Nguồn cung từ khu vực nhà nước: nguồn cung từ khu vực nhà nước hay khu vực công cộng là các hoạt động xây dựng phát triển nhà ở do nhà nước hoặc các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước đầu tư
Trang 1Câu 13: phân tích vai trò của các nguồn cung hàng hóa bất động sản? Liên hệ thực tiễn Việt Nam?
Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động sản sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định
Có 3 loại nguồn cung bất động sản: Nguồn cung từ khu vực nhà nước, nguồn cung từ khu vực tư nhân, nguồn cung từ khu vực gia đình (hay khu vực không chính thức)
Nguồn cung từ khu vực nhà nước: nguồn cung từ khu vực nhà nước hay khu vực công cộng là các hoạt
động xây dựng phát triển nhà ở do nhà nước hoặc các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây dựng nhà
ở bằng nguồn vốn ngân sách và các quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước Thông qua khu vực công cộng, nhà nước can thiệp, điều tiết vào quan hệ cung cầu bất động sản trên thị trường, Nhà nước có các quy định
cụ thể về tỷ lệ và mật độ xây dựng, hệ ssoo sử dụng đất và mặt bằng xây dựng, các chính sách về thuế đối với thu nhập xây dựng nhà ở cao cấp có thu nhập cao Bên cạnh đó, nguồn cung bất động sản từ khu vực nhà nước tạo điều kiện để tầng lớp bình dân có thể tiếp cận được các khu vực nhà ở tư nhân qua chính sách vay công bằng việc thế chấp chính ngôi nhà của họ mua
Nguồn cung từ khu vực tư nhân: bên cạnh khu vực nhà nước, nguồn cung bất động sản chủ yếu được hình
thành từ khu vực tư nhân Đây là khu vực hoạt động phát triển bất động sản không bằng vốn ngân sách nhà nước do các tổ chức, các công ty hoặc cá nhân thực hiện tuân thủ theo các quy tắc chính thức của nhà nước
về quản lý xây dựng và phát triển nhà ở Nhà nước điều tiết khu vực này thông qua quy hoạch, các quy tắc quy định và tiêu chuẩn xây dựng Hoạt động chính của khu vực cá nhân này như bán các bất động sản đầu tư xây dựng mới, cho thuế bất động sản (nhà ở, văn phòng…), kinh doanh cơ sở hạ tầng công nghiệp nhằm thu lợi nhuận tối đa Do vậy, khu vực cá nhân đóng vai trò quan trọng trong việc quyết định lượng cung trên thị trường sơ cấp và thứ cấp Thông qua đó quyết định tính chấ, mức độ cạnh tranh trên thị trường bất động sản
Khu vực gia đình (hay khu vực không chính thức): là các hoạt động xây dựng nhà ở hoàn toàn đọc lập
với những khuôn khổ quy tắc của chính phủ Tham gia hình thành quỹ nhà ở không chính thức có thể bao gồm nhiều hoạt động xây dựng và phát triển nhà ở với mục đích, tính chất và phạm vi khác nhau Một hình thức điển hình nhất của khu vực nhà ở không hcinsh thức là các khu nhà ổ chuột của các tầng lớp dân nghèo không nghề nghiệp, xón liều của những người lang thang không côn găn việc làm và không có nơi ở ổn định, của những người di dân tự do phiêu bạt Khu vực nhà ở không chính thức cũng có thể do các chủ kinh doanh nhà đất xây dựng để bán cho những người không có đủ tiền để tiếp cận thị trường nhà ở chính thức, trong những điều kiện luật pháp không được chặt chẽ rõ ràng, những quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà ở, nhất là về đất ở không được mở rộng và thông thoáng thì hoạt động kinh doanh nhà ở không chính thức càng phát đạt và là xơ hội làm giàu cho một nhóm người thâu tóm các thị trường đen này, Nhà ở không chính thức còn bao hàm các hoạt động xây dựng nhà ở tự phát của người dân với mục đích để ở nhưng chưa có đủ các điều kiện để được thừa nhận theo các quy định pháp lý Như vậy, khu vực nhà ở không chính thức là một nguồn cung nhà ở rất lớn, rất phong phú và đa dạng về cấp độ, tính chất và địa bàn, Tính chất không chính thức của khu vực cung này có thể do tính chủ quan của bản thân những người tham gia vào khu vực đó tạo ra, song cũng có thể do nhưng lý do khách quan như những quy định pháp lý của chính phủ đặt người dân vào tình thế phải chấp nhận là nhà ở không chính thức Ở hầu hết các nước đang phát triển, khu vực nhà ở không chính thức chiếm tỷ trọng đa phần trong nguồn cung nhà ở cho dân chúng Khai niệm khu vực nhà ở không chính thức không hoàn toàn đồng nghĩa với nhà ở có chất lượng thấp, tồi tàn Một thực tế là, ở nhiều nơi khu vực nhà ở không chính thức cũng cung cấp những khu nhà ở có chât lượng rất cao, có giá trị lớn, thậm chí còn cao hơn cả khu vực nhà ở công cộng Những quy định về quyền sở hữu và quyền sở hữu về nhà đất không được rõ ràng, những quy định ngặt nghèo của chính phủ thường buộc
Trang 2ngay cả những người có thu nhập cao, có khả năng thanh toán lớn cũng phải chấp nhận phát triển nhà ở không chính thức
Giữa ba khu vực nhà ở cũng có sự đan xen và tác động qua lại với nhau trong việc tạo ra nguồn cung nhà ở cho thị trường nhà đất Nếu như khu vực nhà ở tư nhân càng nhạy cảm với thị trường bao nhiêu thì khu vực nhà ở công cộng lại dường như bàng quan lợi ích kinh tế trực tiếp từ kinh doanh nhà ở Chính vì vậy hai hình thức này mang tính bổ khuyết rất rõ nét về nguồn cung nhà đất Khu vực nhà ở không chính thức phát triển không phải vì mục đích tham gia vào cung nhà ở trên thị trường mà hủ yếu là đáp ứng nhu cầu trực tiếp của người dân về nhà ở Tuy vậy, sự phát triển khu vực nhà ở không chính thức vẫn có những tác động rất lớn đến cung nhà ở tư nhân và nhà ở công cộng Sự cạnh tranh giữa các khu vực nhà ở trước hết về nguồn đất đai cho xây dựng nhà ở Tiếp đến, sự thỏa mãn nhu cầu về nhà ở của khu vực này có thể làm giảm cầu nhà ở thuộc khu vực khác Một xã hội càng phát triển, cầu nhà ở càng hướng tới các tiêu chuẩn cao cấp và vì vậy cung nhà ở khu vực tư nhân càng có nhiều cơ hội phát triển, cung nhà ở phi chính thức càng giảm dần
Liên hệ Việt Nam
Thực tế ở Việt Nam cho thấy, sự hình thành và phát triển các nguồn cung bất động sản tác động sâu sắc và rõ rệt đến thị trường bất động sản trong nước
Trong thời gian trước 1988, khi mà Việt Nam được hỗ trợ tài chính từ Liên Xô có sự tham gia của 3 thành phần cung cấp nhà ở tại Việt Nam là tư nhân, khu vực nhà nước và khu vực phi chính thức song khu vực công đóng vai trò chính trong xây dựng và cung cấp nhà ở Hàng năm, thời gian trước năm 1998, Chính phủ
đã có chính sách đầu tư cụ thể về nhà ở bằng ngân sách quốc gia Nhưng vì thiếu tài chính mà việc cung cấp của Chính phủ không bao giờ đáp ứng tốt thỏa mãn nhu cầu nhân dân
Từ năm 1992, trong bối cảnh cải cách kinh tế quốc gia diễn ra ở mọi mặt, chính phủ đã nhận thức được tầm quan trọng của các thành phần kinh tế khác ngoài khu vực nhà nước trong việc tham gia vào chương trình phát triển nhà ở
Thời gian trước đó, với các chính sách về đất cũng như việc quản lý nhà ở tại các đô thị chưa được triển khai hiệu quả Diện tích nhà ở bình quân trên đầu người ở Hà Nội giảm từ 5,3m2/người vào năm 1995 và 5m2/người vào năm 1998 Đặc biệt tại các đô thị chỉ có khoảng 30% (tức là hơn 300.000 người) đã có chỗ ở
ổn định với mật độ là 3m2/người và có khu vực chỉ là 2m2/người
CÁI NÀY CÓ THỜI GIAN THÌ VIẾT, KO THÌ THÔI NHÉ (CHỮ IN NGHIÊNG Ý)
Xu hướng tham gia của các lĩnh vực qua các thời kỳ có thể được thể hiện trong bảng dưới Khu vực Nhà nước đóng vai trò ít hơn
và ít phát triển nhà ở và khu vực tư nhân thì ngày càng có vai trò quan trọng hơn.
Ma trận tham gia phát triển nhà ở trong các thời kỳ
Thời gian 1 (1958-1986)
Thời gian 2 (1986 -1992)
Thời gian 3 (1992-1996) chính sách mới
Trang 3Trên cả nước, số lượng nhà ở xã hội mới có hơn 1000 căn hộ (tính đến năm 2010) Tại Hà Nội, sau hơn 9 tháng kể từ khi bắt đầu triển khai xây dựng vào tháng 12/2009, dự án xây dựng nhà ở xã hội cho thuê
trong khu đô thị mới Việt Hưng được hoàn thành Với 515 căn hộ được xây dựng tại lô CT19 – khu đô thị
Việt Hưng với diện tích rộng 24.500m2 với 9 tòa nhà cao 6 tầng, và 300 căn hộ cho thuê
Dự án nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu của người có thu nhập thấp, CNLĐ, sinh viên là một giải pháp hữu hiệu và kịp thời của khu vực nhà nước trong việc điều tiết thị trường bất động sản hiện đang theo hướng tưng cung nhà ở cao cấp tuy nhiên hiện nay quy định quan rlys nhà ở thuốc ở hữu nha fnwowcs tuy được ban hành nhiều nhwung chưa được hệ thống hóa, đồng bộ hóa Năng lực phà phương pháp quản lý của các công tu quản lý nhà ở còn thiếu tính chuyên nghiệp, dẫn tới hiệu quả quản lý còn chưa cao Bên cạnh đó, còn một bộ phận không nhỏ người thuê mua nhà ở xã hội chuyển nhượng, cơi nới, tranh chấp không hợp lệ… gây thất thoát tiền của nhà nước
Về phía nguồn cung bất động sản khu vực tư nhân, có thể nói hiện đang diễn ra khá sôi nổi với sự ra đời của hàng loạt các chung cư cao cấp, các KĐT mới, hiện đại như Phú Mỹ Hưng, Keangnam…; văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại như Vincom, Tràng Tiền… Xét về thị trường văn phòng cho thuê, không chỉ các công ty nước ngoài, hiện nay có rất nhiều donah nghiệp trẻ, nhỏ, mới thành lập luôn có xu hướng chọn đặt trụ sở công ty tại các cao ốc văn phòng thay vì thuê nhà dân làm văn ohongf như trước đây khiến cho nhu cầu văn phòng cho thuê tăng vọt và trở nên “nóng” trong năm 2007 Cầu tăng khi cung chưa
đủ đáp ứng dẫn đến “sốt” kéo dài
Nhưng đến hiện nay, theo dự báo của Colliers International Vietnam, năm 2011-2012, tổng nguồn cung văn phòng hạng A sẽ tăng gấp đôi và có nguy cơ dư thừa nguồn cung Trong tương lai, khi Charmvit Tower
đi vào hoạt động cung cấp thêm 45.000m2 và Capital Tower cung cấp 23.000m2 Xu hướng bán sàn của các tòa nhà văn phòng dài hạn có thể lên đến 50 năm
Khoảng 150.000 – 200.000m2 diện tích văn phòng mới của các dự án phía Tây Hà Nội đi vào hoạt động trong năm 2011 sẽ tạo sức ép đối với giá thuê văn phòng tại khu vực trung tâm và thị trường phía Tây
Hà Nội Với nguồn cung như hiện nay, Knight Frank Việt Nam dự kiến sẽ đáp ứng cho nhu cầu trong ít nhất
5 năm tới
Như vậy, khi nguồn cung dư thừa sẽ giúp cho khách hàng thêm nhiều cơ hội lựa chọn những dự án văn phòng có chất lượng xây dựng cũng như dịch vụ tốt hơn Tuy nhiên, đây lại là bài toán khó về giá thuê đối với các chủ dự án này
Theo báo cáo mới nhất về kết quả nghiên cứu Tổng quan thị trường BĐS Hà Nội năm 2010 của Colliers International Vietnam, khủng hoảng kinh tế toàn cầu đã làm giảm giá phòng cũng như công suất thuê phòng tại các khách sạn Công suất trung bình trong quý 3.2010 đạt 55% giảm 1,5% so với quý 2 Giá phòng trung bình giảm 5% so với năm 2009 xuống còn 86 USD/đêm Giá phòng dự báo sẽ giảm 5% đối với các khách sạn 3 sao trong khi các khách sạn 4-5 sao cũng giảm nhẹ
Còn đối với thị trường văn phòng, năm 2010, giá thuê trung bình văn phòng hạng A tiếp tục giảm khoảng 4,5% so với năm 2009 Duy chỉ có giá văn phòng hạng B tăng 2,5% và tỷ lệ lấp đầy cũng tăng 2,5% lên mức 84,5% so với năm ngoái