câu 3 : phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản câu 4 : các nguyên tắc thẩm định giá câu 5 : phân tích đặc điểm chủ yếu của bđs câu 6 :tính thị trường của bđs thể hiện ở chỗ n
Trang 1câu 1 :nêu và giải thích khái niệm giá trị thị trường của IVSC
câu 2 :phân thích khái niệm thẩm định giá , giá trị phi thị trường
câu 3 : phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản
câu 4 : các nguyên tắc thẩm định giá
câu 5 : phân tích đặc điểm chủ yếu của bđs
câu 6 :tính thị trường của bđs thể hiện ở chỗ nào
câu 7 :các phương pháp định giá bđs
câu 8 : sự khác biệt giữa dn với hang hóa thong thường và bđs ở đâu
câu 9: tài sản phải xđ gtdn Kể tên các yếu tố tác động đến giá trị dn
câu 10: các phương pháp xác định giá trị dn
câu 6 : tính thị trường của bđs thể hiện ở chỗ nào? (tt bđs là tt k hoàn hảo)
Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về BĐS đc thực hiện thong qua quan hệ hang hóa, tiền tệ
Thị trường bất động sản có 5 đặc điểm :
-tính tách biệt giữa hang hóa và địa điểm giao dịch
-thị trường mang tính khu vực
-dạng điển hình của tt k hoàn hảo
-cung về bđs chậm co giãn khi giá cả thay đổi
-hđ của tt bđs phụ thuộc vào sự quản lý của nhà nước
* thị trường bđs là 1 dạng của thị trường k hoàn hảo bởi k có sự đồng nhất về thong tin và các yếu tố cấu thành Điều này xuất phát từ chỗ:
-các thong tin về bđs và tt bđs k phổ biến
-các tiêu chí đánh giá bđschỉ có thể đc đo lường 1 cách tương đối
-k có sẵn các bđs cùng loại để so sánh
-trên thị trường thường chỉ có 1 lượng nhỏ ng tham gia cung cầu về mỗi bđs, ng mua và ng bán thường có ít kinh nghiệm
*chính vì vậy :
- giá cả bđs k hoàn toàn là giá cả cạnh tranh và đc so sánh 1 cách bình đẳng trên thị trường, mà
là giá của sp đơn lẻ ng bán luôn có khuynh hướng độc quyền, khi giá tăng, yếu tố độc quyền của ng bán càng tăng( do bđs khan hiếm , cố định nên tình trạng cạnh tranh bán là rất ít)
- việc thâm nhập thị trương này hoàn toàn là k dễ dàng với cả ng mua và ng bán Nên để tiến hành giao dịch thuận lợi cần có ng môi giới chuyên nghiệp hội đủ các đk để ng mua và ng bán tin cậy thì giao dịch mới có thể thành công
- với cv định giá điều này đặt ra : khi định giá , nếu dựa vào dữ liệu thị trường, cần cân nhắc thận trọng nhằm xác minh các chứng cứ giao dịch có đáp ứng được tiêu chuẩn so sánh hay k
=> kl…
Trang 2câu 7 :các phương pháp định giá bđs
Phương pháp so sánh trực tiếp
(1) Cơ sở lý luận
-dựa chủ yếu trên ng tắc thay thế
-dựa trên giả định giữa giá trị thị trường của những bđs tg tự đã đc giao dịch với giá trị của bđs cần định giá có mqh với nhau
(2) các bước định gía
+B1:tìm kiếm thong tin về những bđs đã giao dịch trong thời gian gần nhất,giống bđs mục tiêu
về 7 yếu tố :
-tình trạng vật chất của bđs
-đặc điểm về mặt bằng
-đặc điểm của các bđs có lien quan
-đặc điểm về vị trí hay thời điểm
-tình trạng pháp lý
-các điều khoản và đk giao dịch
-thời gian giao dịch
+B2: kiểm tra phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với bđs mục tiêu Để thực hiện tốt bước này , khi kiểm tra phân tích cần làm rõ :
-nguồn gốc các giao dịch,các loại bđs, địa chỉ của bđs, diện tích đất,diện tích sàn, thời hạn sở hữu,ngày ký hợp đồng giao dịch, giá cả thanh toán
-tính chất các giao dịch : xác minh thính chất khách quan, hiểu biết và tự nguyện
+B3: lựa chọn 1 số bđs có thể so sánh thích hợp nhất theo kinh nghiệm thường lấy từ 3-6 bđs +B4: chỉ ra các yếu tố khác nhau giữa bđs mục tiêu và bđs chứng cớ lấy bđs mục tiêu làm chuẩn, tiến hành điều chỉnh giá của bđs chứng cơ Nếu bđs chứng cớ tốt hơn thì điều chỉnh giảm giá trị của nó xuống nếu bđs chứng cớ kém hơn thì điều chỉnh tăng
+B5 : ước tính giá trị bđs mục tiêu trên cơ sở các mức giá đã đc điều chỉnh so với bđs chứng cớ (2) Đk áp dụng
-chất lượng ttin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và ktra đc
-thị trường phải ổn định
-định giá các bđs có tính đồng nhất như căn hộ, chung cư, dãy nhà đc xây cùng 1 kiểu,các ngôi nhà riêng biệt và bán rieng biệt, các mảnh đất trống
(3) ưu điểm :
-ít gặp khó khan về kĩ thuật
-thể hiện sự đánh giá của thị trường->nó có cơ sở vững chắc để khách hang và cơ quan pháp lý công nhận
-là cơ sở / đầu vào của các pp còn lại
Trang 3(4)nhược điểm :
-phải có giao dịch về các bđs tương tự trong khu vực thì mới có thể sd để so sánh dc Nếu ít bđs
so sánh thì kết quả có độ cx kém
-các thong tin chứng cứ thường mang tính chất lịch sử
-pp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiem và kiến thức thi trg thì mói có thể tiến hành định giá 1 cách thích hợp
Phương pháp thu nhập (đầu tư )
(1) Cơ sở lý luận :
-được xd trên việc tuân thủ các nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai
-theo ng tac này :giá trị thị trg hiện hành của 1 bđs ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận đc từ bđs Nếu biết trc thu nhập mà bđs tạo ra hang năm, thì có thể tìm đc giá trị của bđs, nó tương ứng với cp cơ hội để tạo ra khoản thu nhập đó
(2) các bước tiên hành :
+b1: ước tính thu nhập hang năm mà bđs tạo ra
+b2:ước tính chi phí hang năm để tạo ra thu nhập hang năm
+b3: ước tính thu nhập ròng hang năm
Thu nhập hđ ròng=tổng thu nhập tiềm năng- thất thu do k đc thuê hết 100%công suất –chi phí vận hành, duy trì bảo dưỡng
+b4: xđinh tỷ suất chiết khấu ( có thể dựa vào viêc phân tích tỷ lệ lãi của bđs tương tự)
Tỉ suất c/khau=tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro+phụ phí rủi ro
+b5: ước tính giá trị của bđs mục tiêu dựa vào ct vốn hóa
Đối với csh vĩnh viễn cho thu nhập ổn định
V=I/R hoặc V=I*YP
Trong đó : - I thu nhập ròng hàng năm
-R :tỷ suất chiết khấu -YP : hệ số thu nhâp
* đối với dòng tiền đồng nhất phát sinh cuối kỳ :
PV=A*(1-(1+R)^-n) / r
Ưu điểm:
-là pp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất vì nó tiếp cận 1 cách trực tiếp những lợi ích mà bđs mang lại cho nđt
-ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung nó là pp đơn giản
-có thể đạt đc độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh đc, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trc với 1 độ tin cậy cao
* nhược điểm :
Trang 4- khi phân tích các thương vụ tương tự cần phải điều chỉnh nhiều mặt, tuổi tho, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền thuê trong tương lai
-trong nhiều th có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập trong tương lai
-kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham só tính toán Trong thop như vậy, kết quả se chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan
* điều kiện áp dụng:
-phù hợp khi giá bds có khả năng mang lai các khoan thu nhập ổn định va có thể dự báo trc 1 cách hợp lý
-thương đc áp dụng để tư vấn cho các quyet định lựa chọn p.án đầu tư
Phương pháp chi phí (giảm giá) Tại sao pp chi phí đc coi là cứu cánh cuối cùng của thẩm định giá.
(1) Cơ sở lý luận
+ được xd dưa trên cơ sở nguyên tắc thay thế
+giả định rằng giá trị bđs cần định giá tương đương với chi phí làm ra 1 bđs tương tự và coi đây như 1 vật thay thế
(2) Các bước tiến hành :
B1: ước tính riêng giá trị lô đất thuộc bđs =cách coi nó là đất trống và đang đc sd tốt nhất và hiệu quả nhất
B2: ước tính chi phí xây dựng mới hiện hành cho những công trình hiện có trên đất
B3:ước tính mức độ giảm giá tích lũy của công trình
B4: ước tính giá trị công trình xd = cp xd mới hiện hành(b2)-st giảm giá (b3)
B5: tính giá trị bds mục tiêu = giá trị của mảnh đất + giá trị công trình xây dựng=b1+b4
(3) Ưu điểm:
-được sd khi k có bằng chứng thị trương thích hợp để so sánh
-pp này thích hợp khi định giá bđs dung cho các giao dịch và mục đích riêng biệt nếu nhà thẩm định viên có chuyên môn cao,nhiều kinh ngiệm,lviec 1 cách khách quan thì có thể hạn chế những sai sotskhi cung cầu có bhien của sự thái quá
(4) hạn chế
-phải dựa vào các dữ liệu thị trường-> hạn chế của pp so sánh trực tiep cũng là hạn chế của pp chi phí
-chi phí nói chung là k bằng với giá trị và k tạo ra giá trị
-việc ước tính 1 số khoản giảm giá có thể trỏ thành chủ quan và khó thực hiện
-đòi hỏi ng định giá phải có nhiều kinh nghiệm và đặc biệt phải thành thạo kỹ thuật xd
-nhìn chung ng ta ít dung pp này trong các trường hợp quan trọng
(5) điều kiện áp dụng
Trang 5-định giá nhiều bđs có mục đích sd riêng biệt :nhà thờ , bênh viện, trường học…các công trình công cộng ít có chứng cứ để so sánh
-định giá để xđ mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm và các dạng bồi thường khác
-là pp thong dụng của ng tham gia đấu thầu hay ktra đấu thầu
-đc vận dụng trong trường hợp mà ngta tin tưởng rằng chi phi là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị của bđs
- thường đc dung có tc bổ sung / ktra đối với các pp khác
***pp chi phí là cứu cánh cuối cùng của thẩm định giá ( nếu chỉ hỏi k câu này nêu cơ sở lý luận, ưu điểm) bởi vì trong 1 số tình huốn các pp còn lại k thể sd đc do:
-pp so sánh trực tiếp chỉ đc sd khi có các dữ liệu thị trường về các bđs so sánh tương tự, gần giống với bđs mục tiêu, đc giao dịch thường xuyên(có cac bằng chứng để so sánh)
-pp thu nhập đc sd cho việc định giá các bds tiêu dung và bđs thương mại , thong qua kỹ thuật phân tích dòng tiened có thể dự báo đc lợi ích tương lai mà bđs mang lại
-đối với bđs rất hiếm khi thay đổi csh, ít sd cho việc trao đổi mua bán , khó dự đoán đc lợi ích trong tương lai mà bđs đem lại, các bđs ít cơ sở so sanh thì k thể sd dc pp so sánh tt
Phương pháp thặng dư
(1) Cơ sở lý luận:
-là 1 dạng đặc biệt của pp đầu tư Pp thặng dư đòi hỏi phải quán triệt đầy đủ cả 5 nguyên tắc định giá
-chủ yếu dựa trên ng tắc đóng góp Theo nguyên tắc này giá trị hiện tại của bđs chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá tị ước tính của sự phát triển trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó
(2) các bước tiến hành :
-b1: xđ cách sd tốt nhất và hiệu quả nhất cho bđs mục tiêu
-b2: ước tính tổng giá trị của sự phát triển
-b3: ước tính tổng chi phí phát triển:
.quy hoạch
.khảo sát thiết kế
.đền bù, giải phóng mặt bằng
.đầu tư hạ tầng kỹ thuật
.chi phí xd nhà
.cp lãi vay trong quá trình phát triển
.lợi nhuận phát triển
Chi phí hạ tầng =tổng diện tích mảnh đất * đơn giá hạ tầng
Chi phí xd nhà =số nhà đc xây*diện tích xây dựng nhà *đơn giá xd nhà
Trang 6-b4: xđ giá trị còn lại( giá trị thặng dư cho đất )
=tổng giá trị phát triển-tổng chi phí phát triển
-b5: xác định giá trị bđs mục tiêu
(3)Ưu điểm:
-được sd đánh giá bđs có tiêm năng phát triển
-là pp thích hợp để đưa ra các mức giá khi thực hiện đấu thầu
-mô phỏng lại cách thức phân tích đánh giá các cơ hội đầu tư vào bđs Vì vậy nó có giá trị quan trọng để tư vấn chi phí xd tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt đc khi thực hiện dự án pt bđs (4) nhược điểm:
-khó khan trong việc xđ p.a sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
-chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các đk của thị trường
-giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và bán hang
-pp này k tính đến giá trị thời gian của tiền
(5)đk áp dụng
-phù hợp khi định giá bđs có yêu cầu về sự pt k phức tạp các yếu tố ước tính kiên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt đc độ tin cậy cao
-nhà định giá phải có nhiều kinh nghiêm về phát triển và mở rộng đất đai để xđ đúng cơ hộ sd tốt nhất và hiệu quả nhất
-để nâng cao khả năng ứng dụng cần sd các kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất với sự
hỗ trợ của phương tiện thanh toán hiện đai khi
đánh giá p.an phát triển bđs
Trang 7câu 10: các phương pháp xác định giá trị dn
PHƯƠNG PHÁP GIÁ TRỊ TÀI SẢN THUẦN
1 Cơ sở
Pp giá trị tài sản thuần còn gọi là phương pháp giá trị nội tại hay mô hình định giá ts, dc xây dựng dựa trên quan điểm:
- Việc mua ban dn về cơ bản giống như mua bán các hàng hóa thông thường
- Sự hđ của dn bao giờ cũng dc tiến hành trên cơ sơe một lượng ts có thật những ts đó là
sự hiện diện rõ ràng và cụ thể về sự tồn tại của dn, chúng cấu thành thực thể của dn
- Ts của dn dc hình thành bởi sự tài trợ voón của các nhà đt ngay khi dc thành lập và còn
có thể bổ sung ttrong quá trình phát triển SXKD Cơ cấu nguồn tài trợ để hình thành ts là
sự khẳng định và thừa nhận về mặt pháp lý các quyền sở hữu và lợi ích của các nhà đt đối với số ts đó
Chính vì vậy gi của dn dc tính bằng tổng giá trị tt của số ts mà dn đang sử dụng vào sxkd
2 Phương pháp xđ
V0= VT - VN
Vo: giá trị ts thuần thuộc chủ sh dn
VT: tổng gt ts mà dn đang dùng vào sxkd
VN: giá trị các khoản nợ
Để xác định gt ts theo giá trị thị trường, trước hết cần loại khỏi danh mục đánh giá những ts ko cần thiết và ko có khả năng đáp ứng các yêu cầu của sxkd Sau đó tiến hành đnahs giá số ts còn lại trên nguyên tắc sử dụng gttt để tính cho từng ts hoặc từng loại ts cụ thể như sau:
- Đối với TSCD và TSLĐ là hiên vật thì đánh giá theo giá thị trường nếu trên tt hiện đang
có bán những ts như vậy trong thực tế thường ko tồn tại thị trường tscd cũ, đã qua sd ở nhiều mức độ khác nhau Khi đó người ta dựa vào công dụng hay khả năng phục vụ sx của ts để áp dụng 1 tỉ lệ khấu trừ trên gt một tscd mới
- Đối với tscd ko còn tồn tại trên tt thì người ta áp dụng một hệ số quy đổi so với những TSCD khác loại nhưng có tính năng tương đương
Trang 8- Các ts bằng tiền dc xác định bằng cachs kiểm quỹ, đối chiếu số dư trên tài khoản nếu là ngoại tệ sẽ dc quy đổi về đồng nội tệ theo tỉ giá thị trường tại thời điểm đánh giá Vàng, bạc, kim khí đá quý… cũng dc tính toán như vậy
- Các khoản phải thu: do khả năng đòi nợ của cáck hoảnn ày có thể ở nhiều mức độ khác nhau Vì vậy bao giờ cũng bănts đầu từ việc đối chiếu công nợ, xác minh tính pháp lý, đánh giá độ tin cậy của từng khoản phải thu nhằm loại ra những khoản mà dn ko có khả năng đòi dc hoặc khả năng đòi dc là khá mong manh
- Đối với các khoản đầu tư ra bên ngoài dn: về mặt nguyên tắc phải thực hiện đnahs giá một cách toàn diện về giá trị đối với các dn hiện đang sử dụng các khoản đầu tư đó Tuy nhiên nếu các khoản đầu tư này ko lớn, người ta thường trực tiếp dựa vào giá trị tt của chúng dưới hình thức chứng khoán hoặc căn cứ vào số liệu của bên đối tác liên doanh
để xác định theo cachs thứ nhất
- Đối với ts cho thuê và quyền thuê bds: tính theo pp chiết khấu dòng thu nhập trong tương lai
- Các ts vô hình: theo pp này người ta chỉ thừa nhận giá trị của các ts voo hình đã dc xác định trên sổ kế toán và thường ko tính đến các lợi thế thương mại của dn
- Sau cùng gt ts thuần dc tính bằng cách lấy tổng gt của các ts đã dc xác định trừ đi khoản
nợ phản ánh bên nguồn vốn của bảng cân đối kt và khoản tiền thuế tính trên gt tăng thêm của số ts dc đánh giá lại tại tđ xác định gt dn
3 Nhược điểm
+ phương pháp đánh giá dn trong một trạng thái tĩnh Dn ko dc coi nhu một thực thể, một tổ chức đang tồn tại và còn có thể hoàn chỉnh và pt trong tương lai Vì vậy mà nó ko phù hợp với một tầm nhìn chiến lược về dn
+ pp giá trị ts thuần đã ko cung câó và cây dựng dc cơ sở thông tin cần thiết để các bên có liên quan đánh giá về triển vọng sinh lời của dn Đó là lý do mà vì sao sd pp này người ta khó có thể giải thích vì sao cùng một giá trị ts thuần như nhau, nhưng dn này kại có giá bán cao hơn dn kia ngay cả khi ko có sự tác động của yếu tố cạnh tranh
+ pp này bỏ qua phần lớn các yếu tố phi vật chất nhưng lại có giá trị thực sự và nhiều khi chiếm
tỉ trọng lớn trong gt dn như: trình độ quản lý, trình độ công nhân, uy tín, thị phần của dn Đó có thể là dn có ít ts nhưng triển vọng sinh lời rất cao
+ trong nhiều trường hợp xd gt ts thuần lại trở nên phức tạp trong trường hộp tập toàn có nhiều chi nhánh, chứngk hoán đầu tư ở nhiều dn khác nhau, mỗi chi nhánh lại có số lượng ts đặc biệt lớn sử dụng pp này đòi hỏi mất chi phí đánh giá tốn kém, thời gian đánh giá có thể kéo dài, kết quả phụ thuộc nhiều vào các thông số mà các nhà kĩ thuật chuyên ngành đưa ra sai số lớn
4 Ưu điểm
+ pp chỉ ra gt của những ts cụ thể cấu thành nên gt dn Đó là một căn cứ cụ thể, có tính pháp lý
rõ ràng nhất về khoản thu nhập mà người mua chắc chắn sẽ nhận dc khi sh dn
Trang 9+ pp xác định giá trị tài sản thuần xác định giá trị thị trường của số ts có thẻ bán rời tại thời điểm đánh giá Nó chỉ ra có một khoản thu nhập tối thiểu mà người sh sẽ nhận dc Đó cũng là mức giá thấp nhất cơ sỏ cho các bên liên quan đưa ra trong quá trình giao dịch
+đối với những dn nhỏ có sl ts ko nhiều, việc định giá ko đòi hỏi những kĩ thuật phức tạp, gt yếu tố vô hình là ko đáng kể, dn có chiến lược kd ko rõ ràng, thiếu căn cứ xđ khoản thu nhâp trog tuơng lai thì pp này sẽ thích hợp nhất để các bên lựa chọn cho việc xác định gtdn
PHUONG PHAP ĐỊNH GIÁ CHỨNG KHOÁN ( NĐT THIỂU SỐ)
1 Cơ sở
Giá trị thực của một chứng khoán phải dc đánh giá bằng độ lớn của khoản thu nhập mà nhà đầu
tư chắc nhán sẽ nhận dc từ chính dn đó, chư ko phải thu nhập có dc do yếu tố đầu cơ chứng khoán
Theo đó gt dn sẽ bang tổng gt các loại ck mà dn đã phát hành
2 Phương pháp tính
PV0=1+i R 1+ R 2
(1+i)2+…+
Rt 1+i¿t¿=∑
t=1
n
Rt
(1+i)t
PV0: giá trị thực của một chứng khoán
Rt: thu nhập một ck ở năm t
i : tỉ suất hiện tại hóa
n ;số năm nhận dc thu nhập
Xác định giá trị cp
- DN chi trả lợi tức cổ phần ổn định hằng năm
PV0=d/I trong đó d: lợi tức một cổ phần hằng năm, i : tỉ suất hiện tại hóa
- Lợi tức cp chi trả hằng năm tăng một cách đều đặn theo tỉ lệ k (k<i)
PV0= d1/(i-k)=d0(1+k)/(i-k)
Trong đó k: tỉ lệ tăng lợi tức của năm
i : tỉ suất hiện tại hóa
do : lợi tức 1 cổ phần năm hiện hành
3 Ápdụng : NĐT THIỂU SỐ
4 Ưu điểm
+ pp định giá ck là một mô hình đầu tiên tiếp cận trực tiếp các khoản thu nhập dưới hình thức lợi tức cp để xđ giá trị ck Thông qua đó nhà đt có thể đánh giá dc giá cả ck trên tt có đi quá xa
Trang 10so với giá trị thực hay ko, từ đó xđ mức độ đầu cơ đối với từng loại ck và đầu cơ trong việc mua bán dn
+ pp đb phù hợp với quan điểm nhìn nhận và đánh giá về gt dn của các nhà đt thiểu số- những người ko có khả năng thâu tóm quyền kiểm soát dn
+ pp định giá ck- xác định giá thị dn đựa trên dòng lợi tức cổ phần, tỏ ra thích hợp với các dn
có ck dc giao dịch tren tt, xđ gt ts thuần gặp nhiều khó khăn và những dn có ts hữu hình ko đáng
kể nhưng có ts vổ hình dc đánh giá cao như các dn trong lĩnh vực tư vấn, dịch vụ ,NH ,BH…
Đó cũng là những dn thường đa dạng hóa các hình thức đầu tư chứng khoán nhằm phân tán rủi
ro
5 Hạn chế
+ đối với cổ phiếu, việc dự báo lợi tức cổ phâng ko phải là dễ dàng Đây là loại ck có nhiều rủi
ro nhất vì vậy giả thuyết về sự ổn định của cổ tức và mức độtăng trưởng đều đặn k thường ko thuyết phục
+ để xác định lợi tức cổ phần còn phải xâu dựng một lý thuyết định hướng phân chia cổ phần trong tương lai Thực tế chính sách phân chia lợi tức cổ phầnphụ thuộc vao nhiều yếu tố việc tính toán các yếu tố đó cugx ko đơn giản nhất là khi nhà đt lại là cổ đông thiểu số ko có quyền quyết định đối với chính sách phân chia lợi tức cổ phần của cty
+ việc định lượng các tham số t bằng cách cho t vô cùng có thể đoan giản về mặt lý thuyết , giúp mô hình hóa một cách dễ dàng nhưng nói chung ko đúng trong thự tế vì giả định như vậy nghĩa là coi dn tồn tại mãi mãi Viêc tinh toán ty suất hiện tại hóa I cũng mang nặng tính chủ quan
PP HIỆN TẠI HÓA LỢI NHUẬN THUẦN (THÍCH HỢP VỚI NĐT ĐA SỐ VÀ THIỂU SỐ )
1 CƠ SỞ:
Trong quá trình sxkd, doanh thu của dn dc sử dụng để bù đắp các khoản chi phí đã phát sinh, thưcj hiện nghĩa vụ nộp thuế cho nn, phần còn lại là LN thuần thuộc về csh dn Gt của một dn theo đó dc đo bằng độ lớn của các khoản LN thuần mà dn có thể mang lại cho chủ sh trong suốt quá trình tồn tại của dn
2 Pp xác định
Công thứcV0= Pr/i
Trong đó Pr là khoản LN thuần có thể đạt dc hằng năm trong tương lai
I tỷ suất hiện tại hóa
V0 giá trị của
3 Áp dụng THÍCH HỢP VỚI NĐT ĐA SỐ VÀ THIỂU SỐ
4 Ưu điểm
+ thích hợp cho các dn ko có nhiều ts để khấu hao, khả năng tích lũy vốn từ khấu hao và LN để lại là ko đáng kể, những dn mà người ta ko tìm thấy các cơ hội đầu tư bổ sung trong tương lai,