Ứng dụng công nghệ GIS xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất trên địa bàn thị trấn năm căn, huyện năm căn, tỉnh cà mau

Mục tiêu của ñề tài Nghiên cứu khả năng ứng dụng GIS trong công tác quản lý ñất ñai, cụ thể là xây dựng cơ sở dữ liệu về giá ñất bằng ứng dụng GIS ñể quản lý thông tin về giá ñất tại th

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

NGUYỄN QUỐC THÀNH

ỨNG DỤNG CÔNG NGHỆ GIS XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU

VỀ GIÁ ðẤT TRÊN ðỊA BÀN THỊ TRẤN NĂM CĂN,

HUYỆN NĂM CĂN, TỈNH CÀ MAU

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, 2013

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

NGUYỄN QUỐC THÀNH

ỨNG DỤNG CÔNG NGHỆ GIS XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU

VỀ GIÁ ðẤT TRÊN ðỊA BÀN THỊ TRẤN NĂM CĂN,

HUYỆN NĂM CĂN, TỈNH CÀ MAU

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI

MÃ SỐ: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS NGUYỄN DUY BÌNH

HÀ NỘI, 2013

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác

Tôi xin cam ñoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc./

Tác giả luận văn

Nguyễn Quốc Thành

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình ñiều tra, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn, ngoài sự

nỗ lực của bản thân, tôi ñã nhận ñược sự hướng dẫn nhiệt tình, chu ñáo của các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp ñỡ nhiệt tình, chu ñáo của cơ quan, ñồng nghiệp và nhân dân ñịa phương

Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học TS Nguyễn Duy Bình – Trưởng khoa Công nghệ thông tin ñã tận tình hướng dẫn giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, tập thể phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Năm Căn tỉnh Cà Mau, cán bộ ñịa chính và nhân dân thị trấn Năm Căn ñã nhiệt tình giúp ñỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Quốc Thành

MỤC LỤC

Trang

Lời cam ñoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục chữ viết tắt v

Danh mục bảng vi

Danh mục hình vii

1.2 Khái quát về hệ thống thông tin ñịa lý (GIS) 17 1.3 Tổng quan về cơ sở dữ liệu và hệ quản trị cơ sở dữ liệu 24

1.4 Các kết quả ứng dụng GIS liên quan ñến giá ñất ở Việt Nam 29

Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34

2.4.1 Phương pháp thu thập – phân tích sử lý số liệu, tài liệu 35

2.4.3 Phương pháp truy vấn thông tin bằng công cụ GIS 36

3.2.1 Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian cho từng thửa ñất 49 3.2.2 Thiết kế xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính 51

3.3 Công cụ GIS phục vụ quản lý và cung cấp thông tin về giá ñất 613.4 Tạo các bản ñồ chuyên ñề liên quan ñến giá ñất 64

TÀI LIỆU THAM KHẢO 73

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Ý nghĩa

CSDL Cơ sở dữ liệu

CNTT Công nghệ thông tin

ESRI Economic and social Reseach Institute

GIS Geographic Information System (Hệ thống thông tin ñịa lý) GCNQSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

HTTTðL Hệ thống thông tin ñịa lý

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1: Cơ cấu kinh tế thị trấn Năm Căn giai ñoạn 2007 - 2012 45 Bảng 3.2: Dân số trung bình thị trấn Năm Căn giai ñoạn 2005 - 2010 46 Bảng 3.3: Diện tích hiện trạng năm 2012 thị trấn Năm Căn 51 Bảng 3.4: Cấu trúc dữ liệu về thông tin thửa ñất 54

Bảng 3.8: Giá ñất 1 số khu vực thị trấn Năm Căn năm 2013 62

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1: Mô hình về ñộng học khu dân cư theo vị thế và chất lượng nhà ở 18 Hình 1.2: Sơ ñồ hệ thông tin ñịa lý trong hệ thông tin nói chung 20 Hình 1.3: Các hợp phần thiết yếu cho công nghệ GIS 21 Hình 1.4: Các thành phần thiết bị cơ bản của GIS 22 Hình 1.5: Các phần mềm lưu trữ, xử lý số liệu thông tin ñịa lý 23 Hình 1.6: Sơ ñồ mối liên quan của số liệu không gian với phi không gian 24 Hình 1.7: Sơ ñồ sự liên kết giữa 2 thông tin cơ bản trong hệ CSDL GIS 25 Hình 1.8: Môi trường hệ thống cơ sở dữ liệu ñơn giản 29 Hình 3.1: Công cụ chuyển ñổi ñịnh dạng bản ñồ trong Mapinfo 52 Hình 3.2: Giao diện chính của phần mềm Mapinfo 53 Hình 3.3: Sơ ñồ mối quan hệ giữa các bảng dữ liệu 54 Hình 3.4: Dữ liệu ñược tổng hợp trên file excel dạng *xlsx 56 Hình 3.5: Mở file dữ liệu từ excel import vào phần mềm Mapinfo 57 Hình 3.6: Tạo bảng dữ liệu với các trường tương ứng trong file excel 57 Hình 3.7: Bảng dữ liệu thuộc tính ñược import từ file excel 58

Hình 3.9: Phân vùng vị trí các thửa ñất trên bản ñồ 63

Hình 3.10: Bảng thuộc tính sau khi ñã phân vùng vị trí thửa ñất 64

Hình 3.12: Bảng thuộc tính của CSDL giá ñất theo vị trí trong GIS 65

Hình 3.15: Kết quả truy vấn cùng chức năng thông kê 67

Hình 3.20: Bản ñồ theo ñơn giá quy ñịnh 70 Hình 3.21: Bản ñồ phân vùng theo khoảng giá bất ñộng sản 71

MỞ ðẦU 1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

Trước ñây tất cả thông tin về ñất ñai ñược lưu trữ theo cách truyền thống

và thủ công như: tài liệu, sổ sách, bản ñồ giấy Việc tra cứu thông tin ñến từng thửa ñất, từng chủ sử dụng ñất phục vụ cho công tác quản lý ñất ñai ñang còn gặp khá nhiều khó khăn Bên cạnh ñó, ñất ñai thường xuyên có sự biến ñộng rất lớn, do ñó việc cập nhật, chỉnh lý những thông tin biến ñộng về ñất ñai một cách kịp thời, chính xác là rất cần thiết Tuy nhiên thực tế cho thấy công tác quản lý thông tin, tư liệu về ñất ñai bằng phương pháp truyền thống dựa trên hồ sơ, sổ sách

và bản ñồ giấy mà tại các xã, phường, thị trấn ñang thực hiện khó ñáp ứng ñược nhu cầu cập nhật, tra cứu, khai thác các thông tin về ñất ñai Ứng dụng hệ thống thông tin ñịa lý (GIS) là một trong những công cụ ñược ứng dụng rộng rãi trong nhiều lĩnh vực trên thế giới Quản lý tài nguyên thiên nhiên là một lĩnh vực có nhiều ứng dụng từ GIS, ñặc biệt là hỗ trợ quy hoạch, chồng ghép bản ñồ, quản lý thông tin tài nguyên… Việc thành lập cơ sở dữ liệu dựa trên công nghệ GIS có ưu ñiểm là chức năng quản lý thông tin không gian và thuộc tính gắn liền với nhau Bên cạnh ñó thông tin ñược chuẩn hóa, các công cụ tìm kiếm, phân tích thông tin phục vụ rất hữu ích trong công tác quản lý ñất ñai mà thực hiện theo phương pháp truyền thống khó có thể thực hiện ñược

Xuất phát từ lý luận và những ñòi hỏi của thực tiễn, ñồng thời phục vụ cho việc xây dựng một hệ thống quản lý ñất ñai hiện ñại thay thế dần phương pháp quản lý truyền thống, bằng việc sử dụng công nghệ tin học, mà cụ thể là công nghệ GIS trong quá trình xây dựng, quản lý và khai thác thông tin ñất ñai Chính vì vậy, ñược sự phân công của Ban quản lý ñào tạo Trường ñại học Nông nghiệp Hà Nội và dưới sự hướng dẫn của TS Nguyễn Duy Bình, chúng tôi tiến

hành nghiên cứu ñề tài: “Ứng dụng công nghệ GIS xây dựng cơ sở dữ liệu về

giá ñất trên ñịa bàn thị trấn Năm Căn, huyện Năm Căn, tỉnh Cà Mau”

1.2 Mục tiêu và yêu cầu của ñề tài

1.2.1 Mục tiêu của ñề tài

Nghiên cứu khả năng ứng dụng GIS trong công tác quản lý ñất ñai, cụ thể

là xây dựng cơ sở dữ liệu về giá ñất bằng ứng dụng GIS ñể quản lý thông tin về giá ñất tại thị trấn Năm Căn huyện Năm Căn tỉnh Cà Mau

1.2.2 Yêu cầu của ñề tài

Nắm vững cơ sở lý luận khoa học và thực tiễn về GIS; về các vấn ñề có liên quan ñến giá ñất ở ñịa bàn nghiên cứu

ðiều tra thu thập các số liệu, bản ñồ, sổ sách hiện ñang phục vụ cho công tác quản lý ñất ñai tại ñịa phương trên cơ sở trung thực, khách quan

Thành lập bản ñồ ñịa chính theo ñịnh dạng GIS ñảm bảo ñộ chính xác

Xây dựng cơ sở dữ liệu giá ñất kết hợp công nghệ GIS

ðưa ra giao diện phục cụ công tác tra cứu thông tin về giá ñất trên nền GIS Thử nghiệm hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ việc tính toán giá ñất tại thị trấn Năm Căn, ñánh giá những ưu ñiểm, hạn chế của hệ thống

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Giá ñất, ñịnh giá ñất

1.1.1 Giá ñất và ñặc trưng của giá ñất

1.1.1.1 Khái niệm về giá ñất

ðất ñai là sản phẩm phi lao ñộng, bản thân nó không có giá trị Do ñó ñối với ñất ñai mà nói, giá cả ñất ñai phản ánh tác dụng của ñất ñai trong hoạt ñộng kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa ñịa tô Nói cách khác giá cả ñất ñai cao hay thấp quyết ñịnh bởi nó có thể thu lợi (ñịa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào ñó Quyền lợi ñất ñai ñến ñâu thì có thể có khả năng thu lợi ñến ñó từ ñất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn văn Quân, 2005)

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu ñất ñai Xét về phương diện tổng quát, giá ñất

là giá bán quyền sở hữu ñất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh ñất ñó trong không gian và thời gian xác ñịnh Ở nước ta ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả ñất ñai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, là tổng hòa giá trị hiện hành của ñịa tô nhiều năm ñược chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu ñất ñai trong kinh tế Cho nên hàm ý về giá cả ñất ñai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế ñộ tư hữu ñất ñai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả ñể có quyền sử dụng ñất trong nhiều năm, mà không phải là giá

cả quyền sở hữu ñất; thứ hai là, do thời gian sử dụng ñất tương ñối dài, nói chung ñều trên dưới 20 năm, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển ñổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn văn Quân, 2005)

ðất ñai ñược coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của ñất nước Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu

từ ñất ñai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này ðiều 4 Luật ñất ñai

2003 ở khoản 23 ghi rõ: Giá quyền sử dụng ñất (sau ñây gọi là giá ñất) là số tiền

tính trên ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng ñất

Nếu như trước ñây Nhà nước chỉ quy ñịnh một loại giá ñất áp dụng cho mọi quan hệ ñất ñai, thì Luật ðất ñai 2003 ñề cập nhiều loại giá ñất ñể xử lý từng nhóm quan hệ ñất ñai khác nhau Giá ñất ñược hình thành trong các trường hợp sau ñây (ðiều 55 Luật ñất ñai 2003):

1 Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh giá theo quy ñịnh tại khoản 3 và khoản 4 ðiều 56 của Luật này;

2 Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất;

3 Do người sử dụng ñất thoả thuận về giá ñất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất

Thời gian qua giá ñất trên thị trường biến ñộng mạnh, việc xác ñịnh giá ñất quy ñịnh thường thấp hơn nhiều giá trị thực của ñất ñai và chậm ñược sửa ñổi, bổ sung Giá ñất do Nhà nước xác ñịnh không phản ánh ñúng và thường thấp hơn nhiều giá trị thực của ñất ñai Vì vậy, giá ñất do Nhà nước ban hành không có tính khả thi và ít ñược áp dụng ñược trên thực tế Do vậy Luật ñất ñai

2003 quy ñịnh: giá ñất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh ñược công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm ñược sử dụng làm căn cứ ñể tính thuế sử dụng ñất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ñất; tính tiền sử dụng ñất và tiền thuê ñất khi giao ñất, cho thuê ñất không thông qua ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất; tính giá trị quyền sử dụng ñất khi giao ñất không thu tiền sử dụng ñất, lệ phí trước

bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất; tính tiền bồi thường ñối với người có hành vi vi phạm pháp luật về ñất ñai mà gây thiệt hại cho Nhà nước

Giá ñất hình thành do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có

sử dụng ñất Giá ñất này phản ánh chính xác giá trị thực của ñất ñai, khắc phục việc ñầu cơ ñất ñai ñể kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt ñộng giao ñất, cho thuê ñất Giá ñất do người sử dụng ñất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển

nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời ñiểm xác ñịnh gọi là giá ñất thị trường Giá bán quyền sử dụng của một mảnh ñất nào ñó phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng ñất trong một thị trường có tác ñộng quy luật giá trị (trao ñổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh Giá ñất này phản ánh ñúng bản chất của các giao dịch dân sự về ñất ñai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên, tính ñúng giá trị thực của ñất ñai khắc phục sự áp ñặt về giá ñất của Nhà nước và phù hợp với việc sử dụng ñất ñai trong ñiều kiện kinh tế thị trường

1.1.1.2 ðặc trưng của giá ñất

Trong quá trình ñổi mới nền kinh tế - xã hội của nước ta, cơ chế quản lý kinh tế thị trường ñang từng bước ñược hình thành Luật ñất ñai hiện hành quy ñịnh người sử dụng ñất ñược hưởng các quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất ñể sản xuất kinh doanh Vì vậy ñặc trưng của giá ñất nói chung khác với ñặc trưng của giá các loại hàng hoá thông thường khác Sự khác nhau này có thể thấy ở một số ñặc trưng sau:

Giá ñất không giống nhau về cơ sở giá cả

Nguồn gốc giá cả là giá trị bản thân hàng hóa ñất ñai không có tính di ñộng, cái có thể chuyển dịch không phải là bản thân ñất ñai mà là thu lợi và quyền lợi của ñất ñó Cho nên giá cả ñất ñai là giá cả mua bán của quyền và lợi ích về ñất Yếu tố chủ quan tác ñộng ñến giá ñất mạnh và hiệu quả hơn so với giá cả hàng hoá thông thường vì thị trường ñất ñai không hoàn thiện Giá ñất không hoàn toàn bị các yếu tố kinh tế (yếu tố vật chất) chi phối mà có nơi, có lúc, có trường hợp còn bị yếu tố tâm lý (yếu tố tinh thần) chi phối Người mua ñất có thể chấp nhận giá cao hơn khi họ cho rằng mảnh ñất ñó là thích hợp với

họ ñể ñịnh cư trên ñó Ngoài ra giá ñất bị chi phối bởi các mục ñích và hiệu quả kinh tế trong việc sử dụng ñất ñó, sự chi phối này thường là phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng ñất

Giá ñất không giống nhau về thời gian hình thành

Các hàng hóa thông thường có một thị trường tương ñối hoàn chỉnh, có thể tiêu chuẩn hóa, dễ so sánh, giá cả của các hàng hoá hình thành dễ dàng trong thời gian ngắn; trong khi ñó ñất ñai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, thời gian hình thành giá cả dài, giá cả ñược hình thành dưới

sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ ñến tương lai, và cơ bản khó so sánh với nhau, khi ñịnh giá cần căn cứ ñặc ñiểm của bản thân loại ñất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể Như vậy giá ñất ñược hình thành là một quá trình lâu dài, ñồng thời nó biến ñộng và phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan như môi trường, quy hoạch sử dụng ñất, xây dựng cơ sở hạ tầng ñặc biệt là trong lĩnh vực tạo nhu yếu phẩm ñể duy trì cuộc sống cho con người cũng như góp phần tạo ra môi trường sinh thái, người sử dụng ñất phải có trách nhiệm ñối với xã hội khi sử dụng ñất làm tư liệu sản xuất trong nông nghiệp, lâm nghiệp

Giá ñất ñai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị ñất ñai

ðối với hàng hoá thông thường do lao ñộng làm ra thì giá cả cao hay thấp

do giá thành sản xuất quyết ñịnh ðất ñai không phải là sản phẩm lao ñộng của con người, cho nên không có giá cả, cũng không có giá thành sản xuất, mà giá

cả ñất ñai phản ánh là giá trị tài nguyên và tài sản trên ñó Như vậy giá ñất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ phản ánh khả năng sinh lợi của ñất hoặc hiệu quả vốn ñầu tư Tuy nhiên, khi khai phá ñất ñai thì có giá thành của sản phẩm, nhưng những chi phí ñó chỉ ñủ ñiều kiện ñể trở thành một bộ phận của giá ñất khi có hiệu quả thực tế ðịnh giá ñất sẽ phải thông qua chỉ tiêu tổng hợp là khả năng sinh lợi và vốn ñầu tư ñiều này rất phức tạp Do ñó không thể tính ñúng, tính ñủ, tính hết ñược giá trị vốn của ñất (hiểu theo nghĩa rộng)

Trong thực tế khi khai phá ñất ñai là có giá thành, nên trong giá cả ñất ñai cần ñược thể hiện Nhưng phần giá cả khai phá ñó chủ yếu là ñầu tư vào ñất ñai

và thu lợi ñầu tư tương ứng, thực chất là phụ gia của giá ñất

Giá ñất chủ yếu là do nhu cầu về ñất ñai quyết ñịnh

Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh hưởng của bản thân ñôi bên cung cầu Nhưng trong thị trường ñất ñai thì cung của ñất là do tự nhiên cung cấp, ñất ñai mà con người có thể sử dụng ñược là rất hạn chế, làm

cho tính co dãn trong cung cấp kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu ñối với ñất lại thay ñổi theo sự phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, ñó là mặt chủ yếu ảnh hưởng ñến giá ñất Về tổng quan và lâu dài giá ñất thường bị cán cân quan hệ cung cầu tác ñộng với xu thế cung có hạn nhưng cầu luôn luôn tăng

do sức ép của gia tăng dân số Do vậy giá ñất chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu của xã hội vì khả năng cung của ñất ñai ít thay ñổi và có giới hạn

Giá ñất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt

Do ñất có tính cố ñịnh về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả thị trường của ñất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính ñặc trưng khu vực rõ ràng Ngoài ra, trong cùng một thành phố, tính cá biệt và vị trí của thửa ñất ảnh hưởng rất khác nhau ñến giá của thửa ñất Do vậy ñối với giá ñất thì rất khó tiêu chuẩn hóa, vì mảnh ñất khác nhau, loại ñất khác nhau có giá cả rất khác nhau Như vậy giá ñất chứa dựng yếu tố ñịa phương, yếu tố vùng, tính khu vực

và tính cá biệt của giá ñất là lớn hơn rất nhiều so với giá hàng hoá thông thường

vì nó phụ thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế và sự gia tăng dân số Ngoài ra

vị trí có tính cá biệt, từ ñó rất khó tiêu chuẩn hoá và nhất thể hoá trong việc ñịnh giá ñất

Giá ñất không giống nhau về hiện tượng khấu hao

Hàng hóa thông thường có hiện tượng khấu hao, có nghĩa là thời gian sử dụng càng lâu thì giá trị càng giảm, nhưng sử dụng ñất không những không có hiện tượng khấu hao, mà còn có hiện tượng tăng giá trị, nên giá cả thường tăng lên tự nhiên theo sự phát triển kinh tế, xã hội Nhưng do trong thị trường ñất ñai nước ta ñối với những mảnh ñất có thời hạn sử dụng thì quyền sử dụng ñất, thời hạn sử dụng ngày càng giảm và giá cả quyền sử dụng ñất ban ñầu ngày càng tiêu hao, do ñó quyền sử dụng ñất cũng sẽ hạ xuống

Giá ñất có xu thế tăng cao rõ ràng

Giá ñất có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc ñộ tăng giá ñất cao hơn so với tốc

ñộ tăng giá hàng hóa thông thường Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành ðầu tiên là do tính khan hiếm của ñất ñai (diện tích ñất tự nhiên của mỗi quốc gia và của cả thế giới là có hạn) nên tính co dãn trong cung cấp nhỏ; mà

ñồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về ñất tiếp tục tăng theo, cho nên giá ñất ngày càng lộ rõ cụ thể tăng lên, thứ ñến, do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội ñược nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn ñến xu thế giảm lợi nhuận từ ñó làm cho giá ñất có trạng thái tăng lên

1.1.2 Các phương pháp ñịnh giá ñất

1.1.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Là phương pháp xác ñịnh mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá ñất thực tế ñã chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường của loại ñất tương tự (về loại ñất, diện tích ñất, thửa ñất, hạng ñất, loại ñô thị, loại ñường

phố và vị trí) ñể so sánh, xác ñịnh giá của thửa ñất, loại ñất cần ñịnh giá (Khoản

Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BðS “tương tự” ñược giao dịch

trong thời gian gần với thời ñiểm ñịnh giá Các yếu tố của tài sản tương tự bao gồm các ñặc tính về kỹ thuật, thiết kế, tính năng sử dụng là tương tự nhau bao gồm:

+ Các ñặc ñiểm vật chất BðS: kích cỡ, kiểu loại, hình dáng, kết cấu, tuổi

thọ, chất lượng, trang thiết bị, tiện nghi

+ Tính pháp lý của BðS: Bất ñộng sản có mức ñộ hoàn chỉnh các tài liệu

pháp lý càng cao, thì giá trị càng cao Vì thế, khi ñịnh giá, cần phải xem xét về giấy tờ, về quy hoạch, việc hoàn thiện thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính hoàn thành, thời gian sử dụng bất ñống sản

+ ðặc ñiểm mặt bằng: các ñặc tính về mặt bằng gồm kích thước, bề rộng

mặt tiền, hình dáng và các nét ñặc trưng ñịa lý

+ địa ựiểm: gần các cảnh quan nào, tình trạng giao thông, các công trình

công cộng gần kề, tình trạng ô nhiễm, hệ thống thoát nước và các ựặc tắnh ựịa hình Những ựặc trưng này là quan trọng trong việc xác ựịnh vị trắ, ựịa ựiểm ựó

có thể ựược coi là sử dụng cao nhất và tốt nhất không

+ Các công trình xây dựng liên quan: các công trình liên quan tới hình

dáng và cấu trúc: sự trang trắ, cách xây dựng, trang bị tiện nghi và thiết kế

+ Thời gian giao dịch: ngày giao dịch có ảnh hưởng quan trọng tới giá

giao dịch thị trường của bất ựộng sản

+ Các ựiều khoản và ựiều kiện của giao dịch: các ựiều kiện về

thanh toán (thanh toán ngay một lần/nhiều lần), bán trực tiếp/gián tiếp, bán cưỡng ép/tự nguyện

Bước 2: Tiến hành kiểm tra, phân tắch các thông tin thu thập ựược, so

sánh các thông tin với các thông tin của tài sản cần ựịnh giá, ựể tìm những thông tin có thể ựưa ra so sánh ựược Riêng ựối với bất ựộng sản, các thông tin cần phân tắch là:

+ Nguồn gốc các giao dịch thị trường: loại bất ựộng sản, ựịa chỉ của bất

ựộng sản, diện tắch ựất, tổng diện tắch sàn của bất ựộng sản, thời hạn sở hữu của bất ựộng sản, thời gian giao dịch Các thông tin trên phải rõ ràng, chắnh xác

+ đánh giá các giao dịch thị trường: các giao dịch sử dụng cho việc so sánh phải ựảm bảo Ộngười bán tự nguyện và người mua tự nguyệnỖỖ

+ Lựa chọn và tiến hành quy ựổi giá của các bất ựộng sản ra ựơn vị so sánh chuẩn tùy thuộc vào loại bất ựộng sản: giá/mét vuông, giá/mét dài mặt tiền, giá/ căn hộẦ nhằm loại bỏ sự khác nhau giữa các bất ựộng sản về diện tắch, kắch thướcẦ Cụ thể như sau:

Loại bất ựộng sản đơn vị so sánh chuẩn

Loại bất ñộng sản ðơn vị so sánh chuẩn

Nhà ở, cửa hàng, cửa hiệu, văn phòng,

Phân tích, so sánh rút ra những ñiểm tương tự và những ñiểm khác biệt, những ưu ñiểm và bất lợi của bất ñộng sản cần ñịnh giá với bất ñộng sản so sánh

Bước 3: Lựa chọn và tiến hành ñiều chỉnh các thông tin cho phù hợp

với tài sản cần ñịnh giá Trong thực tế, ñịnh giá viên thường lựa chọn thông tin của 3-5 tài sản tương tự, ñể ñiều chỉnh cho phù hợp với tài sản cần ñịnh giá

ðối tượng ñiều chỉnh: giá của các tài sản so sánh (có thể là tổng mức giá của một bất ñộng sản hoặc giá tính theo ñơn vị so sánh chuẩn)

Căn cứ ñiều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh chủ yếu (các ñặc ñiểm tự nhiên, pháp lý) giữa bất ñộng sản so sánh và bất ñộng sản cần thẩm ñịnh giá

Nguyên tắc ñiều chỉnh: lấy tài sản cần ñịnh giá làm chuẩn, những yếu tố tích cực tồn tại ở tài sản cần ñịnh giá mà không tồn tại ở các tài sản so sánh thì cộng thêm vào (ñiều chỉnh tăng giá) và ngược lại

Tỷ lệ ñiều chỉnh: Tùy thuộc vào ñặc ñiểm của tài sản, mức giá giao dịch trên thị trường của tài sản mà ñịnh giá viên lựa chọn tỷ lệ ñiều chỉnh (tính theo

tỷ lệ % trên giá trị tài sản)

Bước 4: Bước cuối cùng là ước tắnh giá trị của tài sản cần ựịnh giá trên cơ

sở giá của các tài sản so sánh ựược sau khi ựã ựiều chỉnh

1.1.2.2 Phương pháp thu nhập

Là phương pháp xác ựịnh mức giá tắnh bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu ựược hàng năm trên 1 ựơn vị diện tắch ựất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tắnh ựến thời ựiểm xác ựịnh giá ựất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên ựịa bàn (Khoản 1 ựiều 4 chương 2 Nđ 188/2004/Nđ-CP)

Cơ sở lý luận của phương pháp này là giá trị thị trường của 1 tài sản bao gồm tất cả giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận ựược từ tài sản

Phương pháp thu nhập dựa trên cơ sở chuyển ựổi 1 dòng thu nhập hàng năm thành 1 tổng số vốn

Quá trình chuyển ựổi các dòng thu nhập trong tương lai thành giá trị vốn hiện tại như là 1 quá trình vốn hóa và nó ựược thể hiện ựơn giản như sau:

Giá trị vốn= Thu nhập ròng/Lãi suất vốn hóa

Như vậy có 2 bộ phận chắnh liên quan tới giá trị vốn là thu nhập ròng và giá trị vôn hóa:

+ Thu nhập ròng: là hiệu số giữa doanh thu nhận ựược từ việc khai thác bất ựộng sản (cung cấp hàng hóa dịch vụ) với chi phắ bỏ ra ựể ựạt ựược doanh thu ựó kể cả việc khấu trừ thuế

+ Lãi suất vốn hóa: (tỷ lệ hoàn vốn) Là lãi suất lợi tức mà nhà thẩm ựịnh giá căn cứ vào ựó ựể chuyển hoác thu nhập thành giá trị vốn của bất ựộng sản

đó là tỷ suất mong ước của nhà ựầu tư khi xem xét ựấu tư vào 1 bất ựộng sản nào ựó cho 1 mục ựắch kinh doanh cụ thể

Suất lợi tức bắt buộc của 1 nhà ựầu tư ựược xác ựịnh bằng những rủi do liên quan ựến ựầu tư:

Suất lợi tức bắt buộc (tỷ lệ hoàn vốn) = Tỷ suất lợi nhuận của các khoản ựầu tư không rủi ro + Phụ phắ rủi ro

Cơng thức tính phụ phí rủi ro dựa trên nguyên tắc là 1 người hy sinh 1 khoản tièn trong hiện tại với hy vọng trong 1 thời gian sẽ thu được 1 khoản tiền lớn hơnđủ để trang trải cho thời gian đầu tư, tỷ lệ lạm phát và tính khơng ổn định của dịng tiền thu nhập trong tương lai

Tỷ lệ hồn vốn cần thiết được xác định bởi 3 yếu tố: lãi suất thực tế hay giá trị thời gian của tiền tệ, tỷ lệ lạm phát dự kiến, rủi ro dự đốn

Tổng của lãi suất thực tế và tỷ lệ lạm phát dự kiến được gọi là tỷ suất lợi

nhuận của các khoản đầu tư khơng rủi ro

Một khoản đầu tư khơng rủi ro được định nghĩa là khoản đầu tư trong đĩ nha đầu tư biết rõ số lượng lợi nhuận và thời gian mình sẽ thu được lợi nhuận Lãi suất trái phiếu chính phủ hoặc lãi suất tiền gửi tiết kiệm ngân hàng là 1 ví dụ điển hình

Phần lớn các nhà đầu tư thường thận trọng đối với rui ro, do đĩ họ thường yêu cầu 1 tỷ lệ hồn vốn cao hơn đối với khản đầu tư mang tính chất rủi ro cao Mức chênh lệch giữa 1 tỷ lệ hồn vốn cao với tỷ suất lợi nhuận của cá khản đầu

tư khơng rủi ro được gọi là phụ phí rủi ro

Rủi do dự kiến là sự kết hợp của tất cả các yếu tố khơng ổn định trong đĩ

cĩ 3 yếu tố rui ro thương gặp là:

+ Rủi ro kinh doanh: là những biến động trong lợi nhuận do bản chất nghành nghề kinh doanh của sự nghiệp Nĩi khác đi, đĩ là sự biến động về lợi nhuận của doanh nghiệp Sự biến động về lợi nhuận doanh nghiệp là kết quả của doanh thu bán hàng khơng ổn định và tỷ suất nợ trên vốn

+ Rủi do tài chính: Là rủi ro kèm với hình thức đầu tư, một doanh nghiệp

cĩ tỷ suất nợ cao(hệ số địn bẩy cao) sẽ cĩ rủi ro tài chính cao

+ Rủi ro thanh khoản: Khả năng mua hoặc bán 1 khoản đầu tư 1 cách nhanh chĩng với mức giá chênh lệch khơng lớn được gọi là tính thanh khoản Mức giá chênh lệch càng lớn thì rủi ro thanh khoản càng cao

Cách chuyển đổi các dịng thu nhập rịng tương lai theo cơng thức đơn giản trên là thực hiện theo phương ơhaps thu nhập truyền thống Tuy nhiên vấn đề chuyển hĩa về vốn cần chú ý đến thực tế là tổng số tiền nhận được

ngày hôm nay có giá trị nhiều hơn 1 số tiền như vậy nhận ñược trong thời gian sau ñó 1 tháng, 1 năm Do ñó cần tính ñến việc chiết khấu giá trị tương lai thu nhập ðiều này không ñược ñề cập trong phương pháp thu nhập truyền thống

1.1.2.3 Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác ñịnh giá ñất của thửa ñất có tài sản gắn liền với ñất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với ñất ra khỏi tổng giá trị bất ñộng sản (bao gồm giá trị của ñất và giá trị của tài sản gắn

liền với ñất) (Khoản 3 ñiều 1 Nð 123/2007/Nð-CP)

a) Trường hợp áp dụng

Phương pháp chiết trừ thường ñược áp dụng cho giá trong trường hợp: áp dụng ñể xác ñịnh giá ñất của thửa ñất có tài sản gắn liền với ñất trong trường hợp không có ñủ số liệu về giá thị trường của các thửa ñất trống tương tự ñể áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa ñất có tài sản gắn liền với ñất tương tự với thửa ñất cần xác ñịnh giá (ðiểm a khoản 4 ñiều 1 Nð 123/2007/Nð-CP)

b) Các bước ñánh giá bao gồm:

Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường ñể lựa chọn ít nhất 3 bất ñộng

sản ñã chuyển nhượng thành công mà thửa ñất của bất ñộng sản ñó có những ñặc ñiểm tương tự thửa ñất cần ñịnh giá

Bước 2: Khảo sát thực ñịa và mô tả ñầy ñủ chính xác về các tài sản trên

ñất của các bất ñộng sản nói trên

Bước 3: Xác ñịnh giá trị hiện tại của các tài sản ñã ñầu tư xây dựng trên

Là phương pháp xác ñịnh giá ñất của thửa ñất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc ñược phép chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñể sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính ñể tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả ñịnh của bất ñộng sản (Khoản 4 ñiều 1 Nð 123/2007/Nð-CP)

b) Phạm vi áp dụng

- ðất nhàn rỗi có khả năng phát triển

- Công trình ñang tồn tại có khả năng phát triển

- Công trình không hữu ích về kinh tế cần phải cải tạo và thay ñổi hoàn toàn

Giá trị thặng dư bất ñộng sản = Giá trị phát triển gộp của công trình phát triển dự kiến – Chi phí phát triển bao gồm cả lợi nhuận của công ty phát triển (nhà ñầu tư)

c Những hạn chế của phương pháp thặng dư:

- Khó khăn trong việc xác ñịnh mục ñích sử dụng cao nhất, tốt nhất

- Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay ñổi tùy theo các ñiều kiện của thị trường

- Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm ñối với việc ước tính các chi phí và giá bán

- Cần có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt ñể ước tính tất cả các khoản mục khác nhau

- Phương pháp này chưa tính ñến giá trị thời gian của dòng tiền, như vậy

là ñã giả ñịnh là tất cả các dòng tiền xảy ra ở cùng thời ñiểm, mà giả ñịnh này là không thực hiện ñược

Bước 3: Ước tắnh tổng số chi phắ phát triển bao gồm: Chi phắ ựầu tư

vào ựất, Chi phắ xây dựng, Lãi vay nhân hàng, Thuế, Lợi nhuận cho nhà ựầu tưẦ

Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ ựi tổng chi phắ phát triển ựể có ựược

tổng giá trị còn lại

1.1.2.5 Phương pháp ứng dụng lý thuyết vị thế - chất lượng

đây là một lý thuyết mới ựang ựược nghiên cứu và thảo luận bước ựầu ựã cho một số kết quả ựáng tin cậy Tuy nhiên, nó chưa ựược quy ựịnh trong các văn bản pháp quy của Việt Nam tắnh ựến thời ựiểm thực hiện ựề tài

a) Lý thuyết vị thế Ờ chất lượng

Lý thuyết Vị thế - Chất lượng ựược Hoàng Hữu Phê phát triển và công bố vào năm 2000 tại Vương quốc Anh trên tạp chắ đô thị học dưới tiêu ựề ỘVị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới về vị trắ dân cư ựô thịỢ Bản dịch tiếng Việt của lý thuyết này ựược công bố rộng rãi trên các tạp chắ

Xã hội học và Kiến trúc tại Việt Nam trong những năm gần ựây

Nội dung chắnh của lý thuyết mô tả ựộng học dân cư ựô thị, tức sự lựa chọn về nơi ở của người dân trong không gian ựô thị, có nội dung khác biệt so với các lý thuyết ựược ựa số chấp nhận hiện nay phát triển bởi William Alonso (1964) dựa vào ý tưởng của Von Thunen (1826) lý giải ựộng học dân cư ựô thị theo sự lựa chọn giữa chi phắ ựi lại và chi phắ nhà ở

Theo ựường hướng của lý thuyết Vị thế - Chất lượng, sự thay ựổi trong các khu dân cư ựô thị có thể ựược quan niệm như bao gồm một chuyển dịch ựồng thời dọc theo hai chiều: vị thế nơi ở (VT) và chất lượng nhà ở (CL)

Vị thế nơi ở là một hình thức ựo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà

ở tại một ựịa ựiểm xác ựịnh Nó có thể ựại diện cho của cải, văn hoá, giáo dục, chất lượng môi trường, v.vẦ, phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một

“suy ra” (implicit price) của các thuộc tính liên quan tới vị thế, thông qua nhiều

kỹ thuật hồi qui khác nhau, như kỹ thuật hedonic…

Chất lượng nhà ở bao gồm các ñặc tính vật lý ño ñếm ñược, như diện tích sàn, số tầng cao, số lượng phòng, v.v…

Về cơ bản, ñộng học các khu dân cư ñô thị có thể ñược minh họa bởi ñồ thị (Hình 1.1) Trong ñồ thị ñó, trục 0-CL thể hiện chất lượng nhà ở, trong khi trục 0-VT thể hiện vị thế nơi ở Tại các ñiểm trên trục 0-VT, có một ngưỡng, hoặc một mức ñộ chất lượng nhà ở chấp nhận ñược mà dưới nó nhà ở có thể ñược xếp hạng là kém phẩm chất hay không mong muốn ðường nối những ñiểm ñó tạo thành một góc α với trục 0-VT, là ñường ngưỡng giữa các loại nhà

ở mong muốn và không mong muốn ðối với bất kỳ một cấu trúc kinh tế xã hội xác ñịnh nào, ñường này sẽ có một vị trí duy nhất, nhưng ñể ñơn giản hoá việc

so sánh, ñường này ñược vẽ tại vị trí tổng quát

b) Các bước thực hiện ñịnh giá bất ñộng sản

Bước 1: Thu nhập kết quả khảo sát hiện trường hay phân tích số liệu lưu

trữ ñể xác ñịnh các biến số:

Các biến số của hàm hedonic có thể thực hiện bằng 2 cách:

- Tổ chức khảo sát hiện trạng mua bán bất ñộng sản trong một khu vực nhất ñịnh;

- Sử dụng số liệu lưu trữ về mua bán bất ñộng sản

Hình 1.1:

Theo cách thứ nhất, một mẫu (sample) không dưới 150 bất ñộng sản có thể ñược khảo sát trong thời gian 1,2 tuần ñể xác lập các biến số Các thủ tục nghiêm ngặt về kĩ thuật chọn mẫu và khảo sát cần ñược thực hiện ñầy ñủ Một cuộc khảo sát thử cần ñược tiến hành cho khoảng 5 ñến 10 bất ñộng sản ñể kiểm chứng tính khả thi của bảng hỏi

Bước 2: Phân tích các biến số ñể thành lập phương pháp hồi quy

Khi thành lập các biến số cần chọn các biến số sao cho:

- Hệ số liên hệ phải nhỏ hơn 0,5;

- Số lượng các biến số không vượt quá 6-7;

- Các biến số ñều có ý nghĩa về mặt ñịnh giá;

- Các biến số có thể thuộc loại liên tục hay nhị nguyên

Bước 3: ðịnh nghĩa các cực hay nhiều cực vị thế

Việc ñịnh nghĩa này dựa vào các hiểu biết về tình hình kinh tế xã hội của thành phố của các chuyên gia

Bước 4: Vạch ra các vùng vị thế và hiệu chỉnh các khoảng cách vị thế Bước 5: Chạy hàm hồi quy hedonic ñể xác ñịnh giá nhà ñất với các biến

số ñược tổ chức thành hai nhóm liên quan tới vị thế nơi ở (VT) và chất lượng

nhà ở (CL) cho mỗi vùng

Bước 6: Xác ñịnh ngưỡng dựa trên cơ sở VT và CL dự báo

Bước 7: Xác ñịnh các vùng lồi và vùng lõm của mặt ngưỡng

Về mặt nguyên tắc, các kết quả tính toán xác ñịnh giá bất ñộng sản nhà ñất ñều mang tính chất thống kê có nghĩa là:

- Các quả ñều ñược coi là chính xác với một ñộ tin cậy nào ñó, ví dụ 95%

90 Các phương pháp biến dổi (ví dụ, logarit hoá) một hay hai vế trong hàm hồi quy ñể nhận ñược các kết quả dễ diễn giải hơn, ñều có thể ñược sử dụng

(Tạp chí ðịa chính tháng 6/2008)

1.2 Khái quát về hệ thống thông tin ñịa lý (GIS)

1.2.1 Khái niệm về hệ thống thông tin ñịa lý

1.2.1.1 Khái niệm chung

Hệ thông tin ñịa lý, tiếng Anh là Geographical Information System Nó ñược hình thành từ 3 khái niệm: ñịa lý (Geographical), thông tin (Information)

và hệ thống (System)

Hình 1.2: Sơ ñồ hệ thông tin ñịa lý trong hệ thông tin nói chung

1.2.1.2 Các khái niệm về hệ thống thông tin ñịa lý

Hệ thống máy tính ngay từ ban ñầu ñã nhanh chóng ñược sử dụng hữu hiệu vào các công việc liên quan tới ñịa lý và phân tích ñịa lý Cùng với sự ứng dụng máy tính ngày càng tăng, khái niệm mới GIS phát triển từ những năm 1960 (Vũ Quang Minh và cs., 2007) Nhiều ñịnh nghĩa GIS ñã ra ñời, có thể dẫn ra ñây một

- David Cowen, NCGIA, Mỹ: GIS là hệ thống phần cứng, phần mềm và

HỆ THÔNG TIN

Hệ thông tin phi hình học (Kế

toán, Quản lý nhân sự )

Hệ thông tin không gian

Hệ thông tin ñịa chính

Hệ thông tin ñất đai (LIS)

Các hệ thống GIS khác

(Kinh tế xã hội, Dân số )

Hệ thông tin ñịa lý (GIS)

Các hệ thông tin không gian khác (CAD/CAM),

Hệ thống thông tin quản lý ñất

sử dụng (rừng, lúa )

các thủ tục ñược thiết kế ñể thu thập, quản lý, xử lý, phân tích, mô hình hóa và hiển thị các dữ liệu qui chiếu không gian, ñể giải quyết các vấn ñề quản lý và lập

kế hoạch phức tạp (Vũ Quang Minh và cs., 2007)

1.2.1.3 Các thành phần cơ bản của công nghệ GIS

Công nghệ GIS bao gồm 5 hợp phần cơ bản là: Thiết bị (hardware); Phần mềm (software); Số liệu (Geographic data); Chuyên viên (Expertise); Chính sách và cách thức quản lý (Policy and management)

Hình 1.3: Các hợp phần thiết yếu cho công nghệ GIS

Thiết bị (Hardware): Thiết bị bao gồm máy vi tính (computer), máy vẽ

(plotters), máy in (printer), bàn số hoá (digitizer), thiết bị quét ảnh (scanners), các phương tiện lưu trữ số liệu (Floppy diskettes, C.D ROM v.v )

Hình 1.4: Các thành phần thiết bị cơ bản của GIS

Phần mềm (Software): Là tập hợp các câu lệnh, chỉ thị nhằm ñiều khiển

phần cứng của máy tính thực hiện một nhiệm vụ xác ñịnh, phần mềm GIS có thể

là một hoặc tổ hợp các phần mềm máy tính Phần mềm ñược sử dụng trong kỹ thuật GIS phải bao gồm các tính năng cơ bản sau: Nhập và kiểm tra dữ liệu (Data input); lưu trữ và quản lý cơ sở dữ liệu (Geographic database); xuất dữ liệu (Display and reporting); biến ñổi dữ liệu (Data transformation); tương tác với người dùng (Query input)

Các phần mềm tiêu chuẩn và sử dụng phổ biến hiện nay trong khu vực Châu

Á là ARC/INFO, MAPINFO, ILWIS, WINGIS, SPANS, IDRISIW,

Hình 1.5: Các phần mềm lưu trữ, xử lý số liệu thông tin ựịa lý

Chuyên viên (Expertise): đây là một trong những hợp phần quan trọng

của công nghệ GIS, ựòi hỏi những chuyên viên hướng dẫn sử dụng hệ thống ựể

thực hiện các chức năng phân tắch và xử lý các số liệu

Số liệu, dữ liệu ựịa lý (Geographic data): Cơ sở dữ liệu là một tập hợp

lớn các số liệu trong máy tắnh, ựược tổ chức sao cho có thể mở rộng, sửa ựổi và tra cứu nhanh chóng ựối với các ứng dụng khác nhau Bản chất của cơ sở dữ liệu GIS là một nhóm xác ựịnh các dữ liệu, ựược tổ chức trong một cấu trúc của một phần mềm quản lý cơ sở dữ liệu đó chắnh là một tập hợp của các dữ liệu không gian và phi không gian ựược quản lý bởi phần mềm GIS (Nguyễn Thế Thận, 2005)

Số liệu ựược sử dụng trong GIS không chỉ là số liệu ựịa lý referenced data) riêng lẻ mà còn phải ựược thiết kế trong một cơ sở dữ liệu (database) Những thông tin ựịa lý có nghĩa là sẽ bao gồm các dữ kiện về: (1)

(geo-vị trắ ựịa lý, (2) thuộc tắnh (attributes) của thông tin, (3) mối liên hệ không gian (spatial relationships) của các thông tin, và (4) thời gian Có 2 dạng số

liệu ựược sử dụng trong kỹ thuật GIS là:

- Cơ sở dữ liệu bản ựồ: là những mô tả hình ảnh bản ựồ ựược số hoá theo một khuôn dạng nhất ựịnh mà máy tắnh hiểu ựược

+ Số liệu Vector: ựược trình bày dưới dạng ựiểm, ựường và diện tắch, mỗi dạng có liên quan ựến 1 số liệu thuộc tắnh ựược lưu trữ trong cơ sở dữ liệu

+ Số liệu Raster: ựược trình bày dưới dạng lưới ô vuông hay ô chữ nhật

ñều nhau, giá trị ñược ấn ñịnh cho mỗi ô sẽ chỉ ñịnh giá trị của thuộc tính Số liệu của ảnh Vệ tinh và số liệu bản ñổ ñược quét là các loại số liệu Raster

- Số liệu thuộc tính (Attribute): ñược trình bày dưới dạng các ký tự hoặc số, hoặc ký hiệu ñể mô tả các thuộc tính của các thông tin thuộc về ñịa lý (Vũ Quang Minh và cs., 2007)

Số

Số liệu không gian Số liệu thuộc tính

Hình 1.6: Sơ ñồ mối liên quan của số liệu không gian với phi không gian

Mối quan hệ giữa dữ liệu không gian và dữ liệu phi không gian thể hiện phương pháp chung ñể liên kết hai loại dữ liệu ñó thông qua bộ xác ñịnh, lưu trữ ñồng thời trong các thành phần không gian và phi không gian Sự liên kết giữa hai loại thông tin cơ bản trong hệ cơ sở dữ liệu GIS có thể thể hiện theo sơ ñồ sau:

Thông tin bản ñồ

ID (mã)

Tính chất 1

Tính chất 2

Tính chất 3

Toạ ñộ

Ký hiệu Quy luật Chấm ñiểm

Thuộc tính Tham khảo ñịa lý Chỉ số ñịa lý Các quan hệ không gian

Thông tin bản ựồ Thông tin thuộc tắnh

Hình 1.7: Sơ ựồ sự liên kết giữa 2 thông tin cơ bản trong hệ CSDL GIS

Chắnh sách và quản lý (Policy and management): Đây là hợp phần rất

quan trọng ựể ựảm bảo khả năng hoạt ựộng của hệ thống Hệ thống GIS cần ựược ựiều hành bởi một bộ phận quản lý, bộ phận này phải ựược bổ nhiệm ựể tổ chức hoạt ựộng hệ thống GIS một cách có hiệu quả ựể phục vụ người sử dụng thông tin (Vũ Quang Minh và cs., 2007)

1.3 Tổng quan về cơ sở dữ liệu và hệ quản trị cơ sở dữ liệu

1.3.1 Cơ sở dữ liệu

Trong nhiều năm gần ựây, thuật ngữ Cơ sở dữ liệu - Database ựã trở nên quen thuộc trong nhiều lĩnh vực Các ứng dụng tin học vào quản lý ngày càng nhiều và ựa dạng, hầu hết các lĩnh vực kinh tế, xã hộiẦ ựều ựã ứng dụng các thành tựu mới của tin học vào phục vụ công tác chuyên môn của mình Chắnh vì

lẽ ựó mà ngày càng nhiều người quan tâm ựến thiết kế, xây dựng và ứng dụng cơ

sở dữ liệu (CSDL) (Phạm Thị Hoàng Nhung, 2010)

CSDL là tập hợp các dữ liệu có cấu trúc và liên quan với nhau ựược lưu trữ trên máy tắnh, ựược nhiều người sử dụng và ựược tổ chức theo một

mô hình

Vắ dụ:

Danh bạ ựiện thoại là một vắ dụ về CSDL

- Là các thông tin có ý nghĩa

- Là tập hợp các thông tin có cấu trúc

- Các thông tin này có liên quan với nhau và có thể hệ thống ựược

Trong khái niệm này, chúng ta cần nhấn mạnh, CSDL là tập hợp các thông tin có tắnh chất hệ thống, không phải là các thông tin rời rạc, không có liên quan với nhau Các thông tin này phải có cấu trúc và tập hợp các thông tin này phải có khả năng ựáp ứng nhu cầu khai thác của nhiều người sử dụng một cách ựồng thời đó cũng chắnh là ựặc trưng của CSDL

Từ khái niệm trên, ta thấy rõ ưu ựiểm nổi bật của CSDL là:

Giảm sự trùng lặp thông tin xuống mức thấp nhất và do ñó ñảm bảo ñược tính nhất quán và toàn vẹn dữ liệu (Cấu trúc của cơ sở dữ liệu ñược ñịnh nghĩa một lần Phần ñịnh nghĩa cấu trúc này gọi là meta-data, và ñược Catalog của HQTCSDL lưu trữ)

ðảm bảo sự ñộc lập giữa dữ liệu và chương trình ứng dụng (Insulation between programs and data): Cho phép thay ñổi cấu trúc, dữ liệu trong cơ sở dữ liệu mà không cần thay ñổi chương trình ứng dụng

Trừu tượng hoá dữ liệu (Data Abstraction): Mô hình dữ liệu ñược sử dụng

ñể làm ẩn lưu trữ vật lý chi tiết của dữ liệu, chỉ biểu diễn cho người sử dụng mức khái niệm của cơ sở dữ liệu

Nhiều khung nhìn (multi-view) cho các ñối người dùng khác nhau: ðảm bảo dữ liệu có thể ñược truy xuất theo nhiều cách khác nhau Vì yêu cầu của mỗi ñối tượng sử dụng CSDL là khác nhau nên tạo ra nhiều khung nhìn vào dữ liệu

là cần thiết

ða người dùng (multi-user): Khả năng chia sẻ thông tin cho nhiều người

sử dụng và nhiều ứng dụng khác nhau

Mô hình cơ sở dữ liệu dạng quan hệ

Trong mô hình quan hệ, các dữ liệu ñược biểu diễn ở dạng các bảng với các dòng và các cột

Trong mô hình quan hệ không có một cấu trúc vật lý nào của dữ liệu mô

tả sự kết nối giữa các bảng Thay vào ñó, sự kết nối giữa các bảng ñược mô tả logic bằng các giá trị ñược lưu trữ trong các dòng của bảng Chẳng hạn trong

hình dưới ñây, thuộc tính ProCode(Mã tỉnh) ñược lưu trong cả 2 bảng

PROVINCE và bảng STUDENT, giá trị chung này cho phép người dùng liên kết ñược 2 bảng

1.3.2 Hệ quản trị cơ sở dữ liệu

Như chúng ta ñã biết, kích thước và ñộ phức tạp của CSDL rất khác nhau

Ví dụ:

Danh bạ ñiện thoại của một quốc gia, một thành phố chứa tới hàng triệu

số và những thông tin cần thiết về khách hàng

Trong trường ñại học có tới hàng ngàn sinh viên Nhà trường phải quản lý tất cả những thông tin liên quan ñến sinh viên như: tên, ngày sinh, quê quán, ñịa chỉ, kết quả học tập…

Xét một Ví dụ về CSDL quản lý tài liệu và ñộc giả trong thư viện quốc gia Giả sử rằng có 100 triệu cuốn sách, mỗi cuốn sách cần lưu 10 thông tin liên quan, mỗi thông tin chứa tối ña 400 kí tự thì CSDL sẽ phải có tối thiểu 100 *106

* 400 *10 kí tự (bytes) Như vậy, dung lượng bộ nhớ cần dùng là: 100 *106 *

400 *10= 400 GB

Ta thấy, bộ nhớ cũng là vấn ñề cần phải ñược giải quyết Tuy nhiên, vấn

ñề quan trọng hơn ở ñây lại là cách thức tổ chức dữ liệu trong một cơ sở dữ liệu

ñể phục vụ cho việc truy cập, tìm kiếm, cập nhật, nhanh chóng và an toàn hơn

Việc tổ chức dữ liệu như thế nào ñược thực hiện thông qua Hệ quản trị cơ

sở dữ liệu (HQTCSDL)

1.3.2.1 Khái niệm

HQTCSDL là tập hợp các phần mềm cho phép ñịnh nghĩa các cấu trúc ñể lưu trữ thông tin trên máy, nhập dữ liệu, thao tác trên các dữ liệu ñảm bảo sự an toàn và bí mật của dữ liệu

ðịnh nghĩa cấu trúc: ñịnh nghĩa cấu trúc CSDL bao gồm việc xác ñịnh

kiểu dữ liệu, cấu trúc và những ràng buộc cho dữ liệu ñược lưu trữ trong CSDL

Nhập dữ liệu: là việc lưu trữ dữ liệu vào các thiết bị lưu trữ trung gian

ñược ñiều khiển bằng HQTCSDL

Thao tác dữ liệu: thao tác trên CSDL bao gồm những chức năng như

truy xuất cơ sở dữ liệu ñể tìm kiếm thông tin cần thiết, cập nhật cơ sở dữ liệu và tổng hợp những báo cáo từ dữ liệu

1.3.2.2 Hệ thống cơ sở dữ liệu (Database System)

Là phần mềm HQTCSDL cùng với dữ liệu của bản thân cơ sở dữ liệu

ñó

Hình 1.8: Môi trường hệ thống cơ sở dữ liệu ñơn giản

1.3.2.3 Các ñối tượng sử dụng CSDL

ðối với các cơ sở dữ liệu nhỏ, mang tính cá nhân như lịch làm việc, danh

bạ ñiện thoại cá nhân… thì chỉ cần một người ñể tạo ra và thao tác trên nó Tuy nhiên, ñối với các CSDL lớn như: quản lý tài chính của ngân hàng nhà nước,

ựiều hành các chuyến bay cho các sân bay quốc tếẦ cần phải có rất nhiều người tham gia thiết kế, xây dựng, bảo trì CSDL và hàng trăm người sử dụng Trong phần này, chúng ta tìm hiểu xem ai là người thao tác với CSDL hàng ngày Và trong phần sau, chúng ta xem xét những người không trực tiếp tham gia một CSDL cụ thể, họ là người duy trì môi trường hệ thống CSDL

đối tượng trực tiếp

Quản trị cơ sở dữ liệu

Trong những tổ chức có nhiều người cùng sử dụng chung một nguồn dữ liệu thì nhất thiết phải có một người ựứng ựầu quản lý, chịu trách nhiệm ựối với nguồn dữ liệu này đó chắnh là người quản trị cơ sở dữ liệu (Database Administrators_DBA ) DBA có nhiệm vụ tổ chức nội dung của cơ sở dữ liệu, tạo và phân quyền cho người sử dụng, ựưa ra yêu cầu về phần cứng và phần mềm nếu cần thiết DAB chịu trách nhiệm bảo vệ an toàn, Backup thông tin khi

có sự cố

Thiết kế cơ sở dữ liệu

Người thiết kế CSDL chịu trách nhiệm:

- Xác ựịnh những dữ liệu nào cần lưu trữ trong CSDL

- Lựa chọn những cấu trúc thắch hợp ựể biểu diễn và lưu trữ những dữ liệu này

- Phỏng vấn tất cả những người sử dụng CSDL sau này ựể hiểu ựược những yêu cầu của họ ựối với CSDL

- Tiến hành phân tắch thiết kế hệ thống sau khi thống nhất ựược tất cả các yêu cầu của người sử dụng

Phân tích hệ thống ñể ñịnh rõ những yêu cầu của người sử dụng cuối cùng, thống nhất ñể ñưa ra khung nhìn cho từng ñối tượng người sử dụng, quản

lý các giao tác (transactions)…

Lập trình ứng dụng:

- Thực hiện các yêu cầu thông qua lập trình bằng những ngôn ngữ phù hợp

- Chạy thử chương trình (test)

- Chữa lỗi và gỡ rối chương trình (debug)

- Viết tài liệu, hướng dẫn sử dụng

- Bảo trì hệ thống

ðối tượng gián tiếp

Ngoài những ñối tượng trực tiếp tham gia vào một CSDL cụ thể như ñã nói

ở trên, còn có một ñội ngũ những người phân tích, phát triển, và thực hiện tạo ra môi trường hệ thống và phần mềm của hệ quản trị cơ sở dữ liệu Những người này không trực tiếp thao tác trên một hệ quản trị CSDL nào cụ thể Họ là:

- Người phân tích và thực hiện tạo ra hệ thống của HQTCSDL

- Những nhà phát triển hệ công cụ (Tool developers)

- Người kiểm thử và bảo trì hệ thống

1.3.2.4 Lợi ích của việc sử dụng HQTCSDL

- Hạn chế dư thừa dữ liệu

- Ngăn cản truy cập dữ liệu bất hợp pháp (bảo mật và phân quyền sử dụng)

- Cung cấp khả năng lưu trữ lâu dài cho các ñối tượng và cấu trúc dữ liệu

- Cho phép suy dẫn dữ liệu (từ dữ liệu này suy ra dữ liệu khác) sử dụng Rules

- Cung cấp giao diện ña người dùng

- Cho phép biểu diễn mối quan hệ phức tạp giữa các dữ liệu

- ðảm bảo ràng buộc toàn vẹn dữ liệu (Enforcing Integrity Constraints)

- Cung cấp thủ tục sao lưu và phục hồi (backup và recovery)

1.4 Các kết quả ứng dụng GIS liên quan ñến giá ñất ở Việt Nam

Ở Việt Nam, một số nghiên cứu ứng dụng GIS trong công tác quản lý nhà nước về ñất ñai ñang ñược thực hiện như các tỉnh: Hà Nội, ðồng Nai, thành phố

Hồ Chí Minh, Trong ñó, có một số ñề tài nghiên cứu ứng dụng trong lĩnh vực giá ñất như: