ĐỀ CƯƠNG MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI

ĐỀ CƯƠNG MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI Luật lao động là một ngành luật độc lập trong hệ thống pháp luật Việt Nam, bao gồm tổng thể các quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ lao động giữa người lao động làm công ăn lương và người sử dụng lao động thuê mướn có trả công lao động và những quan hệ xã hội khác có liên quan trực tiếp đến quan hệ lao động.

MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI Nùng Văn Đình

Câu 1: Hãy phân tích những phương thức hiện quyền định đoạt đất đai của nhà nước Tại sao Luật đất đai quy định “Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiên chính sách đất đai của nhà nước Việt nam dân chủ cộng hòa, chính phủ cách mạng lâm thời cộng hòa miền nam Việt Nam và nhà nước cộng hòa xã hội Việt Nam”.

1 Khái niệm: Quyền định đoạt đất đai là quyền quyết định số phận pháp lý của

đất đai Đây là quyền rất quan trọng và chỉ có Nhà nước với tư cách là đại diện chủ

sở hữu đất đai mới được thực hiện quyền định đoạt đất đai

2 Những phương thức thực hiện quyền định đoạt đất đai của nhà nước.

* Thứ nhất, thông qua các hành vi giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục

đích sử dụng đất, thu hồi đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sửdụng đất…, Nhà nước thực hiện việc phân chia một cách hợp lý vốn đất đai đápứng các nhu cầu sử dụng đất của xã hội;

* Thứ hai, Nhà nước quyết định mục đích sử dụng của từng loại đất thông qua

việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoach sử dụng đất và chỉ có

cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới được phép thay đổi mục đích sử dụng đất.Người sử dụng đất không được tự ý thay đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình

sử dụng đất.Nếu họ có nhu cầu thay đổi mục đích sử dụng đất thì phải xin phép cơquan nhà nước có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất;

* Thứ ba, Nhà nước quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất nhằm

đảm bảo cho việc sử dụng đất đai của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân vừa có tínhhợp lý vừa mang tính ổn định lâu dài;

* Thứ tư, thông qua việc định giá đất để Nhà nước thực hiện việc quản lý đất đai

về mặt kinh tế Điều này có ý nghĩa là giá đất là một công cụ để Nhà nước quản lýđất đai, điều chỉnh các quan hệ đất đai thông qua việc tác động, điều tiết, xử lý lợiích kinh tế của các bên Theo đó, giá đất do Nhà nước xác định được sử dụng làmcăn cứ để xác định các vấn đề tài chính về đất đai như: Tiền sử dụng đất; tiền thuêđất; thuế sử dụng đất; thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đai; tiền bồithường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đấtđai Hơn nữa, với vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước còn thực hiện việcđiều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai không do đầu tư của người sử dụng đấtmang lại nhằm đảm bảo sự công bằng, bình đẳng trong sử dụng đất

* Thứ năm, Nhà nước quy định các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất và

có cơ chế để bảo đảm cho các quyền và nghĩa vụ này được thực hiện trên thực tế.Như vậy, chỉ có Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai mới có quyềnđịnh đoạt đất đai Các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân là người sử dụng đất đượcNhà nước bảo hộ các quyền và lơi ích hợp pháp nhưng không có quyền quyền địnhđoạt đất đai

3 Luật đất đai quy định:

Quy định này vừa mang tính nguyên tác vừa mang tính định hướng Quy định này

là cơ sở pháp lý khẳnng định Nhà nước là chù thể duy nhất đối với đất đai Đồngthời nó cũng có ý nghía nhiều mặt đối với đời sống chính trị, kinh tế - xã hội

Trước hết, Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất để giải quyết tình trạngkhiếu kiện về các tranh chấp quyền sử dụng đất mang tính lịch sử Các khiếu kiệnđòi lại đất có anh hưởng không tốt đến nhiều mật của đời sống kinh tế, xã hội Vìvậy, việc quy định như vậy là hết sức cần thiết để giãi quyết triệt để các khiếu kiệnlâu nay

Thứ hai, quy định này là cơ sở để nhà nước nắm vững só lượng, chất lượng sự biếnđộng đât đai trong phạm vi cá nước và ở từng địa phương Nếu chấp nhận cho đòilại đất không những nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp mà Nhà nước khó có thể quản

lý có hiệu quả sự thay đổi về chủ sử dụng đất sẽ làm cho công tác quản lý tốn kém

về thời gian, sức người, sức của

Thứ ba, trải qua các thời kỳ các Nhà nước đều xuất phát từ lợi ích của nhân dân laođong Vì vậy, các chính sách ruộng đất nhìn chung là phù hợp, bình đẳng về quyềnlợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất đai

Tất nhiên quy định trên cũng có những điểm hạn chế riêng: Về tính lịch sử của đấtnước Về chính sách người có công với cách mạng Thiết nghĩ sự bổ sung một sốvăn bản về các vấn đề này sẽ có thể phát huy hết tác dụng vai trò của Luận đề đãnêu

Câu 2: Anh chị hãy so sánh giữa giao đất có thu tiền sử dụng đất và thuê đất theo luật đất đai 2013.

* Giống nhau:

- Đều do nhà nước trao quyền sử dụng đất;

- Đều là các chủ thể có đầy đủ khả năng và nhu cầu sử dụng đất;

- Căn cứ trên pháp luật về đất đai và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

- Có quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

Cơ sở pháp lý Điều 55 LĐĐ 2013 Điều 56 LĐĐ 2013

Khái niệm Khoản 7 điều 3 LDĐ 2013 Khoản 8 điều 3 LDĐ 2013

Hình thức sử dụng đất

- Có thu tiền sử dụng đất - Thuê đất trả tiền hằng năm

- Thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê

+ Sử dụng đất ổn định lâu dài:

Nhà nước giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho người sử dụng vào các mục đích quy định tại Điều 125 Luật Đất đai2013

+ Sử dụng đất có thời hạn

- Người sử dụng đất thông qua hình thức thuê đất đều có quy định về thời hạn, không

có hình thức sử dụng ổn định lâu dài Thời hạn thuê đất theotừng trường hợp được quy định tối đa là 50 năm, 70 năm

+ Tùy theo tình hình cụ thểcủa địa phương thì Ủy bannhân dân cấp tỉnh quy địnhhạn mức cụ thể giao đất ở

+ Hạn mức giao đất nôngnghiệp quy định tại Điều 129Luật đất đai 2013

- Không có quy định về hạn mức cho thuê đất Diện tích đất cho thuê phụ thuộc vào hai yếu tố là:

+ Nhu cầu sử dụng đất;

+ Quỹ đất đáp ứng

- Diện tích cụ thể cho thuê đấtđược ghi rõ trong Quyết định cho thuê đất hoặc hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất

Quyền của người sử

dụng đất

Người được giao đất có toàn quyền định đoạt đối với đất được giao, thông qua các hình thức: chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (theo Điều 179 Luật đất đai 2013)

Người được thuê đất không được chuyển nhượng quyền

sử dụng đất mà chỉ được cho người khác thuê lại

Câu 3 Anh chị hãy phân tích những điểm bất hợp lý trong quy định thu hồi

đất do vi phạm pháp luật về đất đai tại Điều 64 Luật đất đai 2013.

Vẫn tồn tại nhiều bất cập trong quá trình thu hồi đất Những tồn tại này xuất phát

từ nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân từ các quy định của Luật đất đai vềthu hồi đất chưa phù hợp, nguyên nhân khác từ quá trình tổ chức, triển khai thihành các quy định về thu hồi đất trên thực tế còn tồn tại nhiều rủi ro, mâu thuẫn lợiích dẫn đến tranh chấp đất đai…

Quy định thu hồi đất do vi phạm đối với một số trường hợp triển khai thực hiệncòn gặp khó khăn trên thực tế như:

- Điểm C K1 Điều 64: Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

Các trường hợp được coi là giao đất không đúng thẩm quyền gồm:

+ Người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc UBND cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ;

+ Tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác

- Điểm G K1 Điều 64: Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;

Tại khoản 13 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định: Người sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật mà đã bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cưỡng chế thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưng không chấp hành thì sẽ bị thu hồi đất

- Điểm H K1 Điều 64: Thu hồi đất trồng cây hàng năm không được sử dụng 12tháng liên tục, đất trồng cây lâu năm không sử dụng trong 18 tháng liên tục, đấttrồng rừng không sử dụng trong 24 tháng liên tục

- Điểm I K1 Điều 64: Thu hồi đất đối với dự án đầu tư đã được Nhà nước giao đất,cho thuê đất mà không sử dụng 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ ngày bàn giao đất trên thực địa.

Câu 4 Anh chị hãy phân tích ý nghĩa về mặt kinh tế - xã hội trong viêc quy định hạn mức giao đất nông nghiệp theo Luật đất đai 2013 Việc quy định như vậy có làm cản trở sự phát triển của nền kinh tế hàng hóa và mô hình kinh tế trang trại ở nông thôn không ? tại sao?

1 Ý nghĩa về mặt kinh tế - xã hội trong viêc quy định hạn mức giao đất nông nghiệp.

Việt Nam là nước có truyền thống làm nông nghiệp, các hộ gia đình, cá nhân canhtác về nông nghiệp đều đang sử dụng một diện tích nhất định về đất nông nghiệp.Tuy nhiên thực tế cho thấy,mỗi hộ gia đình, cá nhân đang canh tác nông nghiệpthường sử dụng nhiều loại đất nông nghiệp khác nhau nhưng diện tích sử dụngkhông đồng đều, vẫn còn nhỏ và manh mún Việc Luật đất đai năm 2013 quy định

về hạn mức giao đất đối với đất nông nghiệp có ý nghĩa hết sức quan trọng:

* Ý nghĩa về mặt xã hội:

- Quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp nhằm tránh trường hợp mất cân bằngtrong sử dụng đất nông nghiệp, người sử dụng diện tích quá lớn, người không đủdiện tích đất để sử dụng Qua đó bảm đảm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân đều có đấtđai để sản xuất nông nghiệp, góp phần thực hiện chủ trương, chính sách của Đảng

và nhà nước ta về người cày có ruộng, phát triển đời sống, kinh tế ở nông thôntránh trường hợp tích tụ ruộng đất

- Từ việc giới hạn diện tích sử dụng đối với đất nông nghiệp góp phần ổn định xãhội khi đảm bảo được sự công bằng, quyền lợi cho các hộ gia đình, cá nhân canhtác nông nghiệp Đồng thời còn góp phần đảm bảo việc sử dụng đất hiệu quả, đáp

ứng được các mục tiêu kinh tế mà nhà nước đã đề ra, tránh tình trạng chuyển đổiđất nông nghiệp quá mức Việc quy định hạn mức đất là hết sức cần thiết trong cơchế thị trường nhằm tạo ra sự cân đối hài hòa giữa phát triển kinh tế với ổn định xãhội.

- Việc quy định hạn mức đất hợp lý sẽ cho phép sự tích tụ, tập trung đất đai phùhợp, khuyến khích những người lao động giỏi có trình độ kiến thức chuyên mônvới bàn tay lao động của mình có thể làm giàu chính đáng trong phạm vi hạn mứcđất mà Nhà nước cho phép sử dụng, góp phần giải quyết việc làm cho người laođộng ở nông thôn

* Ý nghĩa về kinh tế:

- Hiện nay, có quan điểm cho rằng pháp luật không nên quy định về hạn mức đất

vì như vậy sẽ là nguyên nhân cản trở phát triển sản xuất hàng hoá, làm hạn chế sựphát triển mô hình kinh tế trang trại ở nông thôn Tuy nhiên, kinh nghiệm ở nhiềunước cho thấy chỉ khi nào nông nghiệp chiếm tỉ trọng không đáng kể trong cơ cấukinh tế, dân số và lao động nông nghiệp chiếm tỉ trọng nhỏ trong cơ cấu dân số laođộng thì chế độ hạn điền mới có thể được xóa bỏ

- Cần khẳng định rằng trong điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam, việc quyđịnh hạn mức đất vẫn là cần thiết nhưng cần duy trì nó như thế nào để không trởthành một yếu tố cản trở sự phát triển của nền sản xuất hàng hoá và tăng năng suấtlao động trong nông nghiệp là vấn đề cần bàn luận

2 Việc quy định hạn mức giao đất nông nghiệp không cản trở sự phát triển của nền kinh tế hàng hóa và mô hình kinh tế trang trại ở nông thôn Vì: Hiện

nay tình trạng người dân sử dụng đất nông nghiệp chủ yếu canh tác quy mô nhỏ,đáp ứng nhu cầu kinh tế hộ gia đình là chủ yếu Việc pháp luật quy định một hạnmức nhất định đối với đất nông nghiệp nhằm khuyến khích người sử dụng đất có

thể thúc đẩy canh tác, sản xuất nông nghiệp với quy mô lớn hơn, đồng bộ và hiệuquả.

Câu 5: Anh chị hãy phân tích những giá trị của GCNQSDĐ đối với người sử dụng đất.

Giấy chứng nhận quyến sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước cóthẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để đảm bảo họ quyền và lợi ích hợp phápcủa người có quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

GCNQSDĐ có giá trị rất quan trọng đối với người đối với người sử dụng đất, đượcthể ở các phương diện sau:

Thứ nhất, giấy chứng nhận QSDĐ là một bảo đảm quan trọng của Nhà nước cho

người sử dụng đất (khoản 2 Điều 26 Luật đất đai năm 2013) Đảm bảo về cácquyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, các quyền khi chuyền QSDĐ vàbảo vệ các quyền lợi khi có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai

Thứ hai, giấy chứng nhận QSDĐ là một quyền chung của người sử dụng đất

(khoản 1 Điêu 166 Luật đât đai năm 2013);

Thứ ha, loại giấy tờ này là điều kiện dể người sử dụng đất được thực hiện các

quyền và lợi ích cùa mình theo quy định của pháp luật (điểm a khoản 1 Điêu 188Luật đất đai năm 2013);

Thứ tư, giấy chứng nhận QSDĐ là điều kiện để người sử dụng dất được Nhà nước

bồi thường thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất khi Nhà mrớc thu hồi đất theoquy định tại khoản 1 Điều 75 Luật đất đai năm 2013;

Thứ năm, là cơ sở pháp lí để khi có tranh chấp về QSDĐ sẽ được toà án nhân dân

giải quyết theo quy định tại khoản 1 Điều 203 Luật đất đai năm 2013

Giấy CNQSDĐ có vai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựng các quyết định cụ thể,như các quyết định về đăng kí, theo dõi biến động kiếm soát các giao dịch dân sự

về đất đai Đồng thời là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát triểnkinh tế - xã hội, giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất yên tâm đầu tư trênmảnh đất của mình

Câu 6: Phân biệt các khoản thu của ngân sách nhà nước từ đất đai: Tiền sử dụng đất; tiền thuê đất; tiền thuế khi chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền ?

Tiêu chí Tiền sử dụng đất Tiền thuê đất Tiền thuế khi chuyển

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền Khái niệm

khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2013

Là một loại phí mà

tổ chức hoặc cánhân phải trả hàngnăm hoặc một lầnkhi được Nhà nướcgiao đất có thuêtiền sử dụng đất vớimột diện tích đãxác định

Là Loại thuế trực thu,được thu trên thu nhập của

cá nhân, tổ chức khichuyển quyền sử dụng đất.Thuế này được thu quamỗi lần phát sinh việcchuyển quyền sử dụng đất

Đối tượng

phải nộp

thuế

- Người được Nhànước giao đất:

Điều 55 LDĐ 2013

- Người đang sửdụng đất được Nhànước cho phépchuyển mục đích

sử dụng đất

- Hộ gia đình, cánhân đang sử dụngđất làm nhà ở, đấtphi nông nghiệpđược Nhà nướccông nhận có thờihạn lâu dài trướcngày 01/7/2014khi được cấp Giấychứng nhận phảithực hiện nghĩa vụtài chính theo quyđịnh

Điều 56 LDĐ 2013

Tất cả các tổ chức, cánhân, hộ gia đình có quyền

sử dụng đất, khi thực hiệnviệc chuyển nhượng quyền

sử dụng đất này Trongtrường hợp chuyển đổi đấtcho nhau mà có chênh lệch

về giá trị thì bên nhậnphần chênh lệch giá trịphải nộp thuế

Mức thu

Tùy thuộc vàohình thức giao đất

mà tiền sử dụngphải nộp khi cấpgiấy chứng nhận làkhác nhau:

- Nhà nước giaođất thông qua đấugiá: Thì tiền sửdụng phải nộp là

số tiền trúng đấugiá

- Nhà nước giaođất không qua đấugiá:

Thì tiền sử dụngđất phải nộp là Giáđất tính theo mụcđích sử dụng đấtnhân Diện tích đất

Theo nghị định46/2014/NĐ-CPsửa đổi về đơn giáthuê đất giảmxuống 1 năm là 1%

- Đối với đất thuộckhu đô thi, trungtâm thương mại,khu dân cư có khảnăng sinh lợi caothì đối đa ko quá3%

- Đất thuộc vùngsâu, xa, vùng núi,hải đảo, vùng có

đk có khó khăn thìtối thiểu ko thấphơn 0,5%

Theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân

2007 và sửa đổi, bổ sung

2014 Thì thuế suất khi chuyển nhượng QSDĐ là 2% trên tổng thu nhập từ việc chuyển nhượng đất

Nùng Văn Đình

Câu 7: So sánh quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước thuê đất Nhà Nước trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê với của tổ chức kinh tế trong nước thuê đất NN trả tiền thuê hàng năm?

* Giống nhau:

- Đều có quyền và nghĩa vụ chung được quy định điều 166, 170 LDD 2013

- Đều có có mục đích chung là nhu cầu sử dụng đất để sản xuất sản, kinh doanh…

- Điều là các tổ chức kinh tế được thành lập hợp pháp và có giấy phép hoạt động

- Đều thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật Đất Đai 2013

* Khác nhau:

Tiêu chí Tổ chức kinh tế trong nước

thuê đất Nhà Nước trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê

Tổ chức kinh tế trong nước thuê đất NN trả tiền thuê hàng năm

1 Chuẩn bị hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận

Căn cứ khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân phảichuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm các giấy tờ sau:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảmnghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có)

Ngoài 02 loại giấy tờ trên thì tùy thuộc vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đấthoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cả quyền sử dụng đất và quyền sởhữu tài sản gắn liền với đất mà cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh theo từng trườnghợp, cụ thể: