Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sỡ hữu (Điều 4)
Theo Điều 53 của Hiến pháp 2013, đất đai, tài nguyên nước, khoáng sản, và các nguồn lợi từ biển, trời, cùng với tài nguyên thiên nhiên khác và tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý, đều được xác định là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đóng vai trò đại diện cho chủ sở hữu và thực hiện quản lý thống nhất các tài sản này.
– Điều 4 Luật đất đai 2013 về sở hữu đất đai có quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu”
Nên nhà nước có đầy đủ quyền năng về sử dụng đất:
+ Nhà nước có quyền xác lập hình thức pháp lý cụ thể đối với người SDĐ
+ NN thể hiện quyền năng thông qua xét duyệt và cải tạo sử dụng đất
+ Quy định về hạn mức giao đất, thời hạn sử dụng đất
+ Quyết định cho thuê đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Quyết định giá đất là quá trình xác định các khoản thu từ tiền sử dụng đất, thuế đất, cũng như các khoản phí và lệ phí liên quan đến đất đai Những khoản thu này đóng vai trò quan trọng, trở thành nguồn thu chính cho ngân sách nhà nước.
+ Thừa nhận thị trường bất động sản đồng thời xây dựng một thị trường chính quy nằm trong tầm kiểm soát của Nhà nước
- Trong đó có 2 chủ thể:
Quyết định kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất của cả nước
Giám sát việc quản lý, sử dụng đất
Quyết định kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh
Quyết định kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất Quốc phòng – An ninh
Quản lý đất đai trong phạm vi cả nước.
Nhà nước thống nhất, quản lý đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật (Điều 4, Điều 13)
– Nhà nước ban hành luật đất đai
Nhà nước đã xây dựng một hệ thống các cơ quan quản lý đất đai từ cấp trung ương đến địa phương nhằm đảm bảo việc quản lý hiệu quả Đồng thời, nhà nước cũng đã đưa ra các chủ trương và quy hoạch hợp lý cho việc sử dụng đất đai.
Bảo vệ và quỹ đất nông nghiệp
+ Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho người làm nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối có đất để sản xuất
Tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất cho mục đích nông nghiệp trong hạn mức quy định sẽ không phải trả tiền sử dụng đất Tuy nhiên, nếu có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang lĩnh vực khác, cần xin phép và thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến tiền sử dụng đất.
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang các mục đích khác, hoặc từ loại đất không thu tiền sang loại đất có thu tiền, cần phải tuân thủ quy hoạch và kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Nhà nước quy định rõ ràng về đất chuyên trồng lúa nước, bao gồm điều kiện chuyển nhượng và nghiêm cấm mọi hành vi chuyển đổi mục đích sử dụng đất này mà không có sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Nhà nước khuyến khích mọi tổ chức, cá nhân khai hoang, phục hóa lấn biển, phủ xanh đất trống, đồi trọc sử dụng vào mục đích nông nghiệp
+ Nghiêm cấm việc mở rộng một cách tùy tiện các khu dân cư từ đất nông nghiệp, hạn chế việc lập vườn từ đất trồng lúa.
Cải tạo và bảo vệ đất
– Nhà nước khuyến khích các hành vi cải tạo, bồi bổ, đầu tư, làm tăng khả năng sinh lợi của đất
Việc bảo vệ và cải tạo nguồn tài nguyên đất là trách nhiệm quan trọng của con người, nhằm khai thác hiệu quả nhưng cũng phải duy trì độ màu mỡ và sức sống của đất Người sử dụng đất cần thực hiện các biện pháp cải tạo, tăng cường độ màu mỡ và hạn chế tình trạng rửa trôi, bạc màu để đảm bảo lợi ích lâu dài cho thế hệ sau.
Sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm
Việc khai thác và sử dụng tiềm năng đất đai ở nước ta vẫn còn rất lãng phí Do đó, để phát triển bền vững, cần có sự quy hoạch và lập kế hoạch sử dụng đất một cách khoa học, nhằm đảm bảo sử dụng đất hiệu quả và tiết kiệm.
Việc sử dụng đất đai hợp lý và tiết kiệm là rất quan trọng, nhằm tận dụng tối đa mọi diện tích sẵn có Điều này đòi hỏi việc sử dụng đất phải tuân thủ đúng mục đích quy định theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
Nhà nước khuyến khích tổ chức và cá nhân khai thác hiệu quả đất đai, đặc biệt là đất trống, đồi núi trọc và đất ven biển, nhằm phục vụ cho sản xuất nông lâm nghiệp.
Vấn đề 2 Quan hệ pháp luật đất đai (Điều 4, 13, 22)
Yếu tố cấu thành
Chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai bao gồm Nhà nước và người sử dụng đất, những đối tượng này tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai dựa trên các quy phạm pháp luật để thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ của mình.
Nhà nước đóng vai trò là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thực hiện quản lý thống nhất về lĩnh vực này Sự tham gia của nhà nước vào các quan hệ pháp luật đất đai được thực hiện thông qua các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Chủ thể sử dụng đất bao gồm những người đang thực tế chiếm hữu đất đai được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép nhận quyền sử dụng hoặc công nhận quyền sử dụng đất Các chủ thể này có thể là tổ chức trong nước, cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, và cả tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
4 giao; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam (Điều 5 Luật Đất đai năm 2013)
Chủ thể chiếm hữu đất đai được phân loại thành ba nhóm: thứ nhất, những chủ thể có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất, tức là đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thứ hai, những chủ thể có giấy tờ hợp lệ nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận; và thứ ba, những chủ thể không có giấy tờ theo quy định nhưng vẫn được công nhận quyền sử dụng đất.
Nội dung của quan hệ pháp luật đất đai
- Đối với người sử dụng đất:
+ Có quyền và nghĩa vụ khi thực hiện giao dịch dân sự về đất đai
+ Có quyền và nghĩa vụ chung của mọi đối tượng sử dụng đất
+ Có quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất gắn với nghĩa vụ tương ứng
- Khách thể của quan hệ pháp luật đất đai:
+ Nhóm đất phi nông nghiệp
+ Nhóm đất chưa sử dụng
- Cơ sở làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai
+ Cơ sở làm phát sinh:
Các quyết địnhgiao đất, cho thuê đất của cơ quan NN có thẩm quyền
Các quyết định về hợp thức hóa quyền sử dụng đất của cơ quan NN có thẩm quyền
Các hợp đồng thuê quyền SDĐ
+ Cơ sở làm thay đổi:
Hồ sơ chuyển đổi quyền SDĐ
Hồ sơ chuyển nhượng quyền SDĐ
+ Nhà nước không cho phép chuyển nhượng khi:
Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp
Đất giao, mà pháp luật quy định không được chuyển quyền SDĐ
Đất đang có tranh chấp
+ Cơ sở làm chấm dứt:
Khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền SDĐ của người sử dụng đất
Khi Nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất của người sử dụng đất
Vấn đề 3 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Các khái niệm
Quy hoạch là quá trình tính toán và phân bổ đất đai một cách cụ thể về số lượng, chất lượng, vị trí và không gian, nhằm phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong một khoảng thời gian nhất định.
Ví dụ: Quy hoạch tổng thể thành phố Hà Nội (từ năm 2015 – 2025): Mở rộng con đường Phạm Văn Đồng đến chân cầu Thăng Long,…
- Kế hoạch: Là việc xác định các biện pháp, thời gian để sử dụng đất theo quy hoạch
Ví dụ: + Năm 2015 – 2016: Mở cho nhà thầu vào
+ Năm 2017 – 2018: Thông báo cho nhân dân biết, thu hồi đất
+ Năm 2018 – 2019: Cưỡng chế thu hồi,…
Quy hoạch và kế hoạch phải gắn liền với nhau (Trong quy hoạch có kế hoạch).
Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Theo luật Đất đai năm 2003, gồm: Cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã
- Theo luật Đất đai năm 2013, gồm: Cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện, đất Quốc phòng, đất An ninh
- Kỳ quy hoạch sử dụng đất của cả 5 cấp là 10 năm
- Kế hoạch sử dụng của cấp huyện là 1 năm 1 lần, còn lại là 5 năm 1 lần
- Thẩm quyền lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 38, 39, 40, 41)
+ Chính phủ: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia
+ UBND cấp tỉnh: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh
Công bố công khai (Điều 48)
Cấp Quốc gia Chính phủ Thủ tướng
Chính phủ Quốc hội Bộ TN-MT Chính phủ
Cấp tỉnh UBND tỉnh Bộ trưởng
Bộ TN-MT Chính phủ UBND tỉnh UBND tỉnh
Cấp huyện UBND huyện UBND tỉnh UBND tỉnh UBND huyện UBND huyện Đất Quốc phòng
Bộ TN-MT Chính phủ Bộ Quốc phòng
Bộ Quốc phòng Đất An ninh Bộ Công an Bộ trưởng
Bộ TN-MT Chính phủ Bộ Công an Bộ Công an
+ Thời gian công bố là 30 ngày kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt
+ Thẩm quyền, nơi công bố: Cơ quan quản lý đất đai: Trụ sở, phương tiện thông tin đại chúng
+ Thực hiện trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Ý nghĩa của việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:
+ Nhà nước dễ dàng quản lý (Nguyên tắc tập trung dân chủ)
+ Nhà nước thống nhất quản lý đất đai trên cả nước
+ Giúp phát triển lâu dài về KT-XH, phù hợp với KT-XH, các loại đất
+ Sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm.
So sánh quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất là các hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm phân bổ và phân chia đất đai, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất Kế hoạch sử dụng đất chính là các phương thức và cách thức thực hiện việc sử dụng đất hiệu quả.
Quy hoạch sử dụng đất là một quá trình quan trọng, trong đó có hai hoạt động chính: quy hoạch sử dụng đất cấp trên và quy hoạch sử dụng đất cấp dưới Hai hoạt động này có mối quan hệ chặt chẽ, với quy hoạch cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch cấp trên, và kế hoạch sử dụng đất phải dựa trên kế hoạch của cấp trên cũng như quy hoạch cùng cấp Mặc dù có sự liên kết, quy hoạch sử dụng đất cấp trên và cấp dưới vẫn là những hoạt động khác biệt.
Quy hoạch sử dụng đất Kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất là quá trình phân bổ và khoanh vùng đất đai nhằm phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu Việc này dựa trên tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng của các ngành, lĩnh vực trong từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian nhất định, theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai 2013.
Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.
(Khoản 3 Điều 3 Luật đất đai 2013)
Căn cứ xây dựng và nội dung thực hiện
+ Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia: Khoản 1, 2 Điều 38.
+ Quy hoặc sử dụng đất cấp tỉnh:
+ Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện:
+ Quy hoạch sử dụng đất an ninh quốc phòng: Khoản 1, 2 Điều 41.
+ Kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia: Khoản 1, 2 Điều 38 + Kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh: Khoản 3, 4 điều 39
+ Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện: Khoản 3 khoản 4 điều 40.
+ Kế hoạch sử dụng đất an ninh quốc phòng: Khoản 1, 2 Điều
+ Chính phủ tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia
Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì giúp Chính phủ trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, trong khi Ủy ban nhân dân cấp huyện thực hiện việc lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cấp huyện.
Bộ Quốc phòng và Bộ Công an đang tiến hành lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cho mục đích quốc phòng và an ninh, nhằm đảm bảo việc quản lý và sử dụng tài nguyên đất hiệu quả và bền vững.
Chính phủ thực hiện việc lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, trong đó Bộ Tài nguyên và Môi trường đóng vai trò chủ trì, hỗ trợ Chính phủ trong quá trình này.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, trong khi đó, Ủy ban nhân dân cấp huyện thực hiện việc lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cấp huyện.
Bộ Quốc phòng và Bộ Công an đều có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, với Bộ Quốc phòng tập trung vào đất quốc phòng và Bộ Công an chú trọng đến đất an ninh.
+ Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.
+ Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.
+ Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.
+ Quy hoạch sử dụng đất quốc phòng.
+ Quy hoạch sử dụng đất an ninh.
+ Kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.
+ Kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.
+ Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện
+ Kế hoạch sử dụng đất quốc
+ Kế hoạch sử dụng đất an ninh.
Kỳ quy hoạch sử dụng đất kéo dài 10 năm, trong khi kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh và kế hoạch sử dụng đất cho quốc phòng, an ninh có thời hạn 5 năm Đối với cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất được lập hàng năm.
Vấn đề 4 Giao đất, cho thuê đất.
Các khái niệm
- Giao đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất (Khoản 7, Điều 3)
Cho thuê đất là hoạt động mà Nhà nước cấp quyền sử dụng đất cho các đối tượng có nhu cầu thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, theo quy định tại Khoản 8, Điều 3.
Căn cứ giao, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 52)
- Nhu cầu sử dụng đất: + Dự án đầu tư (VD: Chung cư, trung tâm thương mại,…)
- Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện
- Theo Điều 59, việc giao, cho thuê đất không được phép ủy quyền.
Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 59)
+ Quyết định giao đất, cho thuê, chuyển mục đích SDĐ đối với Tổ chức
+ Giao đất đối với Cơ sở tôn giáo
+ Giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
+ Cho thuê đất đối với Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao
+ Quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với Hộ gia đình, cá nhân
+ Giao đất đối với Cộng đồng dân cư
- UBND cấp xã: Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn (Đất 5%)
Ví dụ dùng vào mục đích công ích như: Xây dựng hợp tác xã,… Nếu xã chưa có nhu cầu sử dụng thì cho thuê, đất 5% không được giao
LƯU Ý: Đối với cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, cộng đồng dân cư chỉ giao chứ không thuê.
Giao đất không thu tiền (Điều 54)
Hộ gia đình và cá nhân tham gia sản xuất nông – lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, và làm muối sẽ được giao đất nông nghiệp trong hạn mức mà không phải trả tiền.
Người sử dụng đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng và rừng sản xuất là rừng tự nhiên, bao gồm cả đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất phục vụ mục đích quốc phòng - an ninh, và đất nghĩa trang, nghĩa địa.
- Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ về tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp
Chưa tự chủ về tài chính thì không thu tiền (VD: Trường học,…)
- Tổ chức SDĐ để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước
Thu hồi theo giá thị trường hoặc hỗ trợ nhà ở tái định cư
- Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp (Phân bổ đất cho tổ dân phố, hợp tác xã);
Cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp (nhà chùa, thánh điện…)
Giao đất có thu tiền (Điều 55)
- Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở
- Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê
Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa, có trách nhiệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm theo hạ tầng Việc này diễn ra thông qua đấu thầu, và tổ chức kinh tế sẽ thu tiền từ việc giao quyền sử dụng đất.
Cho thuê đất (Điều 56)
- Phụ thuộc vào sự thỏa thuận:
Thu tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê đất, ngoại trừ các đơn vị vũ trang nhân dân Đối với các đơn vị này khi thuê đất cho mục đích sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp kết hợp với quốc phòng an ninh, cần phải thanh toán tiền thuê hàng năm.
- Đối với hộ gia đình, cá nhân thuê đất để:
+ Sản xuất nông – lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối
+ Tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao
+ Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản
+ Sử dụng đất sản xuất vậy liệu xây dựng, làm đồ gốm
+ Sử dụng đất cơ sở sản xuất phi NN
+ Sử dụng đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh
Ví dụ: Hộ gia đình ông A xin Nhà nước giao đất làm ao thả cá (không quá 2 ha)
Ông A có quyền thuê thêm khi muốn mở rộng, nhưng nếu vượt quá hạn mức và vẫn có nhu cầu sử dụng thì cần phải thuê Ngược lại, nếu không còn nhu cầu sử dụng, tài sản sẽ được thu hồi mà không cần bồi thường.
- Đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất để:
+ Thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối + Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
+ Đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh
+ Đất thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê
+ Đất xây dựng công trình sự nghiệp
- Đối với tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính thuê đất để xây dựng công trình sự nghiệp
- Đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc.
Phân biệt giao đất và cho thuê đất
- Điểm giống nhau giữa giao đất và cho thuê đất:
+ Đều do nhà nước trao quyền sử dụng đất;
+ Các chủ thể nhận quyền sử dụng đất đều là các chủ thể có đầy đủ khả năng và nhu cầu sử dụng đất;
+ Căn cứ trên pháp luật về đất đai và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
+ Kết thúc việc giao đất, thuê đất thì người nhận quyền sử dụng đất đều trở thành người sử dụng đất;
+ Có quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
Khi hết thời hạn giao hoặc thuê đất, người sử dụng có thể được xem xét gia hạn để tiếp tục sử dụng, nhưng thời gian gia hạn không được vượt quá quy định cho từng mục đích sử dụng.
- Điểm khác nhau giữa giao đất và cho thuê đất
Giao đất Cho thuê đất
Giao đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất
Cho thuê đất là hoạt động mà Nhà nước cấp quyền sử dụng đất cho cá nhân hoặc tổ chức có nhu cầu thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
Quyền và nghĩa vụ Của người được giao đất Của người thuê đất
Thời hạn Có thời hạn (Điều 126) hoặc được giao ổn định, lâu dài (Điều 125) Có thời hạn (Điều 126)
Hạn mức Có hạn mức Theo khả năng của hai bên
Vấn đề 5 Thu hồi đất.
Khái niệm thu hồi đất
Nhà nước có quyền thu hồi đất từ những cá nhân hoặc tổ chức được cấp quyền sử dụng đất, đặc biệt trong trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai.
Thẩm quyền thu hồi đất (Điều 66)
- Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương:
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao
- Ủy ban nhân dân cấp huyện:
+ Hộ gia đình, cá nhân
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Trong đó, theo Luật Nhà ở năm 2014 thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam cần có các điều kiện sau:
Nhập cảnh tại Việt Nam
Có quyền sở hữu nhà hợp pháp (Mua, bán, thừa kế, tặng, cho,…)
Trường hợp thu hồi đất
- Thu hồi do nhu cầu của Nhà nước:
+ Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh (xây dựng sân bay quân sự, doanh trại quân đội ) – Điều 61
+ Nhà nước sử dụng đất vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia
(xây trụ sở cơ quan, phúc lợi xã hội, giao thông, thủy lợi ) – Điều 62
Trường hợp thu hồi này có bồi thường, đền bù
- Thu hồi vì lý do đương nhiên (Điều 65):
+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
+ Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có từ ngân sách Nhà nước (Tổ chức kinh tế, )
+ Tổ chức được Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm (Tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp, )
Giải thể; Phá sản; Chuyển nơi khác; Giảm nhu cầu sử dụng đất; Không còn sử dụng đất thì đều bị thu hồi mà không được bồi thường
- Thu hồi vì lý do dương nhiên:
+ Cá nhân sử dụng đất chết không có người thừa kế
+ Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất
Nhà nước giao đất hoặc cho thuê có thời hạn, và khi hết thời hạn, sẽ không có gia hạn Chẳng hạn, nếu đất được giao trong 50 năm, khi hết thời gian này, nếu có yêu cầu gia hạn, đất sẽ bị thu hồi.
Thu hồi mà không có bồi thường
+ Đất ở khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người
+ Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi các hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người
Thu hồi sẽ được hỗ trợ nhà ở tái định cư
- Thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai:
Việc sử dụng đất không đúng mục đích và không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước sẽ dẫn đến việc bị xử phạt hành chính Nếu sau khi bị xử phạt mà vẫn tiếp tục vi phạm, cơ quan chức năng sẽ tiến hành thu hồi đất.
+ Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất (Ví dụ: Làm cố ý bạc màu, rửa trôi đất, ) + Đất được giao không đúng đối tượng, không đúng thẩm quyền
+ Đất bị lấn, chiếm (Ví dụ: Thu hồi đất lấn chiếm, )
- Trường hợp thu hồi đất không sử dụng:
+ Đất trồng cây hằng năm (hơn 12 tháng)
+ Đất trồng cây lâu năm (hơn 18 tháng)
+ Đất trồng rừng (hơn 24 tháng)
+ Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư (Chậm tiến độ 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án)
Không đưa vào sử dụng liên tục sẽ bị thu hồi.
Quy định về thu hồi đất
Trước khi tiến hành thu hồi đất, cơ quan có thẩm quyền cần thông báo cho người sử dụng đất, với thời gian thông báo là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp Người sử dụng đất phải tuân thủ quyết định thu hồi, nếu không sẽ bị cưỡng chế thực hiện.
Ý nghĩa của việc thu hồi đất
- Đảm bảo Nhà nước thống nhất quản lý đất đai trong phạm vi cả nước
- Phân bổ, điều chỉnh quỹ đất đai hợp lý
- Nguyên tắc pháp chế xã hội chủ nghĩa (Thu hồi có văn bản, có luật).
Phân biệt thu hồi đất và trưng dụng đất
Tiêu chí Thu hồi đất Trƣng dụng đất
- Nghị định 43/2013/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai 2013
- Luật trưng mua, trưng dụng tài sản
- Nghị định 43/2013/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai
Nhà nước thu hồi đất là việc
Nhà nước có quyền thu hồi đất từ những cá nhân được cấp quyền sử dụng đất hoặc từ những người vi phạm pháp luật về đất đai.
(Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai
Trưng dụng đất là hành động của Nhà nước trong việc sử dụng tạm thời đất đai của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình hoặc cộng đồng dân cư thông qua quyết định hành chính Việc này thường diễn ra trong các trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia.
(Tại Khoản 2 Điều 2 Luật trưng mua, trưng dụng tài sản 2008 )
- Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
- Do vi phạm pháp luật về đất đai ( sử dụng đất trái pháp luật, lấn chiếm đất, )
- Thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự
Trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai
17 nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người
Bằng quyết định hành chính bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền
Bằng quyết định hành chính bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền
Trong trường hợp khẩn cấp, nếu không thể ra quyết định bằng văn bản, người có thẩm quyền có thể quyết định trưng dụng đất bằng lời nói Tuy nhiên, cần phải lập giấy xác nhận việc quyết định trưng dụng đất ngay tại thời điểm đó Quyết định trưng dụng đất sẽ có hiệu lực thi hành ngay từ thời điểm ban hành.
Trong vòng 48 giờ kể từ khi quyết định trưng dụng đất được thông báo bằng lời nói, cơ quan có thẩm quyền phải xác nhận bằng văn bản việc trưng dụng đất và gửi thông báo này đến người có đất bị trưng dụng.
(Theo khoản 2 Điều 72 Luật đất đai
2013 và khoản 2 Điều 6 Luật trưng mua, trưng dụng tài sản 2008)
Từ cá nhân, tập thể sang cá nhân hoặc tập thể khác
Từ cá nhân, tập thể sang nhà nước
Chấm dứt quyền sử dụng đất của người sử dụng
Không làm chấm dứt quyền sử dụng đất, người bị trưng dụng sẽ được nhận lại quyền khi hết thời hạn trưng dụng
Cơ quan có Thẩm quyền
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quyền quyết định thu hồi đất trong các trường hợp như sau: (a) thu hồi đất từ tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ những trường hợp được quy định tại điểm b khoản 2 Điều này; (b) thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
Ủy ban nhân dân cấp huyện có quyền thu hồi đất trong một số trường hợp nhất định, bao gồm việc thu hồi đất từ các hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư.
- Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an, Bộ trưởng Bộ Giao thông vận tải, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn,
Bộ trưởng Bộ Y tế, Bộ trưởng Bộ Công Thương, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cùng với Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện, đều có thẩm quyền trong việc quyết định trưng dụng đất và gia hạn trưng dụng đất.
- Người có thẩm quyền trưng dụng đất không được phân cấp thẩm quyền cho người khác
(Khoản 3 Điều 72 Luật Đất đai 2013)
19 cư; b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Trong trường hợp khu vực thu hồi đất có đối tượng thuộc cả khoản 1 và khoản 2 của Điều này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định việc thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện thực hiện quyết định thu hồi đất.
Thời hạn trưng dụng đất không quá 30 ngày kể từ khi quyết định trưng dụng có hiệu lực Trong trường hợp chiến tranh hoặc khẩn cấp, thời hạn này tính từ ngày ra quyết định đến 30 ngày sau khi bãi bỏ tình trạng đó.
- Trường hợp hết thời hạn trưng dụng đất mà mục đích của việc trưng dụng chưa hoàn thành thì được gia hạn nhưng không quá 30 ngày Quyết
Việc gia hạn trưng dụng đất phải được thực hiện thông qua văn bản và gửi cho chủ sở hữu đất trước khi thời hạn trưng dụng kết thúc Đồng thời, cần đảm bảo quy trình đền bù hợp lý cho các bên liên quan.
- Có thể có đền bù hoặc không
Trong đó, những trường hợp không được đền bù quy định tại Điều 82 Luật Đất Đai
- Nếu gây ra thiệt hại sẽ được đền bù theo khoản 7 Điều 72 Luật Đất đai
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau đây gọi tắt là giấy chứng nhận (sổ đỏ,…)
Khái niệm
Khoản 16 Điều 3: GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) khác với quyết định giao và cho thuê đất ở chỗ quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Về mặt pháp lý, việc giao cho thuê đất tạo ra quyền sử dụng đất mới, trong khi GCNQSDĐ ghi nhận tính hợp pháp của quyền sử dụng đất đã có sẵn.
Các bước tiến hành để xin cấp GCNQSDĐ
Bước 1 Chuẩn bị hồ sơ:
- Đơn xin cấp giấy chứng nhận
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất
- Băn bản ủy quyền xin cấp giấy chứng nhận (nếu có)
Vấn đề 6 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Người sử dụng đất nộp hồ sơ đến văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
- Đối với hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn nộp hồ sơ cho UBND xã UBND xã có trách nhiệm chuyển về phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Thời hạn xử lý hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không quá 50 ngày kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm chuyển hồ sơ lên cấp có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận trong thời gian quy định.
05 ngày làm việc kể từ khi hoàn thành xong nghĩa vụ tài chính, người sử dụng đất đến nơi nộp hồ sơ để nhận giấy chứng nhận.
Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận (Điều 98)
- Cấp theo từng thửa Nếu một thửa có nhiều người sử dụng đất thì cấp cho từng người (Những người sử dụng đất nông nghiệp thì cấp 1 giấy)
Ví dụ: Anh A có 5 thửa đất thì anh A sẽ được cấp 5 giấy chứng nhận Nếu có thỏa thuận thì sẽ cấp chung 1 giấy chứng nhận cho người đại diện
Người sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, ngoại trừ những trường hợp được miễn trừ nghĩa vụ này.
Quyền sử dụng đất được coi là tài sản chung của vợ chồng, với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi rõ tên cả hai bên Tuy nhiên, trong trường hợp có thỏa thuận riêng, giấy chứng nhận có thể chỉ ghi tên một người.
Ngoài ra, việc cấp giấy chứng nhận cho cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo là cấp chung và đưa cho một người đại diện.
Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận (Điều 99)
Người sử dụng đất đáp ứng đủ tiêu chí sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, theo quy định tại Điều 100 và 101.
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành (Sau ngày 01/07/2014);
Người nhận chuyển nhượng, thừa kế, hoặc tặng cho quyền sử dụng đất, cũng như người góp vốn bằng quyền sử dụng đất, có quyền sở hữu hợp pháp Ngoài ra, người nhận quyền sử dụng đất còn có thể tham gia vào việc xử lý hợp đồng thế chấp liên quan đến quyền sử dụng đất nhằm thu hồi nợ.
Người sử dụng đất được xác định theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai, hoặc theo bản án, quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, cũng như các quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thực hiện.
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
Người sử dụng đất có quyền tách thửa hoặc hợp thửa, bao gồm nhóm người, thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng và tổ chức Quyền sử dụng đất có thể được chia tách hoặc hợp nhất theo nhu cầu và quy định hiện hành.
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
Đối tượng và điều kiện được cấp giấy chứng nhận
- Đối với người sử dụng đất:
Để đảm bảo tính hợp pháp trong việc sử dụng đất, cần có giấy tờ hợp lệ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Điều này bao gồm việc đất phải được sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp, và phải có xác nhận của UBND xã về việc không có tranh chấp quyền và nghĩa vụ trong quá trình sử dụng.
+ Đất sử dụng liên tục
+ Đất không có tranh chấp
- Đối với người sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ nhưng mang tên người khác:
+ Có giấy tờ chuyển nhượng quyền SDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất
+ Giấy tờ về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp
+ Đất không có tranh chấp (Do UBND xã xác nhận)
- Đối với hộ gia đình, cá nhân:
+ Trực tiếp sản xuất nông, lâm, ngư, diêm nghiệp
+ Có hộ khẩu thường trú tại địa phương
+ Sinh sống tại nơi điều kiện KT – XH khó khăn, miền núi, hải đảo
+ Đất sử dụng ổn định lâu dài
+ Đất không có tranh chấp
- Đối với hộ gia đình, cá nhân không có bất kỳ loại giấy tờ nào:
+ Đất sử dụng ổn định
+ Phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt
+ Đất không có tranh chấp.
Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
- Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp giấy chứng nhận:
+ Tổ chức, cơ sở tôn giáo
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư
+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao
- Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ủy quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường
- Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận cho:
+ Hộ gia đình, cá nhân
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận
- Là cơ sở để Nhfa nước thống nhất và quản lý đất đai
- Cơ sở để bồi thường sau khi thu hồi đất
- Cơ sở để phân định việc tranh chấp giữa TAND và UBND
- Xác nhận mối quan hệ giữa người sử dụng đất và Nhà nước
- Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất
- Cơ sở páp lý cho quyền, lợi ích của người sử dụng đất được pháp luật ghi nhận
Giải quyết tranh chấp
- Khi có giấy chứng nhận thì thẩm quyền thuộc về TAND
- Khi không có giấy chứng nhận thì thẩm quyền thuộc về UBND hoặc TAND theo quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự
- Nếu có tranh chấp với tổ chức thì thẩm quyền thuộc về TAND cấp tỉnh
Vấn đề 7 Giá đất và nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Nguyên tắc định giá đất (Khoản 1, Điều 112)
+ Theo mục đích sử dụng đất
+ Theo thời hạn sử dụng đất
+ Phù hợp với giá đất trên thị trường
+ Các thửa đất cùng thời điểm, mục đích,… liền kề nhau có mức giá như nhau
- Phương pháp định giá đất gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp; Phương pháp thu nhập (Do Chính phủ)
Khung giá đất (Điều 113)
- Định kỳ 05 năm/ lần (Chính phủ có thể điều chỉnh khung giá đất)
- Khung giá đất tăng hoặc giảm từ 20% trở lên thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất.
Bảng giá đất – Giá đất cụ thể (Điều 114)
- Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất
- UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.
Bảng giá đất
Căn cứ tính bảng giá đất:
- Phí, lệ phí trong quản lý, sử dụng đất
- Tiền xử phạt vi phạm hành chính đất đai
- Tiền bồi thường cho Nhà nước
- Giá trị quyền sử dụng đất trong trường hợp trả lại.
Giá đất cụ thể
Căn cứ tính giá đất cụ thể:
- Giá trị quyền sử dụng đất khi Doanh nghiệp NN cổ phần hóa – Nhà nước giao
- Tiền thuê đất – Doanh nghiệp Nhà nước cổ phần hóa
- Tiền thuê – Đất nông nghiệp vượt hạn mức.
Nghĩa vụ tài chính về đất đai
- Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất:
+ Phải nộp khi giao đất có thu tiền
Tiền sử dụng đất và tiền thuê đất là khoản chi mà người sử dụng đất cần thanh toán khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng hoặc cho thuê đối với một diện tích đất cụ thể.
+ Là khoản tiền mà người SDĐ phải nộp vào ngân sách Nhà nước theo định kì
+ Gồm: Nông nghiệp, Phi nông nghiệp, Thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất
- Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất:
+ Thuế thu được sẽ cho vào ngân sách Nhà nước
- Tiền xử phạt vi phạm hành chính đất đai
Phí là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp khi sử dụng các công trình công cộng của Nhà nước, như giao thông và thủy lợi Các loại phí này bao gồm phí đo đạc và phí thẩm định cấp giấy chứng nhận.
Lệ phí là khoản tiền mà người sử dụng đất cần nộp cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện các công việc liên quan đến đất đai như xác nhận giấy tờ hoặc trích lục bản đồ Các loại lệ phí này bao gồm lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính.
- Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại
Ý nghĩa khi quy định các nghĩa vụ tài chính về đất đai
- Là nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Nhà nước sau đó lại phục vụ lợi ích xã hội
- Tạo sự bình đẳng giữa các chủ thể người sử dụng đất
- Tác động đến ý thức của người sử dụng đất, để người sử dụng đất sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả
Vấn đề 8 Thời hạn và hạn mức sử dụng đất
Vấn đề 9 Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
- Nhà nước bảo đảm cho người sử dụng đất:
+ Bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
+ Cấp giấy chứng nhận, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
+ Được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
+ Có các chính sách tạo điều kiện cho người sử dụng đất (trực tiếp sản xuất nông nghiệp…)
- Quyền chung của người sử dụng đất (Điều 166)
+ Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
+ Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất
Công trình của Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ và cải tạo đất nông nghiệp, mang lại nhiều lợi ích cho nông dân Các dự án như đắp đê, xây kè đá và cung cấp nguồn nước từ hệ thống thủy lợi giúp cải thiện điều kiện sản xuất nông nghiệp, tăng năng suất cây trồng và bảo vệ đất khỏi xói mòn.
Nhà nước hỗ trợ và hướng dẫn trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp về đất đai của người dân trước các hành vi xâm phạm.
+ Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này
Khiếu nại, tố cáo và khởi kiện là những hành động cần thiết để bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp và ngăn chặn các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.
- Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất (Điều 170)
Việc sử dụng đất cần tuân thủ đúng mục đích, ranh giới thửa đất, quy định về độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không Đồng thời, cần bảo vệ các công trình công cộng dưới lòng đất và tuân thủ các quy định pháp luật liên quan.
Để đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật, cần thực hiện việc kê khai đăng ký đất đai và hoàn tất các thủ tục liên quan đến chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, cũng như thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
+ Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật
+ Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất
+ Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan
+ Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất
Khi Nhà nước ra quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được gia hạn bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, người sử dụng đất cần thực hiện việc giao lại đất theo quy định.
- Quyền của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất (Điều 179)
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê thì:
Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất (Giao đất trong hạn mức)
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (Đất ở,…)
Chuyển mục đích sử dụng đất mà loại đất sau khi chuyển là đất được Nhà nước giao (Điều 180)
Vấn đề 10 Vi phạm pháp luật đất đai và xử lý các hành vi vi phạm pháp luật đất đai.
Khái niệm vi phạm pháp luật đất đai
Vi phạm pháp luật là những hành vi xâm hại đến các quan hệ xã hội và lợi ích được pháp luật bảo vệ Mặc dù có sự khác biệt về mức độ, bản chất và cách thức thể hiện, tất cả các vi phạm này đều chung một đặc điểm là gây nguy hại cho xã hội.
Vi phạm pháp luật đất đai là hành vi trái pháp luật, có thể diễn ra một cách cố ý hoặc vô ý, xâm phạm quyền lợi của Nhà nước, đại diện cho chủ sở hữu.
28 và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất đai, cũng như các quy định về chế độ sử dụng các loại đất
- Dấu hiệu của hành vi vi phạm pháp luật đất đai:
+ Có hành vi trái pháp luật:
Hành vi trái pháp luật đất đai là các hành động vi phạm quy định pháp luật về sử dụng đất, như không sử dụng đất đúng mục đích, không cải tạo đất, hoặc thực hiện các hành vi như giao đất vượt hạn mức và chuyển nhượng đất trái phép Để xác định một hành vi có phải trái pháp luật hay không, cần dựa vào các quy định pháp luật và phong tục tập quán địa phương Hành vi trái pháp luật đất đai có thể diễn ra thông qua hành động hoặc không hành động.
Việc không tuân thủ quy định pháp luật đất đai sẽ không được xem là hành vi vi phạm pháp luật nếu liên quan đến việc thực hiện mệnh lệnh khẩn cấp từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc do các sự kiện xảy ra ngoài ý chí và khả năng của người sử dụng đất.
Là trạng thái tâm lý, là ý chí chủ quan của chủ thể thực hiện hành vi VP
Lỗi có thể xảy ra do vô ý hoặc cố ý, và nó phản ánh nhận thức của người vi phạm về hành vi cũng như hậu quả mà họ gây ra.
Xét yếu tố lỗi một cách chính xác sẽ được xác định được hình thức xử lý phù hợp nhất đối với một hành vi vi phạm
Mọi hành vi xâm hại quyền và lợi ích của Nhà nước đều vi phạm pháp luật, gây ra thiệt hại không rõ ràng nhưng có thể để lại hậu quả nghiêm trọng Việc khắc phục hậu quả này thường không chỉ giới hạn trong một khoảng thời gian cụ thể.
Quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất rừng đặc dụng và đất rừng phòng hộ sang nuôi trồng thủy sản cần tuân thủ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.
Việc 29 kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt cho thấy tính hợp pháp trong quản lý đất đai Dù chưa có thiệt hại thực tế xảy ra, hành vi vi phạm này đã xâm phạm đến các quan hệ được pháp luật bảo vệ, cần được xử lý kịp thời để đảm bảo quyền lợi và trật tự xã hội.
- biện pháp để thực hiện quyền đại diện cho chủ sở hữu khi điều tiết các quan hệ đất đai.
Phân loại vi phạm pháp luật đất đai
- Vi phạm xâm hại đến quyền đại diện cho chủ sở hữu đất đai của Nhà nước
+ Không thực hiện đúng trình tự, quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục giao đất cho thuê đất, thu hồi đất
Giao đất không đúng thẩm quyền và không đúng đối tượng, đồng thời không tuân thủ quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật, sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy pháp lý nghiêm trọng.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất, hoặc thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất cần phải tuân thủ đúng các thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật.
Việc sử dụng đất không đúng mục đích theo quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, hoặc quyết định chuyển mục đích sử dụng đất là hành vi vi phạm pháp luật Ngoài ra, sử dụng đất trái với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã công bố cũng như không đúng với loại đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ dẫn đến các hậu quả pháp lý nghiêm trọng.
+ Hủy hoại đất, làm biến dạng địa hình, suy giảm chất lượng đất, gây ô nhiễm, làm mất khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định,…
- Vi phạm, xâm phạm đến quyền của người sử dụng đất
+ Lấn chiếm đất đai, không tuân theo những nghĩa vụ do pháp luật quy định về ranh giới, diện tích, lợi ích, chẳng hạn:
Tự tiện chuyển dịch ranh giới ra ngoài phần đất được giao để mở rộng diện tích
Lấy quá mức đất mà Nhà nước giao cho mình
Mượn một mảnh đất để sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định, nhưng sau khi hết thời hạn, không trả lại cho chủ cũ mà chiếm dụng luôn để tiếp tục sử dụng.
Hành vi gây cản trở việc sử dụng đất của người khác, như việc đưa vật liệu xây dựng, chất thải hay các vật khác lên thửa đất của họ, có thể làm giảm khả năng sử dụng đất hoặc gây thiệt hại cho việc sử dụng đất của người khác.
Các hình thức trách nhiệm pháp lý trong việc xử lý các hành vi vi phạm pháp luật đất đai
Đối tượng vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm những người sử dụng đất và các cá nhân khác có hành vi trái quy định như lấn chiếm, không sử dụng đất đúng mục đích, chuyển đổi mục đích sử dụng trái phép, hủy hoại đất, hoặc không thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai Những hành vi này, nếu chỉ xảy ra lần đầu, gây thiệt hại không lớn, dễ khắc phục, và người vi phạm đã kịp thời khắc phục hậu quả, thì chưa cần thiết phải truy cứu trách nhiệm hình sự.
UBND các cấp và các cơ quan thanh tra chuyên ngành về đất đai có thẩm quyền xử lý vi phạm Hình thức xử phạt bao gồm cảnh cáo và phạt tiền, tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể Ngoài ra, có thể áp dụng hình thức phạt bổ sung và các biện pháp hành chính khác như thu hồi đất hoặc buộc khôi phục lại tình trạng đất như trước khi bị thay đổi.
Đối tượng vi phạm bao gồm những người thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về đất đai, có hành vi lợi dụng chức vụ, quyền hạn và làm trái quy định pháp luật liên quan đến giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển quyền sử dụng đất, và chuyển mục đích sử dụng đất Họ cũng có thể vi phạm trong việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, quản lý hồ sơ địa chính, và ra quyết định hành chính trong quản lý đất đai Những hành vi này thường là vi phạm ở mức độ nhẹ, chưa đủ để truy cứu trách nhiệm hình sự, nhưng vẫn gây thiệt hại đến tài nguyên đất đai và quyền lợi của người sử dụng đất.
Người đứng đầu cơ quan quản lý công chức có thẩm quyền ra quyết định kỷ luật khi có hành vi vi phạm Trong trường hợp người đứng đầu cơ quan, đơn vị vi phạm kỷ luật, quyết định kỷ luật sẽ do người đứng đầu cơ quan, đơn vị quản lý cấp trên trực tiếp thực hiện.
Khiển trách: Áp dụng đối với người có hành vi vi phạm lần đầu, ở mức độ nhẹ
Cảnh cáo được áp dụng cho những người đã bị khiển trách về hành vi vi phạm pháp luật đất đai và tái phạm, hoặc vi phạm ở mức độ nhẹ nhưng có khuyết điểm thường xuyên Ngoài ra, hình thức này cũng áp dụng cho những trường hợp vi phạm lần đầu nhưng có tính chất tương đối nghiêm trọng.
Hạ bậc lương: Áp dụng đối với người có hành vi vi phạm nghiêm trọng trong khi thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai
Hạ ngạch là biện pháp áp dụng cho những cá nhân giữ chức vụ khi có hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng, dẫn đến việc không thể tiếp tục đảm nhận vị trí được giao.
Buộc thôi việc: Hình thức nặng nhất áp dụng đối với người quản lý đất đai khi có hành vi vi phạm nghiêm trọng pháp luật đất đai
Ngoài ra còn quy định ở Điều 208, Điều 209, Luật Đất đai năm 2013
Theo Điều 206, 207 của Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất vi phạm hành chính mà vẫn tiếp tục vi phạm hoặc gây ra hậu quả nghiêm trọng sẽ bị xử lý theo Bộ luật Hình sự.
Người quản lý có hành vi vi phạm đã bị kỷ luật mà vẫn tiếp tục vi phạm, hoặc có hành vi vi phạm gây hậu quả nghiêm trọng, sẽ bị xử lý theo quy định của Bộ luật Hình sự.
Người sử dụng đất và những cá nhân có trách nhiệm quản lý đất đai sẽ phải chịu trách nhiệm nếu vi phạm pháp luật đất đai gây thiệt hại cho Nhà nước hoặc người khác Họ có thể bị áp dụng các biện pháp xử lý hành chính, kỷ luật hoặc hình sự, đồng thời phải bồi thường theo mức thiệt hại thực tế cho Nhà nước hoặc cho các bên bị thiệt hại.
Nguyên tắc bồi thường thiệt hại được áp dụng theo cách ngang giá, toàn bộ và kịp thời, nghĩa là người gây thiệt hại phải bồi thường đúng mức độ thiệt hại đã gây ra, đảm bảo bồi thường đầy đủ và thực hiện nhanh chóng.
Các bên có quyền tự thỏa thuận về mức bồi thường thiệt hại Trong trường hợp không đạt được thỏa thuận, bên bị thiệt hại có quyền khởi kiện và yêu cầu Tòa án can thiệp để giải quyết.
Vấn đề 11 Giám sát trong quản lí và sử dụng đất đối với công dân.
Chủ thể thực hiện quyền giám sát
Hoạt động giám sát là quyền của công dân, cho phép họ thực hiện quyền này một cách trực tiếp hoặc thông qua các tổ chức đại diện Công dân có thể giám sát và phản ánh các sai phạm liên quan đến quản lý và sử dụng đất đai.
Nguyên tắc thực hiện quyền giám sát
– Bảo đảm khách quan, trung thực, đúng pháp luật;
– Không được lợi dụng quyền giám sát để khiếu nại, tố cáo không đúng quy định của pháp luật, làm mất trật tự xã hội;
– Chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác các thông tin do mình phản ánh.
Nội dung của hoạt động giám sát
– Việc lập, điều chỉnh, công bố, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
– Việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
– Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
Việc đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất là quy trình quan trọng nhằm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác liên quan đến đất.
– Việc thu, miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế liên quan đến đất đai; định giá đất;
– Việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Nội dung càng cụ thể thì công dân càng hiểu rõ quyền lợi của mình trong hoạt động giám sát Việc thực hiện giám sát sát thực tế sẽ nâng cao hiệu quả của quá trình này.
Hình thức của hoạt động giám sát
– Trực tiếp thực hiện quyền giám sát thông qua việc phản ánh, gửi đơn kiến nghị đến các cơ quan, người có thẩm quyền giải quyết;
– Gửi đơn kiến nghị đến các tổ chức đại diện được pháp luật công nhận để các tổ chức này thực hiện việc giám sát.
Trách nhiệm của cơ quan nhà nước
Khi công dân có ý kiến về quản lý và sử dụng đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần phải tiếp nhận và xử lý các yêu cầu này Cụ thể, cơ quan phải kiểm tra, xử lý và trả lời bằng văn bản theo đúng thẩm quyền của mình.
– Chuyển đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết trong trường hợp không thuộc thẩm quyền;
– Thông báo kết quả cho tổ chức, cá nhân đã phản ánh
Giám sát của công dân đối với quản lý và sử dụng đất đai được pháp luật quy định chặt chẽ, với các quy định càng cụ thể thì hiệu quả hoạt động càng cao Điều này cho thấy hoạt động quản lý và sử dụng đất đai được thực hiện nghiêm túc, dẫn đến kết quả tốt hơn.
Vấn đề 12 Tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai.
Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai xảy ra khi có sự bất đồng hoặc mâu thuẫn về quyền lợi và nghĩa vụ giữa các bên liên quan trong quan hệ pháp luật đất đai.
- Đặc điểm của tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai liên quan đến quyền quản lý, quyền sử dụng và các lợi ích phát sinh từ việc sử dụng tài sản đặc biệt mà không thuộc quyền sở hữu của các bên liên quan.
+ Các chủ thể tranh chấp đất đai chỉ là chủ thể quản lý và sử dụng đất, không có quyền sở hữu với đất đai
Tranh chấp đất đai không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích của các bên liên quan mà còn tác động đến lợi ích của Nhà nước Khi xảy ra tranh chấp, các bên không thể thực hiện quyền lợi của mình, dẫn đến việc không hoàn thành nghĩa vụ với Nhà nước.
Tranh chấp đất đai gây ra sự bất ổn về tâm lý và đời sống của các bên liên quan, ảnh hưởng tiêu cực đến sự ổn định nội bộ của cộng đồng Hơn nữa, những quy định và chính sách pháp luật của Nhà nước không được thực hiện một cách triệt để do những xung đột này.
Các dạng tranh chấp đất đai
- Tranh chấp về quyền sử dụng đất
Tranh chấp về ranh giới đất đai giữa các chủ sử dụng thường xảy ra do một bên tự ý thay đổi hoặc do sự không rõ ràng trong việc xác định ranh giới Những tranh chấp này phát sinh khi các bên không thể thống nhất về khu vực đất được phép sử dụng và quản lý.
+ Tranh chấp về quyền sử dụng đất trong quan hệ thừa kế, quan hệ ly hôn giữa vợ chồng
Đòi lại đất và tài sản gắn liền với đất của người thân trong quá khứ, đặc biệt là những trường hợp đã bị cấp cho người khác qua các cuộc điều chỉnh ruộng đất, là một vấn đề quan trọng cần được xem xét.
Tranh chấp giữa đồng bào dân tộc địa phương và những người di cư để xây dựng kinh tế mới đang diễn ra, cùng với sự xung đột giữa cộng đồng địa phương và các nông trường, lâm trường, cũng như các tổ chức sử dụng đất khác.
- Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất:
Trong quá trình thực hiện các hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, cũng như các giao dịch thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, thường xảy ra nhiều tranh chấp Những tranh chấp này có thể phát sinh từ việc không tuân thủ các điều khoản hợp đồng, sự không rõ ràng trong quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan, hoặc từ sự thay đổi trong quy định pháp luật về đất đai Việc giải quyết các tranh chấp này đòi hỏi sự hiểu biết sâu sắc về pháp luật và quy trình liên quan đến quyền sử dụng đất.
Tranh chấp bồi thường giải phóng mặt bằng xảy ra khi nhà nước thu hồi đất phục vụ mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng Việc này thường dẫn đến những xung đột giữa người dân và cơ quan nhà nước về quyền lợi bồi thường, gây ảnh hưởng đến đời sống và sinh kế của người dân Do đó, cần có những quy định rõ ràng và minh bạch để giải quyết các tranh chấp này, đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho các bên liên quan.
- Tranh chấp về mục đích sử dụng đất
Tranh chấp đất đai thường xảy ra trong các nhóm đất nông nghiệp, chẳng hạn như giữa đất trồng lúa và đất nuôi tôm, cũng như giữa đất thổ cư và đất hương hỏa, hay giữa đất trồng cao su và đất trồng café Những tranh chấp này thường xuất hiện trong quá trình phân bổ và quy hoạch sử dụng đất.
Sự tranh chấp về quyền sử dụng đất thường dẫn đến các tranh chấp về địa giới hành chính giữa các tỉnh, huyện, xã Những tranh chấp này thường xảy ra ở những khu vực có nguồn lâm thổ sản quý giá, có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là dọc theo các triền sông lớn hoặc ở những vùng có địa giới không rõ ràng và không có mốc giới xác định.