2.1 Quy định pháp luật về đầu tư tạo lập nhà chung cư
2.1.2 Quy định pháp luật về các hình thức huy động vốn xây dựng nhà chung cư
2.1.2.1 Vốn của chủ đầu tư
Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư là vốn thực có của chủ đầu tư tính đến năm trước liền kề với năm chủ đầu tư thực hiện dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp được thể hiện trong báo cáo tài chính của chủ đầu tư và phải được kiểm toán độc lập xác nhận. Trường hợp chủ đầu tư là doanh nghiệp, hợp tác xã mới thành lập thì phải có văn bản xác nhận của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền.
Chủ đầu tư có trách nhiệm chứng minh năng lực tài chính của mình để thực hiện dự án thông qua việc lập danh mục các dự án đang thực hiện đầu tư, trong đó nêu rõ tổng vốn đầu tư của từng dự án.
Các doanh nghiệp với quy mô vừa và nhỏ , nguồn vốn còn rất hạn chế, mà nếu có đáp ứng được 15% tổng lượng vốn theo quy định thì cũng nguồn vốn tự có chỉ chiếm một phần nhỏ tổng mức vốn đầu tư. Các dự án nhà chung cư cần nguồn vốn lớn , việc bán căn hộ để thu hồi vốn cũng không phải là đơn giản chính vì thế các chủ đầu tư thường khó có thể chủ động trong việc điều tiết nguồn vốn của mình để đầu tư vào dự án mà thường phải phụ thuộc vào những kênh huy động vốn khác như vay từ các tổ chức tín dụng và huy động vốn từ khách hàng .
QUY MÔ DOANH NGHIỆP KD BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NHÀ Ở
Từ 10-50 tỷ đồng
Từ 50- 200 tỷ đồng
Từ 200 đến dưới 500 tỷ đồng
Từ 500 tỷ đồng trở lên
Tổng số DN kinh doanh BĐS
484 115 50 41 1.717
( Nguồn dự thảo chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, Bộ xây dựng , tr 27 )
Mặt khác, quy định các chủ đầu tư phải đáp ứng được các quy định về khả năng tài chính cũng chưa thật sự chặt chẽ, chưa có cơ chế kiểm tra , giám sát nên việc năng lực tài chính có thật sự hay không thì cơ quan nhà nước vẫn chưa thể
quản lý được . Có rất nhiều dự án đầu tư mà chủ đầu tư không hề có vốn, do đó tìm mọi cách huy động vốn từ khách hàng , vốn vay….dẫn đến dự án bị đình trệ, không thể thực hiện thì quyền lợi của khách hàng không được đàm bảo.
Vì vậy cần quy định điều kiện năng lực tài chính của chủ đầu tư ở một mức lớn hơn rõ ràng con số 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên vẫn chưa đảm bảo được sự chủ động về nguồn vốn của dự án đầu tư . Để các dự án xây dựng nhà chung cư nói riêng và dự án nhà ở nói chung không phải lâm vào tính trạng “ chết lâm sàng” vì thiếu vốn thì pháp luật cần quy định một mức tài chính hợp lý để chủ đầu tư có thể thực hiện dự án khi các kênh huy động khác không hiệu quả. Vì vậy nên quy định điều kiện năng lực tài chính đối với chủ đầu tư dự án nhà chung cư là 45% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 50% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên. Với năng lực tài chính này thì chủ đầu tư sẽ chủ động hơn trong việc điều tiết nguồn vốn, khả năng hoàn thành của dự án sẽ lớn hơn, chủ đầu tư sẽ không quá phụ thuộc vào các chính sách về lãi suất hay hạn chế cho vay đầu tư bất động sản của các tổ chức tín dụng , và hơn hết chủ đầu tư cũng không bị phụ thuộc vào những biến động của thị trường nhà ở.
Mặt khác cần có những quy định về vấn đề giám sát , kiểm tra sự minh bạch trong vấn đề năng lực tài chính của chủ đầu tư . Chỉ cho phép thực hiện dự án đầu tư khi chủ đầu tư có năng lực tài chính thật sự. Như vậy mới đảm bào được sự ổn định , minh bạch cho thị trường nhà chung cư.
2.1.2.2 Vốn liên doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân khác
Việc huy động vốn liên doanh, liên kết với tổ chức cá nhân khác trong quá trình thực hiện dự án nhà chung cư của chủ đầu tư ngày càng phổ biến. Trong thời điểm nguồn vốn vay tín dụng và nguồn vốn ứng trước từ phía khách hàng ngày càng khó thì việc kêu gọi liên doanh liên kết các tổ chức cá nhân góp vốn thực hiện dự án đang là một giải pháp mà đa số chủ đầu tư lựa chọn.
Theo quy định tại ND 71.2010 thì chủ đầu tư có thể ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II, sau đó chủ đầu tư cấp II sẽ đầu tư xây dựng nhà chung cư trên phần diện tích đất đã nhận chuyển nhượng.
Vì thế , chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng sau khi đã giải phóng mặt bằng của dự án và đã thực hiện khởi công xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo đúng tiến độ thực hiện dự án.
Ngoài ra chủ đầu tư có thể ký hợp đồng, văn bản góp vốn ; hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở khi đã có dự án
phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định .
Hoặc chủ đầu tư cũng có thể ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng nhà ở sau khi đã có dự án nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện giải phóng mặt bằng, có biên bản bàn giao mốc giới của dự án và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định hiện hành. Các bên tham gia hợp tác kinh doanh được phân chia sản phẩm là nhà ở mà có nhu cầu bán, cho thuê nhà ở đó thì không được trực tiếp ký hợp đồng mua bán, cho thuê mà do chủ đầu tư (bên có quyền sử dụng đất) trực tiếp ký hợp đồng với người mua, người thuê sau khi có đủ điều kiện quy định tại khoản này; trong trường hợp bên tham gia hợp tác kinh doanh đã nhận bàn giao nhà ở và đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở được phân chia thì được trực tiếp ký hợp đồng mua bán, cho thuê nhà ở đó theo quy định của Luật Nhà ở
Trong các trường hợp ký hợp đồng, văn bản góp vốn ; hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân; hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì các tổ chức cá nhân có thể được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận. Nếu phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia tối đa cho các hình thức huy động vốn không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Nhìn chung các quy định về hình thức huy động vốn thông qua liên doanh liên kết với tổ chức cá nhân để thực hiện dự án nhà chung cư đã khá hoàn chỉnh.
Tuy nhiên, vẫn còn một số hạn chế như quy định cho phép chủ đầu tư được bán 20
% nhà ở không qua sàn giao dịch bất động sản cho những đối tượng góp vốn đã nảy sinh nhiều bất cập . Trên thực tế các cơ quan nhà nước vẫn chưa thể quản lý hết được con số 20 % lượng nhà ở trên , các chủ đầu tư đã tìm mọi cách để có thể phân phối được với số lượng nhiều hơn bởi nếu bán thông qua sàn thì phải qua nhiều thủ tục, giá cả niêm yết….Từ việc bán 20 % nhà không qua sàn đã tạo điều kiện cho các chủ đầu tư lách luật, tạo giao dịch ngầm khiến cho thị trường không minh bạch , nhà nước khó quản lý.
Vì thế, cần có các quy định chặt chẽ, rõ ràng hơn trong vấn đề góp vốn xây dựng nhà chung cư, đặc biệt các quy định về phân chia lợi nhuận, quy định về bán nhà không qua sàn … Có như vậy các chủ dự án mới không lợi dụng để trục lợi, quyền lợi người dân được đảm bảo , người dân mới có thể yên tâm đầu tư tiền nhàn rỗi vào thị trường nhà chung cư từ đó tạo điều kiện để thị trường bất động sản phát triển bền vững.
2.1.2.3 Vốn vay của tổ chức tín dụng
Huy động vốn bằng hình thức vay vốn từ tổ chức tín dụng là phương pháp huy động vốn mà tất cả chủ đầu tư xây dựng nhà ở đều quan tâm . Bởi nguồn vốn của chủ đầu tư còn nhiều hạn chế , việc huy động vốn từ khách hàng chỉ có thể trong quy mô nhỏ lẻ và không đảm bảo, phụ thuộc vào thị trường mua bán căn hộ có sôi động hay không . Vì thế, hình thức huy động vốn từ vay tổ chức tín dụng vừa đảm bảo được về lượng vốn vay nhiều , hình thức vay đơn giản , kịp thời để thực hiện dự án. Hiện nay, pháp luật về các tổ chức tín dụng và các văn bản liên quan cũng đã quy định khá đầy đủ và cụ thể về vấn đề cho các doanh nghiệp vay để đầu tư xây dựng nhà ở. Vào thời điểm trước năm 2011 thì chủ đầu tư huy động vốn vay khá dễ dàng, các tổ chức tín dụng tạo nhiều điều kiện về lãi suất , có nhiều ưu đãi trong lĩnh vực cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản bởi các chủ đầu tư thường vay lớn , thu hồi vốn nhanh, lãi suất cao hơn trong lĩnh vực cho vay khác .Cụ thể như tại thời điểm 31/7/2010 tổng dư nợ cho vay trong lĩnh vực bất động sản hơn 218.000 tỷ đồng, trong đó tổng dư nợ cho vay đối với phát triển nhà ở khoảng 96.000 tỷ đồng.
Tuy nhiên , từ đầu năm 2011 đến nay, với nhiều chính sách của Ngân hàng nhà nước về siết tín dụng bất động sản, hướng nguồn vốn vào lĩnh vực sản xuất như: nông nghiệp nông thôn, công nghiệp hỗ trợ, kinh doanh xuất khẩu, doanh nghiệp vừa và nhỏ...dẫn đến việc vay vốn từ các tổ chức tín dụng của chủ đầu tư ngày càng khó khăn . Cụ thể :
Ngày 24.2.2011 Chính phủ ban hành Nghị quyết số 11/NQ-CP về những giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô trong đó có nội dung :
Thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ, thận trọng, phối hợp hài hòa giữa chính sách tiền tệ và chính sách tài khóa để kiềm chế lạm phát; điều hành và kiểm soát để bảo đảm tốc độ tăng trưởng tín dụng năm 2011 dưới 20%, tổng phương tiện thanh toán khoảng 15 - 16%; tập trung ưu tiên vốn tín dụng phục vụ phát triển sản xuất kinh doanh, nông nghiệp, nông thôn, xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp nhỏ và vừa; giảm tốc độ và tỷ trọng vay vốn tín dụng của khu vực phi sản xuất, nhất là lĩnh vực bất động sản, chứng khoán. Theo đó , Ngân hàng nhà nước đã ra chỉ thị 01.2011 về thực hiện giải pháp tiền tệ, thực hiện giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, nhất là lĩnh vực bất động sản, chứng khoán; đến 30 tháng 6 năm 2011, tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dư nợ tối đa là 22% và đến 31 tháng 12 năm 2011, tỷ trọng này tối đa là 16%. Trường hợp tổ chức tín dụng chưa thực hiện được tỷ trọng này theo lộ trình, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam áp dụng tỷ lệ dự trữ bắt buộc gấp hai lần so với tỷ lệ dự trữ bắt buộc chung đối với tổ chức tín dụng và biện pháp hạn chế phạm
vi hoạt động kinh doanh trong 06 tháng cuối năm 2011 và năm 2012. Đến 30 tháng 06 năm 2011, nếu tốc độ tăng tín dụng có thể vượt mục tiêu theo Nghị quyết số 11/
NQ-CP, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam áp dụng các biện pháp cần thiết, phù hợp với quy định của pháp luật để kiểm soát tín dụng.
Có chính sách hạn chế tín dụng bất động sản như trên bởi , những năm gần đây nguồn vốn tín dụng đổ vào thị trường bất động sản tương đối lớn, các dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư ngày càng nhiều , tạo sốt ảo cho thị trường bất động sản , dễ dẫn đến khủng hoảng kinh tế . Rút kinh nghiệm từ cuộc khủng hoảng ở nước Mỹ và một số nước trên thế giới, nhà nước đang từng bước thắt chặt nguồn vốn tín dụng đầu tư vào bất động sản, hướng nguồn vốn vào lĩnh vực sản xuất, điều tiết lại thị trường, kìm chế lạm phát.
Như vậy theo chính sách trên việc vay vốn của tổ chức tín dụng đầu tư vào bất động sản không phải là chuyện dễ . Các ngân hàng cho vay vốn với lãi suất cao , so với những năm trước lãi suất cho vay lĩnh vực bất động sản là 14 % thì hiện nay lãi suất tăng lên 26 % mặt khác , các điều kiện cho vay cũng khắt khe hơn . Trong tình hình thị trường bất động sản không mấy sôi động , các dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư gần như ngưng trệ bởi nguồn vốn từ khách hàng mua căn hộ gần như không có , nguồn vốn vay từ ngân hàng thì rất khó khăn. Các doanh nghiệp có quy mô nhỏ trước tình hình thiếu vốn , đã phải tiến hành các hoạt động như chuyển nhượng dự án cho các doanh nghiệp khác hoặc cắt bỏ bớt các dự án chưa đầu tư , tiến hành đầu tư tập trung vào các dự án đang thực hiện .
Tóm lại, vốn vay của các tổ chức tín dụng là một nguồn vốn quan trọng trong hoạt động đầu tư bất động sản nói chung và đầu tư xây dựng nhà chung cư nói riêng . Bởi, đây là một nguồn vốn lớn, chắc chắn, các chủ đầu tư có thể hoạch toán được ở khâu lập dự án. Tuy nhiên kể từ đầu năm nay, với nhiều chính sách hạn chế tín dụng bất động sản thì việc vay vốn của các chủ đầu tư đã trở nên khó khăn. Lãi suất cao, điều kiện cho vay khắt khe , các chủ dự án đang thiếu vốn nghiêm trọng , ảnh hưởng tới khả năng thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư. Thiết nghĩ , nhà nước nên có các chính sách hỗ trợ nguồn vốn cho các chủ đầu tư , đặc biệt ở các dự án đang xây dựng . Bởi thời gian thực hiện dự án nhà chung cư thường kéo dài từ 1- 3 năm, chủ đầu tư không thể dự liệu hết được sự thay đổi chính sách một cách đột ngột của nhà nước , đặc biệt các chính sách cắt giảm nguồn vốn. Vẫn biết nhà nước đang tiến hành điều tiết nền kinh tế , tuy nhiên , việc này nên tiến hành từ từ , không nên có sự can thiệp mạnh vào thị trường đặc biệt là thị trường tài chính, bởi các dự án thiếu vốn để thực hiện có thể sẽ dẫn đến những cuộc khủng hoảng khác gây bất ổn nền kinh tế .