Nhà ở nói chung và nhà chung cư nói riêng là những tài sản có giá trị lớn, thời gian sử dụng lâu dài , vì vậy trong giao dịch ,hợp đồng mua bán được các bên đặc biệt quan tâm. Đối với nhà chung cư, do có các đặc trưng về loại hình , về sở
hữu… nên hợp đồng mua bán nhà chung cư có vai trò to lớn hơn trong việc bảo vệ quyền lợi của các bên mua bán. Pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản đã có nhiều điều khoản quy định về hình thức , nội dung của hợp đồng, công chứng chứng thực hợp đồng mua bán nhà chung cư tuy nhiên các quy định pháp luật chưa đầy đủ, hệ thống , có nhiều bất cập dẫn đến việc khi có tranh chấp thì khó xử lý, quyền lợi của người dân không được đảm bảo. Cụ thể:
Thứ nhất, các quy định về nội dung hợp đồng mua bán nhà chung cư chưa đầy đủ, thiếu cơ chế thực hiện.
So với loại nhà ở khác thì nhà chung cư có nhiều điểm khác biệt . Đó là những vấn đề về sở hữu chung – riêng, vấn đề phí dịch vụ , phí bảo trì , nôi quy sử dụng nhà chung cư …đây là những vấn đề nhạy cảm, ảnh hưởng không nhỏ tới cuộc sống của người dân ở nhà chung cư . Do vậy, hợp đồng mua bán nhà chung cư cũng khác biệt so với hợp đồng mua bán nhà ở thông thường , trong hợp đồng cần phải có những quy định thể hiện được những nét riêng , đặc trưng của nhà chung cư.
Trong quá trình giao kết hợp đồng, vì nhiều lý do mà chủ đầu tư không cung cấp thông tin , không thể hiện các nội dung trên vào hợp đồng mua bán , khiến cho quyền lợi của người dân không được đảm bảo. Thời gian gần đây có nhiều tranh chấp về sở hữu chung – riêng , về phí dịch vụ nhà chung cư…mà lý do là trong hợp đồng không có quy định rõ ràng.
Các quy định của Luật nhà ở về nội dung của hợp đồng mua bán nhà nói chung và mua bán nhà chung cư còn quá chung cư và sơ sài . Trước khi Thông tư 01.2009 được ban hành thì nội dung của hợp đồng mua bán nhà chung cư được điều chỉnh bởi pháp luật về nhà ở , chưa thể hiện được những nội dung về sở hữu chung riêng , phí dịch vụ nhà chung cư…. Mà chỉ dừng lại ở những thông tin cơ bản.
Điều 93. Trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở
2. Hợp đồng về nhà ở, văn bản tặng cho nhà ở phải thể hiện các nội dung sau đây:
a) Tên và địa chỉ của các bên;
b) Mô tả đặc điểm của nhà ở;
c) Giá và phương thức thanh toán nếu trong hợp đồng có thoả thuận về giá;
d) Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành (nếu có); thời hạn cho thuê;
cho mượn, cho ở nhờ; uỷ quyền quản lý;
đ) Quyền và nghĩa vụ của các bên;
e) Cam kết của các bên;
g) Các thỏa thuận khác;
h) Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng hoặc ký văn bản;
i) Chữ ký của các bên (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người ký)
thông thường khi mua bán nhà chung cư, người mua sử dụng mẫu hợp đồng do chủ đầu tư đưa ra. Trong hợp đồng chủ đầu tư thường quy định mập mờ dẫn đến nếu phía chủ đầu tư có vi phạm thì cũng khó có thể xử lý .
Năm 2009 Bộ Xây Dựng ban hành Thông tư 01.2009 quy định về nội dung hợp đồng mua bán nhà chung cư. Có thể xem đây là văn bản đầu tiên quy định về vấn đề riêng biệt – hợp đồng mua bán nhà chung cư. Các quy định của TT 01.2009 phần nào khắc phục được hạn chế bằng cách có quy định trong hợp đồng phải thể hiện các nội dung về sở hữu chung – riêng, vấn đề phí dịch vụ nhà chung cư cũng như các vấn đề về nội quy nhà chung cư . Cụ thể :
hợp đồng mua bán căn hộ phải thể hiện được phần diện tích riêng của người mua , diện tích chung của nhà chung cư. Trường hợp có phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư hoặc sở hữu riêng của chủ sở hữu khác thì phải nêu rõ. Khi kí kết hợp đồng thì chủ đầu tư phải đính kèm bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư. Hợp đồng cũng quy định chủ đầu tư phải nêu rõ mức phí dự kiến để vận hành nhà chung cư….
Tuy nhiên, nhìn chung các quy định về các nội dung bất buộc của hợp đồng mua bán nhà chung cư tại TT 01.2009 vẫn chưa đầy đủ, chưa có quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc giao chậm nhà, giao nhà không đúng chất lượng … trong khi các giao dịch nhà chung cư chủ yếu là giao dịch mua bán nhà hình thành trong tương lai. Trong nhiều trường hợp, thời gian thực hiện dự án đã hết nhưng nhà vẫn chưa bàn giao , người dân cũng chỉ biết ngồi chờ đợi trong khi chủ dự án có rất nhiều lý do để thoái thác trách nhiệm . Mặt khác , trên thực tế hợp đồng mua bán nhà chung cư đáp ứng được các quy định trong TT 01.2009 chưa nhiều, bởi cho đến nay vẫn chưa có cơ chế kiểm tra, giám sát hợp đồng mua bán nhà chung cư , chưa có quy định chế tài để xử lý trường hợp vi phạm . Mặt khác theo quy định của Luật nhà ở, hợp đồng mua bán nhà của tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản không phải công chứng chứng thực đã khiến cho tình trạng vi phạm nội dung của hợp đồng ngày càng phổ biến và trở nên khó kiểm soát .
Thứ hai, quy định hợp đồng mua bán nhà chung cư không phải công chứng chứng thực là chưa hợp lý, gây ra nhiều hệ lụy. Theo quy định của pháp luật nhà ở, Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn. Tuy nhiên hợp đồng mua bán nhà chung cư không cần công chứng chứng thực vì bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản. Ta thấy, nhà chung cư là tài sản có giá trị lớn, việc công chứng chứng thực có vai trò quan trọng trong trường hợp xảy ra tranh chấp . Bởi, hợp đồng mua
bán được công chứng đồng nghĩa với việc các bên mua bán là có thật, không cần chứng minh. Vì vậy quy định hợp đồng mua bán nhà chung cư không cần công chứng, chứng thực là không hợp lý, tạo điều kiện để đầu cơ trục lợi, quyền lợi của người dân không được đảm bảo. Mặt khác, hợp đồng mua bán nhà chung cư hiện nay chủ yếu dưới hình thức hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đối tượng của giao dịch là tài sản mà các bên tham gia không thể quan sát bằng mắt thường , thời gian tham gia giao dịch dài ( từ 1-3 năm) , nhà nước khó kiểm soát …
Mặt khác, thông tin thị trường kinh doanh bất động sản nói chung và nhà chung cư nói riêng ở Việt Nam không minh bạch, kịp thời. Tâm lý đầu tư bầy đàn, giá cả “nóng lạnh” thất thường…người dân không nắm bắt được thông tin kịp thời
…dẫn đến việc rao bán căn hộ hình thành trong tương lai tràn lan và hợp đồng không phải công chứng ,chứng thực khiến thị trường nảy sinh nhiều giao dịch ngầm, trốn thuế, đầu cơ trục lợi, hơn hết quyền lợi của người dân bị xâm phạm khi các chủ đầu tư bán nhà trên giấy, bán khi dự án chưa được phê duyệt….Nếu có xảy ra tranh chấp thì cơ quan chức năng cũng khó có thể xử lý bởi việc mua bán chỉ là
“giấy tay”, khó có thể chứng minh.
Như vậy, quy định hợp đồng mua bán nhà ở mà bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở thì không phải công chứng , chứng thực đã không hợp lý và gây ra nhiều hệ lụy, ảnh hưởng tới sự minh bạch của thị trường bất động sản – một thị trường vốn đã không minh bạch. Thế nhưng, vào cuối tháng 5 năm 2011, Bộ Xây dựng đưa ra đề xuất bỏ thủ tục công chứng , chứng thực đối với hợp đồng mua bán nhà ở. Thiết nghĩ quy định vấn đề trên là không nên . Bởi, nếu các hợp đồng mua bán nhà ở của tất cả cá nhân, tổ chức mà không phải công chứng chứng thực thì nhà nước sẽ không thể quản lý được các giao dịch, không thể thu thuế và quan trọng nhất là quy định trên sẽ làm rối loạn thị trường bất động sản, tạo điều kiện cho các tổ chức cá nhân trục lợi, quyền lợi của người dân sẽ khó có thể bảo đảm. Vì thế , các cơ quan có thẩm quyền khi đưa ra các quy định nên cân nhắc, đặt quyền lợi của người dân lên trên, không vì vấn đề mình quản lý kém, quản lý không được mà bỏ , không quản lý nữa. Nếu làm như vậy, xã hội sẽ mất đi sự ổn định, quyền, lợi ích hợp pháp của người dân sẽ không được bảo vệ.
Những bất cập của quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà chung cư đã gây ra nhiều hệ lụy , để khắc phục những bất cập, xây dựng thị trường nhà chung cư phát triển bền vững, tác giả nêu các kiến nghị sau:
Thứ nhất , cần bổ sung thêm quy định về các điều khoản bắt buộc trong nội dung hợp đồng mua bán nhà chung cư , nhằm ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư đối với khách hàng . Cụ thể như các quy định về thời gian giao căn hộ, trách nhiệm của chủ đầu tư khi giao căn hộ trễ, chất lượng căn hộ kém…..Mặt khác cần xây dựng cơ chế kiểm tra, giám sát việc hợp đồng có nội dung đúng quy định , xây dựng
hệ thống chế tài để xử lý những trường hợp vi phạm. Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến cho người dân biết các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà chung cư, để từ đó người dân tự kiểm tra , bảo vệ quyền lợi của mình.
Thứ hai, cần quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà chung cư là điều kiện bắt buộc. Có như vậy mới bảo đảm được sự minh bạch cho thị trường, giúp cơ quan chức năng quản lý thị trường dễ hơn. Các tranh chấp về hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai sẽ dễ dàng giải quyết, quyền lợi người dân được đảm bảo.
Tóm lại, để người dân có thể yên tâm trong giao dịch nhà chung cư thì pháp luật cần hoàn thiện hơn nữa đặc biệt trong các quy định về nội dung hợp đồng, công chứng chứng thực hợp đồng...Qua đó, nhà nước cũng dễ dàng trong quản lý, thị trường mua bán nhà chung cư sẽ minh bạch hơn, hạn chế được nạn đầu cơ, trục lợi, quyền lợi của người dân được đảm bảo, tạo điều kiện để thị trường bất động sản phát triển bền vững.
2.3.1.2 Về quyền sở hữu nhà chung cư a. Về sở hữu chung - riêng nhà chung cư
Nhà chung cư có nét riêng biệt so với những loại hình nhà ở khác là bao gồm nhiều căn hộ khép kín , có phần diện tích thuộc sở hữu riêng cảu hộ gia đình, cá nhân của chủ đầu tư và phần diện tích thuộc sở hữu chung của chủ sở hữu nhà chung cư.
Phần diện tích sở hữu chung , sở hữu riêng đóng vai trò rất quan trọng đối với không gian sống của người dân sống trong nhà chung cư, gằn liền với những sinh hoạt hàng ngày của người dân. Các văn bản pháp luật về nhà chung cư cũng đã có các quy định để điều chỉnh vấn đề này , nhưng còn rất chung chung , mang tính chất liệt kê nên trên thực tế, có rất nhiều tranh chấp đã xảy ra giữa người dân sinh sống trong nhà chung cư và chủ đầu tư về vấn đề sở hữu chung riêng nhà chung cư.
Tại Thành Phố Hồ Chí Minh, liên tiếp xảy ra các vụ tranh chấp như tranh chấp ở chung cư Botanic Tower (quận Phú Nhuận) người dân khiếu nại chủ đầu tư đã chiếm dụng phần sở hữu chung là tầng hầm, tầng trệt và tầng lửng. Chủ đầu tư lại cho rằng hợp đồng mua bán đã xác định các phần trên thuộc sở hữu của mình. Ở chung cư Phú Lợi 1 (quận 8) hơn 500 cư dân làm đơn kiện chủ đầu tư về vấn đề sở hữu chung – riêng của nhà giữ xe
Tại Hà Nội cũng xảy ra nhiều tranh chấp , đặc biệt là vụ việc xảy ra ở Chung cư The Manor Mỹ Đình: Bên mua và chủ đầu tư mâu thuẫn về sở hữu riêng- chung tầng hầm giữ xe từ năm 2007 đến nay chưa giải quyết xong7….
7 Tài liệu từ website :http://www.baomoi.com/Phong-van-TS-Nguyen-Ngoc-Dien-
Đối với thời điểm trước khi Bộ luật dân sự 2005 và Luật nhà ở 2005 có hiệu lực thi hành vấn đề sở hữu chung – riêng nhà chung cư được điều chỉnh bởi các quy định trong Pháp lệnh Nhà ở 1991 và Bộ luật dân sự năm 1995 . Tuy nhiên, Pháp lệnh Nhà ở năm 1991 không có bất kỳ quy định nào về quan hệ sở hữu chung và sở hữu riêng trong
nhà chung cư. Bộ luật Dân sự năm 1995 thì cũng quy định rất khái quát:
“Phần diện
tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả
chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không thể phân chia”. Như vậy , quy định về sở hữu chung – riêng nhà chung cư trong giai đoạn này rất khái quát, chung chung dẫn đến các tranh chấp phát sinh thì không thể giải quyết được . Vì thế, các vấn đề về sở hữu chung – riêng nhà chung cư vào thời điểm này chủ yếu được các bên thỏa thuận trong hợp đồng . Nếu hợp đồng không có quy định về quyền sở hữu chung và sở hữu riêng thì căn cứ vào hồ sơ và báo cáo kiểm toán: nếu chi phí xây dựng phần đang tranh chấp được phân bổ vào giá bán thì thuộc sở hữu chung của nhà chung cư, ngược lại, nếu không được phân bổ vào giá bán và vẫn đưa vào danh mục bất động sản đầu tư để trích khấu hao thì thuộc sở hữu của chủ đầu tư.
Với thời điểm hiện nay Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Nhà ở năm 2005 đã có quy định cụ thể hơn về vấn đề sở hữu chung - riêng trong nhà chung cư .
khoản 3 Điều 70 Theo Luật Nhà ở, phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó;
b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật;
c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.
Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:
a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào;
c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.
Khoản 1 Điều 225 Bộ luật Dân sự năm 2005 cũng quy định: “Phần diện tích, trang
thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu
các căn hộ trong nhà đó và không thể phân chia, trừ trường hợp pháp luật có quy
định khác hoặc có sự thoả thuận của tất cả các chủ sở hữu. Chủ sở hữu các căn hộ
trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng
phần diện tích và thiết bị chung”.
Vấn đề sở hữu chung – riêng còn được quy định tại điều 49 NĐ 71.2010 , điều 4 QĐ 08.2008 và trong một số văn bản liên quan khác.
Tuy nhiên quy định về phần sở hữu chung trong các văn bản pháp luật vẫn còn nhiều bất cập , chưa điều chỉnh được các vấn đề này sinh. Cụ thể :
Thứ nhất , các quy định còn mang tính chất liệt kê , chung chung , chưa cụ thể, chưa giải thích được nghĩa của các khái niệm dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau, là nguyên nhân của nhiều tranh chấp trong thời gian gần đây.
Thứ hai, định nghĩa về sở hữu chung thì chỉ có sở hữu chung của tất cả các căn hộ trong nhà chung cư mà chưa đề cập đến sở hữu chung của hai chủ sở hữu trở lên. Tại điểm a, khoản 2, điều 49 NĐ 71.2010 quy định “tường phân chia các căn hộ” là sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư là chưa hợp lý . Bởi bức tường ngăn cách hai căn hộ thì thuộc sở hữu của hai chủ sở hữu căn hộ đó, các chủ sở hữu căn hộ khác thì sẽ không có quyền can thiệp vào. Vì định nghĩa sở hữu chung chưa rõ ràng nên khi xảy ra tranh chấp giữa các chủ sở hữu căn hộ với nhau thì vẫn chưa có được hướng giải quyết thỏa đáng.
Thứ ba, vẫn chưa xây dựng được chế tài xử lý rõ ràng, cụ thể, nghiêm khắc đối với những trường hợp có vi phạm về sở hữu chung – riêng nhà chung cư. Tại điều 52 ND 23.2009 về xử phạt chủ sở hữu , người sử dụng nhà vi phạm các quy định về quản lý nhà ở thì rất chung chung, chưa có quy định cụ thể để xử phạt trong những trường hợp vi phạm sở hữu chung, sở hữu riêng nên khi có vi phạm thì cũng khó áp dụng. Mặt khác, hình thức xử phạt còn quá nhẹ , với mức phạt tối đa 30 triệu đồng thì vẫn chưa đủ sức răn đe.
Từ những bất cập trên, tác giả đưa ra kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật về sở hữu chung riêng nhà chung cư :