ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM

1.3 Các bước tiến hànhBước 1- Tìm kiếm thông tin về những BĐS được giao dịch trong thời gian gần đây có thể so sánh với BĐS mục tiêu cần định giá: Đặc điểm pháp lý: của đất, công trình

Tài sản

Theo nghĩa chung nhất: tài sản là của cải vật chất hoặc

tinh thần (nguồn lực) có giá trị đối với chủ sở hữu.

Tài sản là nguồn lực do

doanh nghiệp kiểm soát , là

kết quả của những hoạt

Xác định tại một thời điểm nhất định

Gắn liền với chủ thể

Chịu tác động của 2 nhóm nhân tố: công dụng hay thuộc tính h u ích và khả năng khai ữ thác của chủ thể.

Tiêu chuẩn đánh giá là các khoản thu nhập bằng tiền

Như vậy, giá trị TS

Tình huống định giá đề xuất cho nhóm 1

I Định giá một mảnh đất trống

hiện nay, các anh/chị đang định giá như thế nào?

Tình huống định giá đề xuất cho nhóm 2

II Định giá một công trình xây dựng

hiện nay, các anh/chị đang định giá như thế nào?

Tình huống định giá đề xuất cho nhóm 3

II Định giá một bất động sản

(bao gồm cả đất và công trình xây

dựng)hiện nay, các anh/chị đang định giá như thế nào?

Tình huống định giá đề xuất cho nhóm 4

III Định giá một máy, thiết bị cũ

hiện nay, các anh/chị đang định giá như thế nào?

giải quyết Tình huống định giá

1 Phương pháp so sánh trực tiếp

1.1 Cơ sở lý luận

Dựa chủ yếu vào nguyên tắc

“thay thế”.

Dựa trên giả

định giữa giá trị thị trường của những BĐS tương tự đ đư ã

ợc giao dịch với giá

trị của BĐS cần định giá có mối liên hệ

?

được áp dụng cho mục đích

mua bán, định giá cấm cố,

thế chấp, để đánh thuế

BĐS

1.3 Các bước tiến hành

Bước 1- Tìm kiếm thông tin về những BĐS được giao dịch trong thời gian gần đây có thể so sánh với BĐS mục tiêu cần định giá:

Đặc điểm pháp lý: của đất, công trình xây dựng…

Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: kích thước, qui mô lô đất; hình dáng; vị trí lô đất; khả năng tiếp cận môi trường xung quanh.

Các công trình xây dựng: là ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng khác (gara, nhà phụ, đường đi, các bức tường xây, hàng rào, phong cảnh, cây xanh )

Thời điểm giao dịch: ngày, tháng, năm giao dịch.

Các điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường: khả năng tài chính, phương thức thanh toán và điều kiện người bán tự nguyện và người mua tự nguyện

Qui hoạch…

thẩm định giá, phân tích thị trường thời đIểm thẩm định giá

 điều chỉnh: Nguyên tắc điều chỉnh bằng cách lấy BĐS

thẩm định giá làm chuẩn Những yếu tố hiện diện ở BĐS

thẩm định giá mà không hiện diện ở BĐS so sánh thì cộng

thêm và ngược lại

Bước 4- ước tính giá trị của BĐS mục tiêu

Bài tập tình huồng 1

Để định giá một lô đất trống rộng 80m2, thẩm định viên đ thu thập ã

được thông tin về 5 lô đất tương tự, có thể so sánh được với lô đất cần định giá Sau khi phân tích, thẩm định viên đ tính toán được các ã mức điều chỉnh cụ thể giữa lô đất mục tiêu và các lô đất so sánh về các thông số so sánh như trong bảng:

Bài tập tình huống 1 (tiếp)

H y ước tính giá trị của lô đất mục tiêu, biết giá thị trường và ã diện tích của các lô đất so sánh như sau:

Chỉ tiêu So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3 So sánh 4 So sánh 5

Lời giải đề nghị

Xác định giá trị thị trường của BĐS mục tiêu:

Trên thực tế, thẩm định viên tự đưa ra mức giá hợp lý dựa trên cơ sở những phân tích trên.

Giá BĐS mục tiêu từ 15 đến 15,444 triệu/m 2

Có thể ước tính bằng cách tính trung bình cộng các kết quả trên:

Thẩm định giá một căn hộ có diện tích 56m 2 nằm ở tầng 3 của một chung cư 5 tầng Chung cư này được xây dựng và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm.

Qua thu thập thông tin trong vòng 6 tháng có 5 giao dịch thành công về các căn hộ chung cư có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá như sau:

thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 20 triệu đồng, được bán với giá 692 triệu đồng.

- BĐS 2 nằm ở lô chung cư cách đó 30m và cùng nằm trong cụm chung cư này, cũng là chung cư 5 tầng và được đưa vào sử dụng cách đây 2 năm, nhưng vị trí

thẩm định giá 10 triệu đồng, được bán với giá 360 triệu đồng.

trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 20 triệu đồng, được bán với giá 717,2 triệu đồng.

- BĐS 4 nằm ở lô chung cư cách đó 150m, vị trí kém thuận lợi hơn, cũng là

3, trang trí nội thất tương tự BĐS cần thẩm định giá, được bán với giá 189 tr.đồng.

ơng tự BĐS 4, được bán với giá 525 triệu đồng.

Lời giải đề nghị

Điều chỉnh sự khác nhau về trang trí nội thất và quy giá

ra đơn vị chuẩn là triệu đồng/m 2:

- ước tính giá bán BĐS 1 sau khi điều chỉnh sự khác biệt

về trang trí nội thất so với bất động sản thẩm định giá:

Lời giải đề nghị (tiếp)

khoảng 60% đơn giá của BĐS 1:

Vậy giá BĐS cần tìm: 8trđ/m 2 x 60% x 56m 2 = 268,8 triệu đồng

1 vận dụng phương pháp so sánh (Bài tập 3)

ước tính giá thị trường của biệt thự Sao Mai với các thông tin sau:

- Biệt thự Sao Mai được xây dựng trên diện tích đất 400 m 2 , hợp pháp

về các quyền đối với BĐS.

- Biệt thự A nằm bên cạnh biệt thự Sao Mai, giống biệt thự Sao mai về

nhiều mặt, vừa bị toà án phát m i với số tiền là 4.200.000.000đ ã

- Biệt thự B trên cùng mặt đường với biệt thự Sao Mai nhưng có thêm

phần sân vườn trị giá 400.000.000đ, hợp pháp về quyền đối với BĐS, vừa

được bán với điều kiện: trả làm 5 đợt, mỗi đợt cách nhau 1 năm Trong

đó, trả ngay lần đầu 3.000.000.000đ, đợt hai 2.650.000.000đ, đợt ba

2.280.000.000đ, đợt bốn 1.889.568.000đ, đợt cuối 1.693.897.930đ.

- Biệt thự C có diện tích và vị trí tương tự biệt thự Sao Mai, nhưng nội

thất kém hơn 200.000.000đ, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng

đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa được bán với giá

5.600.000.000đ.

Bài tập tình huống 5 (tiếp)

- Theo quy định hiện hành:

+ Giá đất do Nhà nước quy định tại con đường này là

10.000.000 đ/m 2

+ Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 200 m 2

+ Tiền thu về sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính bằng 50% giá đất

do Nhà nước quy định đối với diện tích đất trong hạn mức

và 100% đối với diện tích đất vượt hạn mức.

+ L i suất tiền gửi Ngân hàng kỳ hạn 1 năm 6%/năm; 2 ã

năm 7%/năm; 3 năm 8%/năm; 4 năm 9%/năm.

- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị các BĐS coi như tư

ơng đồng.

- Gi¸ trÞ B sau khi ®iÒu chØnh theo nh÷ng kh¸c biÖt víi S.M.

10.200.000.000 ® - 400.000.000 ® = 9.800.000.000 ®

Lời giải đề nghị (tiếp)

1.4 ưu, nhược điểm của phương pháp

Nếu chất lượng thông tin không tốt về những giao dịch tương

tự sẽ ảnh hưởng tới kết quả định giá.

Các thông tin thường mang tính chất lịch sử: trong điều kiện

thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn.

Chứa đựng những yếu tố chủ quan

2 Phương pháp thu nhập

2.1 Cơ sở lý luận 2.2 Các trường hợp áp dụng 2.3 Các bước tiến hành

2.4 Các dạng định giá

2.5 ưu, nhược điểm

BĐS đó

2.2 Các trường hợp áp dụng

áp dụng cho định giá

trong lĩnh vực đầu tư để lựa

2.3 Các bước tiến hành phương pháp thu nhập

Bước 1: ước tính thu nhập hàng năm của BĐS.

Bước 2: ước tính chi phí tạo ra thu nhập hàng năm Trừ chi phí hàng năm khỏi thu nhập hàng năm ta được thu nhập thuần hàng năm

Bước 3: Xác định tỷ lệ l i thích hợp dùng để tính toán ã

Bước 4: áp dụng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS cần định giá.

Bài tập tình huống 4 (Định giá Nhà nước)

H y xác định giá một thửa đất trồng lúa rộng 1 ha hạng IV tại x A ã ã của huyện B, tỉnh C thuộc vùng đồng bằng sông Hồng, một năm sản xuất 2 vụ lúa Qua khảo sát, nhà định giá thu được các số liệu

về thu nhập và chi phí của thửa đất đó như sau:

Chỉ tiêu Đơn vị tính Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006 Tổng sản lượng lúa/năm Kg 15.000 20.000 12.000 Giá bán bình quân Đồng/kg 2.500 2.500 2.700

L i suất tiền gửi tiết kiệm ã

kỳ hạn 1 năm

Lời giải đề nghị

Chỉ tiêu Đơn vị tính Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006 Tổng sản lượng lúa/năm Kg 15.000 20.000 12.000

Lời giải đề nghị (tiếp)

2.4 Các dạng định giá bằng PP thu nhập (tiếp)

2.4.2 Đối với BĐS mang lại thu nhập có thời hạn

- Thu nhập không bằng nhau:

Trong đó:

+ V: giá trị của BĐS + A t : thu nhập ròng năm t + T: giá trị thanh lý năm n + t: năm thư t (t=1,n)

+ n: số năm hoạt động + i: tỷ lệ lãi đòi hỏi

A V

1 ( 1 ) ( 1 )

2.4 Các dạng định giá bằng PP thu nhập (tiếp)

2.4.2 Đối với bất động sản mang lại thu nhập có thời hạn (tiếp)

i A

V

)1

(

)1

(

1

++

+

−

m n

n m n

t

i

T i

i

i A

i

A V

)1

()

1(

)1

(

1)

1(

) (

+

−+

+

=

∑

2 vận dụng phương pháp thu nhập (bài tập 5)

Định giá tháp đôi VINCOM phục vụ công tác cổ phần hóa, biết:

- Mảnh đất tọa lạc là đất thuê 50 năm, triển khai

dự án 2 năm;

- Diện tích mỗi sàn của 1 tháp là: 2.500m 2 (tỷ lệ thuê 80%);

- Mỗi tòa tháp cao 22 tầng;

- Một tòa tháp cho BIDV thuê với đơn giá thuần:

2 tr/m 2 /năm; Một tòa tháp cho thuê thương mại,

đơn giá thuần: 2,5tr/m 2 /năm;

- Tỷ suất lợi tức của dịch vụ cho thuê văn phòng là 12%/năm, l i suất ngân hàng là 10% ã

A V

i A

V

) 1

(

) 1

(

1

+ +

+

−

2.5 ưu, nhược điểm của phương pháp

- ưu điểm:

Đơn giản, dễ hiểu, dễ áp dụng;

Có độ chính xác tương đối cao khi có những chứng cứ

về các thương vụ có thể so sánh được để tìm thu nhập ròng.

3 Phương pháp thặng dư

= Gi¸ trÞ cña B§S

hay gi¸ trÞ cßn l¹i

này có thể là đất trống hay

đất có các kết cấu xây dựng

lỗi thời đang tồn tại cần phải

thay thế hay cải tạo.

3 Phương pháp thặng dư (tiếp)

3.3 Các bước tiến hành phương pháp thặng dư

Bước 1: Xác định phương án sử dụng hiệu quả nhất của BĐS.

Bước 2: ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển.

Bước 3: ước tính tổng số chi phí phát triển

Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển ra

giá trị dành cho đất

Bài tập tình huống 6

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Địa ốc Thế kỷ đang lên kế hoạch đấu giá một lô đất rộng 1ha, với tỷ lệ được phép xây dựng là 60%

Nếu đấu giá thành công, doanh nghiệp dự định xây trên toàn bộ diện tích đư

ợc phép xây dựng 2 toà nhà chung cư để bán và hệ thống cửa hàng cho thuê Mỗi toà nhà cao 22 tầng, trong đó:

- Tầng 1 là b i gửi xe ã

- Các tầng còn lại là căn hộ chung cư để bán, mỗi tầng trung bình có 30 căn hộ.

Với cương vị là nhà định giá chuyên nghiệp, bạn h y tư vấn cho doanh nghiệp ã mức giá cao nhất mà họ có thể trả cho đất đai, biết:

- Thời gian phát triển dự tính là 1 năm

- Chi phí quy hoạch 500 triệu đồng

- Chi phí dọn dẹp mặt bằng 100 triệu đồng

- Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng bình quân 0,2 triệu đồng/m 2

Bài tập tình huống 6 (tiếp)

- Chi phí xây dựng nhà mới:

+ Chi phí xây dựng trực tiếp: 3,5 triệu đồng/m2.

+ Chi phí xây dựng gián tiếp bằng 10% chi phí xây dựng trực tiếp.

- Phí đấu giá đất: 20 triệu đồng.

- Chi phí khác cho đất đai bằng 4% giá đất đấu giá.

Các chi phí trên và giá đất đấu giá được trang trải bằng nguồn vốn vay ngân hàng, với l i suất 10%/năm, riêng chi phí xây dựng nhà mới được vay một ã nửa trong giai đoạn phát triển.

- Lợi nhuận doanh nghiệp đòi hỏi đối với hoạt động xây dựng là 10% của các chi phí phát triển đ phát sinh và đối với toàn bộ lô đất đó là 15% tổng ã chi phí cho việc mua và giữ lô đất Tỷ suất sinh lời của dịch vụ cho thuê bất

động sản và gửi xe là 10%.

- Giá bán ước tính mỗi căn hộ chung cư là 700 triệu đồng.

- Cửa hàng cho thuê với mức giá 0,2 triệu đồng/m2/năm, b i gửi xe thu 100 ã tr.đồng/năm/ 1 toà nhà (đ trừ chi phí) và giả sử các khoản thu này là vô hạn ã

- Tổng phí đại lý, quảng cáo khi bán và cho thuê BĐS bằng 500 tr.đồng.

cho thuê nhà

Xây dựng

Mua

đất

1 Lô đất trên đ được qui hoạch, việc xây dựng các căn hộ chung cư để bán và ã cửa hàng cho thuê được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

2 Giá trị của sự phát triển:

- Diện tích đất được phép xây dựng:

- Tiền thu được từ dịch vụ gửi xe/1 toà nhà: 100 triệu đồng/năm

- Tổng tiền cho thuê cửa hàng và dịch vụ gửi xe/năm/toà nhà là:

400 triệu đồng + 100 triệu đồng = 500 triệu đồng

- Vậy giá trị của quyền cho thuê của hàng và dịch vụ gửi xe/1 toà nhà là:

500 triệu đồng : 10% = 5.000 triệu đồng

- Tổng giá trị thu được từ 2 toà nhà là:

(420.000 triệu đồng + 5.000 triệu đồng) x 2 = 850.000 triệu đồng

- Chi phí đại lý và quảng cáo: 500 triệu đồng

Suy ra, giá trị của sự phát triển(thu thuần):

850.000 triệu đồng - 500 triệu đồng = 849.500 triệu đồng

+ Chi phí xây dựng trực tiếp:

3.000 m 2 x 3,5 triệu đồng/m 2 x 2 toà nhà x 22 tầng = 462.000 triệu đồng + Chi phí xây dựng gián tiếp:

10% x 462.000 triệu đồng = 46.200 triệu đồng

Tổng chi phí xây dựng nhà mới:

462.000 triệu đồng + 46.200 triệu đồng = 508.200 triệu đồng

- Chi phí cấp vốn tài trợ:

10% x (500 + 100 + 2.000 + 508.200 : 2) = 25.670 triệu đồng Tổng cộng các chi phí phát triển đ phát sinh: ã

500 + 100 + 2.000 + 508.200 + 25.670 = 536.470 triệu đồng

- Lợi nhuận phát triển:

10% x 536.470 triệu đồng = 53.647 triệu đồng Suy ra, Tổng chi phí phát triển:

536.470 triệu đồng + 53.647 triệu đồng = 590.117 triệu đồng

Lời giải đề nghị

4 Giá trị còn lại đầu tư vào đất đai:

849.500 triệu đồng 590.117 triệu đồng =– 259.383 triệu đồng

5 Giá trị của đất đai (đơn vị triệu đồng):

- Gọi giá trị của đất đai là = 1,00 x

- Chi phí khác cho đất (4%) = 0,04 x

- Chi phí cấp vốn tài trợ trong giai đoạn phát triển = 0,104x + 2

- Lợi nhuận của nhà đầu tư: =0,1716x+ 3,3 Tổng giá trị đầu tư vào đất đai:

x + 20 + 0,04x + 0,104x + 2 + 0,1716x + 3,3 = 1,3156x + 25,3 Suy ra, giá trị của đất đai là:

1,3156x + 25,3 = 259.383 triệu đồng

x = 197.140,24 triệu đồng

tiểu tình huống 1

Doanh nghiệp Thái Hoàng có khu nhà xưởng: diện tích đất 8.000m 2 , nhà xưởng có diện tích xây dựng 4.000m 2 - nhà trệt tư ờng gạch, kèo thép, mái tôn, nền láng xi măng, chất lượng còn lại 30%, nằm trong khu dân cư

Doanh nghiệp đang cần vay vốn, và dùng khu nhà xưởng để thế chấp Với tư cách là cán bộ thẩm định, Anh/Chị h y định giá ã giá trị của tài sản thế chấp này, biết:

- Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tương tự 1trđ/m 2

- Mảnh đất này được doanh nghiệp thuê trả tiền hàng tháng

- Trong quy hoạch, khu vực này sẽ chuyển thành khu dân cư

Bài tập tình huống 7

Cần thẩm định giá một BĐS, đây là khu nhà xưởng có diện tích đất 8.000m 2 , nhà xưởng có diện tích xây dựng 4.000m 2 là nhà trệt tường gạch, kèo thép, mái tôn, nền láng xi măng, chất lượng còn lại 30%, nằm trong khu dân cư Được biết:

1 Khu vực này không được tiếp tục sản xuất Theo qui hoạch tại khu đất này dự kiến xây dựng nhà cao tầng (cho phép 20 tầng), tỷ lệ sử dụng đất theo qui định 60%, dự án này dự kiến thực hiện trong 2 năm.

1.1 Năm thứ nhất:

- Chi đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân: 400.000đ/m 2

- Chi thiết kế, qui hoạch: 1 tỷ đ.

- Chi xây dựng chung cư bình quân 4,5trđ/m 2 , dự kiến thực hiện 40% tổng giá trị xây dựng.

- Chi nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất (tính trên diện tích xd).

- Chi phá dỡ nhà xưởng cũ: 1.000trđ, bán phế liệu thu hồi được 500trđ.

- Thu của khách hàng 40% giá bán căn hộ, theo giá: từ tầng 10 trở xuống: 10trđ/m 2 , từ tầng 11-15: 11trđ/m 2 , từ tầng 16 trở lên: 12trđ/m 2 (Chưa bao gồm thuế GTGT)

Bài tập tình huống 7

1.2 Năm thứ hai:

- Chi xây dựng chung cư khối lượng còn lại vào cuối năm.

- Đầu năm thu tiếp của khách hàng 30% giá bán căn hộ.

- Cuối năm thu nốt 30% còn lại khi giao căn hộ.

- Nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất.

2 Giá đất theo qui định của Nhà nước tại khu đất này là 2trđ/m 2 đối

với đất ở, 1,2trđ/m 2 đối với đất sx-kd phi nông nghiệp Đơn giá xây dựng

mới nhà xưởng có kết cấu tương tự 1trđ/m 2 Chi phí về bán 1% doanh

thu L i cho nhà đầu tư 20% (giá đất + chi phí đầu tư hạ tầng + chi phí ã

quy hoạch + chi phí phá dỡ nhà xưởng + tiền chuyển mục đích sử dụng

đất) L i suất chiết khấu 10% Dự kiến nhà đầu tư dành tầng 1 và 2 cho ã

sinh hoạt chung, từ tầng 3 trở lên bán 80% tổng diện tích sàn xây dựng.