Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải tuân theo đầy đủ trình tự sáu (6) bước sau đây: Bước 1: Xác định đối tượng và mục đích định giá Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá. Bước 3: Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu Bước 4: Phân tích thông tin. Bước 5: Ước tính giá trị tài sản cần thẩm định giá. Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá. Bước 1:Xác định đối tượng và mục đích định giá 1 Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá. 2 Mục đích thẩm định giá: Thẩm định viên phải xác định và nhận thức mục đích thẩm định giá của khách hàng. Mục đích thẩm định giá phải được nêu rõ trong báo cáo thẩm định giá. 3 Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quả thẩm định giá. 4 Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định giá: Thẩm định viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với: những yêu cầu và mục đích thẩm định giá của khách hàng; những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản; những giới hạn về: tính pháp lý, công dụng của tài sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên theo hợp đồng thẩm định giá. 5 Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của thẩm định viên phải dựa trên cơ sở: a Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả thẩm định giá. b Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có liên quan. c Trong quá trình thẩm định giá, nếu thẩm định viên thấy những điều kiện hạn chế và ràng buộc đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thông báo ngay cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và cho khách hàng. 6 Xác định thời điểm thẩm định giá. Việc xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) của tài sản cần thẩm định giá phải được thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng thẩm định giá và ý kiến đánh giá về giá trị của tài sản được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng. 7 Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá.
Trang 1THÀNH VIÊN NHÓM 7
1 Vũ Thị Quỳnh Trang
2 Bùi Thị Hường
3 Nguyễn Thị Hằng
4 Hồ Thị Mai
5 Đỗ Lâm Oanh
6 Đặng Thị Thùy Ninh
7 Outhachack Chansy
8 Chathalangsy Thavady
9 Phommasone Olaphime
Trang 2BÁO CÁO THỰC HÀNH HỌC PHẦN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải tuân theo đầy đủ trình
tự sáu (6) bước sau đây:
Bước 1: Xác định đối tượng và mục đích định giá
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá
Bước 3: Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu
Bước 4: Phân tích thông tin
Bước 5: Ước tính giá trị tài sản cần thẩm định giá
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá
Bước 1:Xác định đối tượng và mục đích định giá
1- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩm định
giá
2- Mục đích thẩm định giá: Thẩm định viên phải xác định và nhận thức mục đích
thẩm định giá của khách hàng Mục đích thẩm định giá phải được nêu rõ trong báo cáo thẩm định giá
3- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quả
thẩm định giá
4- Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định giá:
Thẩm định viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với: những yêu cầu và mục đích thẩm định giá của khách hàng; những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản; những giới hạn về: tính pháp lý, công dụng của tài sản, nguồn
dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên theo hợp đồng thẩm định giá
5- Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của thẩm định viên phải dựa
trên cơ sở:
a- Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả thẩm định giá
b- Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có liên quan
c- Trong quá trình thẩm định giá, nếu thẩm định viên thấy những điều kiện hạn chế và ràng buộc đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thông báo ngay cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và cho khách hàng
Trang 36- Xác định thời điểm thẩm định giá.
Việc xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) của tài sản cần thẩm định giá phải được thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng thẩm định giá và ý kiến đánh giá về giá trị của tài sản được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng
7- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá.
8- Xác định cơ sở giá trị của tài sản.
Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình tài sản cần thẩm định giá,
thẩm định viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc thẩm định giá: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường
- Giá trị thị trường: được xác định tuân theo những quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá số 01 (TĐGVN 01)
- Giá trị phi thị trường: được xác định tuân theo những quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá số 02 (TĐGVN 02)
Việc xác định giá trị làm cơ sở cho thẩm định giá phải phù hợp với những quy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.
1-Việc lập kế hoạch một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc thẩm định giá
2-Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:
- Xác định các yếu tố cung-cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền gắn liền với tài sản được mua/bán và đặc điểm thị trường
- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh
- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy
và phải được kiểm chứng
- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện
- Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá
Bước : Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin
1- Khảo sát hiện trường
Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường:
- Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ: Thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về tính năng kỹ thuật (công suất, năng suất, công dụng) vị trí, đặc điểm, quy mô, kích thước, độ mới, cũ của tài sản cần thẩm định giá và các tài sản so sánh
Trang 4- Đối với bất động sản, thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về:
+ Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản
+ Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa… + Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình
- Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá, thẩm định viên cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (tòan cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau
2 -Thu thập thông tin
Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, thẩm định viên phải thu thập các thông tin sau:
- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh
- Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua - người bán tiềm năng
- Các thông tin về tính pháp lý của tài sản
- Với bất động sản cần thu thập thêm các thông tin:
+ Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực tài sản thẩm định giá toạ lạc và khu vực lân cận
+ Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, cơ
sở hạ tầng…)
- Để thực hiện thẩm định giá, thẩm định viên phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn: khảo sát thực địa; những giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…) thông qua phỏng vấn các công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng; thông tin trên báo chí (báo viết, nói, hình) của địa phương, trung ương và của các
cơ quan quản lý nhà nước về thị trường tài sản; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ tài sản, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên quan đến tài sản Thẩm định viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo thẩm định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của thông tin
Trang 5 Bước 4: Phân tích thông tin
Đây là bước nhằm đánh giá những tác động của các yếu tố khác nhau đến mức giá của tài sản cần định giá, việc phân tích tập trung vào những mảng sau:
1-Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản.
Từ những kết quả thu được từ khảo sát hiện trường về các vấn đề có liên quan tới quyền sở hữu BĐS, diện tích thực tế,các yếu tố môi trường xung quanh BĐS từ đó phân tích thông tin để đưa ra định giá chính xác cho BĐS
2-Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá
a Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường
- Đối với tài sản thương mại hoặc công nghiệp, bao gồm: đặc điểm của mỗi lĩnh vực (thương mại hoặc công nghiệp) hình thành nên những nhóm cung và cầu về tài sản, hình thức sở hữu của pháp nhân tham gia thị trường (công ty tư nhân hay sở hữu nhà nước, liên doanh…); mức độ mở rộng thị trường tài sản loại này với những người mua tiềm năng
- Đối với tài sản là nhà cửa dân cư, bao gồm: tuổi tác, cơ cấu gia đình, mức độ thu nhập của nhóm cung và nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trường tài sản loại này với những người mua tiềm năng
b Xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản
- Những xu hướng tăng giảm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu của những tài sản tương tự hiện có trên thị trường
- Ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị tài sản đang thẩm định giá
- Nếu cung > cầu có nghĩa là khối lượng BĐS cung ra thị trường vượt quá nhu cầu của người tiêu dùng, do đó có sự dư thừa về BĐS trên thị trường và xu hướng là giá
cả phải giảm xuống
- Nếu cung < cầu có nghĩa là khối lượng BĐS cung ứng trên thị trường không đáp ứng được nhu cầu của người tiêu dùng, do đó giá cả sẽ có xu hướng tăng lên
- Nếu cung = cầu có nghĩa là khối lượng BĐS cung ứng vừa đủ nhu cầu của người tiêu dùng và do đó giá cả là không đổi
Giá cả luôn luôn tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung Đối với cung hàng hóa BĐS do ít co dãn nên một sự thay đổi nhỏ trong lượng cầu làm cho giá cả tăng cao
và cân bằng khó xảy ra do sự cân bằng của của cung là rất chậm chạp, không theo kịp sự
Trang 6biến động của cầu Trong khi nhu cầu về BĐS và đất đai nói riêng tăng không ngừng do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan dẫn tới xu thế giá cả không ngừng tăng lên
Trong khi đó BĐS cần thẩm định giá ở đây là Căn nhà nằm ở trung tâm Quận Đống Đa, tiếp giáp với các trục đường chính như: Giảng Võ, Tôn Đức Thắng, Đê La Thành, gần trung tâm Hội chợ triển lãm Giảng Võ Ngoài ra còn tiếp giáp với các trường đại học lớp ở Hà Nội: ĐH Mỹ thuật Công Nghiệp Hà Nội, Nhạc viện Hà Nội, ĐH Văn Hóa Hà Nội Là một BĐS có rất nhiều điều kiện thuận lợi nên cầu về nó có thể tăng cao,
từ đó mà người thẩm định viên cần phải nắm bắt rõ được xu hướng cung cầu trên thị trường BĐS để định giá đúng giá trị của BDS này
3- Phân tích về khách hàng:
- Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng
Trước hết cần xác định thế nào là một khách hàng tiềm năng? Mặc dù định nghĩa sau đây không thể áp dụng cho tất cả các lĩnh vực, nhưng nhìn chung, một khách hàng tiềm năng là khách hàng mang lại rất ít giá trị trước mắt, nhưng có thể mang lại nhiều giá trị lớn trong tương lai Có một cách để xác định những khách hàng tiềm năng như vậy là phương pháp phân tích khách hàng bằng một biểu đồ hình tròn Dựa vào biểu đồ đó, chúng ta sẽ xác định được giá trị về lượng BĐS mà một khách hàng đóng góp, từ đó phát hiện được nhóm khách hàng có giá trị nhất
Sau khi đã xác định được nhóm khách hàng tiềm năng của mình, bạn hãy bắt đầu công việc tìm kiếm và khai thác số lượng này Các thẩm định viên cần phải xem đâu là những khách hàng quen thuộc về BĐS đó, từ đó phân tích các cơ hội và sử dụng những
cơ hội đó nhằm khai thác thông tin một cách triệt để, để có căn cứ thẩm định đúng nhất
- Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xung quanh tài sản
- Nhu cầu, sức mua về tài sản
Căn nhà định giá nằm ở trung tâm Quận Đống Đa, tiếp giáp với các trục đường chính như: Giảng Võ, Tôn Đức Thắng, Đê La Thành, gần trung tâm Hội chợ triển lãm Giảng Võ
Ngoài ra còn tiếp giáp với các trường đại học lớp ở Hà Nội: ĐH Mỹ thuật Công Nghiệp Hà Nội, Nhạc viện Hà Nội, ĐH Văn Hóa Hà Nội
Tổng diện tích khuôn viên: 20m x 20m = 400m2 Trên đất có công trình xây dựng với tổng diện tích sàn xây dựng là 200m2 x 3 sàn
Kết cấu nhà kiên cố, vững chắc
Với những đặc điểm như này thì sẽ có rất nhiều người có nhu cầu để được sở hữu căn nhà này Nhưng nhu cầu đó lại tùy thuộc vào sức mua của từng người, không phải ai
Trang 7cũng có đủ tài chính để đáp ứng được nhu cầu đó Chính vì vậy thẩm định viên cần xem xét đến các yếu tố này trong công tác định giá
4- Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản.
- Thẩm định viên cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản
- Thẩm định viên cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh:
+ Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét đến mối tương quan giữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai
+ Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản: xác định và
mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của tài sản
+ Sự hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theo hợp đồng, theo quy định của pháp luật
+ Tính khả thi về mặt tài chính: phân tích việc sử dụng tiềm năng của tài sản trong việc tạo ra thu nhập, xem xét tới các yếu tố giá trị thị trường, mục đích sử dụng trong tương lai, chi phí phá bỏ và giá trị còn lại của tài sản, lãi suất, rủi ro, giá trị vốn hoá của tài sản
+ Hiệu quả tối đa trong sử dụng tài sản: xem xét đến năng suất tối đa, chi phí bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép tài sản được sử dụng đến mức cao nhất và tốt nhất
Bước 5: Ước tính giá trị tài sản cần định giá.
Thẩm định viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của tài sản cần thẩm định giá
Phương pháp thẩm định giá quy định tại tiêu chuẩn số 07 (TĐGVN 07) “Các phương pháp thẩm định giá.”
Thẩm định viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương pháp trong thẩm định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và với mục đích thẩm định giá
Thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá
Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn
số 04 (TĐGVN 04) về “Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá
Trang 8BÁO CÁO KẾT QUẢ ĐỊNH GIÁ
Khách hàng yêu cầu: Bà Vũ Thị Quỳnh Trang
Địa chỉ: số 91- Đê La Thành - Hà Nội
Số điện thoại: 0936277410
BĐS định giá: giá trị căn nhà số 91-Đê La Thành -Hà Nội Địa điểm định giá: số 91 – Đê La Thành – Hà Nội
Mục đích định giá: xác định giá bán căn nhà
Thời điểm định giá: Tháng 3 năm 2016
Đơn vị tính giá: VND/m2
Công ty thẩm định: Công ty BĐS Tài Lộc
Địa chỉ: Số 8 Lý Thường Kiệt - Ba Đình - Hà Nội
Điện thoại: 04.3987.666
Trang 9I CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ
- Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
- Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành luật Kinh doanh Bất động sản;
- Luật Nhà ở 2005;
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH 11 ngày 26/11/2003;
- Pháp lệnh giá 40/2002/PL-UBTVQH 10 ngày 10/5/2002 của UBTVQH khóa 10;
- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ quy định chi tiết về thi hành pháp lệnh giá;
- Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của Chính phủ về Thẩm định giá;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 1);
- Quyết định 77/2005/QĐ-BTC ngày 1/11/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2);
II PHƯƠNG THỨC TIẾN HÀNH ĐỊNH GIÁ
Nghiên cứu các hồ sơ, tài liệu và thông tin của Khách hàng
Tổ chức thẩm định hiện trạng tại hiện trường
Tiến hành chụp ảnh hiện trạng tài sản tại thời điểm và địa điểm thẩm định giá
Ghi chép tình trạng thực tế, lập biên bản xác định tình trạng tài sản
Nghiên cứu, tham khảo, so sánh và phân tích giá thị trường tại thời điểm tháng
1 năm 2016
III ĐẶC ĐIỂM TÀI SẢN ĐỊNH GIÁ
1 Mô tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý
- Giấy chứng nhận QSĐ số 12/2002, ngày 15/8/2002
- Giấy phép xây dựng số 345/2004, ngày 13/4/2004
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sô 45/2005, ngày 3/3/2005
- Tờ khai nộp thuế sử dụng đất
- Bản đồ hiện trạng, vị trí của manh đất
- Không có tranh chấp liên quan đến BĐS
2 Mô tả đặc điểm tài sản về mặt kỹ thuật
a) Vị trí
Trang 10Căn nhà của bà Vũ Thị Quỳnh Trang nằm ở trung tâm Quận Đống Đa, tiếp giáp với các trục đường chính như: Giảng Võ, Tôn Đức Thắng, Đê La Thành, gần trung tâm Hội chợ triển lãm Giảng Võ
Ngoài ra còn tiếp giáp với các trường đại học lớp ở Hà Nội: ĐH Mỹ thuật Công Nghiệp Hà Nội, Nhạc viện Hà Nội, ĐH Văn Hóa Hà Nội
b) Đặc điểm kỹ thuật
- Tổng diện tích khuôn viên: 20m x 20m = 400m2 Trên đất có công trình xây dựng với tổng diện tích sàn xây dựng là 200m2 x 3 sàn
- Kết cấu nhà kiên cố, vững chắc
Tỷ trọng giá trị của các kết cấu chính (%)
Chất lượng còn lại của các kết cấu chính (%)
IV CƠ SỞ GIÁ TRỊ VÀ NGUYÊN TẮC TRONG ĐỊNH GIÁ
1 Cơ sở giá trị của thẩm định giá
Căn cứ vào mục đích thẩm định giá và đặc điểm tài sản thẩm định giá, chúng tôi chọn cơ sở giá trị thị trường đẻ thẩm định giá
“Giá trị thị trường” là tổng số tiền trao đổi ước tính về tài sản giữa 1 bên là người bán, sẵn sang bán tài sản với 1 bên là người mua, sẵn sang mua tài sản vào thời điểm thẩm định giá, sau quá trình tiếp thị công khai mà tại đó bên bán và bên mua đều hành động một cách tự nguyện, thiện chí và hiểu biết lẫn nhau trên thị trường trao đổi một cách khách quan và độc lập
2 Các nguyên tắc được sử dụng trong thẩm định giá
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tối ưu: việc sử dụng tài sản tốt nhất ở mức độ
có thể được trong điều kiện cho phép về pháp lý, điều kiện khả thi về tài chính
và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản
Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai: ước tính giá trị của BĐS luôn dựa trên các triển vọng tương lai, dự kiến lợi ích nhận được từ quyền sử dụng gắn liền với dự tính của người mua
Các nguyên tắc khác: thay thế, đóng góp, cung cầu,…
V ỨNG DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ
1 Phương pháp chi phí để ước tính giá trị công trình xây dưng
a Một số kiến thức cần nhớ về phương pháp chi phí