Bài giảng Luật đất đai: Bài 4 - ThS. Đỗ Xuân Trọng

Bài giảng Luật đất đai - Bài 4: Địa vị pháp lý của người sử dụng đất giúp người học nắm được các nội dung cơ bản về địa vị pháp lý người sử dụng đất; khái niệm địa vị pháp lý người sử dụng đất; quyền chung và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất; quyền về chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.

1 v1.0014108225

LUẬT ĐẤT ĐAI

Giảng viên: ThS Đỗ Xuân Trọng

2 v1.0014108225

BÀI 4 ĐỊA VỊ PHÁP LÝ CỦA NGƯỜI SỬ

DỤNG ĐẤT

Giảng viên: ThS Đỗ Xuân Trọng

3 v1.0014108225

TÌNH HUỐNG KHỞI ĐỘNG BÀI (tiếp theo)

Nếu các bạn là luật sư trong trong tình huống trên, các bạn sẽ tư vấn cho ông An nhưthế nào để huy động tiền chuyển ngược lại Hoa Kỳ trong khoảng thời gian một năm?

4 v1.0014108225

MỤC TIÊU BÀI HỌC

• Nắm được các nội dung cơ bản về địa vị pháp lý người sử

dụng đất

• Khái niệm địa vị pháp lý người sử dụng đất

• Quyền chung và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

• Quyền về chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất

5 v1.0014108225

CÁC KIẾN THỨC CẦN CÓ

Để hiểu rõ bài này, yêu cầu học viên cần có các kiến thức cơ

bản liên quan đến các môn Luật Dân sự, Luật Hành chính và

Luật Quốc tịch

6 v1.0014108225

• Chuẩn bị tài liệu đầy đủ cho môn học bao gồm: Giáo

trình, văn bản pháp luật đất đai

• Đọc tài liệu và tóm tắt những nội dung chính của bài

• Ôn lại kiến thức cơ bản của môn học Luật Dân sự;

kiến thức đã nghiên cứu ở các bài học trước

• Làm bài tập và luyện thi trắc nghiệm theo yêu cầu

từng bài

HƯỚNG DẪN HỌC

Hình 1.1: Minh họa

7 v1.0014108225

CẤU TRÚC NỘI DUNG

Khái niệm địa vị pháp lý của người sử dụng đất, người sử dụng đất

8 v1.0014108225

4.1 KHÁI NIỆM ĐỊA VỊ PHÁP LÝ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT, KHÁI NIỆM NGƯỜI

9 v1.0014108225

4.1.1 KHÁI NIỆM ĐỊA VỊ PHÁP LÝ

• Dưới góc độ thứ nhất: Địa vị pháp lý của người sử dụng đất là toàn bộ quyền, nghĩa

vụ, trách nhiệm trong hoạt động sử dụng đất được Nhà nước quy định cho người sửdụng đất

• Dưới góc độ thứ hai: Địa vị pháp lý của người sử dụng đất bao gồm những quyền vànghĩa vụ, trách nhiệm của người sử dụng đất phát sinh trong quá trình sử dụng đấttrên cơ sở các quy định của pháp luật hoặc từ những hành vi do họ thực hiện màpháp luật không cấm nhằm bảo đảm lợi ích của Nhà nước, của xã hội và của người

sử dụng đất

• Địa vị pháp lý của chủ thể sử dụng đất là tổng hợp các quyền, nghĩa vụ và tráchnhiệm mà Nhà nước quy định cho các chủ thể khi tham gia quan hệ pháp luật Đấtđai và những quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm mà họ tạo ra và lựa chọn trong quátrình sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật Các quyền, nghĩa vụ, tráchnhiệm đó được bảo đảm thực thi bởi các thiết chế của Nhà nước

10 v1.0014108225

4.1.2 KHÁI NIỆM NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT

• Căn cứ vào tiêu chí pháp lý: Dựa trên cơ sở pháp lý làm phát sinh quyền và nghĩa

vụ của người sử dụng đất khi được Nhà nước chuyển giao quyền sử dụng đất hoặcthừa nhận các quan hệ sử dụng đất hợp pháp

 Chủ thể được Nhà nước giao đất (Điều 54, 55);

 Chủ thể được Nhà nước cho thuê đất (Điều 56);

 Chủ thể được Nhà nước cho phép thực hiện chuyển quyền sử dụng đấthợp pháp;

 Chủ thể được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất

• Căn cứ vào tiêu chí thực tế sử dụng đất: Người sử dụng đất là người đang sử dụngđất trên thực tế bao gồm 7 nhóm chủ thể sử dụng đất theo Điều 5 Luật Đấtđai 2013

• Khái niệm người sử dụng đất: Người sử dụng đất là các tổ chức, cá nhân, hộ giađình… được Nhà nước cho phép sử dụng đất bằng một trong các hình thức giaođất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền

sử dụng đất; có quyền và nghĩa vụ mà pháp luật quy định trong thời hạn sửdụng đất

4.2 NHỮNG ĐẢM BẢO CHO NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT (ĐIỀU 26)

• Bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sửdụng đất

• Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất cho người sử dụng đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật

• Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội

vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường, hỗtrợ, tái định cư theo quy định của pháp luật

• Có chính sách tạo điều kiện cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,nuôi trồng thủy sản, làm muối không có đất sản xuất do quá trình chuyển đổi cơ cấu

sử dụng đất và chuyển đổi cơ cấu kinh tế được đào tạo nghề, chuyển đổi nghề vàtìm kiếm việc làm

• Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhànước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhànước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miềnNam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

12 v1.0014108225

xung quanh

Người sử dụng đất thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của

pháp luật liên quan

13 v1.0014108225

4.4 THỜI HẠN SỬ DỤNG ĐẤT

• Đất sử dụng ổn định lâu dài – Điều 125

• Đất sử dụng có thời hạn – Điều 126

• Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất – Điều 127

• Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất – Điều 128

14 v1.0014108225

4.5 QUY ĐỊNH CHUNG VÀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT

4.5.1 Khái niệm quyền

và nghĩa vụ của người

sử dụng đất

4.5.2 Quyền và nghĩa

vụ chung của người sử

dụng đất

15 v1.0014108225

4.5.1 KHÁI NIỆM QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT

• Quyền của người sử dụng đất là khả năng mà pháp luật cho phép người sử dụngđất được thực hiện những hành vi nhất định trong quá trình sử dụng đất được thựchiện những hành vi nhất định trong quá trình sử dụng đất nhằm sử dụng đất đúngmục đích, hợp lý, tiết kiệm và đạt hiệu quả kinh tế cao

• Nghĩa vụ của người sử dụng đất là cách xử sự mà pháp luật bắt buộc người sửdụng đất phải tiến hành trong quá trình sử dụng đất nhằm không làm tổn hại đếnquyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước và của các chủ thể sử dụng đất khác

16 v1.0014108225

4.5.2 QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CHUNG CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT

a Quyền chung của người sử dụng đất

• Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất

• Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất

• Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đấtnông nghiệp

• Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp

• Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đấtđai của mình

• Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này

• Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp phápcủa mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

17 v1.0014108225

4.5.2 QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CHUNG CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT (tiếp theo)

b Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

• Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độsâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng tronglòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan

• Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, gópvốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

• Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

• Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất

• Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợppháp của người sử dụng đất có liên quan

• Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất

• Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất màkhông được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng

18 v1.0014108225

4.6 NHỮNG QUY ĐỊNH CỤ THỂ VỀ QUYỀN CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT

Các quyền chuyển QSDD

4.6.1 Một số nguyên tắc chung thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng

đất

4.6.4 Quyền riêng Quyền về chuyển quyền

-sử dụng đất

4.6.2 Thời điểm được thực hiện các quyền về chuyển quyền sử dụng

đất

4.6.3 Điều kiện thực hiện các quyền về chuyển quyền sử dụng đất

19 v1.0014108225

4.6.1 MỘT SỐ NGUYÊN TẮC CHUNG THỰC HIỆN QUYỀN CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT (tiếp theo)

Thứ nhất, nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền

và nghĩa vụ như sau:

• Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ nhưquyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân Trường hợp trong nhóm người sử dụngđất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụcủa tổ chức kinh tế

• Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theophần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thựchiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục táchthửa theo quy định, làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ củangười sử dụng đất

• Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia đượctheo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ củanhóm người sử dụng đất

20 v1.0014108225

4.6.1 MỘT SỐ NGUYÊN TẮC CHUNG THỰC HIỆN QUYỀN CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT (tiếp theo)

Thứ hai, việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của

người sử dụng đất được thực hiện như sau:

 Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất,quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứngthực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản như trường hợp sau;

 Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sảngắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất,tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạtđộng kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu củacác bên;

 Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền vớiđất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

 Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thựcthực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã

21 v1.0014108225

4.6.2 THỜI ĐIỂM ĐƯỢC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT

• Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuêlại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận Đối vớitrường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất đượcthực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa

kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấychứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

• Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc đượcghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thựchiện các quyền

• Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tưxây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụngđất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu

hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điềukiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này

22 v1.0014108225

4.6.3 ĐIỀU KIỆN THỰC HIỆN CÁC QUYỀN VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

• Điều kiện cần: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; gópvốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

 Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trườnghợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013;

 Đất không có tranh chấp;

 Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

 Trong thời hạn sử dụng đất

• Điều kiện đủ: Ngoài các điều kiện cần, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sửdụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất tùytrường hợp phải có đủ điều kiện về:

 Điều kiện mua bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuêđất hàng năm;

 Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp;

 Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sửdụng đất;

23 v1.0014108225

4.6.3 ĐIỀU KIỆN THỰC HIỆN CÁC QUYỀN VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

• Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất cóđiều kiện:

 Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận vốn góp, thuê quyền sử dụng đất nôngnghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;

 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xâydựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kế cấu hạ tầng để chuyểnnhượng hoặc cho thuê

• Lưu ý: Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,

thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơquan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính

24 v1.0014108225

4.6.4 QUYỀN RIÊNG- QUYỀN VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

a Các quyền về chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức trong nước

• Nếu đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần, giao có thu tiền mà tiền đã trảkhông có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước;

• Hoặc được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà đã trả trước tiền thuêđất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm

Quyền

chuyện

nhượng

Quyền cho thuê

Quyền cho thuê lại

Quyền thế chấp

Quyền tặng cho

Quyền góp vốn

25 v1.0014108225

4.6.4 QUYỀN RIÊNG- QUYỀN VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Chú ý: Tổ chức trong nước sử dụng đất trong trường hợp

• Thứ nhất, tổ chức trong nước sử dụng đất dưới hình thức thuê trả tiền hàng năm

hoặc được giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc được giao đất có thu tiền sửdụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì không

có quyền chuyển quyền sử dụng đất

Nếu thuộc trường hợp sử dụng đất để xây dựng các công trình không bằng nguồnvốn từ ngân sách nhà nước được quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tàisản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất Người mua tài sản được Nhà nước tiếptục giao đất không thu tiền sử dụng đất theo mục đích đã được xác định

• Thứ hai, tổ chức sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất hoặc thuê lại đất trong

khu công nghiệp thì có quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc

sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kếtcấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạtầng tại khu công nghiệp, khu công nghiệp cao, khu kinh tế

26 v1.0014108225

4.6.4 QUYỀN RIÊNG- QUYỀN VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT (tiếp theo)

b Các quyền về chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.

• Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất 1 lầncho cả thời gian thuê;

• Hoặc được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà đã trả trước tiền thuêđất cho nhiều năm mà thời hạn Thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm

Quyền chuyển đổi

Quyền chuyển nhượng

Quyền để thừa kế

Quyền tặng cho

Quyền thế chấp

Quyền cho thuê

Quyền cho thuê lại

Quyền góp vốn

27 v1.0014108225

4.6.4 QUYỀN RIÊNG- QUYỀN VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT (tiếp theo)

Chú ý: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê (loại trừ trường hợp thuê nói

ở trên) chỉ có quyền về tài sản mà không có quyền về chuyển quyền sử dụng đất

• Được quyền bán tài sản đã đầu tư trên đất thuê

• Được quyền thế chấp, quyền bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất thuê trong thờihạn thuê

• Được quyền góp vốn bằng tài sản để đầu tư xây dựng trên đất thuê trong thờihạn thuê