ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ LA NGÀ HUYỆN ĐỊNH QUÁN TỈNH ĐỒNG NAI

Bảng giá đất được xây dựng trên tinh thần hướng dẫn của Nghị định 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Thông tư 80/2005/TT-BTC của Bộ t

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ LA NGÀ HUYỆN ĐỊNH QUÁN TỈNH ĐỒNG NAI

-TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

HÀ QUỲNH ANH

ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ XÂY DỰNG

BẢNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ LA NGÀ

HUYỆN ĐỊNH QUÁN TỈNH ĐỒNG NAI

Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng

Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Ký tên: ………

Tháng 8 năm 2010

Để  có  được  như  ngày  hôm  nay,  lời  đầu  tiên  tôi  xin  chân  thành  kính  gửi  đến Cha Mẹ lòng biết ơn sâu sắc nhất, người đã sinh thành, nuôi dưỡng,  yêu  thương và luôn tạo điều kiện cho tôi học tập tốt trong thời gian qua. 

Tôi trân trọng biết ơn: 

Ban Giám Hiệu trường Đại Học Nông Lâm, thành phố Hồ Chí Minh.  Ban Chủ Nhiệm Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản.  

Thầy  Trần  Thanh  Hùng  đã  tận  tình  chỉ  dạy,  trực  tiếp  hướng  dẫn  tôi  hoàn thành tốt báo cáo tốt nghiệp.  

Cùng tất cả quý Thầy, Cô đã tận tình giảng dạy, truyền đạt những kinh  nghiệm  và  bài  học  quý  báu  làm  hành  trang  cho  tôi  trong  cuộc  sống  và  công  việc sau này. 

Quý Anh, Chị đã giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi để tôi an tâm hoàn  thành việc học. 

Lời  cuối  cùng,  tôi  cảm  ơn  các  bạn  lớp  Quản  lý  đất  đai  DH06QL,  lớp  DH06TB và DH06DC đã đồng hành, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tập,  sinh hoạt tại trường.  

Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, xin chúc quý thầy cô, quý anh chị, và các  bạn thành công trong cuộc sống. 

       TP.Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng 8 năm 2010        Sinh viên 

      Hà Quỳnh Anh 

TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Hà Quỳnh Anh , Ngành Quản Lý Đất Đai, Khoa Quản Lý

Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Đề tài: “ ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT

TRÊN ĐỊA BÀN XÃ LA NGÀ HUYỆN ĐỊNH QUÁN TỈNH ĐỒNG NAI ”

Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh tế Đất Đai & Bất Động

Sản, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Hiện nay việc định giá đất đai tại Việt Nam chủ yếu dựa trên các chỉ dẫn mang tính hành chính quá nhiều Vì vậy, giá đất mà nhà nước ban hành trong thời gian qua đã thực sự chưa bắt nhịp được với giá thị trường Giá cả thị trường đất đai và giá quy định chính thức thường chênh lệch nhau rất nhiều dẫn đến nhiều bất cập trong công tác đền

bù giải phóng mặt bằng, tạo cơ hội cho tham nhũng cũng như cản trở việc hình thành một thị trường đất đai lành mạnh

Xuất phát từ những hạn chế trong nghiên cứu lý thuyết và thực tế định giá đất đai ở Việt Nam, đề tài đã đưa ra những quan điểm khoa học và phương pháp định giá đất đai trên cơ sở phát triển những ứng dụng mới của phần mềm DTREG, đồng thời tiến hành kiểm chứng những luận điểm đề ra thông qua nghiên cứu thị trường đất đai trên địa bàn xã La Ngà huyện Định Quán tỉnh Đồng Nai Đề tài sử dụng các phương pháp chủ đạo trong quá trình nghiên cứu là: phương pháp điều tra, phương pháp thống

kê, phương pháp phân tích - tổng hợp, thông qua phương pháp điều tra thực tế, sau đó

dữ liệu được xử lý và đưa vào phần mềm DTREG, tiến hành xây dựng mô hình dự báo phù hợp với giá thị trường

MỤC LỤC

Trang ĐẶT VẤN ĐỀ 1

PHẦN 1: TỔNG QUAN 3

1.1 Khái niệm, đặc điểm và vai trò đất đai 3

1.2 Khái niệm quỹ đất đai, loại đất đai và loại hình sử dụng đất đai 4

1.3 Địa tô và phân bố sử dụng đất đai 6

1.4 Giá trị đất đai 8

1.5.Quy trình xây dựng bảng giá các loại đất đai 11

1.6.Cơ sở pháp lý 14

1.7.Cơ sở thực tiễn 14

1.8.Khái quát địa bàn nghiên cứu 15

1.8.1.Điều kiện tự nhiên 15

1.8.2.Điều kiện kinh tế xã hội 16

1.9.Nội dung và phương pháp nghiên cứu 17

1.9.1.Nội dung nghiên cứu: 17

1.9.2.Phương pháp nghiên cứu: 17

1.9.3.Phương tiện nghiên cứu 18

PHẦN 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 23

2.1 Đánh giá chung thực trạng phát triển kinh tế xã hội 23

2.1.1.Thuận lợi: 23

2.1.2.Khó khăn: 23

2.2 Khái quát tình hình quản lý sử dụng đất đai 23

2.2.1.Tình hình quản lý: 23

2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất và biến động các loại đất đai: 25

2.3.Thực trạng công tác quản lý giá đất trên địa bàn xã La Ngà 29

2.3.1.Giới thiệu sơ lược về thị trường mua bán đất tại La Ngà 29

2.3.2 Bảng giá đất 30

2.4 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 30

2.4.1.Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố: 30

2.4.2.Phân tích mô hình cây quyết định 33

2.5 Đánh giá kết quả và ứng dụng 42

2.5.1.Đánh giá chất lượng kết quả điều tra 42

2.5.2.Ứng dụng mô hình trong xây dựng bảng giá đất 43

2.6 Xác định hệ số điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá 47

2.7 Đề xuất hoàn thiện mô hình: 48 

PHẦN 3: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 48  

TÀI LIỆU THAM KHẢO 49  

PHỤ LỤC 50

DANH SÁCH CÁC HÌNH-BẢNG

Trang

Hình 1 Địa tô và sự phân bố sử dụng đất đai 7

Hình 2 Bảng đồ giá trị 10

Hình 3 Giá cả đất đai trong phân khúc thị trường 10

Hình 4 Sơ đồ vị trí 15

Hình 5 Cơ cấu sử dụng đất tại La Ngà năm 2010 26

Hình 6 Giao diện DTREG 31

Hình 7 Ứng dụng score data của phần mềm Dtreg 45

Bảng 1 Cơ cấu sử dụng đất xã La Ngà năm 2010 26

Bảng 2: Thống kê diện tích đất đai năm 2010 27

Bảng 3 Thống kê biến động đất đai năm xã La Ngà 2010 29

Bảng 4 Giá đất ở nông thôn tại La Ngà năm 2010 30

Bảng 5 Thông tin thửa đất và chủ sử dụng 44

Bảng6 Kết quả điều tra bằng mô hình cây quyết định về thông tin thửa đất 46

Bảng 7 Kết quả dự thông tin thửa đất và chủ sử dụng 46

Bảng 8 Bảng giá trị node và hệ số điều chỉnh 48

DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT

Định giá đất được thực hiện trong lĩnh vực xây dựng bảng giá đất quy định năm năm cho các địa phương Bảng giá đất được xây dựng trên tinh thần hướng dẫn của Nghị định 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Thông tư 80/2005/TT-BTC của Bộ tài chính hướng dẫn về tổ chức mạng lưới thống kê về điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo Quy định 188/2004/NĐ-CP Hàng năm, tại mỗi địa phương đều phải ban hành bảng giá đất của riêng từng địa phương đó Tuy bảng giá đất đã phản ánh được giá đất của từng khu vực cụ thể, theo từng loại hình sử dụng đất nói chung và theo loại đất ở đô thị nói riêng, làm cơ sở để nhà nước thu thuế, tính tiền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê, bồi thường khi thu hồi hay phạt tiền trong vi phạm… nhưng bảng giá đất này vẫn chưa phù hợp với thị trường nhà đất, vốn là một thị trường có sự lên xuống khá thất thường

Sự chênh lệch giữa giá đất chuyển nhượng trên thị trường còn quá lớn so với giá đất được quy định Sự chênh lệch này dẫn đến những vấn đề bất cập gây khó khăn trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng và tạo cơ hội cho tham nhũng cũng như cản trở việc hình thành một thị trường đất đai lành mạnh

Để khắc phục được tình trạng trên, thì cần phải đưa ra những giải pháp để giải quyết một cách có hiệu quả Đó là chính sách pháp luật của nhà nước, cốt lõi là xuất phát từ vấn đề cơ chế giá, quản lý tốt cơ chế giá sẽ giúp lành mạnh hóa thị trường đất đai Mặc dù các phương pháp định giá đất đai được áp dụng phổ biền từ trước đến nay

đã giúp xác định một mức giá cụ thể nhưng vẫn chưa thể hiện tính chủ quan và “thủ công” khá cao của thẩm định viên Vậy có cách nào để hạn chế được yếu tố chủ quan trên và chuyên nghiệp hóa-công nghiệp hóa công tác định giá Ứng dụng phần mềm mới sẽ giải quyết được vấn đề này

Với kỳ vọng giúp cho việc định giá đất mang tính sát thực và xuất phát từ nhu cầu thực tiễn, đươc sự cho phép của Ban Chủ Nhiệm Khoa cùng giáo viên hướng dẫn,

tôi thực hiện đề tài: “Định giá đất đai phục vụ xây dựng bảng giá đất trên địa bàn xã

La Ngà huyện Định Quán tỉnh Đồng Nai”

 Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu sự hợp lý giữa giá đất và các yếu tố ảnh hưởng trong một khu vực theo một quy trình định giá khoa học và chặt chẽ Qua đó xây dựng mô hình giá đất trên địa bàn xã La Ngà huyện Định Quán tỉnh Đồng Nai

 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các quy luật kinh tế khách quan, như quy luật giá trị, cung cầu và mối quan hệ giữa chúng

Đề tài được thực hiện trong phạm vi xã La Ngà huyện Định Quán tỉnh Đồng Nai,

số liệu về giá cả đất đai và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trong năm 2009

 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

Kết quả nghiên cứu đề tài sẽ giúp ta hiểu sâu thêm về giá trị thật sự của đất đai do các yếu tố tao nên

Ứng dụng của đề tài nhằm khắc phục những hạn chế trong quy trình xây dựng bảng giá các loại đất đai hiện nay

PHẦN 1: TỔNG QUAN

1.1 Khái niệm, đặc điểm và vai trò đất đai

 Khái niệm đất đai

Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế, là kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất

và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần bề mặt với không gian bên trên và bề sâu trong lòng đất Đất đai được hiểu ở góc độ tổng thể như là trái đất hay trong phạm vi một không gian giới hạn (trong phạm vi lãnh thổ quốc gia – quỹ đất đai quốc gia, trong phạm vi địa giới hành chính – quỹ đất đai của cấp hành chính tương ứng, trong phạm vi ranh giới địa chính – quỹ đất đai của chủ thể sử dụng đất đai) Khái niệm đất đai không đồng nhất với khái niệm lãnh thổ và đất Lãnh thổ được hiểu là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong một không gian và thời gian xác định, là phạm trù địa lý - dân tộc Đất là lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn so với khái niệm thổ nhưỡng thuộc phạm trù địa lý tự nhiên

 Đặc điểm và vai trò đất đai

Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế nên nó có hai thuộc tính tự nhiên và xã hội đặc trưng cho khả năng của đất đai đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người, “Khi ta ở, chỉ là nơi đất ở Khi ta đi đất bỗng hóa tâm hồn”

 Thuộc tính tự nhiên bao gồm các thuộc tính không gian như diện tích, hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất

 Thuộc tính xã hội của đất đai chính là vị thế của đất đai - là hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định, là những thuộc tính phi vật thể

Vị thế cũng được hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội, được xác định thông qua

số lượng, chất lượng và cường độ quan hệ xã hội Đất đai có vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào khả năng thiết lập cho người sử dụng đất đai được nhiều hay ít mối quan hệ với các nhà cung cấp dịch vụ đô thị, với những người láng giềng và với các đối tác khác… Chú ý Cường độ quan hệ bị ảnh hưởng bởi yếu tố khoảng cách không gian, giảm dần một cách phi tuyến theo sự tăng dần của khoảng cách, “Bán anh em xa, mua láng giềng gần” Vì vậy có thể nói chính vị thế đất đai là cơ sở để hình thành nên giá trị đất đai còn thuộc tính tự nhiên chỉ tạo nên giá trị sử dụng của đất đai

Vị thế đất đai khác với vị trí đất đai Vị thế là thuộc tính xã hội của đất đai, còn vị trí là thuộc tính không gian của nó Vị thế của đất đai là thuộc tính không gian tâm lý của con người, còn vị trí của đất đai là thuộc tính không gian địa lý (tự nhiên) Vị thế không đồng nhất với vị trí, “Đồng sàng, dị mộng”

Vậy tại sao trong nghiên cứu cũng như trong thực tế định giá đất đai và bất động sản người ta chỉ nhắc đến “vị trí, vị trí và vị trí”? Phải chăng vị trí địa lý là yếu tố cấu thành giá trị của đất đai, là thuộc tính quan trọng mà nhà định giá phải quan tâm Trước hết cần xem xét mối quan hệ giữa vị trí địa lý của đất đai và giá trị của nó

Từ thực tế có thể khẳng định giữa chúng không có quan hệ với nhau Vị trí tự bản thân

nó, tức vị trí trong trạng thái “trần trụi” không có ảnh hưởng tác động đến giá trị đất đai, không phải là thuộc tính mà nhà định giá cần quan tâm

Thuộc tính vị trí của đất đai mà các nhà định giá muốn nói đến chính là vị trí trong không gian địa lý - kinh tế, vị trí trong không gian kinh tế - xã hội đô thị Ở đây,

có thể nói, vị trí địa lý đã được bao phủ bởi các thuộc tính kinh tế - xã hội của đất đai, hay nói theo ngôn ngữ của lý thuyết vị thế - chất lượng, đấy chính là vị thế, thuộc tính tạo ra “khả năng sinh lời của vị trí”, thuộc tính so sánh lợi ích của các đơn vị diện tích đất đai ở các vị trí khác nhau

Tổ hợp vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên trong một thửa đất cụ thể tạo ra một khả năng đáp ứng nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người, được gọi là dịch

vụ đất đai Dịch vụ đất đai là đối tượng của cung cầu thị trường đất đai Cung cầu về đất đai trên thị trường là cung cầu về dịch vụ đất đai, chứ không phải là cung cầu về một thửa đất cụ thể như một số tác giả đã khẳng định

Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng về mặt tự nhiên và vị thế xã hội thông qua hoạt động đầu tư của con người

Ngoài ra đất đai còn có một số đặc tính khác như: tính cố định, tính khan hiếm, tính dị biệt, tính thích ứng và tính tăng trị

 Tính dị biệt tức sự khác biệt, nhưng chỉ khác biệt tương đối Có nghĩa là các thửa đất đai khác nhau về mặt lượng, chứ không khác nhau về mặt chất

 Tính cố đinh và khan hiếm do no giới hạn bởi bề mặt địa cầu và trong phạm

vi lãnh thổ của từng quốc gia

 Tính thích ứng là khả năng sử dụng vào các mục đích khác nhau

 Tính tăng trị có nghĩa là giá trị đất đai có xu hướng tăng dần do nhu cầu và giá trị đầu tư vào đất đai ngày càng tăng

Vai trò của đất đai đối với hoạt động kinh tế xã hội:

 Là đối tượng lao động

 Là công cụ lao động

 Là tư liệu sản xuất

 Là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất và phát triển đô thị

 Là nhân tố sản xuất đầu vào và là tài sản bất động sản

1.2 Khái niệm quỹ đất đai, loại đất đai và loại hình sử dụng đất đai

Quỹ đất đai quốc gia là toàn bộ diện tích đất đai các loại trong phạm vị lãnh thổ quốc gia Quỹ đất đai hình thành và phát triển gắn liền với lịch sử phát triển dân tộc và quá trình tái sản xuất sản phẩm xã hội, trong đó hình thành các loại đất đai phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia

Quỹ đất đai là một hệ thống bao gồm các bộ phận cấu thành là loại đất đai và loại hình sử dụng đất đai

Quỹ đất đai quốc gia cần được xem xét ở trạng thái động từ góc độ của quá trình phát triển kinh tế - xã hội, khác với quan điểm tĩnh về đất đai từ góc độ mặt đất Đây là căn cứ để xác định nguyên tắc phân loại đất đai Đối với tập hợp các vật thể tĩnh thì thường sử dụng nguyên tắc tương đồng để phân tổ các bộ phận thành các loại (nhóm) khác nhau dựa theo các dấu hiệu giống nhau nào đó Còn đối với tập hợp động gồm các vật thể tương tác với nhau thì sử dụng nguyên tắc hệ thống để phân tổ các bộ phận thành các loại (nhóm) khác nhau dựa trên đặc điểm quan hệ tương tác giữa chúng

Theo nguyên tắc hệ thống, quỹ đất đai quốc gia là một hệ thống bao gồm các loại đất đai xác định theo mục đích sử dụng chính, loại đất đai là một phân hệ gồm các loại hình sử dụng đất đai có quan hệ tương tác hỗ trợ cần thiết với nhau trong quá trình

sử dụng cho mục đính chính

 Loại đất đai có mục đích sử dụng được xác định theo ý chí chủ quan của con người và có ranh giới quy ước được xác định trên bản đồ quy hoạch hay bằng các mốc giới địa chính

 Loại hình sử dụng đất đai là một thửa đất cụ thể được sử dụng thường xuyên

có hệ thống cho một nhu cầu cụ thể của con người, có ranh giới trên thực địa được xác định bởi sự tương phản giữa các loại hình sử dụng đất đai Loại hình sử dụng đất đai là kết quả của hoạt động đầu tư sử dụng đất đai, là đơn vị cơ sở cấu thành loại đất đai

 Loại hình sử dụng đất đai là cơ sở xác định loại đất đai hiện trạng Thông qua cơ cấu diện tích các loại hình sử dụng đất đai xác định loại đất đai Loại đất đai hiện trạng có thể thống nhất hay có thể không thống nhất với loại đất đai quy hoạch là các trường hợp sử dụng đất đai theo đúng quy hoạch, hay không tuân thủ theo quy hoạch

 Mục đích sử dụng chính của các loại hình sử dụng đất đai được xác định theo mục đích sử dụng của loại đất đai

 Phân biệt loại đất đai pháp lý và loại đất đai hiện trạng Loại đất đai pháp lý được biểu hiện và quản lý bằng bản đồ địa chính, còn loại đất đai hiện trạng được thể hiện trên bản đồ hiện trạng sử dụng đất đai

Hệ thống phân loại đất đai theo Luật đất đai 1993

Trong đó đất nông nghiệp là tất cả các loại đất đai đóng vai trò là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông nghiệp, còn đất phi nông nghiệp là các loại đất đai đóng vai trò là

cơ sở không gian Và 3 nhóm đất chính này chia thành 5 loại đất đai bao gồm:

- Nhóm đất nông nghiệp: nông nghiệp và lâm nghiệp

- Nhóm đất phi nông nghiệp:đất ở và đất chuyên dùng

- Nhóm đất chưa sử dụng

1.3 Địa tô và phân bố sử dụng đất đai

Giữa địa tô và khả năng tiếp cận của đất đai có quan hệ mật thiết với nhau Đất có khả năng tiếp cận tốt thì địa tô cao và ngược lại Von Thunen (1820) đã sử dụng mô hình sau đây để giải thích quy luật này

Xem xét một địa hạt mà toàn bộ đất đai được sử dụng để trồng cà rốt Các giả thiết như sau:

 Giá cả đầu vào, đầu ra là cố định (không kể địa tô)

 Toàn bộ cà rốt được sản xuất ra được vận chuyển đến thị trường trung tâm

để tiêu thụ với cước phí vận chuyển là t/tấn/dặm

 Thị trường cà rốt là thị trường cạnh tranh hoàn hảo

 Toàn bộ đất có độ phì nhiêu như nhau, do đó chi phí sản xuất là giống nhau

ở mọi vị trí

Mô hình sử dụng đất đai trong thành phố trình bày ở hình dưới đây là đồ thị sử dụng đất kết hợp bao gồm: sử dụng đất cho hoạt động dịch vụ văn phòng, sử dụng đất cho hoạt động công nghiệp, sử dụng đất ở và sử dụng đất nông nghiệp Mô hình sử dụng đất do Von Thunen chỉ phù hợp với thời kỳ ban đầu của quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa

Hiện nay sự phân bổ sử dụng đất đai trong thành phố có trật tự khác so với mô hình của thời kỳ ban đầu của quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa: tại trung tâm là

sử dụng đất cho hoạt động dịch vụ văn phòng, kế tiếp sử dụng đất ở, tiếp đến sử dụng đất cho sản xuất công nghiệp và ngoài cùng sử dụng đất nông nghiệp

Trong mô hình phân bổ sử dụng đất đai nêu trên thì chi phí vận chuyển hàng hóa đóng vai trò quyết định, khi mà chi phí vận chuyển còn chiếm tỷ trọng tương đối lớn trong giá cả hàng hóa của thời kỳ phát triển công nghiệp tập trung ban đầu

Hiện nay, chi phí vận chuyển sản phẩm hàng hóa đã giảm xuống nhiều, vậy nó có phải là nhân tố quyết định chi phối sự phân vùng sử dụng đất đai nữa hay không? Hơn nữa sự phân bổ sử dụng đất đai được lý giải là quá trình diễn ra theo cơ chế cạnh tranh thị trường, theo khả năng trả giá thuê đất cao nhất Phải chăng hoàn toàn chính xác

Hình 1 Địa tô và phân vùng sử dụng đất đai

Có thể nói quan điểm về cơ chế cạnh tranh thị trường xem ra khá có lý, nhưng nó chỉ tiếp cận được hiện tượng bên ngoài, còn chưa làm rõ được bản chất bên trong của vấn đề Vấn đề ở chỗ: địa tô có được, là hệ quả của hoạt động sản xuất sử dụng đất đai, chứ không phải là nguyên nhân chi phối phân bổ hoạt động kinh tế tại các vị trí khác nhau

Để giải quyết các vấn đề nêu trên, chúng ta phải căn cứ vào nhu cầu về đất đai cụ thể của các ngành sản xuất và các hoạt động xã hội khác nhau Như đã biết, đất đai gồm hai thành phần: vị thế và chất lượng, sự kết hợp hai thành phần này tạo ra một khả năng đáp ứng nhu cầu hoạt động kinh tế xã hội của con người Các hoạt động khác nhau thì có nhu cầu khác nhau về thành phần vị thế và chất lượng Chính sự khác nhau của nhu cầu về vị thế và chất lượng chi phối quá trình phân khu chức năng đô thị

 Các loại hình thương mại - dịch vụ khác nhau thì có nhu cầu khác nhau về

vị thế, nên có vị trí phân bố khác nhau trong không gian đô thị

 Việc lựa chọn vị trí nơi ở tuân thủ theo cơ chế vị thế - chất lượng và phụ thuộc vào thu nhập cá nhân

 Việc bố trí và phát triển các khu công nghiệp cũng tuân thủ theo cơ chế vị thế - chất lượng Vị thế ở đây là khả năng thiết lập quan hệ với thị trường, nguồn nhân lực, với các đối tác để liên doanh, liên kết chuyên môn hoá, chuyên ngành hoá tăng năng suất lao động Chất lượng là mức độ phát triển cơ sở hạ tầng sản xuất và các điều kiện về tự nhiên, môi trường sinh thái khác

Trong nền kinh tế thị trường, nhu cầu về đất đai được đáp ứng thông qua quan hệ cung cầu về dịch vụ đất đai, mà từ đó hình thành trật tự phân bổ sử dụng đất đai trong không gian với các mức giá thuê đất khác nhau tại các vị trí khác nhau

1.4 Giá trị đất đai

1.4.1 Các quan điểm về giá trị đất đai

 Quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít

Theo quan điểm này, giá trị là lao động không phân biệt nói chung của con người, lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa Nó là một trong hai thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng Trong đó giá trị là thuộc tính xã hội của hàng hóa,

là lao động xã hội thể hiện trong hàng hóa Trong mối quan hệ với giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của giá trị Từ đó khẳng định đất đai, thành phần

cơ bản của bất động sản, không có giá trị vì đất đai không phải là sản phẩm do con người làm ra, không có lao động kết tinh trong đất đai Giá cả đất đai thực chất là địa

tô tư bản hoá, xác định theo công thức: P =



RTrong đó, P: giá cả thị trường, R: địa tô

thu được trong một thời gian nào đó, I: tỷ lệ chiết khấu bằng với tỷ lệ lãi suất tiền gửi ngân hàng

Sau này một số nhà kinh tế trường phái Mác xít cho rằng đất đai cũng có giá trị, bởi vì đất đai không còn ở trạng thái tự nhiên ban đầu, mà đã có lao động xã hội (lao động sống và lao động vật hoá) kết tinh từ hoạt động đầu tư khai phá, phát triển cơ sở

hạ tầng của con người và được xác định theo công thức: W = C + V + M (Xagaidak A E., 1992) Nhưng thực tế giá cả thị trường đất đai, đặc biệt đất đai đô thị, lớn hơn gấp nhiều lần giá trị đầu tư vào đất đai (Nhiêu Hội Lâm, 2004) Như vậy giá trị đất đai không phải là giá trị đầu tư phát triển trên đất đai

 Quan điểm kinh tế thị trường

Các nhà kinh tế thị trường khá thận trọng khi đưa ra khái niệm giá trị Họ không

đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động “kết tinh sức lao động”: bất kỳ sản phẩm nào

có khả năng đáp ứng được mong muốn của con người đều được coi là có giá trị sử dụng Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với các sản phẩm/hàng hóa/dịch vụ khác được gọi là giá trị của nó Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi

nó được giao dịch trên thị trường

Theo quan điểm này, đất đai có giá trị sử dụng, tức là tính hữu ích cùng với sự khan hiếm được trao đổi trên thị trường, nên nó có giá trị trao đổi Giá trị trao đổi là

hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn thì giá trị trao đổi lớn và ngược lại (Mã Khắc Vỹ, 1995) Quan điểm này đơn giản, dễ hiểu, dễ chấp nhận, nhưng không có sức mạnh mô tả bởi tính đơn giản của nó Hơn nữa dễ dẫn đến

sự nhầm lẫn giá trị hay giá trị trao đổi là giá trị sử dụng tính theo đơn vị tiền tệ

 Quan điểm marketing hiện đại

Giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình Giá trị hữu hình phụ thuộc vào giá trị đầu tư, chi phí, giá thành sản xuất hàng hóa đó; giá trị

vô hình phụ thuộc vào tâm lý, nhu cầu, thị hiếu của con người (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005)

Với quan điểm này thì phạm trù giá trị đất đai được giải thích một cách thuyết phục hơn Theo đó, giá trị hữu hình ứng với chất lượng nhà đất và giá trị vô hình ứng với vị thế đất đai Giá trị trao đổi có hai thành phần: giá trị sử dụng và giá trị

Giá trị sử dụng là giá trị hữu hình ứng với các thuộc tính không gian (diện tích, hình thể, vị trí) cùng với các đặc điểm về địa hình, địa mạo, địa chất, địa chấn và các tính chất sinh lý hóa của đất kết hợp với giá trị đầu tư phát triển hạ tầng đất đai

1.4.2 Các hình thái biểu hiện của giá trị đất đai

Trong thị trường giá cả của đất đai được hình thành thông qua quan hệ cung cầu Khi có sự cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá cả cân bằng thị trường của đất đai Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có sự mất cân đối cung cầu: giá giảm khi cung lớn hơn cầu và tăng khi cung nhỏ hơn cầu trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi Giá cả thị trường là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị thị trường

Giá trị đất đai bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình Giá trị hữu hình ứng với các thuộc tính không gian (diện tích, hình thể, vị trí) cùng với các đặc điểm về địa hình, địa mạo, địa chất, địa chấn và các tính chất sinh lý hoá của đất kết hợp với giá trị đầu tư phát triển hạ tầng đất đai Giá trị vô hình ứng với vị thế xã hội của đất đai Giá trị biểu hiện bằng giá trị tài chính được gọi là giá cả Trong thực tế thường gặp các loại giá như: giá trị cảm nhận, giá mua bán và giá thị trường

Giá trị cảm nhận ứng với lợi ích cảm nhận được từ giá trị rao mua và rao bán của đất đai Khi thị trường ở trạng thái cân bằng, giá trị cảm nhận sẽ cân bằng với giá trị tài chính trong các phân khúc thị trường và tạo thành đường cân bằng giá trị (VEL) Đường cân bằng này thể hiện quy luật “Tiền nào của này”

Giá mua bán dao động xung quanh giá trị hành chính, phụ thuộc vào giá trị cảm nhận thu được từ đất đai Cùng một thửa đất thì giá trị cảm nhận được hoàn toàn khác nhau đối với mỗi người Mỗi người có một hoàn cảnh sống khác nhau, vị thế xã hội khác nhau, thì nhận định khác nhau về mức độ quan trọng và lợi ích của đất đai, nên đánh giá khác nhau về giá trị hành chính Giá mua bán được hình thành trong các tình huống giao dịch cụ thể, mang tính phải chăng, tức tương xứng với giá trị cảm nhận được trong một bối cảnh cụ thể

Giá thị trường được hình thành thông qua quan hệ cung cầu thị trường về đất đai,

là giá trị trung bình của các mức giá mua bán cụ thể, được chấp nhận bởi đa số (hình3)

Hình 3 Giá cả đất đai trong các phân khúc thị trường

Giá rao mua Giá rao bán

Hình 2 Bản đồ giá trị

1.4.3 Khái niệm và vai trò của khung giá và bảng giá đất đai

 Khung giá đất đai được hiểu là giới hạn trên và giới hạn dưới về giá của một loại đất đai cụ thể được xác định phù hợp với quy luật phân vùng sử dụng đất đai nhằm bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất đai, cũng như đảm bảo cho đất đai được

sử dụng đúng với mục đích tiềm năng, (xem hình 1) Khung giá đất đai do Chính phủ ban hành trong một giai đoạn phát triển kinh tế xã hội nhất định

 Bảng giá đất đai được xây dựng trên cơ sở khung giá đất đai, chi tiết hóa khung giá đất đai theo sự khác biệt về điều kiện tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng và kinh tế

xã hội của các vị trí trong phạm vi của từng phân vùng sử dụng đất đai Bảng giá đất đai do UBND các tỉnh thành ban hành định kỳ hàng năm

 Mục đích của bảng giá đất đai:

theo Nghị Định 188/2004/NĐ-CP của Thủ tướng Chính Phủ thì mục đích của bảng giá đất là:

 Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

 Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường hợp quy định tại điều 34 và điều 35 của Luật đất đai 2003

 Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức cá nhân trong các trường hợp quy định tại điều 33 của Luật đất đai 2003

 Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền

sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 điều 59 của Luật đất đai 2003

 Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

 Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế quy định tại điều 39, điều 40 của Luật đất đai 2003

 Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai

mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của Pháp luật

1.5 Quy trình xây dựng bảng giá các loại đất đai

1.5.1 Quy trình xây dựng bảng giá đất đai theo hướng dẫn của Bộ TN - MT

1 Tổng điều tra giá đất

Bước 1: Công tác chuẩn bị

- Khảo sát sơ bộ, xác định mục tiêu, nhiệm vụ và yêu cầu

- Chọn phương pháp xác định giá đất và xây dựng mẫu phiếu điều tra, mẫu phiếu kiểm chứng kết quả định giá đất

- Xác định các nguồn thông tin cần thu thập và lập kế hoạch thu thập

- Xây dựng dự án, dự toán kinh phí thực hiện; trình thẩm định phê duyệt

- Khoanh sơ bộ các vùng giá trị theo quy định của bảng giá các loại đất năm điều tra (theo tuyến đường, khu vực, vị trí) lên bản đồ để phục vụ công tác điều tra Xác định số lượng mẫu điều tra và nguyên tắc phân bổ mạng lưới điều tra

Bước 2: Điều tra giá đất và thu thập thông tin, tài liệu, bản đồ phục vụ định giá

đất

- Triển khai công tác điều tra giá đất tại cấp huyện

- Thu thập thông tin, tài liệu liên quan đến giá đất theo địa bàn cấp huyện

- Điều tra theo địa bàn cấp xã

- Kiểm tra tính đầy đủ của thông tin, dữ liệu thu thập và điều tra bổ sung kịp thời (nếu thiếu)

- Kiểm tra, nghiệm thu tính đầy đủ hồ sơ Bước 2

Bước 3: Xử lý phiếu điều tra và ước tính giá đất

- Phân loại phiếu điều tra theo các dạng phiếu: phiếu chuyển nhượng, phiếu thu nhập, năm chuyển nhượng, điểm (xã) điều tra

- Sử dụng các phương pháp xác định giá đất để ước tính giá đất của từng dạng phiếu điều tra

- Nhập phiếu điều tra vào máy tính

- Xây dựng bản đồ giá đất năm điều tra, bản đồ giá đất điều tra

- Kiểm tra, nghiệm thu tính đầy đủ hồ sơ Bước 3

Bước 4: Tổng hợp và phân tích dữ liệu, thông tin thu thập

- Tổng hợp kết quả ước tính giá đất của phiếu điều tra

- Tổng hợp đặc điểm, phân bố mạng lưới giao thông và các công trình hạ tầng cơ sở và phân nhóm theo cấp hành chính; rà soát các thông tin về quy hoạch, đầu

tư hạ tầng gây ảnh hưởng đến giá đất tại các khu vực, tuyến đường

- Phân tích, đánh giá kết quả ước tính giá đất

- Đề xuất giải pháp xử lý đối với các khu vực có mức giá đất, phân cấp vị trí chưa phù hợp

- Tổ chức hội nghị tại cấp huyện để báo cáo kết quả điều tra giá đất, đánh giá sự phù hợp với thực tế của bảng giá đất năm điều tra, thảo luận những vướng mắc trong quá trình điều tra, ước tính giá đất và các giải pháp xử lý đối với từng huyện

- Tổ chức hội nghị tại cấp tỉnh để báo cáo kết quả tổng điều tra giá đất, đánh giá sự phù hợp với thực tế của bảng giá đất năm điều tra, xin ý kiến về các giải pháp

xử lý vướng mắc trong quá trình điều tra, ước tính giá đất

- Chỉnh sửa kết quả phân tích, hoàn thiện giải pháp đề xuất trên cơ sở hội nghị tại cấp huyện và tỉnh

- Kiểm tra, nghiệm thu tính đầy đủ hồ sơ Bước 4

Bước 5: Kiểm tra, nghiệm thu kết quả tổng điều tra giá đất

2 Xây dựng bảng quy định giá các loại đất

Bước 6: Xây dựng phương án định giá đất

- Xác định giá cho các loại đất đã điều tra theo từng vị trí, tuyến đường, khu vực bằng phương pháp so sánh trực tiếp trên cơ sở bản đồ phân cấp vị trí

- Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để kiểm chứng kết quả định giá ngoài thực địa (các thửa đất liền kề có cùng điều kiện với thửa đất đã được điều tra và ước tính giá đất ở bước 2, 3)

- Đề xuất mức hiệu chỉnh kết quả định giá (hiệu chỉnh mức giá, hiệu chỉnh quy định phân cấp vị trí) trên cơ sở kết quả kiểm chứng thực tế nếu chênh lệch quá

±20%

- Xây dựng phương án định giá đất theo mục tiêu đề ra

- Tổ chức hội nghị cấp tỉnh để báo cáo phương án định giá đất và xin ý kiến hiệu chỉnh kết quả định giá cho các loại đất

- Kiểm tra, nghiệm thu tính đầy đủ hồ sơ Bước 6

Bước 7: Xây dựng bảng giá đất

- Xây dựng bảng giá đất dự thảo

- Tổ chức hội thảo để thống nhất bảng giá đất dự thảo

- Chỉnh sửa, hoàn thiện bảng giá đất dự thảo, xây dựng bản đồ giá đất, viết báo cáo thuyết minh

- Tổ chức hội nghị để báo cáo toàn bộ kết quả xây dựng bảng giá đất và xin

ý kiến trước khi trình thẩm định

- Kiểm tra, nghiệm thu tính đầy đủ hồ sơ Bước 7

Bước 8: Trình thẩm định, phê duyệt

- Sở Tài chính thẩm định báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá các loại đất, bảng quy định giá các loại đất dự thảo và bản đồ giá đất của địa phương

- Sở Tư pháp thẩm định dự thảo Quyết định ban hành bảng giá các loại đất của địa phương và dự thảo bảng quy định giá các loại đất của địa phương

- Hoàn thiện hồ sơ theo ý kiến thẩm định, trình UBND tỉnh xem xét báo cáo thuyết minh tổng điều tra giá đất và xây dựng bảng giá các loại đất, bảng quy định giá các loại đất dự thảo và bản đồ giá đất của địa phương

- UBND tỉnh báo cáo HĐND tỉnh

- Chỉnh sửa, hoàn thiện hồ sơ, trình UBND tỉnh ban hành quyết định bảng giá các loại đất tỉnh địa phương

3 Hạn chế của quy trình xây dựng bảng giá đất đai theo Bộ TN – MT

Theo quy trình định giá đất đai của Bộ Tài Nguyên – Môi Trường, muốn định giá đất đai trước hết cần xác định vùng giá trị hay còn gọi là vùng vị trí Trong mỗi vùng

vị trí này phải điều tra tối thiểu là 3 - 5 mẫu Điều này về mặt lý thuyết không khó trong thực hiện điều tra, thu thập Nhưng thực tế không phải bất cứ thời điểm nào, vị trí nào cũng có giao dịch diễn ra Hoạt động chuyển nhượng đất đai diễn ra tập trung ở một khu vực nào đó, thường ở những khu đô thị mới, các vùng giáp ranh, khu ngoại vi,… còn trong khu vực trung tâm hay khu đô thị ổn định ít có chuyển nhượng Vì vậy

để đảm bảo số lượng mẫu điều tra theo quy trình hướng dẫn của Bộ Tài Nguyên – Môi Trường là một điều không dễ thực hiện Để giải quyết vấn đề trên Bộ Tài Nguyên – Môi Trường khuyến nghị tham khảo giá đất từ hai nguồn: giá của những vùng giá trị tương đương hay thông tin giá rao bán, rao mua, cho thuê trong vùng Tuy nhiên việc xác định vùng giá trị dựa theo các đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội, nhưng lại không

có căn cứ định lượng về các đặc điểm này Vì vậy việc phân vùng giá trị, xác định vùng đồng giá thì căn cứ tổng hợp cuối cùng vẫn là mức giá chuyển nhượng thực tế, nhưng lượng mẫu thu được cũng không được đầy đủ như đã nói ở trên Như vậy việc tham khảo thông tin của vùng đồng giá là không chính xác, việc xác định giá dựa vào

giá của vùng đồng giá cũng là tương đối Đối với thông tin giá rao bán, rao mua thì lại

có khoảng cách nhất định so với giá chuyển nhượng thực tế

Do đó phương pháp xác định giá đất mới được đề xuất bằng việc phân tích hồi quy giá đất phụ thuộc vào các yếu tố khách quan vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của đất đai với hy vọng đạt được một độ chính xác nhất định trong phạm vi sai số cho phép là ±20%

1.5.2 Quy trình xây dựng bảng giá đất đai ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất

lượng

Phương pháp này bao gồm các bước sau:

Bước 1: Thu thập kết quả khảo sát thị trường để xác định các biến số phản ánh vị

thế xã hội và chất lượng tự nhiên của đất đai

Bước 2: Xây dựng mẫu phiếu điều tra, lựa chọn điểm và xác định phương pháp

điều tra

Bước 3: Phân tích, xử lý thông tin điều tra

Bước 4: Phân tích xây dựng mô hình cây quyết định để xác định giá đất đai phụ

thuộc vào các biến số phản ánh các yếu tố cấu thành giá trị đất đai

Bước 5: Xác định giá trị đất đai đến từng thửa

Bước 6: Xác định giá trị của đơn vị diện tích đất đai đô thị theo từng vùng giá trị,

(tổng hợp đơn giá đất cho từng tuyến đường và vị trí)

1.6 Cơ sở pháp lý

 Hiến pháp nuước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1992;

 Luật đất đai năm 2003 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam và các văn bản dưới uật có liên quan đến đất đai

 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Về thi hành Luật Đất đai

 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Quy định Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

 Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

 Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 8/1/2010 Hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

 Thông tư số 03/2010/TT-BTNMT ngày 1/2/2010 Quy định về định mức khinh tế- kĩ thuật xây dựng bảng giá đất

1.7 Cơ sở thực tiễn

- Bảng quy định giá các loại đất từ năm 2008 đến nay của tỉnh Đồng Nai

- Bảng giá đất các huyện lân cận trên địa bàn tỉnh Đồng Nai

- Kết quả thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất các dự án trên địa bàn xã trong các năm 2009 và 2010

- Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn xã trong các năm

2008, 2009, 2010

- Phương án bồi thường để thực hiện các dự án trong các năm 2009 và 2010

1.8 Khái quát địa bàn nghiên cứu

Hình 4 Sơ đồ vị trí

1.8.1 Điều kiện tự nhiên

a) Vị trí địa lý:

Xã La Ngà nằm ở phía tây của huyện Định Quán, thuộc tọa độ: 11 o 07’30’’ đến

11o12’30’’ vĩ độ bắc; 107o07’03’’ đến 107o12’45’’ kinh độ đông Phía bắc giáp xã thanh Sơn, phía nam giáp xã Túc Trưng và xã Phú Cường, phía đông giáp xã Phú Ngọc, phía tây giáp xã Mã Đà huyện Vĩnh Cửu

b) Địa hình địa mạo

Địa hình của xã là khu vực đồi núi thấp có độ cao trung bình khoảng 12cm so với mặt nước biển.Xã có hai đồi cao:đồi 98(Núi Tràn) va đồi Bằng Lăng.độ dốc 20-

25o, phần lớn đất đai của xã có độ dốc từ 3-8 o tập trung ở các cấp I, II, IV và ấp 2/97, một phần ấp Bằng Lăng Độ dốc 8-15 o ở các cấp V, Phú Quý I, Phú Quý II.Độ dốc 15-

c) Khí hậu

Gần một nửa diện tích xã La Ngà được bao quanh bởi sông La Ngà nên có khí hậu ôn hòa, tương đối dễ chịu, là khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, nhiệt đới tương đối ổn định quanh năm, song biên độ nhiệt ngày đêm có chênh lệch khá Nhiệt

độ trung bình hàng năm 26 oC, nhiệt độ cao nhất vào tháng 4 đạt 39 oC, nhiệt độ thấp nhất vào tháng 12 là25 o C, biên độ nhiệt mùa mưa 5,5-8 oC, biên độ nhiệt mùa khô 5-

12 oC

Độ ẩm không khí trung bình từ 78-82% các tháng mùa mưa có độ ẩm tương đối

từ 85-93%, các tháng mùa khô có độ ẩm tương đối thấp từ 72-82%, tổng số giờ nắng trong năm là 2600 – 2700 giờ, trung bình mỗi tháng có 220 giờ nắng các tháng mùa khô tổng số giờ nắng khá cao trên 50% giờ nắng trong năm, năng lượng bức xạ khá cao từ 1000 – 1400 cal/cm2/năm

Lượng mưa trung bình năm là 1600 – 1800 mm có hai mùa mưa năng rõ rệt, mùa mưa từ tháng 5 đến 10, chiếm 90% tổng lượng mưa cả năm Các tháng có lượng mưa cao 8, 9, 10 Mùa khô từ tháng 11 – 4 chiếm khoảng 10% lượng mưa

Gió theo hai mùa: mùa mưa hướng gió chính là tây nam, mùa khô hướng gió chính là đông bắc Chuyển tiếp giữa hai mùa là gió Đông Nam, tốc độ gió trung bình khoảng 10 – 15m/s, lớn nhất từ 15 – 18m/s

Nguồn nước ngầm: Xã Ngà có lượng nước ngầm rất hạn chế, không ổn định Chỉ có nước tốt ở những vùng nước tốt ở những vùng đát phát sinh trên đá mẹ BaZan khu vực Ấp 2/97 Với hai nhánh sông chính: sông đồng Nai và sông La Ngà là hai nguồn cung cấp nước tốt Nếu được tổ chức sử dụng có thể đáp ứng nhu cầu nước cho sản xuất và sinh hoạt của nhân dân trong xã

1.8.2 Điều kiện kinh tế xã hội

độ tăng trưởng GDP qua 5 năm đạt 10% /năm/người, thu nhập bình quân đầu người đạt 6.500.000 đồng/người/năm (so với chỉ tiêu đề ra, từ 10 đến 12%), tuy nhiêu chưa đạt so với NQ đề ra là 7.500.000 đồng/người/năm Cơ cấu kinh tế công nghiệp đạt 24%, dịch vụ xây dựng chiếm 21%

+ Ngành nông nghiệp: chiếm tỉ trọng cao nhất trong cơ cấu kinh tế của xã Về trồng trọt: diện tích cây hàng năm bị thu hẹp, diện tích cây lâu năm tăng mạnh như xoài, điều Về chăn nuôi và nuôi trồng thủy sản ngày càng phát triển mạnh so với

trước do ứng dụng khoa học kỹ thuật công nghệ trong sản xuất nông nghiệp nên năng suất tăng mạnh, đạt hiệu quả kinh tế cao

+ Ngành công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp: Ngành công nghiệp trong thời gian gần đây rất phát triển nhờ hình thành khu công nghiệp Định Quán với quy mô khoảng 54 ha tại ấp Phú Quý II xã La Ngà Tổng số cơ sở kinh doanh thương nghiệp toàn xã là 495 hộ, công nghiệp-tiểu thủ công nghiệp là 95 cơ sở sản xuất Tuy nhiên công tác triển khai đang còn chậm, vì vậy xã La Ngà cần có những chính sách hổ trợ vốn để thúc đẩy sự đầu tư phát triển các ngành công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp +Thương mại – Dịch vụ: Toàn xã có hai chợ: chợ La Ngà và chợ Vĩnh An Hoạt động thương mại dịch vụ chủ yếu tập trung ở hai chợ và dọc theo quốc lộ 20, hình thức konh doanh còn mang tính cá thề nhỏ Về phát triển du lịch của xã hiện tại đang bắt đầu xây dựng: đồi Du Lịch…

 Dân tộc – tôn giáo

Dân số: dân số toàn xã hiện nay là 16561 người (kể cả tạm trú và thường trú) tương ứng với 3141 hộ gia đình, trung bình 5 người/hộ, trong đó nữ là 7635 người chiếm 46,1%, nam là 8926 người chiếm 53,9% Về dân tộc: trên địa bàn xã La Ngà có

18 dân tộc anh em, trong đó người Kinh chiếm đa số với 84% dân số và các dân tộc khác như: Châu Ro, Campuchia, Hoa, Mường, Thái, Nùng…Về tôn giáo: tôn giáo của

xã chủ yếu là đạo Phật, Thiên Chúa, Cao Đài và đạo Tin Lành

 Tổ chức hành chính:

Hiện nay xã có 10 ấp gồm các ấp sau: 1,2/97,3,4,5,Phú Quý 1, Phú Quý 2, Mít Nài, Vĩnh An, Bằng Lăng

1.9 Nội dung và phương pháp nghiên cứu

1.9.1 Nội dung nghiên cứu:

Để nghiên cứu xây dựng mô hình giá đất ở trên địa bàn xã La Nga, chúng ta cần thực hiện những nội dung nghiên cứu cụ thể sau:

 Thứ nhất, lựa chọn và tiến hành điều tra tại một số khu vực dân cư có giao dịch mua bán trên địa bàn xã năm 2009 và 2010 theo mẫu phiếu điều tra đã được xây dựng bao gồm các thông tin cần thiết phục vụ cho quá trình nghiên cứu

 Thứ hai, dựa vào những thông tin, số liệu thu thập được và phương tiện nghiên cứu thích hợp, đánh giá mối quan hệ tương quan giữa giá cả đất đai và các biến phản ánh vị thế - chất lượng đất đai trên địa bàn xã một cách khoa học và chính xác, sau đó tiến hành xây dựng hàm hồi quy giá đất ở phụ thuộc vào các biến độc lập nêu trên và đồng thời đưa ra những nhận xét cụ thể của kết quả nghiên cứu trong thực tế

1.9.2 Phương pháp nghiên cứu:

Để thực hiện nội dung nghiên cứu trên các phương pháp được sử dụng trong quá trình nghiên cứu sau:

 Phương pháp điều tra: điều tra thu thập thông tin theo mẫu phiếu được thiết

kế phù hợp Các thông tin trên được thu thập chủ yếu thông qua các phương tiện thông tin đại chúng như: các báo, đài, internet

 Phương pháp thống kê: từ số liệu thu thập được, tiến hành xử lý, thống kê theo những tiêu chí thích hợp

 Phương pháp so sánh: so sánh mức độ ảnh hưởng của các yếu tố, giá nhà đất chuyển nhượng trên thị trường và giá nhà đất dự báo theo mô hình để đánh giá

 Phương pháp phân tích - tổng hợp: phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá

cả nhà đất và xác định hệ số ảnh hưởng của chúng và đánh giá ảnh hưởng tổng hợp của chúng đến giá cả nhà đất

 Phương pháp toán thống kê: phương pháp toán thống kê được sử dụng trong

đề tài nghiên cứu là phương pháp tương quan và hồi quy, nhằm mục đích để xác định

hệ số tương quan giữa giá nhà đất và các yếu tố phản ánh vị thế và chất lượng bất động sản, chạy hàm hồi qui giá nhà đất phụ thuộc vào các biến độc lập

 Phương pháp bản đồ: sử dụng bản đồ hiện trạng thành phố để xác định vị trí những đơn vị nhà đất cần điều tra và xác định chiều rộng đường sá

1.9.3 Phương tiện nghiên cứu

Phương pháp để xây dựng mô hình giá đất là phương pháp định giá theo lý thuyết chất lượng – vị thế (phương pháp hồi quy) và thông qua phương tiện thực hiện

là phần mềm Excell và phần mềm phân tích dữ liệu DTREG

Phần mềm Excel: dùng để xử lý dữ liệu thô, dữ liệu thứ cấp, tổng hợp để tính

toán các chỉ tiêu cần thiết, dồng thời dùng để kiểm tra sự thiếu sót mắc phải trong quá trình số hóa, mã hóa dữ liệu thuộc tính trong mapinfo

Phần mềm Mapinfo: là công cụ hỗ trợ trong việc xác định các biến độc lập như

chiều rộng đường, khoảng cách đến trung tâm xã Những chức năng chính của Mapinfo được sử dụng trong quá trình xác định cực vị thế như sau:

- Quản lý dữ liệu về không gian lẫn thuộc tính

DTREG có thể tạo những mô hình cây đơn cổ điển cũng như TreeBoost, Decision Tree Forest gồm có nhiều cây DTREG cũng có thể xây dựng mô hình Support Vector Machine (SVM) và Hồi quy logictic (Logistic Regression)

DTREG bao gồm ngôn ngữ chuyển đổi dữ liệu (DTL: data transformation language) để chuyển đổi biến, tạo ra biến mới và chọn các dòng để phân tích

Khai phá dữ liệu (Data Mining)

Quy trình của việc rút trích thông tin có ích từ một tập giá trị dữ liệu được gọi là

“data mining” Nhiều kỹ thuật đã được phát triển cho việc khai thác dữ liệu này, và cần có một nghệ thuật để lựa chọn và áp dụng phương cách tốt nhất trong từng hoàn

cảnh cụ thể Kinh nghiệm hơn 40 năm qua đã cho thấy Cây quyết định là phương pháp hiệu quả rất cao trong việc phân tích và mô hình hóa nhiều dạng dữ liệu DTREG có khả năng xây dựng cây quyết định phân lớp, hồi quy và hỗ trợ mô hình SVM để mô tả mối liên hệ giữa dữ liệu, và có thể sử dụng để dự đoán giá trị khảo sát trong tương lai

Mô hình hóa dữ liệu (Data Modeling)

Một trong những ứng dụng có ích nhất của phân tích thống kê là phát triển một

mô hình để trình bày và giải thích mối liên hệ giữa các hạng mục dữ liệu (các biến) Nhiều kiểu mô hình đã được phát triển, bao gồm hồi quy tuyến tính và hồi quy phi tuyến, hồi quy Logistic, SVM, mạng Neural và những cây quyết định Mỗi phương thức có những ưu điểm của nó: không có một phương thức mô hình đơn lẻ nào là tốt nhất cho mọi ứng dụng DTREG cung cấp những phương pháp mô hình trạng thái tốt nhất, tiên tiến nhất, bao gồm Single tree, TreeBoost, Decision Tree Forests, Support Vector Machines (SVM) và hồi quy Logistic Bằng cách áp dụng phương thức đúng với vấn đề, người phân tích sử dụng DTREG sẽ có thể làm cho phù hợp hoặc vượt quá khả năng dự báo của chương trình mô hình hóa

Khái niệm cây quyết định đã có từ lâu, nó bắt nguồn từ khái niệm cơ bản về quá trình suy diễn, nhưng khả năng phân tích một tập dữ liệu lớn với nhiều biến lại đòi hỏi năng lực của máy tính rất lớn mà điều này là không khả thi cho đến hiện nay, khi mà những máy tính tốc độ cao được phát triển

Cây quyết định có một số thuận lợi hơn trong cạnh tranh

Đặc điểm của những mô hình cây quyết định cơ sở:

Cây quyết định dễ xây dựng: Ngay khi cung cấp tập dữ liệu vào DTREG, nó sẽ làm tất cả các công việc xây dựng cây quyết định và tỉa (rút gọn) nó 1 cách hiệu quả nhất

Cây quyết định dễ hiểu: Trái với sự phức tạp của các mô hình hồi quy phi tuyến, hay các mạng Neural Cây quyết định cung cấp một mô hình trình bày dữ liệu rõ ràng, logic Chúng có thể được hiểu và được sử dụng bởi những người không có năng khiếu toán học

Cây quyết định xử lý cả hai loại biến continuous và categorical: Biến Categorical như là giống, chủng tộc, tín ngưỡng tình trạng hôn nhân và vùng địa lý thì rất khó khăn

để mô hình hóa bằng cách sử dụng kỹ thuật số giống như hồi quy và mạng neural Trái lại, biến categorical được xử lý dễ dàng bởi cây quyết định

Cây quyết định có thể thực hiện phân lớp cũng như hồi quy: Giá trị dự đoán từ cây quyết định không chỉ đơn giản là giá trị số nhưng cũng có thể dự đoán những loại như là giống đực/cái, độc ác/hiền lành, thường xuyên mua/ thỉnh thoảng mua v.v…

Cây quyết định chấp nhân dữ liệu kiểu text cũng như dữ liệu kiểu số: Nếu bạn có những biến categorical với các giá trị như “Male”, “Female”, “Married”, “Tennessee”, Protestant” v.v , không cần mã hóa chúng như là dữ liệu số

Cây quyết định tự động sử lý sự tương tác giữa các biến: Có thể phân biệt ý nghĩa khác nhau giữa đàn ông/đàn bà, người sống ở miền Bắc và miền Nam v.v… Những tác động này được biết như những sự tương tác biến Cây quyết định tự động phân phối những tương tác này bằng cách chia những trường hợp và phân tích mỗi nhóm một cách riêng biệt

Cây quyết định nhận ra những biến quan trọng: Bằng cách xem xét những biến nào được sử dụng để chia những nút gần đỉnh của cây, bạn có thể xem xét nhanh chóng những biến quan trọng nhất DTREG dẫn điều này xa hơn bằng cách phân tích tất cả sự chia tách đã phát sinh từ mỗi biến và chọn lựa điều chia tách đại diện

Những mô hình cây tổng quát có độ chính xác cao: DTREG cung cấp mô hình cây đơn cổ điển cũng như mô hình TreeBoost và Rừng Cây Quyết Định Đối với nhiều ứng dụng phương pháp cây tổng quát sản sinh những kết quả đúng đắn nhất của những phương pháp mô hình bất kỳ

Đặc điểm của mô hình SVM (Support Vector Machine)

Sản phẩm hiện đại của mạng neural nhân tạo: Mô hình SVM là chị em họ gần gũi với mạng Neural Thực ra, một mô hình SVM sử dụng chức năng hạt nhân hình Sigma tương đương với Two-layer, Feed-forward của mạng Neural

Những mô hình chính xác cao: Nghiên cứu đã chỉ ra rằng vài lớp vấn để như sự công nhận mẫu mô hình SVM làm tốt hơn những kiểu mô hình khác

Sự phân tích tách lớp và hồi quy: Việc thực hiện DTREG của mô hình SVM hỗ trợ những vấn đề phân lớp nhị phân và đa lớp cũng như hồi quy DTREG thực thi những chức năng hạt nhân phổ biến bao gồm những hàm căn bản như Radial, Sigma,

đa thức và đường thẳng

Tự động tìm kiếm khung lưới cho những tham số tối ưu: Sự chính xác của mô hình SVM phụ thuộc vào việc chọn lựa những giá trị tham số thích hợp DTREG cung cấp tiện nghi tìm kiếm khung lưới và mẫu tự động cho phép lặp lại qua những vùng tham số và thực hiện thông qua giá trị xác đáng để tìm kiếm những giá trị tham số tối

ưu

Việc thực hiện xây dựng mô hình: Thực hiện DTREG của SVM là khả năng về trình bày những vấn đề rất lớn Việc giấu những dòng ma trận trung tâm, việc co lại những heuristics để giới hạn những vector vượt ra ngoài và thuật toán kiểu SMO được

sử dụng để tăng tốc độ mô hình

Các loại biến continuous, categorical và non-numeric: DTREG hỗ trợ Các loại biến continuous, categorical và non-numeric Biến Categorical có thể có những giá trị xác thực như “Giống đực/Giống cái”, “Sống/Chết” v.v…

Thay thế giá trị thiếu: Nếu có giá trị thiếu rải rác cho những biến dự báo, DTREG

có thể thay thế với những giá trị trung gian để mà trường hợp có thể được cứu vớt và trường hợp khác những giá trị biến không thiểu sử dụng đến phạm vi cực đại

Xác nhận tính hợp lệ qua V-fold: DTREG cung cấp tính hợp lệ qua V-fold trong tiến trình tìm kiếm để lựa chọn tham số tối ưu và phương thức xác minh cho mô hình cuối Bạn cũng có thể lựa chọn việc sử dụng ví dụ tiêu biểu ngăn trở cho sự kiểm tra