Bài giảng luật đất đai

- Được công nhận quyền sử dụng đất Điều 3, khoản 9, Luật Đất đai: Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp, nguồn gốc sử dụng đất của họ không phải là do Nhànước giao, không phải là do Nhà

BÀI GIẢNG LUẬT ĐẤT ĐAI

Ba mảng nội dung chính

1) Khái niệm chung về Luật đất đai

o Lĩnh vực pháp luật & Đối tượng điều chỉnh

o Chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai

o Khách thể của quan hệ pháp luật đất đai (phân loại đất)

o Nguồn của luật đất đai (các văn bản quy phạm pháp luật hiện đang có hiệulực thi hành)

2) Quy định pháp luật về quản lý Nhà nước đối với đất đai

3) Các quy định pháp luật về sử dụng đất đai

NGUỒN CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI

- Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 (hiệu lực 1/7/2014)

- Lưu ý: các luật đất đai trước đó

o Luật đất đai 1987 thông qua ngày 29/12/1987, có hiệu lực từ 8/1/1988

o Luật đất đai 1993 thông qua ngày 14/07/1993, có hiệu lực từ 15/10/1993

o Luật số 10/1998/QH 10 sửa đổi bổ sung một số điều của LĐĐ 1993, thông

qua ngày 2/12/1998, có hiệu lực từ 1/1/1999

o Luật số 25/2001/QH10 sửa đổi bổ sung một số điều của LĐ 1993, thông

qua ngày 29/6/2001, có hiệu lực từ 1/10/2001

o Luật đất đai 2003, thông qua ngày 2/11/2003, có hiệu lực từ 1/7/2004

- Nghị định hướng dẫn thi hành:

o Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của LĐ

o Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất

o Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất

o Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

o Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi

nhà nước thu hồi đất

Luật đất đai là một lĩnh vực pháp luật trong hệ thống pháp luật VN gồm toàn bộ những

quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trực tiếp trong quá trình sở

hữu, quản lý và sử dụng đất đai nhằm thực hiện quyền sở hữu và chức năng quản lý của

nhà nước đối với đất đai

Thứ nhất, quan hệ xã hội thuộc nhóm quan hệ về sở hữu đất đai,

Bao gồm những quan hệ xã hội phát sinh từ Nhà nước và người sử dụng đất

Trong nhóm quan hệ xã hội này, tư cách chủ thể của Nhà nước là chủ thể sở hữu đối vớiđất đai, đồng thời là người thống nhất quản lý đất đai; còn đối với người sử dụng đất, tưcách chủ thể là chủ thể sử dụng đất

Trước khi Hiến pháp 1980 ra đời, ở Việt Nam có nhiều hình thức sở hữu đ/v đất đai Tuynhiên, kể từ thời điểm Hiến pháp 1980 ra đời, thì chỉ ghi nhận một hình thức sở hữu duynhất đối với đất đai: Sở hữu nhà nước đối với đất đai (“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân doNhà nước thống nhất quản lý” (Điều 19, Hiến pháp 1980)) Việc khai thác, sử dụng thìtồn tại dưới nhiều hình thức  Nhà nước thiết lập nhiều quan hệ sở hữu đất đai khácnhau

Luật đất đai xác định địa vị pháp lý của mỗi bên

- Nhà nước: Nhà nước có quyền quyết định giá đất, giới hạn sử dụng đất, thời hạn

sử dụng đất, quyết định giao đất, thu hồi đất, quyết định quy hoạch sử dụng đất,quy định các khoản thu cho ngân sách nhà nước từ việc sử dụng đất…; đồng thờiquy định các hoạt động do các cơ quan Nhà nước để quản lý…

- Người sử dụng đất: Những ai được coi là người sử dụng đất (khi thỏa mãn những

dấu hiệu nào) Cách thức trao quyền, công nhận quyền sử dụng đất cụ thể Cáchthức này sẽ trở thành căn cứ chủ yếu để quy định quyền & nghĩa vụ của người sửdụng đất Trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng đất có những quyền và nghĩa

vụ gì: những quyền và nghĩa vụ chung (Điều 166, Điều 170, Luật Đất đai); cácquyền giao dịch quyền sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa

kế, cho thuê, thế chấp, góp vốn QSDĐ; các nghĩa vụ tài chính của NSDĐ…

Góp vốn = Quyền sử dụng đất

o Liên doanh: có hình thành pháp nhân mới sử dụng đất Chuyển quyền sử

dụng đất từ người góp vốn sang cho pháp nhân mới

o Hợp đồng hợp tác kinh doanh: không hình thành pháp nhân mới sử dụng

đất  không mất đi quyền sử dụng đất

o Góp vốn = quyền sử dụng đất vào một pháp nhân (pháp nhân đã có sẵn), để

trở thành thành viên của pháp nhân đó (Đ 18, k3, Đ 35, k1, Đ 36, K1, LuậtDoanh nghiệp 2014)

Nghĩa vụ tài chính của NSDĐ, V/d: công ty được Nhà nước giao đất thì phải nộptiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất cho Nhà nước (tùy vào mục đích sử dụng)

Thứ hai, quan hệ xã hội thuộc Nhóm quan hệ về quản lý đất đai

Giữa

- Các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai với nhau

- Các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai với NSDĐ

Phát sinh khi các cơ quan này thực hiện thẩm quyền quản lý đất đai của chúng

V/d: Quan hệ giữa Bộ TN & MT với Chính phủ trong việc giúp Chính phủ lập quyhoạch, kế hoạch SDĐ cấp quốc gia

V/d: Quan hệ giao đất giữa UBND TPHCM với một tổ chức

V/d: Quan hệ thu hồi đất giữa UBND Huyện Bình Chánh với một hộ gia đình nào đó

Thứ ba, quan hệ xã hội thuộc Nhóm quan hệ về sử dụng đất

Phát sinh giữa

- Các chủ thể SDĐ (NSDĐ) với nhau

- NSDĐ với các chủ thể khác của quan hệ pháp luật đất đai

Khi NSDĐ thực hiện các quyền năng trong QSDĐ của mình

V/d: Quan hệ về chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp giữa hai hộ gia đình Ông A có mộtmảnh đất nông nghiệp, ông B có một mảnh đất nông nghiệp, đều là đất nhà nước giao.Ông A & ông B chuyển đổi QSDĐ cho nhau Cả 2 phía đều là bên chuyển quyền & bênnhận chuyển quyền, cả 2 phía đều là người sử dụng đất

V/d: Ông A thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng  quan hệ phát sinh giữa NSDĐvới chủ thể khác trong quan hệ pháp luật đất đai Trong thời hạn có hiệu lực của hợpđồng thế chấp, ông A vẫn là NSDĐ

V/d: Quan hệ về chuyển nhượng 200 m2 đất ở giữa ông A và bà B

II Các loại chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai

1 Chủ thể sở hữu đất đai: Nhà nước

2 Chủ thể sử dụng đất (NSDĐ)

2.1 Khái niệm

Chủ thể sử dụng đất là những đối tượng thỏa mãn 2 dấu hiệu:

- Được nhà nước cho phép sử dụng đất thông qua một trong bốn cách thức: Được

nhà nước giao đất (Điều 3, khoản 7, Luật đất đai) hoặc cho thuê đất (Điều 3,Khoản 8, Luật đất đai) hoặc công nhận quyền sử dụng đất (Điều 3, khoản 9, Luật

đất đai) hoặc nhận chuyển quyền SDĐ từ người khác (Điều 3, khoản 10, Luật đấtđai); và

- Có những quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất do pháp luật đất đai quy định Dấu hiệu thứ nhất: Được nhà nước cho phép sử dụng đất:

- Được nhà nước giao đất (Điều 3, khoản 7, Luật Đất đai): Mẫu quyết định giao

đất (Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT): đây là quyết định hành chính, là cơ sỏpháp lý để phát sinh quyền sử dụng đất của một chủ thể nào đó Nhà nước sẽchuyển giao quyền sử dụng đất từ Nhà nước sang một chủ thể nào đó thông quaquyết định này Trong quyết định này sẽ xác định rõ đối tượng được nhà nước giaođất, giới hạn về quyền sử dụng đất của họ (thời gian (thời hạn sử dụng đất), khônggian (vị trí, ranh giới thửa đất)), xác định hình thức giao đất (giao đất không thutiền sử dụng đất/ giao đất có thu tiền sử dụng đất; hình thức giao đất sẽ là cơ sởpháp lý chính để xác định quyền và nghĩa vụ cho người sử dụng đất trong quátrình sử dụng đất sau này), giá đất, tiền sử dụng đất phải nộp là bao nhiêu, nhữnghạn chế về quyền sử dụng đất nếu có… Trong quyết định giao đất cũng nêu rõ làsau khi quyết định giao đất được ban hành, thì sẽ có một động tác nữa là nhà nướccấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được nhà nước giao đất

- Được nhà nước cho thuê đất (Điều 3, khoản 8, Luật đất đai): Giao đất và cho

thuê đất giống nhau ở chỗ đều là việc nhà nước chuyển quyền sử dụng đất cho mộtđối tượng nào đó có nhu cầu sử dụng, tuy nhiên, khác nhau ở chỗ, việc giao đấtđược thực hiện thông qua một quyết định hành chính, gọi là quyết định giao đất,còn việc cho thuê đất, theo phần giải thích từ ngữ tại Điều 3, khoản 8, Luật Đấtđai, thì nó được hiểu là sự chuyển giao quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng chothuê quyền sử dụng đất Tuy nhiên, trong thực tế, việc Nhà nước cho một đốitượng nào đó cho thuê đất, có 2 trường hợp:

o Trường hợp 1: trước khi Nhà nước ký hợp đồng cho thuê đất, thì cơ quan

nhà nước có thẩm quyền (UBND cấp tỉnh hoặc cấp huyện tùy thuộc vào đốitượng được Nhà nước cho thuê đất là ai) sẽ ban hành một quyết định hànhchính gọi là quyết định cho thuê đất, sau đó trên cơ sở quyết định hànhchính này, cơ quan nhà nước khác được chỉ định đại diện cho Nhà nước, kíhợp đồng cho thuê đất đối với đối tượng được Nhà nước cho thuê đất

o Trường hợp 2, cơ quan nhà nước có thẩm quyền trực tiếp kí hợp đồng cho

thuê đất UBND xã, phường, thị trấn cho các hộ gia đình thuê đất công íchcủa xã, phường, thị trấn để sử dụng cho mục đích nông nghiệp

Mẫu quyết định cho thuê đất (Thông tư 30/2014/TT-BTNMT): đối tượng được chothuê đất, thời hạn sử dụng đất, vị trí, ranh giới khu đất, hình thức thuê đất (Hiệnnay theo quy định của Nhà nước, có những trường hợp, người sử dụng đất đượclựa chọn các thức trả tiền thuê đất, có những trường hợp người sử dụng đất khôngđược lựa chọn cách thức trả tiền thuê đất, mà nhà nước ấn định cách thức trả tiền

thuê đất cụ thể Tuy nhiên, Nhà nước dựa vào cách thức trả tiền thuê đất cho Nhànước, thì việc thuê đất có 2 hình thức là thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và thuêđất trả tiền thuê đất trước 1 lần cho toàn bộ thời gian thuê  cách thức trả tiền thuêđất cho nhà nước là căn cứ chủ yếu để xác định những quyền và nghĩa vụ mà họ

có trong thời gian sử dụng đất sau này Ví dụ, nếu như anh được Nhà nước chothuê đất, trả tiền thuê đất hàng năm, thì anh sẽ chỉ có quyền giao dịch tài sản trênđất đó mà không có quyền giao dịch quyền sử dụng đất, nhưng nếu anh được Nhànước cho thuê đất, trả tiền cho thuê đất một lần cho thời gian thuê, tức là anh ứngtrước cho Nhà nước tiền thuê đất cho cả thời gian chưa sử dụng, thì theo Luật anh

có cả quyền giao dịch quyền sử dụng đất (quyền chuyển nhượng, quyền thế chấp,quyền cho thuê… quyền sử dụng đất), giá đất, tiền thuê đất phải nộp

Việc nhà nước cho thuê đất còn khác với việc Nhà nước giao đất ở chỗ Giao đất

có 2 trường hợp: Thứ nhất, Người được Nhà nước giao đất không phải trả tiền choNhà nước mà vẫn được Nhà nước giao đất; trường hợp thứ hai là Người được Nhànước giao đất phải trả tiền cho Nhà nước, thì mới được Nhà nước giao đất Tiềnngười ta phải trả trong trường hợp đó, được gọi là tiền sử dụng đất Còn thuê đất,thì nhìn chung, luôn luôn phải trả cho Nhà nước một khoản tiền, tiền đó gọi là tiềnthuê đất Cách thức xác định tiền sử dụng đất với cách thức xác định tiền thuê đất

là khác nhau Tiền sử dụng đất được xác định theo Nghị định 45, tiền thuê đấtđược xác định theo Nghị đình 46

Đồng thời, trong quyết định cho thuê đất đó sẽ giao cho cơ quan nhà nước nào đó

có trách nhiệm tổ chức thực hiện công việc, trong đó có việc ký hợp đồng thuê đấtđối với người được nhà nước cho thuê đất Thực tế, đây là một hợp đồng mangtính chất hành chính Khác với hợp đồng dân sự Trong hợp đồng dân sự theo Luậtdân sự thì giữa các chủ thể có địa vị ngang bằng pháp lý và có sự thỏa thuận vớinhau Còn đối với hợp đồng thuê đất này, Nhà nước đưa ra các điều kiện, nếu anhchấp nhận những điều kiện đó, thì anh được Nhà nước cho thuê đất, nếu anhkhông chấp nhận điều kiện đó, thì anh không được Nhà nước cho thuê đất Mộttrong những căn cứ để ký hợp đồng cho thuê đất là dựa trên cơ sở quyết định chothuê đất Phần lớn các điều khoản của hợp đồng cho thuê đất là sự mô phỏng lạicác nội dung ở trong quyết định cho thuê đất, ví dụ, diện tích đất, vị trí ranh giớithửa đất, thời hạn thuê đất, mục đích sử dụng đất thuê, giá tiền thuê đất (Mẫu số

04 Hợp đồng cho thuê đất (Ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMTngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường)

V/d: 1 doanh nghiệp được UBND cấp tỉnh cho thuê đất ở Quận 9 UBND cấp tỉnh

ra quyết định cho doanh nghiệp này thuê đất Sau khi có quyết định đó, thì Sở Tàinguyên môi trường đại diện cho nhà nước ký hợp đồng cho thuê đất với doanhnghiệp Việc cho thuê đất sẽ được hoàn tất thông qua 2 bước như vậy

Để biết được đối tượng nào được cho thuê đất, đối tượng nào được giao đất, đọccác quy định của pháp luật: Điều 54-giao đất không thu tiền sử dụng đất được ápdụng đối với đối tượng nào; Điều 55-giao đất có thu tiền sử dụng đất được ápdụng đối với các đối tượng nào; Điều 56-Nhà nước cho thuê đất cho các đối tượngnào Khoản 1, Điều 56, cho thuê đất, người thuê đất được lựa chọn cách thức trảtiền thuê đất là trả hàng năm hay trả một lần Khoản 2, Điều 56, đối tượng là đơn

vị vũ trang nhân dân, chỉ được trả tiền thuê đất theo phương thức là trả tiền hàngnăm Nội dung này sẽ được học ở bài Quản lý đất đai

- Được công nhận quyền sử dụng đất (Điều 3, khoản 9, Luật Đất đai): Trên thực

tế, có rất nhiều trường hợp, nguồn gốc sử dụng đất của họ không phải là do Nhànước giao, không phải là do Nhà nước cho thuê, vì nhiều nguyên nhân khác nhau,

ví dụ: trước đây họ thuê nhà của Nhà nước, sau đó họ được Nhà nước thanh lý,phá giá nhà; hoặc họ sử dụng đất từ thời chế độ cũ để lại; hoặc có những trườnghợp họ nhận chuyển nhượng, mua lại đất của người khác, nhưng thời điểm nhậnchuyển nhượng rơi vào thời điểm pháp luật cấm việc mua bán, chuyển nhượng;hoặc có những trường hợp họ sử dụng đất lấn chiếm; hoặc những trường hợp vìmột lí do nào đó mà họ không có bất kỳ giấy tờ nào khác Ví dụ: bà A làm côngcho viên chức người nước ngoài, khi ông này về nước (trước thời kì giải phóng),ông cho bà A ở nhà đó, mà không có giấy tờ nào cả Đến thời con cháu bà A ở cănnhà đó, muốn chuyển nhượng căn nhà đó, mà lại không có giấy tờ gì cả

Đối với những trường hợp này, trước khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất,thì phải làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó mớiđược chuyển nhượng Thời điểm trước khi được cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, anh vẫn chưa được xác lập tư cách người sử dụng đất, chỉ khi nào màanh được cấp giấy chứng nhận, thì anh mới được thừa nhận tư cách người sử dụngđất về mặt pháp lý

Để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì pháp luật chia thành cáctrường hợp:

o Trường hợp anh có các giấy tờ để chứng minh nguồn gốc sử dụng đất của

anh được pháp luật thừa nhận (giấy tờ hợp lệ), thì điều kiện là khác, chỉ cầnđất không có tranh chấp, mục đích sử dụng đất của anh giống mục đích sửdụng của Nhà nước tại thời điểm xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất (tức là phù hợp với quy hoạch), là anh đã được cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất rồi

o Trường hợp anh không có các giấy tờ hợp lệ, thì thủ tục rất phức tạp, phải

xem xét xem thời điểm anh sử dụng đất là thời điểm nào, ví dụ từ15/10/1993 đến ngày 1/7/2004, hoặc là đến trước 1/7/2014; nguồn gốc đất

là không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, hoặc tuy không phù hợp

với quy hoạch, nhưng thời điểm sử dụng đất của anh là chưa có quy hoạchđược phê duyệt…Có nghĩa là có rất nhiều điều kiện

Đối với trường hợp không có giấy tờ, hoặc có giấy tờ nêu trên, chỉ khi nào anhđược nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì anh mới được thừanhận một cách chính thức là người sử dụng đất Chỉ khi anh có giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, thì anh mới được hưởng các quyền của người sử dụng đất, vídụ: chuyển nhượng cho người khác, cho thuê… Việc anh không có giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, nhưng nếu theo quy định của pháp luật, anh đủ điều kiệncấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì điều này chỉ có giá trị bảo vệ đối vớianh trong trường hợp là, nếu như nhà nước thu hồi đất, thì được bồi thường thiệthại

Quy định của pháp luật: Khoản 1, khoản 2, khoản 3, Điều 100, Luật đất đai; Điều

101 Luật Đất đai; Điều 18 đến Điều 23, Nghị định 43

(ngày 1/9 – phần đầu)

- Nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người khác (Điều 3, khoản 10, Luật đất

đai): Người sử dụng đất không nhận quyền sử dụng đất trực tiếp từ Nhà nước, mà

họ nhận quyền sử dụng đất từ người khác thông qua các giao dịch về chuyển đổiquyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận thừa kế quyền

sử dụng đất, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụngđất Đ/v hình thức góp vốn quyền sử dụng đất, có 3 trường hợp: TH1, góp vốnbằng quyền sử dụng đất có hình thành nên một pháp nhân mới Trong trường hợpnày, quyền sử dụng đất được chuyển từ người góp vốn sang cho pháp nhân đượchình thành Hay nói cách khác, trong trường hợp này, việc góp vốn bằng quyền sửdụng đất dẫn đến việc chuyển quyền sử dụng đất TH2: góp vốn bằng quyền sửdụng đất vào một pháp nhân đã tồn tại để trở thành một thành viên của pháp nhân

đó, trường hợp này quyền sử dụng đất cũng được chuyển từ người góp vốn sangcho pháp nhân TH3: góp vốn thông qua hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh.Trong trường hợp này, về mặt pháp lý, quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bên gópvốn, không dẫn đến việc chuyển quyền sử dụng đất

Dấu hiệu thứ hai: có những quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất do pháp luật đất đaiquy định

Có 2 loại quyền và nghĩa vụ:

- Các quyền chung của người sử dụng đất (Điều 166, Luật đất đai), các nghĩa vụ

chung của người sử dụng đất (Điều 170, Luật đất đai)

- Ngoài ra, tùy theo nguồn gốc sử dụng đất, mà họ sẽ có các quyền giao dịch quyền

sử dụng đất và họ sẽ phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quyđịnh của pháp luật

Ví dụ: tìm hiểu từ Điều 173 đến 183, Luật Đất đai

Điều 173, Luật đất đai

Điều 173 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền

sử dụng đất

1 Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền và nghĩa

vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này.

2 Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

 Tổ chức được đề cập trong Điều 173, Luật đất đai chính là chủ thể sử dụng đất, vì thỏamãn hai dấu hiệu: dấu hiệu thứ nhất là được nhà nước cho phép sử dụng đất, thông quaviệc được Nhà nước giao đất; dấu hiệu thứ hai, là tổ chức này có các quyền và nghĩa vụcủa người sử dụng đất, cụ thể quy định tại Điều 173, Luật đất đai

Tương tự với các điều 174, 175, 176, 177, 178

Điều 179, Luật đất đai

Điều 179 Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

1 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này; b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;

c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

d) Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;

đ) Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;

e) Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này;

g) Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

h) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh;

i) Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền

sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ.

2 Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm

có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này; b) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

c) Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

d) Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự;

đ) Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

e) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.

3 Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này;

b) Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều này.

4 Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn, không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

5 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự.

 Hộ gia đình, cá nhân được đề cập tại khoản 1, Điều 179, Luật đất đai chính là chủ thể

sử dụng đất (người sử dụng đất), vì: thứ nhất, được Nhà nước cho phép sử dụng đất thôngqua một trong các cách thức: được Nhà nước giao trong hạn mức, hoặc được Nhà nướcgiao có thu tiền sử dụng đất, hoặc được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lầncho cả thời gian thuê, hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; hoặc nhậnchuyển quyền sử dụng đất từ người khác thông qua chuyển đổi, nhận chuyển nhượng,nhận tặng cho, nhận thừa kế; thứ hai, có các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất,

cụ thể quy định tại Điều 179, Luật Đất đai

Lưu ý

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được UBND cấp xã cho thuê đất nhưng khôngđược coi là NSDĐ do không được cấp GCNQSDĐ (Điều 19, k2, Nghị định43/2014) Đối với những chủ thể này, tuy thỏa mãn dấu hiệu thứ nhất, đó là việcđược cơ quan nhà nước có thẩm quyền (UBND cấp xã theo quy định của luật, cụthể là Điều 59, khoản 3, Luật Đất đai) cho thuê đất để sử dụng, tuy nhiên, vì hộ giađình, cá nhân này không thỏa mãn dấu hiệu thứ hai, đó là không có các quyền vànghĩa vụ pháp lý của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, chonên hộ gia đình, cá nhân được UBND cấp xã cho thuê đất, không được coi làNSDĐ Điều 19, k2, Nghị định 43/2014 quy định các trường hợp không được cấpGCNQSDĐ, trong đó có trường hợp người đang quản lý đất công ích của xã,phường, thị trấn Quay lại Điều 166, Luật đất đai về các quyền chung của người sử

dụng đất, quyền đầu tiên, quyền cơ bản nhất, quyền hàng đầu của NSDĐ, đó làquyền được Nhà nước thừa nhận tư cách chủ thể của họ bằng việc cấpGCNQSDĐ, thì Hộ gia đình, cá nhân được UBND cấp xã cho thuê đất, lại không

có quyền này Vì vậy, dưới góc độ lí luận, thì Hộ gia đình, cá nhân này khôngđược coi là chủ thể sử dụng đất (NSDĐ), mà được coi là chủ thể khác trong quan

hệ pháp luật đất đai Lí do, toàn bộ đất nông nghiệp trong phạm vi xã, phường, thịtrấn theo quy định của pháp luật trước đây là phải giao hết cho toàn bộ hộ giađình, cá nhân tại địa phương để sử dụng, giao không thu tiền sử dụng đất Tuynhiên, sẽ giữ lại 2 loại đất nông nghiệp không giao: thứ nhất, là diện tích đất nôngnghiệp không thể giao được; thứ hai là mỗi địa phương được quyền trích lại phầndiện tích không giao, mà giữ lại để sử dụng vào mục đích công ích của xã,phường, thị trấn, cụ thể là vào mục đích xây dựng công trình công cộng tại địaphương phát sinh sau này, hoặc dùng để bồi thường cho những người bị thu hồiđất để xây dựng công trình công cộng tại địa phương, và dùng để xây dựng nhàtình nghĩa Tỉ lệ đất giữ lại tối đa không quá 5% diện tích đất nông nghiệp tại địaphương Đất này được gọi là đất công ích, đất dự phòng, đất 5% Trong thời gianchưa được sử dụng cho mục đích công cộng tại địa phương, theo quy định củaluật, UBND cấp xã quản lý Để tránh lãng phí, UBND cấp xã được quyền cho các

hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp Nhưng vì việccho thuê này chỉ là tạm thời, để tránh bỏ không đất đó, chứ mục đích chính vẫn là

để sử dụng vào công trình công cộng tại địa phương, nên luật quy định, thời hạntối đa của hợp đồng cho thuê đất là không quá 5 năm  Do vậy, Hộ gia đình, cánhân này không được cấp GCNQSDĐ và không được coi là NSDĐ Do vậy, trongquy định tại Điều 179, Luật Đất đai, không có quy định nào về đối tượng này

- Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụmcông nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế => không nằm trongquy định về nhận chuyển QSDĐ tại Điều 3, khoản 10, Luật Đất đai nhưng vẫnđược coi là chủ thể SDĐ vì: được cấp GCNQSDĐ (Điều 149, khoản 2, 3 Luật Đấtđai; Điều 150 khoản 5 Luật Đất đai; Điều 19 Nghị định 43/2014) và có các quyền,nghĩa vụ khác của NSDĐ (Điều 179, khoản 3, Luật Đất đai, Điều 185, khoản 2,Luật Đất đai)

Thông thường, trong trường hợp cho thuê đất, người được cho thuê đất chỉ đượchưởng quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng dân sự kí với người cho thuê đất (ví dụ:

khoản 5, Điều 179, Luật đất đai: “5 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự.”), tuy nhiên,

trường hợp trên lại là trường hợp đặc biệt Doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạtầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao,khu kinh tế, sẽ được Nhà nước giao đất, hoặc được Nhà nước cho thuê đất, và

doanh nghiệp này sẽ đầu tư tiền để xây dựng cơ sở hạ tầng trong các khu vực đó(bỏ tiền san lấp mặt bằng, điện nước, giao thông, nhà cửa…), sau đó, doanhnghiệp này cho các đối tượng theo quy định của luật (hộ gia đình, cá nhân, ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) có nhucầu sử dụng đất ở trong các khu vực đó, thuê lại mặt bằng nhà xưởng, để sử dụng.

Từ đó hình thành nên quan hệ cho thuê lại quyền sử dụng đất giữa doanh nghiệpkinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chếxuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế với những chủ thể nêu trên Nếu như đất nàynằm trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao,khu kinh tế, thì theo quy định của pháp luật đất đai, các chủ thể nêu trên cũngđược cấp GCNQSDĐ, cũng có các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.Trong mối quan hệ giữa Nhà nước và Doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng,thì Nhà nước là chủ sở hữu đất đai, còn Doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng

là người sử dụng đất Doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng được nhà nước cấpGCNQSDĐ, và có các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Nếu doanhnghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng này trả tiền thuê đất 1 lần cho Nhà nước trongsuốt quãng thời gian thuê, thì doanh nghiệp này cũng được phép cho các chủ thểnêu trên thuê trả tiền thuê đất 1 lần; còn nếu doanh nghiệp kinh doanh kết cấ uhạtầng trả tiền thuê đất hàng năm cho Nhà nước, thì doanh nghiệp này được phépcho các chủ thể nêu trên thuê trả tiền thuê đất hàng năm Khi doanh nghiệp nàycho các chủ thể trên thuê, thì doanh nghiệp này phải đăng ký việc cho thuê QSDĐ,

và trên trang 3 GCNQSDĐ của doanh nghiệp này, ở trang 3(trang biến động), ghi

là cho chủ thể nào đó thuê với thời hạn bao nhiêu… Chủ thể thuê lại đất cũng sẽđược Nhà nước cấp GCNQSDĐ

Điều 149, khoản 2, khoản 3, Luật Đất đai

2 Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.

Nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng kết cấu

hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.

3 Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất được thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng và có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật này;

b) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 175 của Luật này.

- Trường hợp góp vốn = QSDĐ theo hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh khôngdẫn đến chuyển QSDĐ: Trong trường hợp này, QSDĐ vẫn thuộc về người góp

vốn, chỉ có điều, quyền khai thác, sử dụng mảnh đất góp vốn đó bị ràng buộc bởihợp đồng hợp tác kinh doanh đó, tiền lợi nhuận, phần lỗ phân phối đến họ là phụthuộc vào giá trị của mảnh đất góp vốn trên tổng vốn góp Quyền quyết định điềuhành, sử dụng miếng đất đó là phụ thuộc vào tỉ lệ vốn góp của họ

và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ

chức);

2 Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);

3 Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

4 Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

5 Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao,

cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

6 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

7 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Các loại chủ thể sử dụng đất:

+) tổ chức trong nước (Điều 5, khoản 1, Luật Đất đai)

(lưu ý: Theo quy định của Luật doanh nghiệp, thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

có nằm trong khái niệm tổ chức kinh tế; tuy nhiên DN có vốn đầu tư nước ngoài khôngnằm trong khái niệm tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai: xem Điều 3, khoản

27, Luật Đất đai (tổ chức kinh tế) và Điều 5, khoản 7 Luật Đất đai (Doanh nghiệp có vốnđầu tư nước ngoài)

Điều 3, Khoản 27, Luật đất đai: “Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác

xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.”

Điều 5, khoản 7, Luật đất đai: “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.”

Tổ chức sự nghiệp công lập (Điều 3, khoản 26, Luật đất đai)

Điều 3, Khoản 26, Luật đất đai: “Tổ chức sự nghiệp công lập là tổ chức do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công theo quy định của pháp luật.”

Sau đây gọi chung là tổ chức: Ví dụ, trong đề thi có ghi Tổ chức A sử dụng đất, nguồngốc được Nhà nước giao, có thu tiền sử dụng đất Xác định các quyền và nghĩa vụ của Tổchức A Thì khi đó, mặc nhiên xem tổ chức A là tổ chức trong nước, mà không cần phảiđặt giả thiết ra 2 trường hợp: tổ chức A là tổ chức trong nước hay là doanh nghiệp có vốnđầu tư nước ngoài nữa Sau đó, tìm các quy định pháp luật liên quan đến tổ chức trongnước để giải quyết bài tập

Điều 173 đến Điều 178, Luật đất đai, quy định về quyền và nghĩa vụ của Tổ chứ sử dụngđất, tùy thuộc vào nguồn gốc đất của doanh nghiệp

+) Hộ gia đình, cá nhân trong nước (Điều 5, khoản 2, Luật Đất đai)

Hộ gia đình là một loại chủ thể, cá nhân cũng là một loại chủ thể, tuy nhiên, quy chế pháp

lý của hai loại chủ thể này là giống nhau Các điều khoản của luật quy định về hộ giađình, cá nhân luôn luôn nằm trong một điều khoản

Sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân:  Khi nói đến hộ gia đình, cá nhân cũng là

nói đến hộ gia đình, cá nhân trong nước Ví dụ, Điều 179 – quyền và nghĩa vụ của hộ giađình cá nhân, thì ở đây tức là nói đến quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình cá nhân trongnước

Trong đề thi, nói đến ông A nào đó, thì đương nhiên xem ông A là cá nhân trong nước,không cần phải đặt giả thiết ông A là cá nhân trong nước hay người Việt Nam định cư ởnước ngoài hay cá nhân nước ngoài

Hộ gia đình - Điều 3, khoản 29, Luật đất đai

Điều 3, khoản 29: Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất

Luật Đất đai 2013 là văn bản pháp luật đầu tiên đưa ra khái niệm giải thích thế nào là Hộgia đình Dựa vào quy định đó, có thể xác định được cá nhân A, B, C nào đó có phải làthành viên hộ gia đình hay không Tại sao phải đặt ra vấn đề xác định cá nhân A, B, Cnào đó có phải là thành viên hộ gia đình hay không Là vì, trong pháp luật đất đai, từ Luật

93 cho đến nay có quy định liên quan đến việc định đoạt quyền sử dụng đất của hộ giađình Ví dụ: Trong việc định đoạt quyền sử dụng đất của hộ gia đình, thì hợp đồng giaodịch quyền sử dụng đất của hộ gia đình phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả cácthành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình, thì hợp đồng đó mới có giátrị V/d: trên GCNQSDĐ của hộ gia đình, ghi người sử dụng đất là Hộ gia đình, ghi tênchủ hộ là ông Nguyễn Văn A Nếu như ông Nguyễn Văn A muốn chuyển nhượng đất chongười khác, thì trong hợp đồng chuyển nhượng đó phải có chữ ký của tất cả thành viên có

đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình Vấn đề ở đây là, nếu tất cả các thành viêntrong hộ gia đình cùng sống ở gia đình đó thì đơn giản, còn nếu không, thì tương đốiphức tạp

V.d: Năm 2000, ba mẹ cô giáo có mua nhà đất tại Hà Nội, khi đó, cô giáo vẫn đang ở HàNội, hộ khẩu Hà Nội vẫn có tên cô giáo Hiện tại, cô giáo vào TPHCM, có hộ khẩuTPHCM Ba mẹ cô giáo muốn bán nhà đất tại Hà Nội

- Nếu tại thời điểm mua bán nhà đất năm 2000, ba mẹ cô để cho Hộ gia đình đứngtên trên hợp đồng mua bán  GCNQSDĐ, ghi là cấp cho Hộ gia đình, thì khichuyển nhượng phải có chữ ký của cô giáo, do tại thời điểm tạo lập nhà đất đó, côgiáo có quan hệ huyết thống, đang sống chung, có quyền sử dụng đất chung

- Nếu như trên GCNQSDĐ, ghi là cấp cho ba mẹ cô giáo thôi, thì đây là tài sảnchung của vợ chồng  khi chuyển nhượng, cô giáo không cần phải ký vào

Thế nào là “có quyền sử dụng đất chung”  Điều 212, Bộ luật dân sự 2015:

Điều 212 Sở hữu chung của các thành viên gia đình

1 Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền

sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2 Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.

V/d về trường hợp Cùng nhau tạo lập nên: trước đây, từ sau ngày 15/10/1993, có nghịđịnh 64 về giao đất nông nghiệp, thì Nhà nước có chủ trương là giao đất nông nghiệp cho

hộ gia đình Diện tích đất mà mỗi gia đình được giao là theo số nhân khẩu nông nghiệpthường trú tại địa phương của hộ gia đình đó V/d: vào năm 1994, có hộ gia đình ông A,

bà B, con là chị C, được Ủy ban nhân dân huyện cần giờ giao 3 hecta đất nông nghiệp Lí

do hộ gia đình này được giao 3 hecta đất nông nghiệp là tương ứng với số nhân khẩunông nghiệp trong hộ gia đình ông A, bà B Còn nhà bên cạnh, gia đình chị X, anh Y, dochỉ có 2 nhân khẩu nông nghiệp trong hộ gia đình, nên diện tích họ được giao ít hơn Giả

sử như nếu chị C đang sinh sống ở làng khác, do đi lấy chồng Hộ gia đình ông A, bà Bmuốn chuyển nhượng đất cho người khác, thì phải có chữ kí của chị C Do bởi trongtrường hợp này, là cùng nhau tạo lập nên khối tài sản, tại thời điểm phát sinh khối tài sản

đó, có chị C trong đó, chị C vừa có quan hệ huyết thống, vừa đang ở chung, và cùng tạolập (bằng chứng tạo lập do bởi vì có chị, nên diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đìnhông A, bà B mới được như vậy)

Lưu ý: việc xác định có phải là thành viên hộ gia đình hay không không phải là căn cứtrên hộ khẩu Trước Luật đất đai 2013, không có bất kỳ quy định pháp luật nào giải thíchthế nào là Hộ gia đình, nên khi xác định một người có phải là thành viên trong hộ giađình nào đó hay không, thì có các cách thức áp dụng không thống nhất giữa các địaphương Có địa phương dựa vào yếu tố có chung hộ khẩu, tuy nhiên, hộ khẩu chỉ là đểgiúp Nhà nước quản lý về cư trú, chứ Hộ khẩu không nói rõ quan hệ gia đình V/d: trướcngày 1/7/2004, ở TPHCM (Hà Nội) có quy định, chỉ có những người có hộ khẩu ởTPHCM (Hà Nội), mới được mua nhà hoặc nhận chuyển nhượng đất tại TPHCM (HàNội) Tuy nhiên, trên thực tế, có rất nhiều người dân ở quê, có tiền, muốn mua đất tạiTPHCM (Hà Nội), nên họ nhập nhờ hộ khẩu vào một hộ gia đình nào đó Cho nên, nếudựa trên hộ khẩu hoàn toàn không phản ánh đúng bản chất của hộ gia đình

Tuy nhiên, có một số địa phương vẫn dựa vào hộ khẩu để xác định thành viên của hộ giađình, là do bởi, trong một số quy định pháp luật trước đó, có những quy định thể hiệnđiều đó V/d: quy định về giao đất theo Nghị định 64 năm 1994, có quy định, giao cho hộgia đình theo số lượng nhân khẩu nông nghiệp thường trú tại địa phương của hộ gia đình.Bản thân nhân khẩu, chủ hộ là lấy ra từ hộ khẩu

+) Cộng đồng dân cư (Điều 5, khoản 3, Luật đất đai)

Trong luật chỉ nói là “Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên

cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự

có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ”, tuy nhiên, có thể hiểu Cộng đồng

dân cư gồm có 2 đối tượng: thứ nhất, là cộng đồng dân tộc thiểu số sử dụng đất nôngnghiệp và dòng họ

Trên thực tế, khi muốn tìm hiểu quy định pháp luật về việc chuyển nhượng, thế chấp đấthương hỏa thờ cúng của một dòng họ nào đó, thì tìm hiểu quy định của pháp luật vềquyền và nghĩa vụ của cộng đồng dân cư sử dụng đất (Điều 181 – Quyền và nghĩa vụ của

cơ sở tôn giáo và cộng đồng dân cư) Nghĩa là không có một quy định pháp luật nào quyđịnh cụ thể về đất hương hỏa

+) Cơ sở tôn giáo (Điều 5, khoản 4, Luật đất đai)

+) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao (Điều 5, khoản 5, Luật đất đai) +) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch (Điều 5, khoản 6, Luật đất đai):

2 trường hợp, đ/v mỗi đối tượng, có cơ chế pháp lý trong việc sử dụng đất khác nhau:

- TH1: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư(Điều 183, Điều 185, Luật Đất đai) Mặc dù trong phần phân loại chủ thể sử dụngđất, người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm cả chủ thể sử dụng đất để thựchiện dự án đầu tư, tuy nhiên, thực tế, trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ghitên doanh nghiệp do người Việt Nam định cư ở nước ngoài thành lập Trong điều

5, khoản 1, điểm e, Thông tư 23 ngày 19/5/2014, quy định về việc cấpGCNQSDĐ, thì có quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, thì ghi tên tổ chức,kinh tế là pháp nhân thực hiện dự án đầu tư trên GCNQSDĐ

- TH2: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở và được công nhận quyền

sử dụng đất ở Trong trường hợp này, trên GCNQSDĐ, sẽ ghi tên người Việt Namđịnh cư ở nước ngoài đó Đối với trường hợp này, quyền và nghĩa vụ của ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài được quy định tại Điều 186, Luật Đất đai Điểm đ,

khoản 1, Điều 179, Luật đất đai quy định: “Trường hợp người được thừa kế là

người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều

186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;”, Vậy người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng

như thế nào thì mới được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam?  Họ phải thuộc đốitượng được phép nhập cảnh vào Việt Nam Cơ sở pháp lý: Điều 7, khoản 1 vàĐiều 8, khoản 1, Luật Nhà ở 2014

+) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (DN 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, DN VN mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quyd dịnh của pháp luật về đầu tư (Điều 5, khoản 7, Luật Đất đai)

2.3 Cơ sở pháp lý làm phát sinh quyền sử dụng đất

Điều 169, Luật Đất đai

Lưu ý: mặc dù có 4 cách thức khác nhau để làm phát sinh quyền sử dụng đất của một chủthể nào đó: được Nhà nước giao đất, được Nhà nước cho thuê đất, được Nhà nước côngnhận quyền sử dụng đất, được nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của phápluật Tuy nhiên, không phải là nhà nước áp dụng cả 4 cách thức này với tất cả các chủ thể

sử dụng đất, mà tùy thuộc vào từng loại chủ thể sử dụng đất, mà nhà nước áp dụng nhữngcách thức khác nhau

V/d (Bổ sung cơ sở pháp lý)

- Với tổ chức trong nước, nhà nước áp dụng hình thức giao đất (có thu tiền sử dụngđất, không thu tiền sử dụng đất) Riêng đối với tổ chức trong nước mà là tổ chứckinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, Nhà nước còn áp dụng cáchthức nữa là cho thuê đất Đ/v các tổ chức nói chung, Nhà nước còn áp dụng cáchthức thứ ba, là công nhận quyền sử dụng đất cho họ Còn đối với cách thức chuyểnnhượng quyền sử dụng đất, thì chỉ có các tổ chức kinh tế mới được nhận chuyểnnhượng quyền sử dụng đất Chỉ có tổ chức kinh tế mới được nhận góp vốn bằngquyền sử dụng đất, còn đ/v tổ chức trong nước nói chung, còn được tặng cho, nhậnthừa kế quyền sử dụng đất

(Chú ý: Nhận quyền sử dụng đất khác với

- Với hộ gia đình, cá nhân, thì Nhà nước áp dụng cả bốn cách thức: được Nhà nướcgiao đất, được Nhà nước cho thuê đất, được Nhà nước công nhận quyền sử dụngđất, được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua tặng cho, thừa kế,được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất

- Tương tự đ/v cộng đồng dân cư Tuy nhiên, trong Luật có một trường hợp ngoạilệ: Cộng đồng dân cư, nếu được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyểnnhượng, tặng cho Quyền sử dụng đất trước ngày 1/7/2004 thì họ vẫn được cấpGCNQSDĐ (Điều 102 khoản 4, điểm c, Luật đất đai)

- Tương tự, đ/v các loại chủ thể khác

- Đ/v doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, thì tham chiếu đến Điều 183, Luậtđất đai

- Các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền riêng

o Hệ thống quản lý đất đai chuyên ngành: ở đây là ngành tài nguyên và môitrường, bao gồm: bộ tài nguyên môi trường (trung ương, trực thuộc chínhphủ, có trách nhiệm giúp chính phủ trong việc quản lý đất đai, tài nguyênmôi trường khác), sở tài nguyên môi trường (cấp tỉnh), phòng tài nguyênmôi trường (cấp huyện), công chức địa chính xã phường thị trấn (cấp xã)

Điều 24, Điều 25, Luật đất đai; Điều 4, NĐ 43

o Các ngành và lĩnh vực khác có liên quan (bộ tài chính và các cơ quan trựcthuộc, bộ xây dựng và các cơ quan trực thuộc) Chức năng chính của các cơquan này không phải là quản lý đất đai, tuy nhiên Bộ tài chính & các cơquan trực thuộc; Bộ xây dựng và các cơ quan trực thuộc có tham gia vàoquản lý nhà nước về đất đai với tư cách là chủ thể quản lý

 V/d: Bộ tài chính: theo Điều 22, Luật đất đai, trong các hoạt động

quản lý đất đai, thì có hoạt động ban hành ra các văn bản quy phạmpháp luật để quản lý đất đai Các thông tư hướng dẫn nghị định vềchính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai, như là các thông tưhướng dẫn nghị định về thu tiền sử dụng đất, thông tư hướng dẫn vềthu tiền thuê đất, do Bộ Tài chính ban hành Hoặc trong các hoạtđộng quản lý đất đai, có hoạt động ban hành giá đất, trước đây, Bộtài chính là cơ quan giúp Chính phủ trong việc xây dựng khung giáđất; theo quy định của pháp luật hiện nay, thì Bộ Tài chính khôngcòn là cơ quan ban hành khung giá đất nữa, mà là Bộ Tài nguyênMôi trường Tuy nhiên, Bộ Tài chính vẫn có chức năng trong việctham gia vào quá trình thẩm định giá đất đó…

 V.d: Bộ xây dựng: chức năng chính của Bộ xây dựng là quản lý nhànước về xây dựng, tuy nhiên, trong lĩnh vực đất đai, kinh doanh bấtđộng sản, thì Bộ xây dựng là cơ quan quản lý nhà nước ở trung ươngđược giao nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về hoạt động kinhdoanh bất động sản, trong đó có hoạt động kinh doanh quyền sửdụng đất, cụ thể là các hoạt động: chuyển nhượng QSDĐ, cho thuêQSDĐ Hoặc là quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng

điểm dân cư nông thôn do Bộ xây dựng và các cơ quan trực thuộcban hành cùng với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất làmột trong những căn cứ để Nhà nước tiến hành hoạt động điều phốiđất đai, như là giao đất, cho thuê đất thu hồi đất…

(Khoản 2, Điều 23, Luật Đất đai)

o Tổ chức dịch vụ công về đất đai được thành lập và hoạt động theo quy địnhcủa chính phủ: Theo quy định của pháp luật, có 2 loại hình

 Văn phòng đăng ký đất đai (trước ngày 1/7/2014, theo quy định củaLuật đất đai cũ, thì gọi là Văn phòng đăng ký quyền sử đụng đất).Văn phòng đăng ký đất đai trước đây được thành lập ở 2 cấp: cấptỉnh, cấp huyện Kể từ 1/7/2014 (ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lựcthi hành), cơ cấu lại văn phòng đăng ký đất đai này, hợp nhất vănphòng đăng ký đất đai cấp tỉnh và cấp huyện thành văn phòng đăng

ký đất đai trực thuộc Sở tài nguyên môi trường, nhưng có các chinhánh ở quận huyện Chức năng chủ yếu: là tổ chức đầu mối trongviệc thực hiện các hoạt động về quản lý, chỉnh lý, cập nhật hệ thống

hồ sơ địa chính (toàn bộ các tài liệu, sổ sách lưu trữ các thông tin tựnhiên, pháp lý, về đất đai), là cơ quan đầu mối trong việc thủ tục tất

cả các thủ tục về giao dịch quyền sử dụng đất, cũng như các thủ tục

về giao đất, cho thuê đất…

 Trung tâm phát triển quỹ đất: trước Luật đất đai 2013, theo quy địnhcủa Luật đất đai cũ, tên gọi là tổ chức phát triển quỹ đất, có 2 trườnghợp: hoặc các doanh nghiệp nhà nước thực hiện các nhiệm vụ côngích về phát triển quỹ đất, hoặc trung tâm phát triển quỹ đất là đơn vị

tổ chức sự nghiệp có con dấu riêng Luật đất đai 2013 bỏ đi mô hìnhdoanh nghiệp nhà nước thực hiện các nhiệm vụ công ích, chỉ giữ lạitrung tâm phát triển quỹ đất Hoạt động của trung tâm phát triển quỹđất chủ yếu là gắn liền với hoạt động về thu hồi đất, bồi thường, giải

phóng mặt bằng (Điều 5, khoản 2, Nghi định 43)

- Các cơ quan nhà nước khác có tham gia vào hoạt động quản lý đất đai : Đây

chính là Quốc hội và Hội đồng nhân dân các cấp Các cơ quan này là cơ quanquyền lực nhà nước, tham gia vào quản lý đất đai với tư cách là chủ thể quản lý:

o Quốc hội: Quốc hội ban hành văn bản pháp luật về quản lý đất đai Tronghoạt động về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (định hướng sử dụng đất chotừng giai đoạn), thì quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia do Chínhphủ xây dựng thì phải trình quốc hội phê duyệt thì mới có hiệu lực thi hành

o Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền quyết định, quyền giám sát tốicao đối với hoạt động quản lý nhà nước về đất đai bởi hoạt động thông quaquy hoạch kế hoạch sử dụng đất tại địa phương do UBND cùng cấp trình

4 Chủ thể khác của quan hệ pháp luật đất đai

Các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai, nhưng không phải là chủ thể sở hữuđất đai, không phải là chủ thể sử dụng đất đai, không phải là chủ thể quản lý đất đai, thìđược gọi là chủ thể khác của quan hệ pháp luật đất đai

Trường hợp thế chấp QSDĐ

V/d: Trong quy định của pháp luật đất đai, cho phép người sử dụng đất, khi thỏa mãnnhững điều kiện nhất định, họ được thực hiện quyền, gọi là quyền thế chấp QSDĐ hoặctài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Nếunhư hộ là hộ gia đình, cá nhân, thì còn được phép thế chấp tại các tổ chức kinh tế, cánhân khác V/d: ông A, thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho ngân hàngAgribank, thì quan hệ thế chấp này là quan hệ pháp luật đất đai, phát sinh khi A thực hiệnquyền của người sử dụng đất là quyền thế chấp Khi đó, ngân hàng Agribank được gọi làchủ thể khác của quan hệ pháp luật đất đai Vì khi ông A thế chấp tại ngân hàng như vậy,thì không làm chuyển quyền SDĐ từ ông A sang cho ngân hàng Agribank

V/d: Chị B vay tiền của chị C, thế chấp bằng QSDĐ, thì quan hệ thế chấp giữa 2 cá nhânchị B và chị C là quan hệ pháp luật đất đai, phát sinh khi chị B thực hiện quyền của người

sử dụng đất là quyền thế chấp Trong quan hệ về thế chấp này, chị B là người sử dụngđất, còn chị C (bên nhận thế chấp), dưới góc độ pháp luật đất đai, được coi là chủ thểkhác của quan hệ pháp luật đất đai

Trường hợp cho thuê QSDĐ

V/d: ông A cho ông B thuê QSDĐ để sử dụng Thì đây là quan hệ pháp luật đất đai, cụthể, thuộc nhóm quan hệ về sử dụng đất, phát sinh khi ông A là người sử dụng đất, thựchiện quyền cho thuê QSDĐ Trong quan hệ cho thuê đó, nếu dưới góc độ của luật dân sự,

A được gọi là bên cho thuê, B được gọi là bên thuê; nếu dưới góc độ của luật đất đai, thì

A được gọi là chủ thể sử dụng đất, nếu như đất cho thuê là đất thông thường (nằm ngoàikhu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao), thì B được gọi làchủ thể khác

V/d: Khu văn phòng cho thuê của Posco Posco xây dựng văn phòng, sau đó cho cácdoanh nghiệp, cá nhân có nhu cầu, thuê lại đất, các văn phòng trong đó để làm vănphòng Thì quan hệ cho thuê đó là quan hệ pháp luật đất đai, Posco là người sử dụng đất,những đối tượng đi thuê đất, văn phòng của nó, được gọi là chủ thể khác của quan hệpháp luật đất đai

Lưu ý

- Đ/v quan hệ cho thuê QSDĐ, nếu đất thuê mà là đất nằm trong khu công nghiệp,

cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, thì cả bên cho

thuê và cả bên đi thuê đều được coi là chủ thể sử dụng đất, còn nếu đất đó nằmngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khukinh tế, thì bên đi thuê gọi là chủ thể khác trong quan hệ pháp luật về đất đai

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

khác mà đất đó không nằm trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp khu chế xuấtthì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định củaph áp luật về dân sự  Luật đất đai2013: Điều 179 khoản 5; Điều 175 khoản 2

Trường hợp góp vốn bằng giá trị QSDĐ

Trong quan hệ về góp vốn bằng giá trị QSDĐ dưới hình thức hợp đồng liên doanh V/d:doanh nghiệp A có đất (doanh nghiệp A là người sử dụng đất), đem góp vốn bằng giá trịQSDĐ đó với một cá nhân B nào đó Giả sử đây là hình thức góp vốn thông qua hợpđồng liên doanh, để tạo thành một pháp nhân mới (A góp vốn với B = C) Trong trườnghợp này, quan hệ góp vốn này là quan hệ pháp luật đất đai, cụ thể, là quan hệ sử dụng đất

A với tư cách là bên góp vốn (người sử dụng đất) Quyền sử dụng đất chuyển từ A sang

C Còn B được coi là chủ thể khác

Trong quan hệ về góp vốn bằng giá trị QSDĐ dưới hình thức hợp đồng hợp tác kinhdoanh: A góp đất, B góp tiền dưới hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh Trong trườnghợp này, quyền sử dụng đất vẫn thuộc về A B là chủ thể khác trong quan hệ pháp luật đấtđai

Trong quan hệ về góp vốn bằng giá trị QSDĐ vào một pháp nhân đã tồn tại để trở thànhthành viên của pháp nhân đó: V/d: A góp vốn vào B = B Trong trường hợp này, QSDĐchuyển từ A sang B, nên quan hệ đó được gọi quan hệ sử dụng đất phát sinh giữa chủ thể

sử dụng đất cũ và chủ thể sử dụng đất mới

Nhận giao khoán đất nông nghiệp

Trường hợp các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhận khoán đất nông nghiệp từ Ban quản lýrừng phòng hộ, rừng đặc dụng, hoặc trước đây theo Luật cũ là từ các Nông lâm trườngquốc doanh Người nhận khoán đất, được coi là chủ thể khác Trong quy định của phápluật đất đai, đối với đất nông nghiệp, có một quy định là trong một số trường hợp, ví dụ,đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, thì chủ thể sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừngđặc dụng đó, được quyền giao khoán lại đất cho các hộ gia đình, cá nhân đang sinh sốngtrong các khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó (Điều 136, khoản 2, Điều 137, khoản

2, Luật đất đai)

Điều 136, khoản 2, Luật đất đai:

2 Tổ chức quản lý rừng phòng hộ giao khoán đất rừng phòng hộ cho hộ gia đình,

cá nhân đang sinh sống tại đó để bảo vệ, phát triển rừng; Ủy ban nhân dân cấp huyện giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đó sử dụng.

Điều 137, khoản 2, Luật đất đai:

2 Tổ chức quản lý rừng đặc dụng giao khoán ngắn hạn đất rừng đặc dụng trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt cho hộ gia đình, cá nhân chưa có điều kiện chuyển

ra khỏi khu vực đó để bảo vệ rừng.

Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho Ban quản lý rừng phòng hộ, rừng đặcdụng, để Ban quản lý đó quản lý rừng phòng hộ, rừng đặc dụng Thì quan hệ giao đấtgiữa Nhà nước và Ban quản lý đó là quan hệ pháp luật đất đai, thuộc nhóm quan hệ về sởhữu đất đai Ban quản lý này là chủ thể sử dụng đất (tổ chức trong nước)

Quan hệ giao khoán giữa ban quản lý với hộ gia đình các nhân này là quan hệ pháp luậtđất đai, thuộc nhóm quan hệ về sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân nhận khoán đất, theoquy định của pháp luật đất đai, chỉ có các quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng khoán, chứkhông có các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Vụ việc: Giao khoán” vụ việc ở Đà Nẵng., rừng đặc dụng Nam Hải Vân Báo chí đăng rấtnhiều, có những hộ gia đình, cá nhân được giao khoán đất, sau đó tự ý chuyển nhượngcho người khác, xây dựng nhà ở trên đất được giao khoán  vi phạm pháp luật Do bởi,những đối tượng này, theo quy định của pháp luật, chỉ nhận khoán để khoanh nuôi, bảo

vệ, phát triển rừng, chứ không được sử dụng vào mục đích khác (như là xây dựng nhà ở),đặc biệt họ không có quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, không được nhà nước cấpGCNQSDĐ, không được phép giao dịch QSDĐ

IV KHÁCH THỂ CỦA QUAN HỆ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI: ĐẤT ĐAI

Quy định của pháp luật về phân loại đất

Đối với mỗi vùng đất cụ thể, trên đó, Nhà nước xác lập một chế độ pháp lý nhất định.Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, Nhà nước phân loại đất thành các loại đất khác nhau,mỗi loại đất có một chế độ quản lý riêng

Điều 10, 11, Luật đất đai 2013, Điều 3 Nghị định 43/2014

Phân loại đất

Điều 10 Phân loại đất

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:

1 Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; b) Đất trồng cây lâu năm;

h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;

2 Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;

đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;

g) Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;

h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;

3 Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.

Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, đất đai được chia làm 3 nhóm

- Nhóm đất nông nghiệp (khoản 1, Điều 10, Luật đất đai Quy định chi tiết tại Điều

129  Điều 142, Luật đất đai)

- Nhóm đất phi nông nghiệp (khoản 2, Điều 10, Luật đất đai Quy định chi tiết tại

Điều 143  Điều 163, Luật đất đai)

- Nhóm đất chưa sử dụng (khoản 3, Điều 10, Luật đất đai Quy định chi tiết tại Điều

164, Điều 165)

Lưu ý: Mục đích sử dụng đất này là mục đích sử dụng đất được xác định trong quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước, chứ không phải là mục đích sử dụng đất trênthực tế V/d: Quận 9, có nhiều khu đất dự án đã được Nhà nước giao cho các doanhnghiệp có chức năng kinh doanh Nhà ở để xây dựng nhà ở Tuy nhiên, có nhiều lô đất,chưa sử dụng Không có nghĩa là đất đó là đất chưa sử dụng Mà đất đó là đất phi nôngnghiệp (đất ở).

Căn cứ để xác định loại đất

Điều 11, Luật đất đai

Điều 11 Căn cứ để xác định loại đất

Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:

1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

2 Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản

1 Điều này;

3 Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

4 Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Đ/v một thửa đất cụ thể nào đó trên thực tế, đất đó được xác định là thuộc loại đất nàotrong 3 nhóm đất tại Điều 10, là được xác định tại Điều 11, Luật đất đai

- Căn cứ đầu tiên là GCNQSDĐ, trên GCNQSDĐ đó có mục đích sử dụng đất

- Trong trường hợp chưa được cấp GCNQSDĐ, thì tùy thuộc vào nguồn gốc sử

dụng đất khác nhau, mà có các căn cứ pháp lý khác nhau, để xác định đất đó thuộcđất nào

o nếu có các giấy tờ hợp lệ (các giấy tờ quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản

3, Điều 100, Luật đất đai), trong các giấy tờ đó có nói rõ đất này thuộc loạiđất nào (V/d: trường hợp mua nhà ở đang thuê của Nhà nước, do nhà nướcthanh lý, hóa giá nhà ở, thì trong giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở sẽ nói rõđây là đất ở; v/d: trường hợp nguồn gốc đất là do Nhà nước giao, Nhà nướccho thuê, Nhà nước cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thì căn cứvào các quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phépchuyển đổi mục đích sử dụng đất, đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụngđất, để xác định đất đó thuộc loại đất nào)

o trong trường hợp người đang sử dụng đất lại ko có bất kỳ loại giấy tờ nào

cả  khoản 4, Điều 11 Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại

các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ  (Điều 3,Nghị định 43)

Điều 3 Xác định loại đất

Việc xác định loại đất đối với trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 11 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

1 Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng

2 Trường hợp sử dụng đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất.

3 Trường hợp thửa đất đang sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất) thì việc xác định loại đất được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Trường hợp xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích sử dụng thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích theo hiện trạng

sử dụng của từng thửa đất đó;

b) Trường hợp không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất hiện trạng có mức giá cao nhất trong bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định; trường hợp sử dụng đất sau khi có quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất để xác định mục đích chính.

4 Trường hợp đất có nhà chung cư có mục đích hỗn hợp được xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, trong đó có một phần diện tích sàn nhà chung cư được sử dụng làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ thì mục đích sử dụng chính của phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư được xác định là đất ở.

5 Cơ quan xác định loại đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này

là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao;

Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện) đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài Trường hợp thu hồi

đất thì cơ quan có thẩm quyền xác định loại đất là cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Ý nghĩa thực tiễn của ĐIều 11

Khi nào xác định loại đất

- Khi làm thủ tục cấp GCNQSDĐ V/d: đang sử dụng đất ổn định, làm thủ tục đăng

ký để được cấp cấp GCNQSDĐ  khi làm thủ tục cấp GCNQSDĐ, thì xác địnhthửa đất đang sử dụng là thuộc loại đất nào V/d: trước đây là đất nông nghiệp,trong quá trình sử dụng đất, người dân tự ý chuyển thành đất ở

- Khi Nhà nước thu hồi đất, đặt ra vấn đề bồi thường cho việc thu hồi đất, phải xác

định được đất thu hồi thuộc loại đất nào

- Trong trường hợp Nhà nước cần xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng

đất

Trên thực tế, đ/v đất nông nghiệp thường được gọi là đất thổ canh, đất ở thường được gọi

là thổ cư Có một số đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, còn được gọi là thổ vườn

Vụ việc: nhà ông A có miếng đất Nguồn gốc sâu xa của miếng đất này là đất nôngnghiệp trồng cây lâu năm tại địa phương, tuy nhiên, do gia đình tự ý lấn chiếm, sử dụng,chuyển đổi thành đất ở Sau đó, vì những tiêu cực nhất định, mà được cấp GCNQSDĐ,trên GCNSDĐ, do trình độ của cán bộ địa chính tại địa phương có hạn, nên ghi trênGCNQSDĐ, ghi loại đất: “thổ”, thời hạn sử dụng: ổn định lâu dài Trong Luật đất đai từtrước đến giờ, đất được sử dụng lâu dài chỉ có là đất ở, còn đất nông nghiệp thì là đất cóthời hạn Khi Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, đ/v các lô đất khác tại địa phương thì bồithường theo giá đất nông nghiệp, còn riêng đ/v miếng đất của nhà ông A, thì nhà ông Athuê luật sư, đòi bồi thường theo giá đất ở

Vụ viêc: Cá nhân đi tu, xây chùa, muốn tặng cho cơ sở tôn giáo, thì phải làm như thế nào,

vì theo Luật đất đai: cơ sở tôn giáo không có quyền nhận tặng cho QSDĐ sau ngày1/7/2004 Trong trường hợp đó, có thể nếu cá nhân đó được địa phương đồng ý việc tặngđất cho cơ sở tôn giáo, thì có thể thực hiện qua 2 bước: bước 1) Cá nhân đó tự nguyện trảđất cho Nhà nước; bước 2: Nhà nước giao đất cho cơ sở tôn giáo

Vụ việc: Luật đất đai 2013, quy định: khi nhà nước thu hồi đất để phục vụ mục đích kinhtế,

không phải vì mục đích công cộng, thì Nhà nước không trực tiếp thu hồi đất, Chủ đầu tư

phải tự thương lượng, tự thỏa thuận với những người đang sử dụng đất để nhận chuyểnnhượng quyền sử dụng đất (thông qua mua lại QSDĐ hoặc thuê lại QSDĐ hoặc nhận gópvốn bằng QSDĐ) Vậy nếu như trong trường hợp người đang sử dụng đất không cóquyền chuyển nhượng QSDĐ, thì giải quyết như thế nào? Giải pháp: Trong trường hợpnày, cũng thực hiện theo 2 bước: bước 1) cá nhân đó bán tài sản thuộc sở hữu của họ trênđất cho chủ đầu tư đồng thời, tự nguyện trả lại đất gắn liền với tài sản đó cho Nhà nước;bước 2) Nhà nước giao lại, cho thuê lại QSDĐ cho chủ đầu tư

-Trước đây, theo quy định của Luật đất đai 1987 và Luật đất đai 1993, đ/v các loại đất sửdụng, Nhà nước cấp cho người sử dụng đất GCNQSDĐ, giấy này có bìa màu đỏ, do cơquan quản lý Nhà nước về đất đai ở trung ương phát hành (theo Luật 87 là Tổng CụcQuản lý ruộng đất; theo Luật 1993 là Tổng Cục địa chính; theo Luật đất đai 2003 là BộTài nguyên môi trường) Giấy có bìa màu đỏ, nên gọi là Sổ đỏ Theo Luật đất đai 1993,Nhà nước cấp GCNQSDĐ đ/v mọi loại đất, trừ đất ở thuộc đô thị Đ/v đất ở thuộc đô thị,Nhà nước không cấp GCNQSDĐ, mà cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liềnvới quyền sử dụng đất ở Giấy này không phải do cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai ởtrung ương phát hành, mà là do cơ quan quản lý nhà ở trung ương phát hành (tức là Bộxây dựng phát hành) theo mẫu riêng Mẫu này có bìa màu hồng, nên gọi là Sổ hồng Đếnnăm 2009, thì hợp nhất GCNQSDĐ với GCN quyền sở hữu nhà

BÀI 3- QUẢN LÝ THÔNG TIN, DỮ LIỆU VÀ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI

-A QUẢN LÝ THÔNG TIN, DỮ LIỆU VỀ ĐẤT ĐAI

1 Quản lý về địa giới hành chính (Điều 29, 30, Luật đất đai 2013)

2 Điều tra cơ bản về đất đai:

- Lập, chỉnh lý bản đồ địa chính (Điều 3, khoản 4, Điều 31, Luật đất đai 2013)

- Hoạt động điều tra, đánh giá đất đai (Điều 32  Điều 34, Luật Đất đai 2013), trong đó lưu ý đến hoạt động Thống kê, kiểm kê đất đai (Điều 3, khoản 17, 18; Điều 34 Luật đất đai)

So sánh giữa thống kê đất đai và kiểm kê đất đai

- Thống kê đất đai là việc Nhà nước tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính về hiện

trạng sử dụng đất đai tại thời điểm thống kê và tình hình biến động đất đai giữa hailần thống kê

- Kiểm kê đất đai là việc Nhà nước tổ chức điều tra, tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa

chính và trên thực địa về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm kiểm kê và tình hìnhbiến động đất đai giữa hai lần kiểm kê

- Được thực hiện theo đơn vị hành chính cấp xã

Thống kê đất đai Kiểm kê đất đai

Theo định kỳ Theo định kỳ & theo chuyên đề

Tiến hành mỗi năm 1

lần, trừ năm kiểm kê đất

đai

Tiến hành 5 năm/ lầnGắn liền với việc lập Bản đồ hiện trạng SDĐ (là bản đồ thểhiện sự phân bố các loại đất tại một thời điểm xác định, đượclập theo từng đơn vị hành chính

3 Đăng ký đất đai, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (Điều 3, khoản 15; Điều 95, 96, Luật đất đai 2013)

Giúp nhà nước nắm được thông tin về từng chủ thể sử dụng đất trong phạm vi xã,phường, thị trấn Là một trong những hoạt động về quản lý thông tin, dữ liệu về đất đai.Hoạt động này gắn liền với việc cấp GCNQSDĐ

4 Hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai (Điều 120  Điều 124 Luật đất đai 2013)

Cụ thể

Đăng ký đất đai

+) Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng

pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyềnquản lý đất đ/v một thửa đất vào hồ sơ địa chính (Điều 3, khoản 15, Luật đất đai) Cácquy định về đăng ký đất đai, chủ yếu tập trung ở Điều 95, Luật Đất đai, ngoài ra có Điều

96, Luật Đất đai

V/d: Khi làm thủ tục xin cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & tài sản khác gắn liền với đất(sau đây gọi là Giấy chứng nhận), thì sẽ được phát Tờ khai về việc sử dụng đất đểmình điền thông tin vào Sau đó nộp tất cả các giấy tờ có liên quan cho Văn phòngđăng ký đất đai Văn phòng đăng ký đất đai xem xét, thẩm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiệncấp GCNQSDĐ, thì Văn phòng đăng ký đất đai sẽ ghi thông tin đó vào Sổ địa chính,

Sổ theo dõi biến động đất đai, trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền (cấp tỉnh/ cấphuyện), cấp GCNQSDĐ  đây là quá trình đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản gắn liền

với đất.

V/d: khi chuyển nhượng QSDĐ cho người khác, ngoài việc ký hợp đồng, đi côngchứng, thì phải mang hợp đồng mua bán QSDĐ, kèm theo GCNQSDĐ, và các chứng

từ thuế liên quan cho Văn phòng đăng ký đất đai  đây là quá trình đăng ký đất đai,

nhà ở, tài sản gắn liền với đất

Quá trình đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản gắn liền với đất có điểm khởi đầu là việc người

sử dụng đất kê khai theo mẫu Tờ khai về việc sử dụng đất, điểm kết thúc là việc người sửdụng đất được cấp GCNQSDĐ nếu đủ điều kiện để cấp, thông tin về việc sử dụng đất của

họ sẽ được ghi vào trong Hồ sơ địa chính

+) Đăng ký đất đai mang tính bắt buộc đ/v NSDĐ và người được giao đất để quản lý:phần thông tin về đất ở trên Tờ khai sử dụng đất là bắt buộc phải điền

+) Đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: thực hiện theo yêu cầucủa chủ sở hữu:  đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là khôngbắt buộc Trong tờ khai, nếu không điền thông tin về nhà ở, tài sản gắn liền với đất, thìngười ta cũng không bắt buộc thể hiện thông tin đó trên giấy chứng nhận

+) Được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai: chính là tạiVăn phòng đăng ký đất đai, có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộctỉnh, trực thuộc Sở tài nguyên môi trường

+) Hình thức đăng ký: trên giấy hoặc đăng ký điện tử (có giá trị pháp lý như nhau) Gồm

- Đăng ký lần đầu (Điều 95, khoản 3, Luật đất đai 2013): đang sử dụng đất, chưa kê

khai đăng ký để được cấp GCNQSDĐ, nay kê khai đăng ký, để được cấpGCNQSDĐ

- Đăng ký biến động (Điều 95, khoản 4, Luật đất đai 2013): Đã được cấp

GCNQSDĐ, tuy nhiên, trong quá trình sử dụng đất có những thay đổi, v/d thay đổi

về mục đích sử dụng, hình thể sử dụng đất (nhập thửa, tách thửa), thực hiện giaodịch quyền sử dụng đất, thay đổi tên chủ thể sử dụng đất,

Tùy thuộc vào việc đăng ký lần đầu hay đăng ký biến động, mà người sử dụng đất sẽđược phát tờ khai phù hợp

+) Nếu đăng ký lần đầu, thì được cấp Tờ khai đăng ký theo Mẫu số 04a/ĐK

- Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người quản lý, địa chỉ.

- Đề nghị đăng ký:

o Đăng ký QSDĐ: bắt buộc phải chọn (v)

o Cấp GCN đ/v tài sản gắn liền với đất: thì có thể chọn hoặc không chọn Vì

có những trường hợp, trên thực tế, tài sản trên đất lại thuộc sở hữu củangười không phải là chủ sở hữu của đất đó V/d: có 1 người thuê QSDĐ củangười khác, sau đó xây dựng nhà trên đó để kinh doanh, cho thuê lại  Dovậy, luật không bắt buộc đăng ký tài sản gắn liền với đất

- Thông tin về thửa đất: khi nộp hồ sơ đăng ký, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ yêu

cầu người sử dụng đất phải thuê tổ chức có tư cách pháp nhân đăng ký, đo vẽ thửađất Sau khi cấp GCNQSDĐ, sẽ điền thửa đất số, tờ bản đồ số Nếu trong Hồ sơđịa chính đã có thông tin này, thì sẽ điền vào Thông tin về thửa đất: thửa đất sốbao nhiêu, thuộc tờ bản đồ địa chính số bao nhiêu, địa chỉ, diện tích, phần sử dụngchung, phần sử dụng riêng, sử dụng vào mục đích gì, thời điểm nào, thời hạn đềnghị được sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất, quyền hạn chế đ/v thửa đất…

- Tài sản trên đất: nếu có nhu cầu kê khai, thì điền các thông tin: loại nhà ở, công

trình, diện tích đất xây dựng, diện tích sàn, sở hữu chung, sở hữu riêng, kết cấu,thời hạn sở hữu…

- Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất

- Xác nhận của xã, phường, thị trấn về nội dung kê khai: so với hiện trạng thực tế

đúng không, nguồn gốc sử dụng đất đúng không, thời điểm sử dụng đất, thời điểmtạo lập tài sản gắn liền với đất, tình trạng tranh chấp đất đai, sự phù hợp với quyhoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng…

+) Nếu đăng ký biến động đất đai, thì sẽ có Tờ khai đăng ký biến động đất đai Trên tờkhai đăng ký biến động đất đai, ở phần của người tiếp nhận hồ sơ, sẽ có mục: vào sổ tiếpnhận hồ sơ số bao nhiêu

Trước đây, theo Luật đất đai 2003, ngày vào sổ tiếp nhận hồ sơ đối với hợp đồng thếchấp, đăng ký QSDĐ, thì có giá trị để xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng đó.Nhưng theo Luật đất đai 2013, chỉ khi người ta kê khai đăng ký và được ghi vào trong Sổđịa chính, thì thời điểm ghi trong Sổ địa chính mới là căn cứ để xác định thời điểm cóhiệu lực của hợp đồng thế chấp, đăng ký QSDĐ

Trong đăng ký biến động, phần kê khai của người đăng ký, sẽ có mục GCN đã cấp Tức

là đã được cấp GCN rồi, trong quá trình sử dụng có những thay đổi, thì phải đăng kýnhững thay đổi đó Trên GCN, sẽ có số vào sổ cấp giấy chứng nhận, số phát hành giấychứng nhận, ngày cấp giấy chứng nhận, nội dung biến động: nội dung trước khi biếnđộng, nội dung sau khi biến động; lí do biến động (v/d: tặng cho QSDĐ, chuyển nhượngQSDĐ); tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đ/v thửa đất đăng ký biến động(bên chuyển nhượng đã nộp thuế thu nhập hay chưa, trước đó đã nộp tiền sử dụng đất haychưa…), các giấy tờ liên quan đến nội dung thay đổi nộp kèm theo hồ sơ này (v/d: giấychứng nhận được cấp, hợp đồng văn bản chuyển quyền sử dụng đất, quyết định gia hạnthời hạn QSDĐ, công văn đồng ý cho tách thửa…); xác nhận của UBND cấp xã nơi cóđất đó; ý kiến của cơ quan đăng ký đất đai

Kết quả của việc đăng ký

Đủ điều kiện để được công nhận là hợp Được cấp GCN hoặc chứng nhận biến động

- Thông tin về việc sử dụng đất sẽ

được ghi vào Sổ địa chính:

- Người kê khai, đăng ký sẽ được

cấp GCN

vào Giấy chứng nhận đã cấp

V/d: bố mẹ tặng cho QSDĐ cho ba ngườicon, thì sau khi đăng ký biến động về đấtđai, thì mỗi một người con được tặng cho,được cấp một GCN QSDĐ tương ứng vớiphần thửa đất đã tách ra  cấp mới GCNV/d: Một người mua đất nền, thực chất lànhận chuyển nhượng QSDĐ của các công

ty kinh doanh nhà ở được phép phân lô,chia nền để bán V/d: Nhà nước cấpGCNQSDĐ cho Công ty kinh doanh nhà ởPhú Nhuận, tên người sử dụng đất ở trangbìa, ghi tên là Công ty kinh doanh nhà ởPhú Nhuận Ở trang biến động, sẽ ghi tênngười nhận chuyển nhượng khu đất đó, trên

sơ đồ sẽ thể hiện vị trí thửa đất chuyểnnhượng  chứng nhận biến động vào

GCN đã cấp.

Trong thông tư của Bộ Tài nguyên môitrường, có nêu rõ trường hợp nào là cấpmới GCN, trường hợp nào là chứng nhậnbiến động vào GCN đã cấp

Không đủ điều kiện để được cấp GCN:

người kê khai sẽ được tạm thời SDĐ cho

đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo

quy định của pháp luật

Hiện nay, đa phần ở các địa phương, bắt đầu triển khai Sổ địa chính điện tử Mỗi một đơn

vị hành chính xã, phường, thị trấn sẽ có một cuốn Sổ địa chính điện tử, trong đó thể hiệnthông tin tất cả các chủ thể sử dụng đất ở trong xã, phường, thị trấn đó Mỗi một trang sổ

sẽ ghi tên một chủ thể sử dụng đất, trong đó, nội dung bao gồm: thông tin về thửa đất,thông tin về người sử dụng đất, thông tin về QSDĐ/ quyền quản lý đất; thông tin về tàisản gắn liền với đất, thông tin về tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thay đổi vềviệc sử dụng đất…

Hiệu lực của việc đăng ký

- Việc đăng ký có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính (Trước đây,

theo Luật đất đai 2003, thì thời điểm có hiệu lực là thời điểm nhận được hồ sơđăng ký, tức là có biên nhận đăng ký) V/d: Các giao dịch QSDĐ như chuyểnnhượng, thế chấp, chuyển đổi, góp vốn… chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đượcđăng ký vào Sổ địa chính V/d: khi chuyển nhượng đất, ký hợp đồng mua bán, làm

thủ tục công chứng Tuy nhiên, việc đi công chứng, mặc dù mang tính bắt buộc,nhưng lại không có ý nghĩa trong việc xác định có hiệu lực của hợp đồng mua bán.Hợp đồng mua bán chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính

- Thời hạn phải đăng ký biến động đ/v một số trường hợp quy định tại các điểm

a,b,h,i,k và l, khoản 4, Điều 95, Luật Đất đai 2013 (khi có sự thay đổi về chủ thể

sử dụng đất): không quá 30 ngày kể từ ngày có biến động (Điều 95, khoản 6, Luậtđất đai 2013)

Ngày 4/9

B1 TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI

Điều 107 Các khoản thu tài chính từ đất đai

1 Các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm:

a) Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;

b) Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê;

c) Thuế sử dụng đất;

d) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;

đ) Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;

e) Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

g) Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.

2 Chính phủ quy định chi tiết việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền xử phạt

vi phạm pháp luật về đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.

Các loại nghĩa vụ tài chính

+) Tiền sử dụng đất: là khoản tiền mà người ta phải nộp cho Nhà nước để có được quyền

sử dụng đất, hoặc khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc khi đượcchuyển mục đích sử dụng đất, hoặc khi được Nhà nước trao quyền sử dụng đất thông quacách thức là công nhận quyền sử dụng đất của họ

+) Tiền thuê đất: Điều 56, Luật Đất đai có quy định các trường hợp được Nhà nước chothuê đất Nếu như rơi vào những trường hợp đó, thì sẽ thuộc trường hợp thuê đất của Nhà

Câu hỏi

- So sánh việc thống kê đất đai với kiểm kê đất đai

- Nêu sự khác nhau về vai trò của thống kê, kiểm kê đất đai và của đăng ký đất đai đ/v hoạt động quản lý nhà nước về đất đai

- Đ/v việc thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, hoạt động đăng ký đất đai có vai trò như thế nào

nước, và trả cho Nhà nước một khoản tiền, gọi là tiền thuê đất Tiền thuê đất có thể trảmột lần cho toàn bộ thời gian thuê, hoặc trả hàng năm

+) Lệ phí trước bạ: khoản tiền phải nộp cho Nhà nước khi đăng ký quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và những tài sản khác gắn liền với đất

+) Thuế sử dụng đất – trong quy định của pháp luật hiện nay, tùy thuộc vào đất đang sửdụng là đất nông nghiệp hay phi nông nghiệp mà người sử dụng đất phải nộp cho Nhànước một khoản tiền gọi là thuế sử dụng đất nông nghiệp hoặc thuế sử dụng đất phi nôngnghiệp

+) Khoản thu cho Nhà nước phát sinh khi có sự kiện pháp lý phát sinh trong quá trình sửdụng đất: v/d: thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ là khoản tiền phải nộp cho Nhà nước khi

có những hành vi chuyển QSDĐ có phát sinh thu nhập, theo quy định của luật, phải nộpthuế thu nhập Tùy theo chủ thể thực hiện hành vi đó là hộ gia đình, cá nhân hay tổ chức,

mà thuế thu nhập được quy định trong Luật thuế thu nhập cá nhân hay Luật thuế thu nhậpdoanh nghiệp

+) Tiền thu từ xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai: Nghị định xử phạt vi phạm hànhchính trong lĩnh vực đất đai, trong đó có quy định mức phạt tiền Trong bộ luật hình sựtrong các tội về xâm phạm về chế độ quản lý, sử dụng đất đai, cũng có áp dụng loại hìnhphạt là phạt tiền

+) Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai: tùytheo mức độ thiệt hại cho Nhà nước, mà bồi thường theo mức thiệt hại thực tế

+) Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai: Trừ lệ phí trước bạ, những phí và lệ phíkhác phát sinh khi có sự kiện nhất định, v.d: lệ phí về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, phí thẩm định cấp GCNQSDĐ, phí đo đạc địa chính…

B2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT

1 Giá đất thị trường: Giá đất thị trường được hình thành thông qua các hoạt động của

thị trường

1.1 Giá đất hình thành thông qua đấu giá QSDĐ: đấu giá QSDĐ là một hình thức giao

đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất (Điều 118, khoản 1, Luật đất đai)

Trên thực tế, theo quy định của pháp luật, đấu giá QSDĐ được thực hiện thông qua 2trường hợp:

- TH1: Khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành hoạt động giao đất hoặc chothuê đất cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng Một trong các cách thức mà họ sửdụng để tiến hành giao hoặc cho thuê là đấu giá QSDĐ

- TH2: Khi nhà nước kê biên tài sản là QSDĐ để đảm bảo thi hành án dân sự, hoặckhi xử lý các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để thu hồi nợ V/d: cô B thếchấp QSDĐ tại ngân hàng, thỏa thuận với ngân hàng, nếu đến thời điểm trả nợ, mà

cô B không trả được nợ, thì ngân hàng có quyền phát mãi đất đã đem thế chấp đểthu hồi vốn và lãi Giả sử như đến thời hạn thanh toán nợ, cô B không trả được nợ,ngân hàng phát mãi, rao chuyển nhượng đất đó trên thị trường, người nào trả giácao nhất, thì sẽ được nhận chuyển nhượng đất đó

Quy định pháp luật về giá đất (Theo Luật Đất đai 2013)

Phân loại giá đất

- Giá đất thị trường

o Giá hình thành do đấu giá QSDĐ:

 Là 1 hình thức giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất (Điều 118, K1, LDĐ)

 Các trường hợp đấu giá QSSDĐ (Điều 118, K1, LDĐ)

 Các trường hợp không đấu giá QSDĐ (Điều 118, K2, 3, LDĐ)

o Giá thỏa thuận trong giao dịch QSDĐ

- Giá đất do Nhà nước quy định

o Nguyên tắc xác định giá đất Nhà nước (Điều 112, k1, LĐĐ); Phương pháp định giá đất nhà nước (Điều 4,5, Nghị định 44)

o Các loại giá đất của Nhà nước

 Giá đất trong Khung giá đất của Chính phủ

 Giá đất trong Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh

 Thời gian ban hành

 Mối quan hệ với Khung giá đất:

o Căn cứ vào Khung giá đất (Điều 7, k3, NĐ 44);

o Phù hợp với Khung giá đất (Điều 114, k1 LĐĐ; Điều 14, K1, NĐ 44);

o Những trường hợp vượt khung (Đ11, K3a, NĐ 44)

 Các trường hợp áp dụng Bảng giá đất (Điều 114, K2, LĐĐ)

 Giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định: Các trường hợp áp dụng: (Điều 15, khoản 2, NĐ 44): Điều 114 K4, Điều 172 K2, Điều 189 K3, LĐĐ, khống chế giá sàn trong đấu giá QSSĐ

Tuy nhiên, trong Luật đất đai 2013, khi đề cập đến giá đất, từ góc độ quản lý Nhà nước

về đất đai, chỉ đề cập đến đấu giá quyền sử dụng đất trong TH1 (trường hợp Nhà nướctiến hành giao đất hoặc cho thuê đất) Trong quy định của pháp luật đất đai, việc Nhànước giao đất hoặc cho thuê đất, có 2 cách thức:

- Cách thức 1: giao đất theo thủ tục hành chính xin-cho: Người có nhu cầu xin giao

đất, xin thuê đất, thì nộp hồ sơ xin giao đất, xin thuê đất cho Cơ quan nhà nước cóthẩm quyền Cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, thẩm tra hồ sơ Sau đó sẽquyết định, đối tượng đó được Nhà nước giao đất hay không được Nhà nước giaođất, được Nhà nước cho thuê đất hay không được Nhà nước cho thuê đất Nếuđược, Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cho thuê đất, giao đất.Trong trường hợp này, giá đất làm căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính nếu có củangười sử dụng đất; giá đất sẽ căn cứ vào giá đất do nhà nước quy định chứ ko phải

là giá thị trường Trong trường hợp này, tận thu ngân sách không phải là mục đíchchính

- Cách thức thứ hai: giao đất thông qua thủ tục đấu giá: trong trường hợp giao có

thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, Nhà nước còn có thể thông qua thủ tục đấugiá QSDĐ Điều 117, Luật Đất đai, nguyên tắc đấu giá QSDĐ: Đấu giá một cáchcông khai Theo quy định của pháp luật đất đai, trong các đối tượng có nhu cầu sửdụng đất tham gia đấu giá, đối tượng nào trả giá QSDĐ, quyền thuê đất cho Nhànước cao nhất, thì sẽ trúng đấu giá, và sẽ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyềnban hành quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất trên cơ sở kết quả đấu giá Hiện nay, phần lớn các trường hợp giao đất, cho thuê đất là theo thủ tục đấu giá, cònnhững trường hợp giao đất, cho thuê đất không theo thủ tục đấu giá thường chỉ áp dụngđ/v các địa bàn ưu đãi, khuyến khích đầu tư, hoặc những trường hợp chính sách đãi ngộ,

hộ nghèo, hộ khó khăn, hoặc những trường hợp đấu giá không thành

Những trường hợp nào Nhà nước sẽ tiến hành giao đất, cho thuê đất theo thủ tục đấu giá, quy định tại Điều 118, khoản 1, Luật đất đai

1 Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này:

a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;

 Doanh nghiệp kinh doanh BĐS trên thị trường nếu như muốn nhận đất từ Nhà nước

thông qua việc được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, thì theo quy định của phápluật, việc giao hoặc cho thuê đó phải tiến hành thông qua đấu giá, tức là cơ quan nhànước có thẩm quyền phải tổ chức thông báo về việc đấu giá QSDĐ đó, trong số nhữngđối tượng có nhu cầu sử dụng đất đó, đối tượng nào trả giá cao nhất, thì sẽ được Nhànước giao đất hoặc cho thuê đất Việc giao hoặc cho thuê đất tùy thuộc vào mục đích

kinh doanh của đối tượng đó V/d: nếu đối tượng đó sử dụng đất vào việc đầu tư xâydựng nhà để bán, hoặc vừa để bán, vừa để cho thuê, thì sẽ được giao đất thông quađấu giá Còn nếu sử dụng đất chỉ để cho thuê, thì sẽ được Nhà nước cho thuê đấtthông qua thủ tục đấu giá

b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

 Doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng trong các khu công nghiệp, cụm công

nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, để được Nhà nước cho thuê đất

để xây dựng cơ sở hạ tầng nhằm mục đích kinh doanh (chuyển nhượng hoặc chothuê), thì các doanh nghiệp đó cũng phải tham gia đấu giá

c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

 Trước đây, theo Luật đất đai 2003, đ/v trường hợp này, thì sử dụng từ là “giao đất

để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng” (trên thực tế người ta hay gọi là “đổi đất lấy côngtrình”) Theo Luật 2013, gọi là “sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết

cấu hạ tầng” Văn bản pháp luật: Quyết định 23/2015/QĐ-TTg ngày 26/6/2015 (hiệu

lực thi hành: 15/08/2015) quy định cơ chế nhà nước thanh toán quỹ đất cho nhà đầu tưthực hiện dự án đầu tư xây dựng theo hình thức xây dựng, chuyển giao V/d: ở các địaphương, có nhu cầu xây dựng các công trình hạ tầng tại địa phương, như là làm đườnggiao thông, làm cầu…, nhưng ngân sách địa phương hạn chế, và địa phương muốnhuy động tiền ứng trước từ các doanh nghiệp, thì địa phương đó sẽ tiến hành theo hìnhthức này Tức là, các doanh nghiệp nào đó, sẽ ứng tiền trước cho ngân sách địaphương, để xây dựng các công trình hạ tầng ở địa phương đó, sau đó, thay vì phải trảtiền lại cho doanh nghiệp đó, thì Nhà nước sẽ trả dưới hình thức là giao đất hoặc chothuê đất ở vị trí khác phù hợp với nhu cầu sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp đó.Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà doanh nghiệp đó phải trả cho Nhà nước sẽ đượchạch toán sang ngang với tiền mà doanh nghiệp đó đã ứng cho ngân sách địa phương

để xây dựng các công trình hạ tầng ở địa phương đó

V/d: Dự án BT (xây dựng, chuyển giao) xây dựng trung tâm hành chính tỉnh KhánhHòa có vốn đầu tư 4.300 tỷ đồng Việc xây dựng trung tâm hành chính tỉnh KhánhHòa này được xây dựng theo hình thức đấu giá QSDĐ, đổi đất lấy cơ sở hạ tầng V/d: UBND TPH Hà Nội vừa phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nút giao thông trungtâm quận Long Biên theo hình thức BT (xây dựng, chuyển giao), hay nói khác đi làhình thức giao đất để tạo vốn Toàn bộ vốn đầu tư cho dự án này sẽ do nhà đầu tư tựthu xếp và huy động vốn từ các nguồn khác Thành phố sẽ cho nhà đầu tư khai thácquỹ đất đối ứng là 20 hecta tại xã Dương Xá, Gia Lâm

d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

v/d: làm siêu thị, làm trung tâm thương mại

đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

 Đất sử dụng vào mục đích công ích, xã phường thị trấn được trích theo tỉ lệ tối đa

không vượt quá 5% diện tích đất nông nghiệp của xã Nhà nước giao cho xã quản lýtrong thời gian chưa sử dụng vào các mục đích công ích, trong thời gian đó, luật chophép UBND xã được cho các hộ gia đình, cá nhân thuê để sản xuất nông nghiệp, lâmnghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối  thông qua hình thức đấu giá Trong luật, thờihạn cho thuê tối đa không quá 5 năm

e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;

 V/d: Nhà nước giao đất cho đại học Luật TPHCM ở Quận 4 Giả sử trong tương lai,

Nhà nước có dự án là quy hoạch tất cả các trường đại học vào một khu riêng, thì khiNhà nước thực hiện dự án đó, Nhà nước sẽ thực hiện thu hồi đất ở Quận 4, để sử dụngvào các mục đích khác Khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất cho các chủ thểkhác, để các chủ thể này sử dụng vào mục đích khác, thì Nhà nước sẽ giao đất, chothuê đất thông qua hình thức đấu giá QSDĐ

V/d: Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tỉnh Bình Dương rao bán đấu giá QSDĐ và tàisản gắn liền là Trụ sở làm việc của Ban tổ chức tỉnh ủy và UB kiểm tra tỉnh ủy, Diệntích 2000 m2, giá khởi điểm: 50.847.679.000 đồng, lý do: trụ sở di dời đến tòa nhàhành chính mới Tuy nhiên, từ 25/5/2015 đến 25/06/2015: không có nhà đầu tư thamgia đấu giá

g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;

 Hiện tại, ít có trường hợp này xảy ra Ở ngoài Bắc, trước đây, khi có những địaphương tách tỉnh,v.d: Bắc Giang, Bắc Ninh nhiều trường hợp UBND cấp quận tiếnhành cấp đất cho hộ gia đình Tuy nhiên, khi đó, theo luật, giao chưa thông qua đấugiá

h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Các trường hợp không đấu giá QSDĐ (Điều 118 k2, Luật đất đai 2013)

Điều 118, Khoản 2, Luật đất đai

2 Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm:

a) Giao đất không thu tiền sử dụng đất;

 V/d: giao đất nông nghiệp cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích sảnxuất nông nghiệp V/d: giao đất để xây dựng trụ sở làm việc cho các cơ quan nhànước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hội V/d: giao đất để xây dựng các côngtrình sự nghiệp về y tế, giáo dục, thể dục, thể thao…V.d: giao đất cho cơ sở tôn giáo

sử dụng V/d: giao đất cho cộng đồng dân cư sử dụng vào mục đích nông nghiệp…Đ/v giao đất không thu tiền sử dụng đất, thì không đặt ra vấn đề là tìm xem ai làngười trả giá cao nhất

b) Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 của Luật này;

Điều 110 Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

1 Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

a) Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ dự án đầu

tư xây dựng nhà ở thương mại;

b) Sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo; hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất

để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; đất ở cho người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; c) Sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số;

d) Sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức sự nghiệp công lập; đ) Đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay; đất xây dựng cơ sở, công trình cung cấp dịch vụ hàng không;

e) Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ

sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đối với hợp tác xã nông nghiệp;

g) Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ.

2 Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

 Nhà ở xã hội là nhà ở được xây dựng cho người có thu nhập thấp, thuộc các đốitượng theo quy định của Luật nhà ở, nên trong trường hợp này, đương nhiên khôngđặt ra vấn đề đấu giá QSDĐ Nhà ở xã hội bị khống chế mức lợi nhuận

 Ở trung du phía Bắc, miền núi phía Bắc, có trường hợp đất sạt lở, khi đó phải di dờingười dân