Thực Trạng Và Ảnh Hưởng Của Công Tác Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sở Hữu Nhà Ở Và Quyền Sử Dụng Đất Ở Đến Thị Trường Bất Động Sản Trên Địa Bàn Quận 3 TP. Hồ Chí Minh

 Là một nhân tố góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất độngsản.Điều quan trọng nhất trong công tác quản lý Nhà nước đối với bất độngsản là ở bất kỳ một thời điểm nào, cơ qua

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH

: : : : : :

ĐỖ THỊ QUYÊN 03135061

DH03TB

2003 – 2007 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

TP Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2007

ĐỖ THỊ QUYÊN

THỰC TRẠNG VÀ ẢNH HƯỞNG CỦA CÔNG TÁC

CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐẾN THỊ TRƯỜNG

BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 3

TP HỒ CHÍ MINH

Giáo viên hướng dẫn: KS Nguyễn Trung Quyết

(Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

Tháng 07 – 2007

Để có được ngày hôm nay, con cảm ơn bố mẹ đã nuôi nấng, dạy dỗ con nên người, đã luôn ở bên con, lo lắng, thương yêu con, luôn đồng hành cùng với con trong những giai đoạn khó khăn nhất.

Xin được cảm ơn quý thầy cô Khoa Quản lý đất đai và bất động sản cùng quý thầy cô thỉnh giảng, đặc biệt là Thầy Nguyễn Trung Quyết đã luôn tận tình hướng dẫn và giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập cũng như hoàn thành luận văn tốt nghiệp.

Xin được cảm ơn anh Đông, chị Thủy, chị Hương, anh Phước cùng các cô chú, các anh chị Phòng Tài nguyên Môi trường, Phòng Quản lý đô thị, Tổ nghiệp vụ Hành chính công Quận 3 đã luôn nhiệt tình giúp đỡ, chỉ bảo em trong quá trình thực tập.

Xin được cảm ơn cô Loan và các anh chị tại Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh đã luôn quan tâm, tạo điều kiện cho em có được những tư liệu và thông tin quý báu.

Cảm ơn các bạn lớp Quản lý thị trường bất động sản K.29 và những người bạn thân thiết - nguồn động viên, khích lệ lớn nhất của tôi.

Xin trân trọng biết ơn và xin gửi đến mọi người tình cảm yêu thương chân thành nhất mà không phải lúc nào tôi cũng có thể bày tỏ được!

TP Hồ Chí Minh, tháng 07/2007

Đỗ Thị Quyên

II.1.3 Biến động sử dụng đất 29

II.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GCN QSHNƠ VÀ QSDĐƠ 31

II.2.1 Công tác đăng ký cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ theo NĐ 60/CP 32

II.2.1.1 Công tác đăng ký cấp GCN theo Quyết định 6280/QĐ-UB 32

II.2.1.2 Công tác đăng ký cấp GCN theo Quyết định 38/QĐ-UB 34

II.2.1.3 Công tác đăng ký cấp GCN theo Quyết định 04/QĐ-UB 37

II.2.2 Công tác đăng ký cấp GCN QSDĐ theo NĐ 181/CP 41

II.2.3 Công tác đăng ký cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ theo NĐ 90/CP 46

II.3 Ý NGHĨA CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỦ QUYỀN NHÀ ĐẤT ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 52

II.4 NHIỆM VỤ CỦA NGÀNH TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TRONG ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 55

KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 57TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC

Sơ đồ 7: Quy trình lưu chuyển hồ sơ cấp GCN theo Nghị định số 181/CP (theo NC) 43

Sơ đồ 8: Quy trình lưu chuyển hồ sơ cấp GCN theo Quyết định số 54 49

Sơ đồ 9: Tổ chức hệ thống cơ quan Tài nguyên và Môi trường 55

 Là một nhân tố góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất độngsản.

Điều quan trọng nhất trong công tác quản lý Nhà nước đối với bất độngsản là ở bất kỳ một thời điểm nào, cơ quan quản lý Nhà nước luôn có các thông tin đầy

đủ và chính xác của bất động sản Công tác đăng ký cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠgiúp cho Nhà nước nắm bắt được các thông tin, dữ liệu về đất đai và bất động sản,hình thành được một hệ thống quản lý bất động sản Đăng ký quyền sở hữu và sử dụngbất động sản là điều kiện đầu tiên và cần thiết để bất động sản tham gia vào thị trườngmột cách có tổ chức Một bất động sản đã được đăng ký pháp lý khẳng định một sự antoàn hợp pháp của bất động sản, không những giúp Nhà nước kiểm soát, hạn chế đượcnhững yếu tố tiêu cực của thị trường mà còn làm cho các chủ thể yên tâm tham giagiao dịch, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản

3) Lược sử công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

 Trước năm 1945:

Ở Việt Nam, công tác đạc điền và quản lý điền địa có lịch sử từ thế kỷ VI Tuynhiên bộ hồ sơ đất đai lâu đời nhất mà ngày nay còn lưu giữ lại được tại một số nơi ởBắc và Trung Bộ là hệ thống sổ địa bạ thời Gia Long (năm 1806); ở Nam Bộ chưa tìmthấy sổ địa bạ thời Gia Long mà chỉ có sổ địa bộ thời Minh Mạng (năm 1836)

 Sổ địa bạ thời Gia Long: được lập cho từng xã; phân biệt rõ đất công điền,đất tư điền, trong đó ghi rõ đất của ai, diện tích, tứ cận, đẳng hạng để tính thuế Sổđược lập thành 3 bản: bản “giáp” nộp Bộ Hộ, bản “bính” nộp Bố Chánh và bản “đinh”

để tại xã

 Sổ địa bộ thời Minh Mạng: hệ thống này được lập tới từng làng, xã và đã

có rất nhiều tiến bộ so với sổ địa bạ thời Gia Long, được lập trên cơ sở đạc điền với sựchứng kiến của đầy đủ các chức việc trong làng, huyện

Dưới thời Pháp thuộc, do chính sách cai trị của thực dân, trên lãnh thổ ViệtNam đã tồn tại nhiều chế độ điền địa khác nhau:

 Chế độ quản lý địa bộ tại Nam Kỳ;

 Chế độ bảo tồn điền trạch, sau đổi thành quản thủ địa chánh tại Trung Kỳ;

 Chế độ bảo thủ để áp (còn gọi là “để nương”) áp dụng với bất động sảncủa người Pháp và kiều dân kết ước theo luật lệ Pháp quốc;

 Chế độ điền thổ theo sắc lệnh 29/03/1939 áp dụng tại Bắc Kỳ;

 Chế độ điền thổ theo sắc lệnh 21/07/1925 (sắc lệnh 1925) áp dụng tại Nam

Kỳ và các nhượng địa Pháp quốc ở Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng;

Đánh giá chung về các hệ thống hồ sơ đất đai của các chế độ trước:

 Trong bất kỳ chế độ nào, xã hội nào, việc đăng ký đất đai, thiết lập hồ sơđịa chính đều hết sức cần thiết và bức bách, mục tiêu chủ yếu là nắm chắc tình hình sửdụng đất phục vụ cho việc thu thuế đất và tạo cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi chochủ đất.

 Mỗi thời kỳ lịch sử đều có thể áp dụng nhiều chế độ quản lý, nhiều loại hồ

sơ khác nhau để vừa phù hợp với điều kiện hoàn cảnh, vừa tính tới mục tiêu lâu dài làxây dựng một hệ thống hồ sơ địa chính thống nhất Tuy nhiên, trong mọi chế độ quản

lý và hệ thống hồ sơ thiết lập, việc xác định chuẩn xác quyền sở hữu của các chủ đấtluôn được coi trọng, yêu cầu pháp lý của hệ thống hồ sơ ngày càng chặt chẽ

 Nhìn chung, dưới các chế độ cũ đều có nhiều chủng loại hồ sơ, bao gồmhai nhóm tài liệu: nhóm lập theo thứ tự thửa, và nhóm lập theo chủ sử dụng để dễ tracứu Xu hướng chung của các hệ thống hồ sơ là ngày càng nhiều tài liệu, sổ sách Điều

đó phản ánh lịch sử sử dụng đất phức tạp và tình trạng sử dụng đất ngày càng manhmún ở Việt Nam

 Từ 1945 – 1980:

Nhà nước chưa có một văn bản pháp lý nào làm cơ sở nên công tác đăng ký đấtđai, lập hồ sơ địa chính, cấp GCNQSHN và QSDĐ vẫn chưa được triển khai Hoạtđộng chủ yếu của ngành trong giai đoạn này là tổ chức các cuộc điều tra nhanh về đất

để giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ diện tích phục vụ yêu cầu xây dựng kế hoạch pháttriển sản xuất nông nghiệp, xây dựng các hợp tác xã và tập đoàn sản xuất

Hệ thống tài liệu đất đai trong giai đoạn này chủ yếu gồm 2 loại: bản đồ giảithửa (đo đạc bằng thước dây các loại, bằng bàn đạc cải tiến hoặc chỉnh lý các bản đồcũ), sổ mục kê kiêm thống kê ruộng đất Trong đó thông tin về người sử dụng đất trên

sổ sách chỉ phản ánh theo hiện trạng, không truy cứu đến cơ sở pháp lý và lịch sử sửdụng đất

Việc triển khai Chỉ thị 299/TTg kéo dài từ năm 1981 đến cuối năm 1988 với kếtquả đạt được còn rất nhiều hạn chế Việc xét duyệt xác định quyền sử dụng hợp phápcủa người kê khai đăng ký gần như không được thực hiện Vì vậy, hệ thống hồ sơ đăng

ký đất đai thiết lập ở giai đoạn này vẫn chỉ mang tính chất điều tra, phản ánh nguyênhiện trạng sử dụng đất, việc cấp GCN quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất vẫnchưa được thực hiện

 Từ 1988 – 1993:

Từ khi có Luật Đất đai 1988, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyếtđịnh 201/ĐKTK ngày 14/07/1989 về việc ban hành quyết định cấp GCN QSDĐ vàThông tư 302/ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành quyết định cấp GCN

QSDĐ Việc ban hành các văn bản này đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất trongviệc thực hiện đăng ký đất và bắt đầu từ năm 1990 được triển khai đồng loạt trên phạm

vi cả nước

Tuy nhiên, trong thực tiễn, việc triển khai đăng ký đất đai vẫn còn một sốvướng mắc cần giải quyết: chất lượng hồ sơ thiết lập theo Chỉ thị 299/TTg còn có quánhiều tồn tại, hệ thống chính sách đất đai lại đang trong quá trình đổi mới Vì vậy,công việc triển khai cấp GCN QSDĐ tại các địa phương, nhất là các tỉnh phía Bắc vàduyên hải miền Trung thực hiện rất chậm Đặc biệt do chính sách chưa ổn định, nhiềuđịa phương đã thực hiện cấp GCN QSDĐ tạm thời

 Từ 1993 – 2003:

Sau khi Luật Đất đai ra đời, quan hệ đất đai có những thay đổi lớn: ruộng đấtđược ổn định cho hộ gia đình, cá nhân; đất đai có giá trị; người sử dụng đất đượchưởng các quyền chuyển nhượng đất, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất Vớinhững thay đổi đó, yêu cầu nhiệm vụ hoàn thành cấp GCN QSDĐ ngày càng trở nêncấp bách

Để phù hợp với tinh thần Luật Đất đai, từ năm 1993 đến 2001, Nhà nước đã banhành nhiều văn bản quy định làm cơ sở pháp lý cho việc tổ chức triển khai và đẩymạnh hoàn thành sớm việc đăng ký đất Trong đó đáng chú ý là:

 Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính Phủ về quyền sở hữu nhà ở

và quyền sử dụng đất ở tại đô thị

 Quyết định 499/QĐ-ĐC ngày 27/07/1995 của Tổng cục Địa Chính quyđịnh các mẫu sổ địa chính, sổ mục kê, sổ cấp giấy chứng nhận, sổ theo dõi biến động

 Công văn 1427/CV-ĐC ngày 13/10/1995 của Tổng cục Địa Chính về việchướng dẫn xử lý một số vấn đề về đất đai để cấp GCN QSDĐ

 Thông tư 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/03/1998 của Tổng cục Địa Chínhhướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCN QSDĐ

 Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính Phủ về thủ tụcchuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thếchấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Đến năm 2001, nền kinh tế nước ta đã có những sự chuyển biến mạnh mẽ dohội nhập với nền kinh tế của các nước trong khu vực và thế giới, một số điều khoảncủa Luật Đất đai không còn phù hợp với thực tế nữa Vì vậy, trong kỳ họp thứ 9 Quốchội khóa X ngày 29/06/2001 đã thông qua Luật sửa đổi bổ sung của Luật Đất đai 1993(có hiệu lực thi hành từ ngày 01/10/2001) Một số văn bản pháp luật quan trọng đượcban hành:

 Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính Phủ sửa đổi bổsung một số điều của Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính Phủ vềthủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất

và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

 Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục Địa Chínhhướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCN QSDĐ

 Từ 2003 – nay:

Năm 2003 đánh dấu một sự kiện quan trọng, đó là vào ngày 26/11/2003 Quốchội thông qua Luật đất đai có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004 Luật Đất đai banhành lần này xác định lại quyền sử dụng đất đai: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân doNhà nước đại diện chủ sở hữu”, các điều khoản quy định rất chi tiết, cụ thể nhằm hạnchế việc ban hành các văn bản dưới Luật, mở rộng thêm các quyền của chủ sử dụngđất Đặc biệt chương V quy định rất chặt chẽ và chi tiết về thủ tục hành chính về quản

lý và sử dụng đất đai

Nghị định 181/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 và Thông tư29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng cácvăn bản pháp lý sửa đổi bổ sung như Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày13/04/2005, Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006… được ban hành đẩynhanh công tác cấp GCN QSDĐ Tiến độ thực hiện công tác cấp GCN QSDĐ đã đượcđẩy nhanh hơn và quy trình thực hiện cũng thuận lợi hơn so với các văn bản pháp quytrước đó

Ngày 29/11/2005, Luật Nhà ở được ban hành cùng với Nghị định 90/NĐ-CPngày 08/10/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã mở ra mộthướng đi mới cho công tác đăng ký cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ: quy trình, thủ tụcthông thoáng hơn, đơn giản hơn, thời gian thực hiện được rút ngắn hơn

4) Những quy định chung về đăng ký cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ

 Đối tượng đăng ký cấp GCN: Là người sử dụng đất có quan hệ trực

tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo đúng phápluật

 Nội dung đăng ký quyền sử dụng đất: Gồm các thông tin về thửa đất

và công trình xây dựng trên đất liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụngđất được xác định và thể hiện trên GCN, hồ sơ địa chính phục vụ cho yêu cầu quản lýNhà nước về đất đai và bất động sản

 Thủ tục đăng ký cấp GCN: Thực hiện theo cơ chế “một cửa”, thống

nhất nguyên tắc: người sử dụng đất nộp hồ sơ tại đâu thì nhận kết quả tại đó

 Thẩm quyền cấp GCN: UBND cấp Tỉnh cấp cho tổ chức, cơ sở tôn

giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, tổ chức, cá nhân nước ngoài.UBND cấp Huyện cấp cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Namđịnh cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở

I.1.1.2 Tổng quan thị trường bất động sản

1) Khái niệm và những đặc điểm của bất động sản

Bất động sản theo cách hiểu thông thường là những tài sản không thể di dờiđược Chính vì đặc điểm cố định đó nên bất động sản không chỉ đơn thuần là đất đai,của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của conngười gắn liền với đất đai như các công trình xây dựng, cây trồng và tất cả những gìliên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không gian ba chiều (chiều cao,chiều rộng, chiều sâu) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng xácđịnh

Điều 181 Bộ Luật Dân sự năm 1995 quy định: “Bất động sản là các tài sảnkhông di dời được, bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng, các tài sản khác gắnliền với đất đai và các tài sản khác theo pháp luật quy định”.

 Hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm, do sự khan hiếm vàtính có hạn của diện tích bề mặt trái đất

 Bất động sản có tính dị biệt, không thể có hai bất động sản hoàn toàngiống nhau Tính khác biệt của bất động sản trước hết là về vị trí, khác biệt về kết cấu,kiến trúc, khác nhau về cảnh quan, môi trường và các vật ngoại cảnh

 Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý

xã hội Tính chất này xuất phát từ nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốcgia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậmchí còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh

 Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do chi phí cho đất đai, đầu

tư xây dựng lớn, bên cạnh đó bất động sản lại có khả năng sinh lợi, có thể tạo vốn mới

Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chínhsách của Nhà nước Bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai theo pháp luật ở nước

ta thuộc về sở hữu toàn dân, do vậy, bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của phápluật và chịu sự quản lý của Nhà nước

2) Khái niệm và những đặc trưng của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là môi trường trong đó người mua và người bán tácđộng qua lại lẫn nhau (hay còn gọi là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản,bao gồm: chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, thế chấp, cầm cố, bảo hiểm…) tại mộtđịa bàn cố định, trong một thời gian nhất định thông qua cơ chế giá

Thị trường bất động sản chỉ ra đời khi mà trong xã hội có sự trao đổi, giaodịch, mua bán về hàng hóa bất động sản Thị trường bất động sản là hợp phần bắt buộccủa sản xuất hàng hóa bất động sản Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và pháttriển của sản xuất hàng hóa bất động sản

Do hàng hóa bất động sản có nhiều thuộc tính đặc biệt nên thị trường bấtđộng sản cũng là một thị trường đặc thù, khác với những thị trường hàng hóa thôngthường khác với các tính chất sau:

 Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch Đối với hànghóa thông thường, địa điểm giao dịch thường là nơi hiện diện của hàng hóa giao dịch,còn đối với hàng hóa bất động sản, địa điểm giao dịch lại cách biệt với hàng hóa bất

động sản giao dịch Điều này xuất phát từ thuộc tính cố định không thể di dời được củabất động sản.

 Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền

và lợi ích chứa đựng trong bất động sản Đặc điểm này xuất phát từ đặc điểm của đấtđai, không bao giờ mòn hay mất đi và người có quyền sở hữu đất đai không sử dụngđất đai như các hàng hóa khác Điều mà họ mong muốn là các quyền và lợi ích do đấtđai mang lại

 Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc Bấtđộng sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với những điều kiện tự nhiên,kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực Do đó, cung cầu bất động sản ở các vùng,các khu vực rất phong phú và rất đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, chất lượng đến quy

mô và trình độ phát triển Mặt khác, bất động sản ở còn có đặc điểm là phụ thuộc vàotâm lý, tập quán, thị hiếu, do đó, mỗi vùng, mỗi khu vực có đặc trưng riêng về cung vàcầu bất động sản

 Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo Sở dĩ như vậy

là do các thông tin về hàng hóa bất động sản và thị trường bất động sản không đầy đủ

và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác Sự so sánh giữa các bất động sảncùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất động sản như kết cấu công trình,chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý… chỉ mang tính tương đối

 Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu

và giá cả bất động sản Đối với các hàng hóa thông thường, quan hệ cung cầu và giá cảthường diễn ra theo quy luật chung là khi cầu tăng lên sẽ kích thích cung tăng, cungcân bằng với cầu sẽ kéo giá quay trở lại mức cân bằng Tuy nhiên, đối với hàng hóabất động sản, khi cầu tăng cung bất động sản không thể phản ứng nhanh như các loạihàng hóa khác do tính có hạn của đất đai và thời gian để tạo lập một bất động sảnthường không ngắn

 Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập Đặc điểm này

có được là do hàng hóa bất động sản không được bày bán trên thị trường như các loạihàng hóa khác, người mua và người bán không có đủ cơ hội và đủ lượng thông tin đểlựa chọn thị trường phù hợp với bất động sản cần giao dịch Do đó, việc giao dịch trênthị trường bất động sản cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp có trình độ cao và cácđịnh chế hỗ trợ khác như môi giới, định giá, thanh toán, bảo hiểm…

 Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.Đặc điểm này xuất phát từ tính “có giá trị lớn của bất động sản”, hầu như mọi giaodịch bất động sản đều đòi hỏi một lượng vốn lớn Đa phần lượng vốn này được huyđộng từ thị trường vốn

Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật Bấtđộng sản muốn trở thành hàng hóa và thực hiện được giao dịch trên thị trường phảichịu sự chi phối và điều chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản Phápluật chi phối và điều chỉnh các quyền về bất động sản như mua, bán, thế chấp, gópvốn… Đồng thời, pháp luật còn qui định hợp đồng giao dịch dân sự về bất động sản

3) Các thành phần của thị trường bất động sản

 Cung hàng hóa bất động sản:

Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động sảnsẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giớihạn nhất định.

Các điều kiện hình thành cung bất động sản trên thị trường: Người chủ sở hữubất động sản có nhu cầu bán, giá cả phải phù hợp với sức mua (khả năng thanh toán)được coi là giá thị trường được cả người mua và người bán chấp nhận

Nguồn cung bất động sản bao gồm nguồn cung từ Nhà nước, do các cơ quan,doanh nghiệp Nhà nước đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách và các quỹ nhà ởkhác thuộc sở hữu Nhà nước Bên cạnh khu vực Nhà nước, nguồn cung bất động sảnchủ yếu được hình thành từ khu vực tư nhân Nhà nước điều tiết khu vực này thôngqua quy hoạch, các quy chuẩn xây dựng,

Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản trên thị trường, trong đóyếu tố có tính chất quyết định là cung về quỹ đất phát triển bất động sản trong quy

hoạch của Chính Phủ Bên cạnh đó còn phải kể đến sự tham gia của các yếu tố: sự phát

triển của hệ thống kết cấu hạ tầng, các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở.Riêng pháp luật và chính sách của Nhà nước mặc dù không làm thay đổi về yếu tố vậtchất song nó lại có vai trò rất lớn trong việc đưa các nguồn bất động sản vào lưu thông,làm thay đổi nguồn cung bất động sản trên thị trường

 Cầu hàng hóa bất động sản:

Cầu bất động sản là khối lượng hàng hóa bất động sản mà người tiêu dùng sẵnsàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được bấtđộng sản đó trên thị trường tại một thời điểm nhất định

Giữa nhu cầu tiêu dùng về bất động sản và cầu về bất động sản trên thị trường

có một sự cách biệt khá lớn về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện Nhu cầuthường xuất hiện với một quy mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng Songcầu thực tế trên thị trường lại không hoàn toàn trùng khớp do có các nhu cầu không cókhả năng thanh toán, lượng nhu cầu này không trở thành cầu trên thị trường Mặt khác,

có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng có khả năng thanh toán trở thànhlực lượng đầu cơ Chính vì vậy cầu là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ vớinhu cầu có khả năng thanh toán và điều kiện hoạt động của thị trường

Có nhiều nhân tố là các biến số tác động đến sự thay đổi về cơ cấu bất độngsản: sự gia tăng dân số, quá trình đô thị hóa, mốt và thị hiếu nhà ở, sự phát triển vàhoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng, những chính sách của Chính Phủ,…

 Giá cả hàng hóa bất động sản:

Cũng giống như các hàng hóa thông thường khác, giá cả bất động sản đượchình thành trên cơ sở quan hệ cung cầu bất động sản trên thị trường Tuy nhiên, hànghóa bất động sản là hàng hóa đặc biệt nên giá cả bất động sản cũng có một số đặctrưng riêng Cơ sở để hình thành giá cả bất động sản là mức độ lợi ích sử dụng, mức

độ khan hiếm và mức cầu của người mua So sánh với giá cả hàng hóa thông thườngkhác, giá cả bất động sản có 6 đặc trưng sau:

 Tính song trùng, tức là bao gồm cả giá đất và giá công trình

 Tính khu vực

 Có hai loại hình giá cả: giá mua bán và giá cho thuê.

 Giao dịch bất động sản thực chất là giao dịch quyền lợi mà bất động sản

đó mang lại, quyền lợi không giống nhau thì giá cả cũng khác nhau

 Giá cả bất động sản được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngoàiviệc chịu ảnh hưởng của tính bất động và tính dị biệt còn phụ thuộc vào tính cá biệtcủa người mua và người bán

 Theo xu hướng dài hạn, giá cả bất động sản luôn có xu hướng tăng lên vìđất đai là tài nguyên có giới hạn

 Các đối tượng tham gia thị trường bất động sản:

Nhà nước tham gia thị trường bất động sản với tư cách là người quản lý

vĩ mô Nhà nước xây dựng hệ thống luật pháp, tạo khuôn khổ pháp lý cho sự hoạtđộng của thị trường bất động sản Đồng thời Nhà nước cũng thực hiện các biện pháp(chủ yếu là biện pháp kinh tế, tài chính) thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển,thực hiện quản lý và giám sát, cung cấp hệ thống thông tin về bất động sản Bên cạnh

đó, Nhà nước còn cung cấp một số dịch vụ cho các giao dịch trên thị trường bất độngsản

Sự tham gia của Nhà nước mà trực tiếp là Chính Phủ vào thị trường bấtđộng sản được thể hiện chủ yếu trên hai mặt:

 Thông qua công cụ quy hoạch và kế hoạch cùng các đòn bẩy đểđiều tiết vĩ mô thị trường

 Tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản như các chủ thểkhác

 Cá nhân:

Các cá nhân sở hữu bất động sản tham gia thị trường với tư cách là phíacung Ngược lại, có một số các nhân có nhu cầu sử dụng bất động sản sẽ tham gia thịtrường với tư cách là phía cầu

 Doanh nghiệp (tổ chức) kinh doanh, tạo lập bất động sản:

Các doanh nghiệp này được tổ chức theo nhiều loại hình khác nhau:doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, phát triển hạ tầng, phát triển đất, đây làloại doanh nghiệp tạo ra hàng hóa bất động sản cho thị trường

 Nhà thầu xây dựng:

Nhà thầu xây dựng là thành phần trực tiếp tạo ra các công trình xâydựng, tạo ra hàng hóa bất động sản cho thị trường Người kinh doanh bất động sản cầnđến nhà thầu để thi công xây dựng công trình Nhiều nhà thầu xây dựng cũng mở rộngkinh doanh sang lĩnh vực bất động sản

 Các tổ chức môi giới, tư vấn:

Chuyên gia tư vấn giúp hai bên cung, cầu gặp nhau và giao dịch Cácchuyên gia tư vấn, môi giới bất động sản thường hoạt động trong các tổ chức chuyên

về môi giới, tư vấn về bất động sản Thị trường bất động sản càng phát triển thì hệthống các tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản càng phát triển theo hướng chuyênmôn hóa

 Các định chế tài chính:

Hoạt động kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải có lượng vốn lớn Vìvậy hoạt động kinh doanh bất động sản cần phải huy động vốn từ các định chế tàichính trên thị trường vốn, chủ yếu là từ phía ngân hàng Mặt khác, chính các ngânhàng cũng trực tiếp tham gia đầu tư, kinh doanh trên thị trường bất động sản, thậm chí

tổ chức riêng một bộ phận để chuyên kinh doanh bất động sản Bên cạnh ngân hàng có

thể kể đến các định chế tài chính khác như các công ty bảo hiểm, công ty tài chính,quỹ đầu tư,

4) Vai trò của thị trường bất động sản đối với kinh tế và đời sống xã hội

Thị trường bất động sản là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự pháttriển kinh tế – xã hội của mỗi một quốc gia và nâng cao đời sống của các tầng lớp nhândân Vai trò của thị trường bất động sản thể hiện ở các mặt cụ thể sau:

 Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng củanền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp đối với một lượng tài sảncực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị và chúng trực tiếp tác động đến nềnkinh tế quốc dân

Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng bất động sảntrong tổng số của cải xã hội ở các nước tuy mức độ khác nhau nhưng thường chiếmtrên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan tới bấtđộng sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế Theo đánh giá của các chuyêngia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong bất động sản ở các nước thuộcthế giới thứ 3 là rất lớn, lên đến hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODAcủa các nước phát triển dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua

Bất động sản nhà đất còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình Trongđiều kiện nền kinh tế thị trường thì bất động sản nhà đất ngoài chức năng là nơi ở, nơi

tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạtđộng thế chấp

 Thị trường bất động sản phát triển sẽ góp phần huy động nguồn vốnlớn tại chỗ cho đầu tư phát triển

Đây là một nội dung quan trọng được nhiều nhà nghiên cứu trên thếgiới chứng minh và đi đến kết luận: “Nếu một quốc gia có biện pháp hữu hiệu bảo đảmcho các bất động sản có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học,chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ

đó phát triển kinh tế – xã hội đạt được những mục tiêu đề ra”

Trước hết, thị trường bất động sản phát triển chính là do yếu tố tăngđầu tư cho tài sản cố định của nền kinh tế quốc dân, sự tăng lên của lượng tài sản cốđịnh này đòi hỏi phải có nguồn vốn đảm bảo Rõ ràng bản thân sự tăng trưởng của bấtđộng sản trên thị trường đòi hỏi một sự gia tăng đầu tư Thứ hai là, phát triển thịtrường bất động sản được biểu hiện bằng hai cách: cách thứ nhất tăng khối lượng hànghoá bất động sản giao dịch trên thị trường; cách thứ hai là mở rộng phạm vi các quan

hệ giao dịch: mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, làm tăng các quan hệ giaodịch cũng là tăng lượng bất động sản nhất định trong giao dịch làm cho lượng hànghoá tăng lên và do đó tăng tốc độ chu chuyển vốn

Thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với thị trường vốn Đầu

tư vào bất động sản sử dụng một lượng vốn lớn và thời gian dài, vì vậy thị trường bấtđộng sản chính là đầu ra của thị trường vốn Ngược lại, hoạt động thị trường bất độngsản tốt là cơ sở để huy động nguồn vốn lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp

và giải ngân Theo thống kê cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng chovay qua thế chấp bằng bất động sản chiếm trên 80% tổng lượng vốn cho vay Khi cácgiao dịch thế chấp bất động sản để vay vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh chẳngnhững làm nhân đôi giá trị sử dụng của bất động sản mà còn có tác dụng khai thácnguồn vốn nhàn rỗi trong dân cư cho đầu tư phát triển Vì vậy, phát triển đầu tư kinhdoanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồntài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội đặc biệt là đầu tư pháttriển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế

 Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản là điều kiện quan trọng

để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diệnchủ sở hữu, bảo đảm cho sự phát triển đô thị và nông thôn tuân thủ quy hoạch bềnvững, góp phần tạo dựng diện mạo đô thị và nông thôn văn minh, hiện đại, đưa đấtnước bước vào thời kì công nghiệp hoá, hiện đại hoá trong xu thế hội nhập và pháttriển Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệphoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60% – 80% Như vậy, vấn đề phát triển thịtrường bất động sản để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầmquan trọng, đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiệncác thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi cóchất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường ở đô thị phải đi đôi vớităng cường công tác quy hoạch để khắc phục những yếu kém và vướng mắc trongtương lai

 Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thíchsản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước

Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường khácnhư thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường lao động,… Vì vậy,

có thể nói sự phát triển của thị trường bất động sản có tác động lan tỏa tới sự phát triểncủa nền kinh tế quốc dân

Thị trường bất động sản phát triển theo cách thứ nhất là tăng khốilượng hàng hoá bất động sản giao dịch trên thị trường là điều kiện cơ bản tăng nguồnthu cho ngân sách Nhà nước Thị trường bất động sản phát triển theo cách thứ hai là

mở rộng và tăng các loại hình giao dịch, làm cho cùng một khối lượng hàng hoá nhưngqua nhiều lần giao dịch tức là tăng khối lượng hàng hoá luân chuyển, đó cũng là cáchgóp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước thông qua tăng thu nhập về thuế

Phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ có tác dụng thúcđẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập cáccông trình, nhà xưởng, vật kiến trúc,… để từ đó tạo nên sự chuyển dịch đáng kể vàquan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước.Theo ước tính, nước ta hiện nay có khoảng hơn 70% giao dịch ngầm (không thực hiệnnghĩa vụ thuế), nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịchchính thức (có đăng kí và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới các cơ chế giao dịch

theo giá thị trường thì hàng năm thị trường bất động sản sẽ đóng góp cho nền kinh tếtrên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm.

 Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ đáp ứngnhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn

Nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu của người dân Thị trường nhà ở là

bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường bất động sản Thị trường nhà ở

là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất động sản, những cơn “sốt” nhà đất hầuhết bắt nguồn từ “sốt” nhà ở và lan tỏa sang các thị trường khác, ảnh hưởng trực tiếpđến đời sống nhân dân Vì vậy phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất độngsản nâng cao chất lượng nhà ở bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm giá nhà phù hợp vớithu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý Nhà nước

từ ngân hàng được thế chấp bằng bất động sản Khi thị trường bất động sản “đóngbăng” sẽ làm ứ đọng một lượng vốn lớn, không có khả năng quay vòng và từ đó khôngthể sinh lợi Việc rút vốn ra khỏi thị trường bất động sản đang “đóng băng” cũng làđiều không phải dễ dàng Thị trường bất động sản có ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh

tế không chỉ một nước mà có thể ảnh hưởng đến các nước trong khu vực, thậm chí trênthế giới

Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản của nhân dân Khi giá bấtđộng sản lên cao không phù hợp với thu nhập xã hội thì người dân gặp nhiều khó khăntrong việc tạo lập nhà ở, dẫn đến hậu quả là hiện tượng lấn chiếm đất công, xây dựngtrái phép làm mất mỹ quan đô thị, gây quá tải hệ thống hạ tầng, ô nhiễm môi trường,gia tăng tình trạng tranh chấp, khiếu kiện

Khi giá nhà đất lên cao ảnh hưởng lớn đến các chương trình đầu tưphát triển của Nhà nước Chi phí đền bù giải toả mặt bằng gấp 5 – 10 lần mức đầu tư

hạ tầng, gây khó khăn trong việc bố trí vốn đầu tư, chậm tiến độ và đặc biệt là làmgiảm hiệu quả đầu tư

Phát triển thị trường bất động sản trong điều kiện chưa thực hiện quyhoạch đi trước một bước sẽ dễ dẫn đến những hậu quả phải trả giá quá lớn để khắcphục trong tương lai Nhà nước và nhân dân phải bỏ ra một lượng vốn lớn để tái đầu

tư, điều này gây lãng phí một lượng của cải vật chất không nhỏ của xã hội

Tóm lại, hoạt động của thị trường bất động sản liên quan đến khối lượng tàisản lớn rất lớn của quốc gia và của từng hộ gia đình Phát triển thị trường bất động sảnđúng hướng sẽ tác động quan trọng và tích cực đến tăng trưởng kinh tế và đáp ứng nhucầu thiết yếu của nhân dân Nói cách khác, phát triển tốt hàng hoá bất động sản tạo nên

hình ảnh của đất nước Ngược lại, quản lý điều hành không tốt thị trường này sẽ ảnhhưởng không nhỏ tới phát triển bền vững và giảm sút mức sống của nhân dân Bởivậy, phát triển hàng hoá bất động sản và vận hành thị trường bất động sản rất cần vaitrò quản lý của Nhà nước, trong đó vai trò quan trọng và trực tiếp của chính quyền địaphương cần được thể hiện trong suốt quá trình từ tạo lập, vận hành thị trường và quản

lý sử dụng bất động sản

I.1.2 Cơ sở pháp lý

I.1.2.1 Văn bản Trung Ương

 Pháp lệnh về nhà ở ngày 26/03/1991 quy định chế độ quản lý Nhànước về nhà ở, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia các quan hệ về nhà ở

 Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 05/07/1994 của Chính Phủ về quyền sởhữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị

 Luật Đất đai năm 2003

 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ hướngdẫn thi hành Luật Đất đai

 Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tàinguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

 Thông tư số 28/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồhiện trạng sử dụng đất

 Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính

 Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/07/2005 của Chính Phủ về việccấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng

 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính Phủ quy định

bổ sung về việc cấp GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại

về đất đai

I.1.2.2 Văn bản của TP Hồ Chí Minh

 Quyết định số 6280/QĐ-UB-QLĐT ngày 26/08/1995 của UBND TP

Hồ Chí Minh về việc ban hành quy định thủ tục cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ, thủtục chuyển QSHNƠ và QSDĐƠ tại TP Hồ Chí Minh

 Quyết định số 38/2000/QĐ-UB-ĐT ngày 19/6/2000 của UBND TP HồChí Minh về việc ban hành quy định trình tự, thủ tục cấp GCN QSHN và QSDĐ, thủtục chuyển QSHN và QSDĐ tại TP Hồ Chí Minh

 Quyết định số 25/2002/QĐ-UB ngày 21/03/2002 của UBND TP HồChí Minh về phân cấp cho UBND các quận, huyện cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ

 Quyết định số 04/2003/QĐ-UB ngày 06/01/2003 của UBND TP HồChí Minh về việc ban hành quy định về trình tự, thủ tục cấp GCN QSHN và QSDĐ tại

TP Hồ Chí Minh

 Quyết định số 90/2004/QĐ-UB ngày 09/04/2004 của UBND TP HồChí Minh về sửa đổi, bổ sung quy định về trình tự, thủ tục cấp GCN QSHN và QSDĐtại TP Hồ Chí Minh ban hành kèm theo Quyết định 04/2003/QĐ-UB ngày06/01/2003

 Quyết định số 54/2007/QĐ-UB ngày 30/03/2007 của UBND TP HồChí Minh về việc ban hành quy định về trình tự, thủ tục cấp GCN QSHNƠ vàQSDĐƠ, GCN QSHNƠ, GCN QSDĐ tại TP Hồ Chí Minh

I.1.3 Cơ sở thực tiễn

I.1.3.1 Thực trạng phát triển thị trường bất động sản ở nước ta

 Thị trường bất động sản Việt Nam trước năm 1993:

Sau Cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1980, đất đai, bất động sản ởnước ta thuộc sở hữu tư nhân, sở hữu cộng đồng, sở hữu của tổ chức, sở hữu của Nhànước Do đó, hoạt động giao dịch mua bán, thuê mướn, cầm cố đất đai, nhà cửa diễn ramột cách bình thường Sau cải cách ruộng đất và cải tạo công thương nghiệp tư bản tưdoanh ở miền Bắc, đất đai và bất động sản được phân phối lại, các giao dịch mua bán,chuyển nhượng, thuê mướn, cầm cố đất đai và bất động sản trên thực tế vẫn được thựchiện nhưng không phổ biến Cách thức và thủ tục chuyển nhượng, mua bán, thuêmướn… được thực hiện theo truyền thống tập quán của cộng đồng Các bên tham giagiao dịch tự tìm đến nhau và tự thỏa thuận giá cả Trong giai đoạn này, mặc dù Nhànước chưa có văn bản pháp luật về giao dịch bất động sản, nhưng Nhà nước vẫn thừanhận và làm thủ tục cho các giao dịch mua, bán, thuê mướn bất động sản, vẫn thu lệphí trước bạ (thuế trước bạ) khi đăng ký quyền sở hữu nhà, đất Đặc điểm chủ yếu củathị trường bất động sản trong giai đoạn này là một thị trường tự phát ở một số vùng,một số địa phương theo yêu cầu của thực tế; chưa có khung pháp luật cho thị trườngbất động sản; chưa xuất hiện các tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ bất động sản

Hiến pháp năm 1980 qui định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêmcấm việc mua bán đất đai, do đó, Nhà nước không ban hành hệ thống các văn bản phápluật cho thị trường bất động sản Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, đăng ký quyền sửdụng đất cũng không được thực hiện, vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân và được giaocho khu vực kinh tế Nhà nước và kinh tế hợp tác xã Quan hệ chuyển dịch, mua bánđất đai, thuê mướn, cầm cố đất đai từ năm 1980 đến đầu thập kỷ 90 không được thừanhận Tuy nhiên, cùng với quá trình đổi mới chuyển sang nền kinh tế thị trường, yêucầu sử dụng đất phục vụ cho phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế, xây dựng và phát triểnsản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ… thuộc các thành phần kinh tế ngày mộtgia tăng, phát sinh nhu cầu giao dịch về đất đai Hiện tượng mua bán đất đai, bất độngsản, đã xuất hiện và diễn ra sôi động tại các đô thị vào những năm từ 1991 – 1993.Hình thức giao dịch phổ biến là mua bán nhà ở gắn với sử dụng đất Về cơ sở pháp lý,Điều 17 Luật Đất đai năm 1988 đã cho phép: “Người được thừa kế nhà ở hoặc ngườichưa có nhà ở khi được người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan cóthẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất có ngôinhà đó” Tuy nhiên trên thực tế, giao dịch mua bán nhà ở thực chất là giao dịch muabán đất đai ngầm không được pháp luật qui định Giao dịch mua bán là giao dịch trao

tay, một số trường hợp có dấu xác nhận của UBND phường, xã, thị trấn Hiện tượng tựchuyển đất nông nghiệp thành đất ở, đầu cơ nâng giá, hạ giá là khá phổ biến, khôngtuân thủ những quy định của pháp luật về đất đai Việc giao đất, phân phối đất khôngđúng thẩm quyền diễn ra khá phổ biến ở hầu hết các vùng ngoại thành đô thị, các khuvực ven đường giao thông, các trung tâm công nghiệp, thương mại và dịch vụ… làmnảy sinh nhiều vụ khiếu kiện về đất đai Chính vì vậy, trong giai đoạn từ năm 1980 đếnđầu thập kỷ 90, thị trường bất động sản còn là thị trường ngầm và được hình thành mộtcách tự phát.

 Thị trường bất động sản Việt Nam từ năm 1993 đến nay:

Hiến pháp năm 1992 qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nướcthống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo qui hoạch và theo pháp luật, đảm bảo sử dụngđúng mục đích và có hiệu quả Trên cơ sở Hiến pháp, Luật Đất đai năm 1993 khẳngđịnh: “Nhà nước giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhânđược chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp; Nhà nước thừa nhận đất

có giá, quyền sử dụng đất đai là một loại hàng hóa đặt biệt” Tiếp đó, Bộ Luật Dân Sựnăm 1995 đã có qui định về các điều kiện, nội dung hợp đồng mua bán tài sản, vềchuyển đổi, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất Qua 3 lần sửa đổi (1998, 2001,2003), Luật Đất đai đã quy định đến các vấn đề liên quan đến phát triển thị trường bấtđộng sản như: lần đầu tiên quyền sử dụng đất được chuyển đổi, chuyển nhượng, chothuê, thừa kế, thế chấp…; người sử dụng đất được cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ; tổchức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất… Đây là sự thay đổi quan niệmmang tính đột phá, tạo cơ sở pháp lý cho sự hình thành và phát triển của thị trường bấtđộng sản

Tuy mới hình thành nhưng thị trường bất động sản đã từng bước gópphần cải thiện cuộc sống của nhân dân, tăng cường hiệu quả sử dụng và kinh doanh đấtđai, nhà xưởng, bước đầu biến bất động sản trở thành nguồn lực quan trọng trong việcđổi mới và phát triển kinh tế – xã hội của đất nước

Tuy nhiên, đến nay thị trường bất động sản ở nước ta chỉ mới bước đầuphát triển nên còn nhiều hạn chế, khiếm khuyết cả về công tác quản lý Nhà nước vàhoạt động của thị trường Thực tế hiện nay, bên cạnh thị trường bất động sản chínhthức vẫn tồn tại song song thị trường bất động sản không chính thức Sự tồn tại của thịtrường bất động sản không chính thức là một thách thức đối với xã hội và công tácquản lý Nhà nước về bất động sản Theo ước tính, mới có 30% số các giao dịch về bấtđộng sản là được đăng ký, chủ yếu thực hiện thông qua các tổ chức như: Nhà nướcgiao đất, cho thuê đất; thế chấp; góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất,70% số còn lại giao dịch mua bán, trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê… được thựchiện trao tay và nhiều trường hợp do UBND xã, phường, thị trấn xác nhận Do hầu hếtcác bất động sản chưa có đủ điều kiện pháp lý tham gia vào các giao dịch trên thịtrường chính thức, lại thêm các qui định về điều kiện được giao dịch quá chặt chẽ, vìthế chưa phát huy được vai trò tích cực của thị trường bất động sản đối với quá trìnhphát triển kinh tế – xã hội

Để tăng cường hiệu quả sử dụng và kinh doanh bất động sản, biến bấtđộng sản thực sự trở thành nguồn lực to lớn phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa – hiệnđại hóa đất nước, việc phát triển thị trường bất động sản và tăng cường công tác quản

lý Nhà nước đối với hoạt động của thị trường bất động sản là một vấn đề bức xúc

Chính vì vậy, việc nghiên cứu, đánh giá thực trạng, từ đó đề ra hệ thống giải phápđồng bộ nói chung và các giải pháp về tài chính nói riêng nhằm thúc đẩy sự phát triểncủa thị trường bất động sản ở Việt Nam có ý nghĩa đặc biệt quan trọng về lý luận vàthực tiễn cả trước mắt và lâu dài.

I.1.3.2 Những mặt tích cực và tồn tại của thị trường bất động sản

Thị trường nhà đất phát triển nhanh thúc đẩy hoạt động đầu tư phát triển,góp phần làm cho tình hình kinh tế – xã hội của đất nước chuyển biến nhanh Pháttriển thị trường bất động sản đã thu hút một lượng lớn vốn đầu tư trong và ngoài nướctham gia vào đầu tư phát triển bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà ở, góp phầntích cực vào kích cầu nền kinh tế

Một số loại hình bất động sản như nhà ở cho thuê, nhà bán trả chậmđược khuyến khích phát triển đã tạo được điều kiện để những người có mức thu nhậptrung bình và thấp có điều kiện cải thiện chỗ ở Thị trường bất động sản nhà ở và cácloại bất động sản khác đã từng bước đáp ứng nhu cầu bức xúc của nhân dân về cảithiện chỗ ở và góp phần thúc đẩy sự phát triển đô thị và nông thôn theo hướng vănminh, hiện đại và bền vững

Thông qua thực tế vận hành thị trường bất động sản, công tác quản lýNhà nước và thể chế kinh tế thị trường được hình thành, hoàn thiện từng bước để phùhợp với yêu cầu phát triển và hội nhập

 Những tồn tại:

 Những tồn tại về cung cầu trên thị trường bất động sản:

Hàng hóa bất động sản và thị trường bất động sản còn nhiều khiếmkhuyết, các văn bản quy phạm pháp luật chưa được cụ thể hóa để đảm bảo cho giaodịch được công khai, minh bạch Bên cạnh đó, các giao dịch mua bán phi chính quychiếm tỷ lệ lớn Điều này làm cho một khối lượng lớn vốn đầu tư vào bất động sản(nhất là của các nhà đầu tư tư nhân) không trở thành tài sản chính thức và vì thế màkhông có khả năng quay vòng vốn, tức là một lượng tiền vốn lớn bị đọng lại tronghàng loạt các loại bất động sản không được tạo lập hợp pháp

Cung cầu bất động sản mất cân đối Nhu cầu của dân cư về nhà ở vànhu cầu về mặt bằng kinh doanh của các doanh nghiệp là rất lớn nhưng chưa được đápứng, trong khi đó, nhiều doanh nghiệp Nhà nước đã kéo dài tình trạng sử dụng khônghiệu quả diện tích đất đai, nhà xưởng Như vậy, một lượng vốn đầu tư đáng kể củaNhà nước chưa được phát huy hiệu quả

Cung cầu không đáp ứng cộng với các biện pháp quản lý kém hiệuquả là nguyên nhân dẫn đến tình trạng đầu cơ bất động sản gia tăng, đẩy giá cả bấtđộng sản lên cao bất hợp lý Giá cả trên thị trường biến động mạnh và tách li khỏi giátrị quá lớn đã gây ảnh hưởng đến việc thu hút đầu tư phát triển kinh tế và tác động trựctiếp đến khả năng cải thiện chỗ ở của phần lớn những người thu nhập thấp, người

nghèo tại đô thị Chưa tạo được sự cạnh tranh lành mạnh trong việc tổ chức thực hiệncác dự án phát triển bất động sản.

 Những tồn tại về giao dịch trên thị trường bất động sản:

Quy trình mua bán phức tạp, qua nhiều khâu trung gian, tốn nhiềuthời gian, chi phí giao dịch cao Để hoàn tất một hợp đồng giao dịch dân sự, các bêntham gia phải qua nhiều bước với nhiều loại thủ tục ở các địa điểm khác nhau, đòi hỏiphải đi lại nhiều lần

Thông tin khó tiếp cận, không đầy đủ, thiếu minh bạch Để có thểtiếp cận với các thông tin như quy hoạch, các địa bàn đầu tư… hiện còn tồn tại rấtnhiều ách tắc Do đó chi phí đầu tư tăng và không dự báo được Các văn phòng môigiới hình thành tự phát, hoạt động không chuyên nghiệp, chủ yếu chỉ là môi giới giữangười mua và người bán, chưa cung cấp được những thông tin cần thiết về bất độngsản

Giao dịch không chính quy chiếm tỷ lệ lớn (theo ước tính chiếm 70%

số lượng giao dịch về bất động sản), đặc biệt là thị trường nhà ở, đất ở Hoạt động củathị trường này đã vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước, gây thất thu cho ngânsách Nhà nước

 Những tồn tại về quản lý Nhà nước:

Công tác lập và quản lý quy hoạch còn nhiều yếu kém Công tác quyhoạch chưa đáp ứng yêu cầu của phát triển và quản lý có hiệu quả đất đai, xây dựng cơbản và phát triển đô thị – nông thôn bền vững

Quản lý và điều hành thị trường quyền sử dụng đất yếu kém, nhất là

ở cấp cơ sở đã không phát huy được vai trò và vị trí của tư liệu sản xuất đặc biệt là đấtđai Tình trạng quản lý yếu kém đã dẫn đến việc Nhà nước phải chi phí đáng kể choviệc khắc phục hậu quả

Công tác kiểm tra, kiểm sát và xử lý vi phạm của cơ chế quản lý Nhànước đối với các mặt hoạt động của thị trường bất động sản nhất là các hoạt động giaodịch bị thả nổi dẫn đến vi phạm kỷ cương, pháp luật và dẫn đến hậu quả tất yếu của sựthất thu cho ngân sách

Mô hình tổ chức quản lý và năng lực của cán bộ trong lĩnh vực bấtđộng sản và thị trường bất động sản từ Trung ương đến địa phương còn quá bất cậptrước yêu cầu bức xúc của thực tiễn Một vấn đề nổi lên trong sự bất cập của hệ thống

tổ chức quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản là hiện có nhiều cơ quancùng tham gia điều chỉnh thị trường bất động sản nhưng chưa có một cơ quan tổnghợp, điều hành thị trường bất động sản

I.2.1 Đặc điểm tự nhiên

I.2.1.1 Vị trí địa lý:

Quận 3 là quận trung tâm TP Hồ Chí Minh có tọa độ địa lý từ 10046’15”đến 10047’30” vĩ độ Bắc và từ 106039’45” đến 106041’35” kinh độ Đông, gồm 14phường, có ranh giới như sau:

 Phía Bắc giáp Quận Phú Nhuận (dài 2.276m)

 Phía Đông giáp Quận 1 (dài 4.285m)

 Phía Nam giáp Quận 5 (dài 50m)

 Phía Tây giáp Quận 10 (dài 4.427m)

 Phía Tây Bắc giáp Quận Tân Bình (dài 654m)

Với vị trí nằm ở trung tâm Thành Phố, Quận 3 có nhiều điều kiện thuận lợitrong việc phát triển trên nhiều lĩnh vực, giao lưu kinh tế, văn hóa, xã hội với khu vực,trong nước và với quốc tế

I.2.1.2 Địa hình:

Địa hình Quận 3 nghiêng và thấp dần theo hai hướng, chủ yếu là Tây Bắc –Đông Nam và Đông Bắc – Tây Nam Cao trình biến động từ 0,5 – 3m so với mựcnước biển

I.2.1.3 Thủy văn:

Một phần của kênh Nhiêu Lộc – Thị Nghè dài khoảng 3,5km chảy qua địabàn Quận 3 Toàn Quận đều có mạch nước ngầm, nguồn nước tốt, có thể sử dụng chosinh hoạt

I.2.1.4 Thời tiết khí hậu:

Quận 3 cũng như toàn TP Hồ Chí Minh nằm trong khu vực nhiệt đới giómùa cận xích đạo với hai mùa mưa nắng rõ rệt Lượng mưa kéo dài trên dưới 6 tháng

từ tháng 4 đến tháng 11, khoảng 1900mm/năm; nhiệt độ trung bình khoảng 270C; độ

ẩm bình quân 79,5%; số giờ nắng bình quân là 9 – 11h/ngày Hướng gió chủ yếu là gióTây Nam vào các tháng mùa mưa, với vận tốc trung bình là 3,6m/s; gió Đông Bắc từtháng 11 đến tháng 2 năm sau

I.2.2 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội

I.2.2.1 Phát triển cơ sở hạ tầng:

Là Quận nội thành trung tâm của TP Hồ Chí Minh, Quận 3 được xác định

là trung tâm chính trị, hành chính, văn hóa, thể dục thể thao, thương mại dịch vụ vàgiao dịch quốc tế Trong những năm gần đây đô thị đã có nhiều thay đổi Các côngtrình xây dựng như trụ sở làm việc của các cơ quan, công trình phúc lợi xã hội, mạnglưới điện chiếu sáng đô thị, mạng lưới thông tin, bưu điện, dịch vụ ngân hàng, thươngmại, du lịch… nhà ở đang được cải tạo, nâng cấp với kiến trúc khang trang, hiện đại

Hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật như cấp thoát nước, cây xanh, điện chiếu sáng, thugom rác thải… đang trong thời kỳ cải tạo, xây dựng Hệ thống cơ sở hạ tầng giaothông, cấp điện, bưu chính viễn thông, cơ sở văn hóa xã hội phục vụ công cộng chocác khu dân cư đã có nhiều đổi mới và từng bước đáp ứng yêu cầu của nhân dân

 Hệ thống giao thông:

Hệ thống giao thông của Quận tương đối thuận tiện (các tuyến đường bộliên kết với các khu vực của Thành Phố và các tỉnh khác, có nhà ga đường sắt đầu mối,gần sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất và bến cảng giao thông đường thủy) tạo điều kiện

để phát triển kinh tế – xã hội và giao lưu văn hóa

 Giao thông đường sắt: Trên địa bàn Quận có ga Hòa Hưng – đầu mốivận chuyển hành khách và hàng hóa tuyến đường sắt Thống Nhất Bắc Nam, phục vụviệc đi lại của nhân dân khu vực phía Nam và luân chuyển hàng hóa, thúc đẩy ngànhDịch vụ – Thương mại phát triển

 Giao thông đường bộ: Mạng lưới giao thông đường bộ của Quận có39,34km đường, chiều rộng mặt đường bình quân là 10m, trong đó có các tuyến giaothông mang tính kết nối các khu vực như đường Nguyễn Thị Minh Khai, đường ĐiệnBiên Phủ, đường Võ Thị Sáu, đường Cách Mạng Tháng Tám… Mật độ đường giaothông chính đạt 2,92km/km2 Tuy nhiên, trên địa bàn Quận vẫn còn nhiều hẻm nhỏ gâykhó khăn cho việc đi lại và phòng cháy chữa cháy

 Giao thông đường thủy: Mạng lưới giao thông đường thủy trên địabàn Quận không đáng kể, chủ yếu là tuyến giao thông dọc theo kênh Nhiêu Lộc – ThịNghè chỉ đáp ứng nhu cầu nhỏ về vận chuyển hàng hóa

 Năng lượng:

Nguồn điện của Quận được cung cấp từ lưới điện 110/15 KV Xa lộ – BếnThành và trạm phân phối trung tâm Quý Cáp Mạng lưới điện được phủ khắp 100% sốphường trên toàn Quận, điện năng cung cấp đủ cho cho nhu cầu sinh hoạt, sản xuất vàcác ngành Dịch vụ – Thương mại, Công nghiệp và các ngành khác

 Bưu chính viễn thông:

Cùng tốc độ phát triển kinh tế – xã hội thì tốc độ phát triển mạng lưới côngnghệ, dịch vụ viễn thông bùng nổ khá nhanh về chất lượng và số lượng, phủ kín trêntoàn Quận, cơ bản đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội và nhu cầu của nhândân

 Cấp thoát nước:

 Cấp nước sinh hoạt: Nguồn nước sử dụng từ nhà máy nước Thủ Đức

về mạng hệ thống cấp nước được hình thành từ những năm trước Giải Phóng 1975 vàphát triển, xây dựng mới tại một số khu vực Ngoài ra còn nguồn nước từ khai thácnước ngầm của Công ty cấp nước và một số hộ dân tự khoan giếng để sử dụng Hiệntrạng cấp nước tương đối đảm bảo nhu cầu sử dụng của khu vực

 Thoát nước thải: Hiện nay đang sử dụng hệ thống thoát nước chungcho cả nước thải sinh hoạt và nước mưa qua hệ thống đường cống và kênh Nhiêu Lộc– Thị Nghè, sau đó thải ra sông Sài Gòn Hệ thống thoát nước hiện đang được Quận,Thành Phố quan tâm đầu tư xây dựng và cải tạo, nhất là các điểm ngập nước vào mùamưa và xây dựng các điểm xử lý nước thải

II.2.2.2 Phát triển kinh tế:

Từ năm 1975 về trước, Quận 3 là địa bàn dân cư, hoạt động kinh tế khôngđáng kể Qua hơn 30 năm phát triển, hiện nay Quận 3 là một Quận có các hoạt động

kinh tế thuộc loại khá của Thành Phố theo cơ cấu: Thương mại – Dịch vụ và Cơng

nghiệp – Tiểu thủ cơng nghiệp Tổng giá trị sản xuất trên địa bàn Quận từ 8.128.663

triệu đồng năm 2002 tăng lên 24.006.496 triệu đồng năm 2006 (theo giá cố định năm1994), với tốc độ tăng trưởng bình quân 22,8%/năm

Bảng 1: Cơ cấu các ngành Kinh tế Quận 3 qua các năm (Đơn vị tính: tỷ đồng)

(Nguồn: Phịng Thống kê Quận 3)

Biểu đồ 1: Cơ cấu kinh tế Quận 3 năm 2002 và 2006.

Tốc độ tăng trưởng doanh thu Dịch vụ – Thương mại tăng bình quânhàng năm giai đoạn 2000 – 2006 là 22,1% (vượt 10,1% so với Nghị quyết Đại hộiĐảng bộ đề ra) Giá trị sản xuất ngành Cơng nghiệp – Tiểu thủ cơng nghiệp tăng bìnhquân hàng năm giai đoạn 2000 – 2006 là 7,1% (vượt 1,1% so với nghị quyết Đại hộiĐảng bộ đề ra) Cơ cấu kinh tế theo thành phần kinh tế cĩ sự chuyển biến tích cực theođúng chủ trương của Đảng và Nhà nước Tăng nhanh tỷ trọng ngành Dịch vụ –Thương mại và giảm tỷ trọng ngành Cơng nghiệp – Tiểu thủ cơng nghiệp Các doanhnghiệp Nhà nước làm ăn khơng hiệu quả đã thực hiện cổ phần hố thành các Cơng ty

cổ phần cĩ vốn của Nhà nước Kinh tế ngồi quốc doanh từng bước khai thác đượcvốn và trí tuệ của nhân dân đã xuất hiện nhiều mơ hình kinh tế giỏi, nhiều doanhnghiệp làm ăn hiệu quả, huy động được mọi thành phần kinh tế tham gia đầu tư pháttriển các ngành kinh tế gĩp phần tích cực trong phát triển kinh tế của Quận và ThànhPhố

II.2.2.3 Văn hĩa – xã hội:

1) Giáo dục đào tạo:

Trong năm học 2005 – 2006, tồn Quận cĩ 71 trường học các cấp, trong đĩ:bậc Mẫu giáo, Mầm non cĩ 28 trường; bậc Tiểu học cĩ 22 trường (đã huy động trẻ 6

tuổi đi học đúng độ tuổi đạt 100%); bậc Trung học cơ sở cĩ 17 trường; bậc Trung học phổ thơng cĩ 04 trường, trong đĩ cĩ 01 trường phổ thơng cấp 2 và 3 Ngồi ra, trên địa

bàn Quận cĩ 04 trường đại học (Kinh Tế, Kiến Trúc, Mở Bán Cơng, Kỹ Thuật Cơng

CƠ CẤU KINH TẾ NĂM 2006

Công Xây dựng Thương mại- Dịch vụ

nghiệp-CƠ CẤU KINH TẾ NĂM 2002

Công Xây dựng Thương mại- Dịch vụ

nghieäp-Nghệ); 01 trường Công Nhân Kỹ Thuật; 01 Trung tâm dạy nghề Quận 3, hàng nămđào tạo nhiều lao động có trình độ chuyên môn kỹ thuật đáp ứng nhu cầu phát triểnkinh tế – xã hội của Quận nói riêng và TP Hồ Chí Minh nói chung.

2) Văn hóa:

Địa bàn Quận có 5 di tích lịch sử cách mạng (3 di tích xếp hạng quốc gia, 2

di tích kiến trúc nghệ thuật), 2 bảo tàng, 3 đình, 3 đền, 9 miếu, 10 chùa và 8 nhà thờ.Ngoài ra công trình văn hóa cấp Quận có 4 cơ sở, cấp phường có 4 cơ sở nhà văn hóa.Lĩnh vực văn hóa – xã hội của Quận có những tiến bộ mới, đời sống văn hóa tinh thầnđược nâng lên Thực hiện cuộc vận động “Toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống vănhóa khu dân cư” thu hút trên 90% hộ dân tham gia Đến nay có 85,73% hộ trong Quậnđạt chuẩn gia đình văn hóa

3) Thể dục thể thao:

Quận có 2 nhà thi đấu, 2 sân bóng chuyền, 5 sân cầu lông, 4 hồ bơi, 17 sântennis Hoạt động thể dục thể thao phát triển mạnh, tập hợp được số đông lực lượngcác vận động viên chuyên và không chuyên tham gia luyện tập, thông qua các giải thểthao truyền thống Có cơ sở vật chất tốt cộng với phong trào thể dục thể thao của Quậnphát triển rất mạnh so với các Quận khác trong toàn Thành Phố, nhiều năm liền đượccông nhận là đơn vị có phong trào quần chúng tham gia thể thao xuất sắc

4) Y tế:

Tuyến y tế cơ sở trên địa bàn Quận có Trung tâm y tế Quận (02 cơ sở) và 14trạm y tế phường Thực hiện chủ trương xã hội hóa trong lĩnh vực y tế, Quận đã cùngcác ngành chức năng tạo điều kiện và cho phép 03 bệnh viện tư nhân, 394 phòng khám

tư nhân hoạt động trên địa bàn Quận Ngoài ra trên địa bàn Quận còn có nhiều cơ sở y

tế của Trung Ương, Thành Phố và các ngành với các bệnh viện chuyên sâu như Bệnhviện Mắt, Bệnh viện Tai Mũi Họng, Bệnh viện Da liễu,…

Hoạt động của các tuyến y tế cơ sở đã từng bước đảm bảo công tác chăm losức khỏe ban đầu, khám chữa bệnh của nhân dân trong và ngoài Quận, thực hiện đầy

đủ các phong trào tiêm chủng chống dịch bệnh, điều trị, quản lý các bệnh xã hội vàđảm bảo vệ sinh an toàn thực phẩm

5) Dân số – Lao động:

Theo số liệu thống kê dân số Quận 3 năm 2006, tổng số hộ trong Quận là42.697 hộ, tổng dân số là 198.631 người, trong đó nữ là 107.338 người (chiếm tỷ lệ54,03%), số người bình quân một hộ là 4,6 người Mật độ dân số bình quân 40.293người/km2 Về thành phần dân tộc, dân số chủ yếu là đồng bào dân tộc Kinh chiếm

95,71%

Số người trong độ tuổi lao động chiếm 69,15% dân số, trong đó số lao độngtrong ngành Dịch vụ – Thương mại là chủ yếu Trong những năm qua, đời sống củacán bộ công nhân viên, người lao động và nhân dân trong Quận được cải thiện, thunhập và mức sống tăng lên, không còn hộ đói, xóa nhanh hộ nghèo

Bảng 2: Các chỉ tiêu tổng hợp về dân số qua các năm.

Diện tích tự nhiên (km2) 4,92 4,92 4,92 4,92 4,92Dân số trung bình (ngàn người) 218,8 209,6 205,3 201,1 198,6Dân số trong độ tuổi lao động (ngàn người) 150,54 153,10 152,20 151,2 150,6

Mật độ dân số (ngàn người/km2) 44,48 42,61 41,75 40,88 40,29Trẻ em sinh trong năm (người) 3.605 3.199 3.262 3.113 2.932

Số người chết trong năm (người) 1.184 1.280 1.241 1.338 1.291

xe trái phép…

I.3.1 Nội dung nghiên cứu

 Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của địa bàn nghiên cứu

 Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu

 Thu thập các số liệu, tài liệu có liên quan đến công tác đăng ký cấp giấy chủquyền nhà và đất trên địa bàn nghiên cứu

 Mô tả các quy trình và phương pháp tổ chức thực hiện công tác đăng ký cấp

GCN QSHNƠ và QSDĐƠ tại Quận 3

 Đánh giá kết quả thực hiện: Rút ra những thuận lợi, khó khăn, nhữngnguyên nhân tồn đọng, đề xuất những giải pháp tháo gỡ, góp phần hoàn thiện công táccấp giấy

 Những tác động qua lại giữa công tác cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ và sự phát triển của thị trường bất động sản tại Quận 3

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu

 Phương pháp điều tra, thu thập thông tin: Điều tra các số liệu, tài liệu về

điều kiện tự nhiên – kinh tế – xã hội, các thời kỳ đăng ký cấp giấy chứng nhận trướcđây trên địa bàn nghiên cứu

 Phương pháp thống kê: Sử dụng số liệu thống kê sơ cấp và thứ cấp để xây

dựng các bảng biểu nhằm minh họa cho nội dung nghiên cứu

 Phương pháp so sánh: So sánh quy trình, số lượng, quy mô, kết quả đạt

được qua các năm, các giai đoạn đăng ký cấp giấy chứng nhận

 Phương pháp phân tích, tổng hợp: Phân tích quy trình, số liệu của từng

thời kỳ, từng giai đoạn, tổng hợp các kết quả nghiên cứu, từ đó rút ra những tồn tại,hạn chế

 Phương pháp đánh giá: Đánh giá những kết quả đạt được, những khó

khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận, ảnhhưởng của công tác cấp giấy đến thị trường bất động sản, từ đó đưa ra những kiếnnghị, biện pháp khắc phục

PHẦN 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 3 II.1.1 Tình hình quản lý đất đai

1) Tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai:

 Thời kỳ trước khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành:

Thực hiện Luật Đất đai năm 1993 và chỉ đạo của Tổng cục Địa chính (nay

là Bộ Tài nguyên và Môi trường), trong thời gian từ năm 1993 đến khi Luật đất đainăm 2003 có hiệu lực thi hành, các cơ quan quản lý đất đai đã có nhiều cố gắng trongviệc thực hiện về đất đai một cách đồng bộ và toàn diện trên địa bàn, hạn chế đượcnhững 7 nội dung quản lý Nhà nước tiêu cực phát sinh và cơ bản hoàn thành đượcnhiệm vụ, kế hoạch của ngành, của Quận đề ra, từng bước đưa công tác quản lý đất đai

đi dần vào nề nếp, ngày càng chặt chẽ hơn góp phần ổn định và thúc đẩy phát triểnkinh tế – xã hội

 Thời kỳ thực hiện Luật Đất đai năm 2003:

Thực hiện Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luậtcủa Trung ương và Thành phố, Quận đã chỉ đạo và thực hiện nghiêm túc công táctuyên truyền phổ biến rộng rãi đến người quản lý và người sử dụng đất biết và chấphành Đến nay công tác quản lý đất đai trên địa bàn Quận đã đi vào nề nếp, ngày càngchặt chẽ hơn, phần lớn quỹ đất đã được giao, cho thuê cho các tổ chức, hộ gia đình, cánhân sử dụng ổn định lâu dài