Luận Văn Thẩm Định Giá Dự Án

Hiện nay, Việt Nam ngày càng đô thị hóa hơn, đặc biệt là tại Tp. Hồ Chí Minh. Vì vậy, nhu cầu đầu tư và xây dựng các dự án khu dân cư, chung cư cao tầng và cao ốc văn phòng ngày càng nhiều, từ những nhu cầu đó dẫn các nhu cầu khác cần thiết để phục vụ nó như định giá cho mục đích mua bán, góp vốn liên doanh hoặc vay thế chấp từ các chủ đầu tư dự án ngày càng nhiều. Từ đó, đề tài “Thẩm định giá bất động sản nhằm góp vốn liên doanh” được tôi lựa chọn để nghiên cứu về các phương pháp và quy trình thẩm định giá được áp dụng tại công ty…

LỜI MỞ ĐẦU

Việt Nam là một nước đang phát triển, với tốc độ đô thị hóa, hiện đại hóa như hiệnnay, nhu cầu về nhà ở, về phát triển cơ sở hạ tầng, các trung tâm thương mại,… trởthành một nhu cầu bức thiết Đất trống, đất ruộng, đất rừng dần chuyển thành đất ở đểđáp ứng nhu cầu phát triển của xã hội Trong nền kinh tế thị trường đất đai được coi làhàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa này đã và đang là mối quan tâm lớn nhất của xã hội vềthực trạng sử dụng đất đai, đặc biệt trong lĩnh vực kinh doanh và xây dựng trong thời

kỳ hội nhập TP.HCM hiện vẫn là một trong những thị trường bất động sản có cơ hộiđầu tư cao nhất tại khu vực Đông Nam Á Trong quá trình đó, bất động sản trở thànhmột thị trường béo bở để các nhà đầu tư kinh doanh kiếm lời, đẩy giá bất động sản tăngcao Do đó khi đứng trước vấn đề này, Chính Phủ đã ban hành các nghị định liên quanđến đất đai, các thông tư, quyết định, hướng dẫn thực hiện Từ đó, phát sinh nhu cầu vềthẩm định giá để đánh giá chính xác giá trị của bất động sản cho nhiều mục đích khácnhau.Và cũng từ những nhu cầu đó, Thẩm định giá trở thành một nghề chuyên nghiệp,

dù vẫn còn khá mới mẻ ở Việt Nam

I. Lý do chọn đề tài.

Hiện nay, Việt Nam ngày càng đô thị hóa hơn, đặc biệt là tại Tp Hồ Chí Minh Vìvậy, nhu cầu đầu tư và xây dựng các dự án khu dân cư, chung cư cao tầng và cao ốcvăn phòng ngày càng nhiều, từ những nhu cầu đó dẫn các nhu cầu khác cần thiết đểphục vụ nó như định giá cho mục đích mua bán, góp vốn liên doanh hoặc vay thế chấp

từ các chủ đầu tư dự án ngày càng nhiều Từ đó, đề tài “Thẩm định giá bất động sản nhằm góp vốn liên doanh” được tôi lựa chọn để nghiên cứu về các phương pháp và

quy trình thẩm định giá được áp dụng tại công ty…

II. Mục tiêu nghiên cứu.

Tìm hiểu quá trình thẩm định giá bất động sản để đưa ra mức giá cuối cùng của tàisản thẩm định cho mục đích góp vốn liên doanh

III. Đối tượng, phạm vi và thời gian nghiên cứu.

– Bất động sản là khu đất tại số 314 Âu Dương Lân, P.3, Q.8

– Địa bàn: Thành phố Hồ Chí Minh

– Thời gian nghiên cứu : từ tháng 01/2014 đến tháng 04/2014

IV Phương pháp nghiên cứu.

– Thu thập thông tin, phân tích và xử lý số liệu

– Sử dụng phương thặng dư

V. Bố cục đề tài.

Đề tài được trình bày trong hai phần:

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN.

I Bất động sản.

1 Định nghĩa

Bất động sản là một nguồn tài sản lớn của mọi quốc gia, mọi nền kinh tế, của mọigia đình và cá nhân Nó có vai trò vô cùng quan trọng, là tư liệu sản xuất đặc biệt, làđiều kiện cơ bản tối thiểu của sống và xã hội, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất vàphát triển Có nhiều cách hiểu, cách nhìn nhận khác nhau về bất động sản, nhưng nhìnchung vẫn có quan niệm thống nhất về bất động sản như sau: “ Bất động sản là đất đai

và những tài sản liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai” ( theo Luật dân sựcủa Nước CHXHCN Việt Nam năm 2005 – điều 174)

Như vậy, bất động sản trước hết đó là tài sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xâydựng và các tài sản khác gắn liền với đất đai mà không thể di dời được Một bất độngsản có thể chỉ là một thửa đất hoặc nhà ở, công trình xây dựng cùng với khuôn viên đấtcủa nhà hoặc công trình đó

Bất động sản khác với loại hàng hóa và dịch vụ khác ở chỗ quá trình giao dịch bấtđộng sản diễn ra tương đối dài và không dễ dàng chuyển đổi thành tiền Những điểmnày chính là nhân tố làm tăng sự cần thiết phải có những định giá viên chuyên nghiệptrong lĩnh vực định giá

2 Phân loại

Phân loại bất động sản trong định giá bất động sản được chia thành: Phân loại đấtđai và phân loại công trình trên đất

 Phân loại đất đai: Phân thành 3 nhóm chính

– Nhóm đất nông nghiệp: bao gồm các loại đất dùng để trồng trọt, nuôi

trồng thủy sản, lâm nghiệp như: đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâunăm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất nuôi trồng thủy sản, đất làmmuối,…

– Nhóm đất phi nông nghiệp: bao gồm các loại đất có thể xây dựng được các

công trình như: đất ở tại nông thôn hay thành thị, đất xây dựng trụ sở cơ quanhay xây dựng công trình sự nghiệp,…, đất xây dựng các công trình đặc biệtnhư đình, đền, nhà thờ, sông ngòi kênh, gạch,…

– Nhóm đất chưa sử dụng: nhóm đất này bao gồm các loại đất chưa có mục đích

sử dụng, đất hoang hóa

 Phân loại công trình trên đất: gồm phân theo mục đích sử dụng và phân theo cấpđộ( Giáo trình Thẩm Định Giá Bất Động Sản – Trường Đại học Tài chính-Marketing)

3 Thuộc tính

Bất động sản có 5 đặc tính là bất động, không đồng nhất, khan hiếm, bền vững vàhữu dụng

 Tính bất động: Mỗi bất động sản có một vị trí tọa lạc cố định khác nhau và đây là

một trong những thuộc tính quan trọng trong việc xác định giá cả của bất động sảnđó

 Tính đa dạng: Mỗi bất động sản có một vị trí, hình dáng, quy mô, diện tích của lô

đất và các công trình trên đất hình thành nên tính đa dạng của bất động sản Thôngthường ít có bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất động sản đó

 Tính khan hiếm: Do diện tích đất không thể phát triển rộng ra mà có giới hạn,

không như sự phát triển ngày càng lớn của dân số và nhu cầu sử dụng đất của conngười thường vượt quá mức so với sự phát triển của đất đai, Vì vậy, mà luôn tạo sựkhan hiếm trên thị trường bất động sản

 Tính bền vững: Đất đai là loại tài sản được thiên nhiên ban tặng chứa đựng những

gì tồn tại trên mặt đất, do đó nó có tuổi thọ tự nhiên rất dài, thường ít bị biến độnghoặc biến động rất chậm Đất đai cũng có tuổi thọ kinh tế cao Tuổi thọ kinh tế thìphụ thuộc vào nhiều yếu tố như chu kì kinh doanh, đời sống kinh tế xã hội, sự thayđổi xu hướng…

 Tính hữu dụng: Trong định giá bất động sản thì tính hữu dụng của nó là yếu tố cơ

bản Nguồn gốc cảu cuộc sống là đất đai, vì vậy mà giá trị của đất đai phụ thuộcvào tính hữu dụng của nó mang lại.

II Thẩm định giá bất động sản.

1 Khái niệm và yêu cầu

1.1 Khái niệm.

Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính giá trị cảu quyền sở hữu bất động sản

cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong nhữngđiều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp

 Yêu cầu về kho dữ liệu phục vụ cho việc định giá: Xây dựng kho về kho dữliệu phục vụ cho định giá mà còn phục vụ cho nhiều mục đích hoạt độngkhác Ví dụ như xây dựng giá bất động sản để Nhà nước tính thuế chuyểnnhượng nhằm tối đa hóa doanh thu thuế của Nhà nước

2 Đặc điểm

Do bất động sản có những đặc trưng mà không một loại tài sản nào giống nó, vìvậy việc định giá bất động sản cũng có những đặc điểm khác so với định giá các tàisản thông thường Định giá bất động sản cũng có những đặc trưng cơ bản sau đây

 Bất động sản là loại hàng hóa cố định, không di dời được nên trong quá trình định

giá buộc phải có giai đoạn khảo sát, điều tra thực địa nơi có bất động sản định giátọa lạc Đồng thời cũng phải thông qua nhiều nguồn thông tin khác để nắn đượcdiễn của thị trường bất động sản, đặc biệt là những nguồn thông tin về thị trườngbất động sản tại khu vực có bất động sản định giá tọa lạc.

 Một trong những đặc điểm của bất động sản là mang tính cá biệt, độc nhất vô nhị,phản ánh khả năng sinh lời khác biệt giữa các bất động sản trong thực tế khó cómột phương pháp định giá có thể xác định chính xác giá trị của bất động sản Vìvậy, định giá chỉ là sự ước tính giá trị của bất động sản

 Khi định giá bất động sản ngoài việc tuân thủ theo các kỹ thuật định giá còn phảiđảm bảo sự phù hợp giữa nội dung định giá với những quy định của Nhà nước vềchế độ sử dụng đói với từng loại đất, loại nhà, gắn với các quyền, nghĩa vụ và đặcbiệt là nghĩa vụ tài chính của người được Nhà nước giao đất, cho thuê, công nhậnđược quyền sử dụng đất

3 Bản chất

Bất động sản thường bao gồm đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất, nhưngtrong nhiều trường hợp bất động sản là đất đai, nên định giá bất động sản thực chất làđịnh giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất Trong đó:

 Định giá đất là sự ước tính về giá trị cảu đất bằng hình thái tiền tệ cho một mụcđích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định Mục đích sử dụng đất làyếu tố ảnh hưởng mang tính quyết định đến giá trị của đất, vì vậy khi định giángười định giá phải xác định rõ mục đích sử dụng của mảnh đất mà mình tiến hànhđịnh giá

 Định giá tài sản trên đất: Giá trị tài sản trên đất được tính căn cứ vào chi phí xâydựng hoàn thành để tạo ra công trình trên mảnh đất đó Do vậy, để ước tính giá trịcủa công trình, ta phải dựa vào chi phí của từng hạng mục công trình, cảu từng bộphận trong công trình… đồng thời phải tính đến cả các khấu hao và các khoản giảmgiá khác

4 Sự cần thiết của hoạt động thẩm định giá bất động sản.

 Định giá bất động sản là cơ sở giúp Nhà nước quản lý, điều tiết thị trường bấtđộng sản

– Định giá bất động sản giúp xác định các loại thuế liên quan đến bất độngsản

– Định giá bất động sản giúp xác định các khoản đền bù thiệt hại bất động sản

 Định giá bất động sản là cơ sở cho đổi mới doanh nghiệp Nhà nước: Hiện nay,

đi cùng Nhà nước là cổ phần hóa, giải thể, chuyển hình thức sở hữu Để việc đổimới doanh nghiệp Nhà nước đạt hiệu quả cao thì phải xác định được chính xácgiá trị doanh nghiệp Hoạt động định giá sẽ làm cho việc xác định giá trị doanhnghiệp được chính xác hơn

 Định giá bất động sản giúp người kinh doanh bất động sản hoạch định chiếnlược kinh doanh Để kinh doanh bất động sản có được hiểu quả người kinhdoanh bất động sản cần hoạch định ra một chiến lược kinh doanh Nội dung củamột chiến lược thường bao gồm: cơ sở xây dựng chiến lược; lập dự án đầu tư;tính toán khả năng đầu tư Định giá sẽ giúp cho việc xây dựng chiến lược củangười kinh doanh có hiệu quả cao

 Định giá bất động sản giúp việc mua bán, giao dịch quyền sở hữu hoặc sử dụngbất động sản diễn ra thuận lợi hơn Trong các giao dịch mua bán bất động sản,người bán thường có xu hướng chào bán bất động sản với mức giá cao hơn dựkiến Ngược lại, người mua thường có xu hướng trả lời thấp hơn giá trị thịtrường của bất động sản Do vậy, hoạt động định giá sẽ góp phần thúc đẩy cácgiao dịch mua – bán trên thị trường diễn ra thuận lợi hơn

 Định giá bất động sản làm cơ sở cho định giá bất động sản làm tài sản đảm bảovay tiền Khi bất động sản thế chấp, các tổ chức tín dụng thường cần đượckhẳng định là giá tri thị trường cảu bất động sản đảm bảo Hoạt động định giágóp phần xác định chính xác giá trị thị trường của bất động sản, từ đó hạn chế

được những rủi ro có thể xảy ra trong hoạt động tín dụng

5 Nguyên tắc thẩm định giá

Để kết quả định giá sát với giá thị trường, việc định giá phải tuân theo nhữngnguyên tắc cơ bản được trình bày ở dưới đây:

 Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất: Việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hộithực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đemlại giá trị lớn nhất cho tài sản Sử dụng tốt nhất và cao nhất được xem như là mộttrong những nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản Nguyên tắc nàyđòi hỏi bất động sản được định giá trên cơ sở ứng dụng mà tại thời điểm định giá

nó có khả năng tạo ra thu nhập lớn nhất hoặc đạt hiệu quả cao nhất Nội dung củanguyên tắc sử dụng cao nhất, tôt nhất được phản ánh ở 4 mặt sau đây:

– Về mặt vật chất: khi một bất động sản thỏa mãn được nhiều sự lựa chon sử dụngnhất thì nó được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất

– Về mặt pháp luật: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt nhấtkhi mà việc sử dụng bất đọng sản đó là hợp pháp, phù hợp với những quy địnhcua Nhà nước

 Nguyên tắc cung - cầu: Giá trị tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu

về tài sản đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của tài sản đó cung tác động đếncung cầu về tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịchvới cung về tài sản Giá trị tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu,

trong đó có các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với

những thuộc tính của tài sản khác Sự ảnh hưởng của những thuộc tính phụ thêmmày được ảnh hưởng trong cung – cầu và giá trị tài sản

 Nguyên tắc thay đổi: Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố

hình thành nên giá trị của nó Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quátrình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố

ảnh hưởng đến giá trị Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi.

Do đó, trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệnhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tich quá trình thay đổi nhằmxác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

– Một người thận trọng sẽ không trả cao hơn chi phí mua một tài sản thay thếtrong cùng một thị trường và cùng một thời điểm

 Nguyên tắc cân bằng: Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phỉa cân bằng đẻ tài

sản đạt được khả năng sinh lợi tố đa hay mức hữu dụng cao nhất

 Nguyên tắc thu nhập tăng hay giảm: Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ

tăng liên tục đến một thời điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng

độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần

 Nguyên tắc phân phối thu nhập: Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố

của quá trình sản xuất ( đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phốicho từng yếu tố này

 Nguyên tắc đóng góp: Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu

thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giátrị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ

là bao nhiêu

 Nguyên tắc tuân thủ: Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt

được mức sinh lợi tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất Do đó, thẩm định viên phảiphân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi tẩm định

viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

 Nguyên tắc cạnh tranh: Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại,

cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể làm giảm lợinhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận Đối với tài sản, mối quan hệ cạnhtranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với tài sảnkhác Do đó, giá trị của tài sản được hình thành là kết quả cạnh tranh trên thịtrường

 Nguyên tắc dự tính lợi ích trong tương lai: Giá trị của tài sản có thể được xác

định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai Do đó, việc ước tính giá trịcủa tài sản luôn luôn dựa trên triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từquyền sử dụng tài sản cảu người mua

6 Các ph ương pháp thẩm định giá

6.1 Phương pháp chi phí

 Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo

ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ramột tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường củatài sản cần thẩm định giá

 Phương pháp chi phí chủ yếu áp dụng trong:

– Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; những tài sảnchuyên dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp sosánh

– Thẩm định giá tài sản phục vụ cho mục đích bảo hiểm; tính toán mức tiền

hỗ trợ bồi thường khi nhà nước giải tỏa và đền bù

– Kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định khác

 Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp chi phí:

– Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là đất

trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc

xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định đất theoquy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhândân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

– Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế công trình

xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộptheo quy định của pháp luật

– Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính hao mòn lũy kế của công trình xây dựng

hiện có trên đất

– Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy

kế khỏi chi phí hiện hành của công trình

– Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng kết quả

bước 1 và kết quả bước 4

6.2 Phương pháp so sánh.

 Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định dựa trên cơ sở phân tích mức giácủa các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá giao dịch đã thành công hoặcđang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần định giá hoặc gần với thời điểmcần thẩm định giá để ước và xác định giá trị thị trường của tài sản

 Phương pháp chi phí chủ yếu áp dụng đối với tài sản cần thẩm định giá có giao dịchphổ biến trên thị trường

 Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh:

– Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết

hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sảncần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường

– Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài sản

cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định đã giaodịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩmđịnh giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá

– Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh

đối với mỗi đơn vị chuẩn

– Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản

cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sựkhác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giáchỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh

– Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản só sánh, rút ra

mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩmđịnh

6.3 Phương pháp thu nhập.

 Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi cácdòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thànhgiá trị hiện tại của tài sản ( quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốnhóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

6.4 Phương pháp vốn hóa trực tiếp.

 Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp ước tính giá trị tài sản bằng cáchchia thu nhập của một năm tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập

 Phương pháp này được áp dụng đối với tài sản thuộc dạng đầu tư và có khả năngtạo ra thu nhập

 Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp thu nhập:

– Bước 1: Thu nhập số liệu các khoản thu nhập do tài sản mang lại rồi áp dụng

công thức ước tính thu nhập do tài sản mang lại, mỗi loại thu nhập ứng với tỷsuất vốn hóa thích hợp

– Bước 2: Sử dụng công thức phù hợp để tính tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập

thích hợp với loại thu nhập

– Bước 3: Ước tính giá trị tài sản thẩm định.

 Công thức vốn hóa trực tiếp:

V=

Trong đó: V= I * GI

I: Thu nhập ròng trong một năm

R: Tỷ suất vốn hóa

GI: Hệ số thu nhập (GI= 1/R)

– Xác định thỷ suất vốn hóa và thu nhập ròng:

• Thu nhập ròng là thu nhập mà nhà đầu tư thu hồi được sau khi lấy thu nhập tiềmnăng trừ các khoản chi phí và thất thu tài sản không hoạt động hết 100% côngsuất Công thức thu nhập ròng như sau:

Thu nhập ròng = Tổng thu nhập tiềm năng – Thất thu – Chi phí hoạt động

• Tỷ suất vốn hóa có 3 phương pháp chủ yếu là phương pháp đầu tư, phươngpháp đầu tư, phương pháp so sánh, phương pháp xác định tỷ suát vốn hóa theolợi nhuận mà nhà đầu tư thu được

o Công thức phương pháp đầu tư:

R0= M * Rm + ( 1- M)* Re

Trong đó:

R0: Tỷ suất vốn hóa

M: Tỷ trọng vốn vay trên tổng vốn đầu tư

(1- M) : Tỷ lệ phần trăm vốn chủ sở hữu trên tổng giá trị tài sản

Re: Tỷ suất vốn hóa chủ sở hữu

để ước tính giá trị của tài sản.

 Phương pháp này dùng để tính các tài sản đầu tư và áp dụng cho những dòng tiềnthu nhập không đều qua từ năm

 Các bước tiến hành phương pháp dòng tiền chiết khấu:

– Bước 1: Ước tính doanh thu bằng cách chuyển thu nhập dự kiến trong tương lai

về hiện tại

– Bước 2: Ước tính chi phí bằng cách chiết khấu các chi phí dự tính phải bỏ ratrong tương lai về thời điểm hiện tại

– Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí

– Bước 4: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản cuối mỗi kỳ

– Bước 5: Áp dụng các phương pháp ước tính tỷ suất vốn hóa thích hợp

– Bước 6: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu dưới đây:

6.6 Phương pháp thặng dư.

 Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tàisản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấygiá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản ( tổng doanh thu) trừ đi tất cảcác chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó

 Phương pháp thặng dư được áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có tiểmnăng phát triển:

– Phương pháp có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có công trìnhtrên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất

– Phương pháp thặng dư dựa trên giả thiết là người mua có thể trả cho bất độngsản phần thặng dư sau khi dùng tổng doanh thu phát triển trừ (-) đi tổng chiphí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển

– Công thức tính: V = DT – CP

Trong đó:

V: là giá trị bất động sản cần thẩm định giá,

DT: là tổng doanh thu của dự án,

CP: là chi phí tổng đầu tư

 Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp thặng dư

– Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu

quả nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính

và mang lại giá trị cao nhất cho dự án

– Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi tổng doanh

thu đó về giá tại thời điểm thẩm định giá

– Bước 3: Ước tính chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án,

chuyển đổi chi phí đầu tư đó về giá tại thời điển cần thẩm định

– Bước 4: Xác định giá đất căn cứ và chênh lệch kết quả tính toán của bước 2

trừ (-) bước 3

6.7 Phương pháp lợi nhuận.

 Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợicủa việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

 Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mà

việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị cảu tài sản chủ yếuphụ thuộc vào khả năng sinh lợi của tài sản

 Các bước tiến hành thẩm định theo phương pháp lợi nhuận:

– Bước 1: Xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ; bao gồm tất

cả các khoản thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinh doanh

đã đăng ký với cấp có thẩm quyền

– Bước 2: Xác định tổng chi phí Bao gồm:

• Chi phí nguyên, nhiên vật liệu, vật tư

• Chi phí lãi vay ngân hàng

• Chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp: chi phí thuê nhân công, chi phínước, điện, gas, điện thoại, sửa chữa, duy tu cửa hàng, văn phòng phẩm,khấu hao trang thiết bị,…

– Bước 3: Xác định thu nhập từ bất động sản (Thu nhập từ bất động sản là phần

còn lại sau khi trừ khỏi tổng doanh thu các khoản tổng chi phí, các khoản thuế,phí và các khoản phải nộp khác theo quy định của pháp luật và tiền công trảcho nhà đầu tư

– Bước 4: Áp dụng công thức để tìm ra giá trị bất động sản.

7 Quy trình thẩm định giá

Quy trình thẩm định giá là trình tự mang tính hệ thống mà thẩm định viên tuân thủtheo các bước đi đó để trả lời cho câu hỏi của khách hàng về giá trị bất động sản Quytrình thẩm định giá bắt đầu khi thẩm định viên đồng ý nhận nhiệm vụ và kết thúc khichứng thư thẩm định giá được trao cho khách hàng

7.1 Xác định tổng quát

– Nhận dạng về bất động sản cần thẩm định giá: địa chỉ, diện tích, hình thể…

– Xác định các quyền của bất động sản: quyền sở hữu toàn phần, quyền sở hữu bộphận

– Thiết lập mục đích định giá: mục đích định giá quyết định giá quyết định phươngthức tiến hành định giá và ảnh hưởng đến việc xác định giá trị của bất động sản.

– Xác định loại giá trị nào cần được định giá: giá trị thị trường, giá trị bao hiểm haygiá trị thế chấp…

– Xác định phương pháp thẩm định giá và tài liệu cần thiết cho việc định giá bấtđộng sản Cụ thể:

• Tài liệu sử dụng cho việc định giá phải được sàng lọc có lựa chọn và phải cónhững thông tin, dữ liệu thị trường để kiểm chứng

• Việc xác định phương pháp định giá phải được xem xét kỹ lưỡng thông qua cácđiều cần thiết người định giá phải lựa chọn ra phương pháp định giá phù hợp vàcác phương pháp hổ trợ nếu có

– Thiết lập này có hiệu lực của việc định giá: Người định giá phải xác định ngày nhậnđược yêu cầu từ khách hàng, trên cơ sở đó thiết lập các điều kiện thị trường và tàiliệu cần thiết lập các điều kiện thị trường và tài liệu cần thiết cho việc định giá.Việc thiết lập ngày định giá nên có sự thỏa thuận với khách hàng về giá dịch vụphải trả và thời gian hoàn thành

7.2 Lập kế hoạch định giá.

– Xem xét các yếu tố cung và cầu thích hợp với chức năng, đặc tính và quyền của bấtđộng sản được mua bán và đặc điểm của thị trường

– Xem xét về tài liệu: tài liệu về thị trường và tài liệu về bất động sản so sánh

– Xem xét và phát triển các nguồn tài liệu: nguồn tài liệu phải là các nguồn tài liệuđáng tin cậy nhất Số liệu được sử dụng phải đúng đắn, chính xác và phải đượckiểm chứng bằng dữ liệu thị trường

– Thiết kế các chương trình nghiên cứu: bao gồm hình thức và nội dung cần thiết phải

đề cập trong báo cáo

– Lên chương trình thời biểu công tác: xác định thời gian cho phép của trình tự cácbước phải tuân theo

7.3 Thu thập thông tin.

– Thông tin chung: Thu thập thông tin về vùng đang định giá như: kinh tế, xã hội,môi trường, các chính sách của chính phủ đối với vùng đó

– Thông tin cụ thể: Thông tin cụ thể về bất động sản cần định giá và bất động sản sosánh

– Số liệu về cung – cầu cạnh tranh trên thị trường

7.4 Phân tích thông tin

– Phân tích thị trường: Phải xác định những lực lượng thị trường nào có ảnh hưởngđến giá trị của bất động sản đang là đối tượng của hoạt động định giá

– Phân tích tài sản: Quá trình phân tích bất động sản phải bao gồm các yếu tố sau:

• Các đặc điểm có thể so sánh được, ví dụ giá bán, giá cho thuê…

• Việc sử dụng bất động sản, việc sử dụng vị trí đất và việc sử dụng tài sản cải tạomới cách tôt nhất, cao nhất trong tình trạng hiện nay

7.5 Áp dụng phương pháp thẩm định giá.

Từ kết quả của những phân tích sẽ lựa chọn phương pháp định giá thích hợp để

áp dụng Khi lựa chọn, định giá viên cũng phải cân nhắc sự hợp lý, ưu điểm cũng nhưhạn chế của mỗi phương pháp Đồng thời cũng phải căn nhắc tới kiểu loại, thuộc tínhcủa bất động sản và mục đích của định giá

7.6 Lập báo cáo thẩm định giá.

Báo cáo định giá là sản phẩm cuối cùng của công việc định giá Nội dung của báocáo định giá phụ thuộc vào bản chất, mục đích của hoạt động định giá Kết quả địnhgiá thường được trình bày trong một báo cáo định giá với các nội dung chính sau:

– Mục đích của công việc định giá bất động sản

– Miêu tả chính xác bất động sản được định giá

– Thời gian ước tính giá trị

– Số liệu minh họa và phân tích.

– Những điều kiện hạn chế

Trong một báo cáo, người định giá thận trọng phải trình bày những điều kiện hạnchế của kết quả định giá do thông tin thị trường hay do ảnh hưởng của những yếu tốkhác

CHƯƠNG II: GIỚI THIỆU TỔNG QUÁT VỀ CÔNG TY

CỔ PHẦN XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ KIM SƠN

I. GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ CÔNG TY

1 Khát quát chung:

ĐẠI HỘI CỔ ĐÔNG

P TRỢ LÝ

HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ

TỔNG GIÁM ĐỐC

PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC

P HC - NS P KỸ THUẬT P KINH DOANH P KẾ TOÁN

- Công ty Cổ phần Xây dựng và Kinh doanh nhà Kim Sơn thành lập ngày24/01/1997

- Tên gọi bằng tiếng Anh: Kim Sơn Real Estate Corporation

- Trụ sở chính: 222/1 Phan Văn Hân, P.17, Q Bình Thạnh

- Ngành nghề kinh doanh: xây dựng công nghiệp và dân dụng, sửa chữa nhà vàtrang trí nội thất, san lắp mặt bằng và thi công cầu đường, thi công cầu đường,thi công nhà ở, mua bán vật liệu xây dựng, máy móc thiết bị, dịch vụ thươngmại Tư vấn xây dựng, lập dự án đầu tư

- Số vốn điều lệ: 24.034.200.000 đồng

- Người đại diện pháp luật cho công ty: Tổng giám đốc Trần Bá Hoàng

- Để thành lập được Công ty Cổ phần Xây dựng và Kinh doanh nhà Kim Sơnphải tuân thủ theo những quy định của pháp luật, các văn bản sau thể hiện vềmặt pháp lý của công ty:

• Quyết định thành lập Công ty Cổ phần Xây dựng và Kinh doanh nhà KimSơn số 2952/GP-UB do UBND/TP.HCM ký ngày 13/11/1996

• Giấy đăng ký kinh doanh số 063334 ngày 24/01/1997 do Sở kế hoạch và đầu

tư TPHCM cấp

• Giấy chứng nhận đăng ký thuế mã số thuế 0301402249 do Cục thuếTPHCM cấp ngày 10/09/1998

• Chứng chỉ hành nghề tư vấn xây dựng số 1666/QLSXXD ngày 23/09/1999

8 Cơ cấu tổ chức quản lý.

20

II. CÁC DỰ ÁN ĐÃ VÀ ĐANG THỰC HIỆN CỦA CÔNG TY.

1 Dự án đã thực hiện.

- Dự án khu biệt thự Thảo Điền – Kim Sơn: Là dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, phân

lô kinh doanh nền, thuộc phường Thảo Điền, quận 2, TP Hồ Chí Minh,l đượcgiao đất theo các quyết định của UBND TP Hồ Chí Minh, gồm 4 tiểu dự án:

• Khu biệt thự Thảo Điền - Kim Sơn1 Qui mô 3 căn, diện tích 8.049 m2

• Khu biệt thự Thảo Điền - Kim Sơn 2 Qui mô 2 căn, diện tích 1.512 m2

• Khu biệt thự Thảo Điền - Kim Sơn 3 Qui mô 5 căn, diện tích 4.475 m2

• Khu biệt thự Thảo Điền - Kim Sơn 4 Qui mô 3 căn, diện tích 1.495 m2

- Dự án khu dân cư Hiệp Bình Phước – Kim Sơn: Là dự án đầu tư cơ sở hạ tầng,phân lô kinh doanh nền, thuộc địa bàn phường Hiệp Bình Phước, quận ThủĐức, Thành phố Hồ Chí Minh với quy mô diện tích 23,423m2

2 Dự án đang thực hiện.

- Dự án khu dân cư Bình Hòa – Kim Sơn: Là dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, chuyểnnhượng nền, thuộc địa bàn phường 13, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ ChíMinh, được giao đất theo quyết định số 1048/QĐ-TTg ngày 10/11/1999 của Thủtướng chính phủ với quy mô diện tích là 132,291 m2trong đó:

- Dự án khu du lịch Bayana Resort: Thuộc xã Cam Hải Đông, Thị xã Cam Ranh,Tỉnh Khánh Hòa Qui mô 16,073 ha, tổng mức đầu tư 403.194.574.000 đồng.Khu Canh Ranh Bayana được tổ chức thành 03 khu chức năng sau:

• Khu dịch vụ: Tổng diện tích đất xây dựng khoảng 4,800m2, diện tích sàn xâydựng khoảng 8000m2, được tổ chức gồm:

+ Khu nhà trung tâm: Tiếp tân, hành chính, nhà hàng 500 chỗ và các phònghội nghị, gallery, khu bán hàng lưu niệm, nhà giữ trẻ

+ Khu dịch vụ sức khỏe, thẩm mỹ SPA, Bar coffe, câu lạc bộ giải trí, hồbơi,…

• Khu resort – Khách sạn: Tổng diện tích chiếm đất xây dựng khoảng 7,718m2, diệntích sàn xây dựng khoảng 19,918m2

, gồm:

+ Khách sạn 9 tầng, quy mô 150 phòng

+ Bungalow đơn lập và song lập – tổng cộng 74 phòng

+ Nhà nghỉ gia đình 3 tầng – gồm 3 đơn nguyên, tổng cộng 81 phòng

+ Biệt thự VIP phục vụ cho khách có yêu cầu cao: 01 căn

• Khu phục vụ - hạ tầng kỹ thuật: Diện tích xây dựng khoảng 650m2, gồm nhà nghỉ,tài xế và kho tàng, trạm trại Cây xanh cảnh quan và đường dạo được tổ chức gắnkết các khu chức năng, khai thác và tôn giá trị cảnh quan tạo không gian sinh động

và hài hòa trong khu du lịch

CHƯƠNG III: THẨM ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI SỐ 314 ÂU DƯƠNG LÂN, PHƯỜNG 03, QUẬN

8, TP.HCM CHO MỤC ĐÍCH GÓP VỐN LIÊN DOANH

I Giới thiệu Quận 8 và thị trường bất động sản Quận 8.

1 Giới thiệu Quận 8

Quận 8 thuộc khu vực nội thành và nằm ở phía Tây Nam của TP.HCM Quận 8 cóhình dáng thon dài theo hướng Đông Bắc – Tây Nam và bị chia cắt mạnh bởi một hệthống kênh rạch chằn chịt.

Quận có diện tích tự nhiên 1.917,49 ha chiếm 0.92% tổng diện tích đất tự nhiên của thành phố, dân số 423.129 người, gồm 16 đơn vị Hành chính cấp phường Toàn bộ

diện tích Quận 8 là đồng bằng có địa hình thấp với độ cao trung bình so với mặt nước

biển là 1.2m trong đó thấp nhất là 0.3m (phường 7) và cao nhất là 2,0m (phường 2), với chu vi khoảng 32km.

Về vị trí địa lý: Phía Đông giáp Quận 4, Quận 7; phía Tây giáp quận Bình Tân và một phần huyện Bình Chánh; phía Nam giáp huyện Bình Chánh; phía Bắc giáp Quận 5, Quận 6.

Về giao thông: Giao thông Quận 8 thuận lợi nhất là đường thủy bởi hệ thống 23kênh rạch lớn nhỏ trên địa bàn quận nối các phường với nhau và với các địa phươngkhác trong và ngoài thành phố Kênh đôi rộng 50m, sâu 20 mét có thể lưu thông tàu bèloại lớn Các kênh rạch, sông khác đều vừa sâu, vừa rộng, vừa dài tạo ra những huyếtmạch giao thông mà không quận, huyện nào có được Tuy nhiên,hệ thống giao thôngđường bộ Quận 8 cũng khá phát triển, đường Phạm Thế Hiển nối Quận 8 với trung tâmthành phố, các đường và hẻm khác đan xen làm thành hệ thống giao thông mạng nhệnkhắp quận Đặc biết là hệ thống cầu của Quận 8, với 44 cây cầu tổng chiều dài hơn2.500m Những cây cầu như cầu chữ Y, cầu Nhị Thiên Đường, cầu Chà Và, cầu Hiệp

Ân với trọng tải lớn được xây dựng từ lâu và được nâng cấp nhiều lần làm tăng tínhtrọng điển lưu thông của nó Chỗ giao nhau giao thông thủy và bộ là những bến, cảngmột thế mạnh khác về giao thông và kinh tế Quận 8 Toàn quận có 14 bến đò ngang,các cảng Chánh Hưng, Dương Bá Trạc, Bình Đông, Bình lợi

Cùng với sự phát triển của giao thông Quận 8 còn nằm ở vị trí chuyển tiếp giữaKhu đô thị cũ (Quận 5 và Quận 6) và Khu đô thị mới Nam thành phố Vì vậy, Quận 8hội đủ các yếu tố cần thiết cho ngành thương mại, dịch vụ phát triển một cách toàndiện Ngoài ra, với vị trí thuận lợi Quận 8 còn có tiềm năng để thu hút vốn đầu tư trongnước và nước ngoài về ngành công nghiệp và xây dựng phát triển đô thị

2 Thị trường bất động sản Quận 8.

Hiện nay, nhiều khu vực trong thành phố bị quy hoạch, người dân có nhu cầu tìmnơi tái định cư và luồng dân di cư vào TP.HCM ngày càng lớn, cùng với việc giảm lãisuất cho vay mua nhà ở xã hội còn 5% và việc thúc đẩy mạnh gói giải ngân 30.000 tỷtheo Nghị quyết 02 của Chính phủ về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản,nhiều ngưởi thu nhập thấp hi vọng sẽ sớm có nhà ở trong năm 2014 Vì vậy, năm 2014

sẽ là năm của phân khúc nhà giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp giữ vaitrò chủ đạo

Quận 8 nằm ở vị trí có điều kiện giao thông tốt, đang chuyển hóa cùng với sự pháttriển của Khu đô thị phía Nam nên về cơ sở hạ tầng ngày càng được hoàn thiện nhưngnhìn chung mức giá mua bán bất động sản tại Quận 8 vừa phải, phù hợp với phân khúcthị trường bất động sản bình dân

Dựa vào tình hình chung đó, thị trường bất động sản Quận 8 trong năm 2014 sẽ làmột thị trường tiềm năng, thu hút nhiều mối quan tâm của các nhà đầu tư và người dânThành phố Hàng loạy các dự án được triển khai và giao dịch như Khu căn hộ chung

cư Ngọc Phương Nam, Giai Việt – Chánh Hưng, Carina Plaza, Him Lam Nam Khánh,

… tạo nên một thị trường sôi động cho phân khúc nhà giá rẻ dành cho người có thunhập trung bình và thấp với chính sách ưu đãi phù hợp, đặc biệt là các căn hộ chung cưđang là mối quan tâm hàng đầu của những hộ có thu nhập thấp và có nhu cầu an cư

II Thông tin tài sản thẩm định.

- Tên tài sản: Quyền sử dụng đất

- Số lượng: 01 bất động sản

- Địa chỉ: Số 314 Âu Dương Lân, Phường 03, Quận 08, TP HCM

- Nguồn gốc: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

- Thời điểm thẩm định: tháng 4/2014

III Pháp lý thẩm định giá hiện hành

- Những văn bản quy phạm pháp luật, tiêu chuẩn có liên quan do cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền Trung ương, địa phương ban hành

1 Luật

St Tên văn bản Số/ ngày ban hành Cơ quan ban hành

01 Luật Đất Đai Số 12/2003/QH11Ngày 26/11/2003 Quốc Hội khóa 11, kỳ họp thứ 4

02 Luật Xây dựng Số 16/2003/QH11Ngày 26/11/2003 Quốc Hội khóa 11, kỳ họp thứ 4

03 Luật Nhà ở Số 56/2005/QH11Ngày 29/11/2005 Quốc Hội khóa 11, kỳ họp thứ 8

04 Luật giá Số 11/2012/QH13Ngày 20/6/2012 Quốc Hội khóa 13, kỳ họp thứ 3

02 Nghị định Số 17/2006/NĐ-CP

Ngày 27/01/2006

Sửa đổi, bổ sung một số điều củaNghi định 181 hướng dẫn thi hànhLuật đất đai và 187 hướng dẫn cổphần hoá doanh nghiệp nhà nước

04 Nghị định Số 188/2004/NĐ-CP

Ngày 16/11/2004

Về phương pháp xác định giá đất vàkhung giá các loại đất

05 Nghị định Số 123/2007/NĐ-CP

Ngày 27/07/2007

Sửa đổi bổ sung một số điều của nghịđịnh số 188/2004/NĐ-CP ngày16/11/2004 về phương pháp xác địnhgiá đất và khung giá các loại đất

Quy định chi tiết và hướng dẫn thihành Luật kinh doanh Bất động sản

11 Nghị định Số 89/2013/NĐCP

Ngày 06/8/2013

Quy định chi tiết thi hành một sốđiều của Luật giá về Thẩm định giá

3 Thông tư, Quyết định của Cấp Bộ, Liên Bộ.