ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Câu 1: Khái niệm giá đất? Trình bày các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất? 1. Khái niệm giá đất Giá đất là giá trị quyền sdđ trên 1 đơn vị sdđ (khoản 19 điều 3, luật Đất đai 2013). GT quyền sdđ là giá trị bằng tiền của quyền sdđ đối với 1 diện tích đất xâc định trong thời hạn sdđ xác định. Giá quyền sdđ là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do nhà nước quy định hoặc hình thành trong các giao dịch vè quyền sdđ 2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 2.1. Nhân tố thông thường Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất đai trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất đai. Nhân tố hành chính: chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá cả đất đai. Nhân tố hành chính ảh đến giá đất có: + Chế độ về đất đai + Chế độ nhà ở + Quy hoạch đô thị + Chính sách về giá đất + Chính sách thuế + Thay đổi về hành chính Nhân tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. Nhân tố nhân khẩu ảnh hưởng đến giá đất có: + Mật độ nhân khẩu + Tố chất nhân khẩu + Cấu thành nhân khẩu gia đình Nhân tố xã hội: Tình trạng xã hội phát triển và tình trạng ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Nói tóm lại, nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là: + Tình trạng ổn định chính trị + Tình trạng trị an xã hội + Đầu cơ nhà đất + Tiến trình đô thị hóa

ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ ĐẤT Câu 1: Khái niệm giá đất? Trình bày các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất?

1 Khái niệm giá đất

Giá đất là giá trị quyền sdđ trên 1 đơn vị sdđ (khoản 19 điều 3, luật Đất đai2013) GT quyền sdđ là giá trị bằng tiền của quyền sdđ đối với 1 diện tíchđất xâc định trong thời hạn sdđ xác định

Giá quyền sdđ là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do nhà nước quyđịnh hoặc hình thành trong các giao dịch vè quyền sdđ

2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

2.1 Nhân tố thông thường

Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tínhphổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá

cả đất đai trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ

sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất đai

- Nhân tố hành chính: chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá

cả đất đai Nhân tố hành chính ả/h đến giá đất có:

- Nhân tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của

kinh tế, xã hội ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liênquan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhânkhẩu gia đình Nhân tố nhân khẩu ảnh hưởng đến giá đất có:

+ Mật độ nhân khẩu

+ Tố chất nhân khẩu

+ Cấu thành nhân khẩu gia đình

- Nhân tố xã hội: Tình trạng xã hội phát triển và tình trạng ổn định có ảnh

hưởng rất lớn đối với giá đất Nói tóm lại, nhân tố xã hội ảnh hưởng đếngiá đất có bốn mặt chủ yếu là:

- Nhân tố quốc tế: Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là

không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế Nhân tố quốc tế ảnhhưởng đến giá đất có:

+ Tình hình kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, địa sản cũng không cóngoại lệ

+ Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ

+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư

+ Biến động vật giá

+ Mức lãi suất

2.2 Nhân tố khu vực

Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi

có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra

có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả địa sản trong địa phương đó

- Vị trí: vị trí kinh tế, vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong TP, bao

gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thươngnghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức

độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thànhphố hoặc các loại đất

- Điều kiện giao thông: loại hình giao thông của địa phương, độ tiện lợi

và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giaothông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng vàmật độ lưới giao thông

- Điều kiện thiết bị hạ tầng: Điều kiện thiết bị hạ tầng ảnh hưởng tới giá

đất chủ yếu bao gồm hai loại lớn là thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ

- Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất

chủ yếu bao gồm, môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên

- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị ảnh hưởng tới

giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng,những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao thông khu vực

2.3 Nhân tố cá biệt

Nhân tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nêncũng gọi là nhân tố thửa đất ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức

là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại

- Diện tích: Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều

không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả

- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng

đất và cũng ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởngđến giá đất

- Chiều sâu: Loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó sử

dụng nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hình dáng : mảnh đất đẹp nhất là vuông vức, còn các dạng như tam

giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều không thuận lợicho việc sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất

- Độ dốc : quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên

ảnh hưởng đến giá đất

- Điều kiện thiết bị thị chính của loại đất: Thiết bị thị chính có liên quan

đến loại đất là những thiết bị trực tiếp liên quan đến đất như nước mặt,nước ngầm, điện, khí đốt hệ thống sưởi ấm, thiết bị điện thoại

- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là

nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiếntrúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất

- Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao

xa để đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa Thửa đất nằm đầuđường hay góc phố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất

- Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng

và thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất

Câu 2: Khái niệm định giá đất, các nguyên tắc định giá đất ?

1 Khái niệm định giá đất

Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho mộtmục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định Đất đai làmột tài sản đặc biệt giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinhtế,pháp lý xh Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị

mà không thể tính đúng,tính đủ như định giá các tài sản thông thường

- Mức giá cả đất đai là do những người mua bán hiểu biết nhất về tìnhhình thị trường quyết định sau khi so sánh theo các giao dịch thực tế trênthị trường

- Giá cả đất đai có thể thông qua việc so sánh theo các điều kiện của thửađất và giá trị sử dụng để xác định

2.2 Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

- Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau, thông thường một thửa đấtbao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhậpròng lớn nhất và trong khoản thời gian xác định Loại sử dụng đó, lý thuyếtđịnh giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất

- Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thờiđiểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng nhưđang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại củathu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó có thểtồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định

2.3 Nguyên tắc biến động

Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá Nó

là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà cácnhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đấtđai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân

tố này và những biến động chung của chúng

2.4 Nguyên tắc cạnh tranh và siêu lợi nhuận

- Cạnh tranh trong hàng hóa thông thường là phát sinh giữa hai bên cungcầu, giá cả chính là kết quả cạnh tranh tại điểm cân bằng của mối quan hệcung cầu nên nguyên tắc cạnh tranh là tiền đề của nguyên tắc cung cầu

- Cạnh tranh phần lớn là xảy ra giữa các bên có nhu cầu với nhau Cạnhtranh giữa người có nhu cầu lại phát sinh khi giá thửa đất đó thấp hơn mộtcách rõ ràng so với mức thu lợi

Câu 3: Các nguyên tắc định giá đất ở Việt Nam?

Theo Điều 112 – Luật Đất đai 2013, việc định giá đất phải bảo đảm cácnguyên tắc:

a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

b) Theo thời hạn sử dụng đất;

c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mụcđích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đốivới những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụngđất;

d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sửdụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhauthì có mức giá như nhau

Câu 4: Trình bày khái niệm và trình tự của từng phương pháp định giá đất

1 Phương pháp so sánh trực tiếp

1.1 Khái niệm

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việcphân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụngđất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể,tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đãchuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để sosánh, xác định giá của thửa đất cần định giá

1.2 Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếpPhương pháp so sánh trực tiếp được thực hiện theo 4 bước chính sau đây: Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin

a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá

b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương

tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinhlợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kíchthước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi làthửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền

sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểmđịnh giá đất Nội dung thông tin thu thập bao gồm:

- Giá đất;

- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về

hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất,thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thôngtin khác có ảnh hưởng đến giá đất

c) Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồnsau đây:

- Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai;

- Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản;

- Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượnghoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông quaphỏng vấn trực tiếp

Giao dịch thành công là giao dịch mà bên nhận chuyển nhượng đã thanhtoán cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và đã nhận quyền sử dụngđất

d) Khi khảo sát, thu thập thông tin về giá đất ưu tiên lựa chọn các thông tin

về giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch thành công trênsàn giao dịch bất động sản, giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đấtđai, các thông tin phát sinh gần nhất với thời điểm định giá đất và tại khuvực định giá đất Trường hợp tại khu vực định giá không đủ thông tin vềgiá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự vềđiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xãhội với khu vực có thửa đất cần định giá

Trong quá trình khảo sát, thu thập thông tin, không điều tra đối với thửađất sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàngnăm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt vàthửa đất không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật

Việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh thực hiện theo nguyên tắclấy thửa đất cần định giá làm chuẩn; thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệtđối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; các yếu tố của thửa đất

so sánh kém hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng (cộng)mức giá của thửa đất so sánh; các yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn so

với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm (trừ) mức giá của thửa đất sosánh.

Bước 3: Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá

Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điềuchỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của cácthửa đất so sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh =

Giá đất của từng thửa đất so sánh  Mức điều chỉnh về giá do cácyếu tố khác biệt của từng thửa đất so sánh với thửa đất

Đối với trường hợp giá đất thị trường có biến động trong khoảng thời gian

từ thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất của thửa đất

so sánh đến thời điểm xác định giá đất thì phải thực hiện điều chỉnh mứcgiá đất của thửa đất so sánh về thời điểm xác định giá đất theo chỉ số biếnđộng giá đất thị trường do Sở Tài nguyên và Môi trường công bố Trườnghợp Sở Tài nguyên và Môi trường chưa công bố thì chỉ số biến động giáđất thị trường của từng loại đất được tính toán trên cơ sở các thông tin vềgiá đất phổ biến trên thị trường đã thu thập được theo thời gian hoặc sốliệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có)

Bước 4: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đốivới các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định theo cácbước ở trên; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảmchênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 10%

2.2 Trình tự định giá theo phương pháp chiết trừ

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực hiệntheo 4 bước sau đây:

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin

a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất có tài sản gắn liềnvới đất (sau đây gọi là bất động sản) cần định giá

b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểmtương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khảnăng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện

tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sauđây gọi là bất động sản so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúngđấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tínhđến thời điểm định giá đất Nội dung thông tin thu thập bao gồm:

- Giá đất;

- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về

hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất,thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thôngtin khác có ảnh hưởng đến giá đất;

- Thông tin về tài sản gắn liền với đất

c) Nguồn thông tin thu thập thực hiện theo quy định tại Điểm c Khoản 1Điều 3 của Thông tư này

d) Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường tương tự như trongphương pháp so sánh trực tiếp

Bước 2 Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bấtđộng sản so sánh

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh đượcxác định theocông thức sau:

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của BĐS so sánh = = Giá trịxây dựng mới tại thời điểm định giá đất - Giá trị hao mòn

Trong đó:

- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất là chi phí thay thế để đầu

tư xây dựng mới tài sản có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương hoặc chi phítái tạo tài sản gắn liền với đất đó Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoảnchi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp, lợi nhuận hợp lý cho người đầu tư xâydựng và các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật

- Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất bao gồm: hao mòn hữu hình

và hao mòn vô hình (bao gồm hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trongquá trình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng; thay đổiquy hoạch, suy thoái kinh tế và do tác động của các yếu tố bên ngoài).Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của tài sản gắnliền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành Trườnghợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn về phương pháp tính giá trị xâydựng mới và giá trị hao mòn thì việc tính toán thực hiện căn cứ vào thôngtin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường

Bước 3 Ước tính giá đất của bất động sản so sánh

Giá trị đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:

Giá trị đất của BĐS so sánh = = Giá trị BĐS so sánh - Giá trị hiệntại của tài sản gắn liền với đất của BĐS so sánh

Việc ước tính giá đất của BĐS so sánh thực hiện theo CT:

Giá đất của BĐS so sánh == Giá trị của bất động sản so sánh

Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh

Bước 4 Xác định giá đất của bất động sản cần định giá

Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đốivới các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định theo cácbước ở trên; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảmchênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 10%

2 3 Phương pháp thu nhập

2.3.1 Khái niệm

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương sốgiữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diệntích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thờiđiểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàngthương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địabàn cấp tỉnh

2.3.2 Trình tự định giá theo phương pháp thu nhập

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiệntheo 5 bước sau đây:

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giáa) Đối với đất phi nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửađất cần định giá là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất, kinhdoanh hoặc cho thuê trong 05 năm liên tục tính đến thời điểm định giá.b) Đối với đất nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đấtcần định giá được tính như sau:

- Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thìthu nhập bình quân một năm là số tiền bình quân thu được từ hoạt độngsản xuất trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá;

- Đối với đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất thì thu nhập bình quânmột năm được tính căn cứ vào doanh thu hàng năm, doanh thu theo giaiđoạn, doanh thu một lần

c) Trường hợp không xác định được thu nhập của thửa đất cần định giá thìthu thập thông tin về thu nhập bình quân của tối thiểu 03 thửa đất tương tự

về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng

kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạngpháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tếthu thập được trên thị trường

Bước 2: Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập củathửa đất cần định giá

a) Chi phí bình quân một năm được tính căn cứ vào các khoản thuế liênquan đến sử dụng đất; chi phí đầu tư cải tạo đất; chi phí duy tu, bảo dưỡngcông trình xây dựng gắn liền với đất; chi phí sản xuất

b) Các khoản chi phí quy định tại Điểm a Khoản này được tính theo địnhmức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Trường hợpkhông có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hànhthì thu thập thông tin về chi phí của thửa đất tương tự về mục đích sử dụngđất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng

xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sửdụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trênthị trường

Bước 3: Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:Thu nhập ròng bình quân một năm = Thu nhập bình quân một năm

- - Chi phí bình quân một năm

Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá = Thu nhập ròng bình quân một năm

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một nămLãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tụctính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng củangân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất(xác định tại thời điểm định giá đất) trên địa bàn cấp tỉnh

Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thờihạn thì lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm được điều chỉnh theocông thức sau:

Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn = r x (1 + r)n

Việc xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quyđịnh tại Khoản 2 Điều 4 của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT

Bước 5: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sauGiá đất của thửa đất cần định giá = Giá trị của thửa đất cần định giá