THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY THIẾT BỊ: CÁCH TIẾP CẬN TỪ CHI PHÍ

TỔNG QUAN CÁCH TIẾP CẬN CHI PHÍ KHÁI NIỆM CƠ SỞ THẨM ĐỊNH ĐỐI TƯỢNG ÁP DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TỔNG QUAN CÁCH TIẾP CẬN CHI PHÍ KHÁI NIỆM CƠ SỞ THẨM ĐỊNH ĐỐI TƯỢNG ÁP DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁTỔNG QUAN CÁCH TIẾP CẬN CHI PHÍ KHÁI NIỆM CƠ SỞ THẨM ĐỊNH ĐỐI TƯỢNG ÁP DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁTỔNG QUAN CÁCH TIẾP CẬN CHI PHÍ KHÁI NIỆM CƠ SỞ THẨM ĐỊNH ĐỐI TƯỢNG ÁP DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ

Trang 1

Theo Thông tư sổ 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính

CHAPTER 4 – machinery and equipment valuation

CHAPTER 4 – machinery and equipment valuation

Trang 2

 Khái niệm

Cách tiếp cận từ chi phí

Là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá.

Trang 3

◦ Hao mòn ngoại biên.

Trang 4

Chi phí để sản xuất máy- thiết bị hoàn chỉnh đưa vào sử dụng.

CHAPTER 4 – machinery and equipment valuationCHAPTER 4 – machinery and equipment valuation

Trang 5

- Giả định của phương pháp chi phí

người mua hiểu biết là số tiền hiện hành yêu cầu mua hoặc sản xuất một tài sản mới của tiện

thường cao hơn.

- Nguyên tắc thay thế

Một người mua khôn ngoan sẽ không trả nhiều hơn chi phí để có tài sản với tiện ích tương tự nguyên tắc này có thể được sử dụng đối với một tài sản đơn lẻ hoặc cả nhà máy.

Trang 6

- Xác định giá trị những máy thiết bị chuyên dùng, ít được mua bán trên thị trường

bảo hiểm, thế chấp, bồi thường

cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận thu nhập.

mới được chế tạo.

Phải tính đủ, tính đúng tất cả các khoản chi phí

Trang 7

Trang 8

a Chi phí trực tiếp

 chi phí vật liệu trực tiếp,

 chi phí lắp đặt chạy thử,

máy,

Trang 9

b Chi phí gián tiếp

một tài sản hoặc một nhóm tài sản,

dựng,

Trang 10

 Cộng tất cả các khoản mục trên là giá thành sản

xuất sản phẩm hay dịch vụ.

◦ Chi phí bán hàng (chi phí lưu thông):

+ Chi phí trực tiếp tiêu thụ sản phẩm.

+ Chi phí tiếp thị.

◦ Chi phí quản lý doanh nghiệp.

Giá thành Sản xuất + chi phí bán hàng + chi phí

quản lý doanh nghiệp( được phân bổ) = Giá thành

toàn bộ của sản phẩm, dịch vụ đã tiêu thụ.

Trang 11

c Lợi nhuận nhà đầu tư/nhà sản xuất

trên thị trường tính trên tổng chi phí (bao gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp) đối với việc đầu tư kinh doanh tài sản thẩm định giá.

Trang 12

 Phương pháp luận này cho rằng không phải tất cả chi phí khác nhau về kích cỡ thì nằm trên một đường

 C2 là chi phí yêu cầu của năng suất Q2;

 C1 là chi phí đã biết của năng suất Q1.

Trang 13

 Giả thiết biết rằng chi phí của máy A với công suất

100.000 tấn/năm là 16.000.000$, ước tính chi phí của

nhà máy công suất 200.000tấn/năm.

 Giải: sử dụng hệ số 0.6 (chỉ để minh họa)

 Công thức: C2=C1(Q2/Q1)x

 Trong đó: C2: là chi phí yêu cầu của công suất Q2

C1: chi phí đã biết của công suất Q1

x : hệ số chi phí theo công suất

 Giải

C2 = 16000000(200000/100000)0.6 = 24.251.465$

Trang 14

 Sử dụng phương pháp chi phí theo công suất cần cẩn trọng Không nên sử dụng công thức chi phí theo năng suất để tính cho những thiết bị hoặc nhà máy khi

có sự khác biệt lớn về công suất hoặc quy mô.

 Hệ số mũ chỉ có thể sử dụng đối với một dải công suất nhất định, không cố gắn ngoại suy các kết quả về qui mô hoặc công suất mà nó khác biệt lớn hơn nhiều hoặc nhỏ hơn nhiều mà phạm vi dữ liệu chứa đựng.

Trang 15

Là phương pháp xác

định giá trị của tài sản

thẩm định giá dựa trên

cơ sở chênh lệch giữa

chi phí tái tạo ra tài sản

giống hệt với tài sản

thẩm định giá theo giá

thị trường hiện hành và

giá trị hao mòn của tài

sản thẩm định

Chi phí tái tạo máy, thiết bị

Bản sao chính xác của máy, thiết bị nguyên bản về nguyên vật liệu, thiết kế, chất lượng

tay nghề.

Có tính đến các sai lầm của thiết kế và tính không hiệu quả hoặc lỗi thời của nó.

Chi phí hiện hành

Trang 16

đầu tư)

-Tổng giá tri hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế)

Trang 17

◦ Ưu: Về mặt lý luận, cách tính này cho giá trị chính

◦ Nhược: là cách tính không hiện thực vì đối với các

nguồn thông tin, tài liệu cho biết mức chi phí tiêu

Trang 18

a Định nghĩa:

Là phương pháp xác

định giá trị của tài sản

thẩm định giá dựa trên

cơ sở chênh lệch giữa

Chi phí thay thế máy, thiết bị

Dựa trên cơ sở việc sử dụng các kỹ thuật tiên tiến, hiện đại

để sản xuất ra máy, thiết bị có giá trị sử dụng tương tự máy, thiết bị cần thẩm định.

Các bộ phận có chức năng lỗi thời đều bị loại bỏ

Chi phí hiện hành

Trang 19

của nhà sản xuất / nhà

đầu tư)

-Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kê)

Trang 20

◦ Cách tính chi phí thay thế tính toán dựa trên sự

thời, không cần thiết.

CHAPTER 4 – machinery and equipment valuation

Trang 21

Bước 1 : Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế của máy, thiết bị.

Bước 2 : Xác định hao mòn và ước tính tổng giá trị hao mòn của máy, thiết bị thẩm định giá.

Bước 3 : Ước tính giá trị của máy, thiết bị bằng

cách lấy kết quả bước 1 trừ (-) kết quả bước 2

Trang 22

HAO MÒN VẬT LÝ

VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP

ĐỊNH LƯỢNG GIÁ TRỊ HAO MÒN VẬT LÝ

Trang 23

a Khái niệm về tuổi đời tài sản

 Tuổi đời kinh tế (Economic life)

- Thời gian hơn mà tài sản được dự kiến sẽ được sử dụng bởi một thực thể.

Trang 24

 Tuổi đời thực tế (Actual age)

- Là số năm đã trôi qua kể từ khi tài sản được hình

thành và đưa vào sử dụng, còn gọi là tuổi lịch sử hoặc tuổi theo niên đại.

 Tuổi đời hiệu quả (effective age)

◦ Là tuổi của một tài sản dựa trên tổng hao mòn hữu hình, khác với tuổi theo niên đại của tài sản.

◦ Có thể lớn hay nhỏ hơn tuổi thực tế tùy thuộc vào tình trạng

duy tu, bảo dưỡng, kiến trúc và chất lượng công trình.

◦ Tân trang đổi mới có thể làm giảm tuổi hiệu quả.

Trang 25

 Định nghĩa

của một tài sản do quá trình sử dụng làm giảm sút tính năng kĩ thuật của tài sản dẫn đến hư hỏng từng phần hoặc hư hỏng toàn bộ; do tác động của thiên nhiên (độ ẩm hơi nước, không khí ) không phụ thuộc vào việc sử dụng.

toán được)

Trang 26

 Hao mòn vật lý có thể khắc phục :

chữa Nói cách khác, sự gia tăng giá trị vượt quá chi phí sửa chữa

 Giá trị hao mòn vật lý có thể khắc phục được đo bằng:

phần thu nhập có được từ việc bán thanh lý các bộ phận cũ bị tháo dỡ (nếu có)

Trang 27

 Hao mòn vật lý không thể khắc phục :

Là một dạng suy giảm không khả thi về mặt kinh tế

để sửa chữa Nói cách khác, chi phí sửa chữa vượt quá giá trị nó bổ sung vào cơ cấu

 Ước tính giá trị hao mòn vật lý không thể khắc phục dựa trên cơ sở:

Trang 28

c1 Phương pháp quan sát

 Phương pháp này tiến hành so sánh dựa trên các kinh nghiệm thuđược bằng cách nhìn vào các đặc tính tương tự và so sánh chúngvới các thuộc tính mới Phương pháp này liên quan đến việc quansát thực tế những yếu tố hao mòn có thể được nhìn thấy và chuyểnđổi thành tỷ lệ phần trăm

 Có thể thảo luận với kỹ thuật viên nhà máy có kiến thức để xác địnhtình trạng của những bộ phận mà có thể không được rõ ràng, chẳnghạn như việc ăn mòn bên trong các bồn chứa

 Dựa trên kết quả khảo sát thực tế có được, các thẩm định viên phảiđưa ra ý kiến của sự suy giảm bằng tỷ lệ phần trăm (%), để khấu trừ

ra khỏi chi phí thay thế mới hoặc chi phí tái tạo mới

Trang 29

 Đánh giá về mặt hình thức của loại máy thiết bị điện tử dân dụng người ta đưa ra 8 mức độ

◦ Mức độ 1 (H1 = 100%): tình trạng tốt, bình thường (không bị han

gỉ, không bị bóp méo, nước sơn mạ bón, bề mặt làm việc mòn ít, bên trong máy không có độ dơ)

◦ Mức độ 2 (H2 = 90 - < 100%): Tình trạng có lỗi ở mức nhẹ

(thân vỏ bị xước nhẹ, han gỉ nhẹ khắc phục được Bề mặt làm việc mòn nhẹ Bên trong máy có dơ nhẹ)

◦ Mức độ 3 (H3 = 80 - < 90%): Tình trạng có lỗi ở mức vừa (thân vỏ bị xước, khi làm sạch vết gỉ còn thấy vết rõ rang,

bề mặt làm việc mòn đều Bên trong máy có độ dơ nhẹ)

◦ Mức độ …

Trang 30

c2 Phương pháp chuyên gia

tỷ trọng các bộ phận chính cấu thành tài sản cố định.

◦ Chia tài sản cố định thành những bộ phận chính;

◦ Đánh giá tỷ lệ thực tế hao mòn của từng bộ phận;

◦ Tổng hợp lại theo phương pháp bình quân gia quyền đểxác định tỷ lệ hao mòn thực tế của tài sản cố định

Trang 31

 Đánh giá chất lượng còn lại của xe ô tô 5 chỗ ngồi.

Cần+ hệ thống T.sau

Hệ thống lái+phanh

Sát xi + thân vỏ

Cần+ hệ thống T.sau

Hệ thống lái+phanh

Sát xi + thân vỏ

Lốp

Trang 32

TT Bộ phận

Hao mòn của

bộ phận kỹ thuật chủ yếu

Tỷ trọng giá trị của bộ phận i trong tổng giá trị

Giá trị hao mòn

Trang 33

Phương pháp tỷ lệ sử dụng dựa vào việc phân tích sử dụng của tài sản Tỷ lệ sử dụng là một chỉ số tốt để đánh giá hao mòn vật lý khi số liệu thông kê

cần thiết có thể được ước tính bằng tỷ lệ

 Công thức tính:

Tỷ lệ hao mòn vật lý =

Mức độ đã sử dụng

x 100%

Mức độ sử dụng thiết

-kế

Trang 34

 Đời sống vật lý hữu ích bình thường của dòng xe ô tô con Ford

là 290.000 dặm tương đương 466.610 km (Theo báo cáo của tạp chí Forbes)

Trang 35

c 4 Phương pháp tuổi đời

 Định nghĩa :

Phương pháp tuổi đời xác định tỷ lệ hao mòn vật lý thông qua tỷ lệ tuổi đời hiệu quả và tuổi đời vật lý của tài sản

 Trong đó:

 Tuối đời vật lý là số năm tài sản có thể sử dụng trước khi chuyển

sang trạng thái không còn sử dụng được do hư hỏng hoặc bào mòn vì các nguyên nhân vật lý

 Tuổi đời vật lý có thể được xác định thông qua các thông số kỹ

thuật của nhà sản xuất, đặc điểm cấu tạo của tài sản,

Trang 36

 Công thức:

 Trong đó:

Tỷ lệ hao mòn vật lý

Tuổi đời hiệu quả

Trang 37

 Máy A có thời gian sử dụng (tuổi đời kinh tế) là 32 năm

Số năm sử dụng tăng thêm

Tuổi đời hiệu quả

Tỷ lệ hao mòn

Trang 38

HAO MÒN CHỨC NĂNG

VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH LƯỢNG

Trang 39

 Hao mòn chức năng (Sự lạc hậu về công năng) là sự mất giá trị bên trong của tài sản do sự tiến bộ của công nghệ

mới

◦ Thiết kế lỗi thời trong cấu trúc cũ hoặc

◦ Thiết kế không thể chấp nhận trong các cấu trúc mới.

◦ Thay đổi trong thị hiếu của người mua tiềm năng

 Sự hao mòn (lỗi thời) về chức năng có thể được

quyết định thông qua sự trợ giúp của nhà sản xuất

người có thể nâng cấp cho chiếc máy đó.

39

Trang 40

 Hao mòn chức năng cũng được tách ra thành

loại có thể sửa chữa được và không thể sửa

chữa được liên quan đến tính khả thi về kinh tế.

Bao gồm :

Trang 41

 Đối với hao mòn chức năng có thể khắc phục được:

-Giá trị hao mòn vật lý

-Giá trị thanh lý của bộ phận thay thế

+

Chi phí tháo dỡ bộ phận cũ + chi phí lắp đặt bộ phận mới

Trang 42

 Hệ thống thông gió trong nhà máy không loại được mùi hôi từ các khu vực sản xuất theo quy chuẩn Cần lắp đặt hệ thống thông gió mới có công nghệ cao hơn.

 Chi phí mới của hệ thống thông gió hiện tại là 450 trđ, hao mòn vật

lý của hệ thống này là 50%, và giá trị thanh lý của nó (kim loại phế liệu) là 12 trđ, chi phí tháo dỡ hệ thống hiện có và cài đặt hệ thống mới là 650 trđ

◦ Tính giá trị hao mòn chức năng?

Chi phí mới của hệ thống hiện có 460

Chi phí tháo dỡ hệ thống cũ lắp đặt hệ thống mới

+ 650 Giá trị hao mòn chức năng 860

Trang 43

- Năng suất vượt trội

Tạo ra tài sản thay thế có chi phí vận hành, sản xuất thấp hơn tài sản thẩm định giá

Trang 44

Các bước xác định giá trị hao mòn chức năng

do chi phí vận hành cao không khắc phục được :

 Bước 1: Phân tích báo cáo hoạt động của tài sản thẩmđịnh để xác định chi phí vận hành tính trên mỗi đơn vị sảnphẩm tạo ra bởi tài sản thẩm định giá

 Bước 2: Xác định chi phí vận hành tính trên mỗi đơn vịsản phẩm tạo ra bởi tài sản thay thế Sau đó, xác địnhchênh lệch chi phí vận hành theo đơn vị sản phẩm tạo rabởi tài sản thẩm định giá và tài sản thay thế

 Bước 3: Ước tính tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản thẩm định

Trang 45

 Bước 4: Xác định tổng mức chênh lệch chi phí vận hànhhàng năm thông qua số lượng sản phẩm tạo ra hàng nămcủa tài sản TĐG và mức chênh lệch chi phí vận hành xácđịnh ở bước 2 trong suốt tuổi đời kinh tế còn lại của tài sảnthẩm định.

 Bước 5: Giảm trừ tổng mức chênh lệch chi phí vận hành

hàng năm tương ứng với mức tác động của thuế thu nhập

doanh nghiệp áp dụng đối với khoản thu nhập tăng thêm (do

sử dụng tài sản thay thế có chi phí vận hành thấp hơn tài

sản TĐG)

 Bước 6: Hiện tại hóa tổng mức chênh lệch vận hành hàng

năm (trong suốt tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản) về thời

điểm thẩm định giá với tỷ lệ chiết khấu phản ánh rủi ro gắn với việc sử dụng tài sản TĐG

Trang 46

 So sánh nhà máy điện tuabin khí A đang vận hành theo công nghệ

cũ với nhà máy điện tuabin khí B hiện đại được thiết kế có công

suất tương tự như nhau, chúng ta có bảng dữ liệu sau:

 Hãy xác định hao mòn chức năng của nhà máy điện tuabin khí A đang vận hành theo công nghệ cũ?

Nhà máy điện tuabin khí A

Nhà máy điện tuabin khí B Sản lượng điện ròng - (kWh) 580.260.000 580.260.000

Suất tiêu hao nhiên liệu

Trang 47

 Định lượng khoản chi phí tiêu hao nhiêu liệu cao:

 Định lượng khoản chi phí lao động cao:

Suất tiêu hao nhiên liệu (Btu/kWh)

Tổng nhiên liệu tiêu thụ (MMBtu)

Giá nhiên liệu khí ($/MMBtu)

Chi phí nhiên liệu/năm

Nhà máy điện tuabin khí A 11.000 6.382.860 6,25 39.892.875

Khoản chi phí năng lượng

Số người lao động Tiền

lương/năm

Chi phí lao động/năm

Trang 48

Chí phí nhiêu liệu cao/năm $15.405.903

Chi phí lao động cao/năm 3.360.000

Tổng chi phí vận hành vượt trội/năm $18.765.903

Trừ thuế thu nhập - 40,5% $7.600.191

Chi phí vận hành cao/năm sau thuế $11.165.712

Giá trị hiện tại

Lỗi thời chức năng do chi phí vận hành cao $47.034.042

Nguồn: FUNCTIONAL OBSOLESCENCE: REAL LIFE STORIES -Michael J Remsha, P.E., ASA, CMI Kevin S Reilly, ASA

Trang 49

16 - 49

Trang 50

HAO MÒN NGOẠI BIÊN

VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH LƯỢNG

Trang 51

Lỗi thời về về kinh tế có thể được gây ra bởi các yếu tố:

Hiệu quả mà chiếc máy đó đóng góp cho

Khả năng tiếp cận thị trường

Các quy định của Chính phủ

Trang 52

a) Ước tính hao mòn ngoại biên thông qua việc phân tích thông tin từ thị trường

 Sử dụng phân tích thông tin của các tài sản tương tự đã

giao dịch thành công trên thị trường để xem xét giá trị haomòn của tài sản thẩm định giá

b) Ước tính hao mòn ngoại biên thông qua việc vốn hóa trực tiếp thu nhập bị mất đi

Việc ước tính thu nhập mất đi được áp dụng hai bước sau:

 Bước 1: Phân tích thị trường để xác định giá trị khoản thu nhập mất đi hàng năm

 Bước 2: Hiện tại hóa các khoản thu nhập mất đi hàng năm

để xác định tổng giá trị mất đi tác động đến giá trị của tài sản

Định dạng
Số trang	53
Dung lượng	19,79 MB