ hoàn toàn khác nhau Bởi “đầu cơ” là hiện tượng các tổ chức, cá nhân lợi dụng thời điểm mà thị trường có nhiều biến động theo xu hướng tăng giá của loại hàng hóa nào đó được dự báo trước, để tích trữ Sau đó, đợi đến thời điểm thị trường có giá cả tăng vọt rồi tung hàng tích trữ của mình ra nhằm thu về mức lợi nhuận cao

Như vậy, đầu cơ nhà chung cư có nghĩa là người đầu cơ dự báo được thị trường nhà chung cư có biến động theo hướng tăng giá để mua vào tích trữ, đến thời điểm giá chung cư tăng cao thì bán ra để thu lợi Nếu như trong hoạt động kinh doanh nhà chung cư người kinh doanh trở thành nhà đầu tư thật sự, bỏ vốn, công sức để xây dựng nhà chung cư, tạo nguồn hàng cung cấp ra thị trường thì trong hoạt động đầu cơ, người đầu cơ không phải tiến hành bất kì hoạt động đầu tư nào, họ chỉ cần bỏ vốn mua vào tích trữ và lúc giá tăng thì bán ra kiếm lợi thông qua phần chênh lệch Hoạt động đầu

cơ không hề tạo ra nguồn cung sản phẩm cho thị trường nhà ở chung cư Mặc khác, trong tình trạng thông tin thị trường không minh bạch, người đầu cơ có điều kiện thuận lợi để tung tin thất thiệt, đẩy giá nhà chung cư lên cao, tạo sốt ảo để mong bán thu lợi lớn Chính vì thế, trong thị trường nhà chung cư vẫn còn tồn tại nghịch lý, các doanh nghiệp kinh doanh nhà chung cư phải bỏ vốn xây dựng nhà chung cư, trải qua nhiều giai đoạn với thời gian dài mới thu được lợi nhuận trong khi đó, mức lợi nhuận có khi thấp hơn lợi nhuận mà những người đầu cơ thu được trên cơ sở mua đi bán lại nhà chung cư do doanh nghiệp bán ra Trên thực tế, giá bán căn hộ chung cư của người đầu

cơ cao hơn rất nhiều lần so với giá ban đầu khi nhà đầu tư bán ra thị trường Vì thế hoạt động đầu cơ gây ra nhiều trở ngài lớn trong quá trình kinh doanh nhà chung cư

Về phía chủ đầu tư, đầu cơ gây rối loạn thị trường, khiến đầu tư không bền vững Mặc khác, đầu cơ còn gây khó khăn cho người dân trong quá trình tiếp cận nhà chung cư với giá ban đầu

Tóm lại, khái niệm kinh doanh nhà chung cư là một khái niệm vừa mang tính pháp lý vừa mang tính kinh tế Tựu trung lại, kinh doanh nhà chung cư là hoạt động bỏ vốn đầu tư xây dựng để bán, cho thuê nhà chung cư của chủ đầu tư nhằm mục đích lợi nhuận Trên phương diện kinh tế, xã hội, hoạt động kinh doanh nhà chung cư có vai

trò quan trọng trong quá trình phát triển thị trường nhà ở Dự án nhà chung cư cung cấp cho thị trường khối lượng lớn nhà ở, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân Mặc khác, kinh doanh nhà chung cư tạo nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, giúp ổn định kinh tế xã hội

1.3.2.2 Đặc điểm hoạt động kinh doanh nhà chung cư

Hoạt động kinh doanh nhà chung cư có những đặc điểm sau:

Thứ nhất, kinh doanh nhà chung cư là hoạt động yêu cầu nguồn vốn lớn, thời

gian thu hồi vốn lâu Có thể nói đây là đặc điểm nổi bật của kinh doanh nhà chung cư

so với kinh doanh nhà ở khác Bởi lẽ, dự án xây dựng nhà chung cư thường có mật độ xây dựng lớn, chủ yếu thiết kế là các tòa nhà cao tầng với trang thiết bị hiện đại Theo

đó, thời gian xây dựng hoàn thành dự án sẽ lâu, tối thiểu khoảng 3 năm Ngoài ra còn chưa kể đến các rủi ro trong thị trường nhà ở, vì nhà chung cư có số lượng căn hộ lớn Trong khi đó các dự án xây dựng biệt thự hoặc nhà ở riêng lẻ thông thường có quy mô nhỏ, lượng vốn đầu tư cho dự án cũng ít nên thời gian thu hồi vốn sẽ nhanh Do đó, để kinh doanh nhà chung cư, nhà đầu tư phải có tiềm lực về tài chính thực sự, xây dựng được chiến lược kinh doanh dài hạn đồng thời vạch ra các vấn đề về quản lý nguồn vốn, phân bổ chi phí, phân tích kinh doanh…đặc biệt phải xây dựng được nguồn vốn

dự phòng để tránh rủi ro của thị trường

Thứ hai, hoạt động kinh doanh nhà chung cư mang tính cục bộ và khu vực Đây

có thể được xem là đặc điểm vừa mang nét chung của hoạt động kinh doanh nhà ở vừa mang nét riêng của hoạt động kinh doanh nhà chung cư Nét chung được thể hiện qua, nhà ở luôn có vị trí cố định, vị trí nhà ở khác nhau sẽ đem lại cho nhà kinh doanh những giá trị khác nhau Bởi bất động sản là không đồng nhất Nét riêng là bởi, nhà chung cư là tập hợp nhiều căn hộ được xây dựng trên diện tích lớn, vị trí của nhà chung cư ảnh hưởng tới giá trị tập hợp của căn hộ đó Chẳng hạn, nếu nhà ở riêng lẻ được xây dựng ở vị trí không tốt thì nhà kinh doanh chỉ chịu ảnh hưởng từ một khách hàng, nhưng nếu nhà chung cư xây dựng ở những vị trí không thuận lợi, thì giá trị nhà chung cư sẽ bị hạ thấp xuống rất nhiều lần bởi nhiều khách hàng Vì thế, mô hình kinh doanh nhà chung cư sẽ khác nhau theo từng đại bàn, không thể áp dụng mô hình kinh doanh ở địa bàn này cho địa bàn khác được Mặc khác, chủ đầu tư cần phải có khả năng nhận biết, đánh giá sự giống và khác nhau của hoạt động kinh doanh nhà chung

cư ở các khu vực để từ đó xây dựng nên kế hoạch kinh doanh phù hợp

Thứ ba, kinh doanh nhà chung cư là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh

mẽ của pháp luật và chính sách của nhà nước Chúng ta có thể thấy thời gian vừa qua, thị trường nhà chung cư đã có rất nhiều biến động theo những chính sách của nhà nước như các chính sách về đất đai, thuế, tín dụng, thủ tục hành chính Có sự ảnh hưởng này là do ở nước ta hiện nay đất đai là do nhà nước quản lý thông qua các quy định

pháp luật về đất đai, nhà ở,…Mặt khác, nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, vẫn chịu sự can thiệp của nhà nước, chưa thể tự vận hành theo cơ chế vốn

có của nó Nhìn chung, thị trường nhà ở nói chung chịu sự ảnh hưởng từ các chính sách, và kinh doanh nhà chung cư chịu ảnh hưởng mạnh mẽ nhất Bởi, các dự án nhà chung cư thông thường thời gian xây dựng lâu, các chính sách được ban hành theo kiểu hành chính, đột ngột khiến chủ đầu tư không có thời gian chuẩn bị Ví dụ như các chính sách điều tiết về tín dụng cho vai bất động sản của Ngân hàng nhà nước trong thời gian qua đã khiến cho nhiều dự án xây dựng nhà chung cư không thể thực hiện, bởi việc ban hành chính sách đột ngột, mang tính hành chính, mệnh lệnh Theo đó, nhà đầu tư phải cắt bỏ các dự án chưa xây dựng, còn các dự án đang xây dựng thì lâm vào tình trạng thiếu vốn, không thể xây dựng tiếp Chính vì thế, để hoạt động kinh doanh nhà chung cư được thuận lợi, nhà kinh doanh phải am hiểu các quy định của pháp luật liên quan, đặc biệt phải biết cách phân tích, đánh giá các chính sách của nhà nước để

từ đó xây dựng phương hướng, kế hoạch kinh doanh phù hợp

Thứ tư, kinh doanh nhà chung cư vừa là hoạt động đa ngành vừa là hoạt động

kinh doanh đặc thù Tính đặc thù thể hiện ở các vấn đề như: thông tin thị trường không minh bạch, thị trường không hoàn chỉnh cung phản ứng chậm hơn cầu…Tính đa ngành thể hiện qua việc cần vận dụng nhiều ngành nghề khác nhau trong quá trình kinh doanh Điển hình như, khâu đầu tư xây dựng cần các vấn đề về kinh tế như định giá, tính toán khả năng sinh lợi, vốn, chi phí …cần các vấn đề kỹ thuật như thiết kế, kiến trúc…Và sau khi sản phẩm hình thành tham gia vào thị trường thì cần đến maketting sản phẩm, môi giới,…Cũng giống như đặc điểm về tính nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của pháp luật, chính sách, đặc điểm này cũng tồn tại ở các hoạt động kinh doanh nhà ở khác, tuy nhiên trong kinh doanh nhà chung cư thì nó thể hiện mạnh mẽ,

rõ nét nhất Do quy mô, tính chất của nhà chung cư lớn rất nhiều lần so với các dự án nhà ở khác, từ dó yêu cầu về kinh tế, kỹ thuật, maketting bán hàng…cũng nhiều hơn Chính vì vậy, có thể nói hoạt động kinh doanh nhà chung cư là một hoạt động tổng hợp, yêu cầu nhiều giai đoạn, nhiều quá trình, liên quan tới nhiều ngành nghề khác

Tóm lại, hoạt động kinh doanh nhà chung cư là một hoạt động phức tạp, yêu cầu nguồn vốn lớn để đầu tư lâu dài, chịu sự chi phối của các chính sách, pháp luật vì thế hoạt động này tiềm ẩn nhiều rũi ro Vì thế nhà kinh doanh cần phải trang bị những kiến thức về kinh tế, pháp luật, nhạy bén trong việc nắm bắt chính sách để hông rơi vào thế bị động Mặc khác, nhà nước cũng cần có những chính sách phù hợp để quản

lý hoạt động này

1.4 Quá trình hình thành và phát triển pháp luật kinh doanh nhà chung cư

ở Việt Nam

Trước những năm 1990, việc phát triển nhà ở chủ yếu thông qua hình thức giao đất nhỏ lẻ để từng hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở, thị trường nhà ở chưa hình thành Nhà nước quản lý thông qua chính sách bao cấp về nhà ở

Năm 1991, theo Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI, pháp lệnh nhà

ở được ban hành, ở vào thời điểm này, tổ chức cá nhân được phép kinh doanh nhà ở bằng việc xây dựng, cải tạo nhà ở để bán hoặc cho thuê và các hoạt động khác theo quy định của pháp luật Theo đó, pháp lệnh cũng có nhiều điều khoản quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở, quy định về hợp đồng mua bán nhà ở cũng như các quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu…Tuy nhiên, pháp lệnh chưa có quy định các loại nhà đưa vào kinh doanh, chỉ mới dừng lại ở nhà ở nói chung Vì thế, trên thực tế lúc này có hình thành những nhà cao tầng với nhiều căn hộ khép kín có bản chất là nhà chung cư nhưng với những tên gọi khác nhau như nhà tập thể hay cư

xá những tên gọi này không có trong văn bản pháp luật mà hình thành theo cách gọi của người dân

Khi NĐ 61/1994/NĐ-CP về mua bán và kinh doanh nhà ở được ban hành, đã quy định cụ thể hơn về đối tượng kinh doanh nhà ở, về bảng giá chuẩn tối thiểu nhà ở xây dựng mới Tuy nhiên nghị định chỉ mới chia nhà ở ra thành nhà biệt thự và nhà ở theo cấp từ 1 đến 4 Đến NĐ 21/1996 sửa đổi bổ sung NĐ 61/1994 đã bổ sung thêm quy định về hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ theo cấu trúc kiểu căn hộ Như vậy, vào thời điểm này, nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ đã phát triển và được pháp luật điều chỉnh như một kiểu nhà ở riêng biệt Bản chất của kiểu nhà ở này chính là nhà chung cư theo định nghĩa của Luật nhà ở, bởi nó có nhiều tầng, nhiều căn hộ dành cho các hộ gia đình sinh sống Tuy nhiên khái niệm chung cư lúc này chưa thật sự ra đời

Năm 2001, NĐ 71/2001/NĐ-CP ra đời quy định về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà

ở để bán và cho thuê đã tạo điều kiện để thị trường nhà ở phát triển mạnh mẽ, đặc biệt

là nhà chung cư Nghị định tuy không định nghĩa một cách trực tiếp nhà chung cư nhưng qua cách quy định tại Điều 2, ta có thể hiểu: nhà chung cư cao tầng là dự án nhà

ở cao tầng (từ 5 tầng trở lên đối với Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, từ 3 tầng trở lên đối với các tỉnh, thành phố khác); có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín, có cầu thang và lối đi chung Như vậy, nhà chung cư đã được pháp luật thừa nhận và có nhiều quy định

ưu đãi cho chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án xây dựng nhà chung cư để đưa vào kinh doanh Cụ thể:

Về vấn đề đền bù, giải phóng mặt bằng: Chủ đầu tư dự án xác định phương án đền bù, giải phóng mặt bằng, quỷ đất phục vụ tái định cư trình UBND cấp tỉnh phê

duyệt Trong trường hợp cần thiết để đảm bảo tiến độ của dự án thì chủ đầu tư được bổ sung chi phí hỗ trợ di chuyển, nhưng phải đảm bảo hiệu quả kinh tế của dự án Nếu chủ đầu tư dự án được giao đất thì phải nộp tiền sử dụng đất và phải đền bù thiệt hại về đất thì số tiền sử dụng đất phải nộp được trừ toàn bộ số tiển đền bù thiệt hại về đất của

dự án, nhưng tối đa không vượt quá tổng số tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư phải nộp Trong trường hợp chủ đầu tư dự án là các doanh nghiệp trong nước gặp khó khăn về vốn thì được Nhà nước tạo điều kiện cho vai vốn để thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng Chủ đầu tư dự án chủ trì, phối hợp với UBND địa phương để thống nhất phương

án đền bù, kinh phí, tiến độ giải phóng mặt bằng và việc thanh quyết toán đối với công tác giải phóng mặt bằng UBND địa phương có trách nhiệm cùng phối hợp tổ chức thực hiện việc đền bù, giải phóng mặt bằng theo tiến độ và bàn giao mặt bằng xây dựng cho nhà thầu xây dựng

Về điều kiện về giao, nhận thầu xây dựng: Kế hoạch đấu thầu, kết quả đấu thầu xây lắp các dự án nhà ở do người có thẩm quyền hoặc cấp có thẩm quyền theo quy định của Quy chế đấu thầu xem xét, phế duyệt Chủ đầu tư dự án có thể lập kế hoạch đấu thầu để trình duyệt đồng thời với báo cáo nghiên cứu khả thi Chủ đầu tư dự án được phép tự thực hiện xây dựng hoặc chọn nhà thầu xây dựng (không phải đấu thầu) các công trình, hạng mục công trình hoặc gói thầu sử dụng trên 50% vốn đầu tư là vốn hợp pháp của chính chủ đầu tư (vốn tự có, vốn ứng trước của tổ chức, cá nhân)

Về điều kiện về huy động vốn đầu tư: Chủ đầu tư dự án được huy động vốn ứng trước của các tổ chức, cá nhân có nhu cầu về nhà ở; được vay vốn của các tổ chức tín dụng và áp dụng các hình thức huy động vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật Được Nhà nước xem xét cho vay vốn từ Quỹ hổ trợ phát triển hoặc được bảo lảnh tín dụng đầu tư theo quy định tại NĐ 43/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 6 năm 1999 của Chính phủ hoặc vay vốn từ Quỹ phát triển nhà ở hoặc Quỹ phát triển đô thị

Ngoài ra chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư còn được các ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp…Ngoài việc ưu đãi cho nhà đầu tư trong nước, NĐ 71/2001 còn có các quy định ưu đãi cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tham gia thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà chung

cư tại Việt Nam như các ưu đãi về tiền thuê đất, thuế thu nhập doanh nghiệp…

Vì thế, có thể nói NĐ 71/2001 đã tạo một bước tiến lớn, thúc đẩy hoạt động nhà kinh doanh nhà chung cư phát triển mạnh mẽ So với các văn bản trước như Pháp lệnh nhà ở, NĐ 61/1994, NĐ 71/2001 đã có nhiều quy định mới mẽ, phù hợp với xu thế đầu

tư thị trường nhà chung cư, phá bỏ các rào cản về thủ tục, đồng thời, các quy định pháp luật không còn chung chung, dễ áp dụng trên thực tế

Pháp luật là kiến trúc thượng tầng, vận động phát triển theo sự thay đổi của cơ

sở hạ tầng, để từ đó, pháp luật được phù hợp, phát huy vai trò điều chỉnh của mình

Sau khi NĐ 71/2001 ra đời, hoạt động kinh doanh nhà ở nói chung và nhà chung cư nói riêng phát triển mạnh mẽ, kéo theo sự phát triển của thị trường bất động sản Có nhiều quan hệ mới ra đời, đặt ra yêu cầu phải có hệ thống pháp luật điều chỉnh phù hợp Năm 2005 Quốc hội ban hành Luật Nhà ở, năm 2006 Luật Kinh doanh bất động sản ra đời, theo đó Chính phủ, các Bộ, ban ngành ban hành nghị định, thông tư để hướng dẫn thi hành luật So với NĐ 71/2001, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có nhiều điểm tiến bộ trong việc ban hành các quy định phù hợp với thị trường nhà

ở, khắc phục những bất cập trước đó Cụ thể như các quy định về vấn đề điều kiện của chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư, các hình thức huy động vốn, mua bán nhà chung

cư hình thành trong tương lai, vấn đề sở hữu chung, sở hữu riêng, vấn đề cải tạo nhà chung cư

Có thể nói các quy định của pháp luật nhà ở đã tạo ra hành lang pháp lý điều chỉnh khá hiệu quả hoạt động kinh doanh nhà chung cư Tuy vẫn còn một số hạn chế, nhưng vai trò của Luật Nhà ở năm 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 đối với thị trường nhà chung cư là không thể phủ nhận Các văn bản pháp luật trên đã tạo nên hệ thống các quy định khá thống nhất, vừa bảo vệ quyền lợi của người dân khi tham gia thị trường nhà chung cư vừa có các quy định hỗ trợ cho chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án Vì thế, thị trường nhà chung cư trong những năm gần đây phát triển rất mạnh mẽ, với nhiều loại hình, nhiều cấp độ với giá cả khác nhau tạo nguồn cung lớn cho thị trường nhà ở, đáp ứng được nhu cầu nhà ở của người dân, đặc biệt là người dân ở các đô thị

Nhìn chung, quá trình hình thành và phát triển pháp luật kinh doanh nhà chung

cư ở Việt Nam trải qua nhiều giai đoạn, phụ thuộc vào tình hình kinh tế xã hội và chính sách của nhà nước Pháp lệnh nhà ở năm 1991 được xem là văn bản pháp luật đầu tiên điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà ở ở nước ta, tạo điều kiện cho thị trường nhà ở phát triển Khi các NĐ 61/1994 và 71/2001 lần lượt ra đời đã có những quy định

cụ thể hơn các vấn đề kinh doanh nhà chung cư cũng như các ưu đãi cho chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án Góp phần thúc đẩy thị trường nhà chung cư phát triển mạnh mẽ Năm 2005 với sự xuất hiện của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 đã dần hoàn thiện các quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở nói chung

và kinh doanh nhà chung cư nói riêng Từ đó, tạo nên tâm lý an toàn cho người dân khi tham gia vào thị trường nhà chung cư, góp phần thúc đẩy thị trường nhà chung cư phát triển

Chương 2:

HOẠT ĐỘNG KINH DOANH NHÀ CHUNG CƯ THEO QUY ĐỊNH

CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM 2.1 Đầu tư tạo lập nhà chung cư

Trong hoạt động kinh doanh nhà chung cư thì quá trình đầu tư tạo lập nhà chung cư có một vai trò quan trọng, đó là việc tạo ra nguồn cung sản phẩm nhà chung

cư để tham gia vào thị trường, đáp ứng nhu cầu của người dân về nhà ở Đây là hoạt động đầu tư nhà ở thương mại, việc đầu tư tạo lập nhà chung cư được pháp luật về kinh doanh bất động sản và Luật nhà ở quy định về các loại chủ đầu tư, điều kiện của

chủ đầu tư cũng như quy định về các hình thức huy động vốn xây dựng nhà chung cư

2.1.1 Chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư

Cùng với quá trình phát triển kinh tế xã hội, quá trình phát triển khu dân cư thì Đảng và Nhà nước đã có những chính sách về quy hoạch, đất đai, tài chính, tín dụng,

về minh bạch thủ tục hành chính để tạo điều kiện cho tổ chức cá nhân tham gia phát triển nhà ở, tạo quỹ nhà đáp ứng nhu cầu người dân

Trước khi Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 được ban hành, hoạt động kinh doanh nhà ở được điều chỉnh bởi NĐ 61/1994 và được sửa đổi bổ sung bởi NĐ 21/1996 theo đó các đối tượng được phép kinh doanh nhà ở chỉ là các tổ chức cá nhân trong nước, cá nhân là công dân Việt Nam định cư ở Việt Nam, khi đó đối tượng kinh doanh chỉ có giới hạn

Cùng với sự phát triển kinh tế xã hội, nhà nước ta đã có những đổi mới trong chính sách đầu tư nhằm phục vụ nhu cầu đầu tư của bộ phận không nhỏ cá nhân, tổ chức nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép đầu tư phát triển nhà ở thương mại nếu đáp ứng được các điều kiện của pháp luật hiện hành

Điều 34 Luật Nhà ở quy định về đối tượng và điều kiện tham gia phát triển nhà

ở thương mại:

1 Tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài đều được tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại

2 Tổ chức, cá nhân trong nước đầu tư phát triển nhà ở thương mại phải có đăng

ký kinh doanh nhà ở; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư

Được quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 12 Nghị định 71/2010:

Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại (chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà

ở và chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở độc lập) bao gồm:

a Doanh nghiệp trong nước được thành lập và hoạt động theo quy định của luật Doanh nghiệp

b Doanh nghiệp có 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh với nhà đầu tư nước ngoài; doanh nghiệp của người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoạt động đầu tư tại Việt Nam theo quy định của Luật Đầu tư

c Hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật Hợp tác xã

Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản cũng quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thê mua

Như vậy, việc quy định cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được đầu tư xây dựng dự án nhà ở đã có những tác động tích cực đối với thị trường nhà ở nói chung và thị trường nhà chung cư nói riêng Bản chất các

dự án xây dựng nhà chung cư thường yêu cầu nguồn vốn lớn, thời gian thu hồi vốn lâu

vì vậy các doanh nghiệp trong nước khó có thể thực hiện các dự án lớn Ưu điểm nổi trội của các nhà đầu tư nước ngoài là nguồn vốn lớn, lượng vốn đầu tư dồi dào, khi đồng tiền này đổ vào các dự án xây dựng nhà chung cư thì sẽ tạo ra nguồn cung lớn cho thị trường nhà ở

Mặt khác, khi Việt Nam gia nhập vào WTO, tham gia vào sân chơi quốc tế rộng lớn thì chúng ta phải mở cửa hội nhập theo những cam kết trước đó, việc ban hành các quy định thoáng cho nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản, lĩnh vực nhà ở

là một điều cần thiết

Tóm lại, các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài đều được tham gia đầu tư phát triển nhà chung cư nếu đáp ứng được các quy định của pháp luật về đăng ký kinh doanh, pháp luật đầu tư, các yêu cầu về vốn,…cụ thể tại khoản 2 Điều 12 NĐ 71/2010 như sau:

- Phải có đăng ký kinh doanh bất động sản hoặc giấy chứng nhận đầu tư có hoạt động đầu tư bất động sản và có đủ vốn pháp định theo quy định của pháp luật Việt Nam;

- Có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên

Để xây dựng các dự án nhà chung cư các chủ đầu tư không chỉ cần có mức vốn pháp định là 6 tỷ đồng (khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản), bên cạnh đó phải thực hiện đầy đủ các thủ tục đầu tư theo luật định Theo Luật Nhà ở quy định, các

dự án đầu tư kể cả trong nước lẫn nước ngoài đều phải làm thủ tục đăng ký đầu tư Nhà đầu tư phải lập hồ sơ dự án nhà chung cư theo mẫu, nộp đến cơ quan có thẩm quyền chấp nhận đầu tư tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt dự án nhà chung cư Trong khi các trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật còn khá phức tạp, rườm rà ảnh

hưởng đến khả năng thu hút đầu tư Những thủ tục phiền hà không chỉ làm tăng chi phí

mà còn mất nhiều thời gian cho các chủ đầu tư Mặt khác, các chính sách thu hút đầu

tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà chung cư vẫn chưa thực sự hiệu quả khi các chủ đầu tư nước ngoài khó tiếp cận được quỹ đất để xây dựng nhà chung cư, hệ thống thông tin thị trường chưa minh bạch dẫn đến tâm lý lo ngại đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài

Để hoàn thiện hệ thống các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng nhà ở nói chung và đầu tư xây dựng nhà chung cư nói riêng thì nhà nước cần có chính sách thu hút đầu tư Cần cân nhắc nên bỏ đi thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư và đăng ký đầu

tư đối với tổ chức, cá nhân trong nước khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở; dự

án khu đô thị mới Đơn giản hóa thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư nước ngoài khi thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam; khuyến khích các tổ chức, cá nhân nước ngoài áp dụng công nghệ cao trong đầu tư xây dựng nhà chung cư Đồng thời, đẩy mạnh xây dựng hệ thống thông tin về nhà ở, nhà chung cư để thông tin thị trường được công khai minh bạch

Tóm lại các quy định của pháp luật về chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư đã khá hoàn thiện, tạo điều kiện để cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước đầu tư xây dựng nhà chung cư Cả nước hiện có trên 1.700 doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở và bất động sản Các dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư ngày càng nhiều đã tạo nguồn cung tích cực cho thị trường nhà ở Tuy nhiên, thủ tục hành chính rườm rà, thông tin thị trường không minh bạch đã gây nhiều trở ngại cho hoạt động đầu tư Vì thế trong thời gian tới nhà nước cần có những cải cách trong thủ tục hành chính để thủ tục đầu

tư được đơn giản, nhanh chóng, thông tin thị trường công khai minh bạch để hoạt động đầu tư được dễ dàng hơn

2.1.2 Các hình thức huy động vốn xây dựng nhà chung cư

Trong dự án đầu tư bất động sản nói chung và dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư nói riêng thì vấn đề vốn có vai trò quan trọng, quyết định đến tiến độ hoàn thành của

dự án cũng như chất lượng của công trình Đây là lĩnh vực đầu tư đòi hỏi nguồn vốn phải lớn, trong khi thời gian thu hồi vốn lại lâu, mà đa số các doanh nghiệp với lượng vốn tự có để đầu tư là rất ít, vì thế dự án có hoàn thành được hay không là phụ thuộc vào nguồn vốn mà chủ đầu tư huy động được

Luật nhà ở ban hành đã quy định các hình thức huy động vốn của chủ đầu tư dùng

để phát triển các dự án nhà ở chung cư bao gồm: vốn của chủ đầu tư; vốn liên doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân khác; vốn vay của tổ chức tín dụng; vốn từ tiền ứng trước của bên có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở; vốn huy động từ các nguồn khác theo quy định của pháp luật

Quy định của phát luật cũng như chính sách về các hình thức huy động vốn khác nhau, ảnh hưởng đến khả năng sử dụng các hình thức huy động vốn và sự lựa chọn hình thức huy động vốn nào là hợp lí để đảm bảo đáp ứng được nguồn vốn cho dự án đầu tư

2.1.2.1 Vốn của chủ đầu tư

Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư là vốn thực có của chủ đầu tư tính đến năm trước liền kề với năm chủ đầu tư thực hiện dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hả tầng kỹ thuật khu công nghiệp được thể hiện trong báo cáo tài chính của chủ đầu tư và phải được kiểm toán độc lập xác định Trường hợp chủ đầu tư là doanh nghiệp, hợp tác

xã mới thành lập thì phải có văn bản xác nhận của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền

Chủ đầu tư có trách nhiệm chứng minh năng lực tài chính của mình để thực hiện dự

án thông qua việc lập doanh mục các dự án đang thực hiện đầu tư, trong đó nêu rõ tổng vốn đầu tư của từng dự án

Các doanh nghiệp với quy mô vừa và nhỏ, nguồn vốn còn rất hạn chế, mà nếu đáp ứng được 15% tổng lượng vốn theo quy định thì nguồn vốn tự có cũng chỉ chiếm một phần nhỏ tổng mức vốn đầu tư Các dự án nhà chung cư cần có nguồn vốn lớn, việc bán căn hộ để thu hồi vốn cũng không phải là đơn giản vì thế các chủ đầu tư khó có thể chủ động trong việc điều tiết nguồn vốn của mình để đầu tư vào dự án mà thường phải phụ thuộc vào những kênh huy động vốn khác như vay từ các tổ chức tín dụng và huy động vốn từ khách hàng

QUY MÔ DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NHÀ Ở

Từ 10- 15 tỷ

đồng

Từ 50- 200 tỷ đồng

Từ 200 đến dưới 500 tỷ đồng

Từ 500 tỷ đồng trở lên

Tổng số DN kinh doanh BĐS

Vì vậy cần quy định điều kiện năng lực tài chính của chủ đầu tư ở một mức lớn hơn, rõ ràng con số 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20

ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha

trở lên vẫn chưa đảm bảo được sự chủ động về nguồn vốn của dự án đầu tư Để các dự

án xây dựng nhà chung cư nói riêng và dự án nhà ở nói chung không phải lâm vào tình trạng “chết lâm sàn” vì thiếu vốn thì pháp luật cần quy định một mức tài chính hợp lý

để chủ đầu tư có thể thực hiện dự án khi các kênh huy động vốn khác không hiệu quả

Vì vậy nên quy định điều kiện năng lực tài chính đối với chủ đầu tư dự án nhà chung

cư là 45% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 50% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên Với năng lực tài chính này thì chủ đầu tư sẽ chủ động hơn trong việc điều tiết nguồn vốn, khả năng hoàn thành của dự án sẽ lớn hơn, chủ đầu tư sẽ không quá phụ thuộc vào các chính sách về lãi suất hay hạn chế cho vay đầu tư bất động sản của các tổ chức tín dụng, và hơn hết chủ đầu tư cũng không bị phụ thuộc vào những biến động của thị trường nhà ở

Bên cạnh đó, Bộ xây dựng cần có những quy định về vấn đề giám sát, kiểm tra sự minh bạch trong vấn đề năng lực tài chính của chủ đầu tư Chỉ cho phép thực hiện dự

án đầu tư khi chủ đầu tư có năng lực tài chính thật sự Như vậy mới đảm bảo được sự

ổn định, minh bạch cho thị trường nhà chung cư

2.1.2.2 Vốn liên doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân khác

Hình thức huy động vốn liên doanh, liên kết với tổ chức cá nhân khác trong quá trình thực hiện dự án nhà chung cư của chủ đầu từ ngày càng phổ biến Trong thời điểm nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng và nguồn vốn ứng trước từ phía khách hàng ngày càng khó thì việc kêu gọi liên doanh liên kết các tổ chức, cá nhân góp vốn thực hiện dự án đang là một giải pháp mà đa số chủ đầu tư thực hiện

Theo quy định tại NĐ 71/2010 thì chủ đầu tư có thể kí hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II, sau đó chủ đầu tư cấp II sẽ đầu tư xây dựng nhà chung cư trên phần diện tích đất đã nhận chuyển nhượng Vì thế, chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng sau khi đã giải phóng mặt bằng của dự án và đã thực hiện khởi công xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo đúng tiến độ thực hiện dự

có dự án phát triển nhà ở theo quy định hiện hành Các bên tham gia hợp tác kinh doanh được phân chia sản phẩm là nhà ở mà có nhu cầu bán, cho thuê nhà ở đó thì không được trực tiếp kí hợp đồng mua bán, cho thuê mà do chủ đầu tư (bên có quyền

sử dụng đất) trực tiếp kí hợp đồng với người mua, người thuê sau khi có đủ điều kiện quy định tại khoản này; trong trường hợp bên tham gia hợp tác kinh doanh đã nhận bàn giao nhà ở và đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở được phân chia thì được trực tiếp kí hợp đồng mua bán, cho thuê nhà ở đó theo quy định của luật nhà

ở

Trong các trường hợp kí hợp đồng, văn bản góp vốn; hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân; hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì các tổ chức cá nhân có thể được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận Nếu phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia tối đa cho các hình thức huy động vốn không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản

Nhìn chung các quy định về hình thức quy định vốn thông qua liên doanh liên kết với tổ chức, cá nhân để thực hiện dự án nhà chung cư đã khá hoàn chỉnh Tuy nhiên, vẫn hạn chế trong quy định cho phép chủ đầu tư được bán không quá 20% nhà

ở không thông qua sàn giao dịch bất động sản cho những đối tượng góp vốn đã nãy sinh nhiểu bất cập Trên thực tế các cơ quan có thẩm quyền vẫn chưa thể quản lý hết được con số 20% lượng nhà ở trên, các chủ đầu tư đã tìm mọi cách để có thể phân phối được số lượng căn hộ nhiều hơn con số 20% trên, bởi nếu bán thông qua sàn giao dịch thì phải qua nhiều thủ tục, giá cả niêm yết…Cũng từ những lợi nhuận có được thông qua việc bán nhà chung cư không qua sàn giao dịch mà các chủ đầu tư đã lách luật, tạo giao dịch ngầm khiến cho thị trường không minh bạch, Nhà nước gặp nhiều khó khăn trong công tác quản lí

Vì thế, cần có các quy định chặt chẽ hơn, rõ ràng hơn trong vấn đề góp vốn xây dựng nhà chung cư, đặt biệt các vấn đề về phân chia lợi nhuận, quy định về bán nhà thông qua sàn giao dịch… Có như vậy các chủ dự án mới không lợi dụng để trục lợi, quyền lợi của người dân được đảm bảo, người dân mới có thể yên tâm đầu tư tiền nhàn rỗi vào thị trường nhà chung cư từ đó tạo điều kiện để thị trường bất động sản phát triền bền vững

2.1.2.3 Vốn vay của tổ chức tín dụng

Huy động vốn bằng hình thức vay vốn từ các tổ chức tín dụng là phương pháp huy động vốn mà tất cả các chủ đầu tư xây dựng nhà ở đều quan tâm Bởi nguồn vốn của chủ đầu tư còn nhiều hạn chế, việc huy động vốn từ khách hàng chỉ có thể trong quy

mô nhỏ lẻ và không đảm bảo, phụ thuộc vào thị trường mua bán căn hộ có sôi động

hay không Do đó, việc huy động vốn bằng hình thức vay từ các tổ chức tín dụng của các chủ đầu tư khi thực hiện dự án là điều hiển nhiên Với hình thức huy động vốn từ vay tổ chức tín dụng này vừa đảm bảo được lượng vốn vay nhiều, hình thức vay đơn giản vừa kịp thời để thực hiện dự án Hiện nay, pháp luật về các tổ chức tín dụng và các băn bản liên quan cũng đã quy định khá đầy đủ và cụ thể về vấn đề cho các doanh nghiệp vay để đầu tư xây dựng nhà ở Vào thời điểm trước năm 2011, chủ đầu tư huy động vốn vay khá dễ dàng, các tổ chức tín dụng tạo nhiều điều kiện về lãi suất, có nhiều ưu đãi trong lĩnh vực cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản bởi các chủ đầu tư thường vay vốn lớn, lãi suất cao hơn trong lĩnh vực cho vay khác Cụ thể như tại thời điểm ngày 30/07/2010 tổng dư nợ cho vay trong lĩnh vực bất động sản hơn 218.000 tỷ đồng, trong đó tổng dư nợ cho vay đối với phát triển nhà ở khoảng 96.000 tỷ đồng

Tuy nhiên, từ đầu năm 2011 đến nay, với nhiều chính sách của Ngân hàng nhà nước về siết chặt tín dụng bất động sản, hướng nguồn vốn vào lĩnh vực sản xuất như: nông nghiệp nông thôn, công nghiệp hỗ trợ, kinh doanh xuất khẩu, doanh nghiệp vừa

và nhỏ…dẫn đến việc vay vốn từ các tổ chức tín dụng của chủ đầu tư ngày càng khó khăn Cụ thể:

Ngày 24/02/2011, Chính phủ ban hành NQ số 11/NQ-CP vể những giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô trong đó có nội dung:

Thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ, thận trọng, phối hợp hài hòa giũa chính sách tiền tệ và chính sách tài khóa để kiềm chế lạm phát; điều hành và kiểm soát để đảm bảo tốc độ tăng trưởng tín dụng năm 2011 dưới 20%, tổng phương tiện thanh toán khoảng 15-16%; tập trung ưu tiên vốn tín dụng phục vụ phát triển sản xuất kinh doanh, nông nghiệp, nông thôn, xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp vừa và nhỏ; giảm tốc độ và tỷ trọng vay vốn tín dụng của khu vực phi sản xuất, nhất là lĩnh vực bất động sản, chứng khoán Theo đó, Ngân hàng nhà nước đã ra chỉ thị 01/2011 về thực hiện giải pháp tiền tệ, thực hiện giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, nhất là lĩnh vực bất động sản, chứng khoán; đến ngày 30/06/2011, tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dư nợ tối đa là 22% và đến ngày 31/12/2011, tỷ trọng này tối đa là 16% Trong trường hợp tồ chức tín dụng chưa thực hiện được tỷ trọng này theo lộ trình, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

áp dụng tỷ lệ dự trữ bắt buộc gấp hai lần so với tỷ lệ dự trữ bắt buộc chung đối với tổ chức tín dụng và biện pháp hạn chế phạm vi hoạt động kinh doanh trong 06 tháng cuối năm 2011 và năm 2012 Đến ngày 30/06/2011, nếu tốc độ tăng tín dụng có thể vượt mục tiêu theo NQ số 11/NQ-CP, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam áp dụng các biện pháp cần thiết, phù hợp với quy định của pháp luất để kiểm soát tín dụng

Có chính sách hạn chế tín dụng bất động sản như trên bởi, những năm gần đây nguồn vốn tín dụng đổ vào thị trường bất động sản tương đối lớn, các dự án đầu tư xây

dựng nhà chung cư ngày càng nhiều, tạo sốt ảo cho thị trường bất động sản, dễ dẫn đến khủng hoảng kinh tế Rút kinh nghiệm từ cuộc khủng hoảng ở nước Mỹ và một số nước trên thế giới, nhà nước đang từng bước thắt chặt nguồn vốn đầu tư vào bất động sản, hướng nguồn vốn váo lĩnh vực sản xuất, điều tiết lại thị trường, kiềm chế lạm phát

Như vậy theo chính sách trên việc vay vốn từ tổ chức tín dụng đầu tư vào bất động sản không phải là chuyện dễ Các ngân hàng cho vay với lãi suất cao hơn, so với những năm trước lãi suất cho vay lĩnh vực bất động sản là 14% thì hiện nay lãi suất tăng lên 26%, mặt khác, các điều kiện cho vay cũng khắt khe hơn Trong tình hình thị trường bất động sản không mấy sôi động, các dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư gần như ngưng trệ bởi nguồn vốn từ khách hàng mua căn hộ gần như là không có, nguồn vốn vay từ các ngân hàng thì lại trở nên khó khăn Các doanh nghiệp có quy mô nhỏ trước tình hình thiếu vốn, đã phải tiến hành các hoạt động như chuyển nhượng dự án cho các doanh nghiệp khác hoặc cắt bỏ bớt các dự án chưa đầu tư, tiến hành đầu tư tập trung vào các dự án đang thực hiện

Tóm lại, vay vốn của các tổ chức tín dụng là một nguồn vốn quan trọng trong hoạt động đầu tư bất động sản nói chung và đầu tư xây dựng nhà chung cư nói riêng Bởi đây là một nguồn vốn lớn, chắc chắn, các chủ đầu tư có thể hoạch toán được ở khâu lập dự án Tuy nhiên kể từ đầu năm 2011, với nhiều chính sách hạn chế tín dụng bất động sản thì việc vay vốn của các chủ đầu tư đã trở nên khó khăn Lãi suất cao, điều kiện cho vay khắt khe, các chủ dự án đang thiếu vốn nghiêm trọng, ảnh hưởng tới khả năng thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư Thiết nghỉ, nhà nước nếu có các chính sách hỗ trợ nguồn vốn cho các chủ đầu tư, đặt biệt ở các dự án đang xây dựng Bởi thời gian thực hiện dự án nhà chung cư thường kéo dài từ 1 – 3 năm, chủ đầu tư không thể dự liệu hết sự thay đổi chính sách một cách đột ngột của nhà nước, đặt biệt chính sách cắt giảm nguồn vốn Vẫn biết nhà nước đang tiến hành điều tiết nền kinh tế, tuy nhiên, việc này nên tiến hành từ từ, không nên có sự can thiệp mạnh vào thị trường tài chính, bởi các dự án thiếu vốn để thực hiện có thể sẽ dẫn đến những cuộc khủng hoảng khác gây bất ổn nền kinh tế

2.1.2.4 Vốn từ tiền ứng trước của khách hàng

Vốn huy động từ tiền ứng trước của khách hàng mua nhà là nguồn vốn quan trọng

mà bất kì chủ đầu tư nào cũng quan tâm và có chiến lược huy động Hiện nay, các dự

án xây dựng nhà chung cư đều bán cho khách hàng dưới hình thức này- bán căn hộ hình thành trong tương lai Việc mua bán căn hộ hình thành trong tương lai vừa có lợi cho chủ đầu tư vừa có lợi cho khách hàng Về phía chủ đầu tư thì có được nguồn vốn

để yên tâm xây dựng trong khi đó vấn đề về đầu ra cũng được giải quyết Về phía khách hàng thì mua được nhà với giá tại thời điểm kí hợp đồng Trong thị trường giá

căn hộ tăng theo từng ngày, giá cả luôn là vấn đề mà hầu hết các khách hàng đặc biệt quan tâm tới

Pháp luật về nhà ở và luật kinh doanh bất động sản cũng có nhiều quy định trong vấn đề này Theo khoản 1 Điều 39 Luật nhà ở, chủ đầu tư chỉ được bán nhà ở hình thành trong tương lai khi thiết kế nhà đã được phê duyệt, đã được xây dựng xong phần móng, tổng số tiền huy động trước không vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng

NĐ 71/2010 bổ sung thêm quy định về việc đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản và đã thông báo cho Sở xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định hiện hành

Các quy định trên đã khá đầy đủ, tuy nhiên, có sự khác nhau giữa quy định trong Luật Nhà ở, NĐ 71/2010 và Luật Kinh doanh bất động sản Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản có quy định việc ứng tiền trước được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản Như vậy, thời điểm có thể huy động vốn

từ tiền ứng trước của khách hàng trong Luật Kinh doanh bất động sản là sớm hơn nhiều so với thời điểm được quy định trong Luật Nhà ở và văn bản liên quan Bởi “cơ

sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản” được hiểu là việc chủ đầu tư tiến hành mở đường, dựng hàng rào, dẫn điện, nước vào lô đất dùng để xây dựng nhà chung cư Còn

“xây dựng xong phần móng” là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng

Chính vì có quy định khác nhau như vậy mà các chủ đầu tư đã lợi dụng để trục lợi, tiến hành huy động vốn từ khách hàng ở thời điểm rất sớm, trái với quy định pháp luật nhà ở Có rất nhiều dự án, chủ đầu tư tiến hành bán căn hộ khi dự án còn chưa được cấp phép xây dựng

Mặt khác, vẫn chưa có cơ chế kiểm tra, giám sát việc sử dụng nguồn vốn huy động

từ khách hàng của chủ đầu tư dẫn đến chủ đầu tư sử dụng vốn khách hàng vào mục đích khác, trong khi đó dự án vẫn “treo”, người dân chỉ có thể chờ đợi

Từ những bất cập trên, pháp luật nên có những quy định cụ thể, thống nhất về vấn

đề này Theo quy định pháp luật nhà ở, chủ đầu tư chỉ được bán khi dự án đã xong phần móng thì khá hợp lý, bởi đến thời điểm này người dân có niềm tin vào dự án sẽ được thực hiện Họ có thể biết, có thể kiểm tra việc xây dựng tài sản mà họ đã mua Vì vậy, cần sửa đổi quy định pháp luật kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật nhà ở để có sự thống nhất trong cách hiểu và quản lý

Đồng thời, cần xây dựng cơ chế kiểm tra, giám sát các chủ đầu tư trong việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Mà quan trọng nhất là minh bạch thông tin thị