Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại huyện nho quan, tỉnh ninh bình

Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn đối với chủ trương phát triển kinh tế đất nước và sử dụng có hiệu quả quỹ đất, ngày 14/10/1994 Ủy ban Thường vụ Quốc hội đãban hành Pháp lệnh về quyền và n

H C VI N NÔNG NGHI P VI T NAM ỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐINH MẠNH CƯỜNG

TH C TR NG VÀ GI I PHÁP NÂNG CAO HI U QU ỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ

QU N LÝ S D NG Đ T C A CÁC T CH C KINH ẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ Ử DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH ỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH ẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH ỦA CÁC TỔ CHỨC KINH Ổ CHỨC KINH ỨC KINH

T T I HUY N NHO QUAN, T NH NINH BÌNH Ế TẠI HUYỆN NHO QUAN, TỈNH NINH BÌNH ẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ỈNH NINH BÌNH

Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Ti n Sến S ỹ

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quảnghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kìcông trình nào khác

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện báo cáo này đã được cảm

ơn đầy đủ và các thông tin trích dẫn trong báo cáo này đã được ghi rõ nguồn gốc./.

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Đinh Mạnh Cường

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình học tập và nghiên cứu tại Học viện Nông nghiệp Việt Nam, tôixin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai đã tạo mọi điều kiệnthuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiêncứu luận văn này

Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và lời biết ơn sâu sắc tới thầy giáo

-TS Nguyễn Tiến Sỹ là người đã trực tiếp giúp đỡ và chỉ bảo tận tình cho tôi trong suốtthời gian thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dânhuyện Nho Quan, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Nho Quan, Văn phòngđăng ký quyền sử dụng đất huyện Nho Quan, Uỷ ban nhân dân các xã, thị trấn, các tổchức kinh tế sử dụng đất trên địa bàn huyện Nho Quan đã giúp đỡ tận tình, tạo điềukiện để tôi hoàn thành luận văn này

Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn tới người thân, bạn bè và đồng nghiệp đã tạo điềukiện giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luậnvăn này

Với quỹ thời gian có hạn và kinh nghiệm chưa nhiều nên tôi không tránh khỏinhững thiếu sót Kính mong sự đóng góp ý kiến của các thầy cô và các bạn để luận văncủa tôi được hoàn thiện hơn

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn !

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả Luận văn

Đinh Mạnh Cường

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục các chữ viết tắt vi

Danh mục các bảng vii

Trích yếu luận văn viii

Thesis abstract x

Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.3 Phạm vi nghiên cứu 2

1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn 2

1.4.1 Đóng góp mới của đề tài 2

1.4.2 Ý nghĩa khoa học của đề tài 2

1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài 2

Phần 2 Tổng quan tài liệu 3

2.1 Cơ sở lý luận về quản lý sử dụng đất của các tổ chức 3

2.1.1 Đất đai 3

2.1.2 Giao đất, cho thuê đất 4

2.1.3 Quản lý sử dụng đất đai 4

2.1.4 Quản lý đất đai 5

2.1.5 Tổ chức sử dụng đất 6

2.2 Kinh nghiệm quản lý sử dụng đất tại một số nước trên thế giới 7

2.2.1 Kinh nghiệm quản lý sử dụng đất đai tại Thụy Điển 7

2.2.2 Kinh nghiệm quản lý sử dụng đất đai tại Ôxtrâylia 9

2.2.3 Kinh nghiệm quản lý sử dụng đất đai tại Trung Quốc 10

2.3 Quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất ở Việt Nam 11 2.3.1 Quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức ở Việt Nam qua các thời kỳ 11 2.3.2 Một số quy định liên quan đến quản lý sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất 16

2.3.3 Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ở Việt Nam và tỉnh Ninh Bình 22

Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 29

3.1 Địa điểm nghiên cứu 29

3.2 Thời gian nghiên cứu 29

3.3 Đối tượng nghiên cứu 29

3.4 Nội dung nghiên cứu 29

3.4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Nho Quan 29

3.4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai huyện Nho Quan 29

3.4.3 Thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Nho Quan 29

3.4.4 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Nho Quan 30

3.5 Phương pháp nghiên cứu 30

3.5.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 30

3.5.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 30

3.5.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp và phân tích số liệu 31

3.5.4 Phương pháp so sánh 31

Phần 4 Kết quả và thảo luận 32

4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Nho Quan 32

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 32

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 34

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Nho Quan 38

4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện nho quan 39

4.2.1 Tình hình quản lý đất đai của huyện Nho Quan giai đoạn 2011 - 2015 39

4.2.2 Tình hình sử dụng đất của huyện Nho Quan 44

4.2.3 Đánh giá chung về tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Nho Quan 46

4.3 Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Nho Quan 47 4.3.1 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế 47

4.3.2 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Nho Quan 52

4.3.3 Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất 54

4.3.4 Đánh giá chung về tình hình quản lý sử dụng đất các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Nho Quan 60 4.4 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý,sử dụng đất của các

tổ chức kinh tế tại huyện Nho Quan 62

4.4.1 Giải pháp về chính sách 62

4.4.2 Giải pháp kinh tế 64

4.4.3 Giải pháp về khoa học, công nghệ 65

4.4.4 Giải pháp về quy hoạch 66

4.4.5 Giải pháp về tuyên truyền 67

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 68

5.1 Kết luận 68

5.2 Kiến nghị 69

Tài liệu tham khảo 70

Phụ lục 72

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtGPMB Giải phóng mặt bằng

QLĐĐ Quản lý đất đai

TDTT Thể dục thể thao

TN&MT Tài nguyên và Môi trường

TNHH Trách nhiệm hữu hạn

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1 Tăng trưởng kinh tế huyện Nho Quan giai đoạn 2011 - 2015 34

Bảng 4.2 Hiện trạng dân số và lao động huyện Nho Quan năm 2015 36

Bảng 4.3 Hiện trạng sử dụng đất huyện Nho Quan năm 2015 45

Bảng 4.4 Phân loại các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Nho Quan 48

Bảng 4.5 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo mục đích sử dụng đất huyện Nho Quan 49 Bảng 4.6 Phân bổ quỹ đất của các tổ chức kinh tế theo đơn vị hành chính huyện Nho Quan 50 Bảng 4.7 Kết quả cấp GCNQSDĐ của các tổ chức kinh tế 53 Bảng 4.8 Thống kê các tổ chức kinh tế chưa được cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất trên địa bàn huyện Nho Quan 53 Bảng 4.9 Tình hình sử dụng đất không đúng mục đích của các tổ chức kinh tế

tại huyện Nho Quan 55 Bảng 4.10 Thực trạng việc cho thuê lại, cho mượn đất của các tổ chức kinh tế tại

huyện Nho Quan 57 Bảng 4.11 Thực trạng chưa đưa đất vào sử dụng của các tổ chức kinh tế tại huyện

Nho Quan 58

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Đinh Mạnh Cường

Tên Luận văn: “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử

dụng đất của các tổ chức kinh tế tại huyện Nho Quan, tỉnh Ninh Bình”.

Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Nho Quan

- Trên cơ sở đánh giá những thuận lợi và khó khăn trong việc quản lý sử dụng đấtcủa các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất, đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệuquả quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Nho Quan, tỉnh Ninh Bình

Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện các nội dung của đề tài, chúng tôi sử dụng các phương phápnghiên cứu sau: phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp điều tra,thu thập số liệu sơ cấp; phương pháp thống kê, tổng hợp và phân tích số liệu; phươngpháp so sánh; phương pháp chuyên khảo

Kết quả chính và kết luận

- Huyện Nho Quan có tổng diện tích tự nhiên là 45.052,52 ha, trong đó đất nôngnghiệp có diện tích là 35.604,98 ha, chiếm 79,03 % diện tích tự nhiên; đất phi nông nghiệp có diệntích 7.110,70 ha, chiếm 15,78 % diện tích tự nhiên; đất chưa sử dụng có diện tích 2.336,84 ha, chiếm5,19 % diện tích tự nhiên

- Trên địa bàn huyện Nho Quan có 50 tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, chothuê đất với diện tích là 666,98 ha, chiếm 1,48 % tổng diện tích tự nhiên toàn huyện Trong đó, có 2

tổ chức kinh tế vừa được Nhà nước giao đất, vừa được Nhà nước cho thuê đất với diện tích 44,01 ha,chiếm 6,60% tổng diện tích đất các tổ chức kinh tế; có 48 tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuêđất với diện tích 666,98 ha, chiếm 93,4% Số tổ chức kinh tế được cấp GCNQSDĐ tại huyện NhoQuan là 43 tổ chức với diện tích 441,83 ha

- Việc quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trong những năm gần đây dần đi vào

nề nếp nhằm khai khác hiệu quả quỹ đất được giao, được thuê Tuy nhiên, vẫn

còn tồn tại tình trạng sử dụng đất không đúng mục đích với diện tích 49,68 ha; chothuê, cho mượn với diện tích 9,91 ha; để đất hoang hóa, chậm đưa vào sử dụng vớidiện tích 263,97 ha Để nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tếtrên địa bàn huyện Nho Quan cần thực hiện đồng bộ 5 nhóm giải pháp sau: nhóm giảipháp về chính sách, nhóm giải pháp về kinh tế, nhóm giải pháp về khoa học, côngnghệ, nhóm giải pháp về quy hoạch và nhóm giải pháp về tuyên truyền.

THESIS ABSTRACT

Master candidate: Dinh Manh Cuong

Thesis title: " The situation and solutions to improve the efficiency of land use management of economic organizations in Nho Quan district, Ninh Binh province"

Major: Land Management Code: 60.85.01.03 Educational organization: Vietnam National University of Agriculture Research Objectives

- Assessment of the status of land use management of economic organizations which allocated or leased land by the State in Nho Quan district

- On the basis of an assessment of the advantages and difficulties in the land usemanagemen, proposed solutions to improve the efficiency of land use management of the economicorganizations in Nho Quan district, Ninh Binh province

Materials and Methods

In order to implement the thesis’s contens, the following methods are to beused: inspection and collection of secondary data; inspection and collection of primarydata; statistics, summarization and analysis of data; comparisons; monogaphy

Main findings and conclusions

- Nho Quan district has a total natural area of 45.052,52 ha, therein: agriculturalland has an area of 35.604,98 ha, takes up 79,03% of the natural area; non-agricultural land has anarea of 7.110,70 ha, takes up 15,78% of the natural area; unused land has an area of 2.336,84 ha,takes up 5,19% of the natural area

- Nho Quan district has 50 economic organizations allocated or leased land by theState with an area of 666.98 hectares, accounting for 1.48% of the total natural area of the district.There are two economic organizations both allocated and leased land with an area of 44.01 hectares,accounting for 6.60% of the total land area of economic organization; there 48 economicorganizations leased land with an area of 666.98 hectares, accounting for 93.4% There were 43Economic organizations in Nho Quan district were granted the certificate with an area 441.83hectares

- The land use management of economic organizations is regulation However,there are many problems are found such as: improper land use with the area of 49,68 hectares;leasing, lending with the area of 9.91 hectares; falowing and slowly investing

with the area of 263.97 hectares To improve the efficiency of land use management ofeconomic organizations Nho Quan district, it is nessessary to conduct the 5 followingsolution groups: policy solution, economy solutions, science and technology solutions,plan solutions and propaganda solutions.

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia Sử dụng đất đai

có ý nghĩa quyết định tới sự thành bại về kinh tế và ổn định chính trị, phát triển xãhội của cả trước mắt và lâu dài Ở Việt Nam Nhà nước là đại diện cho nhân dânthực hiện quyền của chủ sở hữu trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt toàn

bộ đất đai trên lãnh thổ Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ giađình, cá nhân và ban hành các quy định cụ thể để quản lý việc sử dụng đất của các

tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (Đỗ Thị Tám và Phạm Minh Giáp, 2015)

Trong quá trình đổi mới từ năm 1986 đến nay, Đảng và Nhà nước ta đã banhành nhiều văn bản pháp luật nhằm bảo đảm sự quản lý tập trung thống nhất củaNhà nước, đồng thời khuyến khích các tổ chức, cá nhân sử dụng đất đai đúng mụcđích, hiệu quả cao và tuân thủ theo pháp luật Từ Luật Đất đai năm 1987, Luật đấtđai năm 1993; Luật sửa đổi và bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993, 1998,

2003, đặc biệt, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đấtđai đã tạo hành lang pháp lý đưa công tác quản lý đất đai dần dần đi vào nề nếp,việc sử dụng đất đai ngày càng có hiệu quả hơn Tuy nhiên, hiện nay việc quản lý

sử dụng đất vẫn còn một số nơi chưa chặt chẽ, sử dụng chưa hiệu quả, trong việcquản lý vẫn còn để xảy ra nhiều tồn tại, đó là bỏ hoang không sử dụng trong thờigian dài, sử dụng không đúng mục đích, bị lấn, bị chiếm, chuyển nhượng, cho thuêtrái phép,

Huyện Nho Quan là cửa ngõ quan trọng trong việc giao lưu phát triển kinh

tế - xã hội của tỉnh Ninh Bình với các tỉnh vùng Tây Bắc Huyện Nho Quan códiện tích tự nhiên là 45.052,52 ha với 27 đơn vị hành chính gồm 26 xã và 1 thịtrấn Trong những năm gần đây, các cấp Đảng, chính quyền địa phương luôn quantâm đến vấn đề quản lý và sử dụng đất, đặc biệt là tình hình quản lý của các tổchức sử dụng đất Tuy nhiên, trong công tác quản lý sử dụng đất còn tồn tại một sốbất cập như: cho thuê trái mục đích được giao, cho thuê để hưởng chênh lệch;không thực hiện dự án đúng tiến độ của dự án; tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng;

để dân lấn chiếm đất đai; sử dụng lãng phí, không hiệu quả,

Do đó, để khắc phục những bất cập nêu trên thì việc xem xét đánh giá thựctrạng quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được giao đất, cho

thuê đất trên địa bàn huyện Nho Quan là việc làm cần thiết trong giai đoạn hiện

nay Xuất phát từ lý do trên, em đã chọn nghiên cứu đề tài “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại huyện Nho Quan, tỉnh Ninh Bình”.

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Nho Quan

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các

tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Nho Quan, tỉnh Ninh Bình

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

Đề tài nghiên cứu về tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tếđược Nhà nước giao đất, cho thuê đất được tính đến ngày 31/12/2015 trên địa bànhuyện Nho Quan

1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN

1.4.1 Đóng góp mới của đề tài

Đánh giá được thực trạng, những mặt tồn tại và những mặt tích cực củacông tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, chothuê đất trên địa bàn huyện Nho Quan - tỉnh Ninh Bình

1.4.2 Ý nghĩa khoa học của đề tài

Đề tài góp phần hoàn thiện những vấn đề lý luận và cơ sở khoa học về cácquy định liên quan đến công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế đượcNhà nước giao đất, cho thuê đất

1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

Đề tài góp phần quan trọng trong việc khắc phục những hạn chế trong quản

lý sử dụng đất trên phạm vi huyện Nho Quan nói chung và đất của các tổ chức kinh

tế đang sử dụng nói riêng Đây là cơ sở để xác định tính minh bạch trong quản lý

và sử dụng đất, đồng thời góp phần nâng cao vai trò quản lý nhà nước về đất đai,thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của huyện

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC 2.1.1 Đất đai

Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, baogồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất Theo quan điểm kinh tế học thì đấtđai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cảmọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con ngườilàm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và độngvật Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng

cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá

Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tàisản mà một người có thể chiếm đối với đất Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất vềmặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,

là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố cáckhu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng(Quốc hội, 1993)

Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đápứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khảnăng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vàogiao lưu dân sự) Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, đượcchuyển tiếp qua các thế hệ và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tíchluỹ của cải vật chất của xã hội Đồng thời, đất đai còn được coi là một tài sản đặcbiệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai đểbiến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích Đất đai cố định

về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Bên cạnh đó,đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sửdụng một cách hợp lý thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không nhữngkhông mất đi mà có xu hướng tăng lên (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân,2006)

Ngày nay, quản lý sử dụng đất trên thế giới được quán triệt thực hiện theoquan điểm phát triển bền vững Xóa bỏ nghèo khó, thay đổi các mẫu hình sản

xuất và tiêu thụ, bảo vệ và quản lý tài nguyên thiên nhiên phục vụ phát triển kinh

tế, xã hội là những mục đích có tính bao quát và là những yêu cầu thiết yếu để pháttriển bền vững (Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng, 2012)

2.1.2 Giao đất, cho thuê đất

2.1.2.1 Giao đất

Theo quy định tại Khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Nhà nước giao quyền

sử dụng đất (Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất đểtrao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất (Quốc hội, 2013b)

Như vậy, giao đất là căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử dụng đất, xác lậpquan hệ pháp luật đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất, làm phát sinhquyền và nghĩa vụ của các bên Quyết định giao đất là quyết định hành chính của

cơ quan có thẩm quyền nên quan hệ pháp luật về giao đất mang tính mệnh lệnh

2.1.2.2 Cho thuê đất

Khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định, Nhà nước cho thuê quyền sửdụng đất (Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụngđất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sửdụng đất (Quốc hội, 2013b)

Hình thức cho thuê đất chỉ bắt đầu xuất hiện và được thực hiện kể từ khiLuật Đất đai năm 1993 ra đời Kinh nghiệm trong nước và quốc tế cho thấy, thựchiện chế độ thuê đất phải trả tiền đã tạo cho người sử dụng đất có động lực để đầu

tư có hiệu quả vào đất đai, khắc phục tình trạng sử dụng đất kém hiệu quả, lãngphí Đồng thời, thể hiện việc đổi mới quan điểm quản lý đất đai, phù hợp với cơchế thị trường, tạo nguồn thu ngân sách từ đất, huy động được nguồn vốn để đầu tưxây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước(Phan Thị Thanh Huyền và cs., 2014)

2.1.3 Quản lý sử dụng đất đai

Quản lý sử dụng đất là sự kết hợp của tất cả các công cụ và kỹ thuật được

sử dụng bởi chính quyền để quản lý cách mà đất được sử dụng và phát triển Quản

lý sử dụng đất tập trung vào đất và cách đất được sử dụng cho mục đích sản xuất,bảo tồn và thẩm mỹ Quản lý sử dụng đất yêu cầu ra quyết định và được xác địnhbởi mục đích sử dụng nó ví dụ cho sản xuất lương thực, nhà ở, giải trí, khaikhoáng… và được xác định bởi bản chất và giá trị của đất Trước đây quản

lý sử dụng đất tập trung chủ yếu vào đất nông nghiệp Ngày nay, quản lý đất đaicòn phải đối mặt với các vấn đề về công nghiệp hóa, đô thị hóa, bảo tồn, khaikhoáng … (dẫn theo Bùi Tuấn Anh, 2015).

Hệ thống quản lý sử dụng đất đề cập đến tất cả các hoạt động mà chínhquyền địa phương yêu cầu để quản lý đất Hệ thống quản lý sử dụng đất sẽ xácđịnh quyền sử dụng cho phép hoặc thừa nhận có tương quan đến vùng (dẫn theoBùi Tuấn Anh, 2015)

Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn, mọi hoạt động của conngười đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai Tổng diện tích tự nhiên củamột phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi Nhưng khi sản xuất phát triển, dân sốtăng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con người đốivới đất đai ngày càng gia tăng Có nghĩa cung là cố định, cầu thì luôn có xu hướngtăng lên Điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay gắt giữa những người sử dụngđất và giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau Vì vậy, để sử dụng đất có hiệuquả và bền vững thì việc quản lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách vàcần thiết Quản lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước

Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử dụng đất trong điềukiện hệ thống pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhànước đại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai Mặt khác,quản lý đất đai còn có vai trò quan trọng trong việc kết hợp hài hòa các nhóm lợiích của Nhà nước, tập thể và cá nhân nhằm hướng tới mục tiêu phát triển

Công tác quản lý đất đai dựa trên nguyên tắc quan trọng nhất là sử dụng tiếtkiệm, hiệu quả và bền vững Do đó quản lý, sử dụng đất đai là một trong nhữnghoạt động quan trọng nhất của công tác quản lý hành chính Nhà nước nói chung vàquản lý, sử dụng đất của các tổ chức nói riêng

2.1.4 Quản lý đất đai

Quản lý đất đai là quá trình lưu trữ và cập nhật những thông tin về sở hữu,giá trị, sử dụng đất và những thông tin khác liên quan đến đất Đó là quá trình đảmbảo theo luật pháp cho việc sử dụng, phát triển quỹ đất, khai thác lợi nhuận thuđược từ đất (thông qua thuế, cho thuê, bán) và giải quyết các tranh chấp liên quanđến đất đai Quản lý đất đai còn được định nghĩa là quá trình phát triển và thựchiện các chính sách đất đai đối với các loại hình sử dụng đất và quản lý các tổ chứcquản lý đất đai, liên quan đến việc xây dựng cơ chế quản lý quyền đối

với đất đai và sử dụng đất, quá trình sử dụng đất và giá trị của đất đai thuộc thẩmquyền của Chính phủ để thúc đẩy quản lý đất đai đạt hiệu quả, bền vững và bảođảm quyền về tài sản.

Quản lý đất đai là một khái niệm đa nghĩa Theo nghĩa rộng, quản lý đất đaibao hàm cả việc bảo vệ lẫn việc kiểm soát sử dụng đất đai sao cho đất đai phục vụcon người tốt nhất trong hiện tại và tương lai Theo nghĩa này, quản lý đất đai baogồm nhiều việc như bảo vệ lãnh thổ chủ quyền quốc gia, chống lại mọi sự xâmphạm; kiểm kê, đo vẽ, lập bản đồ địa chính; phân bổ đất đai cho các ngành, nghề,lĩnh vực khác nhau; sử dụng bền vững; tổ chức không gian trên đất một cách hợp

lý, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phù hợp với phong tục, tập quántừng vùng, miền; khuyến khích đầu tư vào đất và bảo vệ đất… Quản lý đất đai theonghĩa hẹp là công việc của ngành quản lý đất đai trong phân hệ quản lý Nhà nước.Theo nghĩa này, quản lý đất đai là quá trình thu thập, điều tra mô tả những tài liệuchi tiết về thửa đất, xác định hoặc điều chỉnh các quyền và các thuộc tính khác củađất; lưu giữ, cập nhật và cung cấp những thông tin về sở hữu, giá trị, sử dụng đấtcũng như các nguồn thông tin khác liên quan đến thị trường bất động sản và giaodịch có tính thị trường về đất đai (thế chấp đất, chuyển đổi đất…) (Nguyễn ĐìnhBồng và cs., 2012)

2.1.5 Tổ chức sử dụng đất

- Tổ chức sử dụng đất (còn gọi là đối tượng sử dụng đất) là tổ chức được Nhànước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đốivới đất đang sử dụng

- Tổ chức kinh tế: Theo điều 3, Luật Đầu tư năm 2014, “tổ chức kinh tế là tổchức được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, gồm doanh nghiệp,hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và các tổ chức khác thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh Tổchức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viênhoặc cổ đông” (Quốc hội, 2014)

Theo Khoản 27 Luật Đất đai 2013, “Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp,hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừdoanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” (Quốc hội, 2013b)

Theo Thông tư số 28/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tàinguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiệntrạng sử dụng đất, tổ chức sử dụng bao gồm (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014):

- Tổ chức trong nước gồm: (1) Tổ chức kinh tế gồm các doanh nghiệp và cáchợp tác xã; (2) Cơ quan, đơn vị của Nhà nước gồm cơ quan nhà nước (kể cả Ủy ban nhân dâncấp xã); tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; đơn vị quốc phòng, an ninh; (3) Tổ chức sựnghiệp công lập gồm các đơn vị sự nghiệp do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, tổ chứcchính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ côngtheo quy định của pháp luật; (4) Tổ chức khác gồm tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp,

tổ chức khác (không phải là cơ quan, đơn vị của Nhà nước, tổ chức sự nghiệp công lập, tổ chứckinh tế)

- Tổ chức nước ngoài gồm: (1) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồmdoanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam

mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư;(2) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh

sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Namthừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chínhphủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ

2.2 KINH NGHIỆM QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

2.2.1 Kinh nghiệm quản lý sử dụng đất đai tại Thụy Điển

Thụy Điển là một vương quốc ở Bắc Âu, giáp Na Uy ở phía Tây và PhầnLan ở phía Đông Bắc, nối với Đan Mạch bằng cầu Öresund ở phía Nam, phần biêngiới còn lại giáp Biển Baltic và Biển Kattegat Thụy Điển có diện tích tự nhiên là449.964 km², là nước lớn thứ ba trong Liên minh châu Âu, với dân số khoảng 9,4triệu người Thuỵ Điển có mật độ dân số thấp với 21 người/ km² nhưng lại tậptrung cao ở nửa phía Nam của đất nước, trong đó có khoảng 85% dân số sống ởthành thị

Quản lý đất đai tại Thụy Điển bắt nguồn từ quá trình bảo vệ quyền sử dụngđất và việc cai quản đất đai Việc bảo vệ quyền đối với đất đai và thực hiện nhữnggiao dịch hợp pháp luôn có tầm quan trọng đối với người dân Trước đây, nhiệm

vụ này do các tòa án địa phương thực hiện (Lê Gia Chinh và cs., 2014)

Phần lớn đất đai thuộc sở hữu tư nhân nhưng việc quản lý và sử dụng đất làmối quan tâm chung của toàn xã hội Các hoạt động cụ thể về quản lý sử dụng đấtnhư quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và thông tin địa

chính đều được quản lý bởi ngân hàng dữ liệu đất đai và đều được luật hóa Phápluật và chính sách quản lý đất đai của Thụy Điển về cơ bản dựa trên chế độ sở hữu

tư nhân về đất đai và kinh tế thị trường, được sự giám sát chung của xã hội Từnăm 1970 đến nay, pháp luật và chính sách đất đai của Thụy Điển gắn liền với việcgiải quyết các vấn đề liên quan đến pháp luật bất động sản tư nhân bao gồm: quyđịnh các tài sản cố định gắn liền với bất động sản, quy định việc mua bán đất đai

và thế chấp, quy định về hoa lợi, quyền thông hành địa dịch và các hoạt động khácnhư vấn đề bồi thường, quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, đăng ký quyền sở hữuđất và hệ thống đăng ký (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014)

Hệ thống quản lý đất đai của Thụy Điển bao hàm trách nhiệm của cơ quan

Đo đạc bản đồ, cơ quan Đăng ký đất đai và cơ quan Địa chính (Lantmateriet) Cơquan Đăng ký có nhiệm vụ nạp các thông tin vào hệ thống; cơ quan Địa chính (đođạc) có nhiệm vụ xác định ranh giới, chia tách, đo đạc, xác định tính pháp lí củathửa đất, chủ sở hữu; cơ quan Thông tin (nằm tại Gavle) có nhiệm vụ cung cấpthông tin đất đai cho người sử dụng Quản lý hành chính đất đai của Thụy Điểnđược thực hiện theo 3 cấp gồm: cấp Trung ương; cấp vùng (có 21 bang, giống nhưtỉnh); cấp quản lý hành chính địa phương (có 290 đơn vị cấp huyện (hạt), mỗi hạtđều có một văn phòng địa chính) (Tổng cục Quản lý đất đai, 2011)

Một khía cạnh quan trọng khác của quá trình lập kế hoạch sử dụng đất làviệc độc quyền lập quy hoạch đô thị tồn tại trong các thành phố ở Thụy Điển Điềunày có nghĩa là phát triển đô thị không thể diễn ra mà không có kế hoạch đô thịđược phê duyệt Một chủ sở hữu đất không có quyền lập một kế hoạch như vậy màkhông có sự đồng ý của chính quyền thành phố Nếu chủ đất muốn phát triển mảnhđất của mình nhưng từ chối lập kế hoạch phát triển theo chính quyền thành phốquy định thì chủ đất không có quyền được bồi thường cho các giá trị phát triển cóthể mất do từ chối lập kế hoạch Một chủ đất có quyền phát triển tài sản của mìnhnhư đầu tư vào cải tạo miễn là tiếp tục sử dụng đất hiện có Nếu một số quy địnhtrong quy hoạch hoặc quy định về sử dụng đất khác buộc các chủ đất dừng cáchoạt động đang diễn ra của họ hoặc phải trả lại đất thì chủ đất có quyền được bồithường cho những thiệt hại liên quan đến việc sử dụng đất đang diễn ra Giá trị liênquan đến việc thay đổi mục đích sử dụng đất sẽ không được bồi thường Thay đổimục đích sử dụng đất sẽ phải xin phép, thường ở dạng một quyết định quy hoạchhoặc giấy phép xây dựng Nếu không được cho phép, các chủ sở hữu đất không cóquyền được bồi thường cho bất kỳ tổn thất về giá nào do từ chối thay đổi mục đích

sử dụng (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014)

2.2.2 Kinh nghiệm quản lý sử dụng đất đai tại Ôxtrâylia

Liên bang Ôxtrâylia (Commonwealth of Australia) là một quốc gia nằm ởNam bán cầu với diện tích tự nhiên là 7.692.024 km2 (đứng thứ sáu trên thế giới).Ôxtrâylia là nước duy nhất chiếm toàn bộ một lục địa và cũng là nước lớn nhấttrong khu vực châu Ôxtrâylia - châu Á - châu Đại Dương Ôxtrâylia có sáu tiểubang và hai vùng lãnh thổ chính nằm trên đại lục Ngoài ra, còn có một vài lãnhthổ phụ khác nằm dưới sự quản lý của chính phủ liên bang Các tiểu bang củaÔxtrâylia bao gồm New South Wales (NSW), Queensland, Nam Ôxtrâylia,Tasmania, Victoria và Tây Ôxtrâylia Pháp luật đất đai của Úc chịu ảnh hưởng sâusắc của hệ thống pháp luật Anh (theo Luật Chung)

Chính quyền liên bang Ôxtrâylia phân cấp nhiệm vụ quản lý đất đai chochính quyền các bang Hệ thống quản lý đất đai nói chung, đặc biệt là của các bangNSW, Victoria và Tây Ôxtrâylia đã đạt được những thành tựu góp phần đểÔxtrâylia được ghi nhận là một trong những quốc gia đi đầu trên thế giới về côngtác quản lý đất đai và khả năng cung cấp các dịch vụ có liên quan đến đất đai cho

xã hội Công tác đăng ký đất, lập bản đồ địa chính đã được hoàn thiện từ rất sớm,

vì vậy rất thuận lợi cho việc ứng dụng công nghệ thông tin để xây dựng và pháttriển cơ sở dữ liệu địa chính số, từ đó làm nền tảng cho việc hoàn thiện hệ thốngthông tin đất đai, cơ sở dữ liệu về đất đai tại từng bang Vì vậy, ngày nay, việccung cấp các dịch vụ có liên quan đến đất đai và bất động sản, như các giao dịch vềquyền sở hữu, định giá, tính thuế, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch phát triểnnói chung và sử dụng thông tin cho các ngành và lĩnh vực có liên quan đã trở thànhmột bộ phận không thể thiếu về lớp thông tin cơ bản cho công tác quản lý nhànước cũng như cung cấp dịch vụ, tiện ích cho xã hội (Tổng cục Quản lý đất đai,2010)

Liên bang Ôxtrâylia thực hiện việc quản lý sử dụng và phát triển đất đaitrên cơ sở quy hoạch Quy hoạch thể hiện như là sự hướng dẫn việc thực thi quyếtđịnh cho thuê đất thông qua cơ quan quản lý đất đai của Chính phủ từng Bang Đốivới những khu vực có nhu cầu phát triển cao, Chính phủ Bang thành lập Công tyđất đai, đây là công ty thuộc sở hữu nhà nước có chức năng kinh doanh đất đai quacác phương thức: phát triển đất (cải tạo, san lấp, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật)rồi bán cho người có nhu cầu; giao cho các công ty phát triển đất (Land Developer)

để họ phát triển rồi bán; hợp tác với các công ty phát triển xây dựng nhà rồi bán

Dù qua hình thức nào thì đây đều là việc bán quyền sở hữu

nhà nước đối với đất đai cho các đối tượng có nhu cầu Bên cạnh đó, quyền sở hữuđất đai cũng được mua bán giữa những người có nhu cầu sở hữu đất Để đảm bảo

an toàn, thuận lợi cho các giao dịch về đất đai, Liên bang Úc có một hệ thống thiếtchế hỗ trợ gồm hệ thống đăng ký cung cấp đầy đủ các thông tin chính thống về đấtđai, thị trường đất đai minh bạch và hệ thống các công ty cung cấp dịch vụ tư vấn

và môi giới Hệ thống đăng ký đất đai Torrens chứng nhận quyền và được Nhànước đảm bảo về tính chính xác của việc đăng ký Với hệ thống này, các giao dịch

về đất đai được thực hiện thuận lợi, an toàn và chi phí giao dịch thấp Như vậy, các

tổ chức sử dụng đất của Úc, nhất là doanh nghiệp tiếp cận đất đai chủ yếu thôngqua thị trường, kể cả trong trường hợp mua bán đất của Nhà nước Vai trò côngquyền của Nhà nước là quản lý về mặt thủ tục pháp lý và cung cấp các dịch vụ liênquan (Tổng cục Quản lý đất đai, 2010)

2.2.3 Kinh nghiệm quản lý sử dụng đất đai tại Trung Quốc

Luật Đất đai của Trung Quốc được xây dựng vào các năm 1954, 1975, 1978

và năm 1982 Trong đó, Luật Đất đai năm 1982 là bộ luật hoàn chỉnh nhất Từ năm

1982, Luật Đất đai Trung Quốc đã được sửa đổi 4 lần (qua các năm 1988, 1993,

1999 và năm 2004) Trong Luật Đất đai của Trung Quốc và quy định của Chínhphủ Trung Quốc về quản lý đất đai có quy định rõ, tách bạch nội dung giám sátquản lý đất đai và kiểm tra việc sử dụng đất, gắn với các quy định về chế tài xử lý.Điều này đã bảo đảm việc quản lý được tăng cường trách nhiệm và hạn chế nhữngsai phạm phát sinh về quản lý đất đai trong các cơ quan nhà nước, đồng thời có căn

cứ xử lý triệt để đối với các trường hợp quản lý sai quy định hoặc sử dụng đất viphạm pháp luật Quy định chỉ giao đất

ở cho các tổ chức đầu tư kinh doanh nhà ở và không giao đất ở cho hộ gia đình cá nhân

sử dụng tại đô thị giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất nhưng chưa tạo điều kiện thuận lợi về chỗ

ở cho các hộ gia đình có mức thu nhập thấp hoặc gia đình có nhiều thế hệ sinh sống Chính sách

và cơ chế về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa được quy định rõ và đầy đủ Giữa các địaphương còn có sự khác nhau trong việc thực hiện

Trung Quốc là quốc gia có 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà nước và

sở hữu tập thể, trong chính sách giao đất cũng áp dụng hai hình thức là giao đấtkhông thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất Để sử dụng đất hiệuquả và tiết kiệm, Chính phủ Trung Quốc đã thực hiện các chính sách như (NguyễnĐình Bồng và cs., 2014)

- Không giao đất ở trực tiếp cho người dân để xây dựng nhà ở, các dự án pháttriển nhà ở chỉ được phép xây dựng nhà ở cao tầng với mật độ theo quy định.

- Quy định suất đầu tư tối thiểu làm cơ sở khi xét duyệt các dự án đầu tư và kiểm tra, giám sát các dự án đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện dự án

- Nhà nước chỉ cho phép sử dụng đất vào mục đích sản xuất trong các khu côngnghiệp theo quy hoạch được duyệt mà không giao đất cho các cơ sở sản xuất hay tổ chức cá nhânriêng lẻ nhằm khai thác tối đa các công trình kết cấu hạ tầng Trong trường hợp đặc biệt khôngthể bố trí trong khu, cụm công nghiệp (CCN) thì mới giao đất cho dự án có vị trí ngoài khu côngnghiệp

2.3 QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT Ở VIỆT NAM

2.3.1 Quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức ở Việt Nam qua các thời kỳ

2.3.1.1 Thời kỳ từ năm 1987 đến trước Luật Đất đai năm 1993

Hiến pháp năm 1980 ra đời, quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Tháng12/1986, Đại hội VI của Đảng với đường lối đổi mới toàn diện đã trở thành bướcngoặt đối với nền kinh tế nước ta, khẳng định việc chuyển sang nền kinh tế hànghoá nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa Luật Đất đai được Quốchội thông qua ngày 29/12/1987 là một đạo luật quan trọng trong bước khởi đầu đổimới nền kinh tế, xã hội đất nước đã thể chế hoá một phần quan trọng về chính sáchđất đai đối với các thành phần và tổ chức kinh tế, một số nội dung quan trọng: Quyđịnh về thẩm quyền giao đất cho tổ chức kinh tế; Quy định về các đảm bảo củaNhà nước đối với quyền của người sử dụng đất; Quy định nghĩa vụ của tổ chứckinh tế sử dụng đất Tiếp đó, Nghị quyết số 10 của Bộ chính trị (05/4/1988) cũngnêu lên một số giải pháp trong quá trình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế (ĐảngCộng sản Việt Nam, 1988)

Có thể khẳng định, Luật Đất đai năm 1987 cùng các Nghị quyết số 10, đãtạo ra những cơ sở pháp lý đầu tiên cho hoạt động khai thác, sử dụng đất của cácdoanh nghiệp quốc doanh và ngoài quốc doanh, góp phần quan trọng thực hiệnđường lối phát triển kinh tế nhiều thành phần đã đề ra tại Đại hội Đảng toàn quốclần thứ VI Các văn bản này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, góp phần tạo điều kiệnthuận lợi cho các doanh nghiệp tiếp cận với quyền sử dụng đất, khai thác và pháthuy được giá trị của đất phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh

2.3.1.2 Thời kỳ từ năm 1993 đến trước Luật Đất đai năm 2003

Hiến pháp năm 1992 (được sửa đổi, bổ sung năm 2001), Nhà nước ta vẫnduy trì quyền hiến định là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ

sở hữu Trước yêu cầu của nền kinh tế, xã hội cùng với sự phát triển mạnh mẽ củacác loại hình doanh nghiệp, đặt ra yêu cầu về việc hoàn thiện các chính sách phápluật đất đai (Quốc hội, 1992) Trên cơ sở của Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đainăm 1993 được ban hành đã đưa ra một số quy định mới tạo điều kiện thuận lợicho quá trình sử dụng đất của các tổ chức như: Luật tập trung chủ yếu vào điềuchỉnh quan hệ đất đai qua các quyền của người sử dụng đất, trong đó tại Khoản 3Điều 73 quy định người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất (Quốc hội,1993) Đây là chế định mới có tính chất quyết định đối với quan hệ giao dịch đấtđai trên thị trường bất động sản cho đến nay, đồng thời xác lập bước đầu cơ chếNhà nước cho tổ chức thuê đất vào mục đích nông nghiệp

Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn đối với chủ trương phát triển kinh tế đất nước

và sử dụng có hiệu quả quỹ đất, ngày 14/10/1994 Ủy ban Thường vụ Quốc hội đãban hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nướcgiao đất, cho thuê đất, trong đó có quy định một số nội dung sau (Ủy ban Thường

vụ Quốc hội, 1994a):

- Doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp của các tổ chức chính trị, xã hội,doanh nghiệp quốc phòng, an ninh, công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, tổ chức kinh

tế tập thể được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồngthuỷ sản, làm muối có quyền: Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh với tổ chức,

cá nhân trong nước, với tổ chức, cá nhân nước ngoài để tiếp tục sử dụng vào mục đích sản xuấtnông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, mở rộng công nghiệp chế biến, dịch vụnhằm phát triển sản xuất theo quy định của Chính phủ; Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắnliền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã xây dựng trên đất đó tại Ngân hàng Việt Nam để vayvốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật

- Tổ chức kinh tế tập thể được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đíchkhông phải sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối có quyền thế chấpgiá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã xây dựng trên đất đó tạiNgân hàng Việt Nam để vay vốn sản xuất kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm pháttriển sản xuất theo hướng

công nghiệp hoá, hiện đại hoá, không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đó.

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất có quyền thế chấp giá trị quyền

sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã xây dựng trên đất đó tại Ngân hàngViệt Nam để vay vốn sản xuất trong thời hạn thuê đất theo quy định của pháp luật Việc tính giátrị quyền sử dụng đất do Chính phủ quy định

- Tổ chức được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng vàcho thuê lại tại các khu chế xuất, khu công nghiệp, có quyền cho các chủ đầu tư thuê lại đất đãđược xây dựng xong kết cấu hạ tầng

Ngày 14/10/1994, Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhânnước ngoài thuê đất tại Việt Nam cũng đã được Ủy ban Thường vụ Quốc hội banhành là căn cứ pháp lý quan trọng cho các đối tác nước ngoài đến hợp tác đầu tưvào Việt Nam Pháp lệnh quy định các quyền của tổ chức nước ngoài được thếchấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu

tư, xây dựng trên đất đó tại ngân hàng Việt Nam trong thời hạn thuê đất, theo quyđịnh của pháp luật Việt Nam; Trường hợp được phép đầu tư để xây dựng kết cấu

hạ tầng và cho thuê lại tại các khu chế xuất, khu công nghiệp thì có quyền cho cácchủ đầu tư thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng theo quy định củaChính phủ Việt Nam (Ủy ban Thường vụ Quốc hội, 1994a)

Căn cứ quy định của Pháp lệnh, ngày 22 tháng 4 năm 1996 Chính phủ banhành Chỉ thị số 245/TTg về tổ chức thực hiện một số việc cấp bách trong quản lý,

sử dụng đất của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất,trong đó Chính phủ yêu cầu tất cả các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất,cho thuê đất nay thuộc đối tượng thuê đất được quy định trong Pháp lệnh đều phảilàm lại thủ tục thuê đất và nộp tiền thuê đất cho Nhà nước

Ngày 27 tháng 08 năm 1996, Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành pháplệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chứctrong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất Trong đó, có quy định cụ thể cáctrường hợp là tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sửdụng đất Bên cạnh đó, pháp lệnh cũng quy định các tổ chức kinh tế có quyềnchuyển nhượng quyền sử dụng đất khi bán nhà gắn liền với đất đó; chuyển nhượngquyền sử dụng đất để làm nhà ở gắn liền với kết cấu hạ tầng đã được xây

dựng trên đất đó; cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng đã đượcxây dựng xong trên đất đó; thế chấp giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đấtđược giao tại Ngân hàng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh; góp vốn bằnggiá trị quyền sử dụng đất để liên doanh với tổ chức, cá nhân trong nước (Ủy banThường vụ Quốc hội, 1996).

Trên cơ sở Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 đưa ramột số quy định sửa đổi bổ sung trong đó quy định rõ các trường hợp tổ chức kinh

tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; các trường hợp tổ chức kinh tếđược Nhà nước cho thuê đất Ngày 29/3/1999, Chính phủ ban hành Nghị định số17/1999/NĐ/CP quy định về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất.Tiếp đó, Luật Đất đai năm 2001 được ban hành quy định rõ hơn về thẩm quyềngiao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trong và ngoài nước

2.3.1.3 Thời kỳ từ Luật Đất đai năm 2003 đến trước Luật Đất đai năm 2013

Với chủ trương tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai, Luật Đất đainăm 2003 được xác định đất đai là nguồn lực, nguồn vốn Điều đó cho thấy nguồnvốn đầu tư đang tiềm ẩn trong đất đai nên đã đặt yêu cầu hoàn chỉnh hệ thống tàichính đất đai phù hợp với cơ chế thị trường, làm cơ sở cho việc hình thành cáccông cụ kinh tế để điều tiết lợi ích từ sử dụng đất; coi quyền sử dụng đất là hànghóa trong thị trường bất động sản; các thành phần kinh tế đều được tham gia thịtrường

Trong Luật Đất đai năm 2003, thuật ngữ “tổ chức kinh tế” được dùng đểphân biệt với thuật ngữ “cơ quan nhà nước”, “tổ chức chính trị”, “tổ chức chính trị

xã hội”, “tổ chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp”, “tổ chức xã hội”, “tổ chức xãhội - nghề nghiệp”, “đơn vị sự nghiệp công”, “đơn vị của lực lượng vũ trang”, “hộgia đình”, “cá nhân”, “cộng đồng dân cư” trong nước (Quốc hội, 2003)

Để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp trong sử dụng đất đai của các tổ chứckinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, Luật Đất đai năm 2003 quy địnhquyền được lựa chọn hình thức giao đất, cho thuê đất (Điều 108); quy định quyền

và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất(Điều 110); quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượngquyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 112)

Luật Đất đai năm 2003 có nhiều ưu đãi đối với các chủ đầu tư nước ngoài,nhất là các doanh nghiệp sử dụng đất trong các khu công nghiệp, khu công nghệcao, khu kinh tế Trong đó, quy định quyền được chuyển nhượng quyền sử dụngđất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; được thếchấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản tại các tổ chứctín dụng hoạt động tại Việt Nam; được góp vồn bằng quyền sử dụng đất thuê, đấtthuê lại để hợp tác liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài trong thời hạn thuêđất, thuê lại đất…

Thực hiện Luật Đất đai năm 2003, trước tình hình sử dụng quỹ đất của các

tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất còn nhiều vướng mắc, tồn tại, ngày14/12/2007, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về kiểm

kê quỹ đất đang quản lý của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất Chỉthị nêu rõ: “Hiện nay việc quản lý và sử dụng đất của các tổ chức chưa chặt chẽ,hiệu quả thấp, còn để xảy ra nhiều tiêu cực như sử dụng không đúng diện tích,không đúng mục đích, không sử dụng, để bị lấn chiếm, cho mượn, cho thuê tráiphép, chuyển nhượng trái pháp luật, hủy hoại đất” (Thủ tướng Chính phủ, 2007)

Thực hiện Nghị quyết số 16/2007/NQ/CP ngày 27/02/2007 của Chính phủ

về Chương trình hành động của Chính phủ thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ 4BCH Trung ương Đảng khóa X về một số chủ trương, chính sách lớn để nền kinh

tế phát triển nhanh và bền vững khi Việt Nam là thành viên của Tổ chức Thươngmại thế giới, Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phốihợp với các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, UBND tỉnh, thànhphố trực thuộc Trung ương, các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, tổchức thực hiện việc kiểm kê đất, lập bản trích đo địa chính khu đất đang quản lý,

sử dụng Đối tượng tiến hành kiểm kê bao gồm: các loại đất do cơ quan nhà nước,

tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp,

tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế đang quản lý, sử dụng đất mà được Nhànước giao đất, cho thuê đất

Từ kết quả kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng đất của các tổ chức đượcNhà nước giao đất, cho thuê đất theo Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg cho thấy tìnhhình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức đã có nhiều chuyển biến tích cực Tuynhiên, vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức trên phạm vi cả nước vẫn cònnhiều, phổ biến ở hầu hết các địa phương, dưới nhiều hình thức như: sử dụng

đất không đúng mục đích được giao, được cho thuê hoặc cho thuê, cho mượn,chuyển nhượng trái phép; để đất hoang hóa, quản lý lỏng lẻo để bị lấn, bị chiếmđất Trước tình hình đó, Chính phủ ra Chỉ thị 134/CT-TTg ngày 20/01/2010 vềviệc tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức đượcNhà nước giao đất, cho thuê đất.

2.3.1.4 Thời kỳ từ Luật Đất đai năm 2013 đến nay

Tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật đất đai theo quan điểm, đường lối củaĐảng, Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai năm 2013 khẳng định đất đai thuộc sởhữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; Nhà nướcgiao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (Quốc hội,2013a, 2013b) Cùng với Luật Doanh nghiệp năm 2014, Luật Đầu tư năm 2014, Luật Đất đai năm 2013 đã góp phần tạo môi trường pháp lý tương đối thuận lợi đểcác tổ chức có thể tiếp cận, khai thác và sử dụng hợp lý, hiệu quả, kinh tế tàinguyên đất đai đặc biệt trong giai đoạn Việt Nam gia nhập sâu rộng vào các tổchức quốc tế Chính sách quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức là một bộ phận

cơ bản, có ý nghĩa then chốt của toàn bộ hệ thống pháp luật đất đai hiện hành

2.3.2 Một số quy định liên quan đến quản lý sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

2.3.2.1 Quy định về giao đất, cho thuê đất

a Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, Nhà nướcgiao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dàihoặc có thời hạn theo quy định của pháp luật Giao đất, cho thuê đất là một trongcác công cụ của Nhà nước nhằm triển khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vàthực hiện các mục tiêu khác Chế định thẩm quyền giao đất, cho thuê đất là mộttrong những quy định quan trọng của pháp luật đất đai Chế định thẩm quyền nàyluôn có sự thay đổi theo lịch sử phát triển của xã hội từ khi thực hiện Luật Đất đainăm 1987 đến nay

Theo Khoản 1 Điều 59 Luật Đất đai năm 2013, Ủy ban nhân dân cấp tỉnhquyết định giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức (Quốc hội, 2013b)

b Các hình thức giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức

- Giao đất không thu tiền sử dụng đất: Theo Điều 54 Luật Đất đai năm 2013,các loại đối tượng là tổ chức sau được giao đất không phải nộp tiền sử

dụng đất: (1) Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xâydựng công trình sự nghiệp; (2) Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ táiđịnh cư theo dự án của Nhà nước; Trụ sở của tổ chức tôn giáo So với Luật Đất đainăm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung thêm một đối tượng được giao đấtkhông thu tiền sử dụng đất đó là: Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính

sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp Bên cạnh đó, chuyển 3 đối tượng gồm(1) Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm vềnông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; (2) Đơn vị vũ trang nhândân được Nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷsản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh; (3) Hợptác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi,nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâmnghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối sang hình thức thuê đất của Nhà nước (Quốchội, 2013b)

- Giao đất có thu tiền sử dụng đất: Theo pháp luật đất đai hiện hành, các trườnghợp giao đất có thu tiền sử dụng đất bao gồm: (1) Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự

án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; được giao đất thực hiện dự ánđầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng; (2)Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở

để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê Như vậy, so với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm

2013 đã bỏ 4 loại đối tượng gồm: (1) Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích đầu tưxây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; (2) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cánhân được giao đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; (3) Tổ chức kinh tế, hộgia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; (4) Tổchức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

Bổ sung thêm 2 loại đối tượng gồm: (1) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất

để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; (2) Tổ chức kinh

tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền

sử dụng đất gắn với hạ tầng (Quốc hội, 2013b)

- Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất mộtlần cho cả thời gian thuê: Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm

hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với các tổ chức trong cáctrường hợp sau đây: (1) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sảnxuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinhdoanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinhdoanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê; (2) Tổ chức kinh tế, tổchức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sựnghiệp; (3) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựngtrụ sở làm việc (Quốc hội, 2013b).

- Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm: Nhà nước cho thuê đất thutiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp,lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồngthủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh (Quốc hội, 2013b)

2.3.2.2 Một số quy định về quyền và nghĩa vụ liên quan đến tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

a Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

Điều 174 Luật Đất đai năm 2013 quy định 1uyền và nghĩa vụ của tổ chứcđược Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất mộtlần cho cả thời gian thuê như sau (Quốc hội, 2013b):

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đấtthu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụngđất

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đấtthu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụngđất còn có các quyền sau đây: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mìnhgắn liền với đất; Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đốivới trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất,tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đấtthu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; Tặng cho quyền sử dụng

đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựngcác công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắnliền với đất theo quy định của pháp luật; Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sảnthuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạtđộng tại Việt Nam; Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu củamình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quyđịnh của pháp luật.

- Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trảtiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngânsách Nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định ở trên; việc thực hiện các quyền phải được sựchấp thuận bằng văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Trường hợp tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước chothuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả cónguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ chung của người sửdụng đất; không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền

sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường vềđất khi Nhà nước thu hồi đất

- Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiềnthuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì

có các quyền và nghĩa vụ sau đây: (1) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thựchiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đấtthì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không đượcmiễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; (2) Trường hợp được Nhà nước giaođất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp đượcNhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được giảmtiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đainhư trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối vớiloại đất có mục đích sử dụng tương ứng; (3) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp được Nhà nước giaođất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh

19

nhà ở mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theoquy định của pháp luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiềnthuê đất hàng năm đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng.

b Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm

Điều 175 Luật Đất đai năm 2013 quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chứckinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm nhưsau (Quốc hội, 2013b):

- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thutiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây: (1) Quyền và nghĩa vụ chung củangười sử dụng đất; (2) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổchức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; (3) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liềnvới đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật Đất đai năm 2013; người mua tàisản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định; (4) Góp vốn bằng tàisản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhànước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định; (5) Cho thuê lại quyền sử dụng đấttheo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầngtrong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu côngnghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế

- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê của tổ chức, hộgia đình, cá nhân ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền vànghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự

c Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Điều 176 Luật Đất đai năm 2013quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chứckinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhưsau (Quốc hội, 2013b):

- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sửdụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai năm2013

- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc

do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trảtrước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trảkhông có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tạikhoản 2 Điều 174 của Luật Đất đai năm 2013.

- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quyđịnh của pháp luật thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây: Trường hợp nhận chuyển nhượng vàkhông chuyển mục đích sử dụng đất thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 củaLuật Đất đai năm 2013; Trường hợp nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất màthuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuêđất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 củaLuật Đất đai năm 2013; Trường hợp nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất màthuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa

vụ quy định tại Điều 175 của Luật Đất đai năm 2013

- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất cóthu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được quy định như sau: Trường hợp tổ chức kinh tế đượcNhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thờigian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật Đất đai năm 2013;Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì có quyền

và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 175 của Luật Đất đai năm 2013

d Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế khi giải thể, phá sản

Điều 177 Luật Đất đai năm 2013 quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chứckinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất của tổ chức kinh

tế khi giải thể, phá sản được quy định như sau (Quốc hội, 2013b):

- Tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cánhân, tổ chức kinh tế khác thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật Đất đai năm

2013 trong các trường hợp sau đây: Đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc do được Nhànước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho

cả thời gian thuê, do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Đất của hộ gia đình, cá nhân gópvốn mà không phải là đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm

21

- Quyền sử dụng đất của hợp tác xã khi giải thể, phá sản thực hiện theo quyđịnh sau đây: Đối với đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; được Nhà nướcgiao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, do mua tài sản gắn liền với đất hoặc nhận chuyểnnhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền muatài sản gắn liền với đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sáchnhà nước thì Nhà nước thu hồi đất đó; Đối với đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụngđất, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, do mua tài sản gắn liền với đất hoặc nhậnchuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất,tiền mua tài sản gắn liền với đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có nguồngốc từ ngân sách nhà nước; đất do thành viên góp quyền sử dụng vào hợp tác xã thì Nhà nướckhông thu hồi đất, quyền sử dụng đất đó là của hợp tác xã và được xử lý theo điều lệ của hợp tác

xã, nghị quyết của đại hội thành viên

- Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế là doanh nghiệp khi giải thể, phá sản được xử lý theo quy định của pháp luật

e Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được thuê đất để xây dựng công trình

- Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ như

tổ chức kinh tế quy định tại khoản 1 Điều 175 của Luật Đất đai năm 2013

2.3.3 Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ở Việt Nam và tỉnh Ninh Bình

2.3.3.1 Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ở Việt Nam

Theo kết quả kiểm kê quỹ đất của các tổ chức đang quản lý, sử dụng đượcnhà nước giao đất, cho thuê đất theo Chỉ thị số 31/2008/CT-TTg ngày 14/12/2008của Thủ tướng Chính phủ:

* Tình hình sử dụng theo mục đích được giao, được thuê đất: Năm 2008, cả

nước có 141.812 tổ chức sử dụng đúng mục đích được giao, được thuê với diện tích7.148.536,47 ha, chiếm 91,26% Trường hợp tổ chức sử dụng đất để cho thuê trái phép, chomượn hoặc sử dụng sai mục đích, đất bị lấn chiếm tỷ lệ 2,74%

* Sử dụng vào mục đích khác: Tình trạng sử dụng sai mục đích được giao, được

thuê xảy ra ở hầu hết các loại hình tổ chức, cả nước có 3.311 tổ chức sử dụng không đúng mụcđích được giao, được thuê với diện tích là 25.587,82 ha, trong đó chủ yếu là các tổ chức sử dụngvào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (1.527 tổ chức với diện tích 21.499,68 ha,chiếm 84,02%), số tổ chức sử dụng vào mục đích làm nhà ở là 1.828 tổ chức với diện tích4.088,24 ha Trong số diện tích sử dụng vào mục đích làm nhà ở chủ yếu xây dựng nhà ở cho cán

bộ công nhân viên của các tổ chức kinh tế (57,98%), các nông - lâm trường (32,67%), tổ chức sựnghiệp công (5,34%), riêng đối với UBND cấp xã (2,73%) phần lớn là diện tích đất của một sốđịa phương chia cho dân xây dựng nhà ở không đúng thẩm quyền; diện tích đất sử dụng vào mụcđích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp chủ yếu của các nông - lâm trường (90,82%), tổ chứckinh tế (6,06%), UBND cấp xã (2,03%)

* Tình hình tranh chấp, lấn chiếm: Tổng diện tích đất của các tổ chức đang có

tranh chấp, lấn chiếm là 313.969,03 ha, trong đó đất có tranh chấp có 1.184 tổ chức với diện tích34.232,63 ha, đất lấn chiếm có 4.077 tổ chức với 25.703,21 ha và đất bị lấn, bị chiếm có 3.915 tổchức với diện tích 254.033,19 ha

- Diện tích đất đang tranh chấp, lấn chiếm chủ yếu xảy ra trong các loại hình tổchức như tổ chức kinh tế, quốc phòng an ninh, nông lâm trường, UBND cấp xã, tổ chức sựnghiệp công Như vậy qua kiểm kê đã cho thấy, số tổ chức có diện tích đất đang tranh chấp có sốlượng không nhỏ Nguyên nhân chủ yếu do khi thực hiện giao đất cho các tổ chức, hồ sơ lậpchưa đầy đủ, không chặt chẽ, mô tả ranh giới, mốc giới không rõ ràng, cụ thể; một số khu đất đã

có mốc giới nhưng qua quá trình xây dựng các công trình làm thất lạc mốc hoặc có sự dịchchuyển vị trí ngoài ý muốn Do vậy khi phát sinh tranh chấp, việc giải quyết gặp rất nhiều khókhăn

- Diện tích đất bị lấn, bị chiếm: tình trạng sử dụng không hiệu quả, sử dụngchưa hết diện tích được giao ở hầu hết các loại hình tổ chức đã dẫn đến một

phần diện tích bị lấn, bị chiếm diện tích trong đó tập trung chủ yếu các loại hình tổchức như: Tổ chức sự nghiệp công, UBND cấp xã, tổ chức kinh tế, quốc phòng anninh, nông lâm trường Nguyên nhân của tình trạng này là do việc sử dụng đất củacác tổ chức không được kiểm tra thường xuyên; việc lập hồ sơ và lưu giữ các giấy

tờ để theo dõi, quản lý không được quan tâm đúng mức Mặt khác các mốc ranhgiới khu đất đã được giao không được quản lý chặt chẽ, chưa xây dựng tường ràohoặc cắm mốc giới để phân định với đất của người dân Mặt khác thời gian giaođất trước đây đã quá lâu, thủ tục không đầy đủ; thay đổi thủ trưởng đơn vị nhiềulần và không bàn giao cho người sau để tiếp tục quản lý, Xuất phát từ nhiềunguyên nhân cho nên trong suốt quá trình sử dụng, các tổ chức đã để cho ngườidân lấn, chiếm, cá biệt có tổ chức không biết ranh giới đất của đơn vị mình sử dụngđến đâu, nên khi kiểm kê hiện trạng rất khó khăn, phải mất rất nhiều thời gian mớixác định được diện tích đất được giao

Một số tổ chức do quản lý đất không chặt chẽ, diện tích đất sử dụng khônghết, Bên cạnh đó, ở các địa phương nhiều tổ chức sử dụng đất đầu tư xây dựnghoàn thành đã đưa vào sử dụng (một số điểm trường học) nhưng sau một thời gian

vì nhiều lý do phải dời đi nơi khác, nhưng tổ chức và chính quyền địa phươngkhông báo cáo để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi và quản lý, mà bỏhoang không sử dụng, từ đó người dân đã lấn, chiếm để sản xuất hoặc làm nhà ở

Ngoài ra, còn có nguyên nhân do thiếu kiên quyết trong xử lý các trườnghợp lấn chiếm, giải quyết tranh chấp kéo dài hoặc tái chiếm đất đã bồi thường

* Tình hình đất chưa đưa vào sử dụng của các tổ chức: Tổng diện tích đất của

các tổ chức được giao, được thuê của các tổ chức nhưng chưa sử dụng là 299.719,46 ha do 4.120

tổ chức quản lý, trong đó diện tích đã đưa vào sử dụng nhưng còn để hoang hoá là 250.862,79 ha

do 2.455 tổ chức quản lý và diện tích đất đầu tư, xây dựng chậm là 48.888,90 ha do 1.681 tổchức quản lý (tập trung chủ yếu là các trường học và những dự án phát triển khu đô thị mới, dự

án xây dựng các khu công nghiệp, các dự án này đã được cơ quan có thẩm quyền quyết địnhđầu tư nhưng không triển khai được hoặc triển khai chậm do có nhiều khó khăn, vướng mắctrong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư,… Một số dự án tiến độ thực hiệnchậm do các chủ đầu tư thiếu vốn để thực hiện)

* Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức: Đến nay,

cả nước đã có 52.004 tổ chức được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đạt 35,99% số tổchức cần cấp giấy, số lượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp là 83.299 giấy và diệntích đã cấp là 3.100.040,38 ha, đạt 39,58% diện tích cần cấp giấy Kết quả nghiên cứu tình hìnhquản lý, sử dụng đất đai của các tổ chức trong thời gian qua cho thấy: Nhiều trường hợp các tổchức được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng hiện đang có sự chênh lệch diện tíchgiữa quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hiện trạng đang sử dụng đất.Đây cũng là một trong những khó khăn cần phải có biện pháp xử lý nhằm hoàn thiện hồ sơ củacác tổ chức để quản lý đất đai ngày một tốt hơn

* Tình hình đất chưa đưa vào sử dụng của các tổ chức: Tổng diện tích đất

của các tổ chức được giao, được thuê của các tổ chức nhưng chưa sử dụng là299.719,46 ha do 4.120 tổ chức quản lý, trong đó diện tích đã đưa vào sử dụngnhưng còn để hoang hoá là 250.862,79 ha do 2.455 tổ chức quản lý và diện tích đấtđầu tư, xây dựng chậm là 48.888,90 ha do 1.681 tổ chức quản lý (tập trung chủ yếu

là các trường học và những dự án phát triển khu đô thị mới, dự án xây dựng cáckhu công nghiệp, các dự án này đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu

tư nhưng không triển khai được hoặc triển khai chậm do có nhiều khó khăn, vướngmắc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư,… Một số dự ántiến độ thực hiện chậm do các chủ đầu tư thiếu vốn để thực hiện

Kết quả tổng kiểm kê đất đai năm 2015 cho thấy tổng diện tích tự nhiên củatoàn quốc là 33.124.344 ha, trong đó tổ chức kinh tế sử dụng 3,331,272 ha; Cơquan, đơn vị của Nhà nước sử dụng 2,440,683 ha; Tổ chức sự nghiệp công lập sửdụng 4,454,913 ha; Tổ chức khác sử dụng 45,173 ha; Doanh nghiệp có vốn đầu tưnước ngoài sử dụng 45,173; Tổ chức ngoại giao sử dụng 58 ha (Bộ Tài nguyên vàMôi trường, 2016)

2.3.3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức tại tỉnh Ninh Bình

* Tình hình sử dụng theo mục đích được giao, được thuê đất

Năm 2015, trên địa bàn tỉnh Ninh Bình có 2.903 tổ chức, trong đó có 2.808

tổ chức sử dụng đúng mục đích với diện tích 33.146,44 ha, chiếm 97,28% tổngdiện tích được giao, cho thuê Trường hợp tổ chức sử dụng đất để cho thuê tráiphép, cho mượn hoặc sử dụng sai mục đích, đất bị lấn chiếm tỷ lệ 3,27%, cụ thể:

- Cơ quan nhà nước: Toàn tỉnh có 338 tổ chức nhà nước trong đó 327 tổ chức

sử dụng đúng mục đích với diện tích 198,90 ha, đạt 96,79% so với tổng diện tích đang quản lý,

sử dụng; diện tích đất cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép đối với các cơquan nhà nước không nhiều nhưng vẫn có tình trạng xảy ra

- Tổ chức sự nghiệp công: Tỉnh Ninh Bình có 1.029 tổ chức sự nghiệp công,trong đó có 975 tổ chức sử dụng đúng mục đích, với diện tích sử dụng là 598,21 ha, đạt 94,48%

so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ chức sự nghiệp công có 57 tổ chức cho thuêtrái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích 34,95 ha, trong đó chủ yếu làdiện tích đất cho mượn (chiếm 86,1%)

- Tổ chức kinh tế: Hiện trên địa bàn tỉnh có 835 tổ chức kinh tế, trong đó tổchức sử dụng đúng mục đích có 767 tổ chức, với diện tích là 28.769,59 ha, đạt 91,86% so vớitổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ chức kinh tế có 68 tổ chức cho thuê trái pháp luật,cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích 2.549,36 ha

- Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý, sử dụng: Toàn tỉnh hiện có 649 tổ chức, trong

đó có 631 tổ chức sử dụng đúng mục đích, với diện tích là 248,00 ha, đạt 97,28% so với tổngdiện tích đang quản lý, sử dụng; tuy nhiên UBND cấp xã của nhiều địa phương vẫn để xảy ratình trạng cho thuê, cho mượn thậm chí chuyển nhượng trái pháp luật, đặc biệt là tình trạng chothuê trái pháp luật của khối tổ chức UBND cấp xã chiếm đến 64,26% tổng số diện tích cho thuêtrái pháp luật của cả tỉnh Đối với những tổ chức cho thuê đất trái phép ở các tổ chức là UBND

xã, phường, thị trấn thường xảy ra tình trạng lấy đất nông nghiệp (sử dụng vào mục đích côngích), đất phi nông nghiệp (đã giao cho UBND xã, phường, thị trấn sử dụng vào mục đích côngcộng của địa phương) cho hộ gia đình, cá nhân thuê nhưng không làm các thủ tục thuê đất theođúng quy định pháp luật đất đai hoặc cho hộ gia đình, cá nhân thuê phần diện tích đất của đơn vịkhông có nhu cầu sử dụng, hay chưa sử dụng để sản xuất kinh doanh

- Quốc phòng, an ninh: Toàn tỉnh hiện có 52 tổ chức quốc phòng, an ninh với diện tích 1.651,11 ha (100% số tổ chức sử dụng đúng mục đích)

* Sử dụng vào mục đích khác

Tình trạng sử dụng sai mục đích được giao, được thuê xảy ra ở hầu hết

26

các loại hình tổ chức, toàn tỉnh có 97 tổ chức sử dụng không đúng mục đích đượcgiao, được thuê với diện tích là 1.746,51 ha, trong đó chủ yếu là các tổ chức sửdụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (62 tổ chức với diện tích2.149,36 ha, chiếm 63,92%) Trong số diện tích sử dụng vào mục đích làm nhà ởchủ yếu xây dựng nhà ở cho cán bộ công nhân viên của các tổ chức kinh tế.

* Tình hình tranh chấp, lấn chiếm

Tổng diện tích đất của các tổ chức đang có tranh chấp, lấn chiếm là 860,22

ha, với 21 tổ chức, chiếm 26,00% sô tổ chức sử dụng sai mục đích

- Diện tích đất đang tranh chấp, lấn chiếm chủ yếu xảy ra trong các loại hình tổchức như tổ chức kinh tế, UBND cấp xã, tổ chức sự nghiệp công Nguyên nhân chủ yếu do khithực hiện giao đất cho các tổ chức, hồ sơ lập chưa đầy đủ, không chặt chẽ, mô tả ranh giới, mốcgiới không rõ ràng, cụ thể; một số khu đất đã có mốc giới nhưng qua quá trình xây dựng cáccông trình làm thất lạc mốc hoặc có sự dịch chuyển vị trí ngoài ý muốn Do vậy khi phát sinhtranh chấp, việc giải quyết gặp rất nhiều khó khăn

- Diện tích đất bị lấn, bị chiếm: tình trạng sử dụng không hiệu quả, sử dụngchưa hết diện tích được giao ở hầu hết các loại hình tổ chức đã dẫn đến một phần diện tích bị lấn,

bị chiếm trong đó tập trung chủ yếu các loại hình tổ chức như: Tổ chức sự nghiệp công, UBNDcấp xã, tổ chức kinh tế Nguyên nhân của tình trạng này là do việc sử dụng đất của các tổ chứckhông được kiểm tra thường xuyên; việc lập hồ sơ và lưu giữ các giấy tờ để theo dõi, quản lýkhông được quan tâm đúng mức Mặt khác các mốc ranh giới khu đất đã được giao không đượcquản lý chặt chẽ, chưa xây dựng tường rào hoặc cắm mốc giới để phân định với đất của ngườidân Mặt khác thời gian giao đất trước đây đã quá lâu, thủ tục không đầy đủ; thay đổi thủ trưởngđơn vị nhiều lần và không bàn giao cho người sau để tiếp tục quản lý, Xuất phát từ nhiềunguyên nhân cho nên trong suốt quá trình sử dụng, các tổ chức đã để cho người dân lấn, chiếm,

cá biệt có tổ chức không biết ranh giới đất của đơn vị mình sử dụng đến đâu, nên khi kiểm kêhiện trạng rất khó khăn, phải mất rất nhiều thời gian mới xác định được diện tích đất được giao

Một số tổ chức do quản lý đất không chặt chẽ, diện tích đất sử dụng khônghết, Bên cạnh đó, ở các địa phương nhiều tổ chức sử dụng đất đầu tư xây dựnghoàn thành đã đưa vào sử dụng (một số điểm trường học) nhưng sau một thời

27

gian vì nhiều lý do phải dời đi nơi khác, nhưng tổ chức và chính quyền địa phươngkhông báo cáo để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi và quản lý, mà bỏhoang không sử dụng, từ đó người dân đã lấn, chiếm để sản xuất hoặc làm nhà ở.

Ngoài ra, còn có nguyên nhân do thiếu kiên quyết trong xử lý các trườnghợp lấn chiếm, giải quyết tranh chấp kéo dài hoặc tái chiếm đất đã bồi thường

* Tình hình đất chưa đưa vào sử dụng của các tổ chức

Tổng diện tích đất của các tổ chức được giao, được thuê của các tổ chứcnhưng chưa sử dụng là 1.170,24 ha do 92 tổ chức quản lý, trong đó diện tích đãđưa vào sử dụng nhưng còn để hoang hoá là 243,7 ha do 26 tổ chức quản lý vàdiện tích đất đầu tư, xây dựng chậm là 826,54 ha do 66 tổ chức quản lý (tập trungchủ yếu là các trường học và những dự án phát triển khu đô thị mới, các dự ánnày đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư nhưng không triển khaiđược hoặc triển khai chậm do có nhiều khó khăn, vướng mắc trong công tác bồithường, giải phóng mặt bằng, tái định cư,… Một số dự án tiến độ thực hiện chậm

do các chủ đầu tư thiếu vốn để thực hiện)

* Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức

Hiện nay, trên địa bàn tỉnh Ninh Bình có 2.903 tổ chức, trong đó có 2.045 tổchức đã được cấp với 3.031 giấy (diện tích được cấp giấy là 11.317,29 ha), đạt70,44% số tổ chức cần được cấp giấy, cụ thể:

- Cơ quan nhà nước: có 91 tổ chức được cấp với 95 giấy và diện tích được cấp