Luận văn nghiên cứu thị trường bất động sản

Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường. Do đó việc xác định đúng giá trị của bất động sản có vai trò quan trọng và cần thiết cho nhiều mục đích khác nhau trên thị trường. Người thẩm định viên ngoài chuyên môn nghiệp vụ, am hiểu về bất động sản cần có kỹ năng thu thập thông tin giá thị trường tốt. Vì những lý do trên, đề tài “Nghiên cứu đơn giá bất động sản tại Quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh” được đưa ra là điều kiện để sinh viên tiếp cận với thị trường bất động sản; rèn luyện kỹ năng thu thập thông tin, phân tích giá thị trường; ứng dụng những kiến thức đã được trang bị tại nhà trường vào thực tiễn.

GVHD: THS TRẦN THỊ MƯỜI SVTH: PHAN NGUYỄN MẠCH VI ĐT: 0988 935 947

ĐỀ ÁN THỰC HÀNH NGHỀ NGHIỆP 1

NGÀNH, CHUYÊN NGÀNH: THẨM ĐỊNH GIÁ

ĐỀ TÀI:

NGHIÊN CỨU GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

TẠI PHƯỜNG 3 – QUẬN BÌNH THẠNH

TP.HỒ CHÍ MINH

(TỪ 01/02/2011 ĐẾN 30/04/2011)

ĐỀ ÁN THỰC HÀNH NGHỀ NGHIỆP 1

NGÀNH, CHUYÊN NGÀNH: THẨM ĐỊNH GIÁ

ĐỀ TÀI:

NGHIÊN CỨU GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

TẠI PHƯỜNG 3 – QUẬN BÌNH THẠNH

TP.HỒ CHÍ MINH

(TỪ 01/02/2011 ĐẾN 30/04/2011)

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN

Tp Hồ Chí Minh, tháng 05 năm 2011

GVHD

Th.S Trần Thị Mười

MỤC LỤC



MỤC LỤC

BỘ TÀI CHÍNH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING

KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1

ĐỀ ÁN THỰC HÀNH NGHỀ NGHIỆP 1 1

1

ĐỀ TÀI: 1

NGHIÊN CỨU GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PHƯỜNG 3 – QUẬN BÌNH THẠNH TP.HỒ CHÍ MINH (TỪ 01/02/2011 ĐẾN 30/04/2011) 1

1

NGÀNH, CHUYÊN NGÀNH: THẨM ĐỊNH GIÁ 1

BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2

2

2

ĐỀ ÁN THỰC HÀNH NGHỀ NGHIỆP 1 2

ĐỀ TÀI: 2

NGHIÊN CỨU GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PHƯỜNG 3 – QUẬN BÌNH THẠNH TP.HỒ CHÍ MINH (TỪ 01/02/2011 ĐẾN 30/04/2011) 2

2

NGÀNH, CHUYÊN NGÀNH: THẨM ĐỊNH GIÁ 2

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

MỤC LỤC  5

LỜI CẢM ƠN 9

Để hoàn thành đề án nghiên cứu giá bất động sản, em đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ nhiệt tình cũng như tạo điều kiện thuận lợi, sau đây là lời cảm ơn chân thành của em: 9

Trước tiên em xin gửi lời cám ơn chân thành sâu sắc đến các Thầy Cô giáo trong trường Đại học Tài Chính Marketing nói chung và các thầy cô giáo trong khoa Thẩm định giá và Kinh doanh bất động sản nói riêng đã tận tình giảng dạy, truyền đạt cho em những kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong suốt thời gian qua 9

Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn đến đến cô Th.S Trần Thị Mười – Trưởng khoa Thẩm định giá và Kinh doanh bất động sản và thầy Nguyễn Chí Nguyên, đã tận tình giúp đỡ, trực tiếp chỉ bảo, hướng dẫn em trong suốt quá trình làm đề án Trong thời gian làm việc với cô và thầy, em không những tiếp thu thêm nhiều kiến thức bổ ích mà còn học tập được tinh thần, thái độ làm việc nghiêm túc, hiệu quả, đây là những điều rất cần thiết cho em trong quá trình học tập và công tác sau này .9

Đồng thời xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân quận Bình Thạnh – phòng quản lý đô thị, Ủy ban nhân dân phường 3 quận Bình Thạnh – phòng địa chính

đã cung cấp thông tin và tạo mọi điều kiện giúp em có một môi trường tốt để

thực hiện đề tài 9

MỞ ĐẦU 10

1.Lý do chọn đề tài: 10

2.Mục tiêu và yêu cầu nghiên cứu: 10

3.Nội dung nghiên cứu: 11

4.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: 11

5.Phương pháp nghiên cứu: 11

6.Bố cục đề tài: 11

PHẦN 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 13

PHẦN 2: TÌNH HÌNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PHƯỜNG 3, QUẬN BÌNH THẠNH – TPHCM: 27

PHẦN 3 : NHẬN XÉT – ĐÁNH GIÁ 90

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành đề án nghiên cứu giá bất động sản, em đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ nhiệt tình cũng như tạo điều kiện thuận lợi, sau đây là lời cảm ơn chân thành của em:

Trước tiên em xin gửi lời cám ơn chân thành sâu sắc đến các Thầy Cô giáotrong trường Đại học Tài Chính Marketing nói chung và các thầy cô giáo trong khoaThẩm định giá và Kinh doanh bất động sản nói riêng đã tận tình giảng dạy,truyền đạt cho em những kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong suốt thời gian qua.Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn đến đến cô Th.S Trần Thị Mười – Trưởng khoa Thẩm định giá và Kinh doanh bất động sản và thầy Nguyễn Chí Nguyên, đã tận tình giúp đỡ, trực tiếp chỉ bảo, hướng dẫn em trong suốt quá trình làm đề án Trong thời gian làm việc với cô và thầy, em không những tiếp thu thêm nhiều kiến thức bổ ích

mà còn học tập được tinh thần, thái độ làm việc nghiêm túc, hiệu quả, đây là những điều rất cần thiết cho em trong quá trình học tập và công tác sau này

Đồng thời xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân quận Bình Thạnh – phòng quản lý đô thị, Ủy ban nhân dân phường 3 quận Bình Thạnh – phòng địa chính đã cung cấp thông tin và tạo mọi điều kiện giúp em có một môi trường tốt để thực hiện

đề tài

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài:

Đất đai là tài sản vô giá của quốc gia, mỗi gia đình, mỗi cá nhân Trong nền kinh

tế thị trường đất đai được coi là hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa này đã và đang là mối quan tâm lớn nhất của xã hội về thực trạng sử dụng đất đai, đặc biệt trong lĩnh vực kinh doanh và xây dựng trong thời kỳ hội nhập Vì thế, nhiều nhà đầu cơ sau khi nắm bắt được thuộc tính khan hiến của đất đai đã làm giá đất tăng lên một cách đột ngột, tạo ra những cơn sốt ảo dẫn đến thị trường bất động sản trở nên mất thăng bằng

Do đó khi đứng trước vấn đề này, Chính Phủ đã ban hành các nghị định liên quan đến đất đai, các thông tư, quyết định, hướng dẫn thực hiện Trước xu thế ấy, ngành Thẩm Định Giá ra đời như một cách giải quyết xung đột mâu thuẫn xung quanh vấn đề thị trường BĐS đang trong thời kỳ nóng bỏng tại Tp - Hồ Chí Minh

Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường Do đó việc xác định đúng giá trị của bất động sản có vai trò quan trọng và cần thiết cho nhiều mục đích khác nhau trên thị trường Người thẩm định viên ngoài chuyên môn nghiệp vụ, am hiểu về bất động sản cần có kỹ năng thu thập thông tin giá thị trường tốt

Vì những lý do trên, đề tài “Nghiên cứu đơn giá bất động sản tại Quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh” được đưa ra là điều kiện để sinh viên tiếp cận với thị trường bất động sản; rèn luyện kỹ năng thu thập thông tin, phân tích giá thị trường; ứng dụng những kiến thức đã được trang bị tại nhà trường vào thực tiễn

2 Mục tiêu và yêu cầu nghiên cứu:

- Mục tiêu:

o Giúp sinh viên ứng dụng lý thuyết đã học vào thực tế

o Tạo điều kiện để sinh viên tiếp cận với thị trường bất động sản

o Giúp rèn luyện kỹ năng phân tích thông tin thu thập từ thị trường

- Yêu cầu:

o Bất động sản thu thập phải có độ tin cậy cao

o Mô tả chi tiết về vị trí, đặc điểm , quy mô, hình dáng…của bất động sản

o Khu vực bất động sản tọa lạc cần phải được điều tra kĩ về tình hình dân cư, an ninh khu vực, môi trường kinh doanh tại khu vực

o Phân tích sự biến đổi giá vàng và tỷ giá ngoại tệ(nếu giao dịch được thực hiện bằng vàng hoặc ngoại tệ) làm ảnh hưởng đến giá trị thị trường BĐS.

o Việc điều chỉnh chủ yếu dựa trên cơ sở những chứng cứ đã được chứng minh trên thị trường

3 Nội dung nghiên cứu:

- Thị trường bất động sản tại phường 3, quận Bình Thạnh, Tp.Hồ Chí Minh

- Thu thập thông tin giá thị trường

- Phân tích chênh lệch giữa giá bán và giá chào bán của các bất động sản

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

- Đối tượng nghiên cứu của đề án là giá của các BĐS đã và đang giao dịch trong khu vực phường 3 - Quận Bình Thạnh – Tp Hồ Chí Minh

- Phạm vi nghiên cứu: nghiên cứu giá trị thị trường của các BĐS trong các con hẻm

và đường phụ tại phường 3, Quận Bình Thạnh, Tp Hồ Chí Minh

5 Phương pháp nghiên cứu:

- Phương pháp duy vật biện chứng: kết hợp giữa lý luận và thực tiễn: cụ thể là thống kê, so sánh giá bán trực tiếp, so sánh đối chiếu từng cặp, từng nhóm BĐS tương đồng, phương pháp chi phí…

- Thu thập thông tin từ các nguồn:

o Tham khảo trên báo – tạp chí;

o Tham khảo tại các doanh nghiệp đầu tư dự án và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản;

o Thu thập thông tin tại địa bàn;

o Điều tra thực tế tại các Sàn giao dịch, văn phòng môi giới

6 Bố cục đề tài:

Đề tài được trình bày trong ba phần:

Phần 1: Cơ sở lý luận.

Phần 2: Tình hình thị trường bất động sản tại phường 3, quận Bình Thạnh

Phần 3: Nhận xét – Đánh giá

PHẦN 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN

1.1 Các khái niệm:

1.1.1 Thẩm định giá:

Dưới đây là một số định nghĩa về thẩm định giá trên thế giới và ở Việt Nam:

Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh:

“Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ, trong điều kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp.”

Theo giáo sư Lim Lan Yuan - Trường Xây Dựng và Bất Động Sản, Đại học Quốc gia Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá

trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.”

Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật,

của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”

Theo Pháp lệnh của Ủy ban thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL-UBTV QH 10 ngày 10/05/2002 về giá: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của

tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.”

1.1.2 Thẩm định giá bất động sản:

Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền tài sản bất động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ, trong những điều kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp

Thẩm định giá bất động sản có vai trò và vị trí quan trọng trong hoạt động thẩm định giá trên toàn thế giới cũng như nước ta hiện nay Điều này được thể hiện ở điểm khối lượng và giá trị thẩm định giá bất động sản chiếm phần lớn trong thẩm định giá tài sản Thẩm định giá bất động sản là nền tảng cho việc phát triển thị trường tài sản

và tài chính toàn cầu

1.1.3 Bất động sản:

1.1.3.1 Khái niệm:

Bất động sản là tài sản vô cùng quan trọng trong thế giới tài sản được định nghĩa là đất đai và những gì con người tạo ra gắn liền với đất Đó là những vật hữu hình có

thể nhìn thấy và sờ mó được, nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất Luật ở mỗi quốc gia quy định những điểm cơ bản để phân biệt giữa bất động sản và động sản.

Theo khoản 1 Điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2005 của Việt Nam:

Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:

- Đất đai

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đó

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

Thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá được hiểu là đất đai và tài sản gắn liền với đất Bất động sản bao gồm 2 mặt vật chất và pháp lý Mặt vật chất bao gồm những vật có thể thấy được, sờ nắm được như đất đai, công trình trên đất Mặt pháp

lý bao gồm quyền, quyền lợi, lợi nhuận liên quan đến bất động sản, như quyền sỡ hữu nhà, quyền sử dụng đất, quyền cho thuê, quyền thừa kế

• Tính không đồng nhất:

Sự khác nhau về hình thể, vị trí, quy mô, diện tích của lô đất và các công trình trên đất; sự khác biệt về sở thích và khả năng tài chính hình thành nên tính đa dạng của bất động sản Thông thường ít có bất động sản nào giống hệt nhau, thẩm định viên cần lưu tâm đến sự khác biệt giữa các tài sản vì giá cả của mỗi bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất động sản đó

• Tính khan hiếm:

Diện tích đất đai hữu dụng là có hạn so với sự phát triển của dân số Sự phát triển đất đai hữu dụng luôn phải nằm trong sự cân bằng với môi trường sinh thái, diện tích

đất sản xuất và diện tích đất ở Nhu cầu đất đai và nhà ở của con người thường là vượt quá mức so với sự phát triển của đất đai hữu dụng nên luôn tạo sự khan hiếm trên thị trường bất động sản.

• Tính bền vững, đời sống kinh tế dài:

Do thuộc tính bất động nên đất và các tài sản gắn liền với đất thường có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài Mặt khác, cuộc sống của con người luôn gắn liền với bất động sản nên việc xây dựng, cải tạo thường có mục đích sử dụng hàng chục, hàng trăm năm

Ngoài ra, tính hữu dụng của đất đai cùng những công trình trên đất luôn được cải tạo và bồi đắp nên bất động sản có đời sống kinh tế dài Nhìn chung sự tồn tại của bất động sản là lâu dài so với các loại tài sản, hàng hóa khác: đối với các công trình xây dựng trên đất, sự tồn tại có khi hàng trăm năm; đối với đất đai sự tồn tại hầu như là vĩnh viễn

1.1.3.3 Đặc trưng của bất động sản:

Đặc trưng là những đặc điểm nổi bật của bất động sản

• Khả năng co giãn của cung bất động sản kém:

Tính khan hiếm của bất động sản tạo nên sự kém co giãn của cung bất động sản so với nhu cầu phát triển dân số và sự biến động của giá cả Khả năng kém co giãn này thể hiện ở các mặt sau:

- Tổng cung toàn bộ đất đai là cố định

- Sự phát triển đất đai luôn bị hạn chế về điều kiện tự nhiên và môi trường

- Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ

- Việc xây dựng các công trình trên đất đòi hỏi nhiều thời gian, công sức và tiền bạc

• Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao:

Bất động sản là tài sản quan trọng có giá trị cao đối với sở hữu chủ nên mọi giao dịch liên quan đến bất động sản đều phải được cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian xem xét về mặt vật chất cũng như pháp lý Mặt khác thời gian mua bán cũng tùy thuộc vào thời gian của thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định của luật pháp

• Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt:

Giá trị cao cùng với thời gian mua bán lâu dài dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt Ngoài ra, bất động sản thường gắn liền với cuộc sống và sinh hoạt của con người, trừ khi có nhu cầu thiết yếu chủ sở hữu mới chịu thay đổi Do đó những thiếu hụt về tài chính thường được giải quyết bằng việc cầm cố, thế chấp thay

vì bán để chuyển quyền sở hữu

• Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước:

Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liến với đời sống sinh hoạt của nhân dân Mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh hưởng đến đời sống kinh

tế chính trị của quốc gia đó nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển đổi bất động sản

Do đó, thẩm định viên phải nắm rõ những quy định của nhà nước liên quan đến bất động sản, quyền bất động sản, quy hoạch, thuế, nghĩa vụ tài chính liên quan đến BĐS

• Chịu sự tác động của môi trường xung quanh:

Những yếu tố môi trường xung quanh như: an ninh trật tự, đặc điểm dân cư, tôn giáo, trường học, y tế…tác động rất lớn đến giá trị bất động sản Vì vậy, thẩm định viên cần xem xét kỹ lưỡng môi trường xung quanh bất động sản cần thẩm định

1.1.4 Quyền tài sản bất động sản:

1.1.4.1 Quyền tài sản:

Quyền tài sản là một khái niệm pháp lý bao hàm tất cả quyền, quyền lợi, và lợi ích liên quan đến việc sở hữu tài sản đó Quyền tài sản bao gồm các quyền của tài sản như: quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền được bán, quyền cho thuê, quyền từ bỏ, quyền thừa kế, quyền thực hiện hay không thực hiện các quyền này

1.1.4.2 Quyền tài sản bất động sản:

Theo luật đất đai của nước Việt Nam, quyền tài sản bất động sản bao gồm tất cả các quyền, quyền lợi và lợi nhuận liên quan đến quyền làm chủ bất động sản như: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt (quyền ký kết hợp đồng, quyền bán, cho thuê, quyền để thừa kế, quyền cho tặng, quyền được hưởng lợi từ việc đầu

tư, khai thác hay cho thuê bất động sản…)

Trong đó, quyền sử dụng chịu ảnh hưởng trực tiếp từ người sử dụng đất, quyền chiếm hữu và quyền định đọat do nhà nước làm đại diện chủ sở hữu gián tiếp quản lý.Tóm lại, quyền tài sản bất động sản là một khái niệm phi vật chất

Vì vậy thẩm định viên cần xem xét các chứng từ thể hiện quyền tài sản; lợi ích, lợi nhuận mang lại từ quyền tài sản; quy định pháp luật hiện hành liên quan đến quyền tài sản của bất động sản cần thẩm định giá.

1.1.5 Giá trị thị trường bất động sản:

Giá trị thị trường bất động sản là số tiền ước tính của một tài sản sẽ được trao đổi vào ngày thẩm định giá, giữa một bên là người săn sàng bán và một bên sẵn sàng mua trong một giao dịch khách quan, sau một quá trình tiếp thị thích hợp mà tại đó các bên tham gia đều hành động một cách hiểu biết, thận trọng và không chịu bất cứ áp lực nào

1.1.6 Nguyên tắc thẩm định giá:

Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất: Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định

Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản

Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4 mặt sau đây:

− Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể);

− Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận

và bảo hộ

− Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất

− Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất

Nguyên tắc cung - cầu: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung

và cầu Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ

tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.

Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản: để ước tính giá trị thực một bất động sản, cần phải đánh giá đầy đủ các

yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản đó Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị, thường trong quá trình đánh giá người ta đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một mặt bằng thời gian Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm: Lao động, vốn, đất đai, quản lý

Nguyên tắc thay đổi: giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay đổi môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại bất động sản đó như

xu thế về quy mô đầu tư bất động sản, về chất lượng đầu tư bất động sản Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó bao hàm phản ánh được cả

xu thế tương lai của bất động sản Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo”

Nguyên tắc cân đối: Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự

đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất động sản trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt tới mức cao nhất

Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép

− Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạng thái cân đối

− Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chỉ ra rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dành cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý

Nguyên tắc cân đối khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể nào đó thường

có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh

Nguyên tắc phù hợp: việc định giá một bất động sản phải trên cơ sở một giá trị

sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó Trong thực tế một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích Do đó, mỗi bất động sản cùng một lúc có thể

có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại - dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng… Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn bất động sản Vì vậy, khi định giá một bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản để định giá, không được lẫn lộn với các sử dụng khác và càng không được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng.

Nguyên tắc cạnh tranh: Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi vậy tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá thông thường Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá của bất động sản Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng có thể thay thế được cho nhau Người mua bất động sản thuộc khu vực dân cư

có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà biệt thự, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một laọi nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn Những người kinh doanh bất động sản có thể chuyển từ thị trường bất động sản địa phương này để đến thị trường bất động sản của địa phương khác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn

Nguyên tắc đóng góp: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản tuỳ thuộc

vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản mà nó tham gia hợp thành

Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của bất động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoá thành giá trị

Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi: khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố

trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực (thu nhập ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định Sau đó sự gia tăng liên tục của nhân tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai

Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác: Tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác

trong định giá bất động sản được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so sánh trong cùng một vùng giá trị

Giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ được tăng thêm nhờ

sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần

Những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà những bất động sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các bất động sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó.

Nguyên tắc thay thế: Giá thị trường của một bất động sản chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán

Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá bất động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập

Nguyên tắc khả năng sinh lời cuả đất: Các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất

ra làm 4 nhóm: đất đai, lao động, vốn và quản lý Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất cho rằng phần thu nhập còn lại sau khi trừ các khoản chi phí về lao động, vốn và quản

lý là thuộc về đất đai Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất nhấn mạnh đến đặc tính

“độc nhất vô nhị” về vị trí của thửa đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp cho việc giải thích tại sao giá trị của đất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí

1.1.7 Các yếu tố tác động đến giá thị trường bất động sản:

1.1.7.1 Các yếu tố bên ngoài:

Tình hình phát triển kinh tế, thu nhập dân cư: Giá bất động sản luôn luôn biến

động tỷ lệ thuận với tình hình kinh tế Bên cạnh đó, thu nhập của người dân tăng cũng

là yếu tố chuyển hóa nhu cầu về bất động sản trở thành nhu cầu có khả năng thanh toán, tác động đến giá bất động tăng theo

Cung cầu bất động sản: Giá bất động sản tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với

cung

Chủ trương chính sách của Nhà nước: Như việc ban hành các qui định về

quyền sở hữu, chuyển nhượng…; qui định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến việc sử dụng đất…; sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến cung cầu bất động sản

và làm thay đổi giá của bất động sản

Quy hoạch: Quy hoạch sử dụng đất tại khi vực bất động sản tọa lạc tác động rất

lớn đến giá bất động sản Một bất động sản phù hợp với quy hoạch sẽ có giá trị cao hơn là không phù hợp

Tình hình đô thị hóa: tác động không nhỏ đến giá bất động sản, những khu vực

có tốc độ đô thị hóa nhanh, xu thế giá sẽ có chiểu hướng tăng cao

Việc đầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước: Làm tăng đáng kể nhu cầu nhà ở đối

với những vùng trước đây chưa có cơ sở hạ tầng hoặc cơ sở hạ tầng còn thô sơ kém khả năng tiếp cận, dẫn đến giá của bất động sản tại khu vực có chiều hướng tăng cao hơn trước

1.1.7.2 Các yếu tố gắn liền với đặc điểm của bất động sản

Vị trí mặt bằng: Bao gồm kích thước lô đất, bề rộng mặt tiền, hình dáng và các

nét đặc trưng địa lý Đây là các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của bất động sản Vì vậy thẩm định viên cần quan tâm đến yếu tố này của bất động sản cần thẩm định Khả năng sinh lợi của vị trí càng cao thì giá trị bất động sản càng cao

Địa điểm: Là khả năng tiếp cận bất động sản, môi trường xung quanh, địa thế lô

đất Những bất động sản gần các phương tiện thuận tiện như trường học, chợ…và các phương tiện giao thông công cộng khác; cùng với môi trường xung quanh tốt và địa thế lô đất phù hợp sẽ làm tăng giá bất động sản và ngươc lại

Tình trạng pháp lý của bất động sản: Trong quá trình thẩm đinh giá, thẩm định

viên cần xem xét đến yếu tố pháp lý, mức độ hoàn chỉnh về pháp lý của bất động sản càng cao thì giá trị càng lớn

Các công trình xây dựng trên đất: Là bộ phận quan trọng cấu thành bất động

sản và đóng góp vào chi phí hình thành, tính hữu dụng, tính thẩm mỹ của bất động sản Do đó, khi xem xét so sánh giá trị của các bất động sản cần phải chú ý xem xét tỉ

mỉ yếu tố này

1.1.7.3 Các yếu tố liên quan đến giao dịch:

Quyền chuyển nhượng tài sản: Giá giao dịch của bất động sản luôn được ước

tính từ lợi tức được chuyển nhượng của bất động sản Lợi tức chuyển nhượng bất động sản chịu tác động của quyền sở hữu và quyền thuê

Điều kiện tài chính: Giá giao dịch của một tài sản có thể khác do điều kiện tài

chính khác nhau Tài sản nếu được mua với một khoản vay có lãi suất ưu đãi; nhà đầu

tư hoặc người bán có thể hỗ trợ cho người mua bằng cách thanh toán tiền mặt với người cho vay, do đó người mua được vay với một lãi suất thấp hơn thị trường

Điều kiện bán: Điều kiện bán cũng ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản,

những bất động sản được bán trong những điều kiện đặc biệt như bán gấp, bán cho người thân…sẽ làm cho giá giao dịch thấp hoặc cao hơn giá thị trường

Điều kiện thị trường: Những giao dịch so sánh xảy ra dưới điều kiện thị trường

khác với điều kiện áp dụng cho tài sản thẩm định thì phải tiến hành đều chỉnh cho những khác biệt ảnh hưởng đến giá trị của chúng

Chi phí sau khi mua: Ngoài chi phí mua một bất động sản thì người mua có khả

năng phải chi trả một khoản chi phí để hoàn thành thủ tục pháp lý hoặc tu sửa lại Do vậy, khoản chi phí bỏ ra sau khi mua cũng ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản

1.2.1.2 Cơ sở:

1.2.1.3 Nguyên tắc áp dụng:

- Nguyên tắc sử dụng cao nhất, hiệu quả tốt nhất

- Nguyên tắc cung cầu

- Nguyên tắc thay thế

- Nguyên tắc cân bằng

- Các nhân tố ngoại vị: Các yếu tố bên ngoài tích cực hoặc tiêu cực đều tác động đến tất cả lọai hình bất động sản Những yếu tố bên ngoài thường là điều kiện cơ

sơ hạ tầng, phương tiện giao thông, tình hình an ninh và nơi mua sắm…

1.2.1.4 Điều kiện thực hiện:

- Phải thu thập được những thông tin liên quan của các tài sản tương tự được mua bán trên thị truờng và phải so sánh được với tài sản thẩm định giá

- Chất lượng thông tin cao (phù hợp, chính xác, kiểm tra được)

- Thị trường phải ổn định

1.2.1.5 Các bước tiến hành:

- Bước 1: Nghiên cứu thị trường.

- Bước 2: Kiểm tra thông tin.

- Bước 3: Chọn lựa đơn vị so sánh thích hợp.

- Bước 4: So sánh và điều chỉnh những khác biệt.

- Bước 5: Thống nhất và đưa ra mức giá chỉ dẫn.

1.2.1.6 Ứng dụng:

Áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường.

1.2.1.7 Ưu nhược điểm:

- Ưu điểm: đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó

dựa vào chứng cứ giá trị thị trường

- Nhược điểm: bắt buộc phải có thông tin, các dữ liệu mang tính lịch sử, do tính

chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá

• Bước 1: Ước tính giá trị của đất xem như đất trống và khả năng phát triển của

đất để có được việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất cho công trình

• Bước 2: Ước tính chi phí xây dựng công trình như chi phí tái tạo hay chi phí

thay thế công trình mới Chi phí ước tính bao gồm cả chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp, chi phí phụ và lợi nhuận nhà thầu

• Bước 3: Ước tính hao mòn tích lũy của công trình theo 3 loại: hao mòn vật lý,

hao mòn chức năng và hao mòn ngoại vi

• Bước 4: Cộng giá trị đất và tổng cho phí công trình sau đó trừ đi hao mòn tích

lũy để có được giá trị của bất động sản

1.2.2.5 Công thức:

Giá trị ước tính của BĐS thẩm định = Giá trị ước tính quyền sử dụng đất + Chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế mới – Giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng

1.2.2.6 Ứng dụng:

Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong:

- Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dũng đặc biệt; những tài sản chuyên dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh

- Thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm; tính toán mức tiền hỗ trợ, bồi thường khi Nhà nước giải tỏa, đền bù

- Kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định giá khác

1.2.2.7 Ưu nhược điểm:

Ưu điểm: đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa

vào chứng cứ giá trị thị trường

Nhược điểm: bắt buộc phải có thông tin, các dữ liệu mang tính lịch sử, do tính

chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá

1.3 Quy trình nghiên cứu:

1.3.1 Xác định vấn đề nghiên cứu:

- Xác định tình hình thị trường tại phường 3 – Quận Bình Thạnh – Tp.Hồ Chí Minh

- Xác định nguồn dữ liệu thông tin cần thiết cho việc nghiên cứu

- Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý của tài sản cần thẩm định

- Xác định mục đích thẩm định giá

- Xác định cơ sở giá trị của tài sản: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường

1.3.2 Lên kế hoạch nghiên cứu:

- Tuần 1(06/05/2011 – 13/05/2011)

o Viết chương 1

o Xin giấy giới thiệu tại văn phòng khoa Thẩm định giá

o Liên hệ phường và quận để thu thập tài liệu

1.3.3 Thu thập tài liệu thông tin:

Tìm kiếm thông tin về BĐS cần giao dịch trên báo, các Công ty BĐS, các Siêu thị địa ốc, các trang web…

Khảo sát thực tế, thương lượng với khách hàng và thông qua các sàn giao dịch BĐS trên địa bàn khu vực

1.3.4 Phân tích tài liệu thông tin:

Phân tích về đặc điểm, vị trí của quận, phường, các BĐS thu thập được

Phân tích sự chênh lệch giữa giá rao bán và giá giao dịch từ đó nêu nhận xét

Nêu kết luận về tình hình đơn giá đất tại thị trường đang nghiên cứu

1.3.5 Viết đề án:

SƠ ĐỒ QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU

PHẦN 2: TÌNH HÌNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PHƯỜNG 3, QUẬN BÌNH THẠNH – TPHCM:

2.1 Giới thiệu tổng quan về khu vực nghiên cứu:

Bản đồ ranh giới quận Bình Thạnh( 1 )

1 () http://www.qhkt.hochiminhcity.gov.vn

Sơ đồ quy hoạch chung quận Bình Thạnh(2)

Quận Bình Thạnh có sông Sài Gòn bao quanh mạn Đông Bắc Cùng với các kinh rạch tạo thành một hệ thống đường thủy đáp ứng lưu thông cho xuồng, ghe nhỏ đi sâu vào các khu vực trên khắp địa bàn Bình Thạnh, thông thương với các địa phương khác

Quận Bình Thạnh được xem là một nút giao thông quan trọng của thành phố Hồ Chí Minh bởi vì Bình Thạnh là điểm đầu mối gặp gỡ các quốc lộ: Quốc lộ 1, Quốc lộ 13; là cửa ngõ đón con tàu thống nhất Bắc Nam qua cầu Bình Lợi vào ga Hòa Hưng

và lại có Bến xe khách Miền Đông

Địa giới hành chính được chia thành 20 phường gồm: phường 1, 2, 3, 5, 6, 7, 11,

12, 13, 14, 15, 17, 19, 21, 22, 24, 25, 26, 27, 28

2.1.2 Dân số:

2 () http://www.qhkt.hochiminhcity.gov.vn

Tổng số dân khoảng 464.397 người, gồm 21 dân tộc, trong đó đa phần là dân tộc Kinh.

2.1.3 Đặc điểm kinh tế, văn hóa – xã hội:

• Về kinh tế

Sau năm 1975, trong quá trình khôi phục, cải tạo và xây dựng kinh tế theo định hướng xã hội chủ nghĩa, cơ cấu kinh tế Bình Thạnh có sự chuyển dịch Kinh tế nông nghiệp đã lùi về vị trí thứ yếu và hiện nay chiếm một tỷ trọng rất nhỏ Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, thương nghiệp - dịch vụ - du lịch trở thành ngành kinh tế chủ yếu, thúc đẩy quá trình đô thị hoá nhanh chóng, làm thay đổi diện mạo kinh tế - văn hóa xã hội của quận huyện trong hiện tại và tương lai

o Giá trị sản xuất công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp: giá trị thực tế ước thực hiện 3.918,493 tỷ đồng, so với cùng kỳ tăng 16,28%

o Doanh thu thương mại dịch vụ: ước thực hiện 38.501,388 tỷ đồng, so với cùng kỳ tăng 33,2%

Hiện nay, Quận tiếp tục phát triển theo đúng định hướng thương mại – dịch vụ - sản xuất Quận cũng đã bước đầu triển khai thực hiện có kết quả quy hoạch phát triển các cụm kinh tế giai đoạn 2010 – 2020

• Văn hóa —xã hội

Hiện nay, song song với việc tập trung chỉ đạo phát triển kinh tế, UBND quận cũng đã quan tâm chỉ đạo giải quyết những vấn đề thuộc lĩnh vực đời sống xã hội, nâng cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân; duy trì và nâng cao chất lượng giáo dục – đào tạo ở tất cả các cấp học, bậc học Phối hợp chặt chẽ với Mặt trận Tổ quốc và các đoàn thể triển khai thực hiện lồng ghép các nội dung, chỉ tiêu phong trào

“Toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống văn hóa”, phong trào “toàn dân bảo vệ an ninh

Tổ quốc”, biểu dương gương người tốt việc tốt, xây dựng gia đình văn hóa, chăm lo đời sống nhân dân trên địa bàn dân cư; phong trào “đền ơn đáp nghĩa” …

o Giáo dục – Đào tạo: Ngành giáo dục đã nỗ lực phấn đấu hoàn thành tốt

nhiệm vụ, nâng cao chất lượng, hiệu quả công tác giáo dục và đào tạo, giữ vững công tác chống mù chữ, phổ cập giáo dục các bậc học; tỷ lệ hoàn thành chương trình tiểu học đạt 100% và tốt nghiệp trung học cơ sở đạt 98,9%; tiếp tục triển khai kế hoạch xây dựng xã hội học tập, tính đến nay 20/20 phường đã thành lập trung tâm học tập cộng đồng

o Y tế, Dân số, kế hoạch hóa gia đình: Hoàn thành quy hoạch cở sở vật chất

ngành y tế trình Ban thường vụ Quận ủy thông qua Thực hiện tốt công tác chăm sóc sức khỏe cho nhân dân, kịp thời phát hiện và ngăn chặn các loại dịch bệnh phát sinh trên địa bàn; các chỉ tiêu về dân số gia đình đều đạt và vược chỉ tiêu theo kế hoạch đề ra

o Lao động - Thương binh Xã hội, chương trình giảm nghèo – tăng hộ khá,

giải quyết việc làm, chăm sóc trẻ em: Cấp phát đầy đủ các khoản trợ cấp cho diện

chính sách và dân nghèo theo qui định; vận động quỹ giảm nghèo được 725.438.500

đồng, đạt tỷ lệ 103,63% kế hoạch; vận động xây tặng 39 căn nhà tình thương với tổng

số tiền 868.944.000 đồng; giới thiệu giải quyết việc làm cho 17.643 lao động, đạt 155,07% kế hoạch

o Công tác gia đình, Xây dựng đời sống văn hóa: năm 2010 có 60.956 hộ gia

đình đạt chuẩn văn hóa (đạt tỉ lệ 87,8%), 1.239 tổ dân phố - mặt trận đạt chuẩn văn hóa (đạt tỉ lệ 83%), 67 khu phố đạt chuẩn văn hóa (đạt tỉ lệ 75,28%), 98% trường học đăng ký trường học có đời sống văn hóa tốt và 90,2% công sở đăng ký đạt chuẩn văn minh sạch đẹp an toàn

o Văn hóa thông tin - thể thao: Đẩy mạnh phong trào thể dục thể thao ở cơ

sở, vượt chỉ tiêu người tập luyện thường xuyên (đạt 25,70% dân số)

2.2 Giới thiệu phường 3 thuộc quận Bình Thạnh – TP.HCM:

2.2.1 Sơ đồ của phường:

Bản đồ ranh giới phường 3, quận Bình Thạnh(3)

Bản đồ quy hoạch sử dụng đất phường 3, quận Bình Thạnh(4)

2.2.2 Vị trí địa lý:

3 () http://vietbando.com.vn

4 () UBND phường 3

Phường 3 có diện tích 0.2157 km2 với lượng dân số 24.500 người (năm 2010) đang sinh sống.

Phường 3 bao gồm các đoạn đường: Phan Đăng Lưu (đoạn từ Trần Kế Xương đến Đinh Tiên Hoàng), Vạn Kiếp, Nguyễn Lâm, Đinh Tiên Hoàng (đoạn từ Trường Sa đến Phan Đăng Lưu), Trần Kế Xương (đoạn từ Phan Đăng Lưu đến Vạn Kiếp), Nguyễn Duy, Vũ Huy Tấn, khu dân cư Miếu Nổi Trong đó, có hai con đường lớn – huyết mạch giao thông quan trọng của thành phố Hồ Chí Minh là Phan Đăng Lưu và Đinh Tiên Hoàng

2.2.3 Tình hình kinh tế – văn hoá xã hội – giáo dục – y tế – an ninh trật tự:

• Về công tác tài chính và kinh tế :

Công tác tài chính: tiến hành thực hiện kế hoạch tiết kiệm chống lãng phí trong hoạt động của các ban ngành đoàn thể, công khai tài chính thông qua tổ dân phố để nhân dân nắm rõ

Phối hợp với các ban ngành đoàn thể, thu đạt 100% các chỉ tiêu pháp lệnh và chỉ tiêu vận động trong dân (thuế, quỹ phòng chống lụt bão – giảm nhẹ thiên tai trong nhân dân và doanh nghiệp, ANQP-BTXH …)

Tổng thu thuế: 5.300.000.000 đồng

Thu phí và lệ phí: 490.000.000 đồng

Thu ngân sách: 4.481.000.000 đồng

Tổng chi ngân sách: 4.481.000.000 đồng

• Về quản lý đô thị, xây dựng:

Thực hiện mạnh và đi vào chiều sâu phong trào “Thực hiện nếp sống văn minh - mỹ quan đô thị” Thành lập các Ban quản trị chung cư theo Quyết định 08 của Bộ xây dựng

Các công trình xây dựng cấp quận: nâng cấp hẻm 125 Đinh Tiên Hoàng – khu phố

3, nâng cấp hẻm 87/44 Đinh Tiên Hoàng – khu phố 2, nâng cấp hẻm 214 Vạn Kiếp, nâng cấp hẻm 34 Nguyễn Duy

Công trình cấp phường: nâng cấp và đặt cống hẻm 80 Nguyễn Lâm – khu phố 6

• Về văn hóa – xã hội:

Năm 2010, đạt 04/6 khu phố là khu phố văn hóa, xây dựng thành công 01 điểm sáng văn hóa, 01 chung cư văn hóa trên cơ sở đó để tiến tới xây dựng phường văn hoá

Triển khai kế hoạch thực hiện chủ đề năm 2011 “Năm thanh niên và trẻ em”.Giới thiệu giải quyết việc làm: 1.000 người.

Vận động quỹ giảm nghèo: 35.000.000 đồng

Giáo dục đào tạo: tỷ lệ tốt nghiệp phổ cập THPT đạt 83%; tỷ lệ phổ cập tiểu học đạt 100%; tỷ lệ phổ cập THCS đạt 93%; huy động 100% trẻ 6 tuổi vào lớp một

Y tế: khám chữ bệnh thường xuyên cho 6.307 người; tiêm chủng các loại vắc xin cho 420 trẻ em; tỷ lệ trẻ em suy dinh dưỡng dưới 3%

Về an ninh nội chính: tỷ lệ phạm tội phạm hình sự 10%; tỷ lệ điều tra khám phá

án 65%; tỷ lệ điều tra các vụ trọng án 90%; tỷ lệ giảm con nghiện ma túy 86%, tỷ lệ giảm gái mại dâm 93%

2.2.4 Tình hình giao dịch bất động sản tại địa bàn trong thời gian qua:

Địa phận phường 3, quận Bình Thạnh bao gồm 8 đường chính: Phan Đăng Lưu, Vạn Kiếp, Nguyễn Lâm, Đinh Tiên Hoàng, Trần Kế Xương, Nguyễn Duy, Vũ Huy Tấn, Khu dân cư Miếu Nổi

Tuy nhiên, do đặc thù các con đường như: mặt tiền Phan Đăng Lưu đa phần là các

cơ quan hành chính, ngân hàng, cao ốc; khu dân cư Miếu Nổi đời sống dân cư ổn định…vì vậy các con đường có giao dịch sầm uất là: Vạn Kiếp, Nguyễn Lâm, Đinh Tiên Hoàng

2.3 Thu thập thông tin giá thị trường:

• Giới hạn nghiên cứu:

Vì các bất động sản đều trong quá trình giao dịch, do đó chưa thể phản ánh được giá trị thực của tài sản Mức giá được sử dụng phân tích là mức giá thương lượng

o Các cấp hẻm còn lại Vị trí hẻm:

Vị trí 1 Có chiều rộng hẻm lớn hơn 5m được trải nhựa hoặc bê tông, xi măng

Vị trí 2 Có chiều rộng hẻm từ 3m đến 5m được trải nhựa hoặc bê tông, xi măng

Vị trí 3 Có chiều rộng hẻm từ 2m đến dưới 3m được trải nhựa hoặc bê tông, xi măng

Vị trí 4 Có chiều rộng hẻm dưới 2m được trải nhựa hoặc bê tông, xi măng

o Hệ số để tính giá đất theo các vị trí và cấp hẻm so với giá đất mặt tiền đường(5):

Loại hẻm Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4

Hẻm cấp 1 0,5 0,4 0,3 0,2

Các cấp hẻm còn lại Tính không quá 0,8 lần giá hẻm cấp 1

o Nếu là hẻm đất, tính bằng 0,8 lần so với mức giá của hẻm trải nhựa hoặc bê tông, xi măng của cùng loại hẻm

• Đơn giá xây dựng mới:

Đơn giá xây dựng mới của bất động sản vào thời điểm nghiên cứu (tháng 05/2011) của công ty TNHH Xây dựng – Tư vấn thiết kế Vạn Đại Phát số 130/14 Hồng Lạc, phường 10, quận Tân Bình

CẤP NHÀ KẾT CẤU ĐƠN GIÁ (VNĐ/m 2 )

ĐƠN GIÁ THIẾT KẾ (VNĐ/m 2 )

5 () Công văn số: 734/HD-LS (V/v Hướng dẫn áp dụng Bảng giá các loại đất ban hành kèm theo Quyết định số 316/2004/QĐ-UB ngày 24 tháng 12 năm 2004 của Ủy ban nhân dân Thành phố)

o Giá trị còn lại công trình trên đất = Chi phí xây dựng mới x Tỷ lệ còn lại

o Chi phí xây dựng mới = Tổng diện tích sàn xây dựng x Đơn giá sàn xây dựng

Tổng thể lô đất

Mặt tiền trước lô đất

o Vị trí: Mặt tiền đường Vạn Kiếp (bề rộng đường 8m)

 Tiện nghi: điện sinh hoạt, nước máy

 Môi trường: ồn ào, nhiều bụi

 Tình trạng an ninh trật tự: tương đối ổn

 Thụ hưởng lợi ích công cộng:

STT Lợi ích công cộng Khoảng cách (m)

o Giá thương lượng: 6.500.000.000 VNĐ

o Nguồn thông tin: Hỏi trực tiếp chủ nhà (Cô Thạnh - 0913913668).

o Đơn giá quyền sử dụng đất:

• Bất động sản số 2: 152 Vạn Kiếp, phường 3, quận Bình Thạnh