THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

MỤC LỤC MỤC LỤC 2 LỜI MỞ ĐẦU 4 CHƯƠNG I: QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 5 1.Lập hợp đồng thẩm định giữa công ty thẩm định và khách hàng 7 2.Xác định đối tượng và mục đích định giá 9 3. Lập kế hoạch định giá 11 4. Khảo sát hiện trường và tài liệu thu thập của tổ thẩm định 12 5. Phân tích thông tin 17 5.1- Phân tích những thông tin về khảo sát hiện trạng tài sản ngày 07/04/2016 17 6. Sử dụng phương pháp chi phí để định giá 18 CHƯƠNG II: BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ 20 I/ CĂN CỨ THẨM ĐỊNH GIÁ: 20 II/ PHƯƠNG THỨC TIẾN HÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ: 21 III/ ĐẶC ĐIỂM TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ: 22 1.Pháp lý tài sản: 22 2.Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản: 22 2.1.Đặc điểm: 22 2.2.Vị trí: 22 2.3.Quyền sử dụng đất: 23 2.4.Công trình xây dựng: 23 2.5.Quy hoạch: 23 IV/ CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ, CÁC NGUYÊN TẮC VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ: 23 1.Cơ sở giá trị của thẩm định giá: 23 2.Các nguyên tắc thẩm định giá: 24 3.Các cách tiếp cận thẩm định giá: 24 V/ THU THẬP THÔNG TIN: 25 VI/ ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐỂ ĐỊNH GIÁ : 26 VII/ KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ: 27 VIII/ HẠN CHẾ KÈM THEO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ: 27

THÀNH VIÊN NHÓM 8

MỤC LỤC

MỤC LỤC 1

LỜI MỞ ĐẦU 3

CHƯƠNG I: QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 5

1.Lập hợp đồng thẩm định giữa công ty thẩm định và khách hàng 6

2.Xác định đối tượng và mục đích định giá 8

3 Lập kế hoạch định giá 10

4 Khảo sát hiện trường và tài liệu thu thập của tổ thẩm định 10

5 Phân tích thông tin 15

5.1- Phân tích những thông tin về khảo sát hiện trạng tài sản ngày 07/04/2016 15

6 Sử dụng phương pháp chi phí để định giá 17

CHƯƠNG II: BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ 18

I/ CĂN CỨ THẨM ĐỊNH GIÁ: 19

II/ PHƯƠNG THỨC TIẾN HÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ: 20

III/ ĐẶC ĐIỂM TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ: 21

1.Pháp lý tài sản: 21

2.Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản: 21

2.1.Đặc điểm: 21

2.2.Vị trí: 21

2.3.Quyền sử dụng đất: 22

2.4.Công trình xây dựng: 22

2.5.Quy hoạch: 22

IV/ CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ, CÁC NGUYÊN TẮC VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ: 22

1.Cơ sở giá trị của thẩm định giá: 22

2.Các nguyên tắc thẩm định giá: 23

3.Các cách tiếp cận thẩm định giá: 23

V/ THU THẬP THÔNG TIN: 24

VI/ ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐỂ ĐỊNH GIÁ : 25

VII/ KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ: 26

VIII/ HẠN CHẾ KÈM THEO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ: 26

LỜI MỞ ĐẦU

Kinh tế thị trường mở ra nhiều cơ hội nhưng cũng không ít thách thức Hàng loạt ngành, nghề, dịch vụ mới xuất hiện ở Việt Nam Định giá tài sản và kinh doanh bất động sản là một trong những ngành, nghề như vậy

Xây dựng cơ chế thị trường là để thị trường tự định giá, là để tận dụng tính độc lập, khách quan của thị trường Nhưng giá cả thị trường không phải lúc nào cũng là giá đúng, không phải lúc nào cũng đủ tin cậy để ra các quyết định

Nhà nước luôn là khách hàng lớn nhất của các doanh nghiệp Mỗi ngày có hàng vạn tài sản được đầu tư, mua sắm nhằm trang bị cho các cơ quan, công sở, cho nhu cầu an ninh, quốc phòng, kinh tế, xã hội Nhu cầu thẩm định mức giá hợp lý của các tài sản này nhằm chống thất thoát tiền thuế của dân là rất lớn

Hàng vạn tổ chức, cá nhân thành đạt và nổi lên một cách ngoạn mục nhờ vào chứng khoán hay bất động sản Nhưng cũng không ít cá nhân và tổ chức trở nên khánh kiệt, phá sản do bong bóng tài sản gây nên Giá cả của hầu hết hàng hóa, dịch vụ nhiều khi thái quá Thị trường đôi khi hưng phấn quá mức, lúc khác lại bi quan quá mức Cơ chế thị trường,

mở ra nhiều cơ hội, nhưng mỗi tổ chức, doanh nghiệp và cá nhân phải cập nhật được

những kiến thức mới nhằm dự phòng và chống đỡ một cách tốt nhất với những rủi ro mới nẩy sinh trong cơ chế thị trường

Theo yêu cầu cấp bách của nhà nước về công tác quản lý giá, theo nhu cầu tự thân của các doanh nghiệp và cá nhân trong bước phát triển mới của kinh tế thị trường ở nước

ta ngành kinh doanh bất động sản và thẩm định giá tài sản đã được hình thành.

CHƯƠNG I: QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

5

CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN

VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ ABC

Số: 134 /TVDG-ABC

-Cộng Hòa Xã Hội chủ Nghĩa Việt Nam Độc Lập-Tự Do-Hạnh Phúc

-Hà Nội, ngày 01 tháng 4 năm2016

HỢP ĐỒNG CUNG CẤP DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

- Căn cứ Luật Dân sự nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 2005.

- Căn cứ vào Mục 3, Chương II Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTV QH 10 ngày 26/04/2002 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về Thẩm định giá.

- Căn cứ Nghị định 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về Thẩm định giá và Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/03/2006 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP.

Hôm nay, ngày 01 tháng 4 năm 2016, chúng tôi gồm có:

Bên A: Nguyễn Hồng Minh Ngọc

Địa chỉ: 120 Phố Xốm- P Phú Lương- Q Hà Đông- TP Hà Nội

Điện thoại: 0987.435.788 Fax: 0453786456

E-mail: minhngoc123@gmail.com

Mã số thuế cá nhân: 0100051356

Tài khoản:1495345678

Bên B: CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN VÀ THẨM ĐỊNH ABC

Địa chỉ: Số 11- Tây Sơn, quận Đống Đa, TP Hà Nội

Điện thoại:0433455666 Fax:0453444455

Mã số thuế: 0421001004

Tài khoản số: 1768765432 - Sở Giao dịch TP Hà Nội - Ngân hàng thương mại cổ phần

1.Lập hợp đồng thẩm định giữa công ty thẩm định và khách hàng

Đại diện: Trần Thị Khánh Linh Chức vụ: Giám đốc

Địa chỉ: Số 22 đường Láng, quận Đống Đa, TP Hà Nội

Điện thoại: 0986345876 Fax: 04594856

Hai bên thoả thuận ký Hợp đồng Tư vấn -Dịch vụ thẩm định giá với các điều khoản sau:

Điều1: Bên A yêu cầu và bên B nhận thực hiện tư vấn - dịch vụ thẩm định giá trị: Giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng tại địa chỉ số 120 phố Xốm- Phường Phú Lãm-Quận Hà Đông-TP Hà Nội (Kèm theo giấy yêu cầu và danh mục chi tiết tài sản)

Điều 2: Mục đích thẩm định giá: Tham khảo xác định giá chuyển nhượng tài sản

Điều 3: Trách nhiệm của bên A:

3.1 Cung cấp cho bên B toàn bộ hồ sơ, tài liệu liên quan đến pháp nhân, tài sản được yêu cầu thẩm định giá và phải chịu hoàn toàn trách nhiệm đối với tính hợp pháp của các hồ sơ, tài liệu đó

3.2 Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho bên B tiến hành thẩm định hiện trạng, thu thập thông tin đối với tài sản được yêu cầu thẩm định

3.3 Thanh toán đầy đủ tiền dịch vụ thẩm định giá theo thoả thuận trong hợp đồng và các chi phí phát sinh khác (nếu có theo thỏa thuận) khi đến nhận Chứng thư thẩm định giá

3.4 Sử dụng Chứng thư thẩm định giá đúng mục đích như đã nêu tại Điều 2 của hợp đồng này Nếu sử dụng sai mục đích phải chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật.3.5 Khi bên A có yêu cầu cung cấp thêm hoặc sao y văn bản Chứng thư thẩm định giá thì phải nộp thêm tiền tương ứng với số lượng văn bản đã yêu cầu

Điều 4: Trách nhiệm của bên B:

4.1 Đảm bảo chất lượng và hoàn thành công việc thẩm định giá trị tài sản đúng thời hạn khi bên A đã cung cấp đầy đủ hồ sơ và tài liệu theo yêu cầu bên B

4.2 Công việc thẩm định giá được tiến hành trong thời gian 20 ngày (tính theo giờ làm việc hành chính) kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực và bên A cung cấp đầy

đủ hồ sơ thẩm định giá và/hoặc bên A hướng dẫn bên B thẩm định hiện trạng toàn bộ tài sản (bên B không chịu trách nhiệm thẩm định đối với tài sản phát sinh ngoài danh

mục yêu cầu) Sau 15 ngày kể từ ngày Hợp đồng này có hiệu lực, bên A không cung cấp đầy đủ hồ sơ theo yêu cầu và/hoặc hướng dẫn bên B thẩm định hiện trạng tài sản thì Hợp đồng được xem không còn hiệu lực và số tiền tạm ứng của bên A được tính vào chi phí thẩm định của bên B.

4.3 Từ chối thực hiện thẩm định giá tài sản theo yêu cầu của bên A khi nhận thấy tài sản đó không đủ điều kiện pháp lý để thực hiện việc thẩm định

4.4 Bên B có trách nhiệm cung cấp 2 bản chính Chứng thư thẩm định giá (Trong trường hợp có thẩm định hiện trạng nếu bên B thấy cần phải có phụ lục ảnh thì chỉ 01 bản có phụ lục ảnh) và sẽ cung cấp thêm theo yêu cầu của bên A (nếu có)

Điều 5: Phương thức thanh toán:

5.1 Giá dịch vụ tư vấn - thẩm định giá: Theo Quyết định hiện hành của Giám đốc Công ty Cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá ABC về thu dịch vụ thẩm định giá và cung cấp thông tin giá chuyển nhượng tài sản

5.2 Phương thức thanh toán: Tiền mặt hoặc chuyển khoản Ngân hàng

5.3 Ngay sau khi Hợp đồng được ký kết, bên A tạm ứng cho bên B số tiền là:

10.000.000

(Viết bằng chữ: mười triệu đồng)

5.4 Thanh toán giá trị còn lại của Hợp đồng trước khi bên A nhận Chứng thư thẩm định giá, nếu:

- Số tiền tạm ứng lớn hơn tổng giá trị dịch vụ tư vấn thẩm định giá, bên B có trách nhiệm hoàn trả lại phần chênh lệch cho bên A

- Số tiền tạm ứng nhỏ hơn tổng giá trị dịch vụ tư vấn thẩm định giá, bên A có trách nhiệm thanh toán cho bên B phần giá trị còn lại

5.5 Nếu bên A đơn phương chấm dứt hợp đồng, số tiền tạm ứng này bên B sẽ không phải hoàn lại cho bên A

Điều 6: Thanh lý hợp đồng:

6.1 Thời hạn thanh lý hợp đồng: Tối đa không quá 07 ngày (kể từ ngày bên B thông báo cho bên A đến nhận Chứng thư thẩm định giá và thanh toán tiền dịch vụ tư vấn thẩm định giá)

6.2 Thời điểm chấm dứt quan hệ Hợp đồng Tư vấn - Dịch vụ Thẩm định giá:

- Hai bên ký kết vào Biên bản thanh lý hợp đồng Quyền và nghĩa vụ liên quan của mỗi bên (nếu có) sẽ được xác nhận trong Biên bản thanh lý hợp đồng đó

6.3 Kể từ ngày hết hạn thanh lý hợp đồng như trên, bên A không thực hiện thanh lý Hợp đồng hoặc không đến nhận Chứng thư thẩm định giá, bên B có quyền huỷ bỏ kết quả đó mà không phải chịu trách nhiệm về bất cứ khiếu nại nào của bên A và bên A

có trách nhiệm thanh toán cho bên B toàn bộ các chi phí mà bên B đã phải chi trả trong quá trình tiến hành dịch vụ thẩm định giá Mức thanh toán thấp nhất là 50% giá trị dịch vụ tư vấn thẩm định giá theo thông báo giá dịch vụ bên B

Điều 7: Điều khoản chung:

7.1Hai bên cam kết thực hiện đúng các điều khoản đã thỏa thuận trên

7.2Trong quá trình thực hiện, nếu có vướng mắc phát sinh, hai bên sẽ cùng nhau bàn bạc trên tinh thần tương trợ lẫn nhau Nếu không tự giải quyết được hai bên có quyền đưa vụ việc ra Tòa án Nhân dân thành phố Hà Nội giải quyết theo đúng quy định của Pháp luật

7.3 Hợp đồng Tư vấn - Dịch vụ này có hiệu lực từ ngày hai bên ký kết hợp đồng và bên B nhận được khoản tạm ứng đã ghi trong Hợp đồng

7.4Hợp đồng này được lập thành 04 bản, có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ 02

bản

ĐẠI DIỆN BÊN A (đã ký) Nguyễn Hồng Minh Ngọc

ĐẠI DIỆN BÊN B (đã ký) Trần Thị Khánh Linh

2.Xác định đối tượng và mục đích định giá

• Đối tượng thẩm định: giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất

-Tài sản có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, quyền sở hữu nhà ở

-Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: TSTĐG là giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất tại địa chỉ “ 120 phố xốm-phường phú lãm-Q hà đông”

- TSTĐG tọa lạc tại vị trí mặt tiền đường Phố Xốm, khu vực dân cư hiện hữu, giao thông thuận lợi

Các hướng tiếp giáp:

 Hướng Nam: giáp đường Phố Xốm

 Các hướng còn lại: tiếp giáp thổ cư lân cận

- Diện tích khu đất: 100m2, trong đó:

o Diện tích đất trong lộ giới: 0m2

o Diện tích đất ngoài lội giới: 100m2

-Công trình xây dựng: nhà 2 tầng

 Diện tích xây dựng: 100m2

 Tổng diện tích sàn xây dựng: 200m2

 Kết cấu: Tường gạch, sàn BTCT, mái tôn

-Quy hoạch: Căn cứ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì TSTĐG có mục đích sử dụng đất là ở

• Mục đích định giá của khách hàng:

Tham khảo xác định giá chuyển nhượng tài sản

• Xác định những điều kiện ràng buộc trong định giá tài sản

- Khách hàng yêu cầu thẩm định giá theo giá thị trường để chuyển nhượng

- Khách hàng chuyển nhà nên cần chuyển nhượng

• Hạn chế trong thẩm định

− Kết quả thẩm định giá: được tính toán theo giá trị thị trường cho giá trị

quyền sử dụng đất và công trình xây dựng tại địa chỉ số 120 Phố Xốm- P Phú Lãm-

Q Hà Đông có mục đích sử dụng đất là đất ở

− Hạn chế về pháp lý: Công ty không có trách nhiệm kiểm tra thông tin của

những bản sao các giấy tờ liên quan đến tính chất pháp lý của tài sản yêu cầu thẩm định giá so với bản gốc

− Hạn chế về thị trường : Tại thời điểm thẩm định giá thông tin các bất động

sản đang giao dịch trên thị trường còn hạn chế, chưa có TSSS tương đồng tài sản thẩm định giá

− Hạn chế về mục đích sử dụng: Kết quả thẩm định giá chỉ sử dụng cho một

mục đích duy nhất theo yêu cầu của khách hàng là để tham khảo xác định giá chuyển nhượng tài sản

− Hạn chế về thời gian sử dụng: Thời hạn sử dụng kết quả thẩm định giá tính

từ ngày phát hành là 06 tháng

• Phương pháp định giá: Phương pháp chi phí

• Cơ sở giá trị trong định giá: Giá trị thị trường

3 Lập kế hoạch định giá

1 Căn cứ Hợp đồng thẩm định giá số Số: 134 /TVDG-ABC ngày 01 tháng 4 năm

2016 giữa bên A và bên B

- Tên tài sản thẩm định giá: Giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng tại địa chỉ số 120 phố Xốm- Phường Phú Lãm-Quận Hà Đông- Hà Nội

- Tên khách hàng: Nguyễn Hồng Minh Ngọc

- Mục đích thẩm định giá: Tham khảo xác định giá chuyển nhượng tài sản

- Thời gian Thẩm định giá: 20 ngày kể từ ngày ký( 01/4/2016)

- Ngày hết hạn hợp đồng: 20/4/2016

2 Phòng thẩm định giá đề xuất phân công như sau:

- Nhân sự thực hiện:8 người

- Thời gian lập kế hoạch thực hiện : hạn chót là ngày 03/4/2016

- Kiểm tra và bổ sung hồ sơ: 1 ngày (ngày 04/4/2016)

- Khảo sát hiện trạng, xác định vị trí, vị thế của tài sản thẩm định giá: 1 ngày (ngày 05/4/2016)

- Thu thập, xử lý và phân tích thông tin các tài sản so sánh: 7 ngày (từ ngày

06/4/2016 đến ngày 12/4/2016)

- Thời gian trình báo cáo: hạn chót là ngày 17/4/2016

- Thời gian trình Chứng thư: hạn chót là ngày 20/4/2016

4 Khảo sát hiện trường và tài liệu thu thập của tổ thẩm định

Ghi chú

(1) Đơn giá xây dựng, vận dụng theo Quyết định số 1161/QĐ-BXD ngày 15/10/2015 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc Công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2015.

(2) Chỉ số giá xây dựng công trình, căn cứ theo Quyết định số 159/QĐ-SXD ngày 04/02/2016 của Sở xây dựng Hà Nội về việc công bố chỉ số giá xây dựng năm 2015

Những số liệu trong bài được tính toán theo các quyết định trên

• Tài sản thẩm định giá

-Địa chỉ của tài sản thẩm định tại 120 Phố Xốm- P Phú Lãm- Q Hà Đông- Hà Nội

Vị trí tọa lạc mặt tiền đường Phố Xốm

- Vị trí thích hợp cho việc kinh doanh

-Tài sản có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, không có tranh chấp về pháp lý

-Diện tích khuôn viên là 100m2 Chiều dài 20m, Chiều rộng 5m Hình dáng cân đối

- Kết cấu của công trình xây dựng trên đất là tầng trệt, 1lầu, mái BTCT

-Diện tích sàn xây dựng là 200m2

-Đơn giá xây dựng là 7.230.000(đồng/m2)(1)

-Chỉ số giá xây dựng công trình là 96,53%.(2)

- Đơn giá xây dựng = Đơn giá x chỉ số giá xây dựng công trình

=7.230.000 x 96,53%

= 6.979.119 (đồng/m2)

-Chất lượng còn lại của công trình 70%

-Giá trị công trình xây dựng = Diện tích sàn x Đơn giá xây dựng x chất lượng của

-Tài sản có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, không có tranh chấp về pháp lý

- Tài sản đã bán với giá 3.700.000.000( đồng)

- Diện tích khuôn viên là 120m2 Chiều dài 20m, Chiều rộng 6m Hình dáng cân đối

- Kết cấu của công trình xây dựng trên đất là tầng trệt, 1 lầu, mái tôn

-Diện tích sàn xây dựng là 240m2

-Đơn giá xây dựng thực tế đã bán của tài sản so sánh là 6.970.000 (đồng/m2)

-Chỉ số giá xây dựng công trình là 96,53%.(2)

- Đơn giá xây dựng = Đơn giá x chỉ số giá xây dựng công trình

=6.970.000 x 96,53%

= 6.728.141 (đồng/m2)-Chất lượng còn lại của công trình 70%

-Giá trị công trình xây dựng = Diện tích sàn x Đơn giá xây dựng x chất lượng của

công trình

= 240m2 x 6.728.141 x 70%

= 1.130.327.688 (đồng)-Giá trị quyền sử dụng đất = Giá bán – giá trị công trình xây dựng

=3.700.000.000 - 1.130.327.688

=2.569.672.312 (đồng)-Đơn giá quyền sử dụng đất = Đơn giá quyền sử dụng đất

Diện tích khuôn viên

-Tài sản có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, không có tranh chấp về pháp lý

- Tài sản đã bán với giá 3.550.000.000 ( đồng)

- Diện tích khuôn viên là 105m2 Chiều dài 20m, Chiều rộng 5,25m Hình dáng cân đối

- Kết cấu của công trình xây dựng trên đất là tầng trệt, 2 lầu, mái tôn

-Diện tích sàn xây dựng là 315m2

-Đơn giá xây dựng thực tế đã bán của tài sản so sánh là 6.950.000 (đồng/m2)

-Chỉ số giá xây dựng công trình là 96,53%.(2)

- Đơn giá xây dựng = Đơn giá x chỉ số giá xây dựng công trình

=6.950.000 x 96,53%

= 6.708.835 (đồng/m2)-Chất lượng còn lại của công trình 70%

-Giá trị công trình xây dựng = Diện tích sàn x Đơn giá xây dựng x chất lượng của

công trình

= 315m2 x 6.708.835đồng x 70%

= 1.479.298.118 (đồng)-Giá trị quyền sử dụng đất = Giá bán – giá trị công trình xây dựng

=3.550.000.000 - 1.479.298.118

=2.070.701.882 (đồng)-Đơn giá quyền sử dụng đất = Đơn giá quyền sử dụng đất

Diện tích khuôn viên

= 19.720.970 ( đồng/m2)