Luận Văn Thẩm định giá bất động sản tại phường 13, quận Gò Vấp

ọ ề Đề tài “Nghiên cứu đơn giá bất động sản tại Quận12 và quận Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh” được đưa ra là điều kiện để sinh viên tiếp cận với thị trường bất độngsản, rèn luy

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING

KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

NHẬN XÉT VÀ CHO ĐIỂM CỦA GIẢNG VIÊN

1.Nhận xét của giảng viên:

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

2.Giảng viên cho điểm: Chữ ký giảng viên

MỤC LỤC



LỜI MỞ ĐẦU 5

Lý do chọn đề tài 5

1 Mục tiêu và yêu cầu nghiên cứu 5

2 Nội dung nghiên cứu 6

3 Đối tượng, phạm vi và thời gian nghiên cứu 6

4 Bố cục đề tài 7

PHẦN 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 7

1.1 Các khái niệm 7

1.1.1 Thẩm định giá 7

1.1.2 Thẩm định giá bất động sản 8

1.1.3 Bất động sản 8

1.1.4 Quyền tài sản bất động sản 9

1.1.5 Giá trị thị trường bất động sản 10

1.2 Các yếu tố tác động đến giá trị thị trường bất động sản 10

1.2.1 Các yếu tố bên ngoài 10

1.2.2 Các yếu tố gắn liền với đặc điểm của bất động sản 11

1.2.3 Các yếu tố liên quan đến giao dịch 12

1.3 Các phương pháp nghiên cứu 13

1.3.1 Phương pháp khảo sát thực tế 13

1.3.2 Phương pháp quan sát 13

1.3.3 Phương pháp thống kê 14

1.3.4 Phương pháp phân tích tổng hợp 14

1.3.5 Phương pháp so sánh, đối chiếu 14

PHẦN 2: TÌNH HÌNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PHƯỜNG 13, QUẬN GÒ VẤP, TPHCM 14

2.1 Giới thiệu phường 13, quận Gò Vấp, TP.HCM 14

2.1.1 Giới thiệu tổng quan quận Gò vấp 14

2.1.2 Giới thiệu tổng quan phường 13, quận Gò Vấp 19

2.2 Thu thập thông tin giá thị trường 26

2.2.1 Bất động sản số 1: 1132 Lê Đức Thọ, phường 13, quận Gò Vấp 29

2.2.2 Bất động sản số 2: 1084/8 Lê Đức Thọ, phường 13, quận Gò Vấp 33

2.2.3 Bất động sản số 3: 501 Phạm Văn Chiêu, phường 13, quận Gò Vấp 36

2.2.4 Bất động sản số 4: 55/14 Lê Đức Thọ, phường 13, quận Gò Vấp 39

2.2.5 Bất động sản số 5: 543/1/2 Phạm Văn Chiêu, phường 13, quận Gò Vấp 42

2.2.6 Bất động sản số 6: 104/4 Phạm Văn Chiêu, phường 13, quận Gò Vấp 45

2.2.7 Bất động sản số 7: 519/20 Phạm Văn Chiêu, phường 13, quận Gò Vấp 48

2.2.8 Sơ đồ mô tả vị trí các bất động sản trong khu vực khảo sát 51

2.2.9 Bảng tổng hợp bất động sản và đơn giá quyền sử dụng đất 51

2.2.10 Phân tích sự chênh lệch giữa giá chào bán và giá thương lượng 52

2.2.11 Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá 54

2.3 Nhận xét, đánh giá 56

2.4 Một số hạn chế khi thực hiện đề án môn học 58

2.5 Kiến nghị 58

TÀI LIỆU THAM KHẢO 60

PHỤ LỤC 61

LỜI MỞ ĐẦU

Việt Nam là một nước đang phát triển, với tốc độ đô thị hóa, hiện đại hóa nhưhiện nay, nhu cầu về nhà ở, về phát triển cơ sở hạ tầng, các trung tâm thương mại,…trở thành một nhu cầu bức thiết Đất trống, đất ruộng, đất rừng dần chuyển thành đất ở

để đáp ứng nhu cầu phát triển của xã hội Trong nền kinh tế thị trường đất đai được coi

là hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa này đã và đang là mối quan tâm lớn nhất của xã hội

về thực trạng sử dụng đất đai, đặc biệt trong lĩnh vực kinh doanh và xây dựng trongthời kỳ hội nhập TP.HCM hiện vẫn là một trong những thị trường bất động sản có cơhội đầu tư cao nhất tại khu vực Đông Nam Á Trong quá trình đó, bất động sản trởthành một thị trường béo bở để các nhà đầu tư kinh doanh kiếm lời, đẩy giá bất độngsản tăng cao Do đó khi đứng trước vấn đề này, Chính Phủ đã ban hành các nghị địnhliên quan đến đất đai, các thông tư, quyết định, hướng dẫn thực hiện Từ đó, phát sinhnhu cầu về thẩm định giá để đánh giá chính xác giá trị của bất động sản cho nhiều mụcđích khác nhau.Và cũng từ những nhu cầu đó, Thẩm định giá trở thành một nghềchuyên nghiệp, dù vẫn còn khá mới mẻ ở Việt Nam

Lý do ch n đ tài ọ ề

Đề tài “Nghiên cứu đơn giá bất động sản tại Quận12 và quận Gò Vấp, thành phố

Hồ Chí Minh” được đưa ra là điều kiện để sinh viên tiếp cận với thị trường bất độngsản, rèn luyện kỹ năng thu thập thông tin trên thị trường bất động sản, bước đầu vậndụng những kiến thức đã học để phân tích và đánh giá tài sản thực tế

1 Mục tiêu và yêu cầu nghiên cứu.

- Mục tiêu:

 Hệ thống lại kiến thức của môn học thẩm định giá căn bản,thẩm định giá bấtđộng sản.

 Giúp sinh viên ứng dụng lý thuyết đã học vào thực tế

 Tạo điều kiện để sinh viên tiếp cận với thị trường bất động sản

 Giúp rèn luyện kỹ năng phân tích thông tin thu thập từ thị trường

- Yêu cầu:

 Bất động sản thu thập phải có độ tin cậy cao

 Mô tả chi tiết về vị trí, đặc điểm , quy mô, hình dáng…của bất động sản

 Khu vực bất động sản tọa lạc cần phải được điều tra kĩ về tình hình dân cư, anninh khu vực, môi trường kinh doanh tại khu vực

 Phân tích sự biến đổi giá vàng và tỷ giá ngoại tệ(nếu giao dịch được thực hiệnbằng vàng hoặc ngoại tệ) làm ảnh hưởng đến giá trị thị trường BĐS

 Việc điều chỉnh chủ yếu dựa trên cơ sở những chứng cứ đã được chứng minhtrên thị trường

2 Nội dung nghiên cứu.

- Thị trường bất động sản tại phường 13, quận Gò Vấp, Tp.Hồ Chí Minh

- Thu thập thông tin giá thị trường

- Phân tích chênh lệch giữa giá bán và giá chào bán của các bất động sản

3 Đối tượng, phạm vi và thời gian nghiên cứu.

- Đối tượng nghiên cứu của đề án là các BĐS đã và đang giao dịch trong khu vựcphường 13, Quận Gò Vấp, Tp Hồ Chí Minh

- Phạm vi nghiên cứu: Phường 13, Quận Gò Vấp, Tp Hồ Chí Minh

- Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2010-2011.

- Phương pháp khảo sát thực tế

- Phương pháp quan sát

- Phương pháp thống kê

- Phương pháp phân tích, tổng hợp.

- Phương pháp so sánh, đối chiếu

4 Bố cục đề tài.

Đề tài được trình bày trong hai phần:

- Phần 1: Cơ sở lý luận

- Phần 2: Tình hình thị trường bất động sản tại phường 13, quận Gò Vấp

PHẦN 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN

- Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho mộtmục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất

cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tếcăn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn(2)

- Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản;

là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh(3)

(1) Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh

(2) Theo giáo sư Lim Lan Yuan - Trường Xây Dựng và Bất Động Sản, Đại học Quốc gia Singapore

(3) Theo từ điển Oxford

- Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợpvới thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của ViệtNam hoặc thông lệ quốc tế(4).

1.1.2 Thẩm định giá bất động sản( 5)

Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền tài sảnbất động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác địnhrõ, trong những điều kiện của một thị trường nhất định và những phương phápphù hợp

Thẩm định giá bất động sản có vai trò và vị trí quan trọng trong hoạt độngthẩm định giá trên toàn thế giới cũng như nước ta hiện nay Điều này được thểhiện ở điểm khối lượng và giá trị thẩm định giá bất động sản chiếm phần lớntrong thẩm định giá tài sản Thẩm định giá bất động sản là nền tảng cho việcphát triển thị trường tài sản và tài chính toàn cầu

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

Thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá được hiểu là đất đai và tàisản gắn liền với đất Bất động sản bao gồm 2 mặt vật chất và pháp lý Mặtvật chất bao gồm những vật có thể thấy được, sờ nắm được như đất đai, công

(4) Theo Pháp lệnh của Ủy ban thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL-UBTV QH 10 ngày 10/05/2002 về giá

(5) Theo thẩm định giá bất động sản- Ths Ngô Thảo

(6) Theo khoản 1 Điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2005 của Việt Nam

trình trên đất Mặt pháp lý bao gồm quyền, quyền lợi, lợi nhuận liên quanđến bất động sản, như quyền sỡ hữu nhà, quyền sử dụng đất, quyền cho thuê,quyền thừa kế(7))

1.1.4 Quyền tài sản bất động sản

1.1.4.1 Quyền tài sản (8)

Quyền tài sản là một khái niệm pháp lý bao hàm tất cả quyền, quyềnlợi, và lợi ích liên quan đến việc sở hữu tài sản đó, nghĩa là chủ sở hữuđược hưởng một hay những quyền lợi khi sở hữu tài sản đó Quyền tài sảnbao gồm các quyền của tài sản như: quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyềnđược bán, quyền cho thuê, quyền từ bỏ, quyền thừa kế, quyền thực hiệnhay không thực hiện các quyền này

1.1.4.2 Quyền tài sản bất động sản (9)

Theo luật đất đai của nước Việt Nam, quyền tài sản bất động sản baogồm tất cả các quyền, quyền lợi và lợi nhuận liên quan đến quyền làm chủbất động sản như: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt(quyền ký kết hợp đồng, quyền bán, cho thuê, quyền để thừa kế, quyền chotặng, quyền được hưởng lợi từ việc đầu tư, khai thác hay cho thuê bất độngsản…)

Trong đó, quyền sử dụng chịu ảnh hưởng trực tiếp từ người sử dụngđất, quyền chiếm hữu và quyền định đọat do nhà nước làm đại diện chủ sởhữu gián tiếp quản lý

Tóm lại, quyền tài sản bất động sản là một khái niệm phi vật chất

(7) Theo giáo trình thẩm định giá bất động sản của Ths Ngô Thảo

(8) Theo TS Phạm Thị Ngọc Mỹ

(9) Theo trang web sinhvienthamdinhgia.com

Vì vậy thẩm định viên cần xem xét các chứng từ thể hiện quyền tàisản; lợi ích, lợi nhuận mang lại từ quyền tài sản; quy định pháp luật hiệnhành liên quan đến quyền tài sản của bất động sản cần thẩm định giá.

1.1.5 Giá trị thị trường bất động sản( 10)

Giá trị thị trường bất động sản là số tiền ước tính của một tài sản sẽđược trao đổi vào ngày thẩm định giá, giữa một bên là người săn sàng bán

và một bên sẵn sàng mua trong một giao dịch khách quan, sau một quátrình tiếp thị thích hợp mà tại đó các bên tham gia đều hành động một cáchhiểu biết, thận trọng và không chịu bất cứ áp lực nào

1.2 Các yếu tố tác động đến giá trị thị trường bất động sản ( 11)

1.2.1 Các yếu tố bên ngoài

- Tình hình phát triển kinh tế, thu nhập dân cư: Giá bất động sản luôn

luôn biến động tỷ lệ thuận với tình hình kinh tế Bên cạnh đó, thu nhậpcủa người dân tăng cũng là yếu tố chuyển hóa nhu cầu về bất động sảntrở thành nhu cầu có khả năng thanh toán, tác động đến giá bất động tăngtheo

- Cung – cầu bất động sản: Giá bất động sản tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ

nghịch với cung

- Chủ trương chính sách của Nhà nước: Như việc ban hành các qui định vềquyền sở hữu, chuyển nhượng…; qui định các chính sách và nghĩa vụ tàichính có liên quan đến việc sử dụng đất…; sẽ ảnh hưởng trực tiếp đếncung cầu bất động sản và làm thay đổi giá của bất động sản

(10) Theo Ths Ngô Thảo

(11) Theo http:www.luatcongdong.com

- Quy hoạch: Quy hoạch sử dụng đất tại khi vực bất động sản tọa lạc tác

động rất lớn đến giá bất động sản Một bất động sản phù hợp với quyhoạch sẽ có giá trị cao hơn là không phù hợp

- Tình hình đô thị hóa: Tác động không nhỏ đến giá bất động sản, những

khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh, xu thế giá sẽ có chiểu hướng tăngcao

- Về việc đầu tư cơ sở hạ tầng nhà nước: Làm tăng đáng kể nhu cầu nhà

ở đối với những vùng trước đây chưa có cơ sở hạ tầng hoặc cơ sở hạ tầngcòn thô sơ kém khả năng tiếp cận, dẫn đến giá của bất động sản tại khuvực có chiều hướng tăng cao hơn trước

1.2.2 Các yếu tố gắn liền với đặc điểm của bất động sản

- Vị trí mặt bằng: Bao gồm kích thước lô đất, bề rộng mặt tiền, hình dáng

và các nét đặc trưng địa lý Đây là các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giátrị của bất động sản Vì vậy thẩm định viên cần quan tâm đến yếu tố nàycủa bất động sản cần thẩm định Khả năng sinh lợi của vị trí càng cao thìgiá trị bất động sản càng cao

 Kích thước lô đất: một diện tích, kích thước thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu của đa số dân cư trong vùng

 Bề rộng mặt tiền: Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác ( vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất

 Hình dáng: Lô đất có hình dáng méo mó hoặc tóp hậu thì giá trị kémhơn lô đất có hình dáng vuông vắn vì có tình hữu dụng kém về xâydựng, kiến trúc và sử dụng,…

 Các nét đặc trưng địa lý: Địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS ở những khu vực thấp thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp hơn, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

- Địa điểm:

 Khả năng tiếp cận của tài sản: Là tài sản ở gần các phương tiện thuậntiện như trường học, chợ, địa điểm làm việc, vui chơi giải trí và cácphương tiện giao thông công cộng khác

 Môi trường xung quanh: Là các đặc trưng vật chất và kinh tế - xã hội,như các nhà láng giếng, dòng giao thông, các công viên và khu vườn,

sử dụng đất gần cạnh

 Địa thế lô đất: Những lô đất có địa thế tốt sẽ có giá trị hơn, lô đất xấu

sẽ kém giá trị Yếu tố này có ý nghĩa quan trọng với người phươngĐông

- Tình trạng pháp lý của bất động sản: Trong quá trình thẩm đinh giá,

thẩm định viên cần xem xét đến yếu tố pháp lý, mức độ hoàn chỉnh vềpháp lý của bất động sản càng cao thì giá trị càng lớn

- Các công trình xây dựng trên đất: Là bộ phận quan trọng cấu thành bất

động sản và đóng góp vào chi phí hình thành, tính hữu dụng, tính thẩm

mỹ của bất động sản Do đó, khi xem xét so sánh giá trị của các bất độngsản cần phải chú ý xem xét tỉ mỉ yếu tố này

1.2.3 Các yếu tố liên quan đến giao dịch.

- Quyền chuyển nhượng tài sản: Giá giao dịch của bất động sản luôn được

ước tính từ lợi tức được chuyển nhượng của bất động sản Lợi tức chuyểnnhượng bất động sản chịu tác động của quyền sở hữu và quyền thuê

- Điều kiện tài chính: Giá giao dịch của một tài sản có thể khác do điều

kiện tài chính khác nhau Tài sản nếu được mua với một khoản vay có lãisuất ưu đãi; nhà đầu tư hoặc người bán có thể hỗ trợ cho người mua bằngcách thanh toán tiền mặt với người cho vay, do đó người mua được vay vớimột lãi suất thấp hơn thị trường

- Điều kiện thị trường: Những giao dịch so sánh xảy ra dưới điều kiện thị

trường khác với điều kiện áp dụng cho tài sản thẩm định thì phải tiến hànhđều chỉnh cho những khác biệt ảnh hưởng đến giá trị của chúng

- Điều kiện bán: Điều kiện bán cũng ảnh hưởng đến giá trị của bất động

sản, những bất động sản được bán trong những điều kiện đặc biệt như bángấp, bán cho người thân…sẽ làm cho giá giao dịch thấp hoặc cao hơn giáthị trường

- Chi phí sau khi mua: Ngoài chi phí mua một bất động sản thì người mua

có khả năng phải chi trả một khoản chi phí để hoàn thành thủ tục pháp lýhoặc tu sửa lại Do vậy, khoản chi phí bỏ ra sau khi mua cũng ảnh hưởngđến giá trị của bất động sản

1.3 Các ph ươ ng pháp nghiên c u ứ

1.3.1 Phương pháp khảo sát thực tế

Phương pháp khảo sát thực tế là phương pháp thu thập thông tin một cách chính xác, sát với thức tế hiện trạng của tài sản Phương pháp này yêu cầu người thẩm định viên phải đi thực tế đến tận nơi cần khảo sát chứ không

phải thu thập thông tin chủ yếu từ báo chí hoặc các nguồn tin khác

1.3.2 Phương pháp quan sát.

Phương pháp quan sát là phương pháp ghi lại có kiểm soát các đặc

điểm của bất động sản Phương pháp này thường được dùng kết hợp với các phương pháp khác để kiểm tra chéo độ chính xác của dữ liệu thu thập Phương pháp yêu cầu thẩm định viên phải năng động sử dụng khả năng quan sát nhạy bén của mình để đánh giá chính sát tình hình của bất động sản nhằm đánh giá chính xác giá trị của bất động sản

1.3.3 Phương pháp thống kê

Phương pháp thống kê là phương pháp thu thập số liêu và thiết kế các nghiên cứu định lượng, tóm tắt thông tin nhằm hỗ trợ quá trình tìm hiểu vềmột vấn đề hoặc đối tượng nào đó, đưa ra những kết luận dựa trên số liệu,

và ước lượng hiện tại hoặc dự báo tương lai

1.3.4 Phương pháp phân tích tổng hợp

Phương pháp phân tích tổng hợp là phương pháp có thể giúp chúng ta nhận ra đặc điểm nào của tài sản cần được nghiên cứu thêm hay cần bổ sung thêm dữ liệu

1.3.5 Phương pháp so sánh, đối chiếu

Phương pháp so sánh đối chiếu là phương pháp dựa trên sự khác nhau vềđặc điểm, tình trạng pháp lý, vị trí của tài sản để đưa ra những đánh giá đúng, chính xác về tình hình hiện tại của tài sản

PHẦN 2: TÌNH HÌNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI

PHƯỜNG 13, QUẬN GÒ VẤP, TPHCM.

2.1 Giới thiệu phường 13, quận Gò Vấp, TP.HCM

2.1.1 Giới thiệu tổng quan quận Gò vấp

2.1.1.1 Mô tả quận Gò Vấp

- Tổng diện tích: 1.948,6ha

- Dân số:  555.577 người

- Vị trí: Quận Gò Vấp nằm ở phía Bắc và Tây Bắc thành phố Hồ Chí Minh, Bắc giáp quận 12, nam giáp quận Phú Nhuận, Tây giáp quận 12 và quận Tân Bình, Đông giáp quận Bình Thạnh. 

- Địa phận Gò Vấp gồm 16 phường, gồm các phường: 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9,

10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17

Hình 1: Bảng đồ ranh giới quận Gò Vấp

Hình 2: Bảng đồ quy hoạch chung quận Gò Vấp

2.1.1.1 Tóm tắt tình hình quận Gò Vấp

- Về kinh tế:

 Thương mại - dịch vụ: Tổng mức lưu chuyển hàng hóa bán ra thị trường xã hội ước thực hiện 6 tháng là 34.150 tỷ đồng, tăng 18,74%

so cùng kỳ, trong đó doanh thu bán lẻ là 22.420 tỷ đồng, tăng 19,5%

so cùng kỳ Kim ngạch xuất khẩu 6 tháng ước thực hiện 155 triệu USD, tăng 15,67% so với cung kỳ, Kim ngạch nhập khẩu ước thực hiện 122 triệu USD, tăng 12,96% so với cùng kỳ Đã cấp 646 giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh với tổng số vốn đăng ký là 42.323,4 triệu đồng, giảm 227 giấy so với cùng kỳ và có 355 hộ trả giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh với tổng số vốn là

17.370,15 triệu đồng

 Sản xuất công nghiệp: Giá trị sản xuất công nghiệp (theo giá cố định1994) 6 tháng ước thực hiện 2.350 tỷ đồng, tăng 8,9% so cùng kỳ Trong đó, các loại hình doanh nghiệp ước thực hiện 1.965 tỷ đồng, tăng 9,6%; thành phần cơ sở sản xuất nhỏ ước thực hiện 385 tỷ đồng tăng 5,28% so với cùng kỳ Có 17/20 ngành kinh tế kỹ thuật

có giá trị sản xuất tăng và 3 ngành có giá trị sản xuất giảm so cùng

kỳ Ngành sản xuất thực phẩm tăng 11,16%, ngành sản xuất trang phục tăng 9%; ngành sản xuất giày tăng 7,26%; ngành chế biến gỗ

và sản xuất các sản phẩm gỗ tăng 15,56%

 Tài chính ngân sách:

o Thu ngân sách nhà nước ước thực hiện 6 tháng là 573,5 tỉ đồng đạt 57,9% chỉ tiêu pháp lệnh (989,029 tỉ đồng), đạt 52,9% chỉ tiêu UBND quận phấn đấu (1.084,077 tỉ đồng) và bằng 111,5 % so cùng kỳ năm 2010 Thu ngân sách quận ước thực hiện 6 tháng năm 2011 là 266,3 tỉ đồng đạt 57,15

% dự toán UBND Thu ngân sách phường thực hiện 6 tháng năm 2011 là 45,8 tỉ đồng đạt 55,18% dự toán năm thành phố

giao, đạt 53,08% dự toán UBND quận phấn đấu và bằng 156,5% so với cùng kỳ 2010.

o Chi ngân sách quận ước thực hiện 6 tháng là 299,134 tỉ đồng,đạt 64,2% dự toán UBND thành phố giao, bằng 61,7% dự toán UBND quận phấn đấu và bằng 118,4% so cùng kỳ 2010.Chi ngân sách phường ước thực hiện 6 tháng là 44 tỉ đồng, đạt 53% dự toán năm thành phố giao và bằng 121,5% so cùng

kỳ 2010

- Về văn hóa - xã hội:

 Về giáo dục: Ngành giáo dục của quận được Đoàn kiểm tra của Liên

Sở Y tế và Giáo dục đánh giá là xuất sắc trong công tác Y tế học đường Tổ chức chuyên đề “Bình ổn giá, lệ phí, học phí” có sự thamgia của 78 trường trên địa bàn quận

 Về lao động thương binh- xã hội, chăm sóc trẻ em: Trong 6 tháng đầu năm, quận đã giải quyết việc làm cho 8.941 lao động (nữ 4.017, chiếm 44,92%), giảm 1,9% so với cùng kỳ, đạt 59,66% so với kế hoạch năm Năm 2011 thực hiện chủ đề “Năm Vì trẻ em”của Thành phố Thăm và tặng quà cho

 725 trẻ em nghèo có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn, trẻ bị chất độc da cam với số tiền trên 95,5 triệu đồng

 Vế an sinh xã hội: Quận đã trợ vốn học nghề cho 25 lao động diện giảm nghèo với số tiền là 126 triệu đồng; giải quyết việc làm cho

377 lao động là con em diện chính sách và xóa đói giảm nghèo

Tính đến nay, 16/16 phường đã vận động được 7.824/7.824 hộ có phòng trọ đồng ý không nâng giá thuê phòng đến cuối năm 2011 và điều chỉnh giá điện nước theo tỷ lệ của Nhà nước với 33.076 phòng trọ

 Vế y tế và dân số: Có đến 155 cas mắc bệnh sốt xuất huyết, tăng 137% so với cùng kỳ và bệnh Tay-Chân-Miệng có 93 cas tăng 254% so với cùng kỳ Công tác tiêm chủng mở rộng cho trẻ dưới 1 tuổi tiêm đủ 7 loại vaccin đạt tỷ lệ 32,02%, giảm 0,009% so với cùng kỳ năm 2010 Hiện trên toàn địa bàn quận có 673 cơ sở hành nghề y dược tư nhân, tăng 05 so với cùng kỳ năm 2010, tỷ lệ tăng 0,75% Trong công tác dân số, tổng số trẻ sinh ra trong 6 tháng đầu năm là 1.806 trẻ, tăng 157 trẻ so với cùng kỳ năm 2010, tỷ lệ tăng 0,03%; trong đó sinh con thứ 3 là 58 trẻ, chiếm 3,21% trên tổng số trẻ sinh ra trong cùng kỳ; tăng 12 trẻ so với cùng kỳ năm 2010, tỷ lệ tăng 0,43%

 Văn hóa thông tin - thể thao: tuyên truyền cuộc vận động “Học tập

và làm theo tấm gương đạo đức Hồ Chí Minh”, tuyên truyền chủ đề

“Năm thanh niên” và “Năm vì trẻ em” Công nhận danh hiệu khu dân cư và đơn vị văn hóa năm 2010 cho 68 khu phố văn hóa, 97 khuphố tiên tiến Trong công tác thể dục thể thao, 6 tháng đầu năm

2011, quận đã tổ chức 28 giải thể thao, thu hút 2.030 lượt vận động viên tham dự

- Về an ninh: Quận đã lãnh đạo công tác giao quân nghĩa vụ quân sự đạt

100% chỉ tiêu thành phố giao, tổng kết công tác tuyển chọn và gọi công dân nhập ngũ năm 2011 Trong 6 tháng đầu năm, đã phát hiện 36 vụ phạm pháp kinh tế, giảm 2 vụ so với tháng cùng kỳ, tỷ lệ 5,7% Đã xảy ra 125 vụ,giảm 2 vụ so với cùng kỳ, tỷ lệ 1,57% Trong 6 tháng đầu năm, Công an đãbắt quả tang 19 vụ/24 đối tượng mua bán trái phép chất ma túy, không tăngkhông giảm về số vụ so với cùng kỳ

2.1.2 Giới thiệu tổng quan phường 13, quận Gò Vấp

2.1.2.1 Mô tả phường.

a Thông tin chung

- Ủy ban nhân dân phường

 Địa chỉ: 106/1135 Lê Đức Thọ, Phường 13 quận Gò Vấp

 Điện thoại:  08.39.961.831

 Email:  p13.govap@tphcm.gov.vn     

- Diện tích:  85,55ha

- Dân số:  20.206 nhân khẩu

- Khu phố: 7 khu phố

- Tổ dân phố: 56 tổ dân phố

c Các tuyến đường trên địa bàn phường

- Tuyến đường lớn: Lê Đức Thọ và Phạm Văn Chiêu

- Tuyến đường nhỏ: Thông Nhất và Lê Văn Thọ

d Bảng đồ địa giới hành chính

Hình 3: Bản đò địa giới hành chính

 Thu khác: thực hiện được 5.540.000đồng

- Tổ chức vận động nhân dân ủng hộ Quỹ vì người nghèo với số tiền là18.200.000 đồng Ủy ban MTTQ Việt Nam phường đã tổ chức tặng quà Tếtcho hộ nghèo và hỗ trợ đột xuất với số tiền là 22.165.000 đồng Vận động

ủng hộ quỹ “Vì Trường Sa thân yêu - Vì tuyến đầu Tổ quốc” tính đến ngày

25/7/2011 đã thực hiện được 8.550.000 đồng

- Phát động phong trào "Người Việt Nam ưu tiên dùng hàng Việt Nam" vàcuộc vận động "Ngày vì người nghèo" Phát động rộng rãi phong trào “3 tiếtkiệm -3 tương trợ”

- Phường 13 đã có 100% số chủ nhà trọ cho công nhân lao động - sinh viênthuê ở đồng thuận đăng ký không tăng giá thuê

b Chỉ tiêu xã hội

- Giải quyết việc làm: 343/587 lao động đạt tỷ lệ 58,4%

- Giảm tỉ lệ tăng dân số tự nhiên: 0,03%

- Số hộ dân được cấp nước sạch: 1.324 hộ/3238 hộ đạt tỉ lệ 40,88%

- Nâng cao chất lượng các cuộc vận động "Học tập và làm theo tấm gươngđạo đức Hồ Chí Minh", cuộc vận động "Toàn dân đoàn kết xây dựng đờisống văn hóa ở khu dân cư"

- Tích cực hưởng ứng tháng cao điểm thực hiện “Nếp sống văn minh - Mỹquan đô thị”

- Về y tế:

 Vận động hiến máu nhân đạo: 214/245 đạt tỷ lệ 87,34%. 

 Tỷ lệ trẻ suy dinh dưỡng giảm: 1,99%

 Tích cực phòng chống bệnh sốt suất huyết và dịch tay-chân-miệng trongphường đặc biệt là ở khu phố 1

 Tỷ lệ người rèn luyện thân thể thường xuyên đạt 29,5%/ tổng số dân

- Về giáo dục:

 Trong phường có các trường: Mẫu giáo 3A,MGTT Mỹ Sơn, MGTT MaiKhôi, trường tiểu học Hồng Gấm, Lương Thế Vinh, trường THCS Tây sơn

c Chỉ tiêu quốc phòng - an ninh

- Tỷ lệ PPHS: so với cùng kỳ năm 2010 không tăng không giảm

- Tỷ lệ khám phá án hình sự đạt 75%

- Tỷ lệ giảm số vụ tai nạn giao thông là 8,33%

- Đã hoàn thành chỉ tiêu giao quân NVQS đạt 100%

d Công tác quản lý đô thị

- Công tác xác nhận hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà ở vàquyền sử dụng đất ở được thực hiện đúng quy trình, đúng thời gian quy định.Tổng số hồ sơ đã tiếp nhận trong 6 tháng đầu năm là 88 hồ sơ, đã giải quyết

76 hồ sơ, còn 12 hồ sơ đang trong thời gian niêm yết công khai; tiếp nhận 50

hồ sơ đăng ký xây dựng công trình (giấy phép sữa chữa do phường cấp) đãgiải quyết 49 hồ sơ còn 01 hồ sơ hiện nay đang xác minh; xác nhận tìnhtrạng nhà để thế chấp cho 02 trường hợp, để nhập khẩu cho 22 trường hợp

e Công tác xây dựng

- Dự án kênh Tham Lương – Bến Cát – Rạch Nước Lên:

 Tổng số hộ bị ảnh hưởng là 216 căn hộ; trong đó, giải tỏa trắng là 120hộ, giải tỏa một phần là 96 hộ Đã lập thủ tục bồi thường cho 216 căn hộ,

đã chi trả tiền bồi thường cho 209 hộ, tổng số hộ đồng ý nhận tiền là 174hộ, tổng số hộ không đồng ý nhận tiền là 35 hộ, tổng số hộ bàn giao mặtbằng là là 107 hộ, đăng ký tái định cư là 46 hộ (đã bố trí là 38 hộ)

- Dự án đường An Hội:

 Tổng số hộ bị ảnh hưởng là 96 hộ, tổng số hồ sơ phường đã xác nhận vàchuyển Ban bồi thường GPMB quận là 95 hồ sơ, còn 01 hồ sơ đang bổsung, tổng số hộ đã chiết tính bồi thường là 72 hộ, số hộ đồng ý bàn giaomặt bằng là 70 hộ

f Công tác quản lý trật tự xây dựng

- Thanh tra xây dựng phường đã tiếp nhận 45 Giấy phép xây dựng do Quậncấp và 28 Phiếu đăng ký sửa chữa cấp phường; đã kiểm tra định vị móng 17trường hợp Từ đầu năm đến nay đã phát hiện 17 trường hợp vi phạm, trong

đó vi phạm giấy phép do Quận cấp 04 trường hợp, sữa chữa sai phép 06

trường hợp, xây dựng không phép 07 trường hợp Tất cả các trường hợp viphạm đã có biện pháp xử lý theo đúng qui định của pháp luật.

g Thông tin quy hoạch

 Thông tin quy hoạch

- Khu quy hoạch có diện tích 85,55 ha Dân số dự kiến 26.000 người Vị trí

và giới hạn phạm vi quy hoạch: phía đông: giáp phường 15 qua đường

Thống Nhất; phía đông nam: giáp phường 16 qua đường Phạm Văn Chiêu; phía tây nam: giáp phường 16 qua đường Lê Đức Thọ, giáp phường 14 qua đường Lê Văn Thọ và rạch Cầu Cụt; phía bắc: giáp quận 12 qua kênh ThamLương - Bến Cát

- Các khu ở hiện hữu nâng cấp cải tạo: nâng cấp, chỉnh trang các khu nhà ở hiện hữu có kết hợp cải tạo mở rộng các tuyến đường song song với việc nâng cấp hệ thống hạ tầng kỹ thuật

- Các khu nhà ở xây dựng mới trong các khu đất hỗn hợp (gồm thương mại - dịch vụ, công trình công cộng - nhà ở cao tầng) chủ yếu tập trung tại đường

Lê Đức Thọ và dọc bờ kênh Tham Lương - Bến Cát

- Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan và thiết kế đô thị

- Tại khu vực dọc tuyến đường Lê Đức Thọ, gần cầu Trường Đai (giáp ranh quận 12) được bố trí các khu hỗn hợp (gồm các công trình chức năng

thương mại - dịch vụ, công trình công cộng, văn phòng và căn hộ cao tầng) nhằm tạo điểm nhấn và hướng đón tại cửa ngõ từ quốc lộ 1A

- Tại khu vực dân cư được xác định là hiện hữu cải tạo, việc xây dựng và

quản lý xây dựng được thực hiện theo quy định

- Tổ chức giao thông theo hướng cải tạo mở rộng lộ giới theo quy định kết hợp xây dựng mới một số tuyến đường, tạo thành mạng lưới đường hoàn chỉnh

 Bảng đồ quy hoạch.

Hình 4: Bản đò quy hoạch

2.2 Thu thập thông tin giá thị trường

Giới hạn nghiên cứu:

Vì các bất động sản đều trong quá trình giao dịch, do đó chưa thểphản ánh được giá trị thực của tài sản Mức giá được sử dụng phân tích

là mức giá thương lượng

 Các hẻm còn lại(bao gồm hẻm cấp 2 và cấp hẻm còn lại)

o Hẻm cấp 2: là hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 1 Đơngiá đất của hẻm cấp 2 được tính bằng 0.8 lần đơn giá đấtcủa hẻm cấp 1 cho từng vị trí hẻm tương ứng

o Cấp hẻm còn lại: Là hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 2.Đơn giá đất của cấp hẻm còn lại được tính bằng 0.8 lầnđơn giá đất của hẻm cấp 2cho từng vị trí hẻm tương ứng

 Vị trí hẻm:

Vị trí 1 Có chiều rộng hẻm lớn hơn 5m được trải nhựa hoặc bê tông, xi măng

Vị trí 2 Có chiều rộng hẻm từ 3m đến 5m được trải nhựa hoặc bê tông, xi măng.

Vị trí 3 Có chiều rộng hẻm từ 2m đến dưới 3m được trải nhựa hoặc bê tông, xi măng

Vị trí 4 Có chiều rộng hẻm dưới 2m được trải nhựa hoặc bê tông, xi măng

Bảng 1: Hệ số để tính giá đất theo các vị trí và cấp hẻm so với giáđất mặt tiền đường(1) :

Loại hẻm Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4

Hẻm cấp 1 0.5 0.4 0.3 0.2

Hẻm cấp 2 Tính bằng 0.8 lần giá hẻm cấp 1

Cấp hẻm còn lại Tính bằng 0.8 lần giá hẻm cấp 2

o Nếu là hẻm đất, tính bằng 0.8 lần so với mức giá của hẻm trải nhựa hoặc bêtông, xi măng của cùng loại hẻm

Bảng đơn giá xây dựng và niên hạn đối với nhà ở

Đơn giá xây dựng mới của bất động sản vào thời điểm nghiên cứu (tháng05/2011) của công ty TNHH Xây dựng – Tư vấn thiết kế Vạn Đại Phátsố 130/14 Hồng Lạc, phường 10, quận Tân Bình

Bảng 2: Đơn giá xây dựng

(1) Công văn số: 734/HD-LS (V/v Hướng dẫn áp dụng Bảng giá các loại đất ban hành kèm theo Quyết định số 316/2004/QĐ-UB ngày 24 tháng 12 năm 2004 của Ủy ban nhân dân Thành phố)

CẤP NHÀ KẾT CẤU ĐƠN GIÁ (VNĐ/m 2 )

ĐƠN GIÁ THIẾT KẾ (VNĐ/m 2 )

o Giá trị còn lại công trình trên đất = Chi phí xây dựng mới x Tỷ lệ còn lại

o Chi phí xây dựng mới = Tổng diện tích sàn xây dựng x Đơn giá sàn xây dựng

1(2) Thông tư số 5-BXD/ĐT

NHÀ Cấp 1 Cấp 2 Cấp 3 Cấp 4 Nhà tạm

TUỔI THỌ 80 năm 60 năm 40năm 20 năm 10 năm

- Thị trường ít biến động.

2.2.1 Bất động sản số 1: 1132 Lê Đức Thọ, phường 13, quận Gò Vấp.

+ Diện tích xây dựng: Dài: 25.11m - 25.2m Rộng: 5.78m – 2.84m

+ Tổng diện tích sử dụng: 196.7m2

+ Cấp nhà: 4

+ Kết cấu: Vách gạch, sàn BTCT, mái tôn

+ Kiến trúc: 1 trệt, 1 gác lửng, 5 phòng ngủ, 1 phòng khách, 1 nhà bếp, 1 WC

+ Đơn giá xây dựng: 3,600,000 đồng

2.2.1.3 Pháp lý về đất và nhà

- Có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất

2.2.1.4 Mục đích sử dụng.