THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN: PHƯƠNG PHÁP TIẾP CẬN THU NHẬP( ĐH KINH TẾ)

PHƯƠNG PHÁP TIẾP CẬN THU NHẬPNGUYÊN TẮCKHẢ NĂNG ÁP DỤNGCÁC BƯỚC TIẾN HÀNHƯU NHƯỢC ĐIỂMPHƯƠNG PHÁP TIẾP CẬN THU NHẬPNGUYÊN TẮCKHẢ NĂNG ÁP DỤNGCÁC BƯỚC TIẾN HÀNHƯU NHƯỢC ĐIỂMPHƯƠNG PHÁP TIẾP CẬN THU NHẬPNGUYÊN TẮCKHẢ NĂNG ÁP DỤNGCÁC BƯỚC TIẾN HÀNHƯU NHƯỢC ĐIỂMPHƯƠNG PHÁP TIẾP CẬN THU NHẬPNGUYÊN TẮCKHẢ NĂNG ÁP DỤNGCÁC BƯỚC TIẾN HÀNHƯU NHƯỢC ĐIỂMPHƯƠNG PHÁP TIẾP CẬN THU NHẬPNGUYÊN TẮCKHẢ NĂNG ÁP DỤNGCÁC BƯỚC TIẾN HÀNHƯU NHƯỢC ĐIỂMPHƯƠNG PHÁP TIẾP CẬN THU NHẬPNGUYÊN TẮCKHẢ NĂNG ÁP DỤNGCÁC BƯỚC TIẾN HÀNHƯU NHƯỢC ĐIỂMPHƯƠNG PHÁP TIẾP CẬN THU NHẬPNGUYÊN TẮCKHẢ NĂNG ÁP DỤNGCÁC BƯỚC TIẾN HÀNHƯU NHƯỢC ĐIỂMPHƯƠNG PHÁP TIẾP CẬN THU NHẬPNGUYÊN TẮCKHẢ NĂNG ÁP DỤNGCÁC BƯỚC TIẾN HÀNHƯU NHƯỢC ĐIỂM

1 Tài sản tạo ra thu nhập thông thường được

mua-bán như một khoản đầu tư

2 Khả năng tạo ra thu nhập là một yếu tố cơ bản

đối với tài sản, một tài sản tạo ra thu nhập cao

thì giá trị thị trường của nó càng cao (giả sử tỷ lệ

rủi ro không đổi)

3 Phương pháp vốn hóa thu nhập được sử dụng

để phân tích khả năng tạo ra dòng thu nhập trong

tương lai của một tài sản sau đó vốn hóa dòng

thu nhập này để tìm ra giá trị hiện tại của tài sản

3

 Ph¬ng ph¸p nµy cho r»ng gi¸ thÞ trêng cña

mét tµi s¶n b»ng víi gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña tÊt c¶

c¸c kho¶n thu nhËp rßng t¬ng lai cã thÓ nhËn

5

Khả năng ỏp dụng và những giới

hạn của phương phỏp

1 Phương phỏp thu nhập thớch hợp trong thẩm định

giỏ những bất động sản tạo ra thu nhập từ một

loại hỡnh kinh doanh như khỏch sạn, cửa hàng,

văn phũng cho thuờ

2 Phương phỏp thu nhập cho thấy rừ những động

thỏi của người mua tiềm năng đối với loại hỡnh

–Bớc 2: ớc tính chi phí tạo ra thu nhập hàng năm

Trừ chi phí hàng năm khỏi thu nhập hàng năm ta

đợc thu nhập thuần hàng năm

–Bớc 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính

toán

–Bớc 4: áp dụng công thức vốn hoá để tìm ra giá

trị hiện tại của tài sản cần định giá

9

Ví dụ:

• Giả sử $3,000 được gửi vào cuối thời

điểm mỗi năm trong thời gian 17 năm Số

tiền này được chuyển vào tài khoản để

hưởng mức lãi suất nhập gốc 8.5% hàng

năm vào thời điểm cuối của mỗi năm

Tổng số tiền tích lũy được sẽ là

11

Ví dụ:

• Giả sử một nhà đầu tư muốn tích lũy

$100.000 trong thời gian 20 năm Nếu ông

ta có thể hưởng một mức lãi suất nhập gốc

9,5% hàng năm từ số tiền trên thì số tiền

gửi hàng năm mà ông ta sẽ phải nộp vào

thời điểm cuối mỗi năm là

13

Giả sử $10,800 dự kiến sẽ nhận được trong

thời hạn một năm

• Hệ số giá trị hiện tại là 0.925926 Nó cho

biết giá trị hiện tại của $1 nhận được trong

thời hạn một năm nếu lợi nhuận dự kiến là

1

14

Cột 5 Giá trị hiện tại một khoản tích

luỹ đều hàng năm

i

n

a ħ

15

Ví dụ:

• Một nhà đầu tư được ủy quyền nhận $26,000

mỗi năm trong thời hạn 20 năm với các khoản

thanh toán được thực hiện vào thời điểm cuối

mỗi năm Với tỷ lệ chiết khấu 12% — để chi trả

cho cả phần lợi nhuận từ khoản đầu tư chưa

thực hiện và toàn bộ lợi nhuận của khoản đầu tư

vào phần trả theo định kỳ được nhập gốc với lãi

suất 12% vào thời điểm cuối mỗi năm — giá trị

hiện tại của dòng thu nhập này (khoản đầu tư

mà hiện nay nhà đầu tư có quyền thực hiện) là

• Giả sử một nhà đầu tư vay $250,000 với lãi

suất 13%, được trả dần hàng tháng theo

từng phần bằng nhau trong thời gian 20

• Giả sử $100,000 được vay trong thời hạn

3 năm với lãi suất 10%, được trả dần

hàng năm Số tiền phải trả hàng năm cho

dần nợ vay được thực hiện như sau:

Xác định số dư của khoản vay

• Số dư của khoản vay tại bất cứ thời điểm

nào là giá trị hiện tại của các khoản phải

trả còn tồn đọng

• Ví dụ: Đối với khoản vay nói trên Số

dư $69,788.52 sau năm một là giá trị hiện

tại của số tiền nợ phải trả trong hai năm

còn lại

23

Giá trị hiện tại ròng (NPV) và hàm tỷ

suất hoàn vốn nội bộ (IRR)

A NPV = PV – Giá trị đầu tƣ thực tế

bộ dự kiến > tỷ lệ chiết khấu

dự kiến < tỷ lệ chiết khấu

tư có giá trị hiện tại ròng dương

B Tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR là tỷ lệ chiết

khấu làm cho giá trị hiện tại ròng NPV = 0

tỷ suất hoàn vốn nội bộ dự kiến ≥ tỷ lệ chiết

khấu

12 Months

Property generat Net Operating Inco NOI = $150,000

Thẩm định giá một cửa hàng bán thuốc có diện tích

3900 m vuông Theo ước tính, thu nhập từ kinh doanh

ròng (gọi tắt là NOI) trong năm đầu tiên là 150.000

USD

27

Diện tích cửa

hàng (m2)

Giá bán (USD)

NOI ước tính hàng năm

(USD)

Tỷ lệ vốn hóa

• Quá trình vốn hóa trực tiếp: thu nhập ròng

từ kinh doanh thuốc / tỷ lệ vốn hóa chung

= giá trị

29

Tính toán thu nhập hoạt động ròng

• Bài tập 12

30

Bảng báo cáo thu nhập

Lỗ về diện tích bỏ trống/thu nợ (số

âm)

−

Chi phí hoạt động (số âm) − OE

Khoản thanh toán nợ hàng năm

(số âm)

Dòng tiền trước thuế

(thu nhập của vốn chủ sở hữu)

= IE

12 Months

12 Tháng

Bất động sản tạo ra một khoản PGI là 124.800 đô la

a Một Tòa nhà chung cư 16 căn hộ có tổng thu nhập tiềm năng

(PGI) là 124.800 đôla Tỷ lệ phòng trống là 5% và chi phí hoạt

động là 40.000 đôla Nếu tỷ lệ vốn hóa là 8,25% thì giá trị tính

bởi phương thức vốn hóa trực tiếp là bao nhiêu?

• b Nếu tòa nhà chung cư tương tự được

bán với giá 924.000 đôla, thì tỷ lệ vốn hóa

là bao nhiêu?

33

Chi phí hoạt động

• Khoản chi tiêu theo thời kỳ cần thiết để

duy trì bất động sản và tiếp tục tạo ra tổng

thu nhập thực hiệu, giả định rằng việc

quản lý tốt và khôn khéo

• Một báo cáo vận hành dùng để thẩm định

giá có thể khác với báo cáo do chủ sở

hữu hoặc kế toán viên viết

34

1-Chi phí cố định

35

2- Chi phí biến đổi

a Tiền trả công quản lý

37

Tổng chi phí hoạt động

• Tổng cộng các khoản chi phí hoạt động,

bao gồm chi phí cố định, chi phí biến đổi

và khoản khấu trừ chi phí thay thế

39

1 Sử dụng các giao dịch có thể so

sánh được

thấp tầng với diện tích là 30.000 foot vuông với

12 người thuê, được xây dựng vào năm 1988

• Nghiên cứu của bạn chỉ ra bất động sản cần

định giá và các bất động sản có thể so sánh

được đã được thuê với giá thị trường và tất cả

các bất động sản này đều ở trong cùng một khu

Năm xây dựng R O

sản cần định giá (RO) là bao nhiêu? Tại sao?

Quy mô tòa nhà

(Foot vuông)

Số người thuê

Năm xây dựng

RO tính được 30,000 12 1988 9,25%

43

2 Kỹ thuật giá trị còn lại

Giá trị của bất động sản được đánh giá

trên các phương diện:

• Vật lý: đất và công trình

• Tài chính: vốn tự có, tiền vay

• Pháp lý: hợp đồng ràng buộc cho thuê

• Kinh tế: thu nhập và giá trị thu hồi

a Khía cạnh vật lý

• V0 = VL + VB

• I0 = IL + IB

R 0 = L.R L + B.R B

• Nếu tài sản thẩm định được mua bằng

vốn chủ sở hữu và vốn vay, tỷ lệ vốn hoá

cần đáp ứng được yêu cầu về sức sinh lợi

của cả hai phần đầu tư này

b Khía cạnh tài chính

55

• Ví dụ: tính tỷ lệ vốn hoá của khoản vay

$10.000 với thời hạn vay 30 năm, lãi suất

10%/năm, thanh toán theo năm

57

Ví dụ 2

• Tỷ trọng vốn chủ sở hữu là 30%, lãi suất tín

dụng là 12%, thời hạn tín dụng là 25 năm (thanh

toán theo năm), tỷ suất vốn hóa vốn chủ sở hữu

= 15% Tỷ lệ vốn hoá chung bao gồm:

• Hằng số thế chấp của khoản tín dụng được cấp

cho 25 năm với lãi suất 12%, RM = 0,1275

A Tổng tỷ lệ vốn hóa là bao nhiêu?

V V

I V

O M

M O

M M

là 1.2 Các điều khoản hiện tại đòi hỏi tỷ

lệ vốn hóa nợ vay thế chấp là 0.1050 với

là $350,000

A R O là bao nhiêu?

B V O là bao nhiêu?

CF Y

CF Y

n n



1 1

2 2

3 3

• Giá trị của tài sản là tổng giá trị hiện tại

của thu nhập hoạt động ròng và giá trị

hiện tại của bất động sản được thu hồi

O

 

65

Để ứng dụng phương pháp DCF cần:

• Ước tính dòng tiền qua các năm

• Ước lượng tỷ suất chiết khấu dùng làm cơ

sở để xác định hiện giá dòng tiền ở thời

• Chọn lựa mô hình giá trị phụ thuộc vào hai yếu tố

1 Mô hình thu nhập hoạt động ròng kì vọng

• a Không thường xuyên

• b Thường xuyên (được mô hình hóa)

• 1) Ổn định

• 2) Tỉ lệ thay đổi hàng năm

2 Mối quan hệ giữa thu nhập hoạt động ròng và bất động

sản được thu hồi

• a Tỉ lệ thay đổi khác nhau

• b Tỉ lệ thay đổi giống nhau

Y

V Y

CF V

1 ( 1 ) ( 1 )

0

Y

V Y

Y I

V

) 1 (

) 1 ( 10

• - giá trị hiện tại của dòng thu nhập trong 5

năm là bao nhiêu?

• giả sử nghiên cứu thị trường cho thấy vào

cuối năm thứ 5, tòa nhà có giá trị $2.1 triệu

• Giá trị của bất động sản đó là bao nhiêu?

2 Tỉ lệ thay đổi hàng năm cố định

là tỷ lệ thay đổi của thu nhập

V

CR Y

73

Mô hình giá trị chung

• V PR có thể được dự đoán bằng cách vốn hóa

thu nhập kì vọng cho năm n + 1 sử dụng tỉ lệ

vốn hóa cuối cùng hoặc đầu ra (R n), sau đó

chiết khấu giá trị hiện tại

75

Mối quan hệ của R và Y

a. R là một tỷ lệ thể hiện mối quan hệ giữa I O trong một

năm và giá trị; R phản ánh cả tỷ suất lợi nhuận kì vọng

và mô hình thu nhập trong tương lai

b Y là một tỷ lệ lợi nhuận trên đầu tư thuần; nó không

ngầm phản ánh thu nhập trong tương lai bởi vì thu

nhập trong tương lai được thể hiện rõ ràng trong mô

hình DCF

c. Nếu thu nhập và giá trị đều sẽ không đổi, thì R = Y

d Nếu thu nhập và giá trị được mong đợi sẽ tăng lên, thì

R < Y

e. Nếu thu nhập và giá trị được cho là sẽ giảm, thì R > Y

1 Khi cả thu nhập và giá trị đều sẽ

không thay đổi

• R = Y

• Bài tập thực hành 8.1

77

2 Khi thu nhập giữ nguyên nhưng

giá trị thay đổi

• Bài tập thực hành 8.4

sn

R = Y - ∆.SFF

78

3 Khi thu nhập và giá trị sẽ thay

đổi với tỷ lệ gộp giống nhau

• Chú ý Đây thực tế là một dòng tiền tăng trưởng

với tỷ lệ không đổi Mô hình này đôi khi được

nhắc đến như là mô hình tỷ lệ vốn hóa đóng

băng do mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị

được cho là sẽ giữ nguyên theo thời gian

• Bài tập thực hành 8.6

R   Y CR

 Phân tích các thơng vụ, cần phải điều chỉnh nhiều mặt

 Mang những thông tin hạn chế về những giả định về dòng tiền

trong tơng lai

 áp dụng một tỷ lệ vốn hoá cố định

 Khỏ phức tạp