CHƯƠNG 4 CÁC PHƯƠNG PHÁPTHẨM ĐỊNH GIÁ MÁYTHIẾT BỊ Những chủ đề được trình bày: các khái niệm căn bản Các cách tiếp cận Nội dung của các phương pháp thẩm định giá Một số công thức áp dụng Tóm tắt và Kết luận Các bước thực hiện của các phương pháp thẩm định giá.Kỹ năng tính toán
Trang 1TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ SỐ 8
CHƯƠNG 4 CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY - THIẾT BỊ
GV hướng dẫn: Phạm Thị Bình
Trang 2CHAPTER 4 – machinery and equipment valuation
Trang 4 Cách tiếp cận từ thị trường
Cách tiếp cận từ chi phí
Cách tiếp cận trên cơ sở thu nhập
Phương pháp so sánh
Phương pháp chi phí: tái tạo, thay thế, chi tiết…
Phương pháp thu nhập: vốn hóa trực tiếp, gián tiếp
Các phương pháp xác định giá trị hao mòn
CHAPTER 4 – machinery and equipment valuation
Trang 5CÁCH TIẾP CẬN
TỪ THỊ TRƯỜNG
Trang 6CHAPTER 4 – machinery and equipment valuation
Trang 7 Giao dịch phổ biến trên thị trường
Là hoạt động mua, bán tài sản được:
Tiến hành công khai trên thị trường
Có ít nhất 3 tài sản tương tự đã có giao
dịch mua, bán trên thị trường
Trang 8 Giao dịch thành công trên thị trường
là các hoạt động mua bán tài sản đã diễn ra, tàisản đã được
◦ Bên bán giao hàng, chuyển quyền sở hữu cho bên mua và nhận thanh toán;
◦ Bên mua có nghĩa vụ thanh toán cho bên bán, nhận hàng và quyền sở hữu hoặc quyền sử
dụng theo thỏa thuận
CHAPTER 4 – machinery and equipment valuation
CHAPTER 4 – machinery and equipment valuation
Trang 9 Tài sản tương tự
Là tài sản cùng loại, tương đồng với tài sản
thẩm định giá về một số đặc trưng cơ bản như:
- Mục đích sử dụng, công dụng, đặc điểm pháp
lý;
- Một số đặc điểm về kinh tế - kỹ thuật chủ yếu
như nguyên lý cấu tạo, tính năng kỹ thuật, tính năng sử dụng,
Trang 10 Tài sản so sánh
CHAPTER 4 – machinery and equipment valuation
CHAPTER 4 – machinery and equipment valuation
Trang 11Các thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu
Mức giá giao dịch, thời gian, điều kiện giao dịch (điều kiện thị trường, điều kiện
bán, điều khoản tài chính )
Các yếu tổ khác có liên quan ( tình trạng sử dụng tài sản, tài sản khác
bán kèm theo )
Trang 12 Tổng giá trị điều chỉnh thuần
là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so sánh có tính đến:
- Dấu âm: điều chỉnh giảm;
- Dấu dương: điều chỉnh tăng
→ không xét về giá trị tuyệt đối của mỗi lần
CHAPTER 4 – machinery and equipment valuation
Trang 14 Đơn vị so sánh chuẩn
là đơn vị tính cơ bản của tài sản mà có thể quy
đối theo đơn vị đó về chuẩn để so sánh giữa
các tài sản cùng loại với nhau
Ví dụ:
- Phòng, giường bệnh, ghế ngồi, đơn vị thuê;
- Năng suất, sản lượng/hécta, sản phẩm/ca
máy; - Công suất, kg, tạ, tấn
CHAPTER 4 – machinery and equipment valuation
CHAPTER 4 – machinery and equipment valuation
Trang 152.1 Cơ sở giá trị
Cách tiếp cận từ thị trường có thể được sử
dụng để xác định giá trị tài sản thẩm định giá
dựa trên hai cơ sở giá trị :
1 Giá trị phi thị trường;
2 Giá trị thị trường
Trang 161 Cơ sở giá trị phi
- Khảo sát các giá giao dịch của các tài sản so sánh có các đặc điểm đặc biệt tương tự với đối tượng tham gia thị trường là các khách hàng (hoặc nhà đầu tư) cá biệt, có nhu cầu sử dụng các đặc điểm đặc biệt đó.
CHAPTER 4 – machinery and equipment valuation
Trang 17và sức mua trên thị trường
◦ Giao dịch giữa các bên không có mối quan hệ đặc biệt gây ảnh hưởng đến giá giao dịch của tài sản.
◦ Các bên tham gia có đủ thời gian cần thiết để khảo sát, tiếp cận đầy
đủ thông tin về tài sản và thị trường tài sản sau quá trình tiếp thị thích hợp.
Là mức giá ước tính căn
Trang 182.2 Cách tiếp cận từ thị trường
Là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm
định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm
CHAPTER 4 – machinery and equipment valuation
Trang 203.1 Các thông số kinh tế kỹ thuật chủ yếu
◦ Cấu tạo máy, thiết bị, công suất, năng suất, kích thước…
◦ Nước sản xuất, năm sản xuất.
◦ Năm đưa vào sử dụng, bảo hành,
◦ Mức độ sẵn có của các linh kiện thay thế
3.2 Điều kiện thanh toán
CHAPTER 4 – machinery and equipment valuation
Trang 21Phân tích so sánh tập trung vào các điểm tươngđồng và khác biệt giữa các thuộc tính và cácgiao dịch có ảnh hưởng đến giá trị.
So sánh trực tiếp ( Direct Match)
So sánh tương đương ( Comparable match)
Trang 22 Kỹ thuật này thiết lập giá trị dựa trên cơ sở sosánh trực tiếp tài sản mục tiêu giống hệt với tàisản so sánh.
Kỹ thuật so sánh trực tiếp chắc chắn không có
gì mới, nhưng nó được xác định như là một kỹnăng riêng biệt vì nó cung cấp những gì chínhxác nhất giá trị chỉ dẫn sử dụng của phươngpháp so sánh giá bán
CHAPTER 4 – machinery and equipment valuation
CHAPTER 4 – machinery and equipment valuation
Trang 23 Kỹ thuật này thiết lập giá trị dựa trên cơ sở so
sánh phân tích các tài sản tương tự ( không
phải những tài sản giống hệt nhau)
Thiết lập tương đồng của các thuộc tính khác
nhau của máy móc thiết bị
Trang 24Một số công thức áp dụng trong phương pháp
so sánh để điều chỉnh các sự khác biệt giữa
máy-thiết bị so sánh với máy-máy-thiết bị cần thẩm định:
CHAPTER 4 – machinery and equipment valuation
CHAPTER 4 – machinery and equipment valuation
Trang 25 Gi: Giá trị thị trường của tài sản thẩm định
thiết bị thường là công suất
Trang 26◦ Gi : Giá trị thị trường của tài sản thẩm định
◦ Go : Giá bán của tài sản đem so sánh
1 0
0 1
*
n
ij j
i i
Trang 27 Dựa vào những tồn tại khách quan thực tế của sản phẩm để đưa ra những thông số và dựa vào tầm quan trọng của các thông số:
Trang 28Máy cần thẩm định giá: động cơ điện Nhật bản có công suất 4,5 KW
CHAPTER 4 – machinery and equipment valuation
Trang 29 Phương pháp sử dụng: phương pháp so sánh
Tiến hành điều chính các sự khác biệt
Trang 30- Máy cần thẩm định giá: Máy đào - Hitachi - Nhật
+ Công suất máy: 72 PS
+ Dung tích gầu đào: 0,4 m3
+ Tốc độ di chuyển: 3,6 km/h
+ CLCL: 80%
- Ngày thẩm định tháng 6/2006.
- Máy so sánh: Máy đào - Hitachi - Nhật
+ Công suất máy: 85 PS
+ Dung tích gầu đào: 0,45 m3
+ Tốc độ di chuyển: 4,3 km/h
+ Go = 200 trđ ( tháng 3/2006)
+ CLCL: 80%
Ví dụ 2:
CHAPTER 4 – machinery and equipment valuation
CHAPTER 4 – machinery and equipment valuation
Trang 31Các bộ phận
tổng
thành
Động cơ
Hệ thống truyền động
Bộ phận chuyên dùng
Trang 32Các bộ phận
tổng thành
Động cơ
Hệ thống truyền động
Bộ phận chuyê
n dùng
Các bộ phận còn lại
Giá trị ước tính của TSTĐ: 182.050.000 đồng
CHAPTER 4 – machinery and equipment valuationCHAPTER 4 – machinery and equipment valuation
Trang 33Gồm 6 bước
◦ Bước 1 Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác dịnh giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thấm định giá.
◦ Bước 2 Lập kế hoạch thẩm định giá.
◦ Bước 3 Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
◦ Bước 4 Phân tích thông tin
◦ Bước 5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
◦ Bước 6 Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng
thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan
Trang 341 Xác định các đặc điểm cơ bản của tài sản cần thẩm định giá
◦ Về pháp lý;
◦ Kinh tế - kỹ thuật;
thời điểm thẩm định giá.
điểm này trong báo cáo kết quả thấm định giá và chứng thư thẩm định giá.
CHAPTER 4 – machinery and equipment valuation
CHAPTER 4 – machinery and equipment valuation
Trang 352 Xác định đối tượng sử dụng kết quả thấm định giá
◦ Theo yêu cầu của khách hàng
◦ Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phải được ghi rõ trong hợp đồng TĐG, báo cáo kết quả thấm định giá và chúng thư thấm định giá
Trang 364 Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá
Căn cứ vào:
◦ mục đích thẩm định giá,
◦ đặc điểm pháp lý,
◦ đặc điểm kinh tế - kỹ thuật và
◦ đặc điểm thị trường của tài sản thẩm định giá
Thẩm định viên xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trưòng của tài sản.
CHAPTER 4 – machinery and equipment valuation
Trang 375 Xác định giả thiểt và giả thiết đặc biệt
◦ Thông tin còn hạn chế.
◦ Chưa chắc chắn.
◦ Hạn chế về hồ sơ pháp lý của tài sản TĐG.
◦ Hạn chế về đặc điểm của tài sản thẩm định giá.
◦ Hạn chế về các thông tin khác.
Ảnh hưởng đến giá trị tài sản TĐG trong trường hợp không khắc phục được những hạn chế này.
Trang 38 Lập kế hoạch thẩm định giá
Là việc xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, tiến
độ thực hiện từng nội dung và tiến độ thực hiện của toàn
bộ cuộc thẩm định giá.
◦ Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công
CHAPTER 4 – machinery and equipment valuation
Trang 39 Xác định và phát triển các nguồn tài liệu:
◦ Độ tin cậy cao, và
◦ Được kiểm chứng.
Xây dựng tiến độ thực hiện:
◦ Trình tự thu thập và phân tích dữ liệu,
◦ Thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện
Xác định việc tổ chức thực hiện, phân bố nguồn lực:
◦ Lập phương án phân công TĐV và các nhóm trợ giúp
◦ Thực hiện quy trình kiếm soát chất lượng hoạt động TĐG.
Xác định nội dung công việc cần thuê chuyên gia tư vấn (nếu có).
Trang 40 Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật:
CHAPTER 4 – machinery and equipment valuation
Trang 41 Phân tích về đặc điểm của tài sản (pháp lý, kinh tế - kỹ thuật).
Phân tích về thị trường của tài sản TĐG
◦ cung- cầu;
◦ sự thay đổi của chính sách, pháp luật;
◦ sự phát triển của khoa học, công nghệ và các yếu tố khác.
Phân tích về việc sử dụng tài sản tốt nhất và hiệu quả nhất
◦ Sử dụng một cách hợp pháp, hợp lý trong điều kiện cho phép về mặt kỹ thuật, tài chính.
◦ Mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Trang 42 Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng):
◦ Phân tích so sánh tương quan,
◦ Phân tích xếp hạng
◦ Phỏng vấn các bên liên quan.
CHAPTER 4 – machinery and equipment valuation
Trang 43 Căn cứ các cách tiếp cận TĐG quy định tại các
TCTĐG Việt Nam
Mục đích thẩm định giá.
Cơ sở giá trị của tài sản,
Mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin
Áp dụng các phương pháp thẩm định giá và
phù hợp với các quy định của pháp luật liên
quan (nếu có).
Trang 44 Áp dụng từ 02 phương pháp thẩm định giá trở lên đối vói một tài sản TĐG
◦ Để đối chiếu kết quả và
◦ Kết luận chính xác về kết quả TĐG trừ trường hợp thực
hiện theo quy định khác của pháp luật chuyên ngành
Đưa ra kết luận về lựa chọn pháp phương thẩm định giá
CHAPTER 4 – machinery and equipment valuation
Trang 45Khi phương pháp so sánh chỉ có
02 tài sản so sánh thì kết quả
thẩm định giá
để kiểm traĐối chiếu
Trang 46Được sử dụng 01 (một) phương pháp thẩm định giá trong
Áp dụng phương pháp so sánh
◦ Khi có tối thiểu 03 giao dịch của các tài sản so sánh trên thị trường.
◦ Gần thời điếm thẩm định giá.
Không có đủ thông tin để áp dụng 02 (hai) phương pháp thẩm định giá trở lên
Đưa ra căn cứ thực tế chứng minh cho việc không thể khắc phục được những hạn chế về thông tin này.
Trường hợp thực hiện theo quy định khác của pháp luật chuyên
ngành.
CHAPTER 4 – machinery and equipment valuation
Trang 471 Yếu tố định lượng và định tính.
◦ Việc phân tích, so sánh thực hiện đối với các yếu tố so
sánh định lượng (có thể lượng hóa thành tiền) trước
◦ Các yếu tố so sánh định tính (không thể lượng hóa thành tiền) thực hiện sau.
2 Yếu tố liên quan đến giao dịch & yếu tố đặc điểm
◦ Nhóm yếu tố: điều kiện thị trường, điều kiện thanh toán giao dịch, các chi phí phát sinh ngay sau khi mua,
-liên quan đến giao dịch của tài sản tiến hành điều chỉnh trước
◦ Nhóm đặc điểm (kỹ thuật – kinh tế) của tài sản điều chỉnh sau.
Trang 48 Nguyên tắc điều chỉnh:
◦ Lấy tài sản thẩm định giá làm chuẩn để điềuchỉnh giá của tài sản so sánh theo các đặcđiểm của tài sản thẩm định giá
◦ Khi điều chỉnh giá theo sự khác biệt của mộtyếu tố so sánh thì cố định những yếu tố sosánh còn lại (coi như giống nhau)
CHAPTER 4 – machinery and equipment valuation
CHAPTER 4 – machinery and equipment valuation
Trang 49 Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so vói tài sản TĐG thì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản
so sánh (cộng).
Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản TĐG thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ).
Những yếu tố ở tài sản so sánh giống với tài sản thẩm định giá thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh).
Mỗi một sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được
chứng minh từ các chứng cứ điều tra thu thập được trên thị trường.
Trang 50 Nguyên tắc khống chế
◦ Phải bảo đảm chênh lệch giữa mức giá giaodịch của tài sản so sánh với mức giá chỉ dẫncủa tài sản đó không quá cao và không phùhợp với các chứng cứ thị trường
◦ Tỷ lệ % chênh lệch giữa mỗi mức giá chỉ dẫn
với mức giá trung bình của các mức giá chỉ
dẫn không quá 15%
CHAPTER 4 – machinery and equipment valuation
16 - 50
CHAPTER 4 – machinery and equipment valuation
Trang 51TT Yếu tố so sánh ĐVT TSTĐG TSSS1 TSSS2 TSSS3
A Giá thị trường Đã biết Đã biết Đã biết
B Giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn
Trang 52◦ Tổng giá trị điều chỉnh gộp (tổng trị tuyệt đối của các mức điều chỉnh) nhỏ nhất.
mức giá sau điều chỉnh cuối cùng là nhỏ nhât.
Trang 53 Báo cáo kết quả thẩm định giá
Các nội dung cơ bản:
a) Thông tin về doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi
nhánh:
◦ Tên và địa chỉ của doanh nghiệp,
◦ văn phòng giao dịch của doanh nghiệp (nếu có)
b) Các thông tin cơ bản về cuộc thẩm định giá:
◦ Thông tin về khách hàng thẩm định giá tài sản,
◦ Số hợp đồng thẩm định giá /hoặc văn bản yêu cầu/đề
nghị thẩm định giá
◦ Tên tài sản thẩm định giá
◦ Thời điểm thẩm định giá
Trang 54 Mục đích thẩm định giá
Các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm định giá
Căn cứ pháp lý để thẩm định giá:
◦ Những văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá.
◦ Các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được áp dụng trong cuộc thẩm định giá,
◦ Các văn bản quy phạm pháp luật khác do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở trung ương hoặc địa phương ban hành liên quan tới cuộc thẩm định giá,
Các giấy tờ pháp lý liên quan tới tài sản thẩm định giá.
CHAPTER 4 – machinery and equipment valuation
CHAPTER 4 – machinery and equipment valuation
Trang 55c) Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá.
d) Thông tin về tài sản thẩm định giá được mô tả chi tiết:
◦ Loại tài sản
◦ Đặc điểm công nghệ.
◦ Năm sản xuất,
◦ Hãng sản xuất & quốc gia sản xuất.
◦ Các ký hiệu kỹ thuật cơ bản như: số máy, số khung, … và các ký hiệu kỹ thuật khác.
◦ Năm đưa vào sử dụng.
◦ Chất lượng tài sản:
Mới.
Đã qua sử dụng (nêu rõ CLCL)
Trang 56TÊN DOANH NGHIỆP CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc Iập - Tự do - Hạnh phúc
CHAPTER 4 – machinery and equipment valuation
BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ (Kèm theo Chứng thư thẩm định giá số ngày / / )
1 Các thông tin về doanh nghiệp thẩm định giá
- Tên doanh nghiệp, địa chỉ trụ sở chính và địa chỉ văn phòng giao dịch (nếu có).
CHAPTER 4 – machinery and equipment valuation
Trang 572 Các thông tin cơ bản :
- Thông tin về khách hàng thẩm định giá tài sản, số hợp đồng thẩm định giá hoặc văn bản yêu cầu/đề nghị thẩm định giá.
- Tên tài sản thẩm định giá.
- Thòi điểm thẩm định giá.
- Mục dích thẩm định giá.
- Các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm định giá.
- Căn cứ pháp lý để thẩm định giá.
3 Thông tin tổng quan
- Thực trạng và triển vọng cung cầu của nhóm (loại) tài sản TĐG.
- Thông tin về các yếu tố kinh tế, xã hội, và các yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá.
- Phân tích về các tài sản thay thế hoặc cạnh tranh.
- Các thông tin khác có liên quan.
Trang 584 Thông tin về tài sản thẩm định giá.
Căn cứ kết quả khảo sát thực tế, thu thập thông tin và phân tích thông tin.
◦ Loại tài sản
◦ Đặc điểm công nghệ
◦ Năm sản xuất
◦ Hãng sản xuất & quốc gia sản xuất
◦ Các ký hiệu kỹ thuật cơ bản
◦ Năm đưa vào sử dụng
◦ Chất lượng tài sản
5 Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá.
6 Giả thiết và giả thiết đặc biệt (nếu có).
CHAPTER 4 – machinery and equipment valuation
CHAPTER 4 – machinery and equipment valuation
Trang 597 Cách tiếp cận, phưong pháp thẩm định giá
a) Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá áp dụng.
- Nêu rõ căn cứ lựa chọn cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá áp dụng.
- Trường hợp áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá, chỉ rõ:
b) Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
- Dựa trên cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá lựa
chọn.
- Kết quả thẩm định giá.