ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN ĐỊNH QUÁN HUYỆN ĐỊNH QUÁN TỈNH ĐỒNG NAI

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là số tiền VNĐ tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành từ kết quả của những giao dịch

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

HUỲNH MỸ PHÚC

ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN ĐỊNH QUÁN,

HUYỆN ĐỊNH QUÁN, TỈNH ĐỒNG NAI

Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng

Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Tháng 7 năm 2010

LỜI CẢM ƠN

Để cĩ được như ngày hơm nay, lời đầu tiên tơi xin chân thành kính gửi đến Ba Mẹ lịng biết ơn sâu sắc nhất, người đã

sinh thành, nuơi dưỡng, yêu thương và luơn tạo những điều

kiện tốt nhất cho việc học tập của tơi trong suốt cả chặng

đường dài mà tơi đã đi qua

Tơi trân trọng biết ơn:

Ban Giám Hiệu trường Đại Học Nơng Lâm, thành phố

cho tơi trong cuộc sống và cơng việc sau này

Quý Anh, Chị đã giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi để tơi an tâm hồn thành việc học

Lời cuối cùng, tơi cảm ơn các bạn lớp DH06QL và lớp DH06TB đã đồng hành, giúp đỡ tơi trong suốt thời gian học

tập, sinh hoạt tại trường

Với lịng biết ơn sâu sắc nhất, xin chúc quý thầy cơ, quý anh chị, và các bạn nhiều sức khỏe và thành cơng trong cuộc

sống

Chân thành cảm ơn!

Sinh viên

Huỳnh Mỹ Phúc

Sinh viên thực hiện: Huỳnh Mỹ Phúc , Ngành Quản Lý Đất Đai, Khoa Quản

Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Đề tài: “Định giá đất đai phục vụ xây dựng bảng giá đất

trên địa bàn thị trấn Định Quán, huyện Định Quán, tỉnh Đồng Nai”

Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh tế Đất Đai & Bất

Động Sản, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản Trường Đại Học Nông Lâm

TP.Hồ Chí Minh

Hiện nay việc định giá đất đai tại Việt Nam chủ yếu dựa trên các chỉ dẫn mang tính hành chính quá nhiều. Vì vậy, giá đất mà nhà nước ban hành trong thời gian qua đã thực sự chưa bắt nhịp được với giá thị trường Giá cả thị trường đất đai và giá quy định chính thức thường chênh lệch nhau rất nhiều dẫn đến nhiều bất cập trong công tác đền

bù giải phóng mặt bằng, tạo cơ hội cho tham nhũng cũng như cản trở việc hình thành một thị trường đất đai lành mạnh

Xuất phát từ những hạn chế trong nghiên cứu lý thuyết và thực tế định giá đất đai ở Việt Nam, đề tài đã đưa ra những quan điểm khoa học và phương pháp định giá đất đai trên cơ sở phát triển những ứng dụng mới của phần mềm DTREG, đồng thời tiến hành kiểm chứng những luận điểm đề ra thông qua nghiên cứu thị trường đất đai trên địa bàn thị trấn Định Quán huyện Định Quán tỉnh Đồng Nai Đề tài sử dụng các phương pháp chủ đạo trong quá trình nghiên cứu là: phương pháp điều tra, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích - tổng hợp, thông qua phương pháp điều tra thực tế, sau đó dữ liệu được xử lý và đưa vào phần mềm DTREG, tiến hành xây dựng

mô hình cây quyết định

Kết quả chạy phần mềm DTREG cho ra được cây quyết định có các biến số ảnh hưởng đến giá trị thửa đất như vị trí thửa đất, khoảng cách đến Quốc lộ 20, chiều rộng đường Từ mô hình cây quyết định giúp ta xác định được giá cả trung bình của từng thửa đất Bên cạnh đó ngoài dự báo giá bằng mô hình, phần mềm DTREG còn đưa ra một ứng dụng thông minh Score Data để đưa ra giá trị dự báo cho các thửa đất Muốn thực hiện ứng dụng này ta chỉ cần thu thập các thông tin về các thửa đất cần biết giá rồi nhập vào Excel sau đó đưa những thông tin đó vào Score Data ta sẽ có được giá trị

dự báo cho từng thửa đất

Tuy nhiên quá trình thu thập thông tin về thửa đất trên địa bàn vẫn còn một số hạn chế nhất định như các thông tin thu thập được từ thửa đất còn ít nên các biến ảnh hưởng đến giá chưa được phong phú và đa dạng Vì thế cần phải điều tra xem xét nhiều biến hơn như: hướng đất, phong thủy, lợi thế kinh doanh, để phần mềm đạt được kết quả tối ưu hơn

Qua kết quả ban đầu thu thập được trên địa bàn thị trấn Định Quán, huyện Định Quán, tỉnh Đồng Nai đã ít nhiều kiểm chứng được phương pháp định giá đất thông qua

mô hình cây quyết định ứng dụng phần mềm DTREG hứa hẹn đem lại những bước tiến mới thuyết phục và ngày càng phát huy tính ưu việt của mô hình này

MỤC LỤC

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

PHẦN 1: TỔNG QUAN 3

1.1 Quan niệm chung về đất đai 3

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm và vai trò của đất đai 3

1.1.2 Khái niệm quỹ đất đai, loại đất đai và loại hình sử dụng đất đai 4

1.2 Quan niệm về giá trị đất đai 6

1.2.1 Một số khái niệm liên quan về giá đất 6

1.2.2 Địa tô và phân bố sử dụng đất đai 6

1.3.Quan niệm chung về giá trị đất đai .8

1.3.1 Các quan điểm về giá trị đất đai 8

1.3.2 Các hình thái biểu hiện của giá trị đất đai 9

1.3.3 Quá trình hình thành giá cả thị trường đất đai đô thị 10

1.3.4 Khái niệm khung giá và bảng giá đất đai 12

1.4 Hệ thống quản lý giá đất đai 12

1.4.1 Hệ thống văn bản pháp luật về quản lý giá đất đai 12

1.4.2 Hệ thống tổ chức quản lý giá đất đai 12

1.4.3 Hệ thống phân loại vùng giá trị 12

1.5 Các phương pháp định giá đất hiện nay 13

1.5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 13

1.5.2 Phương pháp thu nhập 15

1.5.3 Phương pháp chiết trừ 17

1.5.4 Phương pháp thặng dư 18

1.5.5 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất 19

1.6.Quy trình xây dựng bảng giá các loại đất đai 20

1.6.1 Quy trình xây dựng bảng giá đất đai theo hướng dẫn của Bộ TN - MT 20

1.6.2 Quy trình xây dựng bảng giá đất đai ứng dụng phần mềm DTREG 22

1.7 Khái quát địa bàn nghiên cứu 23

1.8 Nội dung và phương pháp, quy trình thực hiện 25

1.8.1 Nội dung nghiên cứu 25

1.8.2 Phương pháp nghiên cứu 25

1.8.3 Phương tiện thực hiện 25

Phần 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 30

2.1 Tình hình kinh tế - xã hội thị trấn Định Quán 30

2.1.1 Dân số 30

2.1.2 Tăng trưởng kinh tế 30

2.2 Tình hình sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Định Quán 31

2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng 31

2.3 Giới thiệu về bản giá đất trên địa bàn nghiên cứu 34

2.3.1 Bảng giá đất Đồng Nai qua các năm 34

2.3.2 Tình hình giao dịch đất trên địa bàn thị trấn Định Quán 35

2.4 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất và đánh giá kết quả điều tra 36

2.4.1 Xây dựng cây quyết định từ bộ dữ liệu điều tra 36

2.4.2 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 38

2.4.3 Đánh giá chất lượng kết quả điều tra 45

2.5 Xây dựng hệ số điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 46

2.6 Ứng dụng mô hình cây quyết định để dự báo giá đất 47

2.7 So sánh kết quả của hai phương pháp 50

PHẦN 3: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 52

3.1 Kết luận 52

3.2 Kiến nghị 52

DANH SÁCH CÁC HÌNH

Trang Hình 1 Địa tô và sự phân bố sử dụng đất đai 7

Hình 2 Bản đồ giá trị 10 Hình 3 Giá cả đất đai trong phân khúc thị trường 10 Hình 4 Bản đồ địa giới hành chính thị trấn Định Quán-Huyện Định Quán 23

Hình 6 Ứng dụng score data của phần mềm Dtreg 48

DANH SÁCH CÁC BẢNG

Bảng 1: Cơ cấu sử dụng đất thị trấn Định Quán 31 Bảng 2: Bảng thống kê diện tích đất đai theo hiện trạng quản lý, sử dụng 32 Bảng 3: Các bảng giá đất đã được ban hành và áp dụng của tỉnh Đồng Nai 35 Bảng 4: Bảng giá trị các Node và hệ số điều chỉnh 46 Bảng 5: Bảng thông tin từ các thửa đất thu được 45 Bảng 6: Định dạng thông tin đầu vào từ các thửa đất 48 Bảng 8: Kết quả từ Ứng dụng Score Data từ phần mềm DTREG 49 Bảng 9: So sánh kết quả của hai phương pháp 50

UBND: Ủy ban nhân dân

HĐND: Hội đồng nhân dân

BTNMT: Bộ tài nguyên môi trường

QL20: Quốc lộ 20

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 Bài giảng Kinh tế đất, TS.Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh tế Đất đai & Bất động sản, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

2 Bài giảng Thị trường Bất động sản, TS.Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh tế Đất đai & Bất động sản, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

3 Bài giảng Kinh tế lượng, Th.S Nguyễn Duyên Linh, Khoa Kinh tế, Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

4 Bài giảng định giá đất đai, TS.Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh tế Đất đai & Bất động sản, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

5 Các phương pháp thẩm định giá trị Bất động sản, Đoàn Văn Trường, Nhà xuất bản Khoa học và Kỹ thuật, 2000

6 Dấu ấn thương hiệu, Tôn Thất Nguyễn Thiêm, NXB Trẻ, 2005

7 Nguyên lý thị trường nhà đất, Lê Đình Thắng, NXB Chính trị Quốc gia, 2002

8 Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội thị trấn Đinh Quán, huyện Định Quán, tỉnh Đồng Nai năm 2009-2010

ĐẶT VẤN ĐỀ

Thị trường đất đai là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, là thị trường đầu vào của hầu hết các ngành kinh tế Phát triển và quản lý thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào thúc đẩy phát triển kinh tế

xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư

Định giá đất được thực hiện trong lĩnh vực xây dựng bảng giá đất quy định 5 năm cho các địa phương Bảng giá đất được xây dựng theo Nghị định 188/2004/NĐ-

CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Thông

tư 80/2005/TT-BTC của Bộ tài chính hướng dẫn về tổ chức mạng lưới thống kê về điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo Quy định 188/2004/NĐ-CP Hàng năm, tại mỗi địa phương đều phải ban hành bảng giá đất của riêng từng địa phương đó Tuy bảng giá đất đã phản ánh được giá đất của từng khu vực

cụ thể, theo từng loại hình sử dụng đất nói chung và theo loại đất ở đô thị nói riêng, làm cơ sở để nhà nước thu thuế, tính tiền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê, bồi thường khi thu hồi hay phạt tiền trong vi phạm… nhưng bảng giá đất này vẫn chưa phù hợp với thị trường nhà đất, vốn là một thị trường có sự lên xuống khá thất thường Sự chênh lệch giữa giá đất chuyển nhượng trên thị trường còn quá lớn so với giá đất được quy định Sự chênh lệch này dẫn đến những vấn đề bất cập gây khó khăn trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng và tạo cơ hội cho tham nhũng cũng như cản trở việc hình thành một thị trường đất đai lành mạnh

Để khắc phục được tình trạng trên, thì cần phải đưa ra những giải pháp để giải quyết một cách có hiệu quả Đó là chính sách pháp luật của nhà nước, cốt lõi là xuất phát từ vấn đề cơ chế giá, quản lý tốt cơ chế giá sẽ giúp lành mạnh hóa thị trường đất đai Mặc dù các phương pháp định giá đất đai được áp dụng phổ biền từ trước đến nay

đã giúp xác định một mức giá cụ thể nhưng vẫn chưa thể hiện tính chủ quan và “thủ công” khá cao của thẩm định viên Vậy có cách nào để hạn chế được yếu tố chủ quan trên và chuyên nghiệp hóa - công nghiệp hóa công tác định giá Điều đó đòi hỏi phải

có một quan điểm mới, một cái nhìn mới cho phương pháp định giá đất Mô hình cây quyết định đã trở thành một bước đột phá, có khả năng giải thích thuyết phục các hiện tượng mới của đô thị, trong đó có những vấn đề thuộc lĩnh vực đất đai

Với kỳ vọng giúp cho việc định giá đất mang tính sát thực và xuất phát từ nhu cầu thực tiễn, đươc sự cho phép của Ban Chủ Nhiệm Khoa cùng với giáo viên hướng

dẫn, chúng tôi thực hiện đề tài: “ Định giá đất đai phục vụ xây dựng bảng giá đất

trên địa bàn thị trấn Định Quán, huyện Định Quán, tỉnh Đồng Nai ”

 Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu sự hợp lý giữa giá đất và các yếu tố ảnh hưởng trong một khu vực theo một quy trình định giá khoa học và chặt chẽ Qua đó xây dựng mô hình giá đất trên địa bàn thị trấn Định Quán huyện Định Quán tỉnh Đồng Nai

 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là giá cả đất đai, các yếu tố cấu thành và mối quan hệ giữa chúng

Đề tài được thực hiện trong phạm vi thị trấn Định Quán huyện Định Quán tỉnh Đồng Nai, số liệu về giá cả đất đai và các yếu tố cấu thành đến giá trong năm 2009

 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

Đề tài hoàn thiện quy trình định giá đất đai, khắc phục những hạn chế trong quy trình xây dựng bảng giá các loại đất đai hiện nay

Đề tài có ý nghĩa ứng dụng thực tiễn trong lĩnh vực định giá thửa đất cho các mục đính khác nhau và ứng dụng trong thành lập bảng giá đất và nhiều nhu cầu khác của xã hội liên quan đến việc xác định giá cả đất đai

PHẦN 1 TỔNG QUAN 1.1 Quan niệm chung về đất đai

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm và vai trò của đất đai

Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế, là kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất

và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần bề mặt với không gian bên trên và bề sâu trong lòng đất Đất đai được hiểu ở góc độ tổng thể như là trái đất hay trong phạm vi một không gian giới hạn (trong phạm vi lãnh thổ quốc gia – quỹ đất đai quốc gia, trong phạm vi địa giới hành chính – quỹ đất đai của cấp hành chính tương ứng, trong phạm vi ranh giới địa chính – quỹ đất đai của chủ thể sử dụng đất đai) Khái niệm đất đai không đồng nhất với khái niệm lãnh thổ và đất Lãnh thổ được hiểu là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong một không gian và thời gian xác định, là phạm trù địa lý - dân tộc Đất là lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn so với khái niệm thổ nhưỡng thuộc phạm trù địa lý tự nhiên

Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế nên nó có hai thuộc tính tự nhiên và xã hội đặc trưng cho khả năng của đất đai đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người, “Khi ta ở, chỉ là nơi đất ở Khi ta đi đất bỗng hóa tâm hồn”

 Thuộc tính tự nhiên bao gồm các thuộc tính không gian như diện tích, hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất

 Thuộc tính xã hội của đất đai chính là vị thế của đất đai - là thước đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định, là những thuộc tính phi vật thể

Vị thế cũng được hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội, được xác định thông qua

số lượng, chất lượng và cường độ quan hệ xã hội Đất đai có vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào khả năng thiết lập cho người sử dụng đất đai được nhiều hay ít mối quan hệ với các nhà cung cấp dịch vụ đô thị, với những người láng giềng và với các đối tác khác… Chú ý cường độ quan hệ bị ảnh hưởng bởi yếu tố khoảng cách không gian, giảm dần một cách phi tuyến theo sự tăng dần của khoảng cách, “Bán anh em xa, mua

láng giềng gần” Vì vậy có thể nói chính vị thế đất đai là cơ sở để hình thành nên giá trị đất đai còn thuộc tính tự nhiên chỉ tạo nên giá trị sử dụng của đất đai

Vị thế đất đai khác với vị trí đất đai Vị thế là thuộc tính xã hội của đất đai, còn

vị trí là thuộc tính không gian của nó Vị thế của đất đai là thuộc tính không gian tâm

lý của con người, còn vị trí của đất đai là thuộc tính không gian địa lý (tự nhiên) Vị thế không đồng nhất với vị trí, “Đồng sàng, dị mộng”

Vậy tại sao trong nghiên cứu cũng như trong thực tế định giá đất đai và bất động sản người ta chỉ nhắc đến “vị trí, vị trí và vị trí”? Phải chăng vị trí địa lý là yếu tố cấu thành giá trị của đất đai, là thuộc tính quan trọng mà nhà định giá phải quan tâm

Trước hết cần xem xét mối quan hệ giữa vị trí địa lý của đất đai và giá trị của

nó Từ thực tế có thể khẳng định giữa chúng không có quan hệ với nhau Vị trí tự bản thân nó, tức vị trí trong trạng thái “trần trụi” không có ảnh hưởng tác động đến giá trị đất đai, không phải là thuộc tính mà nhà định giá cần quan tâm

Thuộc tính vị trí của đất đai mà các nhà định giá muốn nói đến chính là vị trí trong không gian địa lý - kinh tế, vị trí trong không gian kinh tế - xã hội đô thị Ở đây,

có thể nói, vị trí địa lý đã được bao phủ bởi các thuộc tính kinh tế - xã hội của đất đai, hay nói theo ngôn ngữ của lý thuyết vị thế - chất lượng, đấy chính là vị thế, thuộc tính tạo ra “khả năng sinh lời của vị trí”, thuộc tính so sánh lợi ích của các đơn vị diện tích đất đai ở các vị trí khác nhau

Tổ hợp vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên trong một thửa đất cụ thể tạo ra một khả năng đáp ứng nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người, được gọi là dịch

vụ đất đai Dịch vụ đất đai là đối tượng của cung cầu thị trường đất đai Cung cầu về đất đai trên thị trường là cung cầu về dịch vụ đất đai, không phải là cung cầu về một thửa đất cụ thể như một số tác giả đã khẳng định

Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng về mặt tự nhiên và vị thế xã hội thông qua hoạt động đầu tư của con người

Ngoài ra đất đai còn có một số đặc tính khác như: tính cố định, tính khan hiếm, tính dị biệt, tính thích ứng và tính tăng trị

 Tính dị biệt tức sự khác biệt, nhưng chỉ khác biệt tương đối Có nghĩa là các thửa đất đai khác nhau về mặt lượng, chứ không khác nhau về mặt chất

 Tính cố định và khan hiếm do nó giới hạn bởi bề mặt địa cầu và trong phạm vi lãnh thổ của từng quốc gia

 Tính thích ứng là khả năng sử dụng vào các mục đích khác nhau

 Tính tăng trị có nghĩa là giá trị đất đai có xu hướng tăng dần do nhu cầu

và giá trị đầu tư vào đất đai ngày càng tăng

Vai trò của đất đai đối với hoạt động kinh tế xã hội:

 Là đối tượng lao động

 Là công cụ lao động

 Là tư liệu sản xuất

 Là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất và phát triển đô thị

 Là nhân tố sản xuất đầu vào và là tài sản bất động sản

1.1.2 Khái niệm quỹ đất đai, loại đất đai và loại hình sử dụng đất đai

Quỹ đất đai quốc gia là toàn bộ diện tích đất đai các loại trong phạm vị lãnh thổ quốc gia Quỹ đất đai hình thành và phát triển gắn liền với lịch sử phát triển dân tộc và quá trình tái sản xuất sản phẩm xã hội, trong đó hình thành các loại đất đai phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia

Quỹ đất đai là một hệ thống bao gồm các bộ phận cấu thành là loại đất đai và loại hình sử dụng đất đai

Quỹ đất đai quốc gia cần được xem xét ở trạng thái động từ góc độ của quá trình phát triển kinh tế - xã hội, khác với quan điểm tĩnh về đất đai từ góc độ mặt đất Đây là căn cứ để xác định nguyên tắc phân loại đất đai Đối với tập hợp các vật thể tĩnh thì thường sử dụng nguyên tắc tương đồng để phân tổ các bộ phận thành các loại (nhóm) khác nhau dựa theo các dấu hiệu giống nhau nào đó Còn đối với tập hợp động gồm các vật thể tương tác với nhau thì sử dụng nguyên tắc hệ thống để phân tổ các bộ phận thành các loại (nhóm) khác nhau dựa trên đặc điểm quan hệ tương tác giữa chúng

Theo nguyên tắc hệ thống, quỹ đất đai quốc gia là một hệ thống bao gồm các loại đất đai xác định theo mục đích sử dụng chính, loại đất đai là một phân hệ gồm các loại hình sử dụng đất đai có quan hệ tương tác hỗ trợ cần thiết với nhau trong quá trình

sử dụng cho mục đính chính

 Loại đất đai có mục đích sử dụng được xác định theo ý chí chủ quan của con người và có ranh giới quy ước được xác định trên bản đồ quy hoạch hay bằng các mốc giới địa chính

 Loại hình sử dụng đất đai là một thửa đất cụ thể được sử dụng thường xuyên có hệ thống cho một nhu cầu cụ thể của con người, có ranh giới trên thực địa được xác định bởi sự tương phản giữa các loại hình sử dụng đất đai Loại hình sử dụng đất đai là kết quả của hoạt động đầu tư sử dụng đất đai, là đơn vị

cơ sở cấu thành loại đất đai

 Loại hình sử dụng đất đai là cơ sở xác định loại đất đai hiện trạng Thông qua cơ cấu diện tích các loại hình sử dụng đất đai xác định loại đất đai Loại đất đai hiện trạng có thể thống nhất hay có thể không thống nhất với loại đất đai quy hoạch là các trường hợp sử dụng đất đai theo đúng quy hoạch, hay không tuân thủ theo quy hoạch

 Mục đích sử dụng chính của các loại hình sử dụng đất đai được xác định theo mục đích sử dụng của loại đất đai

 Phân biệt loại đất đai pháp lý và loại đất đai hiện trạng Loại đất đai pháp

lý được biểu hiện và quản lý bằng bản đồ địa chính, còn loại đất đai hiện trạng được thể hiện trên bản đồ hiện trạng sử dụng đất đai

Hệ thống phân loại đất đai theo Luật đất đai 1993

Trong đó đất nông nghiệp là tất cả các loại đất đai đóng vai trò là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông nghiệp, còn đất phi nông nghiệp là các loại đất đai đóng vai trò là cơ sở không gian Và 3 nhóm đất chính này chia thành 5 loại đất đai bao gồm:

 Nhóm đất nông nghiệp: nông nghiệp và lâm nghiệp

 Nhóm đất phi nông nghiệp:đất ở và đất chuyên dùng

 Nhóm đất chưa sử dụng

1.2 Quan niệm về giá trị đất đai

1.2.1 Một số khái niệm liên quan về giá đất

Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị

diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất

Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với

một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định

Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp

được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là số tiền VNĐ tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành từ kết

quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người muốn được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống

1.2.2 Địa tô và phân bố sử dụng đất đai

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Trong tư bản chủ nghĩa, về thực chất, địa tô trong tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Địa tô tư bản chủ nghĩa có ba loại: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Xét chủ yếu là địa tô chênh lệch

Địa tô chênh lêch là loại địa tô mà chủ đất thu được do sở hữu những ruộng đất

có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn; là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt

Mô hình sử dụng đất đai trong thành phố trình bày ở hình dưới đây là đồ thị sử dụng đất kết hợp bao gồm: sử dụng đất cho hoạt động dịch vụ văn phòng, sử dụng đất cho hoạt động công nghiệp, sử dụng đất ở và sử dụng đất nông nghiệp Mô hình sử dụng đất do Von Thunen chỉ phù hợp với thời kỳ ban đầu của quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa

Hiện nay sự phân bổ sử dụng đất đai trong thành phố có trật tự khác so với mô hình của thời kỳ ban đầu của quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa: tại trung tâm là

sử dụng đất cho hoạt động dịch vụ văn phòng, kế tiếp sử dụng đất ở, tiếp đến sử dụng đất cho sản xuất công nghiệp và ngoài cùng sử dụng đất nông nghiệp

Trong mô hình phân bổ sử dụng đất đai nêu trên thì chi phí vận chuyển hàng hóa đóng vai trò quyết định, khi mà chi phí vận chuyển còn chiếm tỷ trọng tương đối lớn trong giá cả hàng hóa của thời kỳ phát triển công nghiệp tập trung ban đầu

Hiện nay, chi phí vận chuyển sản phẩm hàng hóa đã giảm xuống nhiều, vậy nó

có phải là nhân tố quyết định chi phối sự phân vùng sử dụng đất đai nữa hay không? Hơn nữa sự phân bổ sử dụng đất đai được lý giải là quá trình diễn ra theo cơ chế cạnh tranh thị trường, theo khả năng trả giá thuê đất cao nhất Phải chăng hoàn toàn chính xác

Hình 1 Địa tô và phân vùng sử dụng đất đai

Có thể nói quan điểm về cơ chế cạnh tranh thị trường xem ra khá có lý, nhưng

nó chỉ tiếp cận được hiện tượng bên ngoài, còn chưa làm rõ được bản chất bên trong của vấn đề Vấn đề ở chỗ: địa tô có được, là hệ quả của hoạt động sản xuất sử dụng đất

40 Km

19 Km

5.0 Km 1.7 Km A B

4.50 7.00 10.00

Khoảng cách đến thị trường trung tâm

đai, chứ không phải là nguyên nhân chi phối phân bổ hoạt động kinh tế tại các vị khác nhau

Để giải quyết các vấn đề nêu trên, chúng ta phải căn cứ vào nhu cầu về đất đai

cụ thể của các ngành sản xuất và các hoạt động xã hội khác nhau Như đã biết, đất đai gồm hai thành phần: vị thế và chất lượng, sự kết hợp hai thành phần này tạo ra một khả năng đáp ứng nhu cầu hoạt động kinh tế xã hội của con người Các hoạt động khác nhau thì có nhu cầu khác nhau về thành phần vị thế và chất lượng Chính sự khác nhau của nhu cầu về vị thế và chất lượng chi phối quá trình phân khu chức năng đô thị

 Các loại hình thương mại - dịch vụ khác nhau thì có nhu cầu khác nhau

về vị thế, nên có vị trí phân bố khác nhau trong không gian đô thị

 Việc lựa chọn vị trí nơi ở tuân thủ theo cơ chế vị thế - chất lượng và phụ thuộc vào thu nhập cá nhân

 Việc bố trí và phát triển các khu công nghiệp cũng tuân thủ theo cơ chế vị thế - chất lượng Vị thế ở đây là khả năng thiết lập quan hệ với thị trường, nguồn nhân lực, với các đối tác để liên doanh, liên kết chuyên môn hoá, chuyên ngành hoá tăng năng suất lao động Chất lượng là mức độ phát triển cơ sở hạ tầng sản xuất và các điều kiện về tự nhiên, môi trường sinh thái khác

Trong nền kinh tế thị trường, nhu cầu về đất đai được đáp ứng thông qua quan

hệ cung cầu về dịch vụ đất đai, mà từ đó hình thành trật tự phân bổ sử dụng đất đai trong không gian với các mức giá thuê đất khác nhau tại các vị trí khác nhau

1.3 Quan điểm chung về giá trị đất đai

1.3.1 Các quan điểm về giá trị đất đai

 Quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít

Theo quan điểm này, giá trị là lao động không phân biệt nói chung của con người, lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa Nó là một trong hai thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng Trong đó giá trị là thuộc tính xã hội của hàng hóa,

là lao động xã hội thể hiện trong hàng hóa Trong mối quan hệ với giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của giá trị Từ đó khẳng định đất đai, thành phần

cơ bản của bất động sản, không có giá trị vì đất đai không phải là sản phẩm do con người làm ra, không có lao động kết tinh trong đất đai Giá cả đất đai thực chất là địa

tô tư bản hoá, xác định theo công thức: P =



RTrong đó, P: giá cả thị trường, R: địa tô

thu được trong một thời gian nào đó, I: tỷ lệ chiết khấu bằng với tỷ lệ lãi suất tiền gửi ngân hàng

Sau này một số nhà kinh tế trường phái Mác xít cho rằng đất đai cũng có giá trị, bởi vì đất đai không còn ở trạng thái tự nhiên ban đầu, mà đã có lao động xã hội (lao động sống và lao động vật hoá) kết tinh từ hoạt động đầu tư khai phá, phát triển cơ sở

hạ tầng của con người và được xác định theo công thức: W = C + V + M (Xagaidak A E., 1992) Nhưng thực tế giá cả thị trường đất đai, đặc biệt đất đai đô thị, lớn hơn gấp nhiều lần giá trị đầu tư vào đất đai (Nhiêu Hội Lâm, 2004) Như vậy giá trị đất đai không phải là giá trị đầu tư phát triển trên đất đai

 Quan điểm kinh tế thị trường

Các nhà kinh tế thị trường khá thận trọng khi đưa ra khái niệm giá trị Họ không

đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động “kết tinh sức lao động”: bất kỳ sản phẩm nào

có khả năng đáp ứng được mong muốn của con người đều được coi là có giá trị sử dụng Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với các sản phẩm/hàng hóa/dịch vụ khác được gọi là giá trị của nó Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được giao dịch trên thị trường

Theo quan điểm này, đất đai có giá trị sử dụng, tức là tính hữu ích cùng với sự khan hiếm được trao đổi trên thị trường, nên nó có giá trị trao đổi Giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn thì giá trị trao đổi lớn và ngược lại (Mã Khắc Vỹ, 1995) Quan điểm này đơn giản, dễ hiểu, dễ chấp nhận, nhưng không có sức mạnh mô tả bởi tính đơn giản của nó Hơn nữa dễ dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị hay giá trị trao đổi là giá trị sử dụng tính theo đơn vị tiền tệ

 Quan điểm marketing hiện đại

Giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình Giá trị hữu hình phụ thuộc vào giá trị đầu tư, chi phí, giá thành sản xuất hàng hóa đó; giá trị

vô hình phụ thuộc vào tâm lý, nhu cầu, thị hiếu của con người (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005)

Với quan điểm này thì phạm trù giá trị đất đai được giải thích một cách thuyết phục hơn Theo đó, giá trị hữu hình ứng với chất lượng nhà đất và giá trị vô hình ứng với vị thế đất đai Giá trị trao đổi có hai thành phần: giá trị sử dụng và giá trị

Giá trị sử dụng là giá trị hữu hình ứng với các thuộc tính không gian (diện tích, hình thể, vị trí ) cùng với các đặc điểm về địa hình, địa mạo, địa chất, địa chấn và các tính chất sinh lý hóa của đất kết hợp với giá trị đầu tư phát triển hạ tầng đất đai

1.3.2 Các hình thái biểu hiện của giá trị đất đai

Trong thị trường giá cả của đất đai được hình thành thông qua quan hệ cung cầu Khi có sự cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá cả cân bằng thị trường của đất đai Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có sự mất cân đối cung cầu: giá giảm khi cung lớn hơn cầu và tăng khi cung nhỏ hơn cầu trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi Giá cả thị trường là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị thị trường

Giá trị đất đai bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình Giá trị hữu hình ứng với các thuộc tính không gian (diện tích, hình thể, vị trí) cùng với các đặc điểm về địa hình, địa mạo, địa chất, địa chấn và các tính chất sinh lý hoá của đất kết hợp với giá trị đầu tư phát triển hạ tầng đất đai Giá trị vô hình ứng với vị thế xã hội của đất đai

Giá trị biểu hiện bằng giá trị tài chính được gọi là giá cả Trong thực tế thường gặp các loại giá như: giá trị cảm nhận, giá mua bán và giá thị trường

Giá trị nhận ứng với lợi ích cảm nhận được từ các thuộc tính rao mua và rao bán của đất đai Khi thị trường ở trạng thái cân bằng, giá trị cảm nhận sẽ cân bằng với giá trị tài chính trong các phân khúc thị trường và tạo thành đường cân bằng giá trị (VEL) Đường cân bằng thể hiện quy luật “Tiền nào của nấy”

Giá mua bán dao động xung quanh giá trị tài chính, phụ thuộc vào giá trị cảm nhận về lợi ích thu được từ đất đai Cùng một thửa đất thì giá trị cảm nhận được hoàn toàn khác nhau đối với mỗi người Mỗi người có một hoàn cảnh sống khác nhau, vị thế

xã hội khác nhau, thì nhận định khác nhau về mức độ quan trọng và lợi ích của đất đai, nên đánh giá khác nhau về giá cảm nhận Giá mua bán được hình thành trong các tình huống giao dịch cụ thể, mang tính phải chăng, tức tương xứng với lợi ích cảm nhận được trong một bối cảnh cụ thể

Giá thị trường được hình thành thông qua quan hệ cung cầu thị trường về đất đai, là giá trị trung bình của các mức giá mua bán cụ thể, được chấp nhận bởi đa số

1.3.3 Quá trình hình thành giá cả thị trường đất đai đô thị

Quá trình này được phản ánh thông qua các loại giá đất nông nghiệp, giá đất

trưng dụng, giá đất xuất nhượng và giá đất chuyển nhượng

Hình 3: Giá cả đất đai trong các phân khúc thị trường

Giá rao mua Giá rao bán

Hình 2: Bản đồ giá trị

Trong quá trình phát triển đô thị, quá trình đô thị hóa, quá trình chuyển dịch đất nông nghiệp sang đất đô thị thông qua công tác thu hồi, đầu tư, giao đất và chuyển nhượng đất đai

Giá đất nông nghiệp được xác định theo công thức: P =



R ,trong đó P: giá cả

đất nông nghiệp,R: địa tô nông nghiệp nông thôn,I: tỷ lệ chiết khấu

Để chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất đô thị, nhà nước phải trưng dụng đất nông nghiệp của nông dân Do đó nhà nước phải trả với mức giá tối thiểu bằng với giá đất nông nghiệp Nhưng trên thực tế người dân biết được giá đất sẽ tăng lên sau khi chuyển mục đích Vì vậy họ đòi tăng thêm một khoảng ∆R được gọi là “hạn ngạch lợi nhuận tăng trưởng siêu ngạch dự kiến sau khi trưng dụng đất đai” Vì vậy giá đất trên thực tế sẽ là: P1 =

Giá đất xuất nhượng tối thiểu phải bằng chi phí ban đầu cộng cho lợi tức vốn Tức là: (P1 + ∆P1) (1 + γ) trong đó γ là tỷ lệ lợi tức trung bình

Nhưng nhà nước cũng biết rằng sau khi xuất nhượng đầu tư phát triển bất động sản thì giá cả đất đai sẽ tăng lên Vì vậy họ cũng đòi hỏi một khoảng tăng lên nhất định

∆R2 được gọi là mức tăng trưởng của lợi nhuận siêu ngạch dự kiến sau khi xuất nhượng đất đai đô thị Được hình thành thông qua sự thỏa thuận giữa nhà nước và nhà đầu tư,thông qua thị trường, vì vậy giá đất xuất nhượng sẽ là:

P2 = R2R2 , với R2 = I(P1 + ∆P1)(1 + γ)

Nhà đầu tư sau khi nhận đất đai từ nhà nước, tiếp tục đầu tư phát triển bất động sản một khoảng ∆P2 nào đó và sau đó tiến hành chuyển nhượng thì giá cả chuyển nhượng phải bằng: (P2 + ∆P2) (1 + γ)

Nhưng nhà đầu tư cũng biết rằng giá cả sẽ tăng nên đòi hỏi tăng một khoảng

∆R3 Do đó giá cả đất đai sẽ bằng :P3 = R3R3 , với R3 = I(P2 + ∆P2)(1 + γ )

Và như thế nếu tiếp tục chuyển nhượng ta có công thức khái quát

Pn =   



Rn n , với Rn = I(Pn-1 + ∆Pn-1)(1 + γ), n: số lần chuyển nhượng

Từ sự phân tích trên đây, có thể dễ dàng nhận thấy rằng:

Sự hình thành giá đất đô thị luôn luôn gắn liền với địa tô ban đầu và sự tích luỹ địa tô tăng thêm

Sự tăng trưởng của địa tô và giá đất cũng không tách rời với tăng trưởng của đầu tư vào đất đai, cái sau là điều kiện và môi giới giới thiệu cái trước

Giá đất đô thị thực tế bao gồm hai bộ phận tổ thành: địa tô thật sự + lợi ích vốn, không thể phân biệt rạch ròi hai cái này

1.3.4 Khái niệm khung giá và bảng giá đất đai

Khung giá đất đai được hiểu là giới hạn trên và giới hạn dưới về giá của mộtloại đất đai cụ thể được xác định phù hợp với quy luật phân vùng sử dụng đất đai nhằm bảo

vệ quyền lợi của người sử dụng đất đai, cũng như đảm bảo cho đất đai được sử dụng đúng với mục đích tiềm năng Khung giá đất đai do Chính phủ ban hành trong một giai đoạn phát triển kinh tế xã hội nhất định

Bảng giá đất đai được xây dựng trên cơ sở khung giá đất đai, chi tiết hóa khung giá đất đai theo sự khác biệt về điều kiện tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng và kinh tế xã hội của các vị trí trong phạm vi của từng phân vùng sử dụng đất đai Bảng giá đất đai do UBND các tỉnh thành ban hành định kỳ hàng năm

1.4 Hệ thống quản lý giá đất đai

1.4.1 Hệ thống văn bản pháp luật về quản lý giá đất đai

- Luật Đất đai 2003;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Về thi hành Luật Đất đai;

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Quy định Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15 tháng 9 năm 2005 Hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra,khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 Hướng dẫn thực hiện Nghị định

số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất

và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

1.4.2 Hệ thống tổ chức quản lý giá đất đai

 Đơn vị chủ trì:

 Cấp trung ương - Tổng cục Quản lý đất đai thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường;

 Cấp tỉnh thành - Sở Tài nguyên và Môi trường;

 Cấp huyện - Phòng Tài nguyên và Môi trường;

 Cấp xã - Cán bộ địa chính xã

 Đơn vị phối hợp:

 Cấp trung ương - Cục Quản lý giá thuộc Bộ Tài chính;

 Cấp tỉnh thành - Sở Tài chính, Cục Thuế, Cục Thống kê;

 Cấp huyện - Phòng Tài chính Kế hoạch

1.4.3 Hệ thống phân loại vùng giá trị

Để định giá đất đai trước tiên cần phân loại vùng giá trị (hay còn gọi là vùng vị trí) Vùng giá trị là một khái niệm thuộc phạm trù định giá để chỉ một khu vực địa lý

mà tại đó các thửa đất cùng chịu ảnh hưởng bởi tác động của các điều kiện tự nhiên,

kinh tế, xã hội và pháp luật tương tự nhau hoặc gần tương tự nhau, có một mức giá thị trường nhất định Hiểu theo logic lý thuyết vị thế - chất lượng, vùng giá trị là một khu vực địa lý mà tại đó các thửa đất có cùng một mức vị thế xã hội

Số lượng vùng giá trị nhiều hay ít là do sự khác biệt về điều kiện tự nhiên, kinh

tế, xã hội và pháp luật quy định Nhìn chung số lượng vùng giá trị càng tăng dày thì mức giá giữa các thửa đất trong vùng được xác định càng gần nhau và càng sát với giá thị trường tại vùng đó

Vùng giá trị được xác định trên thực tế căn cứ vào các đặc điểm về các điều kiện tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng, kinh tế, xã hội và pháp luật sau đây:

 Phân vùng lãnh thổ: đồng bằng, trung du và miền núi;

 Phân khu thị trường: khu vực đô thị, khu vực nông thôn và khu vực giáp ranh; khu vực trung tâm, khu vực tiếp giáp trung tâm và khu vực ngoại vi;

 Phân loại đất đai: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất ở;

 Phân loại đường giao thông: quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ, đường liên xã, đường nội bộ khu công nghiệp, đường nội bộ khu dân cư nông thôn và giao thông đường thủy;

 Khoảng cách tới trung tâm thành phố, chợ trung tâm nông thôn, trung tâm khu dân cư nông thôn;

 Phân loại vị trí theo từng khu vực: vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4…;

 Phân loại đô thị: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V;

 Phân loại đường phố đô thị: loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5;

 Phân loại vị trí theo từng đường phố: vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4…;

 Khả năng sinh lời của đất nông nghiệp, của vị trí đất đô thị và đất khu dân cư nông thôn

1.5 Các phương pháp định giá đất hiện nay

Phương pháp định giá đất được quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ Theo pháp luật hiện hành các phương pháp định giá đất được sử dụng chủ yếu là phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư

Để ước tính giá trị của bất động sản người ta có thể áp dụng nhiều phương pháp khác nhau tùy thuộc nào đặc điểm và đặc điểm của từng loại bất động sản Không có phương pháp nào là phương pháp chính xác nhất mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất

1.5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá

Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các bước sau đây:

Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xây dựng các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin

Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản) có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về: loại đất, vị trí đất, qui mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng đất

- Thời gian thu thập thông tin:

Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá

Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để xác định giá đất

- Những thông tin cần thu thập:

+ Vị trí

+ Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, qui mô diện tích và kích thước các cạnh, địa hình, tài sản trên đất, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử dụng đất theo quy hoạch)

+ Điều kiện về kết cấu hạ tầng

+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên như cảnh quan, nguồn nước, không khí, tiếng ồn, v.v và môi trường xã hội như trật tự và an ninh xã hội, trình độ dân trí)

+ Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nơi có thửa đất, khu đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mức độ hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật, v.v.)

+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công; mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất

+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán

- Điều kiện của thông tin:

Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường quy định tại khoản 2 Điều 1của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP

Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá

Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu

đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá

Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:

so sánh



Mức tiền điều chỉnh về giá hình thành từ những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá

Trong đó, mức tiền điều chỉnh về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v của từng thửa đất, khu đất so sánh so với thửa đất, khu đất cần định giá Mức tiền điều chỉnh về giá theo từng yếu tố khác biệt giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%) của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế của thửa đất so sánh trên thị trường trong điều kiện bình thường tại địa phương, sau đó tính thành tiền) được xác định căn cứ vào đánh giá của các tổ chức tư vấn hoặc các chuyên viên và cơ quan có nhiệm vụ trực tiếp xác định giá đất tham mưu cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại địa phương căn cứ vào các chứng

cứ thị trường

Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá của thửa đất cần định giá, thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của thửa đất

so sánh theo công thức nêu trên, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh theo chỉ số biến động (tăng hoặc giảm) giá của loại đất đó trong khoảng thời gian này Chỉ số biến động giá của từng loại đất

có thể được tính toán từ những thông tin mà Sở Tài chính hoặc các tổ chức tư vấn về giá đất thu thập thông qua việc điều tra, khảo sát và thống kê giá đất theo hướng dẫn tại Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có)

Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của

các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở Bước 3

1.5.2 Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn

Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau: Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định

giá

- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà cửa) để cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số tiền thuê bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu được hàng năm Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá tiền thuê đất hoặc bất động sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất

- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu nhập được tính như sau:

+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói trên của thửa đất thu được hàng năm

+ Đối với đất trồng cây lâu năm (cây ăn quả, cây công nghiệp, cây lấy gỗ) thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tùy theo đặc điểm của từng loại cây

Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập

Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế sử dụng đất, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất Các khoản chi phí này được tính theo các quy định hiện hành của Nhà nước; khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất, kinh doanh đã chi trả (qui định trong hợp đồng, hóa đơn mua bán hàng hóa do cơ quan tài chính có thẩm quyền phát hành)

Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sản trên đất, tổng chi phí hàng năm không bao gồm khoản trích khấu hao cơ bản của các tài sản trên đất

Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:

Thu nhập thuần

túy hàng năm =

Tổng thu nhập hàng năm đã tính ở Bước 1 -

Tổng chi phí đã tính ở Bước 2

Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất ước tính = Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam

kỳ hạn 12 tháng Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, tổng chi phí xác định ở Bước 1, Bước 2 và thu nhập thuần túy xác định ở Bước 3 phải là tổng thu nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của vị trí đất của loại đất cần định giá và đúng với mục đích sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và được tính bình quân trong 3 năm ngay trước thời điểm xác định giá đất Trường hợp không thu thập được số liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu của năm ngay trước thời điểm định giá đất Việc tính tổng thu nhập, tổng chi phí phải tính theo mặt bằng giá tại thời điểm định giá đất bằng cách áp dụng đơn giá về hàng hóa, vật tư, dịch vụ, và tiền công lao động tại thời điểm định giá đất đối với khối lượng về chi phí theo khoản mục và khối lượng sản phẩm sản xuất của các năm (nếu loại chi phí có giá do Nhà nước quy định thì tính theo giá Nhà nước, nếu loại chi phí không có giá do Nhà nước quy định thì tính theo mặt bằng giá thị trường)

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam (VNĐ) loại có kỳ hạn 12 tháng là mức lãi suất tại ngân hàng thương mại có mức lãi suất cao nhất tại địa phương

Đối với những thửa đất đã được đầu tư, xây dựng các tài sản trên đất (bao gồm công trình, nhà cửa, vật kiến trúc; hoặc trồng cây lâu năm như cao su, cà phê, chè, tiêu, điều, cây ăn quả, v.v.) để đưa vào kinh doanh, sản xuất thì trước hết áp dụng phương pháp thu nhập để ước tính giá trị của cả thửa đất và tài sản trên đất; sau đó thực hiện khấu trừ phần giá trị tài sản trên đất, phần còn lại là giá trị của thửa đất

1.5.3 Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất)

Khi áp dụng phương pháp chiết trừ để định giá đất cho mỗi loại đất phải tiến hành các bước sau đây:

Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản

(bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng, giá cả…)

Thời gian của những thông tin cần thu thập trên thị trường áp dụng như hướng dẫn tại Bước 1 của Phương pháp so sánh trực tiếp

Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất

(bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên

Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất

Giá trị hiện tại của các

 Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm cả hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình (bao gồm các hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng và do tác động của các yếu tố bên ngoài)

Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của các tài sản trên đất thực hiện theo quy định hiện hành của Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và những Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam Trường hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn cụ thể

về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn thì việc tính toán thực hiện theo đánh giá của chuyên gia tư vấn, của chuyên viên hoặc tổ chức trực tiếp xác định giá trên cơ sở những thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường

Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn ở

Bước 1

Giá trị của thửa đất = Giá chuyển nhượng bất

động sản  Giá trị hiện tại của các tài sản trên đất

Đơn giá của thửa đất = Giá trị của thửa đất

Diện tích thửa đất

Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá

Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các bất động sản (tương tự như Bước 3 của phương pháp so sánh trực tiếp)

Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo đơn giá bình quân của các đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó

Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất dựa

vào các căn cứ sau:

- Đặc điểm của khu đất

- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về xây dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản

Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân

lô, v.v dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất

Việc ước tính tổng giá trị phát triển phải tiến hành trên cơ sở điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường đối với nhà cửa, căn hộ, công trình kiến trúc, đất phân lô, v.v tại những dự án đã hoàn thành mà có những đặc điểm tương tự với dự

án bất động sản dự kiến đầu tư xây dựng ở khu vực liền kề hoặc những khu vực lân cận

có mức sinh lợi, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương; có dự kiến và tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá thị trường để ước tính mức giá dự kiến bán được cho phù hợp với thực tế

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển

Chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ tầng (bao gồm xây dựng đường sá, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cung cấp điện…); tạo cảnh quan môi trường; xây dựng nhà cửa, vật kiến trúc hoặc phân lô đất để bán theo đúng quy hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phê

duyệt; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý chung; lợi nhuận của nhà đầu tư (có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh)

Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải được xác định trên cơ sở đơn giá, suất vốn đầu tư, những định mức theo hướng dẫn hoặc theo quy định của cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền Trường hợp chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định, hướng dẫn thì xác định theo mức chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận

Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn khác nhau và ước tính các khoản doanh thu và chi phí thực hiện theo từng năm thì phải chiết khấu các khoản doanh thu và chi phí về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất theo công thức sau:

Tổng giá trị phát triển = 

n 0

i

r) (1 TR

Tổng chi phí phát triển = 

n 0

i

r)(1C

Trong đó:

 TRi là doanh thu năm thứ i của dự án

 Ci là chi phí năm thứ i của dự án

 r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại (tính theo lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại cho vay để thực hiện dự án đầu

tư phát triển bất động sản)

 n là số năm thực hiện dự án (từ khi khởi công đến khi hoàn thành dự án đầu tư phát triển bất động sản)

Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất:

Giá trị ước tính của

thửa đất =

Tổng giá trị phát triển  Tổng chi phí

phát triển

1.5.5 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất

a) Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất các thông tin, số liệu cần thiết

để tính toán đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập trên thị trường trong điều kiện bình thường, đồng thời phải phân tích, lựa chọn các thông tin, số liệu chính xác và có độ tin cậy cao

b) Trong trường hợp thu thập được đầy đủ thông tin, số liệu để có thể áp dụng

cả bốn phương pháp xác định giá đất, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp chủ yếu để xác định giá đất

c) Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp xác định giá đất để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể:

 Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống;

 Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện bình thường

 Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác định giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính phủ qui định tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP

d) Các phương pháp xác định giá đất trên đây được áp dụng để xác định giá trị của thửa đất, khu đất cụ thể làm căn cứ để định giá đất hàng loạt cho từng vị trí đất, từng vùng giá trị đất

1.6 Quy trình xây dựng bảng giá các loại đất đai

1.6.1 Quy trình xây dựng bảng giá đất đai theo hướng dẫn của Bộ TN - MT

1 Tổng điều tra giá đất

Bước 1: Công tác chuẩn bị

- Khảo sát sơ bộ, xác định mục tiêu, nhiệm vụ và yêu cầu

- Chọn phương pháp xác định giá đất và xây dựng mẫu phiếu điều tra, mẫu phiếu kiểm chứng kết quả định giá đất

- Xác định các nguồn thông tin cần thu thập và lập kế hoạch thu thập

- Xây dựng dự án, dự toán kinh phí thực hiện; trình thẩm định phê duyệt

- Khoanh sơ bộ các vùng giá trị theo quy định của bảng giá các loại đất năm điều tra (theo tuyến đường, khu vực, vị trí) lên bản đồ để phục vụ công tác điều tra Xác định số lượng mẫu điều tra và nguyên tắc phân bổ mạng lưới điều tra

Bước 2: Điều tra giá đất và thu thập thông tin, tài liệu, bản đồ phục vụ định giá

đất

- Triển khai công tác điều tra giá đất tại cấp huyện

- Thu thập thông tin, tài liệu liên quan đến giá đất theo địa bàn cấp huyện

- Điều tra theo địa bàn cấp xã

- Kiểm tra tính đầy đủ của thông tin, dữ liệu thu thập và điều tra bổ sung kịp thời (nếu thiếu)

- Kiểm tra, nghiệm thu tính đầy đủ hồ sơ Bước 2

Bước 3: Xử lý phiếu điều tra và ước tính giá đất

- Phân loại phiếu điều tra theo các dạng phiếu: phiếu chuyển nhượng, phiếu thu nhập, năm chuyển nhượng, điểm (xã) điều tra

- Sử dụng các phương pháp xác định giá đất để ước tính giá đất của từng dạng phiếu điều tra

- Nhập phiếu điều tra vào máy tính

- Xây dựng bản đồ giá đất năm điều tra, bản đồ giá đất điều tra

- Kiểm tra, nghiệm thu tính đầy đủ hồ sơ Bước 3

Bước 4: Tổng hợp và phân tích dữ liệu, thông tin thu thập

- Tổng hợp kết quả ước tính giá đất của phiếu điều tra

- Tổng hợp đặc điểm, phân bố mạng lưới giao thông và các công trình hạ tầng

cơ sở và phân nhóm theo cấp hành chính; rà soát các thông tin về quy hoạch, đầu tư hạ tầng gây ảnh hưởng đến giá đất tại các khu vực, tuyến đường

- Phân tích, đánh giá kết quả ước tính giá đất

- Đề xuất giải pháp xử lý đối với các khu vực có mức giá đất, phân cấp vị trí chưa phù hợp

- Tổ chức hội nghị tại cấp huyện để báo cáo kết quả điều tra giá đất, đánh giá

sự phù hợp với thực tế của bảng giá đất năm điều tra, thảo luận những vướng mắc trong quá trình điều tra, ước tính giá đất và các giải pháp xử lý đối với từng huyện

- Tổ chức hội nghị tại cấp tỉnh để báo cáo kết quả tổng điều tra giá đất, đánh giá sự phù hợp với thực tế của bảng giá đất năm điều tra, xin ý kiến về các giải pháp

xử lý vướng mắc trong quá trình điều tra, ước tính giá đất

- Chỉnh sửa kết quả phân tích, hoàn thiện giải pháp đề xuất trên cơ sở hội nghị tại cấp huyện và tỉnh

- Kiểm tra, nghiệm thu tính đầy đủ hồ sơ Bước 4

Bước 5: Kiểm tra, nghiệm thu kết quả tổng điều tra giá đất

2 Xây dựng bảng quy định giá các loại đất

Bước 6: Xây dựng phương án định giá đất

- Xác định giá cho các loại đất đã điều tra theo từng vị trí, tuyến đường, khu vực bằng phương pháp so sánh trực tiếp trên cơ sở bản đồ phân cấp vị trí

- Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để kiểm chứng kết quả định giá ngoài thực địa (các thửa đất liền kề có cùng điều kiện với thửa đất đã được điều tra và ước tính giá đất ở bước 2, 3)

- Đề xuất mức hiệu chỉnh kết quả định giá (hiệu chỉnh mức giá, hiệu chỉnh quy định phân cấp vị trí) trên cơ sở kết quả kiểm chứng thực tế nếu chênh lệch quá

±20%

- Xây dựng phương án định giá đất theo mục tiêu đề ra

- Tổ chức hội nghị cấp tỉnh để báo cáo phương án định giá đất và xin ý kiến hiệu chỉnh kết quả định giá cho các loại đất

- Kiểm tra, nghiệm thu tính đầy đủ hồ sơ Bước 6

Bước 7: Xây dựng bảng giá đất

- Xây dựng bảng giá đất dự thảo

- Tổ chức hội thảo để thống nhất bảng giá đất dự thảo

- Chỉnh sửa, hoàn thiện bảng giá đất dự thảo, xây dựng bản đồ giá đất, viết báo cáo thuyết minh

- Tổ chức hội nghị để báo cáo toàn bộ kết quả xây dựng bảng giá đất và xin ý kiến trước khi trình thẩm định

- Kiểm tra, nghiệm thu tính đầy đủ hồ sơ Bước 7

Bước 8: Trình thẩm định, phê duyệt

- Sở Tài chính thẩm định báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá các loại đất, bảng quy định giá các loại đất dự thảo và bản đồ giá đất của địa phương

- Sở Tư pháp thẩm định dự thảo Quyết định ban hành bảng giá các loại đất của địa phương và dự thảo bảng quy định giá các loại đất của địa phương

- Hoàn thiện hồ sơ theo ý kiến thẩm định, trình UBND tỉnh xem xét báo cáo thuyết minh tổng điều tra giá đất và xây dựng bảng giá các loại đất, bảng quy định giá các loại đất dự thảo và bản đồ giá đất của địa phương

- UBND tỉnh báo cáo HĐND tỉnh

- Chỉnh sửa, hoàn thiện hồ sơ, trình UBND tỉnh ban hành quyết định bảng giá các loại đất tỉnh địa phương

3 Hạn chế của quy trình xây dựng bảng giá đất đai theo BTNMT

Theo quy trình định giá đất của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường dựa trên cơ sở Thông tư 80/2005/TT-BTC và Nghị định 188 định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất muốn xác định giá đất đai thì trước tiên phải xác định vùng giá trị hay gọi là vùng vị trí Sau đó điều tra tại mỗi vùng vị trí tối thiểu 3 thửa đất đã được chuyển nhượng Điều này trên lý thuyết thì có thể thu thập được, nhưng trong thực tế không phải bất cứ thời điểm và vị trí nào cũng có giao dịch, các giao dịch thường không phân bố đồng đều, mà thường tập trung ở khu đô thị mới, khu giáp ranh Trong khu đô thị ổn định thì ít chuyển nhượng hơn vì vậy để đảm bảo

số lượng mẫu điều tra theo hướng dẫn của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường là điều khó thực hiện Tuy nhiên để giải quyết vướng mắc này cũng theo hướng dẫn của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường có thể tham khảo 2 nguồn thông tin sau: giá của những vùng

vị trí tương đồng hay thông tin giá rao bán hay rao mua trong vùng Tuy nhiên trong việc xác định vùng giá trị dựa vào các đặc điểm về tự nhiên, kinh tế- xã hội nhưng lại không có những căn cứ định lượng về những đặc điểm này, do vậy, trong việc phân vùng giá trị, chỉ tiêu tổng hợp xác định vùng đồng giá là mức giá chuyển nhượng trong vùng Từ thực tế đó, phương pháp phân tích hồi quy giá đất phụ thuộc vào các yếu tố khách quan là vị thế đất đai và chất lượng đất đai được đề xuất với hy vọng đạt được một độ chính xác nhất định trong phạm vi sai số cho phép là ±20%

1.6.2 Quy trình xây dựng bảng giá đất đai ứng dụng phần mềm DTREG

 Giới thiệu phần mềm DTREG

DTREG là chương trình phân tích thống kê mạnh mẽ, có khả năng xây dựng cây quyết định phân lớp, hồi quy và hỗ trợ mô hình SVM để mô tả mối liên hệ giữa dữ liệu, và có thể sử dụng để dự đoán giá trị khảo sát trong tương lai.DTREG chấp nhận tập hợp dữ liệu chứa một số dòng với một cột cho mỗi biến Một trong các biến là biến kết quả (target variable), giá trị của nó được mô hình hóa và được dự đoán như là một hàm của biến cho trước (biến dự báo - predictor variable) DTREG phân tích giá trị và cho ra một mô hình chỉ cách tốt nhất để dự đoán giá trị của biến kết quả dựa trên giá trị biến cho trước

Ngoài việc xây dựng mô hình dự báo, DTREG còn thực hiện V-fold qua sự xác nhận tính hợp lệ và lấy mẫu những cản trở để đo chất lượng mô hình

DTREG có thể tạo những mô hình cây đơn cổ điển cũng như TreeBoost, Decision Tree Forest gồm có nhiều cây DTREG cũng có thể xây dựng mô hình Support Vector Machine (SVM) và Hồi quy logictic (Logistic Regression)

DTREG bao gồm ngôn ngữ chuyển đổi dữ liệu (DTL: data transformation language) để chuyển đổi biến, tạo ra biến mới và chọn các dòng để phân tích

Phần mềm DTREG đưa ra giải pháp xây dựng hệ số các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả thửa đất bằng phần mềm DTREG_chạy hàm Cây quyết định phân lớp