NGHIÊN cứu các yếu tố ẢNH HƯỞNG GIÁ đất TRÊN địa bàn THỊ TRẤN hà TRUNG, HUYỆN hà TRUNG, TỈNH THANH hóa ỨNG DỤNG GIS xây DỰNG bản đồ GIÁ đất NHÀ nước tại địa bàn THỊ TRẤN hà TRUNG, HUYỆN hà TRUNG, TỈNH THANH hóa

Trong những nămgần đây với cơ chế thị trường ở nước ta, luật đất đai ra đời kèm theo các thông tư vàquyết định liên quan đến công tác quản lý nhà nước về đất đai đã giúp cho việc giảiquy

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

PHẠM MINH NGỌC

ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN HÀ TRUNG, HUYỆN HÀ TRUNG, TỈNH THANH HÓA ỨNG DỤNG GIS XÂY DỰNG BẢN ĐỒ GIÁ ĐẤT NHÀ NƯỚC TẠI ĐỊA BÀN THỊ TRẤN HÀ TRUNG, HUYỆN HÀ TRUNG, TỈNH THANH HÓA

HÀ NỘI, NĂM 2018

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

PHẠM MINH NGỌC

ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN HÀ TRUNG, HUYỆN HÀ TRUNG, TỈNH THANH HÓA ỨNG DỤNG GIS XÂY DỰNG BẢN ĐỒ GIÁ ĐẤT NHÀ NƯỚC TẠI ĐỊA BÀN THỊ TRẤN HÀ TRUNG, HUYỆN HÀ TRUNG, TỈNH THANH HÓA

Chuyên ngành : Quản lý Đất đai

Mã ngành : 7850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN : TS PHẠM ANH TUẤN

HÀ NỘI, NĂM 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, sô liệu và kết quả nghiên cứu trong đồ án là trung thực vàchưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện đồ án đã được cảm ơn

và các thông tin trích dẫn trong đồ án đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2018 Người thực hiện Đồ án

Phạm Minh Ngọc

LỜI CẢM ƠN

Sau một thời gian học tập và nghiên cứu, đến nay tôi đã hoàn thành khóa luận

tốt nghiệp với đề tài:“ Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn

Thị trấn Hà Trung, huyện Hà Trung, tỉnh Thanh Hóa Ứng dụng GIS xây dựng bản đồ vùng giá đất trên địa bàn Thị trấn Hà Trung, huyện Hà Trung, tỉnh Thanh Hóa.”” Trong quá trình thực hiện khoá luận, ngoài sự cố gắng nỗ lực của bản thân,

tôi còn nhận được rất nhiều những sự giúp đỡ

Với tình cảm và lòng kính trọng sâu sắc, tôi xin chân thành cảm ơn các thầygiáo, cô giáo và đặc biệt là thầy cô giáo trong khoa Quản lý đất đai, những người đãtruyền đạt cho tôi những kiến thức bổ ích trong quá trình học tập và nghiên cứu tạiTrường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội

Và đặc biệt, nếu không có những lời hướng dẫn, khuyên bảo và động viên củaTS.Phạm Anh Tuấn- Giảng viên Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội thì

em nghĩ báo cáo thực tập này của em rất khó có thể hoàn thiện được Một lần nữa, em xingửi lời cảm ơn chân thành và sự tri ân sâu sắc đối với TS.Phạm Anh Tuấn người trực tiếphướng dẫn và giúp đỡ em trong suốt quá trình nghiên cứu thực hiện báo cáo

Trong quá trình nghiên cứu thực hiện báo cáo thực tập, em đã được các anh chị ởPhòng Tài chính Kế hoạch của Sở Tài nguyên Môi trường Thanh Hóa đã tận tình chỉ bảo,chia sẻ kinh nghiệm và hướng dẫn em Em xin gửi lời cảm ơn chân thành và sự biết ơnsâu sắc đến các anh chị đã tận tình giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi để em có cơ hội thựchiện báo cáo này

Do trình độ lý luận cũng như kinh nghiệm thực tiễn còn hạn chế nên báo cáo thựctập không thể tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận được ý kiến đóng góp củaquý thầy, cô; rất mong quý Thầy, Cô thông cảm và bỏ qua

Em xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, tháng năm 2018 Sinh viên thực hiện

PHẠM MINH NGỌC

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC BẢNG vi

DANH MỤC HÌNH vi

MỞ ĐẦU 1

1.Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2

3.Yêu cầu: 2

Chương I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Tổng quan về giá đất 3

1.1.1 Khái niệm về giá đất 3

1.1.2 Đặc trưng của giá đất 3

1.1.3 Cơ sở khoa học để xác định giá đất 5

1.1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 7

1.2 Tổng quan về định giá đất 11

1.2.1 Khái niệm định giá đất 11

1.2.2 Nguyên tắc định giá đất 11

1.2.3 Phương pháp định giá đất 13

1.3Tổng quan về vùng giá trị và bản đồ vùng giá trị 15

1.3.1Khái niệm về vùng giá trị 15

1.3.2Khái niệm về bản đồ vùng giá trị đất đai 15

1.4Tổng quan về hệ thống thông tin địa lý (GIS) 16

1.4.1Khái niệm về hệ thống thông tin địa lý 16

1.4.2Cấu trúc của hệ thống thông tin địa lý 17

1.4.3Chức năng của hệ thống thông tin địa lý 17

1.4.4Quan hệ giữa GIS và các ngành khoa học khác 18

1.5Giới thiệu phầm mềm sử dụng 19

Chương II: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 21

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: 21

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 21

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 21

2.2 Nội dung nghiên cứu 21

2.2.1 Khái quát địa bàn thị trấn Hà Trung, huyện Hà Trung, thành phố Thanh Hóa 21

2.2.2 Giá đất trên địa bàn nghiên cứu 21

2.2.3 Quy trình thành lập bản đồ vùng giá đất 21

2.2.4 Xây dựng bản đồ vùng giá đất 21

2.2.5 Đánh giá ưu, nhược điểm và khả năng ứng dụng của phần mềm ArcGIS 22

2.3 Phương pháp nghiên cứu 22

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 22

2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 22

2.3.3 Phương pháp bản đồ 22

2.3.4 Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu 22

2.3.5 Phương pháp nội suy 22

2.3.6 Phương pháp minh họa 23

Chương III: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 24

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế thị trấn Hà Trung, huyện Hà Trung, tỉnh Thanh Hóa 24 3.1.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 24

3.1.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai 30

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, KT –XH, tình hình quản lý và sử dụng đất thị trấn Hà Trung, huyện Hà Trung, TP Thanh Hóa 33

3.2 Giá đất trên địa bàn nghiên cứu 34

3.2.1Giá đất ở quy định 34

3.2.2 Giá đất trên thị trường thị trấn Hà Trung, huyện Hà Trung, tỉnh Thanh Hóa 38

3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hà Trung, huyện Hà Trung, tỉnh Thanh Hóa 40

3.3.1 Các yếu tố thông thường 44

3.3.2 Các yếu tố khu vực 45

3.3.3 Các yếu tố cá biệt 46

3.4 Đánh giá chung về các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn

Hà Trung, huyện Hà Trung, tỉnh Thanh Hóa 47

3.5Quy trình thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai 48

3.5.1Quy trình thành lập bản đồ vùng giá đất đai quy định của nhà nước bằng công nghệ GIS 48

3.5.2Quy trình thành lập bản đồ vùng giá đất thị trường bằng công nghệ GIS 51

3.6Thành lập bản đồ vùng giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hà Trung 53

3.6.1Thành lập bản đồ vùng giá đất ở theo giá quy định 53

3.6.2 Thành lập bản đồ vùng giá đất ở thị trấn Hà Trung theo giá thị trường 2016 58

3.7 Đánh giá ưu, nhược điểm và khả năng ứng dụng của phần mềm ArcGIS 66

3.7.1 Ưu điểm 66

3.7.2 Nhược điểm 67

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 68

TÀI LIỆU THAM KHẢO 70

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất của thị trấn Hà Trung năm 2016 31

Bảng 3.2: Khung giá đất ở tại đô thị tại Bắc Trung Bộ 35

Bảng 3.3 Giá đất ở quy định của thị trấn Hà Trung 37

Bảng 3.4 : Tổng hợp điều tra giá đất ở thị trường thị trấn Hà Trung 39

Bảng 3.5: Kết quả khảo sát và điều tra mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hà Trung 41

Bảng 3.6: Các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn 44

Bảng 3.7 Các trường của thực thể “ Thua_Dat” 55

Bảng 3.8 Tổng hợp hệ số vị trí của từng vùng giá trị 59

Bảng 3.9 Tổng hợp hệ số diện tích theo các khu vực 60

Bảng 3.10 Bảng tổng hợp hệ số hình thể của từng vùng giá trị 61

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1 Cấu trúc của hệ thống thông tin địa lý 17

Hình 1.2 Quan hệ giữa GIS và các ngành khoa học khác 18

Hình 1.3 Phần mềm ArcGIS 20

Hình 2.1 Ví dụ về phương pháp nội suy 23

Hình 3.1: Vị trí huyện Hà Trung, tỉnh Thanh Hóa 24

Hình 3.2 Biểu đồ cơ cấu kinh tế thị trấn Hà Trung năm 2016 27

Hình 3.3 Cơ câu sử dụng đất năm 2016 thị trấn Hà Trung 30

Hình 3.4: Kết quả khảo sát đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở 42

Hình 3.5 Quy trình thành lập bản đồ vùng giá đất quy định của nhà nước bằng công nghệ GIS 48

Hình 3.6 Liên kết cơ sở dữ liệu thửa đất với bảng giá nhà nước 49

Hình 3.7 Quy trình công nghệ thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo giá thị trường bằng công nghệ GIS 51

Hình 3.8 Ý tưởng về nội suy giá đất 53

Hình 3.9 Các lớp dữ liệu không gian bản đồ thị trấn Hà Trung 54

Hình 3.10 Bảng thuộc tính của lớp “Thua_dat” theo giá đất quy định 55

Hình 3.11 Cửa sổ Dissolve gộp các vùng cùng giá quy định 56

57

Hình 3.12 Kết quả gộp giá trị giá quy định thị trấn Hà Trung 57

Hình 3.13 Sơ đồ điểm mẫu khảo sát 58

Hình 3.14: Lớp “Diem_gia_dat” thị trấn Hà Trung 59

Bảng 3.8 Tổng hợp hệ số vị trí của từng vùng giá trị 59

Bảng 3.9 Tổng hợp hệ số diện tích theo các khu vực 60

Bảng 3.10 Bảng tổng hợp hệ số hình thể của từng vùng giá trị 61

Hình 3.15 Kết quả nội suy Diem_gia_dat 62

Hình 3.16 Kết quả sơ đồ giá đất ở thị trường năm 2016 thị trấn Hà Trung 63

Hình 3.17 Mô hình nội suy giá đất trong Model Builder của ArcGIS 65

Hình 3.18 Bản đồ vùng giá đất ở thị trường thị trấn Hà Trung 65

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho conngười Đất đai là địa bàn phân bố dân cư, là nơi xây dựng nên các công trình văn hóa,

xã hội, quốc phòng, an ninh, là yếu tố cấu thành lãnh thổ quốc gia gắn liền với lịch sửdân tộc và tình cảm con người trong xã hội Điều 4 Luật đất đai 2013 quy định: “Đấtđai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”Việc quản lý đất đai là việc làm rất cần thiết và quan trọng phải đảm bảo sự thốngnhất, đồng bộ từ trên xuống

Việc sử dụng nguồn tài nguyên đất đai trên thế giới nói chung, ở Việt Nam nóiriêng, là vấn đề đang được quan tâm rất nhiều trong thời gian quan Trong những nămgần đây với cơ chế thị trường ở nước ta, luật đất đai ra đời kèm theo các thông tư vàquyết định liên quan đến công tác quản lý nhà nước về đất đai đã giúp cho việc giảiquyết những vấn đề khó khăn về mặt sử dụng đất đất trở nên dễ dàng hơn Song hànhvới đó là thị trường đất đai ngày càng phát triển Tuy nhiên đất và nhà ở là những loạibất động sản có giá trị kinh tế lớn trong khi sự hiểu biết của người dân với thị trườngnày còn nhiều mặt hạn chế và giá đất cùng thị trường bất động sản luôn có biến động

Do đó công tác quản lý đất đai, đặc biệt là các công tác liên quan đến giá đất gặp nhiềukhó khăn

Trong những năm gần đây, công nghệ GIS (Hệ thống thông tin địa lý) ngày càngđược phát triển và tăng nhiều tiện phục vụ cho công tác quản lý đất đai Ứng dụngthành công công nghệ GIS trên nhiều lĩnh vực của quản lý đất đai sẽ làm tiền đề choviệc cung cấp thông tin trong tương lai Chính vì những điều trên và tầm quan trọngcủa việc cung cấp thông tin bất động sản bằng công nghệ thông tin thì việc xây dựngmột đề tài nghiên cứu về việc ứng dụng công nghệ GIS vào việc quản lý giá đất là vôcùng cấp thiết

Thị trấn Hà Trung nằm trên quốc lộ 1A, cách thành phố khoảng 25km về phíaNam, cách thị xã công nghiệp Bỉm Sơn khoảng 10km về phía Bắc Trong tương lai thịtrấn Hà Trung được đầu tư phát triển thành khu tái định cư của huyện Hà Trung, điềunày sẽ thúc đẩy sự phát triển của thị trường đất đai và quá trình trao đổi, mua bán,

chuyển nhượng đất đai của người dân Tuy nhiên đi cùng với sự phát triển là công tácquản lý đất đai trở nên khó khăn hơn và nảy sinh nhiều bất cập trong đó việc xác địnhgiá đất chưa phù hợp với mức giá phổ biến trên thị trường là một trong những nguyênnhân gây cản trở công tác quản lý Chính vì vậy việc đánh giá đầy đủ và chi tiết thựctrạng giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện là vô cùngcần thiết.

Xuất phát từ tình hình thực tế trên, dưới sự hướng dẫn của TS Phạm Anh Tuấn,

tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở

trên địa bàn Thị trấn Hà Trung, huyện Hà Trung, tỉnh Thanh Hóa Ứng dụng GIS xây dựng bản đồ vùng giá đất trên địa bàn Thị trấn Hà Trung, huyện Hà Trung, tỉnh Thanh Hóa.”

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

- Tìm hiểu giá đất ở giao dịch thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địabàn huyện Hà Trung, tỉnh Thanh Hóa

- Xác định các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện HàTrung, tỉnh Thanh Hóa

- Xây dựng bản đồ vùng giá đất quy định thị trấn Hà Trung, huyện Hà Trung,tỉnh Thanh Hóa

- Xây dựng bản đồ vùng giá đất thị trường thị trấn Hà Trung, huyện Hà Trung,tỉnh Thanh Hóa

3 Yêu cầu:

-Bản đồ giá đất mang tính khoa học và có khả năng ứng dụng cao

-Cơ sở dữ liệu thu thập phải đồng bộ, kịp thời, đầy đủ, khoa học, chính xác,khách quan

Quá trình điều tra khảo sát và đánh giá các chỉ tiêu, số liệu về điều kiện tự nhiên,kinh tế, xã hội, tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất phải thể hiện khoahọc, chính xác, khách quan, phù hợp với tình hình thực tế thị trấn, đồng thời phải phùhợp với pháp luật, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về quản lý sử dụngđất

Chương I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU1.1 Tổng quan về giá đất

1.1.1 Khái niệm về giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đấtđai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là

sự thu lợi trong quá trình mua bán.Lần đầu tiên khái niệm đất đai được chính thức sử

dụng khi Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành, Điều 12, Luật đất đai năm 1993 quy định rằng: “ Nhà nước xác định giá các loại đất, tính giá trị tài sản khi giao đất,

bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo thời gian”

Khoản 19, điều 3, Luật đất đai năm 2013 quy định: “Giá đất là giá trị của quyền

sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”.

Nói cách khác, giá đất chính là giá bán quyền sử dụng đất, chính là mệnh giá củaquyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và theo thời gian

1.1.2 Đặc trưng của giá đất

Luật đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất được hưởng các quyềnchuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền

sử dụng đất để sản xuất kinh doanh Vì vậy đặc trưng của giá đất nói chung khác vớiđặc trưng của giá các loại hàng hoá thông thường khác Sự khác nhau này có thể thấy

ở một số đặc trưng sau:

1.1.2.1 Giá cả đất đai không giống nhau về phương thức biểu thị

Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợiđất đai đến đâu thì khả năng thu lợi đến đó và giá cả cũng tương ứng, như giá cả quyền

sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp, Như vậygiá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền

sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn biểu thị bằng tiền thuê

1.1.2.2 Giá cả đất đai không giống nhau về thời gian hình thành

Các hàng hóa thông thường có một thị trường tương đối hoàn chỉnh, có thể tiêuchuẩn hóa, dễ so sánh, giá cả cuả các hàng hoá hình thành dễ dàng trong thời gianngắn; trong khi đó đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn

dài từ quá khứ đến tương lai, và cơ bản khó so sánh với nhau, khi định giá cần căn cứđặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể.(HồThị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)

1.1.2.3 Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai

Đối với hàng hoá thông thường do lao động làm ra thì giá cả cao hay thấp do giáthành sản xuất quyết định Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người,cho nên không có giá cả, cũng không có giá thành sản xuất, mà giá cả đất đai phản ánh

là giá trị tài nguyên và tài sản trên đó giá cả đất đai cao hay thấp không phải do giáthành sản xuất quyết định (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)

Như vậy giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ phản ánh khả năngsinh lợi của đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư Trong thực tế khi khai phá đất đai là có giáthành, nên trong giá cả đất đai cần được thể hiện Nhưng phần giá cả khai phá đó chủyếu là đầu tư vào đất đai và thu lợi đầu tư tương ứng, thực chất là phụ gia của giá đất

1.1.2.4 Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường

Trong thị trường đất đai, cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà conngười có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung rất nhỏ,nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo sự phát triển kinh tế nên tính co dãn lạirất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất Về tổng quan và lâu dài giá đấtthường bị cán cân quan hệ cung cầu tác động với xu thế cung có hạn nhưng cầu luônluôn tăng do sức ép của gia tăng dân số Do vậy giá đất chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầucủa xã hội vì khả năng cung của đất đai ít thay đổi và có giới hạn

1.1.2.5 Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt

Do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả thịtrường của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng.Ngoài ra, trong cùng một thành phố, tính cá biệt và vị trí của thửa đất ảnh hưởng rấtkhác nhau đến giá của thửa đất Do vậy đối với giá đất thì rất khó tiêu chuẩn hóa, vìmảnh đất khác nhau, loại đất khác nhau có giá cả rất khác nhau Như vậy giá đất chứadựng yếu tố địa phương, yếu tố vùng, tính khu vực và tính cá biệt của giá đất là lớn hơnrất nhiều so với giá hàng hoá thông thường Giá cả đất đai còn phụ thuộc vào sự pháttriển của nền kinh tế và sự gia tăng dân số (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)

1.1.3 Cơ sở khoa học để xác định giá đất

Địa tô chênh lệch: Là loại địa tô mà chủ đất thu được do sở hữu những mảnh

đất có lợi thế về điều kiện sản xuất như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, vị trí gần thịtrường tiêu thụ hơn, Nó là số chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung (giá cả sản xuấttrên ruộng đất xấu nhất) và giá cả sản xuất cá biệt Thực chất của địa tô chênh lệch làlợi nhuận siêu ngạch Dựa vào cơ sở hình thành lợi nhuận siêu ngạch và sự chuyển hóalợi nhuận siêu ngạch thành địa tô, địa tô chênh lệch được chia thành hai loại:

- Địa tô chênh lệch 1 là địa tô thu được trên những mảnh đất có độ màu mỡ tựnhiên thuộc loại trung bình và tốt gần thị trường tiêu thụ hoặc gần đường giao thông

- Địa tô chênh lệch 2 là loại địa tô thu được do thâm canh

Địa tô tuyệt đối: Là loại địa tô mà tất cả các nhà kinh doanh nông nghiệp đều

phải nộp cho chủ sở hữu đất Đây là loại địa tô thu trên mọi loại đất Được tạo thành

do sự chênh lệch giữa giá cả sản xuất cá biệt các sản phẩm có liên quan đến đất với giá

cả thị trường Địa tô tuyệt đối được hình thành do quan hệ cung - cầu sẽ quyết định cơcấu đầu tư vào các mục đích sử dụng khác nhau trong quá trình sản xuất xã hội

Trong các loại địa tô trên thì sự tồn tại của hình thức địa tô chênh lệch chính lànhân tố quyết định giá cả đất đai cao hay thấp

1.1.3.2 Quan hệ cung - cầu

Trong thị trường tự do hoàn toàn giá cả thông thường được quyết định tại điểmcân bằng của quan hệ cung - cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao và ngược lại cungvượt cầu thì giá cả phải hạ xuống đây là nguyên tắc cân bàng cung - cầu Tương tựtrong thị trường đất đai, giá cả cũng phụ thuộc vào mỗi quan hệ cung - cầu Nhưng đấtđai khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn nên hìnhthanh nguyên tắc cung - cầu riêng

Cung của đất đai về cơ bản là cố định và bất biến Giá cả đất đai trong một khuvực được xác định dựa trên yếu tố cầu như mật độ dân số, mức tăng trưởng kinh tế, thunhập bình quan của người dân trong khu vực, Mặc dù tổng cung của đất đai là cốđịnh, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thểtăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất Trướcđây, hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông chưa phát triển, thị trườngđất đô thị phát triển chủ yếu ở những khu thương mại – dịch vụ trung tâm Điều đó,dẫn đến tình trạng chênh lệch giá quá lớn giữa đất đai ở vị trí trung tâm với đất đaivùng ngoại vi đô thị Thời gian để từ ngoại ô vào trung tâm đô thị đã rút ngắn Vì vậy,nhu cầu đối với đất đai vùng ngoại ô tăng lên nhanh chóng và lượng cung cũng tănglên đáng kể Sự chênh lệch giá đất giữa đấi đai ở trung tâm và đất đai ở vùng ngoại ôthành phố theo đó cũng được rút ngắn lại Tuy nhiên, đất đai có hạn mà nhu cầu về đấtthì vô hạn, cho nên theo đà phát triên, giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục.

Do đó, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả Nhất làđất đai ở nước ta là thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý, lưu thông trênthị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định, bên cung cấp đất chủyếu là do Nhà nước khống chế Nhân tố này ảnh hưởng quan trọng đến giá cả đất đai,khi tiến hành định giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ các đặc tính trên của thị trường đất đai

1.1.3.3 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất thayđổi Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi,nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô Cònnếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền phải bỏ ra mua đất phải tăng lên dongười bán không muốn mua bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lơn hơnthu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thìngười bán mới chấp nhận Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phảixác định giá cả Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm

do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất luôn có lãi Người bán quyền sửdụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Đương nhiên đóphải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài

để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể

nói lãi suất ngân hàng như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị Nếu có chênhlệch thì cũng không đáng kể Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất nóichung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp (Hồ Thị LamTrà, Nguyễn Văn Quân, 2006)

1.1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

Dựa trênmối quan hệ đối với đất đai và phạm vi ảnh hưởng để phân chia cácnhân tố ảnh hưởng đến giá cả đất đai thành: Nhân tố thông thường, nhân tố khu vực vànhân tố cá biệt

1.1.4.1 Nhân tố thông thường

Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến,cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiệnkinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho cácloại đất

Nhân tố hành chính:Chỉ sự can thiệp của Nhà nước vào giá cả đất đai Xuất

phát từ lợi ích xã hội và sự phát triển kinh tế vĩ mô, nhà nước định ra chính sách đểthúc đẩy hoặc hạn chế việc chuyển dịch đất đai ở một loại đất nào đó để nâng cao chohiệu quả sử dụng đất tổng thể Đó là chính sách đất đai, nhà ở, quy hoạch đô thị, chínhsách về giá, thuế, quản lý giao thông, sự thay đổi về quản lý hành chính

- Chế độ về đất: Chế độ đất bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất Chế độ về đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất

- Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch các quy định về công dụng, tỷ lệ dung tích

và mật độ xây dựng kiến trúc đều ảnh hưởng đến giá đất

- Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu thế củagiá cả đất Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là Chính phủ nới lỏng quản lý đốivới giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên; chính sách giá đất thấp là Chính phủ dùng nhiềubiện pháp để khống chế tăng giá của đất, từ đó làm cho mức giá đất hạ xuống hoặcngưng trệ lại Đồng thời, chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tưcủa nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh hưởng đến đất cao thấp

- Chính sách về thuế: mức thuế gánh chịu cao hay thấp của bất kể cá nhân hay tổchức đều ảnh hưởng đến giá đất Thuế tăng thì tích lũy của cá nhân tổ chức giảm, nhucầu đất đai giảm nên giá cả đất đai giảm Ngược lại, thuế giảm tích lũy tăng thì giá tăng

Nhân tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế,

xã hội ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết vớimật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình

- Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vìthế giá đất tăng lên

- Tố chất nhân khẩu thể hiện ở trình độ được giáo dục và tố chất văn hóa củanhân khẩu Khu nhà ở xây dựng cho nhân khẩu có tố chất cao, xã hội thường ổn định,môi trường tốt đẹp tạo ấn tượng tốt đẹp cho người làm tăng nhu cầu đối với khu vựcnày khiến giá đất tăng

- Cấu thành nhân khẩu gia đình: Hiện nay kiểu sống tam tứ đại đồng đường đãđược thay bằng quy mô gia đình nhỏ sẽ làm tăng nhu cầu về nhà ở khiến giá đất xâydựng sẽ tăng lên

Nhân tố xã hội:Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá

đất Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn địnhchính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa

- Trạng thái ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn địnhcủa cục diện chính trị trong nước Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tàisản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thờihạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên.Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống

- An ninh xã hội: Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy Bất luận làkhu nhà ở hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn,

vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên

- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sựbiến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Nhân tố này có ảnh hưởng độtxuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường

-Tiến trình đô thị hóa: Một trong những kết quả của phát triển công nghiệp hóa làthúc đẩy quá trình đô thị hóa Những khu vực có trình độ công nghiệp hóa hoặc đô thịhóa càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói chung là không đổi, cho nên ảnhhưởng của tiến trình đô thị hóa đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: Một là ởkhu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân

khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tănggiá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường

Nhân tố quốc tế:Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không

thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh

tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh

tế, chính trị trong nước.Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốcgia ngoài việc không thể cô lập và tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nóichung hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác.Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật thiết Cho nên,

sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái củakinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không có ngoại lệ

Nhân tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối

với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia

- Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những chỉ tiêu trọng yếu để đánh giátrạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa làtrạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vậtgiá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hộităng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên

- Mức độ dự trữ và đầu tư tương quan tỷ lệ thuận với nhau Đây là tình huốngthống nhất giữ dự trữ và đầu tư Qua mức dự trữ và đầu tư có thể thấy ảnh hưởng tớigiá đất Tỷ lệ dự trữ cao liên tục đột nhiên xuống thấp, đó là thời kỳ nóng bỏng của thịtrường nhà đất, giá đất tăng vọt

- Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốcgia Lượng cung cấp tiền mặt biểu hiện bên ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ.Lượng cung cấp gia tăng chứng tỏ tiền nhàn rỗi xã hội tăng, người ta sẽ mua bất độngsản để bảo tồn giá trị làm giá đất tăng

- Mức lãi suất: Do thu nhập của nhà đầu tư không thể trả ngay một khoản lớn nênphải vay vốn ngân hàng hoặc thể chấp tải sản để có khoản vay Vì vậy nhà đầu tư vànhân viên định giá phải luôn nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiệnhành, chính sách cho vay và đặc biệt tình hình mức lãi suất

Những nhân tố chung nói trên thường là ở tầm vĩ mô phát sinh ảnh hưởng có tínhtoàn cục đối với mức giá đất của toàn bộ khu vực, dưới ảnh hưởng của những nhân tố

đó phát sinh sự khác nhau giữa các địa phương và các quốc gia về mức giá đất Còn sựkhác nhau về giá đất giữa các khu vực trong cùng một địa phương, giữa các thửa đất,lại chịu ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt Do đó cần phân tích thêmmột bước ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt

1.1.4.2 Nhân tố khu vực

Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất,những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởngquyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó

Nhân tố vị trí: Chủ yếu nói về vị trí kinh tế, khoảng cách đến trung tâm.

Điều kiện giao thông:Ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại hình giao thông

của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể củamạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng

và mật độ lưới giao thông

Điều kiện thiết bị hạ tầng: Ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm hai loại lớn là

thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ Đó là: đường nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt,hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xemxét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và cự li

Chất lượng môi trường:Ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm môi trường tự

nhiên và môi trường nhân văn Các điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế,hướng gió, độ dốc, không khí, tiếng ồn,… Các điều kiện môi trường nhân văn như: loạihình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập,… ở khu vực

Hạn chế quy hoạch: ảnh hưởng tới tính chất sử dụng đất, kết cấu sử dụng vàđiều kiện sử dụng đất hạn chế trong khu vực

1.1.4.3 Nhân tố cá biệt

Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửađất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từngthửa đất

Vị trí đất: bao gồm hai vị trí ảnh hưởng đến giá đất vị trí tuyệt đối (địa điểm cụthể của thửa đất trong khu đất) và vị trí tương đối (vị trí của thửa đất so với các thửađất khác trong vùng lân cận)

Kích thước: bao gồm diện tích, chiều rộng chiều sâu đều có ảnh hưởng đến giá

cả đất đai Một diện tích tối ưu khi nó đáp ứng được nhu cầu của đại đa số đân cưtrong mỗi vùng

Hình dáng thửa đất đẹp nhất là vuông và chữ nhật, còn các hình dáng khác đềukhông thuận lợi cho việc sử dụng và thẩm mỹ nên cũng ảnh hưởng đến giá đất

Thời hạn sử dụng đất: nhân tố quyết định thời gian sử dụng đất và thu lời từthửa đất đó nên ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân,2006)

1.2 Tổng quan về định giá đất

1.2.1 Khái niệm định giá đất

Định giá đất là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tínhpháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật nhằm ước tính về giá trị của đất bằnghình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xácđịnh Đất đai là một tài sản đặc biệt Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian,kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội Vì vậy, định giá đấtchỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giácác tài sản thông thường

1.2.2 Nguyên tắc định giá đất

1.2.2.1 Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Do đất đai có tính đa dạng trong sử dụng, phương thức sử dụng khác nhau có thểđem lại thu nhập khác nhau cho người có quyền sử dụng đất, hơn nữa người có quyền

sử dụng đất đai đều mong muốn thu lợi càng nhiều trên đất mình đang sử dụng, mụcđích đó làm căn cứ để xác định phương thức sử dụng đất, cho nên tiền đề của giá cảđất đai là phát huy hiệu quả cao nhất của việc sử dụng đất đai đó.Trong số rất nhiềucác sử dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừahợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoảng thời gian xácđịnh Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất Sử dụng hiệuquả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá đất.Khi xem xét đất đai đã được sử dụng hiệu quả nhất hay chưa thì những nhân tố cầnphải nghiên cứu là: phương thức sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là gì; phương thức sửdụng trước mắt có phải là hiệu quả nhất hay không; nếu không được thì khả năng

chuyển nó sang sử dụng có hiệu quả nhất như thế nào; phương thức sử dụng có hiệuquả nhất có khả năng duy trì được bao lâu.Khi tiến hành định giá đất không nên chịu

sự hạn chế của hiện trạng sử dụng thực tế mà phải dự báo được tình hình sử dụng đấttrong tương lai hiệu quả nhất

1.2.2.2 Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường củamột thửa đất chủ thể có khuynhhướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tựvề giá trị và các tiệndụng so với thửa đất chủthể, với giả thiết không có sự chậm trễ trongviệc thoả thuậngiá cả và thanh toán Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nàođó chịu sự ràngbuộc với giá cả thửa đất có giátrị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thaythế nó

Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểuhiện hành vi, kinh tế hợp lý Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trongnhững nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá

1.2.2.3 Nguyên tắc biến động

Giá cả của hàng hóa thông thường biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấuthành giá Giá cả đất đai cũng giống như vậy Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa cácnhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biếnđộng, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau củanhững nhân tố này và những biến động chung của chúng.Khi định giá đất, cần phảiphân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt, và nhu cầu về hiệu quả trên mảnhđất đó, cùng với những nhân tố chung, nhân tố khu vực, cùng tính cá biệt dẫn đến sựbiến động của những nhân tố này Vì các nhân tố này luôn thay đổi nên phải nắm vữngmối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại

mà dự tính giá đất cho tương lai

Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động giá đấttrong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệugiá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới có thể xác định giáđất hợp lý và chính xác.(Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)

1.2.3 Phương pháp định giá đất

Hiện nay, có nhiều phương pháp khác nhau để định giá đất Trong đó không cóphương pháp nào là “vạn năng” thích ứng cho mọi điều kiện mà người ta phải lựachọn phương pháp thích hợp nhất cho từng điều kiện cụ thể Sau đây là 5phương phápđịnh giá đất được quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày

15 tháng 5 năm 2014 và quy định chi tiết tạithông tư số 36/2014/TT-BTNMT do BộTài nguyên và Môi trường ban hành ngày 30 tháng 6 năm 2014

1.2.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích định giá đất thông quaviệc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí,khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích hình thể, tính pháp lý về quyền

sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúngđấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá (Khoản

1, Điều 4, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP)

Trình tự tiến hành

-Khảo sát, thu thập thông tin

-Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất

so sánh với thửa đất cần định giá

Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửa đất sosánh với thửa đất cần định giá

Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đấtcần định giá

-Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá

Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnhgiá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh vớithửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất ước tính của

so sánh



Mức điều chỉnh về giá

do các yếu tố khác biệtcủa từng thửa đất sosánh với thửa đất

-Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối vớicác mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định

1.2.3.2 Phương pháp chiết trừ

Là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằngcách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (baogồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất (Khoản 2, Điều 4, Nghị định số44/2014/NĐ-CP)

1.2.3.3 Phương pháp thu nhập

Là phương pháp định giá đất bằng thương số giữa thu nhập ròng thu được bìnhquân một năm trên một đỡn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quânmột năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tạingân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi cao nhất trên địa bàn cấptỉnh (Khoản 3, Điều 4, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP)

Trình tự tiến hành:

-Ðiều tra tình hình cơ bản của thửa đất chờ định giá

-Xác định phương thức sử dụng phát triển đất đai tốt nhất

-Xác định tổng giá bất động sản sau khi phát triển

-Tính toán chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, lợitức, thuế, chi phí cho thuê vàlợi nhuận mà ngườiphát triển cần có

-Tính toán và xác định mức giá

1.2.3.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân(X) với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương(sau đây gọi là UBND cấp tỉnh) ban hành (Khoản 5, Điều 4, Nghị định số44/2014/NĐ-CP)

Tóm lại, phương pháp định giá đất khác nhau thì có đặc điểm và phạm vi ứngdụng khác nhau, cũng có điều kiện hạn chế tương ứng nên lúc định giá các thửa đấtcần phải căn cứ vào đặc điểm của phương pháp định giá, sự hạn chế và phạm vị thíchhợp của nó để chọn ra phương pháp thích hợp

1.3 Tổng quan về vùng giá trị và bản đồ vùng giá trị

1.3.1 Khái niệm về vùng giá trị

Vùng giá trị là một khái niệm thuộc phạm trù định giá để chỉ những khu vực địa

lý mà tại đó các bất động sản – đối tượng của định giá – cùng chịu ảnh hưởng bởi cáctác động của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp luật giống nhau hoặc gầngiống nhau”

1.3.2 Khái niệm về bản đồ vùng giá trị đất đai

Trịnh Hữu Liên (2013,tr120) cho rằng khái niệm về vùng giá đất được chính thứcđưa ra ở Việt Nam năm 2007 – 2008 trong đề tài nghiên cứu “Nghiên cứu cơ sở khoahọc và phương pháp xây dựng bản đồ vùng giá trị” đã xác định: Khi định giá đất tạithời điểm nào đó, nếu định giá cho hàng loạt thửa đất sẽ xuất hiện các vùng có sự ướctính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụngđất đã được xác định, có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích Khi đó,tập hợp các vùng này là các vùng có cùng ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất cógiá trị tiền tệ gióng nhau trên một đơn vị diện tích hay vùng có cùng giá đất gọi tắt làvùng giá đất

Bản đồ vùng giá trị đất đai là một loại bản đồ biểu thị giá (tính theo đơn vị tiềntệ) trên đơn vị diện tích bằng m2 cho tất cả các thửa đất, lô đất, khu đất trống trong

một vùng Loại bản đồ này thường được lập để nhận biết giá trị các thửa đất, lô đấthoặc khu đất chứ không nhằm mục đích chỉ rõ giới hạn hoặc ranh giới sở hữu

Một số tác dụng của bản đồ vùng giá trị đất đai trong quản lý thị trường bất độngsản:

-Phản ánh một cách trực quan về tư liệu giá đất và tình hình giao dịch về thịtrường bất động sản ở các khu vực khác nhau

-Phản ánh một cách hình tượng về chất lượng đất đai và quy luật phân bố khônggian về giá đất, đặt nền móng tốt cho việc ứng dụng thành quả

-Cùng với các bản đồ chuyên đề về đất đai khác tạo thành một hệ thống bản đồhoàn chỉnh, phục vụ cho việc quản lý đất đai và quản lý thị trường bất động sản

Trên thế giới, có những nước không xây dựng bảng giá đất hàng năm mà 3 hoặc

5 năm mới xây dựng một lần Trong thời gian đó, nếu xảy ra những thay đổi, biếnđộng về giá đất của một loại đất hay một khu vực thì được phép điều chỉnh ở nhữngnơi xảy ra biến động Hầu hết các nước phát triển trên thế giới đều xây dựng bản đồvùng giá trị đất đai để tiện cho việc tra cứu thông tin và giúp người sử dụng có cái nhìntrực quan hơn Ở Việt Nam, vì điều kiện kỹ thuật, trình độ tin học còn chưa phát triển,chủ yếu tập trung ở các tỉnh, thành phố lớn, bởi vậy mới chỉ bước đầu triển khai xâydựng được bản đồ vùng giá trị đất đai ở một số tỉnh thành phố lớn, và ở những quậnnội thành Những khu vực nông thôn, khu công nghiệp mới, khu kinh tế mới, vì hiệntrạng sử dụng đất còn nhiều biến động, thửa đất manh mún, ranh giới giữa các thửa lộnxộn, không rõ ràng, thông tin về hiện trạng sử dụng đất, về chủ sử dụng và mục đích

sử dụng còn nhiều thiếu sót nên chưa thể triển khai ứng dụng xây dựng bản đồ vùnggiá trị đất đai trên diện rộng hoặc trong phạm vi cả nước

1.4 Tổng quan về hệ thống thông tin địa lý (GIS)

1.4.1 Khái niệm về hệ thống thông tin địa lý

Hệ thống thông tin địa lý được viết tắt là GIS (Geographic Information System).GIS là một hệ thống thông tin được sử dụng để đưa vào, lưu trữ, nhận, thao tác vàphân tích thông tin địa lý, nó hỗ trợ cho việc ra quyết định lập kế hoạch, thực hiện vàquản lý sử dụng đất đai, nguồn tài nguyên tự nhiên

Một khi dữ liệu đã được nhập vào GIS, nó có thể được biên tập hoặc cập nhật ởbất kỳ thời điểm nào Các ứng dụng thực tiễn đã chứng tỏ những ưu thế của GIS GIS

có thể cung cấp thông tin cho những nhà hoạch định chính sách một cách nhanh hơn,chính xác hơn và hiệu quả hơn các hệ thống khác GIS trả lời nhanh chóng cho các câuhỏi: Có gì? Ở đâu? Như thế nào?.

1.4.2 Cấu trúc của hệ thống thông tin địa lý

GIS có 4 hợp phần chính là phần cứng, phần mềm, con người, và cơ sở dữ liệu.Bốn hợp phần này có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, trong đó cơ sở dữ liệu đóng vaitrò quan trọng nhất, là một hạt nhân của GIS

Hình 1.1 Cấu trúc của hệ thống thông tin địa lý

1.4.3 Chức năng của hệ thống thông tin địa lý

Một hệ thống GIS có 5 chức năng cơ bản là: thu thập dữ liệu, xử lý sơ bộ dữ liệu,lưu trữ và truy nhập dữ liệu, tìm kiếm và phân tích không gian, hiển thị đồ hoạ vàtương tác

-Thu thập dữ liệu: là tiến trình thu nhận dữ liệu theo khuôn mẫu phù hợp vớiGIS Muốn vậy dữ liệu phải được số hoá theo trình tự: mã hoá dữ liệu, kiểm chứng vàsửa lỗi

-Xử lý dữ liệu thô: quá trình phân tích các thông tin theo các cách nhìn khácnhau đòi hỏi dữ liệu phải được biểu diễn và tổ chức cho phù hợp Mức độ xử lý khácnhau, phụ thuộc vào mục đích của ứng dụng GIS

-Lưu trữ và truy cập dữ liệu: chức năng lưu trữ dữ liệu trong GIS liên quan đếntạo lập CSDL không gian, (bao gồm tổ hợp dữ liệu vectơ hoặc dữ liệu raster, dữ liệuthuộc tính) Phương tiện truy nhập trong CSDL GIS cần bao gồm cả phương tiện có

sẵn của CSDL quan hệ chuẩn Khai thác dữ liệu trên cơ sở vị trí hay quan hệ khônggian được xem như nền tảng quan trọng xâm nhập cơ sở dữ liệu của hệ thống

-Tìm kiếm và phân tích không gian: bao gồm tìm kiếm nội dung trong vùngkhông gian, tìm kiếm nội dung trong vùng cận kề, tìm kiếm hiện tượng và thao tácphủ, nội suy và mô hình hoá bề mặt

-Hiển thị đồ hoạ và tương tác: tầm quan trọng và bản chất không gian của thôngtin địa lý là đặc tả truy vấn và báo cáo kết quả được thực hiện hiệu quả là nhờ sử dụngbản đồ, do vậy các chức năng thành lập bản đồ thường thấy trong GIS

1.4.4 Quan hệ giữa GIS và các ngành khoa học khác

Giống như các ngành khoa học ứng dụng khác, trong quá trình phát triển củamình, công nghệ GIS luôn liên quan mật thiết với các ngành nền tảng của mình

Hình 1.2 Quan hệ giữa GIS và các ngành khoa học khác

GIS có mối quan hệ với một số ngành chính sau:

-Ngành công nghệ máy tính: Máy tính là một trong các thành phần của côngnghệ GIS, dựa trên cơ sở nền tảng của các bộ xử lý (CPU) và hệ điều hành các phầnmềm GIS không ngừng phát triển và hoàn thiện Có thể nói sự phát triển của côngnghệ máy tính sẽ quyết định sự phát triển và phạm vi ứng dụng của công nghệ GIS.-Ngành khoa học quản trị dữ liệu: Các dữ liệu trong GIS được tổ chức và quản lýdựa trên nền tảng nguyên tắc của các phần mềm quản trị dữ liệu Cơ sở dữ liệu cũng làmột thành phần cơ bản của hệ GIS Sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống quản trị dữliệu sẽ giúp cho GIS hoàn thiện chức năng quản lý cơ sở dữ liệu của mình tối ưu hơn

Toán học Bản đồ họcĐịa lý học

Khoa học khác

Máy tínhTin học

GIS

Quản trị

dữ liệu

Trắc địa và viễn thám

-Ngành bản đồ học: Bản đồ là một thành phần thể hiện các đối tượng địa lý trên

bề mặt Trái đất của chúng ta trong hệ GIS Dữ liệu bản đồ là một thành phần chínhtrong cơ sở dữ liệu của GIS Sự phát triển của ngành bản đồ sẽ giúp cho GIS hoànthiện các chức năng xử lý dữ liệu không gian, phong cách thể hiện các dữ liệu bản đồtrong hệ thống và các sản phẩm đầu ra

-Ngành trắc địa và viễn thám: Các dữ liệu trong GIS luôn gắn chặt với thế giớithực Cơ sở toán học đảm bảo cho sự liên kết đó là mạng lưới toạ độ thống nhất (hệ toạ

độ quốc gia) Ngành trắc địa cung cấp các số liệu toạ độ Nhà nước chính xác và thốngnhất Các thông tin quản lý trong GIS phần lớn là thông tin tĩnh, tức là chúng là nhữngthông tin về những sự vật và hiện tượng đã xảy ra ở tại một thời điểm hoặc mộtkhoảng thời gian nhất định nào đó Để có thể đổi mới và cập nhật thông tin trong GIScho phù hợp với những biến đổi đã xảy ra ở thời điểm hiện tại cần phải có các số liệu,

tư liệu mới về chúng và nguồn thông tin mới có thể được thu nhận nhanh chóng và cậpnhật cho hệ GIS là các ảnh hàng không hoặc ảnh viễn thám

-Ngành toán học: Các chức năng xử lý của GIS luôn gắn liền với các thuật toán cụthể trong toán học Sự hoàn thiện trong việc giải quyết các thuật toán ứng dụng đã giúpcho các nhà lập trình phần mềm GIS có thêm khả năng mở rộng và hoàn thiện các chứcnăng trong GIS nhất là các chức năng xử lý địa lý Toán học là một trong các nền tảng

cơ sở để phát triển và hoàn thiện các chức năng bên trong của các phần mềm GIS.-Ngành truyền thông thông tin: Các thông tin trong các hệ GIS chỉ có thể trao đổivới nhau thông qua các phương tiện truyền thông Sự phát triển của ngành này sẽ cungcấp cho GIS năng lực liên kết các mạng máy tính, tạo ra các hệ GIS đa ngành Nếutrước đây phần lớn GIS được sử dụng độc lập thì ngày nay hầu hết đã được kết nốithành mạng máy tính sử dụng chung cho các cơ quan khác nhau đã làm cho các nhàquản lý thấy rõ thêm hiệu quả đầu tư và lợi ích của công nghệ GIS

1.5 Giới thiệu phầm mềm sử dụng

ArcGIS là hệ thống GIS hàng đầu hiện nay, cung cấp một giải pháp toàn diện từthu thập / nhập số liệu, chỉnh lý, phân tích và phân phối thông tin trên mạng Internettới các cấp độ khác nhau như CSDL địa lý cá nhân hay CSDL của các doanh nghiệp

Về mặt công nghệ, hiện nay các chuyên gia GIS coi công nghệ ESRI là một giải phápmang tính chất mở, tổng thể và hoàn chỉnh, có khả năng khai thác hết các chức năng

của GIS trên các ứng dụng khác nhau như: desktop (ArcGIS Desktop), máy chủ(ArcGIS Server), các ứng dụng Web (ArcIMS, ArcGIS Online), hoặc hệ thống thiết bị

di động (ArcPAD) và có khả năng tương tích cao đối với nhiều loại sản phẩm củanhiều hãng khác nhau

Hình 1.3 Phần mềm ArcGIS

ArcGIS Desktop (với phiên bản mới nhất là ArcGIS 10) bao gồm những công cụrất mạnh để quản lý, cập nhật, phân tích thông tin và xuất bản tạo nên một hệ thốngthông tin địa lý (GIS) hoàn chỉnh, cho phép:

Tạo và chỉnh sửa dữ liệu tích hợp (dữ liệu không gian tích hợp với dữ liệu thuộctính) - cho phép sử dụng nhiều loại định dạng dữ liệu khác nhau thậm chí cả những dữliệu lấy từ Internet; truy vấn dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính từ nhiều nguồn

và bằng nhiều cách khác nhau;

Hiển thị, truy vấn và phân tích dữ liệu không gian kết hợp với dữ liệu thuộc tính;Thành lập bản đồ chuyên đề và các bản in có chất lượng trình bày chuyên nghiệp.ArcGIS Destop là một bộ phần mềm ứng dụng gồm: ArcMap, ArcCatalog,ArcToolbox, ModelBuilder, ArcScene và ArcGlobe Khi sử dụng các ứng dụng nàyđồng thời, người sử dụng có thể thực hiện được các bài toán ứng dụng GIS bất kỳ, từđơn giản đến phức tạp, bao gồm cả thành lập bản đồ, phân tích địa lý, chỉnh sửa vàbiên tập dữ liệu, quản lý dữ liệu, hiển thị và xử lý dữ liệu

Chương II: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Giá đất và các văn bản pháp luật nhà nước quy định về giá đất địa bàn huyện

Hà Trung, tỉnh Thanh Hóa

- Các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Hà Trung, tỉnhThanh Hóa

- Các phần mềm ứng dụng trong việc xây dựng bản đồ vùng giá đất trên địa bànnghiên cứu như : Microstation, ArcGis

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Đề tài được nghiên cứu trên địa bàn huyện Hà Trung, tỉnh Thanh Hóa

- Đề tài nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn huyện Hà Trung, tỉnh Thanh Hóa từtháng 3 đến tháng 5 năm 2018

2.2 Nội dung nghiên cứu

2.2.1 Khái quát địa bàn thị trấn Hà Trung, huyện Hà Trung, thành phố Thanh Hóa

2.2.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội

2.2.1.2 Hiện trạng công tác quản lý đất đai và tình hình sử dụng đất

2.2.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, KT –XH, tình hình quản lý Vf Sử dụng đất thị trấn Hà Trung, huyện Hà Trung, TP Thanh Hóa

2.2.2 Giá đất trên địa bàn nghiên cứu

2.2.2.1 Giá đất ở quy định thị trấn Hà Trung

2.2.2.2 Giá đất ở thị trường thị trấn Hà Trung

2.2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hà Trung, huyện Hà Trung, tỉnh Thanh Hóa

2.2.3.2 Thành lập bản đồ vùng giá đất ở thị trường thị trấn Hà Trung

2.2.5 Đánh giá ưu, nhược điểm và khả năng ứng dụng của phần mềm ArcGIS

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

Thu thập các văn bản có liên quan đến giá đất ở do Nhà nước, UBND tỉnh ThanhHóa quy định

Thu thập số liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, thông tin thửa đất tại phòngtài nguyên môi trường và các phòng ban có liên quan của huyện Hà Trung, tỉnh ThanhHóa

Thu thập các nghị định, thông tư, quyết định do các cơ quan có thẩm quyền banhành thông qua các kênh trực tuyến internet

2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

Thu thập bằng việc phỏng vấn trực tiếp 50 hộ thu thập thông tin về: vị trí, chủ sửdụng đất, diện tích, giá bất động sản chuyển nhượng thông qua phương pháp chọnmẫu ngẫu nhiên theo vị trí

2.3.3 Phương pháp bản đồ

Thể hiện các yếu tố không gian và thuộc tính về đất đai thành bản đồ thông qua

sử dụng một số phần mềm ứng dụng: MicroStation, ArcGIS,

2.3.4 Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu

Trên cơ sở số liệu thu thập cũng như các tài liệu liên quan tiến hành tổng hợp, phân tích,

xử lý số liệu trên máy tính bằng phần mềm Microsoft Excel, ArcGIS

2.3.5 Phương pháp nội suy

Nội suy là phương pháp ước tính giá trị của các điểm dữ liệu chưa biết trongphạm vi của một tập hợp rời rạc chứa một số điểm dữ liệu đã biết

Thông qua thu thập số liệu thứ cấp và xử lý sơ cấp ta sẽ thu được các thông tinthuộc tính một số điểm mẫu tại khu vực nghiên cứu, thông qua công cụ IDW củaArcGIS giá trị tại các điểm chưa có số liệu sẽ được tính toán giá trị thông qua tươngquan khoảng cách với các điểm mẫu đã chứa số liệu Phương pháp IDW xác định cácgiá trị cell bằng cách tính trung bình các giá trị của các điểm mẫu trong vùng lân cậncủa mỗi cell Điểm càng gần điểm trung tâm (mà ta đang xác định) thì càng có ảnhhưởng nhiều hơn

Công thức nội suy :

Trong đó dij là khoảng cách không gian giữa 2 điểm thứ i và thứ j, số mũ p càng

cao thì mức độ ảnh hưởng của các điểm ở xa càng thấp và một số xem như không đáng

Chương III: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế thị trấn Hà Trung, huyện Hà Trung, tỉnh

-Phía Bắc giáp Chân núi Đông Bắc xã Hà Bình

-Phía Đông giáp Sông Lèn

-Phía Nam giáp xã Hà Vân, xã Hà Lai xã Hà Lâm,

-Phía Tây giáp xã Hà Tân, xã Hà Đông

Đường quốc lộ 1A từ Bắc vào Nam dài 8,9 km và 8,7km đường sắt chạy qua địabàn huyện thuận lợi cho việc giao lưu đường bộ giữa các vùng miền trong cả nước

Hình 3.1: Vị trí huyện Hà Trung, tỉnh Thanh Hóa

Địa hình, địa mạo:

Chia thành các tiểu vùng:

+ Vùng bán sơn địa: Được phân bố ở phía Bắc-Tây-Nam của huyện bao gồmtoàn bộ sườn đông của dãy núi đồi từ Thạch Thành, Vĩnh Lộc và Tam Điệp đổ xuống,phần lớn là các dãy núi đồi trọc và núi sót xen kẽ với những cánh đồng nhỏ, hẹp vàthấp trũng không đồng đều Độ cao tring bình so với mặt nước biển là từ 5,5m đến1,5m Đây là vùng địa hình chia cắt rất phức tạp rất khó khăn cho việc phát triển sảnxuất và bố trí cơ cấu cây trồng

+ Vùng đồng bằng chiêm trũng: đây là vùng đất bị vây kẹt bởi dãy núi đá vôiTam Điệp và dãy đồi trinh du Đức-Thắng gồm xã ( Hà Tân, Hà Tiến, Hà Giang, HàYên, Hà Dương, Hà Vân, Hà Thanh, Hà Vinh, Hà Châu và Hà Lai) Địa hình nhìnchung có hình lòng chảo Đây chính là vùng có địa hình thấp trũng nhất của đồng bằngThanh Hóa Cao trình so với mặt nước biển bình quân từ 0,3 đến 0,6 m Có thể nói làvùng địa hình thấp trũng nhưng cao, thấp không đều, hơn bị chia cắt manh mún và xen

kẽ bởi các núi đá vôi và các đồi đá phiến

Tổng quát địa hình toàn huyện nghiêng dần từ Tây Bắc xuống Đông Nam So vớicác huyện lân cận vùng đồng bằng, nhưng mang tính đa dạng hơn Nhiều tiểu vùng códạng lòng chảo, mùa mưa thường hay bị ngập úng cục bộ, gây khó khăn cho sản xuâtnông nghiệp và đời sống nhân dân, và được chia thành các tiểu vùng như sau:

-Loại địa hình dưới 150 , diện tích 15898 ha, chiếm 75,893% diện tích điều tra nônghóa thổ nhưỡng (20923 ha) Đất này dùng để phát triển nông nghiệp, ngư nghiệp, xây dựng

cơ sở hạ tầng, giao thông thủy lợi, xây dựng cơ bản khác, khu dân cư đô thị, nông thôn…-Loại địa hình từ 150 trở lên, diện tích 5040 ha (từ 150 đến 200: 2 705 ha, lớn hơn

200: 2 335 ha), bằng 24,07% diện tícch điều tra nông hóa thổ nhưỡng, có ảnh hưởng rấtlớn tới quá trình sử dụng đất, bảo vệ đất, bảo vệ môi trường, chống xói mòn, loại địahình này thích hợp cho phát triển cây lâm nghiệp, cây nông nghiệp lâu năm như câycông nghiệp dài ngày, cây ăn quả và thực hiện nông lâm kết hợp

Khí hậu

Mùa hè nóng ẩm, mưa nhiều và chịu ảnh hưởng của gió Tây Nam khô nóng( gióLào); mùa đông lạnh, ít mưa, thuộc tiểu vùng khí hậu đồng bằng Thanh Hóa, có cácđặc trưng chủ yếu như sau:

-Nhiệt độ: Tổng nhiệt độ năm 85000C - 86000C, biên độ nhiệt độ năm 110-120C,biên độ ngày 60C - 70C Nhiệt độ trung bình tháng 1 là 16,50C - 170C Nhiệt độ thấpnhất chưa dưới 20C Nhiệt độ trung bình tháng 7: 28,50C - 290C Nhiệt độ cao tuyệtđối chưa quá 41,50C

-Mưa: Lượng mưa trung bình năm 1600mm, mưa tập trung từ tháng 5 đếntháng 10, các tháng này chiếm khoảng 86-88% lượng mưa cả năm, tháng 9 cólượng mưa lớn nhất  400mm

-Gió: chịu ảnh hưởng của gió mùa Đông Bắc vào mùa đông, gió Đông-Nam vàomùa hè, tốc độ gió: Trung bình năm 1,5-1,8 m/s, tốc độ gió mạnh nhất đo được trongbão đạt tới 35-40m/s và trong gió mùa Đông Bắc không quá 25m/s Thiên tai hay xảy ra

là rét đậm kéo dài, úng, ngập, ngoài ra còn có ảnh hưởng của gió Tây Nam khô nóng.-Độ ẩm không khí: Theo số liệ quan trắc Đài khí tượng thủy văn, thị trấn HàTrung có độ ẩm không khí trung bình 86%, các tháng có độ ẩm cao nhất là tháng 2 đếntháng 4 là 89%

Nói chung thời tiết của thị trấn Hà Trung thuận lợi cho việc phát triển các câytrông nông nghiệp, vật nuôi, thâm canh tăng vụ Là thị trấn trọng điểm lúa, lúa màulương thực, dân cư đông đúc Nên tỷ lê diện tích được sử dụng lên tới 86,00% diệntích tự nhiên toàn thị trấn

Tuy nhiên, dò nền nhiệt độ cao, mưa tập trung theo mùa, thường chịu ảnh hưởngtrực tiếp của gió bão, triều dâng gây nhiều thiệt hại cho sản xuất, đời sống, tàn phá đấtđai như trận lũ quét năm 2007 đã làm thay đổi diện mạo một số hệ thống đê điều

Thủy văn:

Theo Trạm Dự báo và phục vụ khí tượng thủy văn Thanh Hóa, thị trấn Hà Trungchủ yếu năm trong tiểu vùng thủy văn hạ lưu sông Mã Trên địa bàn thị trấn có 2 dòngsông chính : Sông Lèn, sông Hoạt, Hạ lưu chịu ảnh hưởng của chế độ thủy triều

Như vậy, một phần thị trấn Hà Trung nằm trong vùng thủy văn chịu ảnh hưởngcủa thủy triều Lượng mưa khoảng 1600mm/năm Mùa mưa kéo dài từ tháng 5 đến

tháng 10, mùa lũ kéo dài đến 5 tháng từ tháng 6 đến tháng 10 Lũ lớn vào tháng 8, chủyếu là tháng 9, mùa cạn từ tháng 4 đến tháng 5 năm sau.

Chế độ thủy văn của vùng này tạo ra ở huyện một vùng thấp bị ngập úng, thờigian lâu nhất là khi có sự xâm nhập cảu thủy triều

Cảnh quan môi trường

Thị trấn Hà Trung mang nét đặc trưng của vùng Bắc Trung Bộ, các điểm dân cưsống tập trung theo thôn xóm, dòng họ là chủ yếu Trong những năm qua, môi trườngsinh thái đã có những cải thiện đáng kể, thông qua việc xây dựng và triển khai cácchương trình dự án bảo vệ môi trường, tăng cường công tác quản lý và xây dựng nếpsống văn minh, quản lý tốt vỉa hè, hành lang an toàn giao thông, quy hoạch và trật tựxây dựng đô thị,…qua đó góp phần cải tạo chất lượng môi trường thị trấn Hà Trung.Tuy nhiên, vấn đề đang bức xúc hiện nay là hệ thống cống rãnh, tiêu thoát nước trongkhu dân cư, rác thải trong khu dân cư,…vẫn đang bị ô nhiễm

3.1.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội

Cơ cấu kinh tế

Nền kinh tế của thị trấn Hà Trung đã và đang phát triển theo chiều hướng: dịch

vụ, tiểu thủ công nghiệp và nông nghiệp Trong những năm qua, mặc dù gặp nhiều khókhăn nhưng thị trấn Hà Trung đã từng bước vượt qua và đưa nền kinh tế ngày càngphát triển, đời sống nhân dân ngày càng tăng lên rõ rệt

Theo kết quả thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội năm 2016 tổng thunhập của thị trấn Hà Trung đạt 350,8 tỷ đồng Trong đó:

Ngành nông nghiệp và thu nhập khác đạt 71 tỷ đồng, chiếm 20.2% tỷ trọng.Ngành công nghiệp đạt 177,8 tỷ đồng, chiếm 50.68%;

Ngành thương mại dịch vụ đạt 102 tỷ đồng, chiếm 29.07%;

Thu nhập bình quân đạt 19,1 triệu/người/năm

Hình 3.2 Biểu đồ cơ cấu kinh tế thị trấn Hà Trung năm 2016

Tình hình phát triển một số ngành và lĩnh vực chủ yếu

-Ngành nông nghiệp và chăn nuôi

Giá trị sản xuất ngành nông nghiệp và các thu nhập khác của thị trấn Hà Trungnăm 2016 71 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 20.2%

+ Trồng trọt: Tổng diện tích gieo trông là 3156,16 Năng suất bình quân đạt367,54 tạ/ha, sản lượng đạt 23153.8 tấn

+Ngành chăn nuôi

Theo thống kê của ban chăn nuôi thú y thị trấn, đàn lợn có 3838 con; đàn gia cầm

có 155400; đàn trâu có 1740 con Công tác tăng cường tiêm phòng và giám sát dịchbệnh, khử trung tiêu độc luôn được chú trọng và quan tâm

+ Thủy sản

-Cơ sở sản xuất ngành thủy sản là 1706 cơ sở với tổng số lao động là 3957 người.-Sản lượng thủy sản đạt 1025 tấn, trong đó sản lượng nuôi trông là 3880 tấn.Gồm cac sản phẩm: các đạt 953 tấn; tôm 13 tấn, thủy sản khác đạt 59 tấn

- Ngành công nghiệp

Hiện tại ngành xây dựng có bước phát triển nhanh, đóng góp quan trọng chotăng trưởng.Tập trung cải thiện môi trường đầu tư, kêu họi các doanh nghiệp đầu tưsản xuẩt tại các cụm công nghiệp làm nghề, đầu tư xây dựng các công trình như: nângcấp nghĩa trang liệt sĩ, bảo dưỡng tuyến đường Quốc lộ 1A

-Ngành kinh tế dịch vụ

Ngành thương mại và dịch vụ đóng vai trò quan trọng trong chiến lược phát triểnkinh tế của thị trấn Hà Trung Các hoạt động thương mại dịch vụ chủ yếu là kinhdoanh buôn bán tại hộ gia đình và tại các công trình trung tâm thương mại, công trìnhthương mại quy mô nhỏ Phát huy tối đa nguồn lực như vốn, địa thế, nguồn lực conngười

Các vấn đề văn hóa xã hội

-Dân số

Theo số liệu báo cáo thống ke năm 2016, Thị trấn Hà Trung có: 21896 khẩu, sốngười trong độ tuổi lao động là 12969 người

Tỷ lệ tăng dân số dân số đnag có năm 2016 là 0,65%

Mật độ dân số bình quan toàn thị trấn năm 2016 là 90 người/km2, phân bố đềukhắp trên địa bàn thị trấn

-Giáo dục

Hiện trên địa bàn Thị trấn có tổng 3 trường với 1 trường tiểu học, 1 trường trunghọc cơ sở và 1 trường mầm non Tỷ lệ học sinh bỏ học giảm đi ( tiểu học giảm 0,05%;THCS giảm 0,4%) 100% trẻ mầm non trong các cơ sở giáo dục mầm non được khámsức khỏe định kì và theo dõi biểu đồ tăng trưởng Đội ngũ cán bộ giáo viên đã cơ bản

đủ về số lượng, chất lượng nâng cao hơn và tương đối đồng bộ về cơ cấu đào tạo.-Y tế

Cơ sở vật chất phục vụ khám chữa bệnh được xây dựng khang trang sạch đẹp.Trình độ y sĩ, y tá thường xuyên được nâng cao, đảm bảo khám chữa bệnh cho nhândân tại trạm, chất lượng khám, chăm sóc sức khoẻ cho nhân dân được nâng lên rõ rệt,kết hợp tuyên truyền phòng dịch và tiêm chủng mở rộng

-Công tác văn hoá, thông tin, thể dục thể thao

Phong trào thể dục thể thao của thị trấn Hà Trung phát triển mạnh như cầu lông,bóng đá, bóng chuyền, thái cực trường sinh đạo, tham gia các giải đấu ở huyện đềuđạt giải cao.

Công tác thông tin tuyên truyền được quan tâm chỉ đạo thường xuyên Đài truyềnthanh đảm bảo thông tin thông suốt về chủ trương đường lối của Đảng Phong trào vănhoá, văn nghệ tiếp tục được phát triển, các thôn đều có đội văn nghệ, câu lạc bộ thơ ca,phục vụ kịp thời cho các hoạt văn hoá, văn nghệ của địa phương Thực hiện tốt phongtrào xây dựng Khu phố văn hoá cấp huyện và Thành phố

-Thực trạng các vấn đề quốc phòng, an ninh, trật tự xã hội…

Thị trấn thường xuyên củng cố xây dưng lực lượng công an đảm bảo số lượng vàchất lượng đáp ứng được yêu cầu đặt ra Thị trấn chỉ đạo công an xây dựng quy chế kếhoạch đế thực hiện công tác hàng ngày và trực 24/24 giờ

Tăng cường phối họp chặt chẽ với các đoàn thế, các tố chức xã hội và mọi ngườidân nhằm quản lý, giáo dục phòng chống tệ nạn xã hội, tội phạm, người dân lầm lỗitrên địa bàn dân cư và các đối tượng phạm pháp để chủ động ngăn ngừa có hướng răn

Nhóm đất nông nghiệp là 31.74 ha, chiếm 15,60% tổng diện tích tự nhiên

Nhóm đất phi nông nghiệp là 164.82 ha, chiếm 80,98% tổng diện tích tự nhiên.Nhóm đât chưa sử dụng là 6.93 ha, chiếm 3,42% tổng diện tích tự nhiên