ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ đất 2015

ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ ĐẤT 2015 Câu 1: Trình bày những đặc trưng của đất đai ảnh hưởng đến giá đất.- Tính cố định của vị trí đất đai, yêu cầu con người sử dụng đất tạichỗ - Mỗi mảnh đất có đặ

ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ ĐẤT 2015 Câu 1: Trình bày những đặc trưng của đất đai ảnh hưởng đến giá đất.

- Tính cố định của vị trí đất đai, yêu cầu con người sử dụng đất tạichỗ

- Mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng

sử dụng vào mục đích khác nhau, nên cúng có giá trị riêng,

- Diện tích có hạn nhưng không có nghĩa là mức cung về đất đaitrên thị trường là cố định, sự tăng giảm của 1 loại đất nào đó trênthị trường đất đai phụ thuộc vào rất nhiều yêu tố, đặc biệt nó được

quyết định bởi quyền định đoạt mục đích sử dụng đất của nhànước.

- Điều kiện bản thân của đất đai( địa chất, địa mạo, thổ nhưỡng…)

và điều kiện khí hậu tương ứng( nhiệt độ, lượng mưa…) tồn tạitính khác nhau lớn về tự nhiên

- Tính khác nhau này trong sử dụng cho nông nghiệp almf cho sảnlượng và chất lượng nông sản khác nhau, đất để sử dụng xây dựng

có thể làm chịu lực tải trên nền đất khác nhau

- Tính khác nhau của chất lượng đất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lí,

để thu hiệu quả sử dụng đất cao nhất

Câu 2: Khái niệm giá đất Trình bày các đặc điểm của giá đất.

TL:

1 Giá đất là giá trị quyền sử dụng đất tính trên 1 đơn vị diện tích đất.Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụngđất đối với 1 diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xácđịnh

Giá qsdđ là số tiền tính trên 1 đơn vị diện tích do nhà nước quyđịnh hoặc hình thành trong giao dịch về qsdđ

2 Đặc điểm của giá đất:

- Không giống nhau về phương thức biểu thị:

+ giá đất biểu thị bằng giá cả còn biểu thị bằng tiền thuê

+ Mối quan hệ gái cả đất đai vơí tiền thuê cũng giống như mốiquan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn

là có thể từ khoản này tính ra khoản kia

- Không giống nhau về cơ sở giá cả:

+ đất đai không có tính di động, cái cỏ thể chuyển dịch không phảibản thân đất đai mà là thu lợi và quyền lợi

+ giá cả đất đai là giá cả mua bán của quyền và lợi ích về đất

- Không giống nhau về thời gian hình thành:

Hàng hóa thông thường tiêu chuẩn hóa, dễ so sánh, thị trườngtương đối hoàn chỉnh, giá cả hình thảnh dễ dàng trong thời gianngắn; đất đai tính khác iệt cá thể lớn, thiếu thị trường hoàn chỉnh,giá cả ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hìnhthành giá cả dài, khó so sánh với nahu, khi định giá cần căn cứ đặcđiểm của bản thân và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụthể

- Gía cả đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của gái trị đất đai: + đất đai là vật tự nhiên, không phải là sản vật lao động của conngười nên không có gía cả cũng không có gái thành sản xuất

+ nguyên nhân trực tiếp sản sinh ra giá đất là do sự lũng đoạnquyền sử dụng hoặc quyền sở hữu đất tạo nên

+ khai phá đất đai là có giá thành đó chính là đầu tư vào đất đai vàthu lợi đầu tư tương ứng

- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về địa sản quyết định:

Cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể

sử dụng được là rất hạn chế làm cho tính co dãn trong cung cấpkinh tế cũng rất nhỏ, do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo phát

triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đặc biệt ảnh hưởng lớn đếngiá đất

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt:

Do tính cố định về vị trí nên giữa các thị trường có tính khu vực,giá cả thị trường rất khó hình thành thống nhất Ngoài ra cùng 1thành phố, vị trí khác nhau nên giá đất rất khó tiêu chuẩn hóa, tính

cá biệt rất rõ ràng, mảnh đất khác nhau, cấp hạng khác nhau có giá

+ cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cholợi suất bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ

đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên

- Không giống về kết cấu hạ tầng:

Thị trường hang hóa thông thường có thig trường tương đối hoànchỉnh, giá cả hình thành tương đối khách quan, nhưng thị trườngđất đai là thị trường không hoàn chỉnh, yếu tố chủ quan ảnhhưởng đến hình thành giá cả đất đai

- Không giống nhau về hiện tượng khấu hao:

Đất đai không có hiện tượng khấu hao mà có hiện tượng tăng gíatrị nên giá cả thường tăng lên tự nhiên theo sự phát triển của kinh

tế - xã hội Thị trường đất đai nước ta, cái chuyển dịch là quyền sửdụng đất, thời hạn sử dụng ngày càng giảm và giá cả quyền sử

dụng đất ban đầu ngày càng tiêu hao thì giá cả quyền sử dụng đấtcũng sẽ hạ xuống.

Câu 3: Các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất

TL:

 Nhân tố thông thường:

1 Nhân tố hành chính:

- Chế độ đất đai: gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sdđ Chế độ đấtđai khống chế giá cả đất đai

- Nhà ở: là chế độ phúc lợi tiền thuê thấp, tiền thuê nhà k bao hàmtiền thuê đất và giá đất

- Quy hoạch đô thị: các quy định về công dụng, tỷ lệ dung tích vàmật độ kiến trúc đều ảnh hưởng đến giá đất

- Chính sách về giá đất: ảnh hưởng lớn đến xu thế giá cả đất đai,chính sách giá đất tăng cao là CP nới lỏng quản lí đối với giá đấtthúc đẩy giá đất tăng lên; csach giá đất thấp là CP dùng nhiều biệnpháp khống chế tăng giá của đất

- Chính sách thuế: thuế tăng thì tích lũy của xí nghiệp và dân cưgiảm nên giá cả đất giảm thì giảm đầu tue xh, kinh tế tăng trưởngthấp ngược lại, giảm thuế giá cả đất tăng

- Thay đổi hành chính: đều làm giá cả đất tăng

2 Nhân tố nhân khẩu:

- Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng thì nhu cầu đối với đấttăng nên giá đất cũng tăng lên

- Tố chất nhân khẩu: thường có tương quan đến trình độ giáo dục và

tố chất văn hóa của nhân khẩu, ảnh hưởng khá lớn đến đất đai

- Cấu thành nhân khẩu gia đình: do ảnh hưởng của đô thi hóa vàthay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống nên kết cấu gđ ngàycàng nhỏ Làm tăng nhu cầu đối với nhà ở, vì thế nên nhu cầu đốivới căn hộ có dt nhỏ và nhà ở cho thuê tăng lên từ đó giá đất tăng

3 Nhân tố xã hội:

- Tình trạng ổn định chính trị:tình trạng ổn định chính trị tốt thì việcđầu tư vào tài sản nhà đất sẽ đc vận hành bt, rủi ro ít Lòng tin vàonhà đầu tư kéo theo giá đất tăng lên và ngược lại

- Tình trạng trị an xã hội: tình trạng tốt xấu của trật tự xã hội cũngảnh hưởng đến giá đất

- Đầu cơ nhà đất: ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đbiệt mứcgiá đất thị trường nhà đột biến

- Tiến trình đô thị hóa: kết quả của quá trình công nghiệp hóa thúcđẩy quá trình đô thị hóa Khu vực tp có mật độ nhân khẩu đông thìgiá đất tăng cao, tỷ lệ nhập cư tiến trình đô thị hóa tốc độ nhanhthì mức độ và tốc độ tăng trưởng giá đất đều cao hơn khu vựcthông thường

4 Nhân tố kinh tế:

- Tình trạng phát triển kinh tế: tình trạng pt của kt chính là thu nhậpquốc dân Thu nhập quốc dân tăng tình trạng tài chính tiền tệ lànhmạnh khiến giá đất tăng lên

- Mức độ dự trữ và đầu tư: dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăngtrưởng nên giá đất cũng tăng theo

- Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ:vốn lưu thông thừa nhiềutiền mặt thì việc mua nhà đất tăng lên, giá đất tăng

- Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư:thu nhập tăng cao đòihỏi nhu cầu tiêu dùng tăng biểu hiện nhà ở có diện tích và chấtlượng cao

- Biến động vật giá: ảnh hưởng đến từng người tỷ lệ biến động vậtgiá tăng thì giá đất cũng tăng

- Mức lãi suất: nhà đầu tư hoặc nhân viên định giá địa sản phải nắm

rõ đc cơ cấu tiền tệ hiện hành, cs cho vay làm nhà ở, nắm tìnhhình biến động mức lãi suất

2 Điều kiện giao thông:

- Loại hình giao thông địa phương

- Độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài

- Tình hình đường xá cấp hạng

3 Điều kiện thiết bị hạ tầng:

- Thiết bị hạ tầng

- Thiết bị phục vụ

4 Chất lượng môi trường:

- Môi trường nhân văn: loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độgiáo dục và mức thu nhập ở khu vực

- Môi trường tự nhiên: dịa chất, địa thế, hướng gió, k khí, độ ônhiễm tiếng ồn

5 Hạn chế quy hoạch đô thị:

- Chiều sâu: loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó

- Hạn chế của quy hoạch đô thị: đc xem là nhân tố cá biệt gồm tỷ lệdung tích của loại đât, mật độ xây dựng…

- Thời hạn sử dụng đất: nhân tố này quyết định thời gian đc sử dụng

và thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đén giá đất

- Vị trí của đất: thủa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất,cách bao xa để đến bến xe, cv thửa đất nằm đầu đg hay góc phốđều ảnh hưởng lớn đến giá đất

Câu 4: Khái niệm định giá đất Các nguyên tắc định giá đất.

TL:

* Định giá đất là sự sự ước tính về giá trị của đất bằng hình tháitiền tệ cho 1 mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thờiđiểm xác định

- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích

sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sdđ tương tự nhưnhau thì có mức giá như nhau

Câu 5: Trình bày khái niệm của các phương pháp định giá đất

TL:

1 Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp định giá đất thôngqua việc phân tích mức giá của thửa đất trống tương tự về mụcđích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạtầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sdđ đã chuyểnnhượng trên thị trường, trúng đấu giá qsdđ để so sánh, xác địnhgiá của thửa đất cần định giá

2 Phương pháp chiết trừ: là phương pháp định giá đất đối với thửađất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài

sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản( giá trị đất vàgái trị tài sản gắn liền với đất).

3 Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằngthương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân 1 năm trên

1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân 1năm tính đến thời điểm định giá đất của 1 loại tiền gửi VNĐ kỳhạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suấttiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh

4 Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửađất cóa tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quyhoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sdđ để sử dụngcao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính rakhỏi tổng doang thu phát triển giả định của bất động sản

5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương định giá đất bằngcách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân với giá đất trong bảnggía đất do UBND tỉnh, tp trực thuộc trung ương ban hành

Câu 6: Trình bày các loại đô thị NĐ 42/2009/NĐ- CP ngày 7/5/2009

TL:

1 Đô thi đặc biệt:

- Chức năng đô thi: thủ đô hoặc là đô thị có chức năng trung tâmkinh tế, tài chính, hành chính, khoa học – kỹ thuật, giáo dục – đàotạo, du lịch, y tế, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước vàquốc , có vai trò thúc đẩy kinh tế xã hội của cả nước

- Quy mô dân số toàn đô thị từ 5 triệu người trở lên

- Mật độ dân số khu vực nội thành từ 15000 người/ km2 trở lên

- Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tối thiểu đạt 90% so với tổng sốlao động

- Hệ thống các công trình hạ tầng đô thị:

+ Khu vực nội thành: được đầu tư xây dựng đồng bộ và cơ bảnhaonf chỉnh, bảo đảm tiêu chuẩn vệ sinh môi trường đô thị, 100%các cơ sở sản xuất mới xây dựng phải áp dụng công nghệ sạchhoặc trang bị các thiết bị giảm thiểu gây ô nhiễm

+ Khu vực ngoại thành: được đầu tư xây dựng cơ bản đồng bộmạng lưới hạ tầng và các công trình hạ tầng kỹ thuật đầu mối phục

vụ đô thị, hạn chế tối đa các việc phát triển các dự án gây ô nhiễmmôi trường; mạng lưới công trình hạ tầng tại các điểm dân cưnông thôn phải được đầu tư xây dựng đồng bộ, phải bảo vệ nhữngkhu vực đất đai thuận lợi cho việc phát triển nông nghiệp vùngxanh phục vụ đô thị và các vùng cảnh quan sinh thái

- Kiến trúc, cảnh quan đô thị: thực hiện xây dựng phát triển đô thịtheo quy chế quản lý kiến trúc đô thị Các khu đô thị mới phải đạttiêu chuẩn kiểu mẫu và trên 60% các trục phố chính đô thị đạt tiêuchuẩn các tuyến phố văn minh đô thị, có các không gian côngcộng, phục vụ đời sống tinh thần nhân dân, có các tổ hợp kiến trúchoặc công trình kiến trúc tiêu biểu mang ý nghĩa quốc tế và quốcgia

2 Đô thị loại I:

- Chức năng đô thị:

+ đô thị trực thuộc TW là trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học –

kỹ thuật, hành chính, giáo dục – đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mốigiao thông, giao lưu trong nước và quốc tế, có vai trò thúc đẩy

phát triển kinh tế - xã hội của 1 vùng lãnh thổ liên tỉnh hoặc của cảnước

+ đô thị trực thuộc tỉnh là trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học –

kỹ thuật, hành chính, giáo dục – đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mốigiao thông, giao lưu trong nước có vai trò thúc đẩy sự phát triểnkinh tế - xã hooijcuar 1 hoặc vùng lãnh thổ liên tỉnh

- Quy mô dân số đô thị:

+đô thị trực thuộc TW: từ 1 triệu người trở lên

+ đô thị trực thuộc tỉnh: từ 500 nghìn người trở lên

- Mật độ dân số bình quân khu vực nội thành:

+ đô thi trực thuộc TW từ 12000 người/km2 trở lên

+ đô thị trực thuộc tỉnh từ 10000 người/km2 trở lên

- Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp khu vực nội thành tối thiểu đạt85% so với tổng số lao động

- Hệ thống các công trình hạ tầng đô thị:

+ Khu vực nội thành: nhiều mặt được đầu tư xây dựng đồng bộ và

cơ bản hoàn chỉnh, đảm bảo tiêu chuẩn vệ sinh môi trường đô thị;100% các cơ sở sản xuất mới xây dựng phải áp dụng công nghệsạch hoặc được trang bị các thiết bị giảm thiểu gây ô nhiễm môitrường

+ Khu vực ngoại thành: nhiều mặt được đầu tư xây dựng cơ bảnđồng bộ mạng lưới hạ tầng và các công trình hạ tầng kỹ thuật đầumối phục vụ đô thị, hạn chế tối đa các việc phát triển các dự ángây ô nhiễm môi trường; mạng lưới công trình hạ tầng tại cácđiểm dân cư nông thôn phải được đầu tư xây dựng đồng bộ, phải

bảo vệ những khu vực đất đai thuận lợi cho việc phát triển nôngnghiệp vùng xanh phục vụ đô thị và các vùng cảnh quan sinh thái.

- Kiến trúc, cảnh quan đô thị: thực hiện xây dựng phát triển đô thịtheo quy chế quản lý kiến trúc đô thị Các khu đô thị mới phải đạttiêu chuẩn kiểu mẫu và trên 50% các trục phố chính đô thị đạt tiêuchuẩn các tuyến phố văn minh đô thị, có các không gian côngcộng, phục vụ đời sống tinh thần nhân dân, có các tổ hợp kiến trúchoặc công trình kiến trúc tiêu biểu mang ý nghĩa quốc gia

3 Đô thị loại II:

- Chức năng đô thị: là tp trực thuộc TW thì phải có chức năng làtrung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học – kỹ thuật, hành chính, giáodục – đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trongnước và quốc tế, có vai trò thúc đẩy kinh tế - xã hội của 1 vùnglãnh thổ liên tỉnh hoặc 1 số lĩnh vực trong cả nước

- Quy mô dân số toàn đô thị đạt từ 300 nghìn người trở lên

Trực thuộc TW : đạt trên 800 nghìn người

- Mật độ dân số khu vực nội thành:

+ đô thị trực thuộc TW từ 8000 người/km2 trở lên

+ đô thị trực thuộc tỉnh từ 10000 người/km2

- Tỷ lệ lao động PNN khu vực nội thành tối thiểu đạt 80% so vớitổng số lao động

+ Khu vực ngoại thành: 1 số mặt được đầu tư xây dựng cơ bảnđồng bộ, mạng lưới công trình hạ tầng tai các điểm dân cư nôngthôn cơ bản đều được xây dựng; hạn chế việc phát triển các dự ángây ô nhiễm môi trường, bảo vệ những khu đất đai thuận lợi cho

pt nông nghiệp, vùng xanh phục vụ đô thị và các vùng cảnh quansinh thái

- Kiến trúc, cảnh quan đô thị: thực hiện xây dựng phát triển đô thịtheo quy chế quản lý kiến trúc đô thị Các khu đô thị mới phải đạttiêu chuẩn kiểu mẫu và trên 40% các trục phố chính đô thị đạt tiêuchuẩn các tuyến phố văn minh đô thị, có các không gian côngcộng, phục vụ đời sống tinh thần nhân dân, có các tổ hợp kiến trúchoặc công trình kiến trúc tiêu biểu mang ý nghĩa quốc gia

4 Đô thị loại III:

- Chức năng đô thị: đô thị là trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học –

kỹ thuật, hành chính, giáo dục – đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mốigiao thông, giao lưu trong tỉnh hoặc vùng liên tỉnh, có vai trò thúcđẩy phát triển kinh tế - xã hội của 1 vùng trong tỉnh, 1 tỉnh hoặc 1

số lĩnh vực đối với vùng liên tỉnh

- Quy mô dân số toàn đô thị từ 150 nghìn người trở lên

- Mật độ dân số khu vực nội thành, nội thị từ 6000 người/km2 trởlên

- Tỷ lệ lao động PNN khu vực nội thành, nội thị tối thiểu đạt 75%

so với tổng số lao động

- Hệ thống các công trình hạ tầng đô thị:

+ Khu vực nội thành: từng mặt được đầu tư xây dựng đồng bộ vàtiến tới cơ bản hoàn chỉnh; 100% các cơ sở sản xuất mới xây dựng