THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN: PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ( ĐH KINH TẾ)

PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍNGUYÊN TẮC SỬ DỤNGCÁC TRƯỜNG HỢP SỬ DỤNGCÁC BƯỚC TIẾN HÀNHƯU NHƯỢC ĐIỂMPHƯƠNG PHÁP CHI PHÍNGUYÊN TẮC SỬ DỤNGCÁC TRƯỜNG HỢP SỬ DỤNGCÁC BƯỚC TIẾN HÀNHƯU NHƯỢC ĐIỂMPHƯƠNG PHÁP CHI PHÍNGUYÊN TẮC SỬ DỤNGCÁC TRƯỜNG HỢP SỬ DỤNGCÁC BƯỚC TIẾN HÀNHƯU NHƯỢC ĐIỂMPHƯƠNG PHÁP CHI PHÍNGUYÊN TẮC SỬ DỤNGCÁC TRƯỜNG HỢP SỬ DỤNGCÁC BƯỚC TIẾN HÀNHƯU NHƯỢC ĐIỂMPHƯƠNG PHÁP CHI PHÍNGUYÊN TẮC SỬ DỤNGCÁC TRƯỜNG HỢP SỬ DỤNGCÁC BƯỚC TIẾN HÀNHƯU NHƯỢC ĐIỂMPHƯƠNG PHÁP CHI PHÍNGUYÊN TẮC SỬ DỤNGCÁC TRƯỜNG HỢP SỬ DỤNGCÁC BƯỚC TIẾN HÀNHƯU NHƯỢC ĐIỂMPHƯƠNG PHÁP CHI PHÍNGUYÊN TẮC SỬ DỤNGCÁC TRƯỜNG HỢP SỬ DỤNGCÁC BƯỚC TIẾN HÀNHƯU NHƯỢC ĐIỂMPHƯƠNG PHÁP CHI PHÍNGUYÊN TẮC SỬ DỤNGCÁC TRƯỜNG HỢP SỬ DỤNGCÁC BƯỚC TIẾN HÀNHƯU NHƯỢC ĐIỂM

1

1 Khái niệm

• Phương pháp chi phí xem xét khả năng

một người thay vì mua một tài sản nhất

định trên thị trường thì anh ta xây dựng

một bất động sản khác có tính năng tương

đương với bất động sản cần mua

5

Ghi nhớ quan trọng!

• Chi phí không luôn luôn bằng giá trị

• Chi phí không luôn luôn tạo ra giá trị

3 Các trường hợp sử dụng

• - Thẩm định giá các tài sản dùng cho mục

đích đặc biệt như bệnh viện, trường học,

nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy

lọc dầu, nhà máy hóa chất vì đó là những

tài sản ít có chứng cứ thị trường

• - Thẩm định giá cho mục đích bảo hiểm

7

4 Các bước tiến hành

• Bước 1 Ƣớc tính giá trị của miếng đất, coi nhƣ miếng

đất đó trống và giả định rằng miếng đất đó đƣợc sử

dụng hiện tại là cao nhất và tốt nhất

• Bước 2 Ƣớc tính các khoản chi phí hiện tại để xây

dựng lại hoặc để thay thế những công trình xây dựng

hiện có trên miếng đất

• Bước 3 Ƣớc tính tổng số tiền giảm giá do hao mòn

tích lũy của các công trình xây dựng hiện có trên

miếng đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân

• Bước 4 Khấu trừ số tiền giảm giá do hao mòn tích lũy

khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế

những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất, để

có đƣợc giá trị hiện tại của công trình

Chi phí xây dựng công trình

Hao mòn tích lũy của công trình

Bước 5 Cộng giá trị hiện tại đã trừ đi giảm giánày

vào giá trị ƣớc tính của miếng đất để có đƣợc giá

trị của tài sản

Ước tính giá trị hiện tại của miếng đất

Ước tính chi phí xây dựng

Tính mức giảm giá tích lũy

Khấu trừ giảm giá do hao mòn tích lũy

khỏi giá trị xây dựng Ước tính giá trị của bất động sản

PPSS

5 Các phương pháp xác định chi phí

• a Chi phí tái tạo: là chi phí hiện hành của

việc xây dựng một công trình thay thế

giống hệt với công trình đang đƣợc thẩm

định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi

thời của công trình mục tiêu đó – (hợp lý

đối với các công trình mới xây dựng xong)

11

• b Chi phí thay thế: là chi phí hiện hành

của việc xây dựng một công trình có giá trị

tương đương với công trình đang được

thẩm định giá theo những tiêu chuẩn, thiết

kế và bố cục hiện hành nhưng có loại bỏ

các bộ phận có chức năng lỗi thời

Các phương pháp ước tính chi phí

• Phương pháp số lượng chi tiết (tính tổng

13

Giá trị xây dựng

Giá vốn xây dựng Thuế

Lãi vay

NH

Chi phí chung

1,530

0,024

460 38,633 0,168 0,5 0,003 0,23

1,530

0,024

450 29,997 0,196 0,5 0,003 0,23

1,380

0,024

450 42,496 0,185 0,5 0,003 0,23

Máy

XD

Tổng cộng

17

B Chi phí quản lý công

trường: (A x %)

C Chi phí quản lý DN

D Lãi vay ngân hàng

E Lãi cho doanh nghiệp

19

PHẦN IV: THI CÔNG PHẦN XÂY, TÔ

TRÁT, MÁI ĐV Khối lượng ĐƠN GIÁ THÀNH TIỀN

Xây tường 10 gạch ống mác 75 m2 266.77 75,000 20,007,750

Xây tường 20 gạch ống giằng gạch thẻ mác 75 m2 558.03 145,000 80,914,350

Xây chân lan can gach D=20 m2 8.48 145,000 1,229,600

Xây bậc thang bằng gạch đinh mác 75 m 25.00 190,000 4,750,000

Xây tường 10 gạch đinh hầm phân mác 75 m2 23.10 100,000 2,310,000

Xây trang trí vách m2 45.00 75,000 3,375,000

Xây gờ chỉ trang trí: m 173.00 55,000 9,515,000

Tô trát tường phẳng vữa mác 75 dày 2 cm m2 1852.76 38,000 70,404,880

Tô trát gờ chỉ trang trí m 173.00 30,000 5,190,000

Tô trát trần dầm sàn tầng 1+2 m2 292.04 40,000 11,681,400

Dán mái ngói ĐT 13v/m2 m2 223.13 230,000 51,318,750

Mái ngói trang trí các tầng +khung chịu lực m2 36.00 550,000 19,800,000

Lắp đặt máng xối Inox o các giao tuyến mái m 9.50 220,000 2,090,000

Xây con lươn mái m 38.00 70,000 2,660,000

Lắp dựng các eke mái cái 60 125,000 7,500,000

CỘNG PHẦN IV 305,778,730

c Phương pháp so sánh thị trường

• Các chi phí theo loại cơng việc hoặc loại

kết cấu cơng trình đƣợc tính đơn giản

theo m2 hoặc m3

• Giá trị cơng trình cần thẩm định giá đƣợc

xác định căn cứ vào diện tích xây dựng và

kết cấu loại bất động sản

21

Nội dung chính trong Phần xây dựng thô

• - Vật liệu, nhân công, toàn bộ chi phí cho

phần Bêtông cốt thép.(Thép Việt Nhật, XM

Holcim)

- Vật liệu, nhân công, toàn bộ chi phí xây

tường, tô trát toàn bộ

- Vật liệu, nhân công, toàn bộ cho phần đi

âm hệ thống Điện chiếu sáng, hệ thống

cấp thoát nước (Dây CADIVI, ống nhựa

Bình Minh)

Phần xây dựng hoàn thiện

• Vật liệu phụ, nhân công cho phần thi công

hoàn thiện: Ốp gạch nhà WC, Lát

nền (sẽ căn cứ theo khối lượng thực tế

thi công)

• Chủ đầu tư cung cấp vật tư hoàn thiện

gồm: Toàn bộ cửa phòng, cửa mặt tiền,

lan can, tay vịn, Gạch ốp lát, thiết bị

WC,thiết bị Điện,Bột trét, sơn nước

23

d Tương quan chỉ số giá

• Tương quan chỉ số giá không phải là

phương pháp ước tính chi phí thực tế như

các phương pháp đã nêu ở trên, tuy nhiên

đây có thể coi là một công cụ hữu ích cho

thẩm định viên

• 1 Để quy đổi chi phí lịch sử đã biết thành

chi phí hiện hành, thẩm định viên dựa vào

thay đổi về chỉ số giá do Tổng cục Thống

Appraiser identifies the multiplier for a calendar date two years earlier

Geodesic Dome

Calculations:

$200,000 x 1.089 = $217,800 Current Cost

Applying a Comparative Cost Multiplier (Marshall and Swift)

2 Tương quan chỉ số giá cho kết quả tương đối đúng nếu các

công trình xây dựng còn mới (thời gian chênh lệch không quá

lâu) Phương pháp này cũng có thể sử dụng để kiểm tra chéo

kết quả các phương pháp tính toán chi phí khác Phương

pháp này đặc biệt có ích khi phải tính chi phí các kiểu nhà có

thiết kế độc đáo, duy nhất

3 Thẩm định viên có thể sử dụng phương pháp này để tìm ra

chi phí xây dựng một công trình trong lịch sử dựa trên chỉ số

giá và chi phí xây dựng hiện hành, đã biết

4 Một số lưu ý khi sử dụng phương pháp chênh lệch theo chỉ

27

6 Hao mòn tích lũy

• Hao mòn tích lũy là tổng mức giảm giá

đƣợc đo bằng hiệu số giữa chi phí thay

thế của công trình xây dựng và giá trị hiện

tại của công trình đó vào thời điểm thẩm

định giá

• Hao mòn trong thẩm định giá khác khấu

hao trong kế toán

6.1 Các nguyên nhân gây ra

29

b Hao mòn chức năng

(lỗi thời chức năng)

• Do sai sót trong thiết kế: trần quá cao hoặc

quá thấp, phòng ngủ, phòng tắm không thích

hợp

• Không đầy đủ trong kết cấu

• Sự sắp xếp tồi: cửa ra vào bố trí không

thuận lợi, mặt bằng tổ chức tồi

• Sự cải tạo thừa

• Thiết bị lạc mốt, lỗi thời hoặc không phù hợp

c Hao mòn kinh tế (lỗi thời bên ngoài )

• – do các yếu tố nằm bên ngoài tài sản như

sự sử dụng đất không thích hợp, do các

qui định về xây dựng hoặc quy hoạch làm

giảm sút tính hữu ích của việc sử dụng và

sở hữu công trình

• - Ở gần nguồn ô nhiễm: bãi rác, nhà máy

• - Môi trường xuống cấp

31

6.2 Các định nghĩa

1 Tuổi đời kinh tế

trúc trên đất đóng góp giá trị vào giá trị

của toàn bộ bất động sản

là tòa nhà sẽ tồn tại làm nơi ăn chốn ở

trong bao lâu)

trang, đổi mới, gia cố công trình trên đất

2 Tuổi đời kinh tế còn lại

Là thời kỳ ƣớc tính sự tồn tại của nhà cửa

có thể đóng góp vào giá trị của toàn bộ bất

động sản

3 Tuổi đời thực tế

Là số năm đã trôi qua kể từ việc xây dựng

ngôi nhà hoàn thành, còn gọi là tuổi lịch

sử hoặc tuổi theo niên đại

33

4 Tuổi đời hiệu quả

mòn hữu hình, khác với tuổi theo niên

đại của tài sản

thuộc vào tình trạng duy tu, bảo dƣỡng,

tuổi đời thực tế

Tuổi đời

hiệu quả

Tuổi đời kinh tế

Tuổi đời kinh tế còn lại

Cải tạo lại

Tuổi đời vật

lý

phá bỏ, xây mới

35

6.3 Các phương pháp đo giảm

giá tích lũy

1- Phương pháp tuổi đời

• Tuổi đời kinh tế

• Tuổi đời kinh tế còn lại

• Tuổi đời hiệu quả

Tổng hao mòn

tích luỹ

Chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo

Tỷ lệ hao mòn

Tỷ lệ hao mòn =

tuổi đời kinh tế tuổi hiệu quả

37

• Ví dụ:

• Chi phí xây dựng mới tòa nhà = $275.000

• Tuổi hiệu quả = 10 năm

• Tuổi đời ktế = 50 năm

• Tổng hao mòn = (10/50)x275000 = $55000

• Giá trị còn lại của tòa nhà =

275000 – 55000 = $220.000

• Yếu điểm của phương pháp tuổi đời:

• Không đo lường được sự lỗi thời về chức năng

và sự lạc hậu về vị trí

• Giả định mọi yếu tố cấu thành công trình xây

dựng đều mất giá với cùng một nhịp độ và theo

tuyến tính

39

2- Phương pháp so sánh

(kỹ thuật chiết trừ)

• Đo lường sự mất giá bằng cách tính

chênh lệch giữa chi phí thay thế và giá trị

của tòa nhà và của các công việc cải tạo

• Tỷ lệ giữa mất giá và chi phí thay thế

• Giả sử có một ngôi nhà một tầng có tuổi

đời hiệu quả là 15 năm mới được bán gần

đây

• Hãy thẩm định một ngôi nhà có đặc điểm

tương tự bố trí gần với ngôi nhà trên,

được biết ngôi nhà cần thẩm định có tuổi

đời hiệu quả 14 năm, giá trị đất 85.000$,

chi phí thay thế là 350.000$

Ước tính giá trị của mảnh đất và trừ đi ra khỏi giá

bán đã được điều chỉnh để thu được giá trị

6 Đổi sang tỷ lệ % (xem công thức phía dưới)

7 Đổi phần trăm giảm giá sang tỷ suất hàng năm

bằng cách chia cho 15 năm tuổi đời hiệu quả

1 Giá bán của bất động sản so sánh $ 355.000

2 Điều chỉnh đối với giá bán nếu thấy cần thiết -0-

3

Ước tính giá trị của mảnh đất và trừ đi ra khỏi giá

bán đã được điều chỉnh để thu được giá trị

6 Đổi sang tỷ lệ % (xem công thức phía dưới) 15,9%

Đổi phần trăm khấu hao sang tỷ suất hàng năm

luỹ

• - không sửa chữa được: dùng phương pháp

tuổi – vòng đời

Giá trị còn lại

Số năm

sử dụng

Tuổi đời vật lý

51

Hao mòn vật lý không sửa chữa được,

các bộ phận có tuổi đời dài (ngàn đồng)

Trừ: Chi phí sửa chữa đƣợc 15.000

Chi phí không SC đƣợc ngắn hạn 240.550

Chi phí không sửa chữa đƣợc

của các bộ phận có tuổi đời dài

1.971.700

Hao mòn không sửa chữa đƣợc

cho các bộ phận có tuổi đời dài

262.900

• có thể sửa chữa đƣợc:

- Nếu sửa chữa đƣợc = chi phí sửa chữa

• - không thể sửa chữa đƣợc Chức năng

không sửa chữa đƣợc – vốn hóa lỗ về thu

nhập

b Hao mòn chức năng:

• Ví dụ Một toà nhà văn phòng 5 tầng

không có hệ thống thông gió Để lắp đặt

hệ thống này trong một công trình mới xây

dựng chi phí là 30 triệu đồng, nhƣng nếu

lắp đặt trong toà nhà hiện hữu thì chi phí

là 40 triệu đồng do những chi phí lao động

và vật liệu phát sinh, khi đó hao mòn chức

• Trừ: chi phí lắp đặt phòng vệ sinh tính

55

Hao mòn chức năng không sửa

chữa được

• Toà nhà văn phòng đang được thẩm định không có hệ

thống cứu hoả Các toà nhà văn phòng khác trong khu

vực đều có lắp đặt hệ thống cứu hoả và hệ thống

tưới

• Phân tích thông tin thị trường cho thấy sự khác biệt

giá tiền thuê của văn phòng có hệ thống cứu hoả và

không có hệ thống cứu hoả là 80.000đ/m2

• Tài sản thẩm định có diện tích cho thuê 350 m2 và có

thu nhập mất đi là 28.000.000 đồng, trừ đi phần thất

thu và chi phí tương ứng là 15.260.000 đồng Thu

nhập hoạt động thuần hàng năm là 12.740.000 đồng

Hao mòn chức năng: thiếu hụt do trong chi

phí không có

• Ước tính NOI mất đi do thiếu hụt 12.740.000 đ

• Tỷ suất vốn hoá của tài sản thẩm định 10,5%

• Giá trị thiệt hại do thiếu hụt 121.330.000 đ

• Trừ: chi phí xây dựng ước tính 75.000.000 đ

• Hao mòn chức năng 46.350.000 đ

• Ví dụ toà nhà văn phòng do mặt bằng bố

trí không hợp lý khiến tiền thuê thấp hơn

các tài sản cùng loại trên thị trường

năng được tính toán ở bằng phương pháp

vốn hoá tổn thất tiền thuê

3 Diện tích cho thuê, m 2 - 840

4 Tổn thất tiền thuê, USD 33.600

Tính toán mức giảm giá công trình do hao mòn chức năng

Hao mòn chức năng không sửa chữa đƣợc

do thừa bộ phận

• Ví dụ Một khách sạn có trần đƣợc xây cao 3,5m trong

khi chiều cao 3m theo tiêu chuẩn là phù hợp, chi phí

tăng thêm cho chỗ chiều cao dƣ thừa là 3 tỷ đồng không

làm tăng thêm giá trị bất động sản, sự sửa chữa là

không hợp lý và sự dƣ thừa là không thể sửa chữa

đƣợc Khi thẩm định viên dùng chi phí thay thế thì phần

chi phí này sẽ bị loại bỏ và lỗi thời chức năng là chi phí

tăng thêm cho việc vận hành

• Do trần quá cao làm tốn thêm chi phí điện cho máy lạnh

là 120 triệu đồng/năm Với tỷ lệ vốn hoá là 10% thì giá trị

tổn thất do hao mòn chức năng là 120 triệu/0,10 = 1.200

triệu đồng

59

c Hao mòn kinh tế: không sửa chữa

đƣợc – vốn hóa lỗ về thu nhập

61

• Ví dụ: Toà nhà văn phòng cần thẩm định có

diện tích cho thuê là 350 m2, nằm kế bãi rác

Những ngày gió, khu vực này chịu ảnh hưởng

của mùi hôi thối bay vào

• Toà nhà văn phòng nằm cách vài khu nhà

không chịu ảnh hưởng của mùi hôi này và có

thu nhập hoạt động thuần hàng năm lớn hơn tài

Ước tính hao mòn kinh tế bằng phương

pháp phân bổ hao mòn

Hao mòn vật lý có thể sửa chữa

Hao mòn vật lý không thể sửa chữa

Tổng hao mòn vật lý

15.000 70.000 85.000

5 Hao mòn chức năng có thể sửa chữa

Hao mòn chức năng không thể sửa chữa

Tổng hao mòn chức năng

5.000 7.000 12.000

6 Tổng hao mòn vật lý và hao mòn chức năng 97.000

• Mô tả tài sản cần thẩm định giá: là tòa nhà mái

dốc, 2 tầng, kiểu nông thôn, diện tích 1.200 fit

vuông, có tuổi đời 15 năm Một số lối kiến trúc

trong tòa nhà không thích hợp lắm với nhu cầu

làm nhà ở Lưng của tòa nhà quay ra đường

cao tốc, có mật độ lưu thông xe cộ cao

• Nghiên cứu thị trường đối với loại hình kiểu nhà

tương tự cho thấy như sau

1 Mức độ hao mòn vật lý, trị giá ước tính $16,000

2 Thiết kế nội thất không phù hợp chức năng nhà

ở dân cư, ước tính trị giá $5,000

3 Ảnh hưởng của tiếng ồn và bụi từ đường cao

Ví dụ

65

Valuation Section

1 Chi phí ước tính xây mới tòa nhà:

Giá trị còn lại của công trình được xác định căn cứ

vào tỷ lệ chất lượng còn lại của ngôi nhà, giá nhà

xây dựng mới và diện tích sàn xây dựng vào thời

điểm định giá Công thức tính như sau:

Giá trị còn lại Tỉ lệ chất lượng Giá xây Diện tích sàn

của ngôi nhà = còn lại của X dựng mới X xây dựng

(đồng) ngôi nhà (%) (đ/m2) (m2)

67

1 Tỷ lệ chất lượng còn lại của ngôi nhà được xác định

đồng thời theo hai phương pháp sau:

a) Phương pháp phân tích kinh tế - kỹ thuật

Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở được xác định căn cứ vào tỷ lệ

chất lượng còn lại của các kết cấu chính (móng, khung cột, tường,

nền, sàn, kết cấu đỡ mái và mái) tạo nên ngôi nhà đó và tỷ lệ giá trị

của các kết cấu chính đó so với tổng giá trị của ngôi nhà Công thức

Tỷ lệ giá trị của kết cấu chính thứ i

so với tổng giá trị của ngôi nhà (%)

Tổng tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính

so với tổng giá trị ngôi nhà (%)

Ví dụ

• Một bất động sản có diện tích sàn xây dựng là

250m2, đơn giá xây dựng công trình mới có

đặc điểm tương tự là 2.400.000đ/m2 Hãy xác

định giá trị công trình biết tỷ lệ giá trị các kết

cấu chính trong tổng giá trị công trình là:

• Móng 10%, tường 18%, sàn 14%, mái 16%

• Mức hư hỏng: móng 30%, tường 45%, sàn

40%, mái 45%

69

- Tỷ lệ chất lượng còn lại của kết cấu chính được xác định căn

cứ vào thiết kế ban đầu, thiết kế cải tạo, nâng cấp do cơ

quan quản lý nhà đã thực hiện và thực trạng của các kết

cấu đó theo các hướng dẫn chi tiết tại Bảng 1

- Tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị của ngôi

nhà thực hiện theo hướng dẫn của Bảng 2

Trong trường hợp nhà có thiết kế đặc biệt thì cần căn cứ

vào thiết kế ban đầu, thiết kế cải tạo, nâng cấp để xác định

tỷ lệ chất lượng còn lại và tỷ lệ giá trị của các kết cấu khác

cho phù hợp với thực tế

b) Phương pháp thống kê – kinh nghiệm

Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở được xác định căn cứ

vào thực trạng của nhà, niên hạn sử dụng và thời gian đã

sử dụng của nhà ở đó

2 Giá nhà xây dựng mới:Được xác định theo các hình

thức phổ biến sau

+ Bảng giá chuẩn trị giá nhà do UBND tỉnh, thành phố qui

định (ban hành theo từng giai đoạn)

+ Hoặc căn cứ vào dự toán toàn bộ các chi phí (lập theo

đơn giá nhà nước):

- chi phí trực tiếp: nguyên vật liệu, nhân công, máy xây

dựng;

- các chi phí chung: chi phí quản lý công trường, chi phí

quản lý doanh nghiệp,

+ Dự toán theo phương thức khoán gọn (cho từng công

việc xây lắp)

+ Phương pháp so sánh thị trường (so sánh các nhà gần