NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ tài sản bảo đảm là bất ĐỘNG sản tại NGÂN HÀNG THƯƠNG mại cổ PHẦN đầu tư và PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH tây hồ

Một số tài sản thế chấp: - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liềnvới nhà ở, công trình xâydựng, và các tài sản khác gắn liền với đất; - Giá trị quyền sử

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

HỌC VIỆN NGÂN HÀNGKHOA TÀI CHÍNH - -

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ

PHÁT TRIỂN VIỆT NAM - CHI NHÁNH TÂY HỒ

Họ và tên sinh viên : ĐỖ THỊ THANH HƯƠNG

LỜI CAM ĐOAN

Em xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng em, được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, nghiên cứu tình hình thực tế tại Ngân hàng BIDV chi nhánh Tây Hồ, và dưới sự hướng dẫn của cô giáo TS Trịnh Chi Mai

Những thông tin số liệu trong khóa luận được trích dẫn trung thực từ những tài liệu do đơn vị thực tập cấp

Nếu có bất kỳ gian lận nào em xin hoàn toàn chịu trách nghiệm trước nhà trường, Khoa chủ quản và hội đồng chấm khóa luận

Hà Nội, ngày 17 tháng 05 năm 2016 Sinh viên Đỗ Thị Thanh Hương

Tài sản so sánh.

Định giá bất động sản

Thẩm định viên

Bất động sản so sánh

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU

Sô hiệu sơ

đồ,bảng

Sơ đồ 2.1 Cơ cấu tổ chức BIDV chi nhánh Tây Hồ 34

Bảng 2.1 Mức độ đảm bảo của tài sản 57

Bảng 2.2 Dư nợ có tính chất đảm bảo tại BIDV- CN Tây Hồ giai đoạn

MỤC LỤC

CHƯƠNG 1 7

CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 7

BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY 7

TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 7

Cơ sở lý luận chung về Tài sản bảo đảm là bất động sản phục vụ cho vay tại NHTM 7

KẾT LUẬN 35

CHƯƠNG II 35

THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG BIDV 35

CHI NHÁNH TÂY HỒ 35

3.3.2.Kiến nghị với các tổ chức, cá nhân đi vay 78

3.3.3 Kiến nghị với các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền 79

KẾT LUẬN CHƯƠNG III 79

KẾT LUẬN 81

LỜI MỞ ĐẦU

Ngân hàng thương mại là một trong những tổ chức tài chính quan trọng của nền kinh tế Với vai trò trung gian tài chính, NHTM sẽ thực hiện việc chuyển các khoản tiết kiệm thành đầu tư, do vậy cho vay là một trong những hoạt động quan trọng nhất của các NHTM Hoạt động này chiếm tỷ trọng cao trong tổng tài sản, tạo nguồn thu nhập lớn nhất nhưng cũng đồng thời là hoạt động mang lại rủi ro cao nhất Tuy nhiên, nếu không có những thiết chế cơ bản để bảo đảm các khoản tiền đi vay và cho vay hiệu quả, ngân hàng sẽ tự đặt mình trước những rủi ro khó lường – rủi ro tín dụng Do đó để giải quyết vấn đề trên, các ngân hàng thường áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay trong đó có biện pháp dùng tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai làm tài sản bảo đảm (TSBĐ) Các loại tài sản bảo đảm có thể là các tài sản tài chính, BĐS, giấy tờ có giá, máy móc thiết bị… nhưng BĐS luôn là tài sản bảo đảm quan trọng và chiếm tỷ trọng lớn trong tổng số TSBĐ của các NHTM Đây là việc làm có ý nghĩa rất quan trọng đối với bản thân NHTM, đối

với khách hàng và đối với Nhà nước Thông qua xác định giá trị TSBĐ, các ngân hàng xác định được mức cho vay hợp lý, tạo lập uy tín và thu hút khách hàng đồng thời giảm thiểu rủi ro cho hoạt động cấp tín dụng Về phía khách hàng, việc xác định hợp lý giá trị TSBĐ giúp cho họ có thể đạt được nhu cầu cần thiết về vốn, thúc đẩy quá trình sản xuất kinh doanh và tăng cường niềm tin đối với ngân hàng Còn trên phương diện quản lý nhà nước, hoạt động định giá giá trị TSBĐ cung cấp cho các cơ quan Nhà nước, đặc biệt là Ngân hàng Nhà nước (NHNN) quản lý và đánh giá chất lượng tín dụng của các ngân hàng thương mại, từ đó xây dựng các chính sách quản lý và điều hành phù hợp

Tuy nhiên thực tế đã cho thấy việc định giá TSBĐ tại các ngân hàng thương mại mặc dù được thực hiện một cách đầy đủ đúng quy trình cũng như áp dụng linh hoạt các phương pháp định giá nhưng chất lượng của công tác định giá TSBĐ chưa cao Và đặc biệt là đối với công tác định giá BĐS- Tài sản mang tính chất riêng biệt

Vì vậy, để nâng cao chất lượng định giá tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại ngân hàng, sau một thời gian thực tập tại phòng KHDN ở ngân hàng TMCP Đầu tư

& phát triển Việt Nam- Chi nhánh Tây Hồ, em chọn đề tài: “Nâng cao chất lượng

định giá tài sản bảo đảm là bất động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng TMCP Đầu tư & phát triển Việt Nam - chi nhánh Tây Hồ”.

Mục tiêu nghiên cứu:

- Làm rõ cơ sở lý luận về chất lượng định giá tài sản bảo đảm là bất động sản phục vụ cho vay tại NHTM

- Phân tích và đánh giá thực trạng chất lượng định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – chi nhánh Tây Hồ

- Một số giải pháp để nâng cao chất lượng định giá tài sản bảo đảm tại ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – chi nhánh Tây Hồ

Đối tượng nghiên cứu: Chất lượng công tác định giá tài sản bảo đảm tại các

NHTM

Phạm vi nghiên cứu: Chất lượng định giá TSBĐ tại ngân hàng TMCP Đầu

tư và Phát triển Việt Nam – chi nhánh Tây Hồ

Phương pháp nghiên cứu:

- Điều tra thu thập số liệu, các quy định trong nội bộ ngân hàng TMCP Đầu

tư và Phát triển Việt Nam – chi nhánh Tây Hồ

- Thống kê toán học

- Phân tích so sánh

Kết cấu của khóa luận gồm 3 chương, trong đó:

Chương I: Lý luận chung về chất lượng định giá tài sản bảo đảm là bất động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng

Chương II: Thực trạng chất lượng định giá tài sản bảo đảm là bất động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng BIDV chi nhánh Tây Hồ

Chương III: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng định giá tài sản bảo đảm là bất động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng BIDV chi nhánh Tây Hồ

Em xin gửi lời cảm ơn đến cô TS Trịnh Chi Mai cùng các cán bộ Ngân hàng BIDV- chi nhánh Tây Hồ đã tận tình giúp đỡ, chỉ bảo em về mặt kiến thức, nghiệp

vụ và cung cấp số liệu thực tế trong quá trình thực tập Do bị hạn chế về thời gian cũng như kiến thức nên không thể tránh khỏi những sai sót Rất mong nhận được các ý kiến đóng góp của thầy cô và bạn đọc

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY

TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

Cơ sở lý luận chung về Tài sản bảo đảm là bất động sản phục vụ cho vay tại NHTM

1.1.1 Tài sản bảo đảm

1.1.1.1 Khái niệm

Hoạt động tín dụng của ngân hàng là hoạt động luôn chứa nhiều rủi ro Mặc

dù, trước khi quyết định cho vay, ngân hàng đã trải qua các khâu thu nhập, xử lý, phân tích và thẩm định khả năng trả nợ của khách hàng nhưng vẫn luôn chứa đựng rủi ro tín dụng Do vậy, đảm bảo tiền vay có thể là một trong những cách thức gia tăng khả năng thu hồi nợ và giảm thiểu rủi ro

Trong NHTM, tài sản bảo đảm: TSBĐ là tài sản của khách hàng vay, hình thành từ vốn vay hoặc tài sản của bên thứ ba dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

trả nợ, nghĩa vụ thanh toán đối với ngân hàng Có thể là bất động sản, động sản hay các loại máy móc thiết bị nằm trong tiêu chuẩn của ngân hàng quy định.

Qua khái niệm về tài sản bảo đảm nêu trên, ta rút ra đặc điểm quan trọng của tài sản bảo đảm tiền vay tại NHTM sau đây: Tài sản bảo đảm tiền vay không phải là bắt buộc mà là sự tự do thoả thuận giữa các bên chủ thể của hợp đồng tín dụng ngân hàng Các bên có quyền lựa chọn phương thức bảo đảm phù hợp, giúp cân bằng lợi ích của cả hai bên và bảo vệ quyền và lợi ích của tất cả các bên trong quan hệ đó

1.1.1.2 Phân loại tài sản bảo đảm

• Tài sản bảo đảm dùng để thế chấp

Tài sản bảo đảm ở loại này thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên thế chấp được bên thế chấp đem đi để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên nhận thế chấp Tuy nhiên tài sản bảo đảm vẫn do bên thế chấp nắm giữ, bên thế chấp chỉ giao giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản

Nếu khi đến hạn mà người đi vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc không trả hết nợ thì ngân hàng được quyền phát mại tài sản thế chấp để thu nợ

Một số tài sản thế chấp:

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liềnvới nhà ở, công trình xâydựng, và các tài sản khác gắn liền với đất;

- Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp;

- Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vôn vay, công trình xây dựng, các bất động sản khác mà bên thế chấp có quyền nhận;

- Các tài sản khác

Tài sản thế chấp không chỉ giới hạn ở những tài sản liệt kê như trên mà bất

kỳ tài sản nào thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm và tài sản được phép giao dịch theo quy định của pháp luật Thế chấp là một trong những biện pháp bảo đảm bằng tài sản được sử dụng phổ biến

• Tài sản bảo đảm dùng để cầm cố

Tài sản bảo đảm dùng để cầm cố thuộc quyền sở hữu của bên cầm cố, tuy nhiệm nó sẽ được giao hẳn cho bên nhận cầm cố nắm giữ, khi đến hạn người đi vay không trả được nợ cho ngân hàng thì ngân hàng sẽ phát mại tài sản cầm cố hoặc tiếp nhận tài sản cầm cố để thu hồi nợ.

Dựa trên đặc tính của cầm cố nên tài sản bảo đảm theo hình thức cầm cố thường có tính gọn nhẹ và có thể di chuyển được:

- Máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải, nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu, hàng tiêu dùng, kim khí quý, đá quý và các vật có giá trị khác;

- Ngoại tệ bằng tiền mặt, số dư tài khoản tại tổ chức cung ứng dịch vụ thanh toán bằng tiền Việt Nam và ngoại tệ;

- Trái phiếu, cổ phiếu, tín phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, sổ tiết kiệm, thương phiếu, các giấy tờ khác được trị giá bằng tiền Riêng đối với cổ phiếu của tổ chức tín dụng phát hành, khách hàng vay không được cầm cố tại chính tổ chức tín dụng đó;

- Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm, các quyền tài sản khác phát sinh

từ hợp đồng hoặc từ các căn cứ pháp lý khác;

- Quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp;

- Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên theo quy định của pháp luật;

- Tàu biển theo quy định của bộ luật hành hải, tài bay theo quy định của luật hàng không trong trường hợp được cầm cố;

- Tài sản hình thành trong tương lai là động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch cầm cố và sẽ thuộc sở hữu của bên cầm cố như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, các động sản khác mà bên cầm cố có quyền nhận;

- Các tài sản khác

• Tài sản bảo đảm là bảo lãnh của bên thứ ba

Bên thứ ba có thể là một tổ chức, một cá nhân hoặc một tổ chức/các nhân

có đầy đủ năng lực pháp lý và tài chính đồng thời có nghĩa vụ trả nợ thay cho khách hàng trong trường hợp khách hàng không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ của mình

Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba là việc bên thứ ba (gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên cho vay về việc sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho bên đi vay nếu đến hạn trả nợ mà bên đi vay không thực hiện hoặc không thể thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ

• Bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai

Tài sản hình thành trong tương lai là loại tài sản tại thời điểm giao kết chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa thuộc sở hữu của bên thế chấp/cầm cố

Đây thực chất là dạng biến đổi của thế chấp/cầm cố tài sản mà tài sản bảo đảm được hình thành sau khi giải ngân Tuy nhiên, để được vay theo hình thức bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai, tài sản hình thành từ vốn vay cần thỏa mãn một số điều kiện sau:

+ Thuộc quyền sở hữu của khách hàng

+ Xác định được danh mục, số lượng, giá trị, đặc điểm của tài sản

+ Tài sản được phép giao dịch không có tranh chấp

+ Phải mua bảo hiểm đối với tài sản mà pháp luật quy định trong suốt thời hạn vay vốn

Bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay có rủi ro rất cao Do đó công tác quản

lý phải đánh giá hợp lý hiệu quả mang lại của các dự án đầu tư

1.1.1.3 Quy định về Tài sản bảo đảm

 TSBĐ phải thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên thế chấp, cầm cố, không có tranh chấp Tài sản được phép chuyển nhượng theo quy định của pháp luật, dễ dàng chuyển nhượng khi cần thiết

 Có các căn cứ xác định giá trị, quyền sở hữu rõ ràng Nếu TSBĐ mà pháp luật quy định đăng ký quyền sở hữu thì phải có bản đăng ký sở hữu tài sản đó

 Nếu tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì bên thế chấp, cầm cố phải mua bảo hiểm đối với tài sản trong suốt thời gian vay và chuyển quyền thụ hưởng cho Ngân hàng

 Một số loại bảo hiểm mà pháp luật không bắt buộc phải mua, nhưng để đảm bảo an toàn trong thời gian thế chấp, Ngân hàng quy định bên thế chấp, cầm

cố phải mua bảo hiểm và chuyển quyền thụ hưởng (quyền thụ hưởng bảo hiểm cũng

là một phần của tài sản bảo đảm) cho Ngân hàng, bao gồm:

+ Bảo hiểm vật chất toàn bộ đối với phương tiện vận chuyển

+ Bảo hiểm cháy nổ đối với các tài sản dễ bị cháy nổ

+ Bảo hiểm rủi ro hàng hóa trong kho và trong quá trình vận chuyển

+ Bảo hiểm xây dựng

+ Bảo hiểm khác nếu ngân hàng thấy cần thiết

1.1.2 Bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm bất động sản.

Bất động sản là một khái niệm được sử dụng khá phổ biến

 Theo Bộ luật Dân số 33/2005/QH11 đã xác định khái niệm BĐS như sau:

“BĐS là các tài sản bao gồm:

a) Đất đai.

b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.

c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai.

d) Các tài sản khác do pháp luật quy định ”

 Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 thì bất động sản được định nghĩa đất đai và những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất

 Theo “Từ điển thuật ngữ tài chính” thì “Bất động sản là một miếng đất

và tất cả các tài sản vật chất gắn liền với đất”

Như vậy, từ những khái niệm trên có thể thấy được BĐS trước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không di dời được, tồn tại và ổn định lâu dài Theo cách hiểu đó BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất Ngoài ra BĐS là loại tài sản chịu ảnh hưởng mạnh của các BĐS liền kề và chịu tác động rất mạnh bởi các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan Và đặc biệt BĐS là tài sản có giới hạn

về quy mô diện tích bề mặt do giới hạn về diện tích đất đai

1.1.2.2 Đặc điểm chủ yếu của bất động sản

 Tính cố định về vị trí

Bất động sản là hàng hóa đặc biệt không thể di dời được, không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số lượng, diện tích, vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, từ đó đặt ra các vấn đề:

Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể Khi xem xét BĐS cần phải tính đến khoảng cách của BĐS đó đến các trung tâm, cũng như khả năng tiếp cận BĐS

Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS chịu tác động của yếu tố môi trường, như: Những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện môi trường; nên khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và dự báo sự thay đổi của chúng tác động như thế nào đến BĐS

 Tính bền vững

Bất động sản bao gồm cả đất đai và các công trình trên đất, đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên mà không có tài sản nào thay thế được Đồng thời, các công trình vật kiến trúc có thể tồn tại hàng trăm năm nên được xem là bền vững.

Hơn nữa, đất đai được sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai và hưởng các lợi ích do đất đai mang lại và thời gian sử dụng vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, bất động sản được nhân đôi Điều này thể hiện đời sống kinh thế bền vững

 Tính khác biệt

Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, do có sự khác biệt về vị trí, khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về quyền đối với BĐS; khác nhau về quang cảnh, môi trường

Khi định giá các BĐS phải chú ý đến tính khác biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau Nhận thức được vấn đề này, trong công tác quản lý nhà nước đối với BĐS phải có các biện pháp khắc phục các nhược điểm do tính khác biệt gây ra, nhằm đảm bảo tính thống nhất về không gian và kiến trúc, làm tăng giá trị của toàn bộ BĐS

 Tính khan hiếm

Sự khan hiếm của BĐS chủ yếu do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn

và BĐS có sự khác biệt, cố định về vị trí

Đối với việc định giá thì giá của BĐS chủ yếu là đất đai nói chung sẽ luôn có

xu hướng tăng lên Khi định giá cần quan tâm tới tính khan hiếm ở mức độ nào để xem sự tác động của nó tới giá trị

 Tính có giá trị lớn

Giá trị BĐS thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn, từ đó đặt ra vấn đề:

- Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS phải có vốn lớn và dài hạn

- Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán

- Khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnh hưởng đến các công trình kiến trúc khác.

- Khi định giá BĐS phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như các công trình khác ra đời

1.1.2.3 Các tiêu chuẩn của TSBĐ là bất động sản.

• Là các bất động sản có khả năng chuyển nhượng mua bán dễ dàng

- Nhà cửa, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng

- Đối với bất động sản có tham gia bảo hiểm thì giá trị hợp đồng bảo hiểm cũng thuộc TSBĐ

- Các cơ sở sản xuất kinh doanh như nhà máy, khách sạn, cửa hàng, nhà kho và các công cụ, máy móc thiết bị gắn liền với nhà máy, tàu biển, máy bay

- Tài sản bảo đảm phải có khả năng phát mại

- Thời gian sử dụng của tài sản phải phù hợp với thời hạn thế chấp

- Các tài sản khác nếu được pháp luật quy định

• Quyền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai quy định.

Để thế chấp quyền sử dụng đất bên thế chấp phải có giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của luật đất đai

Một tài sản được thế chấp để vay vốn nhiều lần, mỗi lần phải đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền và các lần sau lập hợp đồng bổ sung Một tài sản cũng có thể thế chấp cho nhiều bên trong một dự án đầu tư

• Bất động sản không có tranh chấp: tức là BĐS không có tranh chấp về

quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại thời điểm kí kết hợp đồng bảo đảm

• Hoa lợi, lợi tức, các quyền phát sinh từ bất động sản thuộc Tài sản bảo

đảm hay không là do các bên thoả thuận hoặc pháp luật có quy định

1.1.2.4 Vai trò của TSBĐ là bất động sản phục vụ cho vay trong ngân hàng thương mại.

Tín dụng là hoạt động kinh doanh mang lại lợi nhuận lớn cho ngân hàng, nó chiếm khoảng 70% tổng lợi nhuận của ngân hàng Hoạt động tín dụng có thể mang lại lợi nhuận rất cao nhưng cũng có thể là nguyên nhân dẫn tới sự sụp đổ, phá sản của ngân hàng khi hoạt động cho vay không có hiệu quả dẫn đến tình trang nợ xấu,

nợ quá hạn Do vậy, trước khi thực hiện giải ngân cho khách hàng, ngân hàng cần phải tiến hành công tác định giá TSBĐ của khách hàng, mà cụ thể nội dung nghiên

cứu ở đây là bất động sản BĐS là hàng hóa đặc biệt, thị trường BĐS biến động không ngừng, có thể tăng đột biến cũng như có thể trầm lắng “đóng băng” Chính vì vậy mà việc định giá giá trị của BĐS đảm bảo là rất cần thiết giúp cho ngân hàng đưa ra quyết định cho vay đúng đắn có hiệu quả, an toàn, tránh được rủi ro, thiêt hại cho ngân hàng khi đầu tư vốn vào những khách hàng thiếu năng lực tài chính, phương án kinh doanh không khả thi.

1.2 Cơ sở lý luận chung về chất lượng định giá tài sản bảo đảm là bất động sản phục vụ cho vay tại NHTM

1.2.1 Khái niệm và sự cần thiết của định giá tài sản bảo đảm là bất động sản

1.2.1.1 Khái niệm định giá bất động sản

Trên phương diện về kinh tế, đặc biệt trong một thị trường phức tạp như thị trường BĐS thì hoạt động định giá trở nên quan trọng hơn bao giờ hết, giúp chúng

ta đưa ra quyết định liên quan đến việc mua, bán, đầu tư phát triển, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh BĐS

“Định giá BĐS là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về các khoản thu nhập mà BĐS có thể tạo ra cho chủ thể ở hữu hoặc chủ thể sử dụng BĐS cho một mục đích cụ thể, tại một thời điểm cụ thể, trong một thị trường cụ thể.”

Đối với các NHTM, việc xác định mức cho vay dựa trên cơ sở yêu cầu của khách hàng và giá trị tài sản bảo đảm, một trong những yêu cầu đầu tiên trong hoạt động cho vay có TSBĐ là đòi hỏi ngân hàng phải xác định được giá trị TSBĐ tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm Trong quá trình giải ngân, NHTM có thể tiến hành tái định giá TSBĐ của khách hàng BĐS luôn là tài sản đảm bảo quan trọng và chiếm tỷ trọng lớn nên định giá BĐS là hoạt động không thể thiếu trong hoạt động tín dụng của NHTM, là khâu quan trọng để đưa ra mức cho vay hợp lý

Do vậy, có thể quan niệm “Định giá BĐS trong hoạt động tín dụng của NHTM là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về các khoản thu nhập mà BĐS có thể tạo ra cho khách hàng vay vốn, tại một thời điểm cụ thể, trong một thị trường cụ thể với mục tiêu làm căn cứ xác định mức cho vay của ngân hàng”

1.2.1.2 Sự cần thiết của định giá bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay

• Đối với ngân hàng

Bất động sản luôn là tài sản đảm bảo quan trọng và chiếm tỷ trọng lớn trong tổng số tài sản bảo đảm của các ngân hàng thương mại Bao gồm các tài sản chủ yếu như đất đai, nhà ở, nhà xưởng, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền với công trình xây dựng Việc xác định giá trị BĐS đảm bảo là hết sức cần thiết, nó là cơ sở để các ngân hàng đưa ra mức cho vay hợp lý, đảm bảo an toàn

và giảm bớt rủi ro Định giá BĐS đảm bảo không chỉ được thực hiện ở khâu đầu vào mà cần thực hiện cả trong và sau quá trình cho vay (trong trường hợp không thu hồi được nợ) như sau:

- Định giá khâu đầu vào vay vốn :

Ngân hàng cho vay có TSBĐ đặc biệt là BĐS, sự đảm bảo này căn cứ pháp

lý để ngân hàng có nguồn thu nợ thứ hai bổ sung cho nguồn thu nợ thứ nhất (hiệu quả dự án, phương án đầu tư sản xuất kinh doanh mang lại) thiếu chắc chắn Trong hoạt động cho vay của NHTM, định giá BĐS là một trong những công đoạn quan trọng trong định giá TSBĐ - công việc không thể thiếu trong cho vay của ngân hàng Lý do quan trọng nhất là BĐS là tài sản lớn, quyết định số tiền cho vay mà Ngân hàng mang đến cho khách hàng vay Thông qua định giá BĐS của người vay, Ngân hàng xác định được giá trị của BĐS, từ đó xác định được số tiền cho vay tối

đa, thời hạn cho vay để đảm bảo an toàn tín dụng

- Định giá trong quá trình cho vay vốn:

Việc thường xuyên tái định giá tài sản đảm bảo giúp ngân hàng có khả năng nắm rõ giá trị tài sản, tính thanh khoản của tài sản, thời gian thanh lý tài sản để trả nợ vay ngân hàng Bởi trên thực tế có những bất động sản thế chấp ngân hàng có giá tri rất cao nhưng tính thanh khoản trong từng thời điểm lại kém vì không phải ai cũng có

đủ tiền để mua hoặc nhu cầu trong thời điểm hiện tại đối với tài sản đó rất thấp

- Định giá khâu phát mại tài sản:

Trong trường hợp khách hàng không có khả năng trả nợ thì việc định giá lại TSBĐ là rất quan trọng Trước khi phát mại BĐS đảm bảo thì cần phải định giá để xác định xem GTBĐS đó có thanh toán được nợ hay không, nếu tài sản không được định giá mà đã đem ra bán sẽ gây thiệt hại cho khách hàng cũng như cho ngân hàng

• Đối với khách hàng

Việc định giá BĐS đảm bảo không chỉ cần thiết đối với ngân hàng mà cũng rất quan trọng đối với chính khách hàng Khách hàng là người có nhu cầu vay vốn

và đem tài sản hiện có làm tài sản bảo đảm cho chính khoản vay đó Việc định giá BĐS là cơ sở giá trị để người đi vay nhận được mức tín dụng nhất định từ Ngân hàng đối với khoản vay Định giá BĐS là cơ sở để đảm bảo cân bằng lợi ích giá trị BĐS của người đi vay giữa giá thị trường và khung giá của Nhà nước quy định Như vậy, nếu khách hàng cung cấp được TSBĐ đáng tin cậy thì họ có thể tiếp cận nguồn vốn tín dụng dễ dàng hơn, từ đó có thể chủ động hơn trong kế hoạch sử dụng vốn góp phần tăng chất lượng tín dụng cho toàn bộ nền kinh tế

1.2.2 Các căn cứ định giá bất động sản

 Giá trị thị trường

Tiêu chuẩn định giá Việt Nam số 01 đã định nghĩa khái niệm như sau: “Giá

thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá, giữa bên là người mua sẵn sàng mua và môt bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”

Như vậy, GTTT là mức giá trị được thị trường thừa nhận Nó là một tiêu chuẩn cơ bản của giá trị và là căn cứ chủ yếu của hoạt động định giá đối với hầu hết các loại tài sản, trong đó có BĐS Trong quá trình định giá, các cán bộ định giá cần phải căn cứ vào giá trị của thị trường để đánh giá giá trị của BĐS mục tiêu Tuy nhiên, nó cũng là một tiêu chuẩn định tính, vì vậy, để đảm bảo ứng dụng tiêu chuẩn này một cách đúng đắn, đòi hỏi phải có sự phân tích chi tiết và thận trọng đối với từng thương vụ nhằm xác minh: Mức giá cả mà thương vụ hoàn thành có phải là giá thị trường hay không

 Giá trị phi thị trường

GTTT căn cứ chủ yếu của hoạt động định giá đối với hầu hết các loại tài sản Tuy nhiên, trên thực tế, có nhiều loại tài sản cần được định giá nhưng chúng lại rất

ít được mua bán, thậm chí không có thị trường đối với chúng như: nhà thờ, trường học, bệnh viện,…Để đánh giá giá trị đối với những loại tài sản này, người ta dựa vào những yêu tố phi thị trường chi phối đến giá trị của tài sản Giá trị được ước

tính như vậy gọi là giá trị phi thị trường Tiêu chuẩn định giá Việt Nam số 02 định nghĩa giá trị phi thị trường như sau:

“Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với GTTT hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh theo thị trường như: Gía trị tài sản đang trong quá tình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế ”

Theo đó việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán trên thị trường của tài sản đó

1.2.3 Nguyên tắc định giá bất động sản

1.2.3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

a) Cơ sở của nguyên tắc: Con người luôn sử dụng tài sản trên nguyên tắc

khai thác một cách tối đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại nhằm bù đắp chi phí bỏ

ra Cơ sở để người ta đánh giá, ra quyết định đầu tư là dựa trên lợi ích cao nhất mà tài sản có thể mang lại Vì vậy, giá trị của một tài sản được thừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

b) Nội dung của nguyên tắc: Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích

và đưa lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.Việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kĩ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản

c) Tuân thủ nguyên tắc: Trong hoạt động định giá đòi hỏi TĐV phải chỉ ra

được chi phí cơ hội của tài sản Phân biệt được các giả định tình huống sử dụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật và không khả thi về mặt tài chính Tức là chỉ ra các khả năng thực tế về việc sử dụng tài sản và những lợi ích của việc sử dụng đó Đồng thời, khẳng định tình huống nào hay cơ hội sử dụng nào là cơ hội sử dụng tốt nhất

và hiệu quả nhất, sẽ là cơ sở để ước tính giá trị tài sản

1.2.3.2 Nguyên tắc thay thế

a) Cơ sở của nguyên tắc: Nguyên tắc này được xây dựng dựa trên quan niệm

rất đơn giản và rõ ràng: Một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào

đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có một tài sản tương tự như vậy để thay thế

b) Nội dung: Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt quá chi

phí để có một tài sản tương đương

c) Tuân thủ nguyên tắc: Nguyên tắc thay thế là một nguyên tắc cơ bản và

quan trọng trong lý thuyết định giá Tuân thủ nguyên tắc này, đòi hỏi TĐV phải nắm được các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các tài sản tương tự, gần với thời điểm thẩm định, làm cơ sở để so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản cần định giá

1.2.3.3 Nguyên tắc đóng góp

a) Cơ sở của nguyên tắc: Khi kết hợp với tài sản khác thì tổng giá trị của nó

sẽ cao hơn tổng giá trị của các tài sản đơn lẻ

b) Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu

thành một tài sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu

c) Tuân thủ nguyên tắc: Tổng giá trị của các bộ phận thường không thể hiện

giá trị toàn bộ tài sản Nhưng giá trị của một bộ phận tài sản lại bằng hiệu số giữa giá trị toàn bộ và giá trị của các bộ phận tài sản còn lại

1.2.3.4 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai

a) Cơ sở của nguyên tắc: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những

lợi ích tương lai tài sản mang lại cho người sử dụng

b) Nội dung nguyên tắc: Phải dự kiến được những khoản lợi ích trong tương

lai mà tài sản có thể đem lại cho chủ thể làm cơ sở ước tính giá trị tài sản

c) Tuân thủ nguyên tắc: Để định giá một cách hợp lý và chính xác, TĐV phải

dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó để ước tính giá trị tài sản Tuân thủ nguyên tắc này, cả người bán và người mua; người sở hữu và người đi thuê đều phải dự đoán về các điều kiện của thị trường tương lai, như: Các yếu tố thuận lợi, bất lợi, dòng thu nhập và rủi ro cho người nắm giữ tài sản

1.2.3.5 Nguyên tắc cung - cầu

a) Cơ sở nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc định giá lại

tài sản là dựa vào giá trị thị trường Giá trị thị trường của tài sản tỷ lệ thuận với yếu

tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung

b) Nội dung nguyên tắc: Định giá một tài sản phải đặt nó trong sự tác động

của các yếu tố cung cầu

c) Tuân thủ nguyên tắc: Phải đánh giá được tác động của yếu tố cung cầu đối

với các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai, nhằm xác minh tài sản cần định giá nên được định giá trên cơ sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường

b Kỹ thuật định giá

Trên thực tế không có 2 BĐS giống nhau hoàn toàn, hơn nữa, giá trị của BĐS lại thường thay đổi theo thời gian Vì vậy, để tiến hành so sánh, TĐV phải thu thập các giao dịch trên thị trường hiện hành của các BĐS giống hoặc tương đối giống so với BĐS mục tiêu Sau đó tiến hành phân tích giá mua bán, phân tích các giá trị đã giao dịch và làm những điều chỉnh cần thiết để tìm giá trị hợp lý của BĐS mục tiêu Về trình tự, có thể chia thành các bước cụ thể như sau:

Bước 1: Xác định BĐS mục tiêu cần định giá:

- Xác định các yếu tố liên quan đến vị trí, mặt tiền của BĐS mục tiêu

- Nghiên cứu cá thông tin, kỹ thuật về BĐS như: diện tích, chiều ngang, hình thể, kết cấu, tuổi thọ, thời gian xây dựng, khả năng khai thác, công dụng

- Nghiên cứu các yếu tố pháp lý, quyền năng liên quan tới BĐS và các ràng buộc khác (đất thổ cư hay đất xây dựng trên đất nông nghiệp, giấy tờ có đầy đủ không, các quyền năng của BĐS…)

Bước 2: Thu thập các thông tin về các BĐS đã được bán trong khoảng thời

gian gần nhất với các điều kiện tương đồng Việc thu thập thông tin có thể dựa vào nhiều nguồn thông tin như báo chí, các cơ sở giao dịch khác…

Bước 3: Kiểm tra các thông tin về BĐS so sánh thu thập được để xác định

lựa chọn nhóm BĐS so sánh phù hợp nhất Cần kiểm tra phân tích và làm rõ nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của các giao dịch

- Kiểm tra thông tin để đảm bảo BĐS so sánh có phù hợp tương đồng đối với BĐS mục tiêu hay không? Để khẳng định nguồn gốc này, đòi hỏi phải có sổ sách ghi chép đáng tin cậy, chính xác và kịp thời với việc mua bán và cho thuê BĐS nhằm tạo điều kiện cho việc so sánh

- Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất Theo kinh nghiệm, thường lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh

Bước 4: Phân tích giá bán và xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS

mục tiêu và BĐS so sánh để tìm cơ sở điều chỉnh

Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đã điều

chỉnh

c Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng

* Ưu điểm:

Đây là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực

tế, vì xuất phát từ 3 ưu điểm cơ bản sau:

- Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, vì: Không có công thức hay mô hình cố định, mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị

- Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường - đó là các bằng chứng

rõ ràng - đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS Vì vậy, nó có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận

- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác, như: phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư.

* Hạn chế:

- Phải có giao dịch về các BĐS tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có thể

sử dụng để so sánh được Nếu có ít BĐS so sánh đáp ứng được các yêu cầu trên, thì kết quả sẽ có độ chính xác kém

- Các thông tin chứng cứ thường mang tính chất lịch sử Đây là điều không thể tránh khỏi Nếu thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn Khi đó tính chính xác sẽ thấp

- Việc điều chỉnh các giá trị khác biệt và đưa ra giá trị cuối cừng của BĐS mục tiêu phụ thuộc nhiều vào tính chất chủ quan của người định giá

* Điều kiện áp dụng:

- Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được

- Thị trường phải ổn định: Nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn, ngay cả khi các đối tượng so sánh giống nhau về nhiều mặt

- Thường dùng cho các trường hợp:

+ Các BĐS mang tính đồng nhất: Chung cư, căn hộ, dãy nhà cùng một kiểu xây dựng, các cửa hiệu

b Kỹ thuật định giá

Chi phí tạo nên tài sản bao gồm các khoản mục chi phí hợp lý về mặt kế toán

và chi phí cơ hội của các nguồn tài trợ tạo nên tài sản ước tính theo giá thị trường

Phương pháp chi phí, do vậy đã gián tiếp lấy cơ sở so sánh thị trường để ước tính giá trị Về trình tự có các bước cụ thể như sau:

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc BĐS bằng cách coi đó là đất

trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất

Bước 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những công

trình hiện có trên đất

Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình, xét trên mọi nguyên nhân Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm

giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước tính

của mảnh đất với giá trị ước tính của công trình

c Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng:

* Ưu điểm:

- Được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường để thích hợp để so sánh cũng như với các BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai Trong một số tình huống, nó là cứu cánh cuối cùng khi các phương pháp khác là không thể sử dụng được

- Thích hợp khi định giá các BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt Nếu thẩm định viên có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm thì có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu có biểu hiện của sự thái quá

- Là một phương pháp thích hợp khi định giá nhiều loại BĐS có mục đích sử dụng riêng biệtn như: Nhà thờ, bệnh viện, trường học,…

- Áp dụng để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm

Định giá BĐS theo phương pháp đầu tư là việc ước tính giá trị BĐS dựa trên các khoản thu nhập trong tương lai mà BĐS có thể mang lại cho nhà đầu tư

b Kỹ thuật định giá

 Phương pháp vốn hóa trực tiếp:

Áp dụng cho trường hợp thu nhập từ BĐS đầu tư qua các năm là không đổi

và số năm đầu tư là vô hạn

Trình tự tiến hành:

Bước 1: Ước tính thu nhập cho tài sản mang lại Mỗi loại thu nhập ứng với

mối loại tỷ suất vốn thich hợp

Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp

Công thức vốn hóa trực tiếp:

V = I ⁄ R hoặc V = I x GI

Trong đó: V: là giá trị tài sản

I: thu nhập ròng trong một năm

R: tỷ suất vốn hóa

GI: hệ số thu nhập (GI = 1/R)

Nếu như trong đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp, lãi suất vốn hóa được sử dụng được xác định theo 3 phương pháp thì trong định giá tài sản bảo đảm ở ngân hàng, lãi suất vốn hóa mà ngân hàng sử dụng là lãi suất tiền gửi tại ngân hàng định

kỳ 12 tháng

Đối với tài sản bảo đảm là bất động sản, phương pháp thu nhập rất ít khi được áp dụng, áp dụng cho một số đối tượng bất động sản hạn chế, thường được kết hợp với phương pháp so sánh trực tiếp, xem như là một phương pháp phụ dùng để kiểm tra lại kết quả của phương pháp so sánh

 Phương pháp chiết khấu dòng tiền:

Là phương pháp chiết khấu tất cả các khoản thu chi của dòng tiền dự kiến phát sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, có tính đến lạm phát và tính không

ổn định của thu nhập

( ) ( )n

n n

t

t

t o

i

V i

CF V

+

+ +

Vn: Giá trị thu hồi BĐS vào năm thứ n

n : Thời gian nắm giữ BĐS

r : Tỷ suất chiết khấu

c Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng.

* Ưu điểm:

- Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì

nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư

- Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung nó là phương pháp đơn giản

- Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể

so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao

- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan.

Phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị BĐS dựa trên phần đóng góp của nó vào dự án phát triển BĐS heo hướng tốt nhất và hiệu quả nhất

b Kỹ thuật định giá

Bước 1: Xác định cách sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất cho BĐS mục tiêu,

có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác

Bước 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất

và hiệu quả nhất, bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp đầu tư

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: Chi phí xây dựng, chi phí

tài chính, các phí khác liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng

Bước 4: Xác định giá trị còn lại (hay còn gọi là giá trị thặng dư) bằng cách

lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển

Bước 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và

các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu, gồm các giả định về: phí pháp lý, thuế chuyển nhượng BĐS, chi phí tài chính và lợi nhuận có liên quan

c Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng

* Ưu điểm:

- Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển.

- Là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu

- Phương pháp này mô tả lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội đầu tư vào BĐS nên nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS

* Hạn chế:

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

- Chi phí và giá bán thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường

- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm với các tham số về chi phí và giá bán

- Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền

1.2.5 Quy trình định giá bất động sản tại NHTM

Quy trình ĐGBĐS là một nội dung rất quan trọng trong cơ chế ĐGBĐS Quy trình ĐGBĐS là trình tự tiến hành công việc của mỗi cuộc định giá Trình tự đó đã được sắp xếp theo thứ tự khoa học, logic phù hợp với diễn biến khách quan của hoạt động ĐGBĐS, được quy định áp dụng thống nhát cho các cuộc định giá mà người định giá phải tuân thủ khi tiến hành xác định giá trị, nhằm đảm bảo chất lượng và hiệu quả của các cuộc định giá

Bước 1: Chuẩn bị ĐGBĐS

Chuẩn bị ĐGBĐS về cơ bản bao gồm:

- Thứ nhất, xem xét các yêu cầu ĐGBĐS trên khía cạnh chủ yếu như: nội dung yêu cầu, mục đích ĐGBĐS, đối tượng định giá, phạm vi định giá, thời gian thực hiện, hình thức báo cáo cũng như các điều kiện kèm theo khác

- Thứ hai, tìm hiểu thông tin sơ bộ về đối tượng cần định giá liên quan đến: loại hình BĐS, môi trường pháp lý lien quan đến BĐS, tranh chấp kiện tụng.

Kế hoạch bao gồm những nội dung chủ yếu như: dự kiến người phụ trách thực hiện định giá, các tài liệu cần thiết, phương tiện vật chất, nhân lực thích hợp cho cuộc định giá, những phương pháp ĐGBĐS được áp dụng, phạm vi, quy mô, nguồn thông tin cho việc ĐGBĐS, thời gian bắt đầu và kết thúc cuộc định giá Đây

là những vấn đề rất quan trọng ảnh hưởng tới hiệu quả của việc ĐGBĐS

Bước 3: Thực hiện ĐGBĐS

Thực hiện ĐGBĐS là quá trình người định giá thu thập, đánh giá, phân tích thông tin và sử dụng các công thức, mô hình toán học phù hợp theo phương pháp ĐGBĐS đã được lựa chọn để đưa ra kết quả ĐGBĐS Đó là quá trình triển khai một cách chủ động và tích cực các kế hoạch nhằm đạt được mục tiêu ĐGBĐS

Đây là bước rất quan trọng ảnh hưởng tới thành công hay thất bại của việc ĐGBĐS Do vậy người định giá phải tập trung thời gian và nhân lực nhiều nhất vào bước này

- Thu thập tài liệu

+ Thu thập thông tin về môi trường kinh doanh tổng quát: môi trường kinh

tế, môi trường chính trị- pháp luật, môi trường văn hóa- xã hội

+ Thu thập thông tin về yếu tố nội tại của BĐS: hiện trạng, vị trí…

- Khảo sát đối tượng định giá

- Phân tích tài liệu:

+ Phân tích môi trường bên ngoài có thể nhận dạng được các cơ hội và thách thức của BĐS, nhờ đó có thêm thông tin để dự báo viễn cảnh phát triển của BĐS

+ Phân tích bên trong nhằm nhận dạng chuỗi giá trị của BĐS, năng lực, khác biệt của nó, từ đó phát hiện ra điểm mạnh, điểm yếu của BĐS

- Ước tính GTBĐS

Bước 4: Kết thúc ĐGBĐS

Kết thúc ĐGBĐS là quá trình người định giá tổng hợp, công bố và lưu trữ những kết quả làm việc của người định giá về nội dung ĐGBĐS trên cơ sở các tài liệu thu thập, phân tích, những vấn đề phát hiện được, những ý kến nhận xét, đánh giá, kết luận đồng thời đưa ra các khuyến nghị đối với khách hàng

1.2.6 Chất lượng định giá Tài sản bảo đảm là bất động sản phục vụ cho vay tại NHTM

1.2.6.1 Khái niệm chất lượng

Chất lượng là một khái niệm quen thuộc với loài người ngay từ những thời

cổ đại, tuy nhiên chất lượng cũng là một khái niệm gây nhiều tranh cãi

Tùy theo đối tượng sử dụng, từ “chất lượng” có ý nghĩa khác nhau Người sản xuất coi chất lượng là điều họ phải làm để đáp ứng các quy định và yêu cầu do khách hàng đặt ra, để được khách hàng chấp nhận Chất lượng là yếu tố để đánh giá,

so sánh và nó luôn đi kèm với các chi phí và giá cả Do con người và nền văn khóa khác nhau nên cách hiểu của họ về chất lượng và đảm bảo chất lượng cũng khác nhau Nói như vậy, “chất lượng” không phải là yếu tố quá trìu tượng đến mức mà người ta không thể đi đến một diễn giải một cách thống nhất, mặc dù sẽ còn luôn luôn thay đổi Tổ chức Quốc tế về tiêu chuẩn hóa ISO, trong dự thảo DIS 9000:2000 đã đưa ra định nghĩa:

“Chất lượng là khả năng của tập hợp các đặc tính của một sản phẩm, hệ thống hay quá trình để đáp ứng các yêu cầu của khách hàng cũng như các bên có liên quan” [10,tr43]

Từ định nghĩa trên ta rút ra một số đặc điểm của khái niệm chất lượng như sau:

 Chất lượng được đo bởi sự thỏa mãn nhu cầu Nếu một sản phẩm vì một

lý do nào đó không đáp ứng được nhu cầu chấp nhận thì bị coi là chất lượng kém, cho dù trình độ công nghệ để chế tạo ra sản phẩm đó cao đến đâu chăng nữa

 Do chất lượng được đo bằng sự thỏa mãn nhu cầu, mà nhu cầu luôn luôn biến động nên chất lượng cũng luôn luôn biến động theo thời gian, không gian và điều kiện sử dụng

 Khi đánh giá chất lượng của một số đối tượng thì ta phải xem xét tới mọi đặc tính của đối tượng có liên quan đến sự thỏa mãn những nhu cầu cụ thể Các nhu cầu này không chỉ từ phía khách hàng mà từ các bên có liên quan.

 Nhu cầu có thể được công bố rõ ràng dưới dạng quy định, tiêu chuẩn nhưng cũng có những nhu cầu không thể miêu tả rõ ràng, người sử dụng chỉ có thể cảm nhận chúng, hoặc có khi phát hiện được chúng trong quá trình sử dụng mà thôi

 Chất lượng không phải chỉ là thuộc tính của sản phẩm, hàng hóa mà ta vẫn hiểu hàng ngày Chất lượng có thể áp dụng cho một hệ thống, một dự án, một quá trình

1.2.6.2 Chất lượng định giá Tài sản bảo đảm

Từ những khái niệm chung về chất lượng đã nêu ở trên, ta rút được một số khái niêm về chất lượng định giá Tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại NHTM như sau:

 Chất lượng định giá Tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay thể hiện sự hài lòng từ phía NHTM, từ phía khách hàng vay vốn đối với kết quả định giá

 Chất lượng định giá đảm bảo được đánh giá ở chính giá trị của TSBĐ đã được định giá Kết quả định giá là kết quả sát thực với giá trị thị trường, phản ánh đúng thuộc tính và tình trạng của tài sản (về mặt pháp lý, đặc điểm…)

 Chất lượng định giá Tài sản bảo đảm còn được đánh giá về mặt phù hợp với các tiêu chuẩn định giá như các văn bản pháp luật quy định có liên quan

Như vậy có thể đưa ra khái niệm chung nhất về chất lượng định giá TSBĐ:

“Chất lượng định giá TSBĐ trong hoạt động cho vay thể hiện sự hài lòng của khách hàng và NHTM đối với chính kết quả định giá, kết quả này phản ánh một cách trung thực về các thuộc tính và tình trạng tài sản dựa trên sự phù hợp với các tiêu chuẩn định giá đã được quy định”

1.2.7 Các chỉ tiêu đánh giá chất lượng định giá Tài sản bảo đảm là bất động sản

1.2.7.1 Chỉ tiêu định tính

Dựa vào các chỉ tiêu định tính ta có thể được phần nào đánh giá khái quát được về chất lượng định giá Tài sản bảo đảm phục vụ cho vay của một NHTM Có rất nhiều chỉ tiêu định tính phản ánh được chất lượng này, và dưới đây là một số chỉ tiêu về chất lượng định giá tài sản bảo đảm phục vụ cho vay, bao gồm:

• Tính khoa học và hợp lý của quy trình định giá

Chỉ tiêu này được đánh giá dựa trên cơ sở xem xét các bước của quy trình định giá TSBĐ phục vụ cho vay có được xây dựng một cách khoa học và hợp lý hay không Tính khoa học và hợp lý thể hiện:

+ Quy tình định giá được xây dựng đầy đủ các bước

+ Nội dung, mục tiêu của các bước được xác định rõ ràng

• Việc vận dụng các phương pháp định giá

Việc áp dụng phương pháp định giá BĐS với từng BĐS cụ thể đóng vai trò rất quan trọng trong việc xác định giá trị của BĐS Chỉ tiêu này đánh giá dựa trên vận dụng phương pháp định giá của NHTM có linh hoạt hay không, có vừa tuân thủ đúng quy định của NHTM vừa đảm bảo hiệu quả công việc hay không Đây là chỉ tiêu rất cần thiết để đưa ra sự đánh giá đối với chất lượng của công tác định giá tại NHTM

• Sự tuân thủ của cán bộ định giá

Sau khi đã xây dựng được một quy trình định giá khoa học và hợp lý thì sự tuân thủ của cán bộ định giá lại là một chỉ tiêu quan trọng quyết định sự thành công của quá trình định giá Chỉ tiêu này thể hiện:

+ Cán bộ định giá có thực hiện đầy đủ các bước của quy trình định giá đã được ngân hàng xây dựng hay không?

+ Trong từng bước của quy trình định giá thì cán bộ định giá đã thực hiện đúng nội dung trách nhiệm của mình hay chưa?

• Thời gian thực hiện định giá TSBĐ là BĐS

Chỉ tiêu thời gian định giá được dựa trên thời gian thực hiện từng khâu của quy trình định giá Thời gian định giá càng ngắn càng giúp cho khách hàng nhanh chóng tiếp cận được nguồn vốn vay Bên cạnh đó thời gian định giá hợp lý cũng giúp các ngân hàng đẩy mạnh được quá trình giải ngân nguồn vốn cho vay, tiết kiệm chi phí

1.2.7.2 Chỉ tiêu định lượng

• Chỉ tiêu về mức độ đảm bảo của tài sản

Đây là chỉ tiêu cho biết mức độ bù đắp vốn của một tài sản bảo đảm trong trường hợp khách hàng không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ của mình.

Khi sử dụng chỉ tiêu này thì phải dự báo được khả nằng biến động giá trị của tài sản trong thời gian cho vay vì giá trị này có thể thay đổi theo thời gian do nhiều yếu tố Đồng thời cũng phải dự báo được những chi phí cho việc bán TSBĐ Nói chung giá trị này càng thấp có nghĩa là là nguồn thu bù đắp cho ngân hàng của khách hàng không trả được nợ có thể cao hơn Tuy nhiên chỉ tiêu này quá cao có thể

là do chính sách cho vay của ngân hàng quá chặt, số tiền vay của khách hàng nhỏ hơn, gây khó khăn trong tiếp nhận vốn của khách hàng, chỉ tiêu này quá cao sẽ gấy

ra tình trạng mất an toàn trong hoạt động cho vay của ngân hàng khi khách hàng không có khả năng hoàn trả nợ vay

• Chỉ tiêu tỷ lệ dư nợ có tài sản bảo đảm trên tổng dư nợ

Tỷ lệ dư nợ có TSBĐ trên Tổng dư nợ = x 100

Tỷ lệ này cho biết có bao nhiêu phần trăm dư nợ của các tổ chức tín dụng được đảm bảo bằng tài sản Thông thường, tỷ lệ này càng cao thì chất lượng đảm bảo tiền vay càng tốt Tuy nhiên, việc cho vay của một NHTM không chỉ dựa trên tài sản bảo đảm mà còn dựa trên phương án sản xuất kinh doanh của khách hàng

Tỷ lệ này trung bình ở các ngân hàng vào khoảng 87% Nếu chỉ tiêu này quá cao cũng có thể do chính sách của ngân hàng quá chặt ảnh hưởng đến khả năng tiếp nhận vốn của khách hàng, ảnh hưởng đến mở rộng kinh doanh của ngân hàng hoặc phản ánh mức độ rủi ro của khoản vay cao nên cần có đảm bảo Ngoài ra, cũng cần

phải xem xét đến chất lượng tài sản bảo đảm, hay đối với một số khách hàng, yêu cầu về tài sản bảo đảm đối với họ là rất khó khăn trong khi dư án kinh doanh của họ tốt cho nên chỉ tiêu này cao cũng chưa có nghĩa là việc cho vay của ngân hàng tốt.

• Tỷ trọng các khoản vay có TSBĐ là bất động sản trên Tổng các TSBĐ

Hệ số này cho biết các khoản vay có TSBĐ là bất động sản chiếm tỷ trọng bao nhiêu trên tổng các khoản vay có TSBĐ Như đã biết, bất động sản là tài sản có giá trị lớn và có những tính chất riêng biệt nên thường được sử dụng làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay lớn và thời hạn dài Ngoài ra bất động sản có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng rõ ràng nhất, nhờ đó việc xác nhận chủ sở hữu hay người sử dụng tương đối dễ dàng Như vậy khi tỷ trọng của tài sản bảo đảm là bất động sản lớn thì ngân hàng cần chú trọng và quan tâm hơn trong khâu định giá giá trị của BĐS bảo đảm, do đó chất lượng của việc định giá BĐS đảm bảo cũng được đánh giá bởi chỉ tiêu này

xử lý tài sản của mỗi ngân hàng Tỷ lệ này bằng 1 là tối ưu

1.2.8 Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng định giá bất động sản

1.2.8.1 Các nhân tố khách quan

 Môi trường kinh tế

Môi trường kinh tế dù thay đổi theo chiều hướng nào cũng ảnh hưởng tới hoạt động định giá của Ngân hàng Các cơ chế, chính sách kinh tế của Nhà nước

ảnh hưởng lớn đến việc định giá bất động sản Một cơ chính sách quy hoạch sẽ ảnh hưởng đến giá đất và tất nhiên giá sẽ biến động mạnh và do đó sẽ ảnh hưởng tới việc định giá Một chính sách khuyến khích việc phát triển thị trường bất động sản

sẽ tạo điều kiện cho việc phát mại tài sản bảo đảm được dễ dàng hơn Do đó Ngân hàng phải đặc biệt quan tâm tới những cơ chế, chính sách mới của Nhà nước ban hành để điều chỉnh phù hợp với hoạt động của Ngân hàng

Một số Điều trong Luật đất đai hay luật dân sự với các văn bản, Nghị định của Ngân hàng hiện nay áp dụng cũng chưa có sự gắn kết logic chặt chẽ, do đó gây khó khăn cho việc định giá bất động sản

Chính vì các lý do trên mà việc định giá tài sản bảo đảm hiện nay ở các Ngân hàng thương mại chưa thực sự vững mạnh và phát triển tốt Khắc phục những hạn chế trên sẽ giúp cho các Ngân hàng hoạt động có hiệu quả hơn và an toàn hơn

1.2.8.2 Các nhân tố chủ quan

 Năng lực, trình độ cán bộ thực hiện ĐGBĐS:

Con người là yếu tố quan trọng quyết định sự thành bại của công việc Để việc định giá tài sản bảo đảm thành công và có hiệu quả thì chất lượng cán bộ tín dụng là yếu tố đầu tiên phải xem xét Hoạt động ĐGBĐS là môt phần của hoạt động

tư vấn tài chính, do vậy hoạt động này đòi hỏi hàm lượng chất xám cao Người định giá khi tiến hành ĐGBĐS cần nắm vững những quy định về quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS, quy định về xây dựng, kiến trúc BĐS, quy định trong lĩnh vực ngân hàng, có khả năng dự báo vĩ mô ngành cũng như khả năng nhận thấy sự phát triển của BĐS trong tương lai Như vậy, đội ngũ cán bộ có trình độ, kinh nghiệm và kiến thức thực tiễn sẽ giúp cho việc định giá tài sản bảo đảm được tốt hơn, cụ thể là bất

động sản để tránh được những thiệt hại cho Ngân hàng Hiện nay ở Việt nam, nhiều Ngân hàng chưa có một đội ngũ cán bộ định giá chính thức mà thường là cán bộ thẩm định kết hợp với cán bộ tín dụng tham gia vào quá trình định giá tài sản bảo đảm Đối với những tài sản có giá trị lớn Ngân hàng không đủ sức định giá thì phải mời các chuyên gia tư vấn, chuyên gia định giá Điều này không những làm cho Ngân hàng mất thêm một khoản chi phí mà độ tin cậy cũng không cao, thêm vào đó lại làm giảm sức mạnh về cạnh tranh của Ngân hàng.

Do đó thiết nghĩ, các Ngân hàng thương mại nên sớm thành lập một bộ phận định giá bất động sản bằng cách cử cán bộ tín dụng đi học thêm các khoá huấn luyện về định giá bất động sản

 Công tác thu thập thông tin

Thông tin đóng vai trò quan trọng trong việc định giá tài sản bảo đảm Để việc định giá tài sản bảo đảm được chính xác thì cần phải có thông tin chính xác Thông tin chính xác ở đây bao gồm: thông tin về thị trường bất động sản (giá bất động sản trên thị trường hiện nay thực tế là bao nhiêu, chiều hướng biến động như thế nào), thông tin về môi trường, vị trí, điều kiện thuận lợi, khó khăn của bất động sản định giá như thế nào Thông tin về các bất động sản so sánh với bất động sản định giá…Bởi vây hệ thống thông tin chuẩn, nguồn tin đáng tin cậy, đầy đủ, cập nhật kịp thời sẽ là cơ sở để người định giá và phân tích chính xác, từ đó ảnh hưởng rất lớn tới kết quả và chất lượng định giá BĐS đảm bảo

 Quan điểm của NHTM về vấn đề định giá BĐS

Mục tiêu hoạt động của ngân hàng là lợi nhuận, để đạt được mục tiêu này các ngân hàng sẽ xác định các chiến lược kinh doanh sao cho phù hợp với điều kiện hoạt động của mình trong mỗi giai đoạn cụ thể Bởi vậy, quan điểm của từng ngân hàng về ĐGBĐS không giống nhau Với quan điểm mở rộng tín dụng trong điều kiện kinh tế phát triển ổn định, thị trường ít rủi ro, các ngân hàng sẽ giảm bớt các điều kiện ràng buộc cho vay, trong đó có quy định về tài sản bảo đảm, do đó việc ĐGBĐS sẽ được nới lỏng Trong thời kì khủng hoảng, nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, rủi ro tín dụng ngày càng lớn, các ngân hàng sẽ có nhiều biện pháp nhằm thát chặt hoạt động tín dụng và có những quy định khắt khe hơn về việc ĐGBĐS Với

quan điểm định giá BĐS chỉ với mục đích cho vay thì vấn đề ĐGBĐS sẽ được các ngân hàng làm căn cứ để xác định mức cho vay hợp lý trên cơ sở giảm thiểu rủi ro,

do đó GTBĐS do NHTM sẽ khác xa nhiều so với GTTT của BĐS, và việc ĐGBĐS mang tính chủ quan của từng ngân hàng Như vậy, chất lượng của việc DGBĐS cũng sẽ bị ảnh hưởng Do đó việc ĐGBĐS cần có sự thống nhất cả về quy trình lẫn phương pháp trong toàn bộ hệ thống ngân hàng

KẾT LUẬN

Trong chương I, khóa luận đã nêu được các vấn đề cơ bản của hoạt động định giá BĐS đảm bảo trong ngân hàng, chất lượng định giá BĐS đảm bảo cũng như các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng ĐGBĐS đảm bảo phục vụ cho vay tại NHTM Đây chính là cơ sở lý luận cho việc phân tích và đánh giá chất lượng định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại ngân hàng BIDV chi nhánh Tây Hồ

CHƯƠNG II THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT

ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG BIDV

CHI NHÁNH TÂY HỒ 2.1.Tổng quan về ngân hàng TMCP Đầu tư và phát triển Việt Nam- CN Tây Hồ

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển

Năm 2008 có nhiều khó khăn cho nền kinh tế Việt Nam và ngành ngân hàng nói riêng Khủng hoảng tài chính toàn cầu càng về cuối năm càng thấm sâu và khốc liệt khi chuyển sang trạng thái thiếu phát Với vai trò là ngân hàng dẫn dắt tiên phong trong lĩnh vực tài chính tiền tệ để ngăn chặn khủng hoảng, BIDV có nhiều giải pháp và đặc biệt là liên tục cắt giảm lãi suất để kích cầu, thúc đẩy sản xuất Trong bối cảnh đó, BIDV chi nhánh Tây Hồ được thành lập theo quyết định số 717/QĐ-HĐQT ngày 19/09/2008 của Chủ tịch hội đồng quản trị Ngân hàng TMCP Đầu tư và phát triển Việt Nam về việc mở chi nhánh Tây Hồ và chính thức đi vào hoạt động kể từ ngày 13/10/2008 Hiện nay BIDV Tây Hồ có trụ sở chính đặt tại Số 47- Đường Phan Đình Phùng, Q Ba Đình, Hà Nội

Thực hiện chỉ đạo của BIDV, BIDV Tây Hồ đã nhận bàn giao từ chi nhánh BIDV

2.1.2 Cơ cấu tổ chức của BIDV- chi nhánh Tây Hồ

Ngân hàng BIDV Tây Hồ bắt đầu hoạt động cùng với thời điểm BIDV đang chuyển đổi vận hành tổ chức theo mô hình TA2, theo đó hoạt động kinh doanh của chi nhánh chia thành 3 bộ phận: Bộ phận kinh doanh, bộ phận Quản lý rủi ro, và bộ phận Tác nghiệp Mô hình này đã đảm bảo được nguyên tắc phân tách giữa 3 chức năng: Khởi tạo tín dụng, quản lý rủi ro tín dụng và tác nghiệp để từ đó hạn chế rủi ro cho ngân hàng

Cơ cấu tổ chức của chi nhánh BIDV Tây Hồ được sắp xếp thành 5 khối, bao gồm:

• Khối Quan hệ khách hàng: bao gồm phòng Khách hàng doanh nghiệp và Khách hàng cá nhân;

• Khối quản lý rủi ro: Phòng quản lý rủi ro;

• Khối tác nghiệp: Phòng Quản trị tín dụng, Phòng Dịch vụ/ Giao dịch khách hàng, Tổ chức quản lý và dịch vụ kho quỹ;

• Khối Quản lý nội bộ: Phòng Kế hoạch- Tổng hợp, phòng Tài chính- Kế toán, phòng Tổ chức- hành chính;

• Khối trực thuộc: bao gồm các phòng giao dịch và quỹ Tiết kiệm

SƠ ĐỒ 2.1: CƠ CẤU TỔ CHỨC CỦA BIDV- CN TÂY HỒ

(Nguồn: Ngân hàng TMCP Đầu tư & Phát triển Việt Nam chi nhánh Tây Hồ)

Do BIDV chưa có phòng định giá riêng biệt với phòng tín dụng nên việc thực hiện định giá tài sản bảo đảm sẽ do tổ định giá phòng QHKHDN đảm nhiệm

Cơ cấu phòng QHKHDN:

• Một trưởng phòng, một phó phòng, một kiểm soát viên

• Số lượng nhân viên trong phòng: 10 người

• Chất lượng nhân viên:

+ Là những người tốt nghiệp đại học và sau đại học

+ Nhân viên là những người trẻ tuổi, năng động và có tinh thần trách nhiệm cao trong công việc

BAN

GIÁM

ĐỐC

Khối quản lý rủi ro

Khối tác nghiệp

Khối quản lý nội bộ

Khối quan hệ khách hàng

Khối trực thuộc

- Phòng KHDN 1

- Phòng KHDN 2

- Phòng KHCN Phòng Quản lý rủi ro

- Phòng quản trị tín dụng

- Phòng dịch vụ/Giao dịch khách hàng

- Phòng tổ chức quản lý và dịch vụ kho quỹ

- Phòng Kế hoạch- tổng hợp

- Phòng tài chính kế toán

- Phòng tổ chức hành chínhCác phòng giao dịch và quỹ Tiết kiệm

Hoạt động chung của phòng KHDN:

• Phòng quan hệ khách hàng có nhiệm vụ chính trong việc tiếp thị khách hàng là đầu mối thực hiện các dịch vụ của ngân hàng đối với khách hàng Trực tiếp tiếp cận với khách hàng để thu thập thông tin cần thiết, tư vấn, phân tích hồ sơ vay của doanh nghiệp, quản lý tài sản thế chấp, giải ngân vốn vay nếu hồ sơ được duyêt của giám đốc chi nhánh Sau đó theo dõi giám sát việc sử dụng vốn, tài sản bảo đảmm vay

• Theo dõi khách hàng đôn đốc khách hàng trả nợ, trả đủ cả nợ gốc, lãi, phí đến khi hết hạn hợp đồng

Hoạt động của tổ định giá:

• Thực hiện việc định giá và đánh giá các tài sản bảo đảm trong đó có định giá bất động sản

+ Kiểm tra tính hợp lệ, hợp pháp của TSBĐ

+ Thẩm định và chịu trách nhiệm về giá trị thẩm định TSBĐ đảm bảo cho khoản vay

• Quan hệ với cơ quan thẩm định giá chuyên nghiệp bên ngoài để thẩm định giá các tài sản thế chấp cầm cố mà việc thẩm định giá vượt quá khả năng của phòng

• Lập các hợp đồng thế chấp cầm cố tài sản bảo đảm nơi vay và thực hiện việc công chứng

• Lập các văn bản thông báo việc thế chấp cầm cố tài sản cho các cơ quan chức năng theo quy định của luật pháp

2.2 Thực trạng chất lượng định giá tài sản bảo đảm là bất động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng BIDV- chi nhánh Tây Hồ

2.2.1 Các căn cứ pháp lý quy định tại BIDV- chi nhánh Tây Hồ

Ngân hàng BIDV căn cứ các văn bản pháp luật hiện hành phục vụ cho công tác định giá TSBĐ, các văn bản pháp luật áp dụng đa dạng phục vụ cho từng mục đich, từng khâu định giá và từng loại tài sản Tại BIDV, BĐS là một loại TSBĐ phổ biến, đa dạng, có tính khác biệt và chiếm thị phần lớn trong cơ cấu tài sản bảo đảm

tiền vay của chi nhánh Chính vì vậy các văn bản pháp luật được chi nhánh áp dụng phổ biến như sau:

- Luật đất đai năm 2003, 2013 và các nghị định của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

- Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch đảm bảo

- Nghị định sửa đổi bổ sung 11/2012/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 163/2006/NĐ-CP

- Nghị định 89/2013/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá

- Thông tư 34/2014/TT-BTNMT quy định về xây dựng, quản lý, khai thác

hệ thống thông tin đất đai.

- Thông tư số 45/2013.QĐ-BTC ngày 25/04/2013 của Bộ Tài chính về Hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích dẫn khấu hao TSCĐ

- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

- Căn cứ Quy định số 3979/QĐ-PC ngày 15/07/2011 của Giám đốc Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam về giao dịch bảo đảm trong cho vay và các quyết định sửa đổi, bổ sung

- Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND, ngày 29/12/2014 của UBND TP Hà Nội và các văn bản có liên quan về việc Ban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn TP Hà Nội Quy định được áp dụng từ 1/1/2015 đến 31/12/2019

phương pháp định giá áp dụng cho từng loại tài sản cụ thể Trong phạm vi bài nghiên cứu thì tác giả xin phân tích phương pháp định giá cho bất động sản.

BĐS là tài sản có giá trị lớn, dễ quản lý, khả năng phát mại của tài sản này cũng tương đối cao nên trong trường hợp gặp sự cố với khoản vay chi nhánh có thể

dễ dàng thu hồi nợ hơn các tài sản khác Do đó BĐS là tài sản bảo đảm truyền thống, chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu tài sản bảo đảm tại ngân hàng Tại chi nhánh BIDV Tây Hồ, BĐS đảm bảo được định giá theo 2 phương pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập Cụ thể như sau:

 Phương pháp so sánh trực tiếp:

Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xây dựng các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin

Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản) có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về: loại đất, vị trí đất, qui mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý

và mục đích sử dụng đất

- Thời gian thu thập thông tin:

Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá

Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để xác định giá đất

- Những thông tin cần thu thập:

+ Vị trí;

+ Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, qui mô diện tích và kích thước các cạnh, địa hình, tài sản trên đất, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử dụng đất theo quy hoạch);

+ Điều kiện về kết cấu hạ tầng;