Tiêu chuẩn xây dựng nhà ở là một vấn đề quan trọng đối với các dự án phát triển nhà ở. Nhà ở phải đáp ứng các tiêu chuẩn về diện tích bình quân , về quy hoạch đô thị cũng như các tiêu chuẩn về môi trường sống .
Đối với các loại nhà ở khác như nhà biệt thự, nhà phố...thì tiêu chuẩn xây dựng đóng vai trò quan trọng nhưng đối với nhà chung cư thì các tiêu chuẩn xây dựng đóng vai trò vô cùng quan trọng , bởi nhà chung cư là loại nhà cao tầng , có nhiều căn hộ riêng biệt và có nhiều người cùng sinh sống . Vì vậy, việc đảm bảo được các tiêu chuẩn xây dựng nhà chung cư cũng chính là việc đảm bảo chất lượng không gian sống cho một cộng đồng cư dân sống trong nhà chung cư .
3 Tài liệu từ website http://www.diaoconline.vn/tinchitiet/3/16265/nen-phat-hanh- trai-phieu-bat-dong-san/ 10h ngày 12/5/2011
Theo quy định tài điều 40 Luật nhà ở thì : nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín , có diện tích xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45 m2.
Tuy nhiên, trên thực tế chưa có cơ chế giám sát , kiểm tra nên rất nhiều dự án nhà chung cư thương mại xây dựng căn hộ dưới mức diện tích cho phép.
Điển hình như dự án chung cư Bee Home tại đường B1, khu VK 928 Cộng Hòa , Phường 13 , Quận Tân Bình của tập đoàn City Group. Dự án này xây dựng chủ yếu là các căn hộ từ 29m2 đến 35m2 , các căn hộ đạt tiêu chuẩn 45 m2 chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ .
Thực tế cho thấy , các chủ đầu tư dự án thường tận dụng diện tích để xây căn hộ với diện tích nhỏ để dễ bán , dễ cho thuê vì giá rẻ hơn những căn hộ với diện tích lớn .
Thời gian gần đây báo chí và dư luận cũng quan tâm rất nhiều đến mô hình chung cư mini hay chung cư tư nhân – nhà ở từ hai tầng trở lên, mỗi tầng có ít nhất hai căn hộ thiết kế khép kín , diện tích mỗi căn hộ tối thiểu 30m2. Theo quy định pháp luật nhà ở , và các văn bản liên quan thì chưa hề có khái niệm “ chung cư mini“ chung cư tư nhân , mà thực chất đây là nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.
Theo điều 43 Nghị Định 71.2010 hướng dẫn thi hành luật nhà ở thì : trường hợp hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở tại đô thị từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng) thì diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30 m2 và phải đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở. Là nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân nhưng cách xây dựng làm các căn hộ riêng biệt và đáp ứng các quy định về sở hữu chung, sở hữu riêng theo các quy định nhà chung cư vô hình chung dư luận đã tự tạo nên khái niệm chung cư mini.
Theo thông tư 16.2010 thì trường hợp hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở riêng lẻ đảm bảo các yêu cầu theo quy định tại khoản 3 Điều 43 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP khi bán từng căn hộ riêng biệt thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho từng căn hộ trong nhà ở đó. Sau khi thực hiện bán căn hộ và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua căn hộ thì quyền sử dụng đất (kể cả khuôn viên) của toàn bộ công trình nhà ở là quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ như theo quy định về quyền sử dụng đất đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu.
Việc bán, cho thuê các căn hộ này không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản nhưng hợp đồng mua bán căn hộ phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền mới có giá trị pháp lý.
Nội dung của hợp đồng mua bán, cho thuê căn phải ghi rõ thêm các nội dung như phần diện tích thuộc sở hữu riêng và phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu căn hộ; diện tích sàn căn hộ , diện tích sử dụng đất của toà nhà, kể cả diện tích khuôn viên thuộc quyền sử dụng chung của những người mua căn hộ;
trách nhiệm thanh toán các chi phí có liên quan trong quá trình sử dụng nhà ở ,đối với các khoản phí dịch vụ thì không được thu cao hơn mức giá trần do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Bên bán nhà ở có trách nhiệm bảo hành căn hộ theo đúng quy định tại Điều 46 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP.
Trước khi Nghị định 71.2010 được ban hành thì kiểu nhà này đã được xây dựng khá nhiều ở Hà Nội. Sau khi Nghị định 71.2010 và thông tư 16.2010 hướng dẫn cho Nghị định 71.2010 có hiệu lực thì loại nhà này phát triển mạnh , tạo ra làn sóng đầu tư xây dựng chung cư mini.
Tại Hà Nội, “ chung cư mini” xuất hiện nhiều , chủ yếu tập trung ở các quận Cầu Giấy, Thanh Xuân và Hai Bà Trưng. Trong đó, riêng khu vực Dịch Vọng (Cầu Giấy) tính đến nay đã có trên 10 khu chung cư mini đã được các chủ đầu tư bán hết cho khách hàng.4
Trong khi đó ở thành phố Hồ Chí Minh thì đây vẫn là một mô hình mới mẻ , hiện nay mới có chung cư mini đầu tiên công trình mang tên Vinacomplex III do hai vợ chồng bà Trần Thị Hồng Loan đứng tên nằm trên đường Cộng Hòa, quận Tân Bình. Giấy phép xây dựng của công trình này được UBND quận Tân Bình cấp vào tháng 12/2010, chức năng là nhà ở riêng lẻ, tổng diện tích sàn khoảng 1.000 m2, gồm 5 tầng cộng với tầng hầm, lửng và sân thượng.
Sau khi được cấp phép xây dựng, vợ chồng bà Loan đã ủy quyền cho Công ty TNHH Tổ hợp Vina, Công ty Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn xây dựng và kinh doanh phân phối công trình này.
Tổng giám đốc công ty địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn, Đoàn Chí Thanh, đơn vị phân phối các căn hộ này cho biết, cả công trình có 19 căn hộ, giá bán là 19 triệu đồng / m2, khoảng 838 triệu đồng/căn hộ5.
Trong dự thảo Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 của Bộ Xây Dựng có nội dung : đa dạng hóa sản phẩm, mô hình phát
4 Tài liệu từ website http://vietbao.vn/Nha-dat/Bi-an-chung-cu-mini/327246913/511/
19h ngày 11/5/2011
5 Tài liệu từ website : http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/2011/02/chung-cu-mini-dau- tien-o-tp-hcm-rao-ban/ 11h ngày 17.5
triển nhà ở để đáp ứng nhu cầu nhà ở phù hợp với điều kiện của mọi tầng lớp nhân dân .
Theo thống kê cho thấy tính đến thời điểm 01/4/2009, dân số đô thị cả nước đạt 29,63% tổng dân số, khoảng 25,43 triệu người/85,85 triệu người, tăng 6% so với thời điểm năm 1999. Theo dự báo, đến năm 2015 tổng dân số toàn quốc khoảng 93 triệu người, dân số đô thị khoảng 35 triệu người, chiếm 38% tổng dân số; năm 2020 tổng dân số toàn quốc khoảng 98 triệu người, dân số đô thị khoảng 44 triệu người chiếm 45% tổng dân số; năm 2025 tổng dân số toàn quốc khoảng 103 triệu người, dân số đô thị khoảng 52 triệu người chiếm 50% tổng dân số; năm 2050 tổng dân số toàn quốc sẽ khoảng 124 triệu người, dân số đô thị là khoảng 93 triệu người chiếm 75% tổng dân số.
Sự phát triển của dân số, đã và đang đặt ra nhu cầu về nhà ở cho người dân đặc biệt là nhà ở đô thị.
Xây dựng chung cư mini là một phản ứng linh hoạt và tích cực của các chủ đầu tư, các doanh nghiệp hay hộ gia đình có sẵn đất, góp phần giải quyết nhu cầu về nhà ở cho một bộ phận người dân tại các đô thị lớn.
Như vậy việc phát triển nhà chung cư mini đóng vai trò tích cực trong vấn đề đa dạng hóa sản phẩm, mô hình phát triển nhà ở để đáp ứng nhu cầu nhà ở phù hợp với điều kiện của người dân , đặc biệt là những gia đình trẻ , những người thu nhập thấp
Tuy nhiên quy định của pháp luật điều chỉnh về xây dựng chung cư mini còn lỏng lẻo, , dẫn đến trên thực tế có rất nhiều bất cập.
Hiện nay ngoài các quy định tại Nghị định 71.2010 và Thông tư 16.2010 thì vẫn chưa có một chế định cụ thể điều chỉnh vấn đề đầu tư, xây dựng , chuyển nhượng...đối với mô hình này dẫn đến chung cư mini được xây dựng tràn lan, chất lượng nhà ở không đảm bảo từ đó dẫn đến nhiều hệ lụy .
Thứ nhất , các chung cư mini chưa đáp ứng được các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, về an ninh cũng như chưa thành lập được ban quản lý tòa nhà, do theo quy định tại Nghị định 71.2010 thì chung cư mini chỉ cần đáp ứng các quy định về sở hữu chung, sở hữu riêng.
Thực tế quá trình phát triển chung cư mini hiện nay trên địa bàn Hà Nội, phần lớn xây dựng không đáp ứng tiêu chuẩn về nhà chung cư, đặc biệt trong công tác phòng cháy chữa cháy.
Hầu hết các chung cư mini ở Hà Nội hiện không có ban quản lý tòa nhà.
Điều này đồng nghĩa với việc, trong quá trình sử dụng, hạ tầng chung cư có xuống cấp, hư hỏng sẽ không có nguồn kinh phí duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa. Nghiêm
trọng hơn, khi cháy nổ xảy ra, gây thiệt hại về người và tải sản, sẽ không có ai đứng ra chịu trách nhiệm về các vi phạm an toàn phòng cháy chữa cháy tại tòa nhà6.
Thứ hai, chưa có quy định về các hình thức huy động vốn cho mô hình nhà này, trên thực tế các “dự án” chung cư tư nhân cũng nhanh chóng “dập khuôn” theo các dự án bất động sản chính quy thực hiện huy động vốn bằng hình thức bán nhà trên giấy. Chủ đầu tư đã tiến hành bán các căn hộ ngay từ khi động thổ . Trong khi đó, theo các quy định tại Nghị định 71/NĐ-CP, hộ gia đình cá nhân chỉ được mua bán, cho thuê căn hộ sau khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn hộ đó.
Thứ ba, hiện nay vẫn chưa có quy định cụ thể, chi tiết về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với người mua căn hộ chung cư mini, Thông tư 16.2010 quy định hộ gia đình, cá nhân khi bán từng căn hộ riêng biệt thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho từng căn hộ trong nhà ở đó. Tuy nhiên trên thực tế vẫn chưa có quy định về trình tự , thủ tục cụ thể nên đến nay vấn đề này vẫn còn bỏ ngỏ. Việc bán, cho thuê các căn hộ này không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản khiến cho việc mua bán ngày càng trở nên phức tạp, khó có thể quản lý .
Mặt khác ,việc phát triển chung cư mini không gắn với quy hoạch sẽ dẫn đến nguy cơ phá vỡ quy hoạch đô thị , không đảm bảo được các yêu cầu về diện tích nhà ở bình quân, gây khó khăn cho công tác quản lý.
Dự thảo Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 của Bộ Xây Dựng đặt ra mục tiêu đến năm 2015 diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt mức 21,5 m2 sàn/người, trong đó nhà ở đô thị bình quân đạt 26 m2 sàn/người, nhà ở nông thôn bình quân đạt 18,8 m2 sàn/người.
Mục tiêu đến năm 2020 diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt mức 25m2 sàn/người, trong đó nhà ở đô thị bình quân đạt 29m2 sàn/người, nhà ở nông thôn bình quân đạt 21m2 sàn/người.
Phát triển nhà ở hướng tới ngày càng nâng cao tính tiện nghi, độc lập cho mỗi cá nhân, hộ gia đình (nhà ở khép kín, có đầy đủ không gian không chỉ phục vụ nhu cầu ăn, ngủ, vệ sinh mà còn đáp ứng các nhu cầu sinh hoạt khác như nghiên cứu, học tập, thể dục thể thao, giải trí...); không tách con người khỏi không gian xung quanh mà ngày càng tăng sự hòa đồng giữa con người với môi trường tự nhiên, đồng thời đáp ứng thêm không gian, tăng cường hoạt động giao lưu, sinh hoạt cộng đồng dân cư (không gian xung quanh, sân chơi, vườn hoa, đường dạo, thảm cỏ...đồng bộ, sạch đẹp).
6 Tài liệu từ website : http://www.anninhthudo.vn/Tianyon/Index.aspx?
ArticleID=100554&ChannelID=5 10h 30 ngày 17.5
Gắn phát triển nhà ở đô thị với phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đặc biệt là hệ thống giao thông công cộng để giãn mật độ dân cư tại các đô thị trung tâm .
Phát triển mô hình nhà chung cư mini là một giải pháp tích cực trong việc đa dạng hóa sản phẩm nhà ở, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân , đặc biệt là những gia đình trẻ, người độc thân . Tuy nhiên pháp luật cần phải hoàn thiện hơn nữa bằng việc ban hành chế định riêng về chung cư mini như vấn đề : đối tượng được phép mua , vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu , khu vực được phép xây dựng , các quy định về phòng cháy chữa cháy, quy định về an ninh....để đảm bảo được quy hoạch đô thị và hơn hết đảm bảo chất lượng không gian sống cho những cá nhân, hộ gia đình sống trong các căn hộ diện tích nhỏ.
Tóm lại ,hiện nay pháp luật đã ban hành các quy định về tiêu chuẩn xây dựng nhà chung cư nhưng trên thực tế lại thiếu cơ chế kiểm tra, quản lý dẫn đến các chủ đầu tư đã không tuân thủ các quy định về tiêu chuẩn xây dựng trong quá trình thực hiện dự án. Mặt khác, các quy định về tiêu chuẩn xây dựng nhà chung cư vẫn còn sơ sài, chưa chặt chẽ và cụ thể , dẫn đến khó có thể thực hiện. Chính vì kẽ hở của pháp luật mà thời gian vừa qua đã có sự nhập nhằng giữa “ nhà chung cư”trong dự án nhà ở thương mại và “ nhà chung cư mini” - nhà ở riêng lẻ hộ gia đình, cá nhân.
Từ những bất cập trên , tác giả đưa ra những kiến nghị sau nhằm hoàn thiện hơn nữa quy định của pháp luật về tiêu chuẩn xây dựng nhà chung cư:
Thứ nhất: cần có cơ chế kiểm tra, giám sát việc tuân theo tiêu chuẩn xây dựng nhà chung cư của chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án. Từ đó , có những phát hiện và xử lý kịp thời.
Thứ hai, cần phải xây dựng chế định riêng điều chỉnh vấn đề nhà chung cư mini. Vì chung cư mini có những đặc thù , là nhà ở riêng lẻ hộ gia đình, cá nhân , mà lại theo hình thức căn hộ riêng biệt và quy chế quản lý, vận hành theo nhà chung cư. Mặt khác đây là mô hình nhà ở mới, nên cần phải có những quy định pháp luật chặt chẽ, riêng biệt nhằm đảm bảo quản lý một cách tốt nhất. Cụ thể như các quy định về phòng cháy chữa cháy, quy định về số lượng người tối đa được ở trong căn hộ của chung cư mini…nhằm đảm bảo quy hoạch cũng như không gian sống cho người dân khi họ sống trong những căn hộ có diện tích nhỏ.