đề cương ĐỊNH GIÁ đất

Yếu tố cấu thành thị trường đất đai Một thị trường được cấu thành bởi 3 yếu tố sau đây: - Chủ thể thị trường: là chỉ chủthểpháp nhân kinh tếcó lợi ích kinh tế độc lập; có quyền quyết địn

ĐỊNH GIÁ ĐẤT

1 Khái niệm và các yếu tố cấu thành thị trường đất đai

Khái niệm :

* Thị trường đất đai là thị trường giao dịch đất đai (nghĩa chung)

* Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối

quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian

nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến

giao dịch đất đai

Yếu tố cấu thành thị trường đất đai

Một thị trường được cấu thành bởi 3 yếu tố sau đây:

- Chủ thể thị trường: là chỉ chủthểpháp nhân kinh tếcó lợi ích kinh tế độc lập; có quyền quyết định một cách độc lập vềcác hoạt động kinh doanh của mình, có quyền nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật liên quan đến đất đai Trong nền kinh

tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ thể thị trường bao gồm các tổ chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác

- Khách thể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao đổi thông qua thị trường, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tương lai

- Giới trung gian thị trường: là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô hình liên kết giữa các chủ thể thị trường Giới trung gian thị trường bao gồm hệ thống môi giới liên hệ giữa những người sản xuất, giữa những người tiêu dùng, giữa những người sản xuất và tiêu dùng, giữa những người 3sản xuất cùng loại, giữa những người tiêu dùng cùng loại và người tiêu dùng khác loại Trong nền kinh tế thị trường, thông tin thị trường, người trung gian giao dịch, trọng tài giao dịch, văn phòng tư vấn đều là giới trung gian thị trường

2 Vai trò của thị trường đất đai

Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tếquốc dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vịtrí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế :

- Hoạt động của thị trường đất đai góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả đất đai (nguồn tài nguyên quí và ngày càng trở nên khan hiếm) và các bất động sản trên đất

- kích thích tới tăng trưởng kinh tế khi đầu tư vào bất động sản như đất đai, nhà xưởng tạo sự năng động trong chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sửdụng đất đai và các bất động sản khác một cách hợp lý -Tác động trực tiếp tới phát triển thị trường tài chính Việc chuyển bất động sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn lực cho nền kinh tế

- Tạo điều kiện cho việc hình thành giá cả đất đai một cách khách quan đảm bảo sự cạnh tranh bình đẳng trong nền kinh tế

- Tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá

cả chấp nhận được

- Đảm bảo sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tế trong kinh doanh và hạch toán giá đất vào giá thành sản phẩm, gắn thị trường đất đai với các chủ trương chính sách lớn của Nhà nước như cổ phần hoá, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp nhà nước

3 Các khu vực của thị trường đất đai

Thị trường đất đai Việt Nam :

1 Thị trường sơ cấp về đất đai

Thị trường sơ cấp bao gồm các giao dịch giữa một bên là Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai tiến hành việc giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã hội

2 Thị trường thứ cấp về đất đai

là thị trường thực hiện QSDD của các chủsửdụng đất được pháp luật qui định như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, góp vốn bằng giá QSDD Thị trường này, về mặt pháp lý đã được công nhận, tuy nhiên qui mô của thị trường này phụ thuộc rất nhiều vào thị trường sơ cấp, tức là khả năng cung về đất cho các chủ SDD một cách hợp pháp (có giấy chứng nhận QSDD)

CHỦ SDD

4 Đặc trưng của thị trường đất đai

1 TT đất đai là thị trường không hoàn hảo:

TT đất đai là thị trường không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị trường trong thuyết kinh tế 1 TT hoàn hảo là TT khi ổn định, người mua và bán nắm được thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bán, thì giá trị TT, giá cả TT, và giá trị trao đổi là giống nhau Khi không thoả mãn những điều kiện trên thì giá trị và giá cảcó thể khác nhau đó là thị trường không hoàn hảo.( có sự can thiệp nhiều hơn của nhà nước, đặc biệt trong công tác QH, KH (sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế- kỹ thuật, phát triển đô thị, khu dân cư, khu kinh tế tập trung ))

2 TT đất đai là thị trường cung độc quyền :

Đất đai là tài nguyên ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể tái tạo được của đất làm cho cung của đất không đổi Đồng thời những nhu cầu về đất đai ngày càng tăng làm cho TT đất đai trở thành TT cung độc quyền, yếu tố đầu cơ trong TT đất đai luôn tồn tại khi có cơ hội

3 TT đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế

dễ bị"nóng" khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm

4 TT đất đai là thị trường cạnh tranh không hoàn toàn

Các thửa đất có thểkhông giống nhau nhưng chúng là những đối tượng thay thế gần như nhau Mặt khác thị trường đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã hội Đồng thời các yếu tố như biến động chính trị, môi trường xã hội, phong tục, tập quán, ước lệ cộng đồng

5 Khái niệm và các đặc điểm của giá đất

Giá đất là số tiền tính trên 1 đơn vị diện tích đất do nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDD (K23 – Đ4, LDD 2003 )

các đặc điểm của giá đất:

1 Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả (nguồn gốc giá cảlà giá trị bản thân hàng hóa đất đai không có tính di động, các có thểchuyển dịch không phải là bản thân đất đai mà là thu lợi và quyền lợi của đất đó Cho nên giá cả đất đai là giá cảmua bán của quyền và lợi ích về đất.)

2 Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành (Như vậy giá đất được hình thành là một quá trình lâu dài, đồng thời nó biến động và phụthuộc vào nhiều yếu tố khách quan như môi trường, quy hoạch sửdụng đất, xây dựng cơ sở hạ tầng

3 Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai ( biểu hiện quyền và lợi ích của đất )

4 Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định (khả năng cung của đất đai ít thay đổi và có giới hạn, giá đất thường bị cán cân quan hệ cung cầu tác động )

5 Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao (sửdụng đất không những không

có hiện tượng khấu hao, mà còn có hiện tượng tăng giá trị, nên giá cả thường tăng lên

tự nhiên theo sựphát triển kinh tế, xã hội

6 Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt (vị trí cố định và đặc tính tự nhiên của đất giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả thị trường của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng )

7 Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông khác

8 Không giống nhau về kết cấu TT (là TT ko hoàn hảo phụ thuộc nhiều yếu tố chủ quan )

9 Không giống nhau về phương thức biểu thị

(giá đất ngoài biểu thị bằng giá cả còn biểu thị bằng tiền thuê)

6 Cơ sở khoa học xác định giá đất

1 Địa tô : là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo

ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất

* Địa tô chênh lệch : loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những ruộng đất

có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc TB đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn

* Ðịa tô chênh lệch I : là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu

mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ

* Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do thâm canh Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần

dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của nhà nước

* Ðịa tô tuyệt đối : người sở hữu đất đai nhờ mượn quyền sở hữu đất mà thu được địa

tô là số dư của giá trị hàng nông sản vượt quá giá cả sản xuất mà người làm nông nghiệp tạo ra

2 Lãi xuất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tốquan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm Có thểthấy ngay rằng lãi suất ngân

hàng mà cao thì sốtiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì sốtiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn

thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới

chấp nhận

3 Quan hệ cung cầu

Cung tăng, cầu giảm : giá cả đất đai giảm

Cung giảm, cầu tăng : giá cả đất đai tăng

5 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

1 Nhân tố thông thường:

* Nhân tố hành chính:

* Chế độ về đất

* Chế độ nhà ở

* Quy hoạch đô thị

* Chính sách về giá đất

* Chính sách thuế

* Thay đổi về hành chính

* Nhân tố nhân khẩu

* Mật độ nhân khẩu

* Tố chất nhân khẩu

* Cấu thành nhân khẩu gia đình

* Nhân tố xã hội

* Trạng thái ổn định c trị

* An ninh xã hội

* Đầu cơ nhà đất

* Tiến trình đô thị hóa

* Nhân tố quốc tế

* Tình hình kinh tế thế giới

* Nhân tố chính trị quốc tế

* Nhân tố kinh tế

* Tình trạng phát triển kinh tế

* Mức độ dự trữ và đầu tư

* Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ

* Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư

* Biến động vật giá

* Mức lãi suất

2 Nhân tố khu vực

* Vị trí

* Điều kiện giao thông

* Điều kiện thiết bị hạ tầng

* Chất lượng môi trường

* Hạn chế của quy hoạch đô thị

3 Nhân tố cá biệt

* Diện tích

* Chiều rộng

* Chiều sâu

* Hình dáng

* Độ dốc

* Điều kiện cơ sở hạ tầng

* Hạn chế của quy hoạch đô thị

* Vị trí đất

* Thời hạn sử dụng đất

6 Khái niệm và các nguyên tắc định giá đất

Kn:

Định giá đất là ng định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ

sở nắm chắc các tư liệu TT đất đai , căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt đông kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển KT – XH, phương thức SDD , dự kiến thu lợi nhuận từ đất và c/s đất đai , đối với việc thu lợi từ đất rồi tổng hợp để định ra giá cả tại 1 thòi điểm nào đó cho 1 hoặc nhiều thửa đất các nguyên tắc định giá đất

* Nguyên tắc thay thế:

(1) Mức giá cả đất đai được quyết định bởi giá cả của đất đai có tính thay thếvới tính chất tương đồng;

(2) Mức giá cả đất đai là do những người mua bán hiểu biết nhất về tình hình thị trường quyết định sau khi so sánh theo các giao dịch thực tế trên TT;

(3) Giá cả đất đai có thểthông qua việc so sánh theo các điều kiện của thửa đất và giá trị sử dụng để xác định

* Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất :

* Khi tiến hành định giá theo nguyên tắc sử dụng đất hiệu quả nhất, thì không nên chịu sự hạn chế của hiện trạng sử dụng thực tế mà phải phán đoán chính xác trong tình hình nào thì lô đất đó được sử dụng hiệu quả nhất

* Khi xem xét đất đai đã được sử dụng hiệu quảnhất hay chưa cần phải nghiên cứu là: phương thức sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là gì; phương thức sửdụng trước mắt có phải là hiệu quảnhất hay không; nếu không được thì khả năng chuyển nó sang sửdụng

có hiệu quảnhất như thế nào; phương thức sửdụng có hiệu quảnhất có khả năng duy trì được bao lâu Trong đó việc phán định tính liên tục của phương thức sửdụng hiệu quảnhất có vai trò quan trọng, vì ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng thu lợi và phương thức sửdụng trong tương lai có liên quan đến nguyên tắc dự đoán

* Nguyên tắc biến động

giá cả của hàng hóa thông thường là biến động theo sự thay đổi của nhân tốcấu thành giá Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá

đất, mà các nhân tốhình thành giá thì luôn nằm trong thếbiến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt, và nhu cầu về hiệu quảtrên mảnh đất đó, cùng với những nhân tốchung, nhân tốkhu vực, cùng tính cá biệt dẫn

đến sự biến động của những nhân tố này

* Nguyên tắc cạnh tranh và siêu lợi nhuận

Nguyên tắc cạnh tranh cũng là một trong những nguyên tắc cơ sở của phương pháp thu lợi hoàn vốn Vì thu lợi ròng của phương pháp này là được dự tính trên cơ sở phán đoán một cách chính xác mối quan hệ cung cầu, mối quan hệ cạnh tranh trên thị trường đất đai tại một thời kỳ nhất định trong tương lai

9 Định giá đất hàng loạt và định giá đất cá biệt

Định giá đất hàng loạt : là mô hình định giá hệ thống 1 hay nhiều thửa đất cùng loại hoặc nhiều nhóm đất tại 1 thời điểm nhất định bằng các thủ tục được tiêu chuẩn hoas

và bằng việc kiểm tra thống kê mục đích nhằm phục vụ việc thu thuế của nhà nước đối với bất động sản thời kì định giá diễn ra hàng năm

Định giá đất cá biệt : nhằm xác định giá của 1 thửa đất hoặc 1 số thửa nhất định tại 1 thồi điểm nhất định đê các bên tham khảo trước khi thống nhất vêgf giá trong các giao dịch như bán , cho thuê , thế chấp bất động sản theo yêu cầu của nhà nước hoặc

tổ chức , cá nhân

10 khái niệm và những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp

DNN là đất sd vào mục đích sx, nghiên cứu, thí nghiệm về NN, LN, NTTS, làm muối

và mục đích pt rừng bao gồm : ĐNN, ĐLN, Đ NTTS , đất làm muối , ĐNN khác

* Yếu tố chất đất là độ phì của đất thích hợp với từngloại cây trồng; đối với đất có mặt

nước nuôi trồng thuỷ sản còn bao gồm độ muối và nguồn dinh dưỡng của nước

* Yếu tố vị trí của đất là khoảng cách so với nơi cư trú của người sử dụng đất, khoảng cách

so với thị trường tiêu thụ nông sản phẩm theo từng trường hợp cụ thể.

* Yếu tố địa hình của đất là độ bằng phẳng, độ dốc, độ trũng hoặc ngập úng của mảnh đất

* Yếu tố điều kiện khí hậu, thời tiết là nhiệt độ trung bình hàng năm và các tháng trong

năm; lượng mưa trung bình hàng năm và các tháng trong năm;số tháng khô hạn trong năm; tần suất xuất hiện lũ, bão, sương muối, gió khô nóng trong năm và từng tháng;

độ ẩm ảnh hưởng đến sinh trưởng của cây trồng

* Yếu tố điều kiện tưới tiêu đối với đất trồng cây hàng năm là mức độ tưới tiêu chủ động; đối

với đất trồng cây lâu năm là mức độ gần, xa nguồn nước hoặc không có nguồn nước

và điều kiện

thoát nước

11 Căn cứ, nguyên tắc xác định vùng đất và vị trí đất khi định giá đất nông nghiệp

Vị trí :

Quy định các lại đất nông nghiệp : Đ CHN , CLN , NTTS, RSX , RPH, RĐD , ĐNN khác theo quy định tại điểm b khoản 7 Điều 1 NĐ 123/2007 CP

Vị trí các loại ĐNN được phân thành các vị trí có thứ tự từ 1 trở đi, việc xác định vị trí đnn ăn cứ vào khoảng cách so với nơi cư trú của người sử dụng đất, TT tiêu thụ nông sản, giao thông , tạo lợi thế cho ng sx giảm được chi phí đi lại , chi phí lưu thông, chi phí tiêu thụ sản phẩm

( còn thiếu )

12 Khái niệm đô thị, Các yếu tố cơ bản phân loại đô thị khi định giá đất phi nông nghiệp tại đô thị?

Đô thị là nơi tập trung đông dân cư , cơ cấu lao động chủ yếu là LĐ PNN , là trung tâm thương nghiệp có thể là CN, thành phố, thị trấn …, là trung tâm CTr , KT, VH của cả nước , của 1 vùng , 1 tỉnh , 1 huyện

Khoản 2, Ðiều 3 Nghị định 72/2001/NÐ-CPngày 05/10/2001 có quy định các yếu tố

cơ bản

phân loại đô thị là:

1 Chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc trung tâm chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy

sự phát

triển kinh tế-xã hội của cả nước hoặc một vùng lãnh thổ nhất định;

2 Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động tối thiểu là 65%;

3.Cơ sở hạ tầng phục vụ các hoạt động của nhân dân tối thiểu phải đạt 70% mức tiêu chuẩn, quy

định đối với từng loại đô thị;

4 Quy mô dân số ít nhất là 4.000 người;

5 Mật độ dân số phù hợp với quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại đô thị

13 Tiêu chuẩn phân loại đường phố; phân loại vị trí khi định giá đất phi nông nghiệp tại đô thị

* Phân loại đường phố

Căn cứ vào thông tư số 145/TT-BTC ngày 6/12/2007 của liên Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất xây dựng tiêu chuẩn phân loại đường phố

Ðường phố trong từng loại đô thị được phân thành các loại đường phố có số thứ tự từ

1 trở đi Ðường phố loại 1 áp dụng đối với đất tại trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; các loại đường phố tiếp sau đó theo thứ tự từ loại 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn

Trường hợp một đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả năng sinh lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường phố đó được xếp vào loại đường phố tương ứng

Tiêu chuẩn phân loại đường phố

* Ðường phố loại I: là nơi có điều kiện đặc biệt thuận lợi đối với hoạt động sản xuất kinh doanh, buôn bán, du lịch, sinh hoạt, có cơ sở hạ tầng đồng bộ, có giá đất thực tế cao nhất