Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật hiện hành. Kiến nghị và giải pháp nâng cao hiệu quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắ

Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là tư liệu sản xuất quan trọng đối với các chủ thể trong xã hội. Một trong những cách thức để các chủ thể tiếp cập với nguồn tư liệu sản xuất này là được Nhà nước trao quyền sử dụng đất. Thông qua hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận), Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong hoạt động khai thác, sử dụng đất đai của người sử dụng đất. Hoài Đức là một huyện ngoại thành của thành phố Hà Nội, là cửa ngõ của thủ đô. Trong những năm gần đây, do ảnh hưởng của sự gia tăng dân số, cơ chế thị trường và tốc độ đô thị hóa, nhu cầu về đất đai trên địa bàn huyện liên tục tăng, quỹ đất có nhiều biến động, số hộ được cấp giấy chứng nhận còn ít. Trong khi công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại huyện Hoài Đức vẫn còn nhiều hạn chế, kém hiệu quả, tình trạng vi phạm pháp luật về đất đai còn nhiều. Tình trạng khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai trên địa bàn huyện còn diễn biến phức tạp nhất là trong việc thu hồi đất, bồi thường khi thực hiện các dự án đầu tư xây dựng. Xuất phát từ những vấn đề trên, tôi đã lựa chọn đề tài: “Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật hiện hành. Kiến nghị và giải pháp nâng cao hiệu quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Hoài Đức, Thành phố Hà Nội” để thực hiện đề tài nghiên cứu kết thúc học phần Luật đất đai.

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 2

PHẦN NỘI DUNG 4

Chương 1 Tổng quan cơ sở lý luận và pháp lý của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 4

1.1 Cơ sở lý luận của việc cấp giấy chứng nhận đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 4

1.1.1 Những khái niệm cơ bản 4

1.1.2 Nội dung pháp lý của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của Trung ương 6

Chương 2 Thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội theo quy định của pháp luật hiện hành 15

2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội 15

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 15

2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 17

2.1.3 Khái quát tình hình kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 19

2.2 Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Hoài Đức 20

2.2.1 Thực trạng về cơ sở vật chất và nguồn nhân lực phục vụ cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 20 2.2.2 Kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu 21

2.2.3 Đánh giá công tác đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 22

Chương 3 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội 32

3.1 Các nhóm giải pháp chung 32

3.1.1 Giải pháp về chính sách, pháp luật 32

3.1.2 Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính 35

3.1.3 Giải pháp về tổ chức, cải cách thủ tục hành chính 36

3.1.4 Giải pháp về tài chính 37

3.2 Giải pháp cụ thể đối với huyện Hoài Đức 38

3.3 Đề xuất, kiến nghị 43

KẾT LUẬN 44

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là tư liệu sản xuất quantrọng đối với các chủ thể trong xã hội Một trong những cách thức để các chủ thểtiếp cập với nguồn tư liệu sản xuất này là được Nhà nước trao quyền sử dụng đất.Thông qua hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận), Nhà nước bảo vệquyền và lợi ích hợp pháp trong hoạt động khai thác, sử dụng đất đai của người sửdụng đất

Hoài Đức là một huyện ngoại thành của thành phố Hà Nội, là cửa ngõ của thủ

đô Trong những năm gần đây, do ảnh hưởng của sự gia tăng dân số, cơ chế thịtrường và tốc độ đô thị hóa, nhu cầu về đất đai trên địa bàn huyện liên tục tăng, quỹđất có nhiều biến động, số hộ được cấp giấy chứng nhận còn ít Trong khi công tácquản lý Nhà nước về đất đai tại huyện Hoài Đức vẫn còn nhiều hạn chế, kém hiệuquả, tình trạng vi phạm pháp luật về đất đai còn nhiều Tình trạng khiếu nại, tố cáo,tranh chấp về đất đai trên địa bàn huyện còn diễn biến phức tạp nhất là trong việcthu hồi đất, bồi thường khi thực hiện các dự án đầu tư xây dựng

Xuất phát từ những vấn đề trên, tôi đã lựa chọn đề tài: “Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật hiện hành Kiến nghị và giải pháp nâng cao hiệu quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Hoài Đức, Thành phố Hà Nội” để thực hiện đề tài

nghiên cứu kết thúc học phần Luật đất đai

2 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm làm rõ các vấn đề lý luận về giấy chứng nhận;trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và cáctài sản khác gắn liền với đất Trên cơ sở đó, đề tài nghiên cứu đánh giá thực trạngcấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất ở huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội Từ đó đề xuất các giải pháp nhằmnâng cao hiệu quả cho công tác này trên địa bàn nghiên cứu.

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài

a, Đối tượng nghiên cứu

Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về đăng ký, cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Đánh giá, phân tích thực trạng công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở, lập, quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính, trên địa bànhuyện Hoài Đức, từ đó chỉ ra được những mặt mạnh và những tồn tại, yếu kém

- Đề xuất một số giải pháp có tính khả thi cao nhằm đẩy nhanh công tác cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,phục vụ công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nhà ở trên địa bàn huyện Hoài Đức

b, Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Địa bàn nghiên cứu huyện Hoài Đức, Thành phố Hà Nội

- Phạm vi thời gian: Từ ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực đến hết tháng 12 năm

2019

PHẦN NỘI DUNG Chương 1 Tổng quan cơ sở lý luận và pháp lý của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 1.1 Cơ sở lý luận của việc cấp giấy chứng nhận đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất.

1.1.1.Những khái niệm cơ bản

a Khái niệm

Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định

trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ

Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện

trạng và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắnliền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thôngtin của các tổ chức, cá nhân có liên quan

Theo Luật đất đai năm 2003 [12], Khoản 20, điều 4 quy định: “Giấychứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước cóthẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp phápcủa người sử dụng đất”

Theo Luật đất đai năm 2013 [13], Khoản 16, điều 3 quy định: “Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”

Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, côngtrình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời

điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫuthống nhất trong cả nước

b Những trường hợp được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quyđịnh tại các điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai năm 2013;

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày 01/7/2014;

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhậntặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; ngườinhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất

để thu hồi nợ;

- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranhchấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết địnhthi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp,khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thihành;

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khuchế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở;người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đấthoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách,hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bịmất

1.1.2.Nội dung pháp lý của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của Trung ương

1.1.2.1 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất là sự công nhận quyền của người sử dụng đấtđối với một thửa đất nhất định, đó là công việc mang tính chất pháp lý cao, do đócũng có những nguyên tắc nhất định

Điều 98 Luật đất đai năm 2013 [13] quy định những nguyên tắc cấp giấychứng nhận:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp có nhiều thửa đấtnông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn thì được cấp một giấy chứngnhận chung cho các thửa đất đó

Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữuchung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của nhữngngười có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liềnvới đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận hoặc cấp chung một Giấy chứngnhận và trao cho người đại diện

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đấtđược nhận Giấy chứng nhận sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyđịnh của pháp luật Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản

khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chínhhoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiềnthuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận ngay sau khi cơ quan cóthẩm quyền cấp.

- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ

và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuậnghi tên một người Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứngnhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứngnhận khác để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với

số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 hoặcGiấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi sovới ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không cótranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấychứng nhận diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sửdụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệchnhiều hơn nếu có

- Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranhgiới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đođạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phầndiện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận theoquy định và người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai

1.1.2.2 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận là công việc mang tính chấtpháp lý, là sự công nhận về mặt pháp luật quyền của người sử dụng đất đốivới thửa đất Dó đó chỉ có cơ quan nhà nước bằng thẩm quyền của mình thựchiện việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận.

Điều 105 Luật đất đai năm 2013 [13] quy định thẩm quyền cấp Giấychứng nhận lần đầu:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức,

cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp cóvốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chứcnăng ngoại giao

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên vàmôi trường cùng cấp

- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ giađình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoàiđược sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Điều 37 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ [8]quy định thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp người sử dụng đấtthực hiện quyền của mình và trường hợp cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận:

- Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đaimột cấp trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tàinguyên và Môi trường và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trựcthuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường thì Sở Tài nguyên và Môi trườngcấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liềnvới đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trườnghợp sau:

+ Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền củangười sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấychứng nhận;

+ Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận

- Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đấtđai thì việc cấp Giấy chứng nhận thực hiện như sau:

+ Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, cơ

sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổchức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

+ Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình,

cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sởhữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

1.1.2.3 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận là một quá trình đòi hỏi sự phối hợp củacác cơ quan có liên quan, đặc biệt là cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, cấp trungương là Bộ Tài nguyên và môi trường, cấp tỉnh, thành phố là Sở Tài nguyên và môitrường, cấp huyện là Phòng Tài nguyên và môi trường, cấp xã trực tiếp là Cán bộ địachính xã Do đó quá trình cấp giấy chứng nhận có trình tự, thủ tục nhất định, trong đóquy định rõ chức năng, nhiệm vụ của từng cơ quan có liên quan Cụ thể như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

1 Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận nộp một (01) bộ hồ sơ tại:

* Nơi tiếp nhận hồ sơ:

Điều 60, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ [8] quy định: Đối với nơi đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) một cấp trực

thuộc Sở tài nguyên và môi trường theo quy định tại Điều 5 Nghị định số43/2014/NĐ-CP thì người sử dụng đất nộp hồ sơ tại VPĐKĐĐ

- Đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì:

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân

cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam (quy ước

là nhóm đối tượng 1) nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất(VPĐKQSDĐ) cấp huyện

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản là tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo,

tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu

tư tại Việt Nam (quy ước là nhóm đối tượng 2) nộp hồ sơ tại VPĐKQSDĐ cấp tỉnh

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân

cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam có thể lựachọn nộp hồ sơ tại UBND cấp xã

Nơi đã thành lập bô ̣phận tiếp nhận và trả kết quả (Bộ phận môṭ cửa) thìVPĐKĐĐ, VPĐKQSDĐ, UBND cấp xã tiếp nhâṇ thông qua bô ̣phận một cửa

* Hồ sơ đề nghi ̣cấp GCN lần đầu gồm có:

Theo Điều 8 – Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và môi trường[2] Quy định về hồ sơ điạ chính, hồ sơ gồm các loại giấy tờ sau:

1 Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có:

a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

- Nếu có nhiều người sử dụng chung thửa đất, chủ sở hữu chung tài sản gắn liền vớiđất thì kèm theo danh sách người sử dụng chung thửa đất chủ sở hữu chung tài sảngắn liền với đất (mẫu 04b/ĐK) cùng với đơn

- Nếu cấp nhiều thửa đất nông nghiệp vào 1 GCN thì kèm theo danh sách các thửa đấtnông nghiệp cấp chung 1 GCN (mẫu 04c/ĐK) cùng với đơn

- Nếu đăng ký quyền sở hữu nhiều tài sản trên cùng một thửa đất vào 1 GCN thì kèmtheo mẫu 04d/ĐK cùng với đơn

- Nếu đăng ký quyền sử dụng đất cho tổ chức: Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sửdụng đất của tổ chức, cơ sở tôn giáo (mẫu 08a/ĐK)

b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 củaNghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chitiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất (nếu có)

c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất(nếu có)

- Sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu có nhu cầu chứng nhận quyền sở hữu nhà

ở hoặc công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, côngtrình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở , công trình đã xây dựng) Sơ

đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng phải có xác nhận của UBND cấp xã (đối với chủ

sở hữu là nhóm đối tượng 1); VPĐKĐĐ hoặc VPĐKQSDĐ (đối với chủ sở hữu lànhóm đối tượng 2);

d) Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trongnước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 Nếu việc ràsoát hiện trạng sử dụng đất thực hiện cho nhiều thửa đất thì kèm theo bảng thống kêcác thửa đất với Báo cáo rà soát hiện trạng quản lý, sử dụng đất (mẫu 08b/ĐK)

đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa

vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có)

e) Đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích quốc phòng,

an ninh phải có quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an về

vị trí đóng quân hoặc địa điểm công trình; bản sao quyết định của Thủ tướng Chínhphủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh trên địa bàncác quân khu, trên địa bàn các đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng, trên địabàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà có tên đơn vị đề nghị cấp Giấy chứngnhận;

g) Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợpđồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lậpquyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thướcphần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạnchế

h) Ngoài ra còn có chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu (bản chứng thực);

2 Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai mà nay có nhu cầu được cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04/ĐK

3 Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với tài sản gắn liền vớiđất mà chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng đất; đăng ký bổ sung đối với tàisản gắn liền với đất của người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận gồm có: a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

b) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số43/2014/NĐ-CP;

c) Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu tàisản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện trạng);

d) Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp chứng nhận bổ sung quyền sở hữu tàisản gắn liền với đất;

đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa

vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất (nếu có)

Bước 2: Kiểm tra, xác nhận thực trạng hồ sơ của UBND cấp xã

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ởnước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, thị trấn thì

Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thực hiện các công việc sau đây:

a) Kiểm tra, xác nhận vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận về tình trạng tranh chấpquyền sử dụng đất , quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ; trường hợp không có giấy

tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 hoặc giấy

tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì kiểm tra, xác nhận về nguồn gốc và thờiđiểm sử dụng đất, sở hữu tài sản; tình trạng tranh chấp sử dụng đất, quyền sở hữu tàisản; sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được xét duyệt.Đối với trường hợp chưa có giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cần cóphiếu lấy ý kiến khu dân cư về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất theo mẫu số05/ĐK

Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tạiđiểm này, Ủy ban nhân dân xã, thị trấn phải thông báo cho Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất cấp huyện thực hiện trích đo địa chính thửa đất;

b) Công bố công khai kết quả kiểm tra tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, thị trấn trongthời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai theomẫu 06/ĐK

c) Gửi hồ sơ đến VPĐKĐĐ hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có đất đểthực hiện các công việc quy định tại các điểm b, c và d mục 3 dưới đây

Bước 3: Thẩm tra, xác nhận hồ sơ tại VPĐKĐĐ hoặc VPĐKQSDĐ

VPĐKĐĐ hoặc VPĐKQSDĐ có trách nhiệm thực hiện các nội dung côngviệc sau:

a) Gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và côngkhai kết quả theo yêu cầu quy định tại các điểm a và b mục 2 nêu trên đối vớitrường hợp nộp hồ sơ tại VPĐKĐĐ hoặc VPĐKQSDĐ;

b) Kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủđiều kiện hay không đủ điều kiện được chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sơhữu tài sản vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận

- Trường hợp cần xác minh thêm thông tin về điều kiện chứng nhận quyền sở hữutài sản gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi phiếu lấy ýkiến cơ quan quản lý về nhà ở, công trình xây dựng, cơ quan quản lý nông nghiệp.Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận được phiếu lấy

ý kiến, cơ quan quản lý về nhà ở, công trình xây dựng, cơ quan quản lý nôngnghiệp có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụngđất Mẫu phiếu lấy ý kiến

- Đối với những trường hợp không đủ điều kiện cấp GCN: trả hồ sơ cho người sửdụng đất (nếu nộp hồ sơ tại đây); gửi trả hồ sơ cho UBND cấp xã để xã trả chongười sử dụng đất (nếu nộp hồ sơ tại xã)

- Đối với những trường hợp đủ điều kiện để cấp GCN thì VPĐKQSDĐ, làm tríchlục bản đồ địa chính thửa đất (hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa cóbản đồ địa chính)

+ Đối với những trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thì gửi số liệu địachính sang cơ quan thuế Cơ quan thuế xác định mức nghĩa vụ tài chính mà người

sử dụng đất phải nộp, sau đó gửi thông báo nộp tiền cho VPĐKĐĐ hoăc ̣VPĐKQSDĐ Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm chuyển thông báo nộp tiềncho người sử dụng đất Người sử dụng đất có trách nhiệm nộp tiền tại kho bạchoặc nộp tại cơ quan thuế, và lấy chứng từ xác nhận đã nộp tiền Người sử dụngđất nộp chứng từ xác nhận đã nộp tiền tại nơi nộp hồ sơ

+ VPĐKĐĐ hoặc VPĐKQSDĐ lập danh sách, in giấy chứng nhận cho nhữngtrường hợp đủ điều kiện cấp GCN

+ VPĐKĐĐ hoặc VPĐKQSDĐ chuẩn bị hồ sơ kèm theo trích lục bản đồ địa chínhhoặc trích đo địa chính thửa đất (đối với nơi chưa có bản đồ địa chính), trình cơquan Tài nguyên và Môi trường

Bước 4: Kiểm tra, thẩm định hồ sơ, lập tờ trình tại cơ quan Tài nguyên

và Môi trường

- Cơ quan Tài nguyên và Môi trường kiểm tra, thẩm định hồ sơ, lập tờ trình gửiUBND cùng cấp hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường ký Quyết định cấp GCN và kýGCN

- Trả lại cho VPĐKĐĐ hoặc VPĐKQSDĐ những trường hợp không đủ điều kiện

và thông báo rõ lý do

Bước 5: Ký quyết định cấp GCN và ký GCN tại cơ quan có thẩm quyền

- Lãnh đạo UBND huyện, tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường xem xét, kýQuyết định cấp GCN, ký GCN cho các đối tượng thuộc thẩm quyền của mình vàchuyển GCN cho VPĐKĐĐ hoặc VPĐKQSDĐ đất đối với trường hợp đủ điều kiện

- Đối với trường hợp không đủ điều kiện thông báo rõ lý do

Bước 6: Trao Giấy chứng nhận, trả hồ sơ

Những trường hợp được cấp GCN thì được trao GCN, những trường hợp không

đủ điều kiện cấp GCN thì trả lại hồ sơ và nói rõ lý do không được cấp

Người sử dụng đất nộp hồ sơ ở đâu thì sẽ được trao GCN hoặc trả hồ sơ tại đó

Chương 2 Thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Hoài Đức, thành phố

Hà Nội theo quy định của pháp luật hiện hành

2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội

2.1.1.Điều kiện tự nhiên

2.1.1.1 Vị trí địa lý:

Hình 2.1 Bản đồ ranh giới hành chính huyện Hoài Đức

Huyện Hoài Đức nằm ở vị trí trung tâm ''Hà Nội mới" và nằm về phíaTây trung tâm Thành phố Hà Nội Huyện mới sát nhập vào Hà Nội năm 2008,

có vị trí địa lý như sau:

Phía Bắc giáp huyện Đan Phượng, huyện Phúc Thọ;

Phía Nam giáp quận Hà Đông, huyện Chương Mỹ;

Phía Tây giáp huyện Quốc Oai, huyện Phúc Thọ;

Phía Đông giáp quận Nam Từ Liêm, quận Bắc Từ Liêm, quận Hà Đông.

Về mặt kinh tế, Hoài Đức có vị trí rất thuận lợi do ở gần các trung tâmkinh tế và thị trường tiêu thụ lớn như nội thành Hà Nội Với trục Đại lộ

Thăng Long đi qua, đây là điểm thay đổi bộ mặt của huyện Trên địa bànhuyện còn có các tuyến giao thông lớn chạy qua như Quốc lộ 32, Tỉnh lộ

423, 422, 70 là một điều kiện thuận lợi cho huyện Có thể đánh giá vị trí địa

lý kinh tế của Hoài Đức như một yếu tố quan trọng tạo nên sự phát triểnchung của Thành phố Hà Nội

2.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Hoài Đức nằm trong khu vực châu thổ sông Hồng và sông Đáy, địahình nghiêng từ Bắc xuống Nam và từ Tây sang Đông được phân làm 2 vùng

tự nhiên rõ rệt là vùng bãi ven sông Đáy và vùng nội đồng bởi đê Tả sôngĐáy

- Vùng bãi: Bao gồm diện tích chủ yếu của 10 xã: Minh Khai, DươngLiễu, Cát Quế, Yên Sở, Đắc Sở, Tiền Yên, Song Phương, An Thượng, Đông

La, Vân Côn

- Vùng đồng: Bao gồm một phần diện tích các xã ven sông Đáy vàtoàn bộ diện tích của 10 xã, thị trấn: Thị trấn Trạm Trôi, Đức Thượng, ĐứcGiang, Kim Chung, Di Trạch, Vân Canh, Sơn Đồng, Lại Yên, Yên Khánh,

La Phù

Đặc điểm địa hình này cho phép Hoài Đức có thể xây dựng cơ cấukinh tế đa dạng bao gồm sản xuất nông nghiệp kết hợp với sản xuất côngnghiệp và thương mại dịch vụ

người/ha) và cao hơn so với mật độ dân số trung bình của vùng đồng bằngsông Hồng (khoảng 9,3 người/ha) và cả nước (2,59 người/ha).

Trong giai đoạn 2010-2015 dân số huyện Hoài Đức tăng bình quânkhoảng 1,56%/năm, dân số đô thị của huyện đạt mức tăng khá cao5,25%/năm hiện nay cơ cấu dân số chủ yếu vẫn là dân số nông thôn (93%dân số)

2.1.2.2 Lao động, việc làm và thu nhập

Hoài Đức là một huyện ngoại thành của thủ đô Hà Nội, lao động nôngnghiệp của huyện có trình độ cao, nền nông nghiệp của huyện đã có nhữngbước chuyển dịch hiệu quả Hoài Đức có nhiều điều kiện thuận lợi để pháttriển công nghiệp, kinh doanh, thương mại, dịch vụ Do vậy, cùng với xu thế

đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ trên địa bàn thì số lượng các doanh nghiệpkinh doanh thương mại dịch vụ sẽ tăng nhanh chóng đồng thời sẽ xuất hiệnnhu cầu về số lao động đã qua đào tạo, có trình độ để đáp ứng nhu cầu củacác doanh nghiệp

2.1.2.3 Cơ sở hạ tầng

Hệ thống giao thông của huyện Hoài Đức chỉ có giao thông đường bộ

là chính, trong những năm qua đã được đầu tư cải tạo nâng cấp nên đã đápứng được phần lớn nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của huyện

* Thực trạng hệ thống đường quốc lộ:

- Đường Đại Lộ Thăng Long chạy qua huyện dài 8,4 km với mặt cắtđường rộng 140m, đi qua địa bàn các xã: An Khánh, An Thượng, SongPhương, Vân Côn Tuyến quốc lộ 32 qua huyện dài 5,5 km qua các xã KimChung, thị trấn Trạm Trôi, xã Đức Giang, Đức Thượng - đường láng nhựa,đạt tiêu chuẩn đường cấp III

* Thực trạng hệ thống đường tỉnh lộ:

- Đường tỉnh lộ 70: qua địa bàn xã Vân Canh: khoảng 0,6 km: mặt cắtngang đường rộng 6 - 7 m, mặt đường láng nhựa.

- Đường tỉnh lộ 423 (tỉnh lộ 72 cũ): qua địa phận các xã La Phù, AnKhánh, An Thượng, Vân Côn dài 7 km; mặt cắt ngang đường hiện tại là 8,0-9,0m Chiều rộng mặt cắt đuờng 5,0m - thuộc đường cấp V đồng bằng

- Đường tỉnh lộ 422 (tỉnh lộ 79 cũ): qua địa phận xã Kim Chung, thịtrấn Trạm Trôi, xã Đức Giang, Sơn Đồng, Yên Sở, Cát Quế, dài 7,9 km; mặtcắt ngang đường hiện tại 9m

- Đường tỉnh lộ 422B (đường Sơn Đồng – Vân Canh) dài 4,02 km,mặt cắt ngang đường hiện tại 7m

- Huyện Hoài Đức có hệ thống đê tả Đáy chạy suốt 9 xã vùng bãi phụccho việc giao lưu phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội của huyện

Các tuyến đường trục huyện chỉ đạt tiêu chuẩn đường cấp VI đồngbằng Trong khi đó phải chịu lưu lượng và tải trọng xe quá lớn trên mức chophép dẫn đến đường huyện xuống cấp nhanh, trầm trọng

2.1.2.4.Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Trong những năm vừa qua các thành phần kinh tế trên địa bàn huyệnHoài Đức đã có những phát triển khá mạnh, đặc biệt là khu vực kinh tế ngoàiquốc doanh Năm 2015, tổng giá trị sản xuất trên địa bàn đạt gần 7.000 tỷđồng, với quy mô và mật độ dân số cao nên giá trị sản xuất bình quân đầungười chỉ đạt 36 triệu đồng/người/năm So với một số huyện khác thì giá trịsản xuất bình quân đầu người của huyện ở mức thấp Kết quả phản ánh quy

mô nền kinh tế của huyện vẫn còn ở mức thấp hơn so với tiềm năng pháttriển của huyện

2.1.3.Khái quát tình hình kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyệnluôn được cấp ủy, chính quyền quan tâm chỉ đạo và đã đạt được thành tíchtốt Hàng năm hoàn thành tốt chỉ tiêu giao của UBND huyện, hiện nay trêntoàn huyện đã cấp được 38.328 thửa/40.866 thửa đất ở đạt 93,8%; 145.968thửa/179.906 thửa đất nông nghiệp đạt 81.14% trên tổng số thửa đất đủ điềukiện cấp giấy chứng nhận.

2.2 Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Hoài Đức

2.2.1.Thực trạng về cơ sở vật chất và nguồn nhân lực phục vụ cho công tác

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2.2.1.1.Hiện trạng cở sở vật chất

a Trụ sở làm việc:

Thực hiện Quyết định số 1358/QĐ-UBND ngày 31/3/2015 của UBNDthành phố Hà Nội Được sự quan tâm, đồng ý của UBND huyện Hoài Đức,hiện nay trụ sở làm việc của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nộihuyện Hoài Đức tại tầng 1, tầng 2, tầng 3 của trụ sở Bộ phận tiếp nhận và trảkết quả thủ tục hành chính huyện Hoài Đức, với tổng diện tích sử dụng khoảng130.0m2, gồm:

- Tầng 1: Nơi tiếp nhận hồ sơ cùng các bộ phận khác của Văn phòngHĐND- UBND huyện Hoài Đức Diện tích khoảng 15.0 m2 tại ô số 8 và số9

- Tầng 2 và tầng 3: Có tổng số 05 phòng làm việc của 15 người gồm cảlãnh đạo và cán bộ chuyên môn các bộ phận Văn thư lưu trữ, Hành chínhtổng hợp và Bộ phận Đăng ký cấp giấy

2.2.1.2.Nguồn nhân lực

Hiện nay, tổng số cán bộ, công chức, viên chức, người lao động của Vănphòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Hoài Đức là 19 người gồm 09 nam,

10 nữ Trong đó: gồm có 01 Giám đốc, 02 Phó Giám đốc, 05 công chức, viênchức, 11 lao động hợp đồng

* Về trình độ văn hóa, chuyên môn: 19/19 cán bộ có trình độ văn hoá12/12, 01/19 cán bộ có trình độ Thạc sỹ, 18/19 cán bộ có trình độ Đại học,hiện nay có 09 cán bộ đang học Thạc sỹ, tất cả các cán bộ điều có chuyênmôn ngành quản lý đất đai

* Về trình độ lý luận chính trị: 02 cán bộ có trình độ trung cấp lý luậnchính trị, 01 cán bộ đang học trung cấp lý luận chính trị

2.2.2.Kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu

2.2.2.1.Những văn bản hướng dẫn triển khai công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Căn cứ Luật Tổ chức chính quyền địa phương năm 2015;

Căn cứ Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015;

Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản năm 2015;

Căn cứ Luật Nhà ở năm 2014;

Căn cứ Luật Đất đai năm 2013;

Căn cứ Luật Thủ đô năm 2012;

Căn cứ các Nghị định của Chính phủ: số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quyđịnh một số điều của Luật Đất đai 2013; số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy địnhtiền thuê đất, tiền thuê mặt nước; số 118/2014/NĐ-CP ngày 17/12/2014 về sắp xếp,đổi mới và phát triển, nâng cao hiệu quả hoạt động của công ty nông, lâm nghiệp; số76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinhdoanh bất động sản 2015; số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết vàhướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở 2014; số 01/2017/NĐ-CP ngày

06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;

số 135/2016/NĐ-CP ngày 09/9/2016 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị địnhquy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; các Quyết định số09/2007/QĐ-TTg ngày 19/01/2007; Quyết định số 140/2008/QĐ-TTg ngày21/10/2008 của Thủ tướng Chính phủ về việc sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữunhà nước;

Căn cứ các Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường: số BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014quy định hồ sơ địa chính; số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiếtmột số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày15/5/2014 của Chính phủ và số 07/2015/TT-BTNMT ngày 26/02/2015 quy định việclập phương án sử dụng đất; lập hồ sơ ranh giới sử dụng đất; đo đạc, lập bản đồ địachính; xác định giá thuê đất; giao đất, cho thuê đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với công ty nông,lâm nghiệp;

23/2014/TT-2.2.2.2.Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

Tính đến ngày 31/12/2019, toàn huyện đã cấp được 42.381GCN Phần lớncác xã trên địa bàn huyện tỷ lệ cấp GCN khá cao, bình quân mỗi xã còn khoảng

từ 100 - đến 300 thửa chưa được cấp GCN Các thửa đất này cơ bản còn một sốvướng mắc như chưa xác định được mốc giới, gia đình chưa có sự thống nhấttrong việc cấp GCN, không gặp được chủ sử dụng đất hoặc chủ đất không có nhucầu do không có khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính

2.2.3 Đánh giá công tác đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2.3.3 1 Thuận lợi

Nhận thức được vai trò và tầm quan trọng của công tác cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấttrong quản lý đất đai, huyện ủy và UBND huyện thường xuyên chỉ đạo, đônđốc các ban ngành có liên quan phối hợp hoàn thành chỉ tiêu được giao.

Về phía phòng Tài nguyên và môi trường và Văn phòng đăng kýquyền sử dụng đất: tổ chức quán triệt, tập huấn chuyên môn nghiệp vụ chonhân viên, nắm vững quy trình cấp GCN Văn phòng đăng ký quyền sử dụngđất trực tiếp cử cán bộ của Văn phòng xuống phối hợp với địa chính các xãtuyên truyền, vận động, giải thích cho nhân dân thấy được quyền lợi và nghĩa

vụ của việc cấp GCN Phối hợp với các trưởng thôn tiến hành đánh dấu bản

đồ, phân loại các thửa đất đã được cấp GCN và chưa được cấp GCN, phátphiếu điều tra đối với các trường hợp chưa được cấp GCN và tìm hiểunguyên nhân Tiến hành lập hồ sơ cấp GCN ngay đối với các trường hợp đã

đủ điều kiện chuyển lên Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để hoàn thiệnthủ tục cấp GCN

Về phía UBND các xã và thị trấn: thường xuyên tuyên truyền trên hệthống loa truyền thanh của xã để người dân nhận thức được vai trò của côngtác đăng ký đất đai, cấp GCN Thực hiện tiếp nhận hồ sơ cấp GCN tại bộphận một cửa của UBND xã, đôn đốc người dân thực hiện nghĩa vụ tàichính, đối với những trường hợp tranh chấp khẩn trương tiến hành hòa giải,trường hợp hòa giải không thành thì phối hợp với phòng Tài nguyên và môitrường và Văn phòng đăng ký đất đai tham mưu UBND giải quyết theo thẩmquyền

Việc ứng dụng công nghệ thông tin được UBND huyện Hoài Đức đặcbiệt quan tâm như chỉ đạo, điều hành, giám sát toàn bộ hoạt động một cửabằng một hệ thống camera, phiếu ý kiến của công dân… Để người dân cóthể tiếp cận được những ứng dụng công nghệ mới, UBND huyện đã lắp đặtmột hệ thống bảng điện tử cảm ứng để người dân có thể tra cứu các thủ tụchành chính, máy quyét mã vạch để người dân có thể tra cứu xem hồ sơ của

mình đã giải quyết được đến đâu, tất cả các thông tin liên quan đến hồ sơ đềuđược thể hiện một cách chi tiết, nhanh chóng và dễ hiểu.

Thực hiện tốt công tác tuyên truyền chủ trương, chính sách của Đảng

và Nhà nước trong công tác cấp GCN Tiếp tục rà soát thủ tuc hành chínhđang giải quyết cho người dân, qua đó phát hiện những thủ tục không phùhợp, những thủ tục còn thiếu và có văn bản báo cáo kiến nghị cơ quan cấptrên sửa đổi, bổ sung

Thực hiện công khai minh bạch và cập nhật đầy đủ các thủ tục hànhchính trên trang Website của UBND huyện Hoài Đức để người dân tiện theodõi, kiểm tra

Tổ chức tiếp nhận phản ánh, kiến nghị của người dân thường xuyên,phát hiện kịp thời những khó khăn, vướng mắc để xử lý, điều chỉnh cho phùhợp, kịp thời xử lý những cán bộ gây khó khăn, nhũng nhiễu, phiền hà chongười dân Đồng thời kiến nghị cơ quan cấp trên giải quyết theo thẩm quyền

2.3.3.2 Khó khăn

Đến nay trên địa bàn huyện Hoài Đức cơ bản các thửa đất ở (đất thổ

cư cũ và đất ở do được Nhà nước giao) đã được cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất Số còn lại chưa được cấp giấy chứng nhận gồm:

STT Nguồn gốc

đất

Tổng số thửa chưa được cấp GCN

Lý do chưa được cấp GCN

1 Đất ông cha

để lại

2484 -Tranh chấp, chưa thống nhất trong gia đình

-Vướng trong công nhận hạn mức-Đất không có ngõ đi

3 Đất giao trái

thẩm quyền

4065 -Không có hồ sơ liên quan việc giao đất

-Tổ chức giao trái thẩm quyền không đúng

so với quy định (như hội cựu chiến binh,hội người cao tuổi…)

3248 -Khó khăn về hồ sơ chuyển mục đích

-Khó khăn trong thực hiện nghĩa vụ tàichính

Đối với đất thổ cư cũ chưa được cấp giấy chứng nhận:

+ Đất đang có tranh chấp với thửa đất liền kề; chưa thống nhất phânchia trong gia đình do đó chưa đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận

+ Đất ông cha để lại nhưng có một phần đất lấn chiếm, tự ý chuyểnmục đích sử dụng Một số trường hợp trong số này có diện tích lớn hơn hạnmức công nhận nên việc xác định hạn mức khi cấp giấy chứng nhận gặpvướng mắc (các xã chưa biết xác định hạn mức theo từng loại đất hay theotổng diện tích hiện trạng)

+ Đất không có ngõ đi; thửa đất có diện tích quá nhỏ; đất vắng chủ

+ Một số hộ dân chưa quan tâm đến việc cấp giấy chứng nhận QSDđất do đó không đăng ký cấp giấy chứng nhận

+ Vướng hạn mức công nhận đất ở: Theo quy định tại Quyết định số22/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 [15] của UBND thành phố Hà Nội, hạnmức công nhận đất ở tại Hoài Đức là 200m2 đối với xã giáp ranh, thị trấn và

300m2 đối với các xã còn lại Trên thực tế, nhiều thửa đất ở nông thôn thuộchuyện Hoài Đức có diện tích lớn hơn hạn mức nêu trên Theo quy định tạiđiều 18 Quyết định số 37/2015/QĐ- UBND ngày 18/12/2015 của UBNDthành phố Hà Nội [16], khi thửa đất ở được cấp giấy chứng nhận, diện tíchđược công nhận là đất ở không vượt quá hạn mức này, phần vượt hạn mứckhông được công nhận là đất ở mà chỉ được công nhận là đất nông nghiệp.

Do đó những hộ có diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở đãkhông đề nghị cấp giấy chứng nhận

+ Một số xã chưa quyết liệt trong công tác cấp giấy chứng nhận QSDđất cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn

+ Một số hộ được Nhà nước giao đất, đã nộp đủ tiền sử dụng đất theodiện tích giao nhưng hiện nay diện tích hiện trạng sai lệch (tăng hoặc giảm)

so với diện tích trong quyết định, các hộ bị giảm diện tích yêu cầu giao vàcấp GCN đủ diện tích

Đất có nguồn gốc không phải là đất ở

Đất có nguồn gốc không phải là đất ở nay phù hợp quy hoạch đất ởnhưng chưa được cấp giấy chứng nhận gồm: đất do tổ chức, cá nhân giao,bán trái thẩm quyền; đất lấn chiếm; đất nông nghiệp tự ý chuyển mục đíchsang đất ở Cụ thể:

Đất giao bán trái thẩm quyền:

+ Đất có nguồn gốc được UBND xã, Hợp tác xã giao bán nhưng hiệnnay người sử dụng đất cũng như tổ chức giao bán trái thẩm quyền không cònlưu giữ được giấy tờ về việc giao bán, nộp tiền sử dụng đất

+ Tổ chức giao trái thẩm quyền không thuộc các trường hợp tại khoản

1 điều 20 Quyết định số 37/2015/QĐ-UBND ngày 18/12/2015 của UBNDthành phố Hà Nội [11], như Hội người cao tuổi, Hội Cựu chiến binh, Hộinông dân, Ban Khánh tiết thôn…giao đất lấy tiền phục vụ công việc chungcủa thôn

+ Một số giấy tờ giao bán trái thẩm quyền ghi: “giao thầu”, “giao 10năm”, “cho thuê lâu dài”, “cho mượn đất”…nhưng bản chất là giao đất lâudài và các hộ đã sử dụng vào mục đích đất ở ổn định, phù hợp quy hoạch.

+ Việc nộp tiền sử dụng đất được thực hiện làm nhiều lần ở các thờiđiểm khác nhau và nhiều người nộp khác nhau đối với 01 thửa đất dẫn đếnkhông thống nhất về hồ sơ

+ Giấy nộp tiền không ghi diện tích do đó không xác định được đã nộp

gồm có: Thông tin quy hoạch về khu đất do Sở Quy hoạch kiến trúc hoặc Phòng Quản lý đô thị cấp; Bản vẽ chỉ giới đường đỏ do Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội cấp; Bản vẽ quy hoạch mặt bằng tỷ lệ 1/500 hoặc 1/200 được

Những văn bản này người dân rất khó có được do phải phải đi đếnnhiều cơ quan cấp tỉnh, cấp huyện khác nhau, thậm chí có văn bản không cótrong bộ thủ tục hành chính.

+ Vướng mắc về chính sách thu nghĩa vụ tài chính: hiện nay, theo quyđịnh tại điều 50 Quyết định số 37/QĐ-UBND ngày 18/12/2015 của UBNDthành phố Hà Nội [16], đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất thìphải nộp 100% tiền sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận Như vậy vớigiá đất ở trên địa bàn huyện Hoài Đức như hiện nay (từ 1.425.000đ/m2 đến16.000.000đ/m2) thì người sử dụng đất có thể phải nộp hàng trăm triệu đồng,thậm chí hàng tỷ đồng để được cấp giấy chứng nhận Với số tiền này thìphần lớn người dân đều không đủ khả năng nộp Vì những hộ gia đình tự ýchuyển mục đích sử dụng đều do khó khăn về đất ở và khó khăn về tài chínhnên hộ mới vi phạm Những trường hợp có đủ khả năng tài chính thì họ đãmua nhà, đất hợp pháp để ở mà không cần phải vi phạm

Do đó các loại đất này đến nay chưa được cấp giấy chứng nhận Một sốkhó khăn vướng mắc khác:

+ Khó khăn trong việc xác định nguồn gốc sử dụng đất Nguồn gốc sửdụng đất là căn cứ quan trọng để xác định nghĩa vụ tài chính đối với ngườiđược cấp giấy chứng nhận Đối với thửa đất mà chủ sử dụng thay đổi nhiềulần thì việc xác định nguồn gốc của người sử dụng đất hiện tại gặp vướngmắc

Ví dụ: Thửa đất 01 tại thời điểm trước năm 1945 là đất nông nghiệp.Năm 1945 ông A xây nhà và sử dụng thửa đất này Đến năm 1970 ông A bánthửa đất này cho ông B sử dụng Năm 1990 ông B chết để lại cho con là ông

C sử dụng Nay ông C đề nghị cấp giấy chứng nhận thì nguồn gốc sử dụngđất trong trường hợp này là gì (tự ý chuyển mục đích sử dụng, nhận chuyểnnhượng, nhận thừa kế (đất ông cha để lại) hay sử dụng ổn định trước15/10/1993)?