KHÁI QUÁT NHÀ CHUNG CƯ VÀ KINH DOANH NHÀ CHUNG CƯ
Khái niệm , đặc điểm , vai trò nhà chung cư
Khái niệm “chung cư” (condominium) là một khái niệm cổ đã được người La
Mã cổ đại sử dụng từ thế kỷ thứ 6 trước công nguyên Trong tiếng Anh hiện đại, từ
"Condominium" (viết tắt là "condo") là thuật ngữ phổ biến dùng để chỉ một loại hình chung cư, thay thế cho từ "apartment" Trong tiếng Latin, "con" có nghĩa là
"Condominium" và "dominium" đều liên quan đến quyền sở hữu và sử dụng Hiện nay, condominium là hình thức quyền sở hữu, không phải tài sản nguyên vẹn, được hình thành qua khế ước quyền sở hữu và ghi nhận khuôn viên đất cùng mặt bằng công trình Các căn hộ chung cư được tạo ra bên trong khuôn viên này Khi sở hữu một căn hộ condominium, chủ sở hữu có quyền đối với không gian bên trong căn hộ và quyền sử dụng chung không thể chia sẻ đối với các khu vực chung của dự án Thuật ngữ condominium thường được sử dụng để chỉ toàn bộ dự án hoặc từng căn hộ riêng lẻ, trong khi "apartment" hay "unit" chỉ các căn hộ đơn lẻ.
Tại Singapore 1 - một quốc gia rất phát triển hệ thống nhà chung cư thì khái niệm
"Chung cư" được hiểu là một khái niệm quy hoạch, không chỉ là khái niệm pháp lý, dùng để mô tả sự phát triển các loại hình nhà ở, căn hộ và buồng ở với mục tiêu tối ưu hóa quỹ đất Theo Tiêu chuẩn quản lý dự án xây dựng Singapore, việc này giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong đô thị.
2005 do cơ quan quản lý quy hoạch Urban Redevelopment Authority-URA quy định, chung cư được phân thành hai dạng : dạng flat và dạng condominium.
Chung cư dạng Flat là loại hình nhà ở không sở hữu đất, với mỗi căn hộ được thiết kế riêng cho mục đích sinh sống và có lối vào tách biệt khỏi diện tích chung Tại Singapore, chung cư flat đóng góp vào quỹ nhà ở với mật độ trung bình và cao, thường có từ 4 đến trên 30 tầng Khu nhà flat còn bao gồm không gian mở cộng đồng tối thiểu, thuộc quyền sở hữu chung của cư dân trong khu vực.
1Tài liệu từ website http://svcva.com/diendan/showthread.php?tV99&page=1 9h ngày
Không có yêu cầu về diện tích tối thiểu cho các khu dự án flat, miễn là dự án đó tuân thủ quy định về khoảng lùi và chỉ giới xây dựng.
Chung cư condominium yêu cầu diện tích khu đất lớn hơn so với dạng flat, nhằm xây dựng các tiện ích công cộng và giải trí phục vụ cư dân Các tiện ích này thuộc quyền sở hữu chung và đáp ứng nhu cầu của cộng đồng Dự án condominium có thể bao gồm các khối nhà từ 4 tầng đến trên 30 tầng, với diện tích tối thiểu 4.000 m2 và mật độ xây dựng tối đa 40% Ở Việt Nam, “nhà chung cư” được hiểu tương tự như “nhà tập thể” hay “cư xá”, là nơi có nhiều căn hộ cho gia đình, cá nhân sinh sống Hiện nay, thuật ngữ “nhà chung cư” được sử dụng phổ biến hơn, theo quy định của các văn bản luật nhà ở.
Theo khoản 1 điều 70 Luật nhà ở, nhà chung cư được định nghĩa là công trình có từ hai tầng trở lên, với lối đi, cầu thang và hệ thống hạ tầng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Mỗi hộ gia đình, cá nhân có phần sở hữu riêng, bên cạnh phần sở hữu chung của tất cả cư dân trong nhà chung cư Ngoài ra, nhà chung cư còn được coi là nhà ở thương mại, được phát triển theo dự án xây dựng của tổ chức hoặc cá nhân có chức năng kinh doanh nhà ở.
Nhà chung cư theo pháp luật nhà ở có nhiều điểm tương đồng với khái niệm trong tiếng Anh và cách hiểu tại Singapore Nhà chung cư được định nghĩa là các tòa nhà cao tầng với nhiều căn hộ, trong đó chủ sở hữu căn hộ có quyền sở hữu riêng diện tích bên trong và phần diện tích chung của cư dân Mục tiêu phát triển dự án nhà chung cư là nhằm gia tăng quỹ nhà ở thông qua việc khai thác mật độ xây dựng của quỹ đất.
Nhà chung cư ở Việt Nam chủ yếu được xem là nhà ở thương mại, được xây dựng bởi tổ chức và cá nhân để bán hoặc cho thuê theo nhu cầu thị trường Tuy nhiên, cũng tồn tại những loại chung cư không thuộc phân khúc thương mại, như nhà ở xã hội và nhà ở tái định cư Bài viết này chỉ tập trung nghiên cứu nhà chung cư từ góc độ nhà ở thương mại.
Nhà ở thương mại bao gồm các loại hình như chung cư, biệt thự và nhà ở riêng lẻ Mặc dù đều thuộc nhóm nhà ở thương mại, nhưng mỗi loại hình này lại có những đặc điểm và sự khác biệt riêng.
Nhà biệt thự tại đô thị là loại nhà ở riêng biệt, có sân, vườn, hàng rào và lối ra vào riêng, với số tầng chính không vượt quá ba tầng và ít nhất ba mặt nhà hướng ra sân hoặc vườn Diện tích xây dựng không quá 50% diện tích khuôn viên đất và phải được xác định trong quy hoạch đô thị được phê duyệt Trong khi đó, khái niệm nhà ở riêng lẻ chưa được luật nhà ở quy định rõ ràng, nhưng có thể hiểu là nhà ở độc lập, được xây dựng theo thiết kế đã được phê duyệt và có quy định linh hoạt hơn về diện tích và kiến trúc.
Nhà biệt thự và nhà ở đều có điểm chung là chủ sở hữu sở hữu toàn bộ diện tích của ngôi nhà, không giống như nhà chung cư có sở hữu chung Tuy nhiên, nhà chung cư thường có mật độ xây dựng cao hơn, tận dụng tối đa không gian thẳng đứng để xây dựng căn hộ bán cho chủ sở hữu Do đó, lợi nhuận từ dự án xây dựng nhà chung cư thường lớn hơn so với các dự án nhà ở thương mại khác.
Trong bối cảnh đô thị phát triển nhanh chóng, các tòa nhà cao tầng với thiết kế sang trọng ngày càng trở nên phổ biến, thường kết hợp giữa trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê ở tầng dưới, cùng các căn hộ ở tầng trên Tuy nhiên, đây thực chất là nhà phức hợp, không chỉ đơn thuần là nhà chung cư, bởi nó bao gồm cả phần chung cư và các không gian thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư hoặc bên thứ ba nhằm khai thác lợi nhuận Sự thiếu hụt quy định pháp luật cụ thể về loại hình nhà ở phức hợp này đã dẫn đến sự nhầm lẫn giữa nhà chung cư và nhà phức hợp trong nhận thức của người dân.
Nhà chung cư, một mô hình nhà ở đã xuất hiện từ lâu ở Việt Nam, chính thức được quy định trong Luật nhà ở năm 2005, từ đó phát triển mạnh mẽ và ngày càng phổ biến Sự phát triển của nhà chung cư không chỉ làm mới bộ mặt đô thị mà còn cung cấp nguồn cung cho thị trường nhà ở, đáp ứng nhu cầu của người dân.
1.1.2 Đặc điểm nhà chung cư
Từ khái niệm về nhà chung cư, chúng ta thấy nhà chung cư có những đặc điểm cơ bản sau:
Nhà chung cư là loại hình nhà ở thương mại, được xây dựng bởi các tổ chức hoặc cá nhân có chức năng kinh doanh nhà ở, theo dự án đã được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền Theo Luật nhà ở, nhà ở thương mại được đầu tư xây dựng nhằm mục đích bán hoặc cho thuê dựa trên nhu cầu thị trường Sự phát triển của nhà chung cư phụ thuộc vào nhu cầu và giá cả, chịu ảnh hưởng từ quan hệ cung cầu Chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư cần có chức năng kinh doanh, thông qua việc đăng ký kinh doanh hoặc xin cấp giấy chứng nhận đầu tư cho nhà đầu tư nước ngoài, giúp nhà nước quản lý hoạt động của các dự án và xây dựng thị trường nhà ở minh bạch.
Khái niệm, đặc điểm kinh doanh nhà chung cư
Kinh doanh là khái niệm có nhiều quan điểm khác nhau, nhưng theo pháp luật, nó được định nghĩa là việc thực hiện liên tục các công đoạn trong quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ nhằm mục đích sinh lợi (Khoản 2 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2005) Ngoài ra, hoạt động kinh doanh còn được hiểu là hoạt động thương mại, bao gồm mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ, đầu tư và các hoạt động khác nhằm tạo ra lợi nhuận (Khoản 1 Điều 3 Luật Thương mại 2005).
Kinh doanh, theo quan điểm kinh tế, là hoạt động đầu tư với chi phí bỏ ra nhằm thu về lợi nhuận, tức là phần chênh lệch giữa doanh thu và chi phí.
Mục đích cuối cùng của kinh doanh, bất kể từ góc độ kinh tế hay pháp lý, là tạo ra lợi nhuận cho nhà đầu tư Trong nền kinh tế thị trường, hoạt động kinh doanh diễn ra đa dạng với nhiều hình thức, bao gồm cả kinh doanh sản phẩm và dịch vụ.
Như vậy ,khái niệm kinh doanh nhà chung cư cũng mang ý nghĩa như khái niệm
Kinh doanh nhà chung cư là hoạt động đầu tư xây dựng, bán và cho thuê nhà chung cư nhằm mục đích sinh lợi Khái niệm này tập trung vào việc phát triển các dự án chung cư cụ thể của chủ đầu tư.
Trong kinh doanh nhà chung cư, chủ đầu tư cần đầu tư một khoản vốn ban đầu để giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ sở hạ tầng Sau khi hoàn tất các bước này, họ mới có thể tiến hành bán hoặc cho thuê căn hộ theo quy định pháp luật.
Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đặc biệt là trong thị trường nhà chung cư, hoạt động đầu cơ đã trở nên phổ biến hơn bao giờ hết Khi thị trường bất động sản trở nên sôi động và thu hút sự quan tâm của người dân, hiện tượng đầu cơ càng gia tăng, phản ánh sự thay đổi trong cách tiếp cận đầu tư của nhiều cá nhân.
Hoạt động kinh doanh và đầu cơ nhà chung cư đều hướng đến mục tiêu lợi nhuận, nhưng chúng khác nhau về bản chất Đầu cơ là hành vi mà các tổ chức và cá nhân tận dụng những thời điểm biến động của thị trường để tích trữ hàng hóa, với dự đoán giá sẽ tăng trong tương lai Khi giá cả tăng vọt, họ sẽ bán ra hàng tích trữ nhằm thu về lợi nhuận cao.
Đầu cơ nhà chung cư là hành động mà người đầu cơ dự đoán sự tăng giá của thị trường để mua vào và bán ra khi giá cao nhằm thu lợi nhuận Khác với các nhà đầu tư thực sự, người đầu cơ không tham gia vào quá trình xây dựng và cung cấp sản phẩm cho thị trường, mà chỉ đơn thuần mua vào để tích trữ Trong bối cảnh thông tin thị trường không minh bạch, đầu cơ có thể tạo ra tình trạng sốt ảo, đẩy giá nhà lên cao Điều này tạo ra nghịch lý khi các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà chung cư phải trải qua nhiều giai đoạn và thời gian dài mới thu được lợi nhuận, trong khi lợi nhuận từ đầu cơ thường cao hơn Giá bán căn hộ từ người đầu cơ thường vượt xa giá ban đầu, gây khó khăn cho người dân trong việc tiếp cận nhà chung cư với giá hợp lý và làm rối loạn thị trường đầu tư.
Kinh doanh nhà chung cư là hoạt động đầu tư xây dựng và cho thuê hoặc bán căn hộ nhằm mục đích lợi nhuận, mang tính pháp lý và kinh tế Hoạt động này đóng vai trò quan trọng trong phát triển thị trường nhà ở, cung cấp khối lượng lớn nhà ở để đáp ứng nhu cầu của người dân Đồng thời, kinh doanh nhà chung cư cũng tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, góp phần ổn định kinh tế xã hội.
1.2.2 Đặc điểm hoạt động kinh doanh nhà chung cư Hoạt động kinh doanh nhà chung cư có những đặc điểm sau:
Kinh doanh nhà chung cư đòi hỏi nguồn vốn lớn và thời gian thu hồi vốn lâu, đây là điểm khác biệt so với các loại hình nhà ở khác Dự án chung cư thường có mật độ xây dựng cao, với các tòa nhà cao tầng hiện đại, dẫn đến thời gian hoàn thành dự án ít nhất khoảng 3 năm Bên cạnh đó, nhà đầu tư còn phải đối mặt với rủi ro khi thị trường không sôi động do số lượng căn hộ lớn Ngược lại, các dự án biệt thự hoặc nhà ở riêng lẻ thường có quy mô nhỏ hơn, vốn đầu tư ít và thời gian thu hồi nhanh Do đó, để kinh doanh nhà chung cư hiệu quả, nhà đầu tư cần có tiềm lực tài chính vững mạnh, xây dựng chiến lược kinh doanh dài hạn, quản lý nguồn vốn, phân bổ chi phí hợp lý và đặc biệt là có vốn dự phòng để giảm thiểu rủi ro thị trường.
Hoạt động kinh doanh nhà chung cư mang tính cục bộ và khu vực, thể hiện sự khác biệt giữa nhà chung cư và nhà ở riêng lẻ Vị trí của nhà chung cư ảnh hưởng lớn đến giá trị của các căn hộ trong đó; nếu xây dựng ở vị trí không thuận lợi, giá trị sẽ giảm mạnh do tác động từ nhiều khách hàng Do đó, mô hình kinh doanh không thể áp dụng đồng nhất giữa các địa bàn khác nhau Chủ đầu tư cần nhận biết và đánh giá sự tương đồng và khác biệt trong hoạt động kinh doanh nhà chung cư ở từng khu vực để xây dựng kế hoạch kinh doanh hiệu quả.
Kinh doanh nhà chung cư là một lĩnh vực nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ pháp luật và chính sách của nhà nước Thời gian gần đây, thị trường nhà chung cư đã trải qua nhiều biến động do các chính sách về đất đai, thuế, tín dụng và thủ tục hành chính Đất đai ở Việt Nam do nhà nước quản lý, dẫn đến việc các dự án nhà chung cư thường bị ảnh hưởng bởi các chính sách hành chính đột ngột, khiến chủ đầu tư không kịp chuẩn bị Chẳng hạn, những thay đổi trong chính sách tín dụng cho vay bất động sản đã làm nhiều dự án không thể tiếp tục thực hiện Để hoạt động kinh doanh nhà chung cư thuận lợi, các nhà đầu tư cần nắm vững các quy định pháp luật và biết cách phân tích, đánh giá chính sách của nhà nước nhằm xây dựng kế hoạch kinh doanh phù hợp.
Kinh doanh nhà chung cư là một hoạt động đa ngành và đặc thù, thể hiện qua thông tin thị trường không minh bạch và sự phản ứng chậm của cung so với cầu Quá trình này yêu cầu áp dụng nhiều lĩnh vực khác nhau, từ kinh tế như định giá và tính toán khả năng sinh lợi, đến kỹ thuật như thiết kế và kiến trúc Sau khi sản phẩm hình thành, marketing và môi giới cũng đóng vai trò quan trọng trong việc đưa sản phẩm ra thị trường Đặc biệt, hoạt động này chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ pháp luật và chính sách, với quy mô và tính chất của nhà chung cư lớn hơn nhiều so với các dự án nhà ở khác, đòi hỏi yêu cầu cao hơn về kinh tế, kỹ thuật và marketing Do đó, kinh doanh nhà chung cư là một hoạt động tổng hợp, liên quan đến nhiều giai đoạn và ngành nghề khác nhau.
Hoạt động kinh doanh nhà chung cư là một lĩnh vực phức tạp, đòi hỏi nguồn vốn lớn và chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ chính sách, pháp luật, do đó tiềm ẩn nhiều rủi ro Các nhà đầu tư cần trang bị kiến thức về kinh tế và pháp luật, đồng thời nhạy bén nắm bắt chính sách để tránh bị động Chính phủ cũng cần áp dụng các chính sách quản lý phù hợp, không nên quản lý bằng phương pháp hành chính mà nên để thị trường tự điều tiết ở tầm vĩ mô.
Quá trình hình thành và phát triển pháp luật kinh doanh nhà chung cư ở Việt Nam
Trước những năm 1990, thị trường nhà ở chưa phát triển, việc xây dựng nhà ở chủ yếu diễn ra qua hình thức giao đất nhỏ lẻ cho hộ gia đình và cá nhân Nhà nước quản lý lĩnh vực này thông qua các chính sách bao cấp về nhà ở.
Năm 1991, theo Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI, pháp lệnh nhà ở được ban hành, cho phép tổ chức và cá nhân kinh doanh nhà ở thông qua xây dựng, cải tạo để bán hoặc cho thuê Pháp lệnh quy định quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở, hợp đồng mua bán và thời điểm chuyển quyền sở hữu Tuy nhiên, pháp lệnh chưa quy định rõ các loại nhà đưa vào kinh doanh, chỉ dừng lại ở khái niệm nhà ở chung Do đó, thực tế đã xuất hiện nhiều nhà cao tầng với các căn hộ khép kín, được gọi là nhà chung cư, nhưng lại mang những tên gọi khác như nhà tập thể hay cư xá, không có trong văn bản pháp luật mà do người dân đặt ra.
Nghị định 61.1994 quy định về mua bán và kinh doanh nhà ở đã xác định rõ đối tượng kinh doanh và bảng giá chuẩn tối thiểu cho nhà ở xây dựng mới, phân loại nhà ở thành biệt thự và nhà ở từ cấp 1 đến 4 Đến Nghị định 21.1996, các quy định đã được bổ sung, đặc biệt là hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng cho nhà ở nhiều tầng và nhiều hộ, đánh dấu sự phát triển của loại hình nhà ở này Nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ đã được công nhận là một kiểu nhà ở riêng biệt, tương ứng với định nghĩa về nhà chung cư trong Luật nhà ở, mặc dù khái niệm chung cư chưa thực sự được hình thành vào thời điểm đó.
Năm 2001, nghị định 71.2001 đã được ban hành, quy định về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê, góp phần thúc đẩy mạnh mẽ thị trường nhà ở, đặc biệt là nhà chung cư Dù nghị định không định nghĩa trực tiếp về nhà chung cư, nhưng theo điều 2, nhà chung cư cao tầng được hiểu là dự án nhà ở từ 5 tầng trở lên tại Hà Nội và Hồ Chí Minh, và từ 3 tầng trở lên tại các tỉnh khác, với cấu trúc căn hộ khép kín và lối đi chung Pháp luật đã thừa nhận nhà chung cư và đưa ra nhiều quy định ưu đãi cho chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án xây dựng.
Chủ đầu tư dự án phải xác định phương án đền bù và giải phóng mặt bằng, trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt Để đảm bảo tiến độ, chủ đầu tư có thể bổ sung chi phí hỗ trợ di chuyển, nhưng phải đảm bảo hiệu quả kinh tế Nếu được giao đất, chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất, và số tiền này sẽ được trừ đi khoản đền bù thiệt hại về đất, không vượt quá tổng số tiền phải nộp Đối với các doanh nghiệp trong nước gặp khó khăn về vốn, Nhà nước sẽ tạo điều kiện cho vay để thực hiện đền bù Chủ đầu tư cần phối hợp với ủy ban nhân dân địa phương để thống nhất phương án đền bù, kinh phí và tiến độ giải phóng mặt bằng, trong khi ủy ban nhân dân địa phương có trách nhiệm tổ chức thực hiện công tác này theo tiến độ đã định.
Điều kiện giao nhận thầu xây dựng bao gồm việc lập kế hoạch và phê duyệt kết quả đấu thầu các dự án nhà ở theo quy định của Quy chế đấu thầu Chủ đầu tư có quyền lập kế hoạch đấu thầu để trình duyệt cùng với báo cáo nghiên cứu khả thi Ngoài ra, chủ đầu tư có thể tự thực hiện xây dựng hoặc lựa chọn nhà thầu mà không cần đấu thầu cho các công trình có trên 50% vốn đầu tư là vốn hợp pháp của chính họ, bao gồm vốn tự có và vốn ứng trước từ tổ chức, cá nhân.
Chủ đầu tư dự án có quyền huy động vốn đầu tư từ các tổ chức và cá nhân có nhu cầu về nhà ở, vay vốn từ các tổ chức tín dụng, và áp dụng các hình thức huy động vốn hợp pháp khác theo quy định pháp luật Ngoài ra, Nhà nước cũng xem xét việc cho vay vốn từ Quỹ hỗ trợ phát triển hoặc bảo lãnh tín dụng đầu tư theo Nghị định số 43/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 6 năm.
1999 của Chính phủ hoặc vay vốn từ Quỹ phát triển nhà ở hoặc Quỹ phát triển đô thị.
Chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư tại Việt Nam được hưởng nhiều ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất và thuế thu nhập doanh nghiệp Ngoài các chính sách ưu đãi dành cho nhà đầu tư trong nước, nghị định 71.2001 còn quy định các ưu đãi tương tự cho nhà đầu tư nước ngoài khi thực hiện dự án xây dựng nhà chung cư tại Việt Nam, bao gồm các lợi ích về tiền thuê đất và thuế thu nhập doanh nghiệp.
Nghị định 71.2001 đã đánh dấu một bước tiến quan trọng trong việc thúc đẩy hoạt động kinh doanh nhà chung cư, với nhiều quy định mới phù hợp với xu hướng đầu tư trên thị trường So với các văn bản trước như pháp lệnh nhà ở và nghị định 61.1994, NĐ 71.2001 đã phá bỏ rào cản về thủ tục và cung cấp các quy định pháp luật cụ thể, dễ áp dụng trong thực tế.
Pháp luật là kiến trúc thượng tầng, phát triển theo sự thay đổi của cơ sở hạ tầng, nhằm đảm bảo vai trò điều chỉnh hiệu quả Sau khi Nghị định 71/2001 được ban hành, hoạt động kinh doanh nhà ở và nhà chung cư đã phát triển mạnh mẽ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Sự xuất hiện của nhiều quan hệ mới đã đặt ra yêu cầu cần thiết về hệ thống pháp luật điều chỉnh phù hợp.
Năm 2005, Quốc Hội Việt Nam đã ban hành Luật nhà ở, tiếp theo là Luật kinh doanh bất động sản vào năm 2006 Chính phủ và các Bộ, ban ngành đã triển khai các nghị định, thông tư để hướng dẫn thực hiện luật này So với nghị định 71.2001, Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản đã có nhiều cải tiến, ban hành các quy định phù hợp hơn với thị trường nhà ở, khắc phục những bất cập trước đây Các quy định cụ thể bao gồm điều kiện của chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư, hình thức huy động vốn, mua bán nhà chung cư hình thành trong tương lai, sở hữu chung và riêng, cũng như vấn đề cải tạo nhà chung cư.
Các quy định trong pháp luật nhà ở đã tạo hành lang pháp lý hiệu quả cho hoạt động kinh doanh nhà chung cư, mặc dù vẫn còn một số hạn chế Luật nhà ở 2005 và Luật kinh doanh bất động sản 2006 đóng vai trò quan trọng trong thị trường nhà chung cư, thiết lập hệ thống quy định thống nhất nhằm bảo vệ quyền lợi của người dân và hỗ trợ chủ đầu tư Nhờ đó, thị trường nhà chung cư đã phát triển mạnh mẽ trong những năm gần đây, cung cấp nhiều loại hình và mức giá khác nhau, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, đặc biệt là tại các đô thị.
Quá trình hình thành và phát triển pháp luật kinh doanh nhà chung cư tại Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn, phụ thuộc vào tình hình kinh tế xã hội và chính sách của nhà nước Pháp lệnh nhà ở năm 1991 là văn bản đầu tiên điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà ở, tạo điều kiện cho thị trường phát triển Các nghị định 61/1994 và 71/2001 đã quy định rõ hơn về kinh doanh nhà chung cư và ưu đãi cho chủ đầu tư, thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của thị trường Luật nhà ở năm 2005 và Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 đã hoàn thiện quy định pháp luật, tạo tâm lý an toàn cho người dân khi tham gia thị trường nhà chung cư và góp phần thúc đẩy sự phát triển của nó.
Nhà chung cư là một khái niệm mới trong pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, chính thức được định nghĩa trong luật nhà ở năm 2005 Với kiến trúc sang trọng và đồng bộ, nhà chung cư không chỉ tạo nên cảnh quan đô thị hiện đại mà còn đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân nhờ mật độ xây dựng cao Sự phát triển của các dự án nhà chung cư ngày càng gia tăng, thúc đẩy hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này và đóng góp lớn vào ngân sách nhà nước Từ năm 2005 đến nay, nhiều quy định đã được ban hành và sửa đổi nhằm phù hợp với xu hướng phát triển của thị trường nhà chung cư, góp phần thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của mô hình này.
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ CHUNG CƯ VÀ KIẾN NGHỊ
Quy định pháp luật về đầu tư tạo lập nhà chung cư
Trong lĩnh vực kinh doanh nhà chung cư, quá trình đầu tư tạo lập nhà chung cư đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp sản phẩm nhà ở cho thị trường, đáp ứng nhu cầu của người dân Hoạt động này thuộc về đầu tư nhà ở thương mại và được quy định bởi pháp luật về Kinh doanh bất động sản và luật nhà ở, bao gồm các loại chủ đầu tư, điều kiện cần có của chủ đầu tư và các hình thức huy động vốn để xây dựng nhà chung cư.
2.1.1 Quy định pháp luật về chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư
Trong bối cảnh phát triển kinh tế xã hội và khu dân cư, Đảng và nhà nước đã triển khai các chính sách về quy hoạch, đất đai, tài chính và tín dụng Những chính sách này nhằm minh bạch hóa thủ tục hành chính, tạo điều kiện cho tổ chức và cá nhân tham gia vào phát triển nhà ở, từ đó hình thành quỹ nhà đáp ứng nhu cầu của người dân.
Trước khi Luật nhà ở 2005 và Luật kinh doanh bất động sản 2006 được ban hành, hoạt động kinh doanh nhà ở tại Việt Nam được điều chỉnh bởi Nghị định 61/1994, sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 21/1996 Theo quy định này, chỉ các tổ chức trong nước và công dân Việt Nam định cư tại Việt Nam mới được phép tham gia vào hoạt động kinh doanh nhà ở.
Nhà nước Việt Nam đã điều chỉnh chính sách đầu tư để thu hút cá nhân và tổ chức nước ngoài, cũng như người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia vào phát triển nhà ở thương mại Theo Điều 34 của Luật Nhà ở, có quy định rõ ràng về đối tượng và điều kiện cần thiết để tham gia vào lĩnh vực này, nhằm đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành.
1 Tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài đều được quyền tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại.
2 Tổ chức, cá nhân trong nước đầu tư phát triển nhà ở thương mại phải có đăng ký kinh doanh nhà ở; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư. Được quy định rõ trong NĐ 71.2010 :
Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại bao gồm doanh nghiệp trong nước hoạt động theo Luật Doanh nghiệp, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, liên doanh với nhà đầu tư nước ngoài, và doanh nghiệp của người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo Luật Đầu tư Ngoài ra, hợp tác xã cũng có thể tham gia phát triển nhà ở theo quy định của Luật Hợp tác xã Theo Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản, tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền đầu tư xây dựng nhà, công trình để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua.
Việc cho phép tổ chức và cá nhân nước ngoài, cũng như người Việt Nam định cư ở nước ngoài, đầu tư vào dự án nhà ở đã tạo ra những ảnh hưởng tích cực cho thị trường nhà ở và thị trường chung cư Các dự án xây dựng nhà chung cư thường đòi hỏi vốn lớn và thời gian thu hồi vốn lâu, khiến doanh nghiệp trong nước gặp khó khăn trong việc thực hiện Tuy nhiên, nhà đầu tư nước ngoài có ưu thế về vốn, và khi dòng tiền này được đầu tư vào các dự án chung cư, nó sẽ tạo ra nguồn cung dồi dào cho thị trường nhà ở.
Khi Việt Nam gia nhập WTO, việc mở cửa hội nhập theo cam kết là cần thiết, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản và nhà ở, nhằm thu hút đầu tư nước ngoài.
Tổ chức và cá nhân trong và ngoài nước đều có quyền tham gia đầu tư phát triển nhà chung cư, miễn là tuân thủ các quy định pháp luật về đăng ký kinh doanh, luật đầu tư và yêu cầu về vốn.
Để hoạt động trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam, cần có đăng ký kinh doanh bất động sản hoặc Giấy chứng nhận đầu tư cho các hoạt động đầu tư bất động sản, đồng thời phải đảm bảo đủ vốn pháp định theo quy định của pháp luật.
Để thực hiện dự án, nhà đầu tư cần có vốn tự có tối thiểu 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, và tối thiểu 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô từ 20ha trở lên.
Các quy định pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản và luật đầu tư đã có những cải tiến tích cực nhằm thu hút đầu tư vào lĩnh vực xây dựng nhà ở và chung cư Tuy nhiên, vẫn tồn tại nhiều bất cập trong quy trình đầu tư, như sự không thống nhất giữa luật nhà ở và luật đầu tư, gây khó khăn cho các chủ đầu tư trong nước Thủ tục đăng ký đầu tư phức tạp làm gia tăng chi phí và thời gian cho các dự án Đối với đầu tư nước ngoài, việc tiếp cận quỹ đất và thông tin thị trường còn hạn chế, tạo tâm lý lo ngại cho nhà đầu tư Để cải thiện tình hình, nhà nước cần đơn giản hóa thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư cho cả nhà đầu tư trong và ngoài nước, khuyến khích áp dụng công nghệ cao trong xây dựng, và xây dựng hệ thống thông tin minh bạch về thị trường nhà ở và chung cư.
Các quy định pháp luật về chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư đã hoàn thiện, tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân và tổ chức đầu tư trong và ngoài nước Hiện nay, cả nước có khoảng 1.700 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực nhà ở và bất động sản, với nhiều dự án xây dựng chung cư, góp phần cung cấp nguồn cung tích cực cho thị trường Tuy nhiên, thủ tục hành chính phức tạp và thông tin thị trường thiếu minh bạch đã gây khó khăn cho hoạt động đầu tư Do đó, cần thiết phải cải cách thủ tục hành chính để đơn giản hóa quy trình đầu tư và công khai thông tin thị trường nhằm thúc đẩy hoạt động đầu tư hiệu quả hơn.
2.1.2 Quy định pháp luật về các hình thức huy động vốn xây dựng nhà chung cư
Trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, đặc biệt là trong các dự án xây dựng nhà chung cư, vốn đóng vai trò quyết định đến tiến độ và chất lượng công trình Đây là lĩnh vực cần lượng vốn lớn và thời gian thu hồi vốn lâu, trong khi nhiều doanh nghiệp lại có nguồn vốn tự có hạn chế Do đó, khả năng hoàn thành dự án phụ thuộc chủ yếu vào khả năng huy động vốn của chủ đầu tư.
Luật nhà ở quy định các hình thức huy động vốn của chủ đầu tư để phát triển dự án nhà chung cư, bao gồm: vốn tự có của chủ đầu tư, vốn liên doanh với tổ chức, cá nhân khác, vốn vay từ tổ chức tín dụng, vốn ứng trước từ bên có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở, và vốn huy động từ các nguồn hợp pháp khác.
Quy định pháp luật về tiêu chuẩn xây dựng nhà chung cư
Tiêu chuẩn xây dựng nhà ở là yếu tố quan trọng trong các dự án phát triển, bao gồm diện tích bình quân, quy hoạch đô thị và tiêu chuẩn môi trường sống Đặc biệt, đối với nhà chung cư, tiêu chuẩn xây dựng càng trở nên thiết yếu do tính chất cao tầng và sự tập trung đông dân cư Việc đảm bảo các tiêu chuẩn này không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng công trình mà còn quyết định chất lượng không gian sống cho cộng đồng cư dân trong nhà chung cư.
Theo quy định tài điều 40 Luật nhà ở thì : nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín , có diện tích xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45 m2.
Mặc dù có quy định về diện tích tối thiểu cho căn hộ chung cư, nhưng hiện tại vẫn thiếu cơ chế giám sát và kiểm tra, dẫn đến nhiều dự án xây dựng căn hộ dưới mức cho phép Chẳng hạn, dự án chung cư Bee Home tại đường B1, khu VK 928 Cộng Hòa, Phường 13, Quận Tân Bình của tập đoàn City Group chủ yếu xây dựng các căn hộ có diện tích từ 29m2 đến 35m2, trong khi các căn hộ đạt tiêu chuẩn 45m2 chỉ chiếm một tỷ lệ rất nhỏ.
Nhiều chủ đầu tư dự án hiện nay đang tối ưu hóa diện tích bằng cách xây dựng căn hộ nhỏ, nhằm tăng khả năng bán và cho thuê nhờ vào mức giá hợp lý hơn so với các căn hộ lớn.
Gần đây, mô hình chung cư mini hay chung cư tư nhân đang thu hút sự chú ý của báo chí và dư luận, với đặc điểm là nhà ở từ hai tầng trở lên, mỗi tầng có ít nhất hai căn hộ khép kín, diện tích tối thiểu 30m2 Tuy nhiên, theo quy định pháp luật về nhà ở, khái niệm “chung cư mini” hay chung cư tư nhân chưa được công nhận, thực chất đây chỉ là nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình hoặc cá nhân.
Theo Điều 43 Nghị Định 71.2010, hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở tại đô thị từ hai tầng trở lên, mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên, phải đảm bảo mỗi căn hộ có diện tích sàn tối thiểu 30 m² và thiết kế khép kín với phòng ở, bếp, nhà vệ sinh, và nhà tắm riêng Những căn hộ này cần tuân thủ quy định về nhà chung cư tại Điều 70 của Luật Nhà ở Mặc dù là nhà ở riêng lẻ, nhưng việc xây dựng các căn hộ riêng biệt theo quy định về sở hữu chung và riêng đã dẫn đến sự hình thành khái niệm "chung cư mini" trong dư luận.
Theo thông tư 16.2010, hộ gia đình và cá nhân xây dựng nhà ở riêng lẻ có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cho từng căn hộ nếu đáp ứng yêu cầu tại khoản 3 Điều 43 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Sau khi bán căn hộ và hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua, quyền sử dụng đất của toàn bộ công trình sẽ trở thành quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ, tương tự như quy định về quyền sử dụng đất đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu.
Việc bán hoặc cho thuê căn hộ không nhất thiết phải qua sàn giao dịch bất động sản; tuy nhiên, hợp đồng mua bán cần phải được chứng nhận bởi công chứng hoặc cơ quan có thẩm quyền để đảm bảo giá trị pháp lý.
Hợp đồng mua bán hoặc cho thuê căn hộ cần ghi rõ diện tích sở hữu riêng và chung của các chủ sở hữu, cùng với diện tích sàn căn hộ và diện tích sử dụng đất của toà nhà, bao gồm cả khuôn viên chung Các bên cũng phải quy định trách nhiệm thanh toán chi phí liên quan đến việc sử dụng nhà ở, với các khoản phí dịch vụ không được vượt quá mức giá trần do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định, trừ khi có thỏa thuận khác Bên bán có nghĩa vụ bảo hành căn hộ theo quy định tại Điều 46 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP.
Trước khi Nghị định 71.2010 có hiệu lực, nhiều nhà chung cư mini đã được xây dựng ở Hà Nội Tuy nhiên, sau khi Nghị định 71.2010 và Thông tư 16.2010 được ban hành, loại hình nhà này đã phát triển mạnh mẽ, kích thích làn sóng đầu tư vào xây dựng chung cư mini.
Tại Hà Nội, chung cư mini đang ngày càng phổ biến, đặc biệt là ở các quận Cầu Giấy, Thanh Xuân và Hai Bà Trưng Đặc biệt, khu vực Dịch Vọng thuộc quận Cầu Giấy đã ghi nhận hơn 10 khu chung cư mini được chủ đầu tư bán hết cho khách hàng.
Tại thành phố Hồ Chí Minh, mô hình chung cư mini vẫn còn mới mẻ, với công trình đầu tiên mang tên Vinacomplex III, do bà Trần Thị Hồng Loan và chồng đứng tên, tọa lạc trên đường Cộng Hòa, quận Tân Bình Giấy phép xây dựng cho dự án này được UBND quận Tân Bình cấp vào tháng 12/2010, với chức năng là nhà ở riêng lẻ, tổng diện tích sàn khoảng 1.000 m2, bao gồm 5 tầng, một tầng hầm, một tầng lửng và sân thượng.
Sau khi nhận được giấy phép xây dựng, vợ chồng bà Loan đã ủy quyền cho Công ty TNHH Tổ hợp Vina và Công ty Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn thực hiện việc xây dựng và kinh doanh phân phối công trình này.
Tổng giám đốc công ty địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn, Đoàn Chí Thanh, đơn vị phân phối
Các căn hộ mini được giới thiệu vào lúc 19h ngày 11/5/2011, với tổng số 19 căn hộ trong công trình Giá bán cho mỗi mét vuông là 19 triệu đồng, tương đương khoảng 838 triệu đồng cho mỗi căn hộ.
Trong dự thảo Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm
Đến năm 2030, Bộ Xây Dựng sẽ tập trung vào việc đa dạng hóa sản phẩm và mô hình phát triển nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở phù hợp với điều kiện của mọi tầng lớp nhân dân.
Tính đến ngày 01/4/2009, dân số đô thị Việt Nam đạt 29,63% tổng dân số, tương đương khoảng 25,43 triệu người trong tổng số 85,85 triệu người, tăng 6% so với năm 1999 Dự báo đến năm 2015, tổng dân số sẽ đạt khoảng 93 triệu người, trong đó dân số đô thị khoảng 35 triệu người, chiếm 38% Đến năm 2020, tổng dân số dự kiến khoảng 98 triệu người với 44 triệu người sống ở đô thị, chiếm 45% Năm 2025, dân số toàn quốc có thể lên tới 103 triệu người, với 52 triệu người đô thị, chiếm 50% Đến năm 2050, tổng dân số dự kiến đạt khoảng 124 triệu người, trong đó dân số đô thị khoảng 93 triệu, chiếm 75%.
Sự phát triển của dân số, đã và đang đặt ra nhu cầu về nhà ở cho người dân đặc biệt là nhà ở đô thị.
Quy định pháp luật về giao dịch nhà chung cư
2.3.1 Quy định pháp luật về mua bán nhà chung cư
2.3.1.1 Về hợp đồng mua bán nhà chung cư
Nhà ở, đặc biệt là nhà chung cư, là tài sản có giá trị lớn và thời gian sử dụng lâu dài, do đó, hợp đồng mua bán được các bên đặc biệt chú trọng Hợp đồng mua bán nhà chung cư có vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi của các bên, do đặc thù về loại hình và sở hữu Mặc dù pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản đã quy định nhiều điều khoản về hình thức và nội dung của hợp đồng, cũng như yêu cầu công chứng, nhưng các quy định này vẫn còn thiếu sót và chưa đầy đủ, dẫn đến khó khăn trong việc giải quyết tranh chấp và bảo vệ quyền lợi của người dân.
Thứ nhất, các quy định về nội dung hợp đồng mua bán nhà chung cư chưa đầy đủ, thiếu cơ chế thực hiện.
Nhà chung cư có nhiều điểm khác biệt so với loại nhà ở khác, đặc biệt là về sở hữu chung – riêng, phí dịch vụ, phí bảo trì và nội quy sử dụng Những vấn đề này ảnh hưởng lớn đến cuộc sống của cư dân Do đó, hợp đồng mua bán nhà chung cư cần có những quy định riêng biệt để phản ánh những đặc trưng của loại hình nhà ở này.
Trong quá trình ký kết hợp đồng, nhiều chủ đầu tư không cung cấp thông tin cần thiết và không ghi rõ các điều khoản trong hợp đồng mua bán, dẫn đến việc quyền lợi của người dân không được bảo vệ Gần đây, đã xảy ra nhiều tranh chấp liên quan đến sở hữu chung - riêng và phí dịch vụ tại các chung cư, nguyên nhân chủ yếu là do sự thiếu rõ ràng trong các quy định của hợp đồng.
Các quy định của Luật nhà ở về hợp đồng mua bán nhà, đặc biệt là nhà chung cư, còn thiếu cụ thể và chi tiết Trước khi Thông tư 01.2009 được ban hành, hợp đồng mua bán nhà chung cư chủ yếu được điều chỉnh bởi pháp luật về nhà ở mà chưa đề cập đến các vấn đề như sở hữu chung, sở hữu riêng, và phí dịch vụ nhà chung cư, chỉ dừng lại ở thông tin cơ bản Điều 93 quy định về trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở.
2 Hợp đồng về nhà ở, văn bản tặng cho nhà ở phải thể hiện các nội dung sau đây: a) Tên và địa chỉ của các bên; b) Mô tả đặc điểm của nhà ở; c) Giá và phương thức thanh toán nếu trong hợp đồng có thoả thuận về giá; d) Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành (nếu có); thời hạn cho thuê; cho mượn, cho ở nhờ; uỷ quyền quản lý; đ) Quyền và nghĩa vụ của các bên; e) Cam kết của các bên; g) Các thỏa thuận khác; h) Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng hoặc ký văn bản; i) Chữ ký của các bên (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người ký) thông thường khi mua bán nhà chung cư, người mua sử dụng mẫu hợp đồng do chủ đầu tư đưa ra Trong hợp đồng chủ đầu tư thường quy định mập mờ dẫn đến nếu phía chủ đầu tư có vi phạm thì cũng khó có thể xử lý
Vào năm 2009, Bộ Xây Dựng đã ban hành Thông tư 01.2009, đánh dấu văn bản đầu tiên quy định về hợp đồng mua bán nhà chung cư Thông tư này đã khắc phục những hạn chế trước đó bằng cách yêu cầu hợp đồng phải nêu rõ các nội dung liên quan đến sở hữu chung và riêng, phí dịch vụ nhà chung cư, cũng như nội quy của chung cư.
Hợp đồng mua bán căn hộ cần chỉ rõ diện tích riêng của người mua và diện tích chung của nhà chung cư Nếu có phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư hoặc của chủ sở hữu khác, điều này cũng phải được nêu rõ Khi ký kết hợp đồng, chủ đầu tư phải kèm theo bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư Hợp đồng cũng phải quy định mức phí dự kiến cho việc vận hành nhà chung cư.
Các quy định về nội dung bắt buộc của hợp đồng mua bán nhà chung cư theo TT 01.2009 vẫn chưa đầy đủ, thiếu quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc giao nhà chậm hoặc không đúng chất lượng Nhiều dự án đã quá thời gian thực hiện nhưng vẫn chưa bàn giao nhà, khiến người dân phải chờ đợi trong khi chủ dự án thường có nhiều lý do để thoái thác trách nhiệm Hơn nữa, hợp đồng mua bán nhà chung cư hiện nay chưa đáp ứng đầy đủ quy định của TT 01.2009 do thiếu cơ chế kiểm tra, giám sát và chế tài xử lý vi phạm Theo Luật nhà ở, hợp đồng mua bán nhà của tổ chức kinh doanh bất động sản không cần công chứng chứng thực, dẫn đến tình trạng vi phạm hợp đồng ngày càng phổ biến và khó kiểm soát.
Quy định về hợp đồng mua bán nhà chung cư không yêu cầu công chứng chứng thực là không hợp lý và có thể dẫn đến nhiều hệ lụy Theo pháp luật nhà ở, hợp đồng phải được chứng nhận bởi công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện tại đô thị, hoặc Uỷ ban nhân dân xã tại nông thôn Tuy nhiên, hợp đồng mua bán nhà chung cư lại không cần công chứng chứng thực, do bên bán là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Nhà chung cư là tài sản có giá trị lớn, vì vậy việc công chứng hợp đồng mua bán rất quan trọng để bảo vệ quyền lợi của các bên trong trường hợp xảy ra tranh chấp Hợp đồng được công chứng chứng minh sự hiện diện và tính xác thực của các bên, trong khi quy định không yêu cầu công chứng có thể dẫn đến tình trạng đầu cơ và không đảm bảo quyền lợi cho người dân Hiện nay, hợp đồng mua bán nhà chung cư thường là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, với đối tượng giao dịch là tài sản không thể quan sát trực tiếp và thời gian tham gia giao dịch kéo dài từ 1-3 năm, gây khó khăn cho việc kiểm soát từ phía nhà nước.
Thông tin về thị trường bất động sản tại Việt Nam, đặc biệt là nhà chung cư, thiếu minh bạch và không kịp thời Điều này dẫn đến tâm lý đầu tư bầy đàn và sự biến động giá cả không ổn định.
Thị trường bất động sản đang đối mặt với tình trạng "nóng lạnh" thất thường, khiến người dân không nắm bắt thông tin kịp thời và dẫn đến việc rao bán căn hộ hình thành trong tương lai tràn lan Hợp đồng không được công chứng, chứng thực đã tạo ra nhiều giao dịch ngầm, trốn thuế và đầu cơ trục lợi, xâm phạm quyền lợi của người dân khi các chủ đầu tư bán nhà trên giấy mà không có phê duyệt dự án Việc mua bán chỉ dựa vào "giấy tay" khiến tranh chấp khó được giải quyết Đề xuất của Bộ Xây dựng vào tháng 5 năm 2011 về việc bỏ thủ tục công chứng, chứng thực đối với hợp đồng mua bán nhà ở là không hợp lý, vì điều này sẽ làm mất kiểm soát giao dịch, không thu thuế và gây rối loạn thị trường bất động sản Các cơ quan có thẩm quyền cần cân nhắc kỹ lưỡng và đặt quyền lợi của người dân lên hàng đầu, không thể vì quản lý kém mà bỏ qua trách nhiệm, nếu không xã hội sẽ mất ổn định và quyền lợi hợp pháp của người dân sẽ không được bảo vệ.
Những bất cập trong quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà chung cư đã dẫn đến nhiều hệ lụy, ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường Để khắc phục tình trạng này và xây dựng một thị trường nhà chung cư phát triển bền vững, tác giả đưa ra một số kiến nghị nhằm cải thiện quy định pháp luật và tăng cường tính minh bạch trong giao dịch.
Cần bổ sung quy định về các điều khoản bắt buộc trong hợp đồng mua bán nhà chung cư để ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư với khách hàng, bao gồm thời gian giao căn hộ, trách nhiệm khi giao trễ và chất lượng căn hộ Đồng thời, cần xây dựng cơ chế kiểm tra, giám sát nội dung hợp đồng và hệ thống chế tài xử lý vi phạm Ngoài ra, cần đẩy mạnh tuyên truyền để người dân hiểu biết về các quy định pháp luật liên quan, từ đó tự kiểm tra và bảo vệ quyền lợi của mình.
Việc quy định công chứng và chứng thực hợp đồng mua bán nhà chung cư là điều kiện bắt buộc nhằm đảm bảo tính minh bạch cho thị trường Điều này sẽ giúp cơ quan chức năng quản lý thị trường hiệu quả hơn, đồng thời dễ dàng giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ trong tương lai, bảo vệ quyền lợi của người dân.