Bài Giảng Luật Đất Đai Thời Lượng 30 Tiết

Bài giảng Luật đất đai Thời lượng 30 tiết Tài liệu  Luật Đất đai 2013  Luật Nhà ở  Luật Kinh doanh bất động sản  Nghị định 43 ngày 15/05/2014 hướng dẫn thi hành luật Đất đai  Nghị định 44 ngày 15[.]

Bài giảng Luật đất đaiThời lượng: 30 tiết

Tài liệu:

 Luật Đất đai 2013

 Luật Nhà ở

 Luật Kinh doanh bất động sản

 Nghị định 43 ngày 15/05/2014 hướng dẫn thi hành luật Đất đai

 Nghị định 44 ngày 15/05/2014 quy định về giá đất

 Nghị định 45 ngày 15/05/2014 quy định về tiền thuê

 Nghị định 46 ngày 15/05/2014 quy định về quyền sử dụng đất

 Nghị định 47 ngày 15/05/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi NHÀ NƯỚC thu hồi đất

 Nghị định 102/2014 quy định về xử lý vi phạm trong lĩnh vực đất đai

Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về ngành luật đất đai

I Khái niệm

1 Định nghĩa

a Định nghĩa luật Đất đai

– Luật Đất đai là 1 ngành luật trong hệ thống Pháp luật Việt Nam, gồm tổng hợp các quy phạm điều chỉnh các quan hệ Xã hội phát sinh trong quá trình sở hữu, quản lý, và sử dụng đất đai

b Đối tượng điểu chỉnh

– Là những quan hệ phát sinh trực tiếp từ quá trình chiếm hữu,

sử dụng, định đoạt số phận pháp lý của đất đai

– Thế nào là Quan hệ phát sinh trực tiếp ?

VD: UBND huyện X giao đất cho ông A để thực hiện sản xuất kinh doanh, khi đó ông A có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất ==> trong quan hệ này có những quan hệ trực tiếp phát sinh từ quan

hệ đất đai (tức là những quan hệ được điều chỉnh bởi luật đất đai):

+ ông A sử dụng đất được UBND X cấp, tức là đã loại trừ việc sửdụng mảnh đất đó của các chủ thể khác

==> ông A trực tiếp sử dụng đất, trực tiếp có mối quan hệ pháp lý

về đất đai đối với Nhà Nước

+ ông A nộp thuế sử dụng đất cho Nhà Nước

VD: quan hệ tranh chấp quyền sử dụng đất:

+ khi có tranh chấp về quyền sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức sẽ do Tòa án hoặc UBND giải quyết ==> đây vẫn là quan hệtrực tiếp

+ với tranh chấp về địa giới hành chính giữa các địa phương thì thẩm quyền xử lý sẽ do Quốc hội và Chính phủ quyết định ==> đây là quan hệ không trực tiếp (tức là do ngành luật khác quy định)

– Ý nghĩa của việc xác định quan hệ trực tiếp và không trực tiếp: xác định các đối tượng trực tiếp để xây dựng và áp dụng được các quy phạm Pháp luật một cách phù hợp

c Phương pháp điều chỉnh

– Là cách thức Nhà Nước quy định các chủ thể trong quan hệ Pháp Luật đất đai sẽ hành xử như thế nào, có 2 phương pháp:

+ Phương pháp hành chính – mệnh lệnh: được sử dụng để điều chỉnh mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, về bản chất phương pháp này đảm bảo cho việc thực thi yếu tố

quyền lực phục tùng của NHÀ NƯỚC , thể hiện qua việc NHÀ NƯỚC ban hành cách luật, quy định về đất đai và áp đặt lên người sử dụng đất

+ Phương pháp bình đẳng thỏa thuận: được sử dụng khi điều chỉnh mối quan hệ giữa những người sử dụng đất với nhau ===> tạo ra sự bình đẳng về địa vị pháp lý, thể hiện trong sự giao dịch quyền sử dụng đất

2 Những nội dung chủ yếu của PHÁP LUẬT đất đai

– Hiến pháp 1946: không quy định vấn đề sở hữu đất đai Lý do: muốn tranh thủ sự ủng hộ của những người có nhiều tài sản

trong XH, mà phần đông là địa chủ

– Năm 1953: trao quyền sở hữu đất cho người nông dân

Ngay sau đó, vì tiến lên XHCN nên NHÀ NƯỚC đã yêu cầu người nông dân góp đất đai của mình vào các hợp tác xã

– Hiến pháp 1959: xác lập chế độ sở hữu đất đai tồn tại dưới 3 hình thức là sở hữu NHÀ NƯỚC , sở hữu tập thể, và sở hữu cá nhân Tuy nhiên thực tế thì sở hữu NHÀ NƯỚC và sở hữu tập thể đã chiếm trên 90% quỹ đất

– Hiến pháp 1980: chấm dứt 3 hình thức sở hữu đất đai, coi đất đai thuộc sở hữu toàn dân do NHÀ NƯỚC thống nhất quản lý, nền kinh tế được quản lý theo kế hoạch, và đất đai cũng được quản lý theo kế hoạch ==> gây ra sự trì trệ của cả nền kinh tế

==> đã gây ra cuộc khủng hoảng lương thực, khủng hoảng kinh

tế trên toàn quốc

– Hiến pháp 1992: quy định NHÀ NƯỚC quản lý đất đai theo quy hoạch và PHÁP LUẬT (không còn kế hoạch) Tuy nhiên việc quá coi trọng quy hoạch mà coi nhẹ PHÁP LUẬT (tức là đặt quy hoạch lên trên PHÁP LUẬT) đã dẫn đến nhiều hậu quả to lớn: việc quy hoạch chỉ do 1 nhóm người thực hiện ==> lợi ích nhóm quá lớn

– Hiến pháp 2013: quy định NHÀ NƯỚC thống nhất quản lý đất đai theo PHÁP LUẬT, đặt quy hoạch dưới sự điều chỉnh của PHÁP LUẬT

————————

II Những nguyên tắc cơ bản của luật Đất đai

1 Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do NHÀ NƯỚC làm đại diện chủ sở hữu (bắt đầu quy định từ Luật đất đai 2003)

– Trong xã hội VN chỉ tồn tại 1 hình thức sở hữu duy nhất là sở hữu toàn dân về đất đai và NHÀ NƯỚC giữ vai trò là người đại diện cho chủ sở hữu

– Với vai trò là người đại diện, NHÀ NƯỚC phải thực hiện có hiệu quả quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, đảm bảo công bằng và linh hoạt trong việc điều tiết các quan hệ đất đai và điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất

– NHÀ NƯỚC cần bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai cả về nội dung và hình thức, đặc biệt là bảo vệ có hiệu quả quyền và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất

2 NHÀ NƯỚC thống nhất quản lý đất đai theo PHÁP

LUẬT (từ Hiến pháp 2013 và Luật đất đai 2013)

– NHÀ NƯỚC quản lý đất đai theo PHÁP LUẬT

Bởi vì việc tuân thủ PHÁP LUẬT chính là yêu cầu sơ đẳng và tối thượng nhất của nguyên tắc pháp chế và là điều kiện quan trọng

để giữ vững trật tự ổn định XH 1 cách minh bạch và hiệu quả

3 NHÀ NƯỚC bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người

sử dụng đất

– Động lực phát triển XH là lợi ích trực tiếp của người lao động

Vì vậy, trong mối quan hệ giữa NHÀ NƯỚC với người sử dụng đất, NHÀ NƯỚC không thể trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai,

mà phải trao những quyền năng này cho người sử dụng đất Do

đó, để đảm bảo đất đai được sử dụng thực sự có hiệu quả, thì những lợi ích chính đáng của người sử dụng đất cần phải được tôn trọng

– Việc tôn trọng lợi ích của người sử dụng đất được thể bằng cách NHÀ NƯỚC quy định:

+ những quyền và lợi ích mà người sử dụng đất được hưởng,+ những nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải thực hiện

4 Nguyên tắc đặc biệt ưu tiên bảo vệ đất nông nghiệp

– Bảo vệ đất nông nghiệp là điều kiện quan trọng để đảm bảo an ninh lương thực quốc gia, bảo đảm việc làm cho người nông dân

và là vấn đề mang tính toàn cầu

– Bảo vệ đất nông nghiệp có 2 vấn đề:

+ bảo vệ diện tích đất nông nghiệp

+ bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất nông nghiệp

– Do đó, phải hạn chế đến mức thấp nhất việc chuyển đất nông nghiệp sang mục đích khác, và phải ưu đãi quyền lợi cho người

sử dụng dụng đất nông nghiệp (như ưu đãi về thực hiện nghĩa vụtài chính, mở rộng quyền cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp)

5 Sử dụng đất đai một cách hợp lý, tiết kiệm

– Cần bảo vệ, bồi bổ, cải tạo đất đai

 Nghị định 44 ngày 15/05/2014 quy định về giá đất

 Nghị định 45 ngày 15/05/2014 quy định về tiền thuê đất

 Nghị định 46 ngày 15/05/2014 quy định về quyền sử dụng đất

 Nghị định 47 ngày 15/05/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi NHÀ NƯỚC thu hồi đất

 Nghị định 102/2014 quy định về xử lý vi phạm trong lĩnh vực đất đai

+ quan hệ giữa NHÀ NƯỚC với người sử dụng đất

+ quan hệ giữa những người sử dụng đất với nhau

2 Các yếu tố cấu thành quan hệ PHÁP LUẬT đất đai

a Chủ thể của quan hệ PHÁP LUẬT đất đai

– Là các bên tham gia vào quan hệ PHÁP LUẬT đất đai trên cơ

sở các quyền và nghĩa vụ mà PHÁP LUẬT quy định, gồm 3

nhóm:

+ NHÀ NƯỚC

+ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước

+ tổ chức, cá nhân nước ngoài, người VN định cư ở nước ngoài– Điều kiện để trở thành chủ thể của quan hệ PHÁP LUẬT đất đai(trừ NHÀ NƯỚC ): là cá nhân, tổ chức:

+ có năng lực PHÁP LUẬT đất đai: là khả năng pháp lý mà NHÀ NƯỚC cho phép 1 chủ thể có thực hiện các quyền và nghĩa vụ một cách độc lập

+ có năng lực hành vi đất đai: là khả năng của 1 chủ thể được NHÀ NƯỚC thừa nhận rằng chủ thể đó có thể tự mình thực hiệncác quyền và nghĩa vụ pháp lý về đất đai

+ có sự tham gia trực tiếp vào quan hệ PHÁP LUẬT đất đai: “trựctiếp” thể hiện trong mối quan hệ pháp lý, thể hiện việc xác lập mốiquan hệ giữa NHÀ NƯỚC với người sử dụng đất và thể hiện quyền và trách nhiệm của các chủ thể đó trong quan hệ đất đai

Bằng chứng thể hiện có sự tham gia trực tiếp vào quan hệ PHÁP LUẬT đất đai: chính là các giấy tờ mà NHÀ NƯỚC cấp cho người sử dụng đất, có 3 cấp độ:

 chủ thể có giấy tờ hợp pháp: có 1 trong các loại giấy tờ sau:

 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

 Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở

 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và các tài sản khác gắn liền với đất

Ba loại giấy tờ ngày có giá trị pháp lý ngang nhau, khi có loại giấy

tờ này, người sử dụng đất sẽ nhận được sự bảo đảm từ NHÀ NƯỚC về quyền và nghĩa vụ, đồng thời đủ điều kiện để thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất

 chủ thể có giấy tờ hợp lệ (Điều 100): có 1 trong các loại giấy

tờ được NHÀ NƯỚC thừa nhận là các loại giấy tờ đó là cơ

sở để xác nhận tính hợp lệ về quyền sử dụng đất để được NHÀ NƯỚC cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất VD quyết định giao đất, Quyết định cho thuê đất, Giấy chứng

nhận được chia đất trong thời kỳ cải cách ruộng đất, Giấy tờthanh lý hóa giá nhà đất, …

Luật đất đai 2013 quy định chủ thể có giấy tờ hợp lệ có quyền khởi kiện với tư cách chủ sở hữu quyền sử dụng đất trong các tranh chấp đất đai

 chủ thể sử dụng đất không có giấy tờ nhưng có đủ điều kiện

để được NHÀ NƯỚC công nhận quyền sử dụng đất và cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 101 luật Đất đai):

VD hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp có hộ khẩu thường trú tại địa phương, trực tiếp sản xuất nông nghiệp (lâm nghiệp, ngư nghiệp, làm muối) tại vùng kinh tế khó khăn, được UBND xã xác nhận đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất

– Ý nghĩa của việc xác định là chủ thể của quan hệ PHÁP LUẬT đất đai: là xác định chủ thể có sử dụng đất một cách hợp pháp hay không, từ đó có quyền và nghĩa vụ đối với việc sử dụng đất.VD:

+ trước 1/7/2004 (thời điểm Luật đất đai 2003 có hiệu lực) thì khi thu hồi đất thuộc trường hợp không có giấy tờ, nếu là đất có

nguồn gốc nông nghiệp thì tại thời điểm thu hồi sẽ được định giá theo đất nông nghiệp (thường tính giá trị theo “sào”) để bồi

thường, cho dù lúc thu hồi khu đất đó đã là khu đô thị

+ với luật đất đai 2013 thì cho dù nguồi gốc khu đất đó là đất nông nghiệp, nhưng nếu đã xây nhà ở và sử dụng ổn định trong khu dân sự trước ngày 1/7/2004 và không có tranh chấp, thì khi thu hồi sẽ được bồi thường theo giá đất nhà ở (cao hơn rất

nhiều so với giá đất nông nghiệp) ==> tức là nguyên tắc xác định giá đất sẽ theo mục đích sử dụng hợp pháp tại thời điểm định giá

b Căn cứ làm thay đổi quan hệ PHÁP LUẬT đất đai

– Là các trường hợp mà NHÀ NƯỚC cho phép người sử dụng đất được thay đổi hình thức sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, hoặc thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, thế chấp…)

– Thay đổi quan hệ PHÁP LUẬT đất đai tức là thay đổi về nội dung và thay đổi về chủ thể:

+ thay đổi về nội dung: thay đổi hình thức sử dụng đất (chuyển đổi mục đích sử dụng đất, VD đất nông nghiệp sang đất ở ==> đãthay đổi về nội dung: từ việc chỉ có quyền sử dụng đất trong tối

đa 50 năm sang có quyền sử dụng đất lâu dài); hoặc thay đổi từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang hình thức thuê đất trả tiền 1 lần ==> đã thay đổi về nội dung: nếu thuê đất trả tiền hàng năm thì không được thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất

mà chỉ được giao dịch về tài sản ở trên đất, nếu thuê đất trả tiền

1 lần thì sẽ được giao dịch về quyền sử dụng đất (trong thời gian thuê đất)

c Căn cứ làm chấm dứt quan hệ PHÁP LUẬT đất đai

– Là quyết định thu hồi đất của cơ quan NHÀ NƯỚC có thẩm quyền

Trong mọi trường hợp, việc chấm dứt quan hệ PHÁP LUẬT đất đai chỉ chấm dứt khi có Quyết định thu hồi đất của cơ quan NHÀ NƯỚC có thẩm quyền Tức là dù có sử dụng đất không có giấy

tờ hợp pháp, hợp lệ, thì NHÀ NƯỚC vẫn phải ra Quyết định thu hồi đất để thu hồi đất

Vấn đề: Những người không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất thì đã có quyền năng pháp lý đâu mà chấm dứt bằng Quyết định thu hồi ?

==> ở đây, dù quan hệ pháp lý chưa có, nhưng quan hệ thực tế

đã có, họ đã thực tế sử dụng đất, thậm chí đã nộp thuế cho NHÀNƯỚC

3 Nội dung quan hệ PHÁP LUẬT đất đai

– Là các quy định của PHÁP LUẬT về quyền và nghĩa vụ của cácchủ thể:

+ quyền và nghĩa vụ của NHÀ NƯỚC

+ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (Điều 166, 170)

Chương II Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

I Cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xây dựng chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

1 Cơ sở lý luận

– Cơ sở lý luận là Học thuyết Mác-Lênin về quốc hữu hóa đất đai:

+ Khi nghiên cứu về lịch sử quan hệ đất đai, Mác cho rằng sở hữu tư nhân về đất đai có thể làm cản trở quy hoạch đất đai, cản trở hiện đại hóa nền sản xuất nông nghiệp Vì vậy phải xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai bằng cách quốc hữu hóa đất đai

+ Quốc hữu hóa đất đai: là việc chuyển toàn bộ đất đai vào sở hữu NHÀ NƯỚC Quyền sở hữu đó được thực hiện bằng quyềnthu thuế sử dụng đất, quyền quy định những luật lệ về sở hữu, quản lý và phân phối đất đai

– Theo pháp luật VN hiện hành, NHÀ NƯỚC có quyền:

+ thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng an ninh, mục đích phát triển kinh tế XH vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

+ thu hồi đất khi người sử dụng đất chết mà không có người thừakế

+ thu hồi đất khi người sử dụng đất vi phạm PHÁP LUẬT

==> phù hợp với nhận định của Mác: “Đất đai là tài sản của mẹ thiên nhiên ban tặng cho con người, vì vậy việc sở hữu tư nhân tài sản này là vô lý”

– Về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai của VN:

+ VN đang hướng đến nền kinh tế thị trường, mà kinh tế thị

trường là đỉnh cao của kinh tế hàng hóa, mà nền kinh tế hàng hóa có 2 đặc trưng:

 Sở hữu tư nhân về tư liệu sản xuất

 Có sự phân công lao động trong XH

+ đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, nên NHÀ NƯỚC VN đã tạo

ra thứ “gần giống” với sở hữu tư nhân, đó là sự tách biệt tương đối về mặt chủ thể: mỗi chủ thể có quyền quyết định một

cách tương đối độc lập vào quá trình hoạt động, tức là chỉ cần chủ thể có quyền tương đối độc lập là đã thỏa mãn điều kiện thứ

1 của nền kinh tế hàng hóa (là Sở hữu tư nhân về tư liệu sản xuất)

==> đây là nền tảng, là căn cứ để PHÁP LUẬT VN sáng tạo ra

“quyền sử dụng đất” gắn liền với đất đai, nếu đất đai là tài sản do thiên nhiên tạo ra thì quyền sử dụng đất là tài sản do PHÁP LUẬTtạo ra Quyền sử dụng đất chính là thứ “gần giống” với quyền sở hữu tư nhân về đất đai, hoàn toàn thỏa mãn để tham gia vào nền kinh tế thị trường

==> chế độ sở hữu toàn dân về đất đai vẫn phù hợp với nền kinh

tế thị trường Bằng chứng là trong các hiệp định thương mại, các nước không yêu cầu VN phải thay đổi chế độ sở hữu toàn dân vềđất đai

– Trên thực tế VN, người dân có gần như đầy đủ các quyền của chủ sở hữu khi nắm quyền sử dụng đất, đó là các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt Chỉ bị hạn chế một số quyền là khôngđược tùy ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất, hạn điền, phải giao lại đất cho NHÀ NƯỚC để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng và mục đích công cộng

————————-2 Cơ sở thực tiễn

– Xuất phát từ sự kế thừa quá trình thực hiện chế độ sở hữu đất đai ở VN trong lịch sử:

+ trong lịch xử VN, luôn tồn tại chế độ sở hữu tối cao của NHÀ NƯỚC về đất đai: dân gian có câu “đất của Vua, chùa của làng”,

và câu “phép Vua thua lệ làng”, đây chính là những đúc kết về cách cai trị, quản lý đất đai trong XH Khác với các NHÀ NƯỚC phong kiến của các nước khác mà ở đó nhà Vua sở hữu những vùng đất đai rộng lớn, nhà Vua ở VN chỉ là người đại diện cho NHÀ NƯỚC để quản lý toàn bộ đất đai

+ lịch sử nền kinh tế VN chủ yếu là nông nghiệp, mà trong nông nghiêp thì người nông dân cần hợp sức lại với nhau để chống lại thiên tai, ngoại xâm, do đó tư liệu sản xuất quan trọng nhất là đất đai được coi là tài sản công của làng xã, và khi NHÀ NƯỚC ra đời giúp người dân chống lại thiên tai, ngoại xâm, thì người dân rất tự nhiên coi việc quản lý tối cao về đất đai của NHÀ NƯỚC

là đương nhiên

+ năm 1092, nhà Lý đưa ra quy định buộc các làng xã VN phải lập ra “sổ địa bạ”, mục đích là để NHÀ NƯỚC đánh thuế ==> thể hiện đất đai là của NHÀ NƯỚC , và người sử dụng đất đai phải nộp thuế cho NHÀ NƯỚC

+ năm 1397, Hồ Quý Ly đưa ra chính sách hạn điền, thể hiện NHÀ NƯỚC khống chế việc tư hữu đất đai, mục đích để đảm bảo sức mạnh của NHÀ NƯỚC trung ương tập quyền

+ thời kỳ Lê sơ, từ năm 1428 đến năm 1722, NHÀ NƯỚC đưa

ra chính sách quân điền, theo đó buộc làng xã phải phân chia đất đai một cách định kỳ theo quy định của NHÀ NƯỚC ==> loại bỏ chế độ tư hữu về đất đai

+ từ đầu những năm 1700 (cuối triều Lê sơ), quy định về phép quân điền đã dần lùi bước cho lệ làng trong việc quản lý và sử

dụng đất đai: trong làng chia ra các thứ bậc (thường là 5 bậc), người ở bậc càng cao thì sẽ được hưởng nhiều đất đai và được chia những mảnh đất tốt, bậc thang cuối cùng là “dân đen” chỉ được nhận những mảnh đất xấu, ở xa mà các tầng lớp trên

không nhận (dân gian gọi là hạng “cùng đinh”, tức là suất đinh phải nhận mảnh đất cuối cùng còn lại, đương nhiên là đất xấu

==> nghèo đến tận cùng trong nền kinh tế nông nghiệp)

+ năm 1839, nhà Nguyễn kế thừa chính sách hạn điền của Hồ Quý Ly, đưa ra chính sách hạn điền lần thứ 2 trong lịch sử VN

+ năm 1993, NHÀ NƯỚC CHXHCN VN đã đưa ra chính sách hạn điền lần thứ 3 (thông qua Luật đất đai 1993)

– Xuất phát từ đặc thù của nền kinh tế VN hiện nay:

+ là nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN, mà chế độ XHCN tồn tại được trên nền công hữu về tư liệu sản xuất, vì vậy

sở hữu toàn dân về đất đai là 1 điều kiện quan trọng để đảm bảo cho định hướng XHCN sau này

– Theo nghĩa chủ quan, chế độ sở hữu đất đai được hiểu là các quyền năng của chủ sở hữu, gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt

– Sở hữu toàn dân về đất đai: là 1 phạm trù, 1 thuật ngữ để chỉ chế độ sở hữu, trong đó toàn dân là chủ thể, nhưng toàn thể

nhân dân không thể đứng ra thực hiện các quyền năng của chủ

sở hữu, gồm chiếm hữu, sử dụng và định đoạt, mà phải thông qua 1 chủ thể đại diện cho mình, đó là NHÀ NƯỚC

==> quyền đại diện cho chủ sở hữu đất đai của NHÀ NƯỚC chính là khả năng thực hiện quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạtđất đai, nhằm duy trì và bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

2 Những đặc trưng cơ bản của chế độ sở hữu đất đai của VN

– Quyền sở hữu toàn dân về đất đai được thực hiện thông qua

cơ chế đại diện của NHÀ NƯỚC với nhiều tầng nhiều cấp,

phương thức đa dạng, theo đó NHÀ NƯỚC trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất trên cơ sở có giá và quy định những quyền năng cần thiết Người sử dụng đất dùng những quyền năng này để trao đổi và chuyển dịch trên thị trường Đó chính là con đường vận động của các quan hệ đất đai trong chế độ sở hữu toàn dân

– Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai dẫn đến sự thiếu linh hoạt,

vì nó luôn vận động theo cơ chế “xin phép” và “trao quyền”, dễ dẫn đến sự thất thoát nguồn thu từ đất đai, do cơ chế thực hiện tồn tại từ nhiều tầng nhiều lớp khác nhau (tạo điều kiện cho tham nhũng phát triển)

III Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thông qua quyền của đại diện chủ sở hữu

– NHÀ NƯỚC giữ vai trò định đoạt đất đai thông qua:

+ quyết định quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất,

+ quyết định chính sách tài chính về đất đai,

+ quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phù hợp vớitừng hình thức giao đất và cho thuê đất

– Cơ chế bảo đảm thực hiện quyền đại diện: thể hiện qua

+ Quốc hội ban hành luật, nghị quyết về đất đai

+ HĐND các cấp thực hiện thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương

+ HĐND cấp tỉnh thông qua bảng giá đất và thông qua việc thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế XH vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và thực hiện giám sát thi hành việc thực hiện các quy định về đất đai tại địa phương

+ Chính phủ và UBND các cấp thực hiện quyền đại diện cho chủ

sở hữu

– Trách nhiệm của NHÀ NƯỚC :

+ với đất ở, đất sản xuất nông nghiệp của đồng bào dân tộc thiểu số: NHÀ NƯỚC đảm bảo điều kiện đồng bào thiểu số có đất nông nghiệp để trực tiếp sản xuất ==> thể hiện ở việc NHÀ

NƯỚC tạo điều kiện về sở hữu quyền sử dụng đất ở và đất sản xuất, và tạo điều kiện về nghĩa vụ tài chính (như miễn, giảm thuế,

lệ phí trong quá trình sử dụng đất)

( NHÀ NƯỚC có chính sách để đảm bảo đồng bào dân tộc thiểu

số không vì lợi trước mắt mà bán đất sản xuất của mình, ví dụ như quy định đồng bào không được chuyển nhượng đất trong vòng 10 năm kể từ khi được giao đất)

+ NHÀ NƯỚC có trách nhiệm xây dựng và cung cấp thông tin

 Cơ quan NHÀ NƯỚC , người có thẩm quyền quản lý có trách nhiệm tạo điều kiện để cung cấp thông tin cho các tổ chức, cá nhân theo quy định của PHÁP LUẬT

 Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm cung cấp thông tin cho các cá nhân, tổ chức

 UBND cấp tỉnh có trách nhiệm thông báo công khai trên trang thông tin điện tử của ủy ban

+ NHÀ NƯỚC có trách nhiệm cung cấp báo cáo tiếp thu tổng hợp và giải trình ý kiến của người dân về quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất và thông báo công khai trên:

 trang thông tin điện tử của Tổng cục quản lý đất đai – Bộ Tàinguyên môi trường: đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia

 trang thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh đối với quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh

 trang thông tin điện tử của UBND cấp huyện đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện

– Vấn đề xử lý vi phạm: tình trạng vi phạm và kết quả xử lý vi phạm PHÁP LUẬT về đất đai phải được:

+ công bố trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên Môi trường, Tổng cục quản lý đất đai

+ UBND cấp tỉnh có trách nhiệm công bố công khai trên trang thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh về các dự án đầu

tư không đưa đất vào sử dụng trong vòng 12 tháng liên tục và trong vòng 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư; công

bố các dự án được gia hạn, các dự án chậm tiến độ vì lý do bất khả kháng

+ hàng năm, doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu

hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp có tráchnhiệm báo cáo UBND cấp tỉnh và công bố công khai diện tích chưa cho thuê, cho thuê lại trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp vàcủa địa phương

+ UBND cấp tỉnh / huyện có trách nhiệm thông báo việc thu hồi đất cho người sử dụng đất và đăng trên trang thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh / huyện

—————————-Chương III Chế độ quản lý Nhà nước về đất đai

I Quản lý NHÀ NƯỚC về đất đai thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

1 Khái niệm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

– Quy hoạch sử dụng đất là việc khoanh vùng đất theo không gian, sử dụng đất cho mục tiêu phát triển kinh tế XH, an ninh quốc phòng, bảo vệ môi trường và thích ứng với sự biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của cácngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế XH và đơn vị hành

chính trong khoảng thời gian xác định

– Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch

– Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

+ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện

+ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thuộc quốc phòng an ninh

2 Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

– Nguyên tắc lập quy hoạch cấp quốc gia: phải đảm bảo tính đặc thù, tính liên kết giữa các vùng kinh tế, XH

– Nguyên tắc quy hoạch cấp huyện: phải thể hiện được nội dung

sử dụng đất của cấp xã (vì cấp xã không được xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất)

– Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đảm bảo yếu tố không chỉ khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường mà còn phải thích ứng với sự biến đổi khí hậu

– Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của ngành, lĩnh vực, địa phương phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụngđất đã được cơ quan NHÀ NƯỚC có thẩm quyền quyết định xétduyệt

– Kỳ kế hoạch sử dụng đất:

+ đối với cấp quốc gia, cấp tỉnh, an ninh quốc phòng: 10 năm

+ đối với cấp huyện: thực hiện hàng năm

– Quy định về căn cứ, nội dung lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của từng cấp nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai của mỗi cấp và lồng ghép nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các vùng kinh tế XH vào quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, để đảm bảo tính liên kết giữa các tỉnh, các vùng, đặc biệt là quy định

cụ thể về nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp

huyện được sử dụng để làm căn cứ cho việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, và thu hồi đất, nhằm đảm bảo tính khả thi và sự phù hợp khả năng đầu tư, huy động nguồn lực của các đầu tư (nếu cần sẽ sử dụng Điều 38, 39, 40)

– Quy định trách nhiệm, nội dung thẩm định quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất (Điều 44):

+ Thủ tướng Chính phủ thành lập Hội đồng thẩm định quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia

+ Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thành lập Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh

và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh

+ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện

– Về tư vấn quy hoạch, luật Đất đai 2013 đã bổ sung quy định về

tổ chức tư vấn quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm chuyên nghiệp hóa việc lập quy hoạch, nâng cao chất lượng, tính khả thi của quy hoạch sử dụng đất

– Thủ tướng Chính phủ có trách nhiệm trong việc phân bổ chỉ tiêu

sử dụng đất của quốc gia đã được Quốc hội thông qua cho các tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ, bộ Quốc phòng, bộ Công an

– Quy định về việc lấy ý kiến nhân dân từ khâu lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thể hiện yếu tố dân chủ, công khai trong hoạt động quy hoạch

(tuy nhiên thực tế rất khó để nhân dân góp ý cho quy hoạch, kế hoạch do việc đóng góp ý kiến phải là chuyên gia có trình độ Hơn nữa cũng chưa có quy định là nếu ý kiến phản đối thì có xem xét sửa đổi quy hoạch không, và chế tài như thế nào)

– Quy định về quy hoạch đã đảm bảo cho quyền lợi của người dân sống trong vùng quy hoạch nếu chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì họ vẫn được thực hiện các

quyền của người sử dụng đất (nhằm loại trừ yếu tố lạm quyền của cơ quan lập quy hoạch Trước đây cứ lập quy hoạch rồi để đất hoang, gây lãng phí) Nếu sau 3 năm mà kế hoạch sử dụng đất cấp huyện không được thực hiện thì kế hoạch đó sẽ bị hủy bỏhoặc điều chỉnh