Pháp luật kinh doanh nhà ở, thực trạng và giải pháp hoàn thiện

Trong nền kinh tế thị trường, nếu lượng cầu hàng hóa cao hơn lượng cung, thì giá cả hàng hóa sẽ tăng lên, mức lợi nhuận cũng tăng khuyến khích người sản xuất tăng lượng cung, thúc đẩy thị trường hàng hóa phát triển

MỞ ĐẦU

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI.

Trong nền kinh tế thị trường, nếu lượng cầu hàng hóa cao hơn lượng cung,thì giá cả hàng hóa sẽ tăng lên, mức lợi nhuận cũng tăng khuyến khích người sảnxuất tăng lượng cung, thúc đẩy thị trường hàng hóa phát triển Nhà ở dưới góc độ

là một loại hàng hóa cũng không nằm ngoài quy luật đó Hiện nay, Việt Nam lànước đông dân thứ 3 ở khu vực Đông Nam Á và đứng thứ 13 trong các nước đôngdân nhất thế giới Do đó, nhu cầu nhà ở của người dân là rất cao Trong khi đódiện tích đất đai hạn chế, kinh tế còn chậm phát triển, thu nhập bình quân đầungười còn thấp, khả năng tự tạo lập nhà ở còn là vấn đề khó khăn với nhiều hộ giađình, cá nhân Do vậy, giá nhà ở ngày càng tăng cao Hoạt động đầu tư xây dựng,kinh doanh nhà ở được khuyến khích phát triển Thúc đẩy thị trường nhà ở pháttriển

Trong thời gian qua Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách, văn bảnpháp luật nhằm định hướng và tạo hành lang pháp lý góp phần tạo điều kiện thuậnlợi cho hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở Trong đó, phải kể đến Luật Đất đai2003; Luật Nhà ở năm 2005; Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006… và cácvăn bản hướng dẫn thi hành khác Tuy nhiên, thực tế cho thấy các văn bản phápluật nêu trên chưa phát huy được đầy đủ tác dụng như mong muốn, hiệu quả điềuchỉnh, hiệu lực thực tế còn thấp Các quy định pháp luật còn bộc lộ nhiều hạn chế

Hệ thống văn bản pháp luật chưa đồng bộ, thống nhất Nhà nước cũng chưa cóchính sách cụ thể về việc cung cấp thông tin liên quan trong lĩnh vực bất động sảnnhư thông tin về quy hoạch, chính sách, các dự án, thông tin về giá cả nên cácdoanh nghiệp, nhà đầu tư và người mua bán, cho thuê nhà ở gặp khó khăn tronghoạt động đầu tư, kinh doanh Nhà ở chưa được khai thác, sử dụng có hiệu quả,còn lãng phí, thất thoát Thị trường nhà ở phát triển còn thiếu lành mạnh, giao dịch

ngầm vẫn chiếm tỷ lệ lớn Cung cầu về nhà ở bị mất cân đối, đặc biệt là nhà ở chongười cho thu nhập thấp chưa đáp ứng được yêu cầu thực tế

Để góp phần tháo gỡ những bất cập đó, góp phần thúc đẩy thị trường nhà ở pháttriển lành mạnh và bền vững, việc nghiên cứu: “Pháp luật kinh doanh nhà ở, thựctrạng và giải pháp hoàn thiện” là hết sức cần thiết trên cả phương diện lý luận vàthực tiễn

2 TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI

Ở Việt Nam, ở những phạm vi và mức độ khác nhau đã có nhiều công trìnhnghiên cứu đề cập trực tiếp hay gián tiếp đến pháp luật kinh doanh nhà ở như: Đềtài nghiên cứu “ Những giải pháp pháp lý góp phần minh bạch hóa thị trường bấtđộng sản tại Hà nội”do Sở khoa học và công nghệ Hà nội, Trung tâm nghiên cứupháp luật và chính sách phát triển bền vững nghiên cứu; Giáo trình Nguyên lý thịtrường nhà đất của PGS.TSKH Lê Đình Thắng (Nxb Chính trị Quốc gia); Luậnvăn thạc sĩ luật học của tác giả Nguyễn Thị Nga: “Pháp luật thị trường Bất độngsản, thực trạng và giải pháp hoàn thiện”

Trên cơ sở các công trình nghiên cứu, bài viết đã có, tác giả mong muốn nghiêncúu và hoàn thiện một công trình mới nhằm khái quát được toàn diện về cả mặt lýluận và thực tiễn áp dụng pháp luật kinh doanh nhà ở

3 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA LUẬN VĂN

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là làm sáng tỏ những vấn đề lý luậnchung nhất về nhà ở, về kinh doanh nhà ở và pháp luật điều chỉnh hoạt động kinhdoanh nhà ở Tìm hiểu thực trạng pháp luật trên thị trường nhà ở của nước ta hiệnnay, qua đó đi sâu nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại, gây cản trở đối với hoạtđộng kinh doanh nhà ở Từ đó đề xuất, đưa ra một số định hướng, giải pháp đểkhắc phục tình trạng đó và thúc đẩy phát triển hoạt động kinh doanh nhà ở tại ViệtNam một cách hoàn thiện và phổ biến

4 PHẠM VI NGHIÊN CỨU CỦA LUẬN VĂN.

Pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà ở có nội dung rất rộng vàliên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau Trong khuôn khổ của luận văn thạc sĩ, tácgiả chỉ giới hạn nghiên cứu những nội dung pháp luật liên quan trực tiếp đến hoạtđộng kinh doanh nhà ở Cụ thể là các quy định pháp luật về đầu tư tạo lập nhà ỏ vàquy định về các giao dịch kinh doanh nhà ở và thực tiễn áp dụng các quy định trên.

5 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Để đạt được mục đích mà đề tài đề ra, trong quá trình nghiên cứu luận văn có

sử dụng các phương pháp nghiên cứu cơ bản sau:

- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch

sử của Chủ nghĩa Mác- Lênin;

- Bên cạch đó, Luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:(i) Phương pháp đối chiếu, so sánh luật học, phương pháp tổng hợp, phương

pháp lịch sử được sủ dụng trong Chương 1 khi nghiên cứu những vấn đề

lý luận về kinh doanh nhà ở và pháp luật kinh doanh nhà ở

(ii) Phương pháp phân tích, phương pháp đánh giá, phương pháp bình luật

được sử dụng trong Chương 2 khi nghiên cứu thực trạng quy định phápluật về kinh doanh nhà ở

(iii) Phương pháp quy nạp, phương pháp diễn giải, được sử dụng trong

Chương 3 khi nghiên cứu các giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanhnhà ở

6 KẾT CẤU LUẬN VĂN

Luận văn bao gồm các phần: Mở đầu, Nội dung, Kết luận, Danh mục tài liệu thamkhảo Trong đó Nội dung luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về kinh doanh nhà ở và pháp luật kinh doanh nhà

ở

Chương 2: Thực trạng quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở

Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà ở

Chương 1 NHỮNG VẪN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH NHÀ Ở

VÀ PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ Ở.

1.1 Tổng quan các vấn đề về nhà ở và kinh doanh nhà ở

1.1.1 Tổng quan các vấn đề về nhà ở

1.1.1.1 Khái niệm, đặc điểm và phân loại nhà ở

a, Khái niệm nhà ở

Nhà ở là nhu cầu thiết yếu và chính đáng trong đời sống của mỗi con người

Ở đó không chỉ là chỗ ở mà còn là nơi sinh hoạt, nghỉ ngơi tái tạo sức lao động vàthực sự là tổ ấm của mỗi gia đình

Tùy thuộc vào góc độ nghiên cứu khác nhau, nhà ở được đưa ra các khái niệm:

- Dưới góc độ xây dựng: Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng vàkhông gian bên trong được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở

- Dưới góc độ pháp luật về nhà ở: Nhà ở là công trình xây dựng với mụcđích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân

- Dưới góc độ về kinh doanh thương mại: Nhà ở là tài sản có giá trị Là mộthàng hóa của hoạt đồng đầu tư kinh doanh

Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, khái niệm nhà ở được hiểu dưới góc độ vềkinh doanh thương mại

b, Đặc điểm nhà ở

Theo quy định tại Điều 174 Bộ luật dân sự (BLDS) 2005 Nhà ở là một loạibất động sản do vậy nhà ở mang đầy đủ những đặc điểm của bất động sản

Thứ nhất, là tính cố định Đây là đặc trưng khác biệt của hàng hoá nhà ở so với các

hàng hóa khác Các hàng hoá khác, người bán, người mua có thể dễ dàng đemhàng hoá về nơi nào tuỳ ý nhưng với nhà ở thì không thể di dời được Chủ nhâncủa nó phải chuyển đến nơi có Nhà ở Hàng hoá nhà ở không thể đem ra thị trường(siêu thị – chợ) để trưng bày như các loại hàng hoá khác mà phải giới thiệu thôngqua mô tả bằng mô hình, hình ảnh, bản vẽ hoặc các mô tả khác Tính cố định còn

tạo hàng hoá nhà ở mang “tính địa điểm” và “tính địa phương” rất cao Cùng mộtloại nhà ở nhưng tại những địa điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau.

Thứ hai, là tính bền vững, lâu dài Nhà ở gắn liền với sự trường tồn của đất đai.

Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem nhưkhông thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Nhà ở xây dựng trên đấtsau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồntại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa

Thứ ba, là tính cá biệt Đặc điểm này của nhà ở xuất phát từ tính cá biệt và tính

khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là

có hạn Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từngmiếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính

cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá nhà ở có tính cá biệt Trongcùng một khu vực nhỏ kể cả hai nhà ở cạnh nhau đều có những yếu tố khônggiống nhau Trên thị trường nhà ở khó tồn tại hai nhà ở hoàn toàn giống nhau vìchúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xâytheo một thiết kế Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng vàcấu tạo nhà khác nhau Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâmđến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích

cá nhân v.v

Thứ tư, là tính đa dạng và phong phú Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá nhà

ở, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá nhà ở rất phongphú và đa dạng cả về số lượng và chất lượng

Thứ năm, là loại hàng hóa mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.

Hàng hóa nhà ở chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thôngthường khác Nhu cầu về nhà ở của mỗi vùng, mội khu vực, mỗi quốc gia là rấtkhác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tốtâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh….chi phối nhucầu và hình thức nhà ở

Thứ sáu, hàng hóa nhà ở chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách và pháp luật

Chính sách pháp luật về đất đai; chính sách pháp luật về kinh doanh bấtđộng sản; chính sách pháp luật về nhà ở, xây dựng; chính sách pháp luật về doanhnghiệp, đầu tư…có sự ảnh hưởng, tác động mạnh tới giá cả hàng hóa nhà ở

c, Phân loại nhà ở

Tùy thuộc vào những tiêu chí và căn cứ khác nhau, nhà ở được phân loại hếtsức đa dạng và phong phú

c1, Căn cứ vào khu vực xã hội có thể phân loại nhà ở thành:

- Nhà ở nông thôn: Đây là loại nhà ở gia đình dành riêng cho những người laođộng nông nghiệp, thường gắn với đồng ruộng

- Nhà ở được xây dựng trong các đô thị: Hình thức tổ chức nhà ở là theo dạng tậptrung dân cư thành các khu ở (thường gọi là chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ), có hệthống kỹ thuật hạ tầng đô thị hoàn chỉnh như cấp, thoát nước; cấp điện; cấp nănglượng; thông tin liên lạc; truyền thanh truyền hình; hệ thống đường giao thông;môi trường và hệ thống các công trình dịch vụ-phục vụ các nhu cầu về cuộc sốngvật chất và văn hoá, tinh thần của con người

c2 Căn cứ vào đặc trưng nhà ở có thể phân chia nhà ở thành:

- Nhà biệt thự: Là ngôi nhà được xây dựng trên một khuôn viên sân vườn riêngbiệt, biệt thự có phòng khách lớn, nhiều phòng ngủ, có phòng nghe và chơi nhạc,thư viện, có nhà ăn lớn tụ tập hàng trăm khách Biệt thự còn là sự kết tinh củakhoa học về xây dựng và trang trí nội ngoại thất Thường mỗi biệt thự có một tênriêng và luôn được nhắc tới trong lịch sử Biệt thự thường được xây trên nhữngdiện tích lớn, ở thung lũng, trên đồi, ven suối hay thị trấn, thành phố Nhà biệtthự dành cho những gia đình có điều kiện thu nhập kinh tế cao, những người cóđiều kiện sống cao như các quan chức cao cấp, các thương nhân giàu hay các tríthức lớn, có tiềm năng trang bị những tiện dụng gia đình không hạn chế

- Nhà liền kề: Đây là loại nhà mà các căn được đặt cạnh nhau, xếp thành từng dãy

và có thể xây dựng hàng loạt và khai thác không gian từ mặt đất trở lên, nhưngnhững lô đất hẹp được ghép sát nhau khiến ngôi nhà chính cũng là từng khối ghépliền nhau chỉ còn khả năng tạo sân vườn ở trước mặt và sau lưng Loại nhà này

còn được gọi là nhà ở khối ghép, nhà hàng phố, nhà kiểu dãy, kiểu băng Đây cũng

là loại nhà ở gần như biệt thự đơn lập, song lập nhưng với tiêu chuẩn ở thấp hơnbiệt thự thường chỉ gặp xây dựng tại ngoại vi thành phố lớn, đặc biệt ở các thànhphố nhỏ và vừa rất được phát triển Xây dựng nhà khối ghép ở đô thị được xem làthích hợp hơn, kinh tế hơn so với loại nhà ở xây dựng riêng biệt vì cũng có đủ sânvườn, cổng ngõ riêng nhưng rẻ hơn nhiều Đây là loại nhà gồm các căn đặt cạnhnhau xếp thành từng dãy, cho phép có thể xây dựng hàng loạt, tiết kiệm đất xâydựng Loại nhà khối ghép này, mỗi căn nhà thường chỉ có hai hướng, có thể có lốivào phía trước và phía sau, có hai mặt tương tiếp xúc hoặc chung với hai căn bêncạnh

- Nhà ở kiểu khách sạn: Đây là loại nhà ở bao gồm những căn hộ nhỏ (chủ yếu từ1-2 phòng ở) Khu phụ trong căn hộ của nhà ở kiểu khách sạn tương đối đơn giảnhơn ở chung cư nhưng trang thiết bị phục vụ cho những gia đình ít nhân khẩu (chỉ

có hai vợ chồng không có con hoặc có một con, người độc thân, những cặp vợchồng trẻ chưa có con) Nội dung của căn nhà kiểu này nằm ở giữa hai loại hìnhnhà ở chung cư và khách sạn Các gia đình thường là quy mô nhỏ, sống trong đóphải sử dụng chung các hành lang cầu thang như ở chung cư nhưng lại có bộ phậndịch vụ kiểu khách sạn

- Nhà ở ký túc xá; Thành phần tạo nên ngôi nhà là các buồng ở tập thể cho cá nhân(người độc thân) chỉ bố trí giường ngủ là chủ yếu, với các phòng bố trí 1-3 giườngnếu là giường một tầng hay 6-8 giường nếu là giường hai tầng Các khu vực vệsinh, bếp được tập trung để phục vụ cho một loại phòng Các phòng sang cũng chỉtrang bị một vòi tắm bông sen, một vòi rửa mặt cho tập thể từ ba đến sáu phòng

- Nhà ở nhiều căn hộ (nhà chung cư)

Các chung cư nhiều tầng là các loại nhà ở phục vụ nhiều gia đình

với số tầng từ bốn tầng trở lên Nhà ở nhiều căn hộ là loại nhà phổ biến nhất trongthành phố và được xây dựng với khối lượng tương đối lớn, loại này gồm một sốkiểu căn hộ nhất định tương ứng với các kiểu gia đình khác nhau, mỗi căn hộ làmột tổ hợp của các phòng chính, phòng phụ trong một căn hộ Loại nhà này được

thiết lập dự trên tế bào của nó là căn nhà Mỗi căn nhà là một chuỗi tập hợp cáckhông gian, diện tích phục vụ đời sống sinh hoạt độc lập khép kín của một giađình

c3,Căn cứ vào chất lượng nhà và kết cấu xây dựng

Trên cơ sở pháp lý là thông tư liên bộ số 07/LB-TT ngày 30/09/1991 của Bộ xâydựng - Tài chính - Ủy ban vật giá Nhà nước và tổng cục quản lý ruộng đất hướngdẫn phân loại các hạng nhà, hạng đất và định giá tính thuế nhà, đất The đó, Nhàđược phân thành : Biệt thự; Nhà cấp I; Nhà cấpII; Nhà cấp III; Nhà cấp IV và nhàtạm

c4, Căn cứ vào đối tượng sử dụng có thế phân chia nhà ở thành:

- Nhà ở dành cho những người có thu nhập thấp: chung cư giá rẻ, nhà cấp IV

- Nhà ở dành cho người có thu nhập khá, trung bình: Nhà ở liền kề, chung cư

- Nhà ở dành cho người có thu nhập cao: thường là biệt thự, chung cư cao cấpc.5 Căn cứ vào chủ thể xây dựng và mục đích sử dụng nhà ở Có thể phân nhà ởthành các loại sau:

- Nhà ở tự do tạo lập: Đây loại nhà do hộ gia đình, cá nhân xây dựng với mục đích

- Nhà ở công vụ là nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng cho các đối tượng (Cán bộ,công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội đượcđiều động, luân chuyển theo yêu cầu công tác mà chưa có nhà ở thuộc sở hữu củamình tại địa phương nơi đến công tác; Sĩ quan chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ

trang nhân dân được điều động, phục vụ theo yêu cầu quốc phòng, an ninh; Cán bộlãnh đạo của Đảng, Nhà nước thuộc diện ở nhà ở công vụ trong thời gian đảmnhận chức vụ) thuê trong thời gian đảm nhiệm chức vụ theo quy định Luật Nhà ở2005.

1.1.1.2 Chính sách về nhà ở tại Việt Nam qua các thời kì

a, Thời kì trước đổi mới (1954 - 1985)

Đây là thời kì mà nền kinh tế được quản lý bởi cơ chế kế hoạch hóa, tậptrung, quan liêu, bao cấp Nhà nước trở thành một trung tâm chỉ huy trực tiếp quản

lý, điều hành mọi hoạt động sản xuất kinh doanh cũng như phân phối sản phẩmtrong xã hội Nhà nước đóng vai trò là người sản xuất và phân phối trực tiếp nhà ởcho một bộ phận dân cư Một chương trình nhà ở quốc gia nhằm mục tiêu xâydựng và cung cấp nhà ở cho những người làm việc trong những khu vực kinh tếNhà nước ở các đô thị đã được triển khai Việc xây dựng các khu nhà ở được đưavào kế hoạch 5 năm và hàng năm của chính phủ

Nhà nước ban hành nhiều chính sách về nhà ở đã phần nào giải quyết được nhucầu nhà ở Tuy nhiên, trên thực tế sự mất cân đối về cung cầu nhà ở là rất lớn Nhucầu nhà ở rất cao song quỹ nhà ở hạn hẹp Cùng với cách sản xuất và phân phốikéo dài và phức tạp đã tạo ra nhiều bất công trong xã hội Việc bao cấp nhà ở đãlàm cho người dân trở nên thụ động, mất tính sang tạo, tất cả hoàn toàn trông chờvào Nhà nước Trong thời kì này, có hai hình thức sở hữu nhà ở chủ yếu: sở hữunhà nước và sở hữu của từng cá nhân

Các giao dịch về nhà ở chủ yếu là các giao dịch về thuê lại hoặc chuyển nhượngnhà ở thuộc sở hữu nhà nước; hay các giao dịch về mua bán nhà ở thuộc sở hữu tưnhân

b, Thời kì sau đổi mới (1986 - nay )

Việc thực hiện chính sách đổi mới, xóa bỏ bao cấp, phát triển nền kinh tếhàng hóa nhiều thành phần từ năm 1986 đến nay, lĩnh vực nhà ở đã có nhữngchuyển biến rõ rệt Nhà nước xóa bỏ chế độ bao cấp nhà ở, cho phép và tạo điềukiện để người dân phát triển nhà ở Việc chuyển quỹ nhà ở do Nhà nước quản lý

sang hình thức kinh doanh được triển khai Nhà nước rất quan tâm tạo điều kiện bốtrí quỹ đất phát triển nhà ở Ngoài bố trí hàng vạn hecta đất cho phát triển nhà ởthương mại để kinh doanh thông qua các dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở…Nhà nước cũng dành quỹ đất để xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp,học sinh sinh viên, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, người có công vớicách mạng, và thực hiện cấp đất giúp đồng bào dân tộc thiểu số có điều kiện xâydựng nhà ở Với sự ra đời của hàng loạt các văn bản pháp luật như: Pháp lệnh nhà

ở được ban hành ngày 6/4/1991; Hiến pháp 1992; Nghị định số 61/CP ngày5/7/1994 về mua bán kinh doanh nhà ở; Luật Đất đai năm 1993 được sửa đổi, bổsung năm 1998, năm 2001; Luật Đất đai 2003; Luật Nhà ở 2005; Luật Kinh doanhbất động sản 2006 và một số văn bản pháp quy khác, đã khẳng định một chínhsách mới, chính sách đứng đắn của Đảng và Nhà nước về việc phát triển nhà ở chongười dân

1.1.1.3 Thực trạng của vấn đề nhà ở tại nước ta

a, Những thành tựu đạt được

Bằng hàng loạt các cơ chế, chính sách đã ban hành, chúng ta đã thu hútđược nhiều nhà đầu tư trong nước và nước ngoài tham gia phát triển nhà ở cũngnhư tạo điều kiện để người dân có điều kiện tạo lập chỗ ở, góp phần xây dựngcuộc sống văn minh, hiện đại cả ở khu vực đô thị và nông thôn Tại khu vực đôthị, nhiều dự án nhà ở được xây dựng với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạtầng xã hội, nhiều khu nhà ở mới khang trang đang dần dần thay thế các khu nhà ở

cũ bị xuống cấp, hư hỏng, thay thế các khu nhà ở chuột, chật chội, mất vệ sinh.Nhà ở phát triển đa dạng cả về kiểu dáng, không gian kiến trúc và chất lượng nộingoại thất Bên cạnh việc phát triển các loại nhà biệt thự, nhà vườn, nhà liên kế,một số thành phố lớn đã bắt đầu quan tâm và khuyến khích phát triển nhà chung

cư cao tầng, với kiến trúc đẹp và cơ cấu căn hộ hợp lý Đối với người dân khu vựcnông thôn, do chính sách đổi mới trong nông nghiệp, đời sống, thu nhập của nôngdân được nâng cao nên nhà ở của người dân cũng được cải thiện đáng kể, nhà ởkhông chỉ được mở rộng về quy mô, tăng về diện tích mà chất lượng cũng được

tăng lên, nhà ở kiên cố và bán kiên cố đã dần thay thế cho nhà ở đơn sơ, tạm bợ.

Số lượng hộ gia đình, đặc biệt là hộ gia đình nghèo, bà con dân tộc vùng sâu, vùng

xa, khu vực biên giới, người dân vùng ngập lũ đồng bằng sông Cửu Long đượcNhà nước quan tâm hỗ trợ, tạo điều kiện để cải thiện nhà ở cũng tăng đáng kể, từ

đó góp phần từng bước giảm nhanh số lượng hộ nghèo không có nhà ở hoặc cónhà ở nhưng dột nát, tạm bợ Kết quả Tổng Điều tra Dân số và Nhà ở 01/4/2009cho thấy, điều kiện về nhà ở của cả nước đó có bước tiến vượt bậc trong 10 nămqua Số lượng hộ gia đình có nhà ở tăng từ 16.649.999 hộ năm 1999 lên22.198.922 hộ gia đình; trong đó, số hộ gia đình có nhà ở là 22.186.275 căn hộ(chiếm tỷ lệ 99,95%); số hộ gia đình không có nhà ở là 12.647 hộ (chiếm tỷ lệ0,05%); tổng diện tích nhà ở tăng từ 709 triệu m2 nhà ở năm 1999 lên 1.415triệu

m2 (tăng thêm 706triệu m2); diện tích bình quân đầu người tăng từ 9,7m2 sửdụng/người lên 16,7m2 sàn/người; tỷ lệ nhà ở kiên cố tăng từ 12,8 % năm 1999 lên46,77 % năm 2009; tỷ lệ nhà ở đơn sơ giảm từ 22,64% xuống còn 7,4%, trong đó

có những vùng nhà ở đơn sơ chiếm tỷ lệ rất thấp như vùng Đồng bằng sông Hồng

chỉ còn 0,2% số nhà ở là nhà đơn sơ [19]

Đặc biệt, việc phát triển nhà ở xã hội để giải quyết nhà ở cho các đối tượng chínhsách xã hội, các đối tượng thuộc diện thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở, gồm:cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng

vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách Nhà nước; công nhân lao động tạicác khu công nghiệp và các đối tượng thu nhập thấp khác sinh sống ở khu vực đôthị Để triển khai nội dung này, ngày 20/4/2009, Chính phủ đã ban hành Nghịquyết số 18/NQ-CP về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ởcho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại cáckhu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, với nhiều cơchế ưu đãi, tháo gỡ đã thu hút sự hưởng ứng tham gia của nhiều doanh nghiệp Sauhơn 1 năm triển khai thực hiện Nghị quyết số 18/2009/NQ-CP của Chính phủ, đã

có nhiều dự án nhà ở sinh viên được hoàn thành đưa vào sử dụng, nhiều dự án nhà

ở công nhân, nhà ở thu nhập thấp đã được khởi công Trong năm 2010 đã có 1.653căn hộ hoàn thành phần xây dựng, đã bán cho các hộ dân được 728 căn hộ Có thểkhẳng định rằng, thực trạng nhà ở tại Việt Nam qua những năm qua đã có nhữngchuyển biến khá rõ nét cả về số lượng và chất lượng nhà ở, điều kiện và môitrường sống của người dân ngày càng được cải thiện, mô hình cuộc sống văn minhhiện đại tại các khu đô thị đã dần thay thế cho các khu nhà ổ chuột, nhà ở tạm bợ,mất vệ sinh, các hộ gia đình nghèo, các đối tượng có khó khăn về nhà ở cũng từngbước được Nhà nước hỗ trợ, tạo điều kiện để tạo lập chỗ ở ổn định Thị trường bấtđộng sản nhà ở đã hình thành, phát triển và ngày càng đóng vai trò chủ lực trongnền kinh tế, là nền tảng cho tăng trưởng kinh tế, giải quyết công ăn việc làm, xâydựng xã hội thịnh vượng và là công cụ hữu hiệu để ổn định kinh tế vĩ mô, đồngthời góp phần quan trọng trong nỗ lực xóa đói giảm nghèo, đảm bảo an sinh xãhội

b, Những nổi cộm trong phát triển, quản lý và sử dụng nhà ở

Mặc dù lĩnh vực nhà ở đã đạt được những thành quả quan trọng, điều kiện nhà ởcủa đại bộ phận nhân dân được cải thiện; tuy nhiên, kết quả chưa đồng đều Nhữngthách thức trong phát triển nhà ở còn rất nhiều Nhiều địa phương vẫn còn nhà ởxây dựng tự phát, tình trạng chia lô, bán nền để người dân tự xây dựng nhà ở kháphố biến Quy mô nhiều dự án vẫn còn nhỏ lẻ, chưa kết nối đồng bộ giữa các dự

án và trong khu vực Kiến trúc công trình và nhà ở tại nhiều dự án thiếu nhất quán

và không hợp lý, dẫn đến không bảo đảm hệ thống hạ tầng xã hội, hệ thống kết nốivới hạ tầng chung Kết quả thống kê cho thấy, trong 2.500 dự án khu đô thị mới và

dự án nhà ở đã và đang được triển khai thực hiện thì có trên 600 dự án có quy mônhỏ dưới 20ha; số lượng dự án có quy mô lớn trên 500 ha chỉ chiếm tỷ lệ dưới

10% Bên cạnh đó, là trở ngại từ nhà ở xây dựng trái quy hoạch, phát triển dọc

theo các trục đường giao thông, các đê sông, kênh rạch đang diễn ra ở nhiều địaphương Hệ quả của việc xây dựng nhà ở tự phát gây ra nhiều vấn đề phức tạp, và

sẽ phải tốn nhiều chi phí mới có thể khắc phục được Những thách thức trong phát

triển nhà ở không chỉ ở khu vực đô thị, theo kết quả Tổng điều tra Dân số và Nhà

ở năm 2009 Tại khu vực nông thôn vẫn còn có gần 1,5 triệu căn nhà đơn sơ(chiếm tỷ lệ 9,52% tổng số căn hộ nhà ở nông thôn), trong đó, có một số vùng, nhà

ở đơn sơ vẫn chiếm tỷ lệ cao như: vùng đồng bằng sông Cửu Long có khoảng gần839.000/3.285405 căn hộ (chiếm 25,54% tổng số nhà ở), vùng trung du và miềnnúi phía Bắc 299.249/2.214.770 căn hộ (chiếm 13,51%).[19] Mặt khác, giá nhà ởtăng cao, vượt quá khả năng về tài chính của một bộ phận lớn dân cư, đã dẫn đếnsức ép về nhà ở đô thị ngày càng tăng, những người có thu nhập trung bình và thunhập thấp rất khó khăn trong tạo lập nhà ở Trong khi đó, cơ cấu các loại nhà ởtrên thị trường còn mất cân đối, thiếu các loại nhà ở có diện tích và giá cả trungbình, thiếu vắng loại hình nhà ở để cho thuê Mặt khác, hệ thống tài chính nhà ởchưa hoàn thiện, thị trường nhà ở chủ yếu dựa vào nguồn tín dụng từ ngân hàngvới lãi suất cao, càng làm khó khăn hơn cho nỗ lực tạo lập nhà ở của những ngườilàm công ăn lương, và đặc biệt khó khăn hơn đối với những người có thu nhậpthấp Những người công nhân tại các khu công nghiệp phải sinh sống trong cáckhu nhà trọ, nơi phần lớn do người dân tự phát lập ra, không đảm bảo điều kiện về

vệ sinh môi trường, điện, nước, ăn ở chật chội, làm ảnh hưởng đến sức khoẻ vànăng suất lao động, dễ xẩy ra tệ nạn xã hội Một bộ phận lớn cán bộ, công chức,viên chức, quân nhân, sỹ quan vẫn chưa có nhà ở vẫn phải thuê nhà ở với giá cao

so với đồng lương hàng tháng ( giá thuê khoảng từ 750.000đ đến 1.500.000đ/tháng) hoặc thuê nhà ở giá có rẻ hơn nhưng không đảm bảo các điều kiện sinh hoạttối thiểu, ảnh hưởng đến sức khoẻ và khả năng tái tạo sức lao động; một số cán bộđược điều chuyển, các giáo viên ở vùng sâu, vùng xa vẫn ở trong những căn nhàtạm bợ, hoặc chỉ là những nhà tranh tre đơn sơ, lụp xụp

1.1.2 Tổng quan các vấn đề kinh doanh nhà ở

1.1.2.1 Khái niệm chung về kinh doanh

Một hoạt động không thể thiếu được của con người trong nền sản xuất hànghóa, đặc biệt là trong nền kinh tế thị trường là hoạt động kinh doanh nhằm mụcđích lợi nhuận

- Theo từ điển tiếng Việt: Kinh doanh là tổ chức việc sản xuất, buôn bánsao cho sinh lời [23]

- Theo từ điển luật học: Kinh doanh là các hoạt động đầu tư, sản xuất, muabán cung ứng dịch vụ do các chủ thể kinh doanh tiến hành một cách độclập thường xuyên trên thị trường nhằm mục đích lợi nhuận [20]

Ở Việt nam, thuật ngữ kinh doanh được sử dụng trong Luật công ty và Luật doanhnghiệp tư nhân năm 1990

- Theo Luật Doanh nghiệp 2005: “ Kinh doanh là việc thực hiện liên tục một, một

số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi”( khoản 2

Điều 4)

Theo Luật Thương mại năm 2005: “ kinh doanh là hoạt động của các chủ thể mua

bán, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động khác nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận khác” ( Điều 3)

Như vậy, từ các định nghĩa về kinh doanh chúng ta có thể thấy kinh doanh đượcnhận biết qua các dấu hiệu sau:

- Phải mang tính nghề nghiệp, nghĩa là chúng được tiến hành một cách chuyênnghiệp, thường xuyên liên tục và mang lại nguồn thu nhập chính cho các chủ thểkinh doanh

- Phải được thực hiện một cách độc lập Các chủ thể nhân danh mình để tiến hànhhoạt động kinh doanh Họ tự quyết định mọi vấn đề liên quan và tự chịu tráchnhiệm về hoạt động của mình

- Kinh doanh được các chủ thể tiến hành với mục đích tìm kiếm lợi nhuận

1.1.2.2 Khái niệm kinh doanh nhà ở

Nhà ở chính là một loại bất động sản Do đó, hoạt động kinh doanh nhà ởchính là một hình thức của hoạt động kinh doanh bất động sản Theo quy định tại

khoản 2 Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản: “Kinh doanh bất động sản là việc

bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi”

Trên cơ sở định nghĩa về kinh doanh bất động sản và nội dung các quy định vềkinh doanh nhà được quy định tại chương II Luật Kinh doanh bất động sản năm

2006 Tác giả đưa ra khái niệm về kinh doanh nhà ở như sau: Kinh doanh nhà ở làhoạt động của tổ chức, cá nhân được phép thực hiện việc bỏ vốn đầu tư tạo lập,mua, thuê, thuê mua nhà ở để bán, cho thuê, tho thuê lại, cho thuê mua nhằm mụcđích sinh lợi

Từ định nghĩa trên, kinh doanh nhà ở mang đặc điểm sau:

- Nhà ở nói riêng hay bất động sản nói chung liên quan đến nhiếu lĩnh vực phápluật: pháp luật về nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật xây dựng,pháp luật đất đai do vậy, hoạt động kinh doanh nhà ở chịu sự tác động và điềuchỉnh của nhiều văn bản pháp luật thuộc các lĩnh vực khác nhau

- Hoạt động kinh doanh nhà ở là hoạt động mang tính phức tạp đòi hỏi phải cómột đội ngũ chuyên gia có kinh nghiệm và trình độ trong việc tư vấn, môi giới cho các chủ thể kinh doanh, cũng như trong việc quản lý hoạt động kinh doanhphức tạp này

- Nhà ở là tài sản có giá trị, nhu cầu về nhà ở rất cao, dẫn đến tình trạng đầu cơ,giá nhà ngày càng tăng cao Hoạt động kinh doanh nhà ở mang lại lợi nhuận rấtlớn, tuy nhiên, thị trường nhà ở cũng rất dễ biến động phụ thuộc vào các nhiềuyếu tố kinh tế, chính trị, xã hội Thị trường nhà ở dễ tăng nhiệt cũng dễ đóngbăng Điều này cho thấy hoạt động kinh doanh nhà có tính rủi ro rất cao

1.2 Tổng quan pháp luật về kinh doanh nhà ở

1.2.1 Khái niệm pháp luật về kinh doanh nhà ở

Trong quá trình xây dựng và phát triển nền kinh tế, Nhà nước sử dụng nhiềucông cụ khác nhau để quản lý và điều tiết nền kinh tế, trong đó pháp luật là công

cụ quan trọng nhất, không thể thiếu và có tác động lớn nhất Pháp luật là phươngtiện để thể chế hóa chiến lược và kế hoạch phát triển kinh tế của đất nước trongtừng giai đoạn cụ thể, Pháp luật là phương tiện để Nhà nước quản lý mọi mặt đờisống xã hội; là phương tiện để nhân dân phát huy dân chủ và quyền làm chủ, thựchiện quyền và nghĩa vụ của mình

Đối với hoạt động kinh doanh nhà ở, pháp luật là một trong những nhân tố có vaitrò quan trọng ảnh hưởng tới sự hình thành và phát triển hoạt động kinh doanh nhà

ở Có thể nhận thấy sự tác động và ảnh hưởng của pháp luật tới hoạt động kinhdoanh nhà ở qua những điểm sau:

- Thông qua pháp luật, các đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng vàNhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và kinhdoanh nhà ở nói riêng được thể chế hóa, cụ thể hóa bằng những quyđịnh cụ thể Từ đó định hướng cho hoạt động kinh doanh nhà ở hìnhthành và phát triển theo hướng lành mạnh, thống nhất và bền vững

- Pháp luật quy định và đảm bảo các quyền và nghĩa vụ của các chủ thểkinh doanh nhà ở được thực hiện Từ đó, đảm bảo sự bình đẳng, côngbằng cho các chủ thể tham gia vào hoạt động kinh doanh nhà ở

- Pháp luật là công cụ để bắt buộc các chủ thể kinh doanh nhà ở phải đónggóp những nghĩa vụ tài chính nhất định cho Nhà nước, tạo nguồn thu chongân sách nhà nước, kiểm soát những diễn biến bất thường của hoạtđộng kinh doanh nhà ở trên thị trường

Như vậy, thông qua hệ thống pháp luật các hoạt động kinh doanh nhà ở diễn ratrên thị trường được hình thành và phát triển trong một hành lang pháp lý, một trật

tự ổn định, tạo ra một thị trường kinh doanh nhà ở phát triển lành mạnh và bềnvững

Từ sự tiếp cận vai trò của pháp luật đối với hoạt động kinh doanh nhà ở, tác giảđưa ra khái niệm pháp luật kinh doanh nhà ở là tổng hợp các quy phạm pháp luật

do nhà nước ban hành và đảm bảo thực hiện điều chỉnh các quan hệ trong hoạtđộng kinh doanh nhà ở

1.2.2 Lịch sử phát triển pháp luật kinh doanh nhà ở.

Tại Việt Nam, nếu như trước năm 1991, chưa hình thành thị trường nhà ởnói riêng và thị trường bất động sản (BĐS) nói chung thì sau khi Nhà nước banhành một loạt các văn bản như: Pháp lệnh số 51- LCT/HĐNN8 ngày 06/04/1991

về nhà ở: Với quy định tại Điều 4 của Pháp lệnh: “Tổ chức, cá nhân được kinh

doanh nhà ở bằng việc xây dựng, cải tạo nhà ở để bán hoặc cho thuê và các hoạt động kinh doanh nhà ở khác theo quy định của pháp luật” Hiến pháp năm 1992

với quy định tại Điều 15: “Nhà nước thực hiện nhất quán chính sách phát triển nềnkinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Cơ cấu kinh tế nhiều thành phầnvới các hình thức tổ chức sản xuất, kinh doanh đa dạng dựa trên chế độ sở hữutoàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân, trong đó sở hữu toàn dân và sở hữu tậpthể là nền tảng” và Luật Đất đai năm 1993, với quy định đất đai có giá, quyền sửdụng đất được coi là hàng hóa và được phép tham gia giao dịch, trao đổi trên thịtrường thì thị trường nhà ở cũng bắt đầu hình thành và phát triển Hoạt động kinhdoanh nhà ở bắt đầu diễn ra trên thị trường, với sự tham gia của các chủ thể kinhdoanh thuộc các thành phần kinh tế khác nhau Đặc biệt, việc ban hành Nghị định

số 61/CP ngày 5/7/1994 về mua bán kinh doanh nhà ở Với các quy định tạiChương 3 từ Điều 12 đến Điều 16, hoạt động kinh doanh nhà ở đã được pháp luậtđiều chỉnh cụ thể Trong đó kinh doanh nhà ở là việc thực hiện một, một số hoặctất cả các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm: Cho thuê nhà ở; Mua bánnhà ở; Nhận quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, đầu tưxây dựng cơ sở hạ tầng theo quy hoạch xây dựng nhà ở để chuyển quyền sử dụngđất; Dịch vụ mua bán, cho thuê nhà ở Chủ thể được phép kinh doanh nhà ở baogồm tổ chức trong nước, cá nhân là công dân Việt Nam định cư ở Viêt Nam Giákinh doanh nhà ở bao gồm: Giá bán; giá cho thuê; giá dịch vụ trong hoạt độngmua bán, cho thuê là giá thỏa thuận giữa các bên ghi trên hợp đồng Pháp luật vềkinh doanh nhà ở là một bộ phận của pháp luật về nhà ở đồng thời cũng là mộtphần của pháp luật về kinh doanh bất động sản Do vậy, với sự ra đời của LuậtNhà ở năm 2005, tiếp đến là Luật kinh doanh bất động sản được ban hành năm

2006 Pháp luật kinh doanh nhà ở được quy định cụ thể và hoàn chỉnh hơn, gópphần tạo nên hành lang pháp lý cho thị trường nhà ở phát triển

1.2.3 Điều chỉnh pháp luật về kinh doanh nhà ở

Pháp luật về kinh doanh nhà ở là một bộ phận của pháp luật về nhà ở đồngthời cũng là một phần của pháp luật về kinh doanh bất động sản Do vậy, kinhdoanh nhà ở phải được nhìn nhận dưới góc độ pháp luật kinh doanh bất động sản,

b, Nguyên tắc kinh doanh nhà ở

Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh nhà ở bình đẳng trước pháp luật; tự

do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham giahoạt động kinh doanh nhà ở thông qua hợp đồng, không trái với quy định của phápluật; Nhà ở đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật;Hoạt động kinh doanh nhà ở phải công khai, minh bạch

c, Phạm vi kinh doanh nhà ở

Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh nhà ở trong phạm vi sau đây:Đầu tư tạo lập nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua; Mua nhà để bán, cho thuê, chothuê mua; Thuê nhà để cho thuê lại

Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinhdoanh nhà ở trong phạm vi sau đây: Đầu tư tạo lập nhà để bán, cho thuê, cho thuêmua; Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuêđất đã có hạ tầng

d, Nhà ở được phép đưa vào kinh doanh phải thuộc đối tượng được phép kinhdoanh; Phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; Không

có tranh chấp về quyền sở hữu; Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hànhquyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Không nằm trongkhu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; Có hồ sơ baogồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụngđất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy địnhcủa pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc

hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, công trìnhđang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thubàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thịmới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứngnhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độxây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xâydựng hình thành trong tương lai

1.2.3.2 Các quy định pháp luật về đầu tư tạo lập nhà ở

Đầu tư tạo lập nhà ở là việc các chủ đầu tư bỏ vốn đầu tư xây dựng mới nhà,đầu tư cải tạo sửa chữa nhà có sẵn để kinh doanh Hoạt động đầu tư để kinh doanhnày phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩmquyền phê duyệt Việc đầu tư xây dựng khu đô thị mới, khu nhà ở, phải có dự ánđầu tư Các dự án đầu tư này phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của pháp luật Việclựa chọn chủ đầu tư, thẩm định, phê duyệt dự án chấp thuận đầu tư đối với dự ánkhu đô thị mới, dự án khu nhà ở, phải được thực hiện theo quy định của pháp luật

về xây dựng và pháp luật về đấu thầu Ngoài ra quyền và nghĩa vụ của các chủ đầu

tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở được pháp luật quy định khá cụ thể Cácquyền và nghĩa vụ này được xác lập không chỉ bảo đảm quyền và lợi ích của cácchủ đầu tư mà còn đảm bảo hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở được thực hiệnđúng pháp luật

1.2.3.3 Các quy định của pháp luật về giao dịch nhà ở với tính cách là giao dịchkinh doanh nhà ở

Giao dịch về nhà ở gồm các hình thức mua bán, cho thuê, thuê mua, tặngcho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở Tuynhiên, các giao dịch với tính cách là giao dịch kinh doanh nhà ở chỉ bao gồmnhững hình thức mua bán, thuê và thuê mua Điều này xuất phát từ mục đích kiếmlợi nhuận của chủ thể kinh doanh nhà ở Với các hình thức tặng cho, đổi, thừa kế,thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở đều không phát sinh lơinhuận Trong khi mua bán, cho thuê, thuê mua đều là những hình thức là sinh lời.Khi các giao dịch sinh lời đó được tiến hành bởi các chủ thể kinh doanh thì nhữnggiao dịch sinh lợi đó mang tính cách là các giao dịch kinh doanh nhà ở Với cácquy định về nguyên tắc, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tiến hành hoạt độngmua bán, cho thuể và thuê mua nhà ở Pháp luật kinh doanh nhà ở tạo ra hành langpháp lý điều chỉnh cụ thể các hoạt động mua bán, cho thuê, thuê mua; cũng nhưbảo đảm quyền lợi của các bên chủ thể

Theo đó, trong hoạt động mua bán: Nhà ở được mua bán bao gồm nhà đã có sẵn,đang xây dựng hoặc được hình thành trong tương lai theo dự án, thiết kế và tiến độ

đã được phê duyệt; Tổ chức, cá nhân kinh doanh phải bán nhà thông qua sàn giaodịch bất động sản; Việc bán nhà phải kèm theo chuyển quyền sử dụng đất; Bánnhà phải kèm theo hồ sơ về nhà bao gồm các loại giấy tờ về việc tạo lập, về quyền

sở hữu, quá trình thay đổi và tình trạng pháp lý của nhà;Việc mua bán nhà ở phảiđược lập thành hợp đồng theo các quy định pháp luật trường hợp bán nhà đượchình thành trong tương lai thì các bên phải thỏa thuận trong hợp đồng về giá muabán tại thời điểm ký hợp đồng, không phụ thuộc thời điểm giao nhà

Trong hoạt động cho thuê: Nhà cho thuê phải là nhà ở đã có sẵn; Tổ chức, cá nhânkinh doanh cho thuê nhà phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản; Nhàcho thuê phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần

thiết khác để nhà ở được vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế

và các thỏa thuận trong hợp đồng; Việc cho thuê nhà phải được lập thành hợpđồng theo quy định của pháp luật

Trong hoạt động thuê mua: Nhà ở được thuê mua phải là nhà đã có sẵn; Nhà ởđược thuê mua phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch

vụ cần thiết khác để nhà ở được vận hành, sử dụng bình thường theo công năng,thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng; Tổ chức, cá nhân kinh doanh cho thuêmua nhà phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản; Việc thuê mua nhà,phải được lập thành hợp đồng theo quy định của pháp luật; Việc thuê mua nhà,phải gắn với quyền sử dụng đất và kèm theo hồ sơ về nhà; Các bên trong hợp đồngthuê mua nhà có thể thỏa thuận rút ngắn thời hạn chuyển quyền sở hữu nhà chobên thuê mua trước khi hết hạn thuê mua

1.2.4 Kinh nghiệm nước ngoài về chính sách và pháp luật về nhà ở

1.2.4.1 Chính sách nhà ở của Trung Quốc

Năm 1998, Trung Quốc đã nêu ra các chính sách nhằm cải cách chế độ nhà

ở và xây dựng nhà ở, bao gồm những nét chính sau:

- Điều chỉnh lại chế độ cung cấp nhà ở Tháng 6 năm 1998, phương thứcphân phối hiện vật nhà ở dưới hình thức phúc lợi xã hội được chuyển thànhphương thức đưa tiền nhà ở vào tiền lương Các chi phí mua nhà ở được thanhtoán bằng tiền lương của công chức, khoản trích lập về nhà ở, khoản tiêu dùng cánhân, khoản hỗ trợ mua nhà Đây là phương thức mà Nhà nước, nơi làm việc của

cá nhân cùng tham gia một cách hợp lý Bên cạnh đó, chính phủ thiết lập thể chếcung cấp nhà ở đô thị dựa trên mức sống, theo đó người có thu nhập thấp đượcmua nhà giá rẻ dưới sự hỗ trợ của nhà nước hoặc nơi làm việc Người thuộc tầnglớp trung lưu mua nhà ở tiện lợi và kinh tế, người thu nhập cao bắt buộc phải muanhà ở theo giá thị trường Đồng thời thực hiện chế độ trích lập quỹ cộng đồng vềnhà ở Quỹ này được sử dụng chủ yếu vào xây dựng và sửa chữa nhà ở cá nhân

- Điều chỉnh cơ cấu đầu tư nhà ở Đối với nhà ở kinh tế và tiện dụng nhấnmạnh tới các đặc trưng kinh tế và tiện dụng trong các tiêu chuẩn và trong thiết kế,bảo đảm xây dựng không vượt quá các tiêu chuẩn trên Tổ chức đấu giá trên cơ sởcạnh tranh công bằng để lựa chon các công ty xây dựng thực hiện việc xây nhà ởnhằm xóa các chi phí bất hợp lý, hạ giá thành sản phẩm Từng bước đẩy mạnhquản lý chất lượng nhà ở, chính phủ đề ra các chế độ cấp giấy chứng nhận chấtlượng, chế độ bồi thường chất lượng cho các trang thiết bị nhà ở Thực hiện cácdịch vụ sau bán hàng; lập quỹ sửa chữa và hoàn thiện chế độ giám sát việc quản lý

và sử dụng vốn của khách hàng, có cơ chế để phát triển và mở rộng dịch vụ tàichính, cần thực hiện sự hỗ trợ về tài chính đối với quá trình biến nhà ở thành hànghóa theo lộ trình Từng bước hoàn thiện chế độ thế chấp quyền sở hữu nhà bảođảm an toàn tài chính Phát triển dịch vụ tài chính nhà ở mang tính chính sách vàtính thị trường Đặc biệt định hướng xây dựng nhà ở dựa trên khoa học kĩ thuật.Cải cách khoa học kĩ thuật trong thiết kế và sản xuất vật liệu xây dựng nhằm nângcao chất lượng của nhà ở trên thị trường

1.2.4.2 Chính sách phát triển nhà ở của Indonesia

Ở Indonesia, chương trình nhà ở xã hội khá thành công Để thu hút cácdoanh nghiệp tham gia chương trình Chính phủ không thu tiền sủ dụng đất, miễnthuế giá trị gia tăng và đôi khi cả thuế thu nhập doanh nghiệp cũng chỉ thu ở mứctượng trưng Ngược lại Chính phủ kiểm soát giá đầu ra của tất cả các doanh nghiệpsao cho mức lợi nhuận đủ sức hấp dẫn doanh nghiệp nhưng đồng thời không tạogánh nặng cho người mua nhà Đối với người mua nhà, Chính phủ có chính sáchriêng để hỗ trợ lãi suất theo mức khác nhau tùy vào mức thu nhập của các nhómđối tượng theo hướng khuyến khích người mua nhà trả nợ dứt điểm trong vòng 5năm

1.2.4.3 Chính sách phát triển nhà ở tại Mỹ

Ở Mỹ, chính quyền tham gia xây dựng nhà ở từ những năm 1930 sau khủnghoảng kinh tế 1929- 1933 khi số đông người thất nghiệp không có đủ khả năng trảtiền mua hay thuê nhà Sự can thiệp của chính quyền liên bang thể hiện ở việc tổ

chức lại toàn bộ hệ thống đầu tư xây dựng nhà tư nhân, ra luật bảo hiểm cho các

cơ quan tín dụng và cấp quỹ tín dụng để hoạt động hiệu quả Điều này giúp chongười dân với nguồn tài chính có hạn có thể thuê và mua nơi ở Chương trình nhà

ở quốc gia chú trọng đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với những gia đình có thu nhậpthấp với 3 chương trình như: Hỗ trợ nhà ở; khuyến khích chính quyền địa phươngnâng cao chất lượng nhà ở và các khu dân cư ngoại thành; chính sách giảm giáthuê căn hộ Với 4 biện pháp cụ thể là: Hỗ trợ tài chính thông qua phát hành tínphiếu; hỗ trợ bù lỗ cho các doanh nghiệp kinh doanh nhà phần chênh lệch giữa giácho thuê thực tế, giá thị trường và giá ưu đãi sao cho gia đình nghèo chỉ trả tiềnthuê không quá 30% thu nhập; hỗ trợ sửa chưa, cải tạo nhà Lựa chọn gia đình đủđiều kiện ở nhà xã hội thuộc sở hữu của Chính phủ, thông qua việc xây dựng nhà ở

xã hội

1.2.4.4 Chính sách nhà ở tại Hà Lan

Luật nhà ở của Hà Lan quy định nhà ở cho người nghèo là trách nhiệm củaNhà nước thông qua việc xây dựng nhà ở xã hội Thực chất Luật khẳng định quyềncan thiệp của Chính phủ vào việc xây dựng nhà ở, đồng thời xác định trách nhiệm

và nghĩa vụ của tất cả các lực lượng tham gia xây dựng nhà ở Từ đó đến naychính quyền trung ương và ở địa phương các cấp đóng vai trò ngày càng lớn tronglĩnh vực xây dựng nhà ở Gần đây Hà Lan đã chuyển đổi phương sách quản lý nhà

ở theo hướng tiến bộ Theo đó Nhà nước thông báo việc cấp nhà để thị trường điềutiết theo quy luật cung cầu trong sự kiểm soát của nhà nước

1.2.4.5 Chính sách nhà ở tại Thụy Điển

Ở Thụy điển, người có thu nhập thấp muốn có nhà ở phải gia nhập một hợptác xã nhà ở Các hợp tác xã nhà ở này đưa ra mục tiêu giải quyết nhà ở cho xãviên là mục tiêu hàng đầu và không vì lợi nhuận Nhà ở của hợp tác xã hiện naychiếm khoảng 18 đến 20% trên thị trường nhà ở góp phần hiện đại hóa nhà ở tạiThụy điển Liên hiệp xây dựng và tiết kiệm nhà ở Thụy Điển đã xây dựng 7% tổng

số căn hộ ở Thụy Điển Mô hình hợp tác xã nhà ở tại Thụy Điển mang tính bềnvững hơn so với việc xây dựng nhà ở bán tại một số nước khác

Như vậy, kinh nghiệm phát triển nhà ở tại một số nước nhất là vấn đề nhà ở

xã hội là cơ sở quan trọng để chúng ta tham khảo trong quá trình hoạch định cơchế, chính sách về phát triển thị trường nhà ở sao cho phù hợp với quy luật pháttriển, sát với tình hình thực tế tại nước ta hiện nay Kinh nghiệm quốc tế trong lĩnhvưc giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp cho thấy chỉ có hai còn đường lựachọn cơ bản: một là dựa vào Nhà nước; hai là dựa vào thị trường Cần nhấn mạnh

sự hỗ trợ của Nhà nước luôn là cần thiết, nhưng vấn không thể thay thế được cơchế thị trường

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở

Kinh doanh nhà ở là một hoạt động đầu tư Hoạt động này có thể do tổchức, cá nhân tự tạo lập trên cơ sở nguồn vốn tự có để đầu tư xây dựng nhà nhằmmục đích để kinh doanh hoặc thông qua các giao dịch về mua bán, cho thuê, chothuê mua nhà ở với mục đích kiếm lời Do đó, trong phần thực trạng pháp luật, tácgiả luận văn cũng đánh giá theo 2 hoạt động đó

2.1 Thực trạng pháp luật về đầu tư tạo lập nhà ở

Tạo lập nhà ở là hoạt động phổ biến của mọi cá nhân, tổ chức trong xã hội.Hoạt động này nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở - nhu cầu thiết yếu của mọi người

Tại Điều 62 Hiến pháp 1992 quy định: “ Công dân có quyền xây dựng nhà ở theo

quy hoạch và pháp luật”; Điều 4 Luật Nhà ở năm 2005 quy định về Quyền có chỗ

ở và quyền sở hữu nhà ở“Công dân có quyền có chỗ ở thông qua việc tạo lập nhà

ở hợp pháp hoặc thông qua việc thuê, mượn, ở nhờ nhà ở theo quy định của pháp luật Người tạo lập nhà ở hợp pháp có quyền sở hữu đối với nhà ở đó” Như vậy,

quyền xây dựng tạo lập nhà ở của công dân được Nhà nước ghi nhận và bảo đảm.Tuy nhiên, dưới góp độ pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung và kinhdoanh nhà ở nói riêng, đầu tư tạo lập nhà ở là một hoạt động kinh doanh Các chủ

thể kinh doanh bỏ vốn đầu tư, xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê muanhằm thu lợi nhuận Tổ chức, cá nhân kinh doanh nhà ở được đầu tư tạo lập nhà đểkinh doanh theo hai hình thức: Đầu tư xây dựng mới nhà; Đầu tư cải tạo, sửa chữanhà Hiện nay, Nhà nước ban hành rất nhiều chính sách khuyến khích hoạt độngđầu tư trong lĩnh vực kinh doanh nhà ở, nhằm tăng quỹ nhà ở đáp ứng nhu cầu chongười dân Có thể kể đến một vài chính sách khuyến khích, ưu đãi của Nhà nướcdành cho hoạt động đầu tư tạo lập nhà ở: Chính sách hỗ trợ tổ chức, cá nhân kinhdoanh bất động sản đầu tư tạo lập quỹ nhà ở để bán trả chậm, trả dần, cho thuê,cho thuê mua đối với người có công, người nghèo, người có thu nhập thấp; Tổchức tín dụng nhà nước cho vay ưu đãi đầu tư đối với các dự án xây dựng nhà ở đểcho thuê, cho thuê mua, bán cho người có công, người nghèo, người có thu nhậpthấp, sinh viên, công nhân làm việc trong các khu công nghiệp, khu chế xuất Mặtkhác, nhằm thúc đẩy hoạt động đầu tư tạo lập nhà ở để kinh doanh của các chủ thểđầu tư phát triển Nhà nước xác lập cơ chế pháp lý bình đẳng cho mọi chủ thể đầu

tư, không phân biệt đó là nhà đầu tư trong nước hay nước ngoài Điều này gópphần rất lớn vào việc thu hút các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào hoạt độngđầu tư nhà ở tại Việt Nam, thúc đầy thị trường nhà ở Việt Nam phát triển Bêncạnh đó, cần loại bỏ những điểm hạn chế, bất cập của hệ thống pháp luật, nhữngquy định chưa phù hợp với thực tiễn cuộc sống, thiếu tính thống nhất và đồng bộ

để tháo gỡ các khó khăn và vướng mắc của doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nhà

ở Có thể nêu một số vấn đề nổi cộm sau:

thống nhất, rõ ràng, điều chỉnh hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp kinhdoanh bất động sản Tuy nhiên, trên thực tế các văn bản pháp luật đó vẫn còn một

số bất cập, gây nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp trong vấn đề huy động vốn

Ví dụ, Thông tư số 19/2010/TT-NHNN được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) banhành ngày 27/9/2010 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số13/2010/TT-NHNN, quy định tại Điều 5 về tỷ lệ an toàn vốn riêng lẻ của tổ chứctín dụng : “ 5.6 Tài sản có hệ số rủi ro bằng 250% gồm:

a) Các khoản cho vay để đầu tư chứng khoán;

b) Các khoản cho vay các công ty chứng khoán;

c) Các khoản cho vay nhằm mục đích kinh doanh bất động sản.”

Ngân hàng Nhà nước đã xếp loại tín dụng kinh doanh bất động sản nóichung hay kinh doanh nhà ở vào loại hình tín dụng có mức rủi ro cao, từ đó khôngkhuyến khích cho vay kinh doanh nhà ở và nâng lãi suất cho vay với các hoạt độngnày Chính sách đó dẫn đến nguồn vốn cho thị trường nhà ở, đặc biệt là nguồn vốntrung hạn và dài hạn đã bị hạn chế Với những doanh nghiệp phụ thuộc nguồn vốnlớn vào tín dụng ngân hàng, thì quy định khống chế tín dụng dành cho bất độngsản của các ngân hàng là vấn đề đáng quan ngại Một điều dễ hiểu là, cơ cấunguồn vốn từ các dự án bất động sản chủ yếu từ vốn tự có của doanh nghiệp, vốngóp của khách hàng và vốn vay tín dụng từ ngân hàng Việc thiếu nguồn vốn đầu

tư xây dựng nhà ở, đã hạn chế nguồn cung nhà ở cho thị trường, và đẩy giá nhà ởtăng cao, vượt quá khả năng tài chính của phần lớn dân cư Mặt khác, với quy địnhtrên các khách hàng cá nhân muốn vay vốn để mua bất động sản cũng bị ảnhhưởng trực tiếp, dẫn đến nhu cầu mua bất động sản của khách hàng sẽ bị giảmxuống, khiến sức tiêu thụ, lượng giao dịch của thị trường giảm đáng kể

2.1.1.2 Thời điểm huy động vốn

Thời điểm huy động vốn của chủ đầu tư trong các dự án kinh doanh nhà ở làvấn đề mà rất nhiều doanh nghiệp đã phản ánh trong thời gian qua Theo quy địnhtại Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 3/6/2010 của Chính phủ hướng dẫn chi tiết thihành Luật Nhà ở và Thông tư số 16/2010/TT-BXD quy định, thời điểm chủ đầu tưđược phép huy động vốn là sau khi xây dựng xong móng nhà, thay vì hoàn thành

hạ tầng như trước kia Quy định trên sẽ dẫn đến hai khó khăn cho các chủ đầu tư

Thứ nhất, dự án có thể chậm tiến độ, vì các dự án khu đô thị có nhiều loại nhà trên

các diện tích đất khác nhau, nên có hàng chục đến hàng trăm bản vẽ khác nhau,thiết kế lại có thể thay đổi theo nhu cầu xã hội, nên thời gian thi công để xong

móng sẽ kéo dài Thứ hai, hầu hết doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản có

vốn nhỏ, làm xong hạ tầng là hết vốn Trước đây, vào lúc kiệt sức này, doanhnghiệp được bán nhà để huy động vốn tiếp sức, thì giờ xây, làm xong móng mớiđược huy động vốn của khách hàng Vì vậy, quy định trên buộc các chủ đầu tưphải có năng lực tài chính dồi dào hơn

2.1.1.3 Hình thức huy động vốn

Điều 9 NĐ 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở quy định về huy độngvốn để đầu tư xây dựng nhà ở đã nêu rõ các điều kiện để thực hiện các hình thứchuy động vốn khác nhau của chủ đầu tư, đồng thời quy định việc phải thông báotrước 15 ngày về việc huy động vốn cho cơ quan quản lý Nhà nước Điều này sẽgiúp minh bạch thị trường mua bán nhà trả trước vốn đang rất phức tạp hiện nay

và tăng trách nhiệm trong việc sử dụng vốn huy động đúng mục đích của chủ đầu

tư khi bán nhà hình thành trong tương lai Thị trường minh bạch sẽ tạo được lòngtin cho người mua và sức mua các sản phẩm này vì thế sẽ được cải thiện.Tuynhiên, Điều 9 vẫn còn những điểm chưa hợp lý:

Tại Điểm a Khoản 1 Điều 9 về huy động vốn theo hình thức: “ ký hợp đồngvay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu theoquy định của pháp luật để huy động vốn còn thiếu cho đầu tư xây dựng nhà ở; bên

cho vay hoặc bên mua trái phiếu không được quyền ưu tiên mua hoặc ưu tiên đăng

ký mua nhà ở” Điều này làm giảm tính hấp dẫn của trái phiếu, ảnh hưởng đến khảnăng huy động vốn của doanh nghiệp trên thị trường tài chính Bên cạnh lãi suấtthì các chứng quyền là rất quan trọng cho tính hấp dẫn của trái phiếu doanh nghiệpnhư: quyền mua nhà, quyền chuyển đổi thanh cổ phiếu,.v.v Ở các nước có thịtrường trái phiếu phát triển thì các chứng quyền là hết sức đa dạng và phong phú.Điều khoản này là không giúp ích nhiều cho người mua nhà nhưng lại làm giảmtính hấp dẫn của thị trường trái phiếu và Thị trường BĐS, hạn chế sự liên thônggiữa hai thị trường này.Vậy nên, thực tế việc phát hành trái phiếu theo dự án vẫnchưa được cụ thể hóa về mặt pháp luật, và điều này sẽ làm thui chột thị trường

Khi huy động vốn theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 9, vấn đề huyđộng vốn góp của người mua nhà có phần bị siết chặt Cụ thể, quy định nhận sảnphẩm khi góp vốn, hợp tác đầu tư tại khoản 5 Điều 8 Thông tư số 06/2010/TT-BXD nêu: “Kể từ ngày Nghị định số 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, trongphạm vi địa bàn của một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, mỗi hộ gia đìnhhoặc cá nhân chỉ được tham gia góp vốn theo hình thức phân chia sản phẩm là nhà

ở một lần với số lượng một nhà ở (nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ chungcư)” Nghĩa là người góp vốn chỉ được chia sản phẩm một lần, còn sau đó khôngđược góp vốn để chia sản phẩm nhà ở thuộc dự án khác Quy định như trên làkhông cần thiết Lý do quy định này không thể hạn chế được chuyện một ngườimua nhiều nhà vì có thể người góp vốn nhờ anh chị em hay bà con dòng họ đứngtên Có thể hiểu là, nhà nước muốn hạn chế đầu cơ Tuy nhiên đó là ý muốn chủquan của cơ quan quản lý, còn việc phân định thế nào là đầu cơ hay đầu tư hiện rấtkhó phân biệt Nếu nhà nước muốn điều tiết thị trường thì nên tạo ra nhiều sảnphẩm nhà ở chất lượng giá rẻ Lúc đó nếu chủ đầu tư dự án thương mại nào bánsản phẩm bất động sản giá cao thì sẽ bị chính thị trường tẩy chay Cũng tại Nghịđịnh 71/NĐ-CP, một vấn đề khác thu hút sự chú ý của giới đầu tư là quy định chophép chủ dự án được huy động vốn không quá 20% tổng số lượng nhà trong dự án

không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản Đương nhiên, cũng tương tự quyđịnh về huy động vốn, chủ dự án phải thông báo với Sở Xây dựng các thông tinliên quan tới quỹ nhà này Tuy nhiên, dư luận rất băn khoăn về việc cơ quan chứcnăng sẽ giám sát mua bán 20% tổng quỹ nhà này như thế nào Không lẽ dựa vàođạo đức kinh doanh của nhà đầu tư? Năng lực quản lý của các cơ quan nhà nướctới đâu, liệu có đủ sức kiểm soát, đảm bảo quỹ nhà 20% đó chỉ “lưu hành nội bộ”chứ không bị tuồn ra ngoài thị trường? Chế tài nào sẽ đủ sức ràng buộc hoặc cấmnhững nhà đầu tư thứ cấp âm thầm bán các sản phẩm của mình cho những đối tácquen biết; thậm chí, những căn hộ đó còn có thể được chuyển nhượng tiếp chonhững nhà đầu tư khác? Nếu những lo ngại trên trở thành hiện thực, hệ quả tất yếu

là rất hiếm người mua có thể tiếp cận với giá bán gốc và tình trạng nộp tiền chênhlệch mua suất sẽ tiếp tục diễn ra phổ biến Trước đây, quy định pháp luật buộcdoanh nghiệp phải bán 100% sản phẩm qua sàn giao dịch đã không kiểm soát nổithị trường Nay nếu cho phép doanh nghiệp chính thức được bán 20% quỹ nhàngoài sàn thì không rõ tình hình sẽ còn tới mức nào?

Khi huy động vốn cho một dự án để mua nhà trong tương lai theo quy địnhtại điểm đ khoản 1 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP Người góp vốn không cóquyền chuyển nhượng chính thức cho người tiếp theo, và người tiếp theo mua lạivốn góp với giá cao hơn nhưng cũng chỉ được công chứng thừa nhận như ngườiđược ủy quyền chứ không phải người nhận chuyển nhượng vốn Thị trường vốntrở nên thiếu năng động khi việc chuyển nhượng vốn góp đều được coi như khôngchính thức, vốn đó có được nhân lên hay giảm đi cũng không được thừa nhận.Việc cần làm là có một hành lang pháp lý thừa nhận nó là giấy tờ có giá, đượcchuyển nhượng hay không được chuyển nhượng hoặc chính thức hóa bằng cáchđưa lên thị trường chứng khoán, phát triển theo hướng cổ phần đối với các dự ánbất động sản để được quyền chuyển nhượng Có thể chọn lựa cả hai hình thức, bởihiện nay, thị trường vốn cho thị trường bất động sản vẫn còn rất "khó khăn", chưa

đủ sức mạnh và cơ chế để phát triển đầy đủ