THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS: PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH( ĐH KINH TẾ)

THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH ĐỐI TƯỢNG ÁP DỤNG CÁC NGUYÊN TẮC SỬ DỤNG CACS BƯỚC TIẾN HÀNH ƯU NHƯỢC ĐIỂM THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH ĐỐI TƯỢNG ÁP DỤNG CÁC NGUYÊN TẮC SỬ DỤNG CACS BƯỚC TIẾN HÀNH ƯU NHƯỢC ĐIỂMTHẨM ĐỊNH GIÁ BĐS PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH ĐỐI TƯỢNG ÁP DỤNG CÁC NGUYÊN TẮC SỬ DỤNG CACS BƯỚC TIẾN HÀNH ƯU NHƯỢC ĐIỂMTHẨM ĐỊNH GIÁ BĐS PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH ĐỐI TƯỢNG ÁP DỤNG CÁC NGUYÊN TẮC SỬ DỤNG CACS BƯỚC TIẾN HÀNH ƯU NHƯỢC ĐIỂMTHẨM ĐỊNH GIÁ BĐS PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH ĐỐI TƯỢNG ÁP DỤNG CÁC NGUYÊN TẮC SỬ DỤNG CACS BƯỚC TIẾN HÀNH ƯU NHƯỢC ĐIỂMTHẨM ĐỊNH GIÁ BĐS PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH ĐỐI TƯỢNG ÁP DỤNG CÁC NGUYÊN TẮC SỬ DỤNG CACS BƯỚC TIẾN HÀNH ƯU NHƯỢC ĐIỂMTHẨM ĐỊNH GIÁ BĐS PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH ĐỐI TƯỢNG ÁP DỤNG CÁC NGUYÊN TẮC SỬ DỤNG CACS BƯỚC TIẾN HÀNH ƯU NHƯỢC ĐIỂMTHẨM ĐỊNH GIÁ BĐS PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH ĐỐI TƯỢNG ÁP DỤNG CÁC NGUYÊN TẮC SỬ DỤNG CACS BƯỚC TIẾN HÀNH ƯU NHƯỢC ĐIỂM

1

CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM

ĐỊNH GIÁ

PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH

3

• Giá trị thị trường của một tài sản có quan

hệ mật thiết với các giá trị của các tài sản

Bước 1 Nghiên cứu thị trường

Bước 2 Kiểm chứng thông tin

so sỏnh

Mức tiền điều chỉnh mức giỏ hỡnh thành từ những yếu tố khỏc biệt về giỏ của bất động sản so sỏnh với bất động sản cần thẩm định

3 Cỏc yếu tố so sỏnh tỏc động

đến giỏ trị bất động sản

• 1- Tỡnh trạng phỏp lý của bất động sản

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay

các giấy tờ xác nhận quyền sở hữu về nhà;

- Giấy tờ gì liên quan đến quyền sử dụng lô

đất?

11

2- Vị trí

• - Bán kính đến trung tâm thành phố

• - điều kiện giao thông,

• - vị trí thuận lợi cho kinh doanh hay không;

• - gần trường học, chợ, thuận tiện đi lại

c- Quy mô lô đất

d- Bề rộng mặt tiền, chiều sâu của lô đất

e- Các đặc điểm vật chất liên quan đến công

15

5- Môi trường sống, cảnh quan

6- Những điều kiện mua bán

7- Điều kiện thị trường

8- Những điều kiện tài chính

9- Cơ sở hạ tầng

10- Phong thủy

4 Phương pháp điều chỉnh

Đưa vào giá của một đơn vị TSSS

Đưa vào giá của toàn bộ TSSS

19

Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối

• Điều chỉnh cho yếu tố trình trạng pháp lý

• Điều chỉnh cho điều kiện tài chính

• Điều chỉnh cho các đặc điểm vật chất (hồ

bơi, gara, sân vườn …)

Điều chỉnh theo đặc điểm thể chất

• GIẢ SỬ TÀI SẢN SO SÁNH HOÀN TOÀN

GIỐNG TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ NHƯNG

NÓ CÓ THÊM MỘT GARAGE KỀ BÊN VÀ

SỰ PHÂN TÍCH CÁC VỤ BÁN CHỈ RA

RẰNG ĐẶC ĐIỂM NÀY LÀM GIÁ TRỊ CỦA

NGÔI NHÀ TĂNG THÊM 12 500 $ KHI ĐÓ

ĐIỀU CHỈNH CHO TOÀ NHÀ NÀY SẼ LÀ

12 500 $, DÙ XÂY DỰNG MỘT GARAGE

NHƯ VẬY CÓ THỂ TỐN 25 000 $

chỉnh Điều kiện th/ toán Tiền mặt 0

23

Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm

• Giá trị chưa biết của TSTĐ là X

• Giá trị đã biết của TSSS là 1

1 Nếu “TSTĐ cao hơn TSSS 10%” nghĩa là:

X = 1 + (10%*1) = 1,1 (1)

* Giá của tài sản thẩm định bằng giá của tài

sản so sánh nhân với 1.1 lần Tỷ lệ điều

chỉnh cho tài sản so sánh là + 10%

2 “Tài sản thẩm định thấp hơn tài sản so sánh 10%”

nghĩa là:

X = 1 - (10%*1) = 0.9 (2)

* Giá của tài sản thẩm định bằng giá của tài sản so sánh

nhân với 0.9 lần Tỷ lệ điều chỉnh cho tài sản so sánh

• Giá của tài sản thẩm định bằng giá của tài sản so

sánh chia cho 1.1 lần, tương đương với nhân cho

0.909 lần

• Giá của tài sản thẩm định bằng giá của tài

sản so sánh chia cho 0.9 lần, tương

đương với nhân cho 1.111 lần

• Tỷ lệ điều chỉnh cho tài sản so sánh là

27

Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm

Mức điều chỉnh =

Tài sản so sánh Tài sản thẩm định – Tài sản SS

Tốt hơn 10% so với TSTĐ

Xấu hơn 2% so với TSTĐ

- +4%

31

Quy trình điều chỉnh

1 Lập bảng số liệu thị trường

2 Phân tích giá bán với giá bán

3 Phân tích giá bán và tài sản thẩm định

33

Trình tự điều chỉnh

• là các bước tuần tự theo đó việc điều chỉnh tiến

hành

• Áp dụng trật tự các bước điều chỉnh khi tiến

hành điều chỉnh theo tỷ lệ % Trình tự điều chỉnh

Ví dụ: Mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh là

bao nhiêu, sử dụng điều chỉnh theo tỷ lệ %?

Giá bán của tài sản so sánh 4.000 tr.đ

Điều kiện thị trường +10%

Đặc điểm vị trí và vật lý của tài sản +15%

Mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh ?

37

Điều chỉnh

1 Các yếu tố liên quan đến giao dịch: có

quan hệ nguyên nhân – kết quả → nhân

hệ số điều chỉnh của từng yếu tố với

nhau để có hệ số điều chỉnh chung

2 Các yếu tố liên quan đến tài sản: có

quan hệ tương tác → cộng các tỷ lệ điều

chỉnh với nhau để có hệ số điều chỉnh

• Ví dụ: Tài sản thẩm định cao hơn hoặc

thấp hơn tài sản so sánh như sau:

39

Yếu tố so sánh rút ra từ thị

trường

bán của tài sản so sánh

41

Mức giá chỉ dẫn

• Là mức giá giao dịch thành công của tài

sản sau khi đã đƣợc điều chỉnh về điều

kiện của tài sản thẩm định

43

Kết luận thống nhất mức giá chỉ dẫn

• Kết luận về mức giá cuối cùng phải nằm

trong phạm vi có thể có của giá trị tài sản

cần thẩm định

• Mức giá cuối cùng có thể là một con số,

cũng có thể nằm trong khoảng tối đa – tối

• Phân tích các yếu tố liên quan đến chi phí

• Phân tích các số liệu thứ yếu bổ sung

Căn hộ - TSSS 1

Căn hộ - TSSS 2

Căn hộ - TSSS 3

?

Chung cư 1 Trung bình

6

Chung cư 2 Tốt 9,6

Chung cư 2 Trung bình

Căn hộ - TSSS 3 Giá mua bán, triệu

6 Chung cư 1

0 Trung bình

9,6 Chung cư 2 -2 Tốt

8 Chung cư 2 -2 Trung bình

Công viên thành phố

• Gọi Y – giá đất trên m2 là biến phụ thuộc

• Mô hình hồi qui bội có dạng :

- Lợi thế kinh doanh

Phân tích hồi quy

49

• Cần thẩm định khu đất có diện tích 24 ha,

biết các thông tin sau:

Kết quả phân tích thống kê cho thấy đơn giá

trung bình là 41,65 triệu đồng/ha Khu đất

• Phân tích so sánh tương quan: việc nghiên

cứu các mối quan hệ thể hiện qua các số liệu

thị trường Thẩm định viên sẽ:

• a Phân tích các mức giá bán có thể so sánh

để quyết định xem những đặc điểm của tài sản

so sánh là tương đương, hoặc nổi bật hơn

hoặc yếu thế hơn so với cùng đặc điểm của tài

sản được thẩm định giá

• b Phải sử dụng kỹ thuật này vì nó phản ánh

bản chát không hòan hảo của thị trường bất

động sản

• Đầu tiên các mức giá bán được xắp xếp theo

thứ tự tăng dần hoặc giảm dần

• Tiếp theo, mỗi mức giá bán được phân tích để

xác định vị trí tương quan của tài sản so sánh

trong một trật tự

• Tài sản cần thẩm định giá sẽ xếp vào đâu cho

phù hợp trong bảng giá bán đã được xắp xếp

nếu nó có đặc điểm là có 2 phòng ngủ, nằm ở

tầng 17, nhìn ra công viên thành phố?

57

• - Phỏng vấn cá nhân: là việc tìm hiểu

những hiểu biết của những người trực tiếp

hưởng thụ tài sản Tuy nhiên ý kiến phỏng

vấn mang tính tham khảo

61

SÁNH

• ĐÔI KHI KHÓ CÓ ĐƯỢC CÁC GIAO DỊCH TƯƠNG TỰ

• VIỆC ĐIỀU CHỈNH THEO SỰ KHÁC BIỆT CẦN SỰ

PHÁN XÉT TỐT VÀ CẦN KINH NGHIỆM NÓ THƯỜNG

KHÓ BẢO VỆ VÀ GIẢI THÍCH MỘT CÁCH THOẢ ĐÁNG

• THƯỜNG KHÓ THU ĐƯỢC MỌI THÔNG TIN XÁC

ĐÁNG VỀ TỪNG VỤ BÁN;

• CÁC DỮ LIỆU NHẤT THIẾT LIÊN QUAN ĐẾN CÁC GIAO

DỊCH QUÁ KHỨ

• PHƯƠNG PHÁP NÀY KHÔNG THỂ ĐƯỢC ÁP DỤNG

TRONG THỰC TẾ VỚI LOẠI NHÀ ÍT KHI ĐƯỢC BÁN

Các điều kiện cần thiết

• Chất lượng thông tin phải cao

• Thông tin có thể so sánh được

• Thị trường phải ổn định