THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO

Tuy nhiên do có nhiều nguyên nhân cả chủ quan lẫn khách quan mà trong công tác xác định giá trị, quản lý, xử lý tài sản bảo đảm tại các ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn, khó khăn về mặt

NHẬN XÉT VÀ CHẤM ĐIỂM CỦA GIÁO VIÊN



DANH SÁCH NHÓM 10



1

PHÂN CÔNG NHIỆM VỤ

(%)

KÝ TÊN

định tài sản đảm bảo

thẩm định tài sản đảm bảo

tài sản đảm bảo

định tài sản đảm bảo

thẩm định tài sản đảm bảo

thẩm định tài sản đảm bảo

thẩm định tài sản đảm bảo

MỤC LỤC



Trang

PHẦN MỞ ĐẦU

NỘI DUNG

CHƯƠNG I CƠ SỞ LÍ LUẬN

1.Thẩm định tín dụng

2 Khái niệm và vai trò của công tác thẩm định tài sản đảm bảo

CHƯƠNG II QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO

1 Các bước thực hiện trong quy trình thẩm định giá

2 Quy trình thực hiện chi tiết

2.1 Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá

và loại hình giá trị làm cơ sở thẩm định giá 2.2 Lập kế hoạch thẩm định giá

2.3 Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin

2.4 Phân tích thông tin

2.5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

2.6 Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá

III PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

1.Giải thích các thuật ngữ

2 Đối tượng và mục đích của thẩm định giá

2.1 Đối tượng thẩm định giá

2.2 Mục đích thẩm định giá

3 Nguyên tắc thẩm định giá

3.1 Các nguyên tắc thẩm định giá cơ bản

3.2 Vận dụng các nguyên tắc trong thẩm định giá cụ thể

4 Các phương pháp thẩm định

4.1 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản

4.1.1 Phương pháp so sánh

4.1.2 Phương pháp chi phí

4.1.3 Phương pháp thu nhập

4.1.4 Phương pháp thặng dư

4.1.5 Phương pháp lợi nhuận

4.2 Các phương pháp thẩm định giá máy móc thiết bị

4.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

4.2.2 Phương pháp chi phí

4.2.3 Phương pháp đầu tư

CHƯƠNG IV KẾT LUẬN

TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHẦN MỞ ĐẦU



Trong những năm qua, cùng với sự phát triển của đất nước, hệ thống các ngân hàngthương mại đã có những bước tiến đáng kể trong hoạt động kinh doanh tiền tệ, sự đa dạng trong hình thức cho vay, chế độ lãi suất hấp dẫn, tăng cường hợp tác quốc tế, cùng với chất lượng cuộc sống ngày càng được nâng cao,

đã có ngày càng nhiều khách hàng tham gia giao dịch tại các ngân hàng

Một trong những hoạt động cho vay phát triển trong những năm gần đây là hình thức cho vay có tài sản bảo đảm, đặc biệt là bất động sản nhà đất Tuy nhiên

do có nhiều nguyên nhân cả chủ quan lẫn khách quan mà trong công tác xác định giá trị, quản lý, xử lý tài sản bảo đảm tại các ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn, khó khăn về mặt cơ chế chính sách, về những hạn chế của ngân hàng, khó khăn từ phía khách hàng nhất là trong công tác thẩm định của ngân hàng gặp nhiều khó khăn hơn đã làm cho hoạt động cho vay bằng thế chấp tài sản chưa đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng cũng như hoạt động của ngân hàng

Vì vậy, với mong muốn tìm hiểu rõ hơn về hoạt động của ngân hàng đặc biệt là trong công tác thẩm định cũng như quy trình thẩm định các loại tài sản nên

nhómđã chọn chủ đề “THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO” nhằm làm rõ hơn và

hoàn thiện phương pháp định giá tài sản phục vụ cho mục đích cho vay, thế chấp, bảo lãnh của các ngân hàng

NỘI DUNG



CHƯƠNG I: CƠ SƠ LÍ LUẬN

1 Thẩm định tín dụng

1.1 Cơ sở pháp lý

Bảo đảm tín dụng bằng tài sản đảm bảo được thực hiện theo Nghị định 178/1999/NĐ – CP ban hành ngày 29/12/2006 của Chính Phủ và thông tư hướng dẫn số 60/2000/TT-NHNN1 ngày 04/04/2000 về bảo đảm tiền vay của các tổchức tín dụng; Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 về sửa đổi,

bổ sung Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng

1.2 Khái niệm

Bảo đảm tín dụng bằng tài sản đảm bảo là việc bên vay vốn dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm với bên cho vay về khả năng hoàn trả nợ vay của mình

- Là rào cản đối với những đối tượng đi vay có chủ định lừa đảo

2 Khái niệm và vai trò của công tác thẩm định tài sản đảm

bảo

2.1 Khái niệm

Tài sản đảm bảo (TSĐB) là tài sản thuộc sở hữu của bên có nghĩa

vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao dịch

Thẩm định tài sản đảm bảo là việc mà ngân hàng sử dụng các công

cụ và phương tiện kĩ thuật nhằm đánh giá được giá trị của tài sản đảm bảo mà các khách hàng để đảm bảo cho khoản vay

2.2 Vai trò của công tác thẩm định tài sản đảm bảo

Thẩm định gía tài sản là hoạt động rất cần thiết cho sự vận hành của nền kinh tế thị trường, có thể coi là trung tâm của tất cả hoạt động kinh tế

Thẩm định giá có vai trò quan trọng trong việc giúp chúng ta đưa ra các quyết định liên quan tới việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản cố định Dịch vụ của nhà thẩm định giá phục vụ bất kỳ người nào có quan hệ giao dịch về tài sản Chẳng hạn nhà thẳm định giá có thể được yêu cầu tư vấn cho người bán về giá bán tài sản của mình; cho người thuê về tiền thuê tài sản hàng năm mà họ phải trả; cho một người nhận đồ thế chấp về giá trị của vật đảm bảo và về số tiền cho vay theo giá trị của vật thế chấp mà người đó giao cho người đi vay; là tư vấn cho người bị sức ép bán bắt buộc về giá bồi hoàn

Việc phải hiểu rõ mục đích, yêu cầu cần thiết của thẩm định giá là yếu tố quan trọng nhất đối với một thẩm định viên, do giá trị của một lợi ích cụ thể trong tài sản không phải luôn giống nhau đối với tất cả mọi mục đích Trong đa số các trường hợp, vấn đề quan trọng hàng đầu của nhà thẩm định là đánh giá giá trị thị trường; nghĩa là tổng số tiền vốn hay tiền thuê hàng năm sẽ được yêu cầu hay phải trả cho một lợi ích cụ thể trong tài sản vào một thời điểm cụ thể, trên những điều kiện cụ thể và tuân theo đúng pháp luật

Vai trò của những nhà thẩm định giá đã phát triển lớn mạnh trong những năm gần đây Môi trường kinh tế mới đã tạo ra nhu cầu lớn lao cho dịch vụ thẩm định giá

Ngày nay, trong thời đại máy vi tính, môi trường kinh tế tinh vi và phức tạp đòi hỏi một nguồn dữ liệu thực tế liên tục Những nhà thẩm định giá được công nhận khắp trên thế giới như những nhà cung cấp số liệu tài sản độc lập trong cả hai khu vực Nhà nước và tư nhân

CHƯƠNG II QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ

TÀI SẢN ĐẢM BẢO

1 Các bước thực hiện trong quá trình thẩm định giá.

Chi nhánh/ đơn vị KD Chuyên viên định giá Trưởng BP QLTSDB

Hồ sơ pháp lý

của TSĐB Lựa chọn TSĐB cho khoản vay

Chấp nhận?

Lập phiếu đề nghị đánh

giá

Phiếu đề nghị định giá

Lập kế hoạch định giá

Xem xét phiếu?

Kế hoạch định giá

Duyệt

KH định giá

Phối hợp kế hoạch định giá

Thẩm định giá và thông báo kết quả định giá

Duyệt kq?

Gửi thông báo kết quả thẩm định giá cho chi nhánh

Thông báo kết quả định giá

Lập biên bản định giá và ký với khách hàng

Lưu hồ sơ định giá

Kết thúc Biên bản định giá

Doanh nghiệp và thẩm định viên phải tuân theo đầy đủ trình tự sáu (6) bước sau đây:

- Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá

- Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá

- Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin

- Bước 4: Phân tích thông tin

- Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

- Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá

2 Quy trình thực hiện chi tiết.

2.1 Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và loại hình giá trị làm cơ

2.1.3 Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quả thẩm định giá

2.1.4 Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định giá:Thẩm định viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với: những yêu cầu và mục đích thẩm định giá của khách hàng; những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản; những giới hạn về: tính pháp lý, công dụng của tài sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên theo hợp đồng thẩm định giá

2.1.5 Thẩm định viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với: những yêu cầu và mục đích thẩm định giá của khách hàng; những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản; những giới hạn về: tính pháp lý, công dụng của tài sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên theo hợp đồng thẩm định giá

2.1.6 Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của thẩm định viên phải dựa trên cơ sở:

- Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả thẩm định giá

- Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có liên quan

- Trong quá trình thẩm định giá, nếu thẩm định viên thấy những điều kiện hạn chế và ràng buộc đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thông báo ngay cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và cho khách hàng

2.1.7 Xác định thời điểm thẩm định giá

Việc xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) của tài sản cần thẩm định giá phải được thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng thẩm định giá và ý kiến đánh giá về giá trị của tài sản được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng

2.1.8 Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá

Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình tài sản cần thẩm định giá, thẩm định viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc thẩm định giá: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường

- Giá trị thị trường: được xác định tuân theo những quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá số 01 (TĐGVN 01)

- Giá trị phi thị trường: được xác định tuân theo những quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá số 02 (TĐGVN 02)

Việc xác định giá trị làm cơ sở cho thẩm định giá phải phù hợp với những quy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành

2.1.9 Xác định cơ sở giá trị của tài sản

Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình tài sản cần thẩm định giá, thẩm định viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc thẩm định giá: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường

- Giá trị thị trường: được xác định tuân theo những quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá số 01 (TĐGVN 01).

- Giá trị phi thị trường: được xác định tuân theo những quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá số 02 (TĐGVN 02)

Việc xác định giá trị làm cơ sở cho thẩm định giá phải phù hợp với những quy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành

2.2 Lập kế hoạch thẩm định giá.

2.2.1 Việc lập kế hoạch một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc thẩm định giá

2.2.2 Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:

- Xác định các yếu tố cung-cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền gắn liền với tài sản được mua/bán và đặc điểm thị trường

- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh

- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng

- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện

- Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá

2.3 Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.

2.3.1 Khảo sát hiện trường

Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường:

- Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ: Thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về tính năng kỹ thuật (công suất, năng suất, công dụng) vị trí, đặc điểm, quy mô, kích thước, độ mới, cũ của tài sản cần thẩm định giá và các tài sản so sánh

- Đối với bất động sản, thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về:+ Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các

mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản

+ Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa…

+ Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.- Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá, thẩmđịnh viên cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (tòan cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau

2.3.2 Thu thập thông tin

Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, thẩm định viên phải thu thập các thông tin sau:

- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản

so sánh

- Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua - người bán tiềm năng

- Các thông tin về tính pháp lý của tài sản

- Với bất động sản cần thu thập thêm các thông tin:

+ Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực tài sản thẩm định giá toạ lạc và khu vực lân cận

+ Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, cơ sở hạ tầng…)

- Để thực hiện thẩm định giá, thẩm định viên phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn: khảo sát thực địa; những giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…) thông qua phỏng vấn các công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng; thông tin trên báo chí (báo viết, nói, hình) của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường tài sản; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ tài sản, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội

của vùng có liên quan đến tài sản Thẩm định viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo thẩm định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của thông tin.

2.4 Phân tích thông tin.

Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của tài sản cần thẩm định

2.4 1 Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản

2.4 2 Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá

a Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường

- Đối với tài sản thương mại hoặc công nghiệp, bao gồm: đặc điểm của mỗi lĩnh vực (thương mại hoặc công nghiệp) hình thành nên những nhóm cung và cầu

về tài sản, hình thức sở hữu của pháp nhân tham gia thị trường (công ty tư nhân hay sở hữu nhà nước, liên doanh…); mức độ mở rộng thị trường tài sản loại này với những người mua tiềm năng

- Đối với tài sản là nhà cửa dân cư, bao gồm: tuổi tác, cơ cấu gia đình, mức

độ thu nhập của nhóm cung và nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trường tài sản loại này với những người mua tiềm năng

b Xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản

- Những xu hướng tăng giảm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu của những tài sản tương tự hiện có trên thị trường

- Ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị tài sản đang thẩm định giá

2.4 3 Phân tích về khách hàng:

- Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng

- Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xung quanh tài sản

- Nhu cầu, sức mua về tài sản

2.4 4 Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản

- Thẩm định viên cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản

- Thẩm định viên cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh:

+ Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét đến mối tương quan giữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai

+ Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản: xác định và mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của tài sản

+ Sự hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theo hợp đồng, theo quy định của pháp luật

+ Tính khả thi về mặt tài chính: phân tích việc sử dụng tiềm năng của tài sản trong việc tạo ra thu nhập, xem xét tới các yếu tố giá trị thị trường, mục đích

sử dụng trong tương lai, chi phí phá bỏ và giá trị còn lại của tài sản, lãi suất, rủi ro, giá trị vốn hoá của tài sản

+ Hiệu quả tối đa trong sử dụng tài sản: xem xét đến năng suất tối đa, chi phí bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép tài sản được sử dụng đến mức cao nhất và tốt nhất

2.5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.

- Thẩm định viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của tài sản cần thẩm định giá

- Phương pháp thẩm định giá quy định tại tiêu chuẩn số 07 (TĐGVN 07)

“Các phương pháp thẩm định giá.”

- Thẩm định viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương pháp trong thẩm định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và với mục đích thẩm định giá

- Thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định

2.6 Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá.

Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn số 04 (TĐGVN 04) về “Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá.”

CHƯƠNG III: PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH

GIÁ TÀI SẢN 1.Giải thích các thuật ngữ

1.1 Phương pháp thẩm định giá: Là những phương pháp, cách thức để ước tính

giá trị bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về giá trị của một tài sản

1.2 Giá trị thị trường của một tài sản: là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên

thị trường vào thời điểm định giá, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường

1.3 Giá trị định giá TSBĐ tiền vay: là giá trị ước tính bằng tiền (dựa trên các

phương pháp thẩm định giá theo Quy định của pháp luật và Quy định của từng ngân hàng) của TSBĐ tiền vay, đảm bảo cho khoản vay của khách hàng tại ngân hàng

2 Đối tượng và mục đích của thẩm định giá

2.1 Đối tượng thẩm định giá:

Nhà phố, nhà biệt thự, nhà chung cư Nhà xưởng, nhà máy, kho tàng, bến bãi, công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp Các tài sản gắn liền trên đất: cầu đường, bến cảng, bờ kè, nhà ga, bệnh viện, trường học Thẩm định giá đất ở, đất chuyên dùng, đất công nghiệp, đất nông nghiệp, các dự án đầu tư bất động sản, các khu resort

2.2 Mục đích thẩm định giá:

- Mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, vay vốn ngân hàng

- Bảo hiểm và bồi thường tài sản

- Phục vụ thuê tài chính

- Tính thuế và hạch toán sổ sách kế toán, báo cáo tài chính

- Đầu tư và góp vốn doanh nghiệp, cổ phần hoá

- Xác định giá trị đầu tư

- Các mục đích khác

3 Các nguyên tắc thẩm định giá

Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán Bản chất của thẩm định giá tài sản là sự phân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản

cụ thể, do đó khi tiến hành thẩm định giá cần tuân theo các nguyên tắc nhất định

3.1 Các nguyên tắc thẩm định giá căn bản

 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

 Nguyên tắc thay thế

 Nguyên tắc dự báo

 Nguyên tắc cung - cầu

 Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai

Nói cách khác, việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản

Khái niệm sử dụng cao nhất và tốt nhất là một phần cơ bản không thể thiếu được của sự ước tính giá trị thị trường

b) Đánh giá việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản

- Việc sử dụng không được pháp luật chấp nhận hay không thể thực hiện được về mặt vật chất không được xem là sử dụng cao nhất và tốt nhất Tuy nhiên, ngay cả việc sử dụng có thể thực hiện về mặt vật chất và luật pháp cho phép cũng cần phải

có sự đánh giá thích đáng cuả thẩm định viên về tính hợp lý của việc sử dụng hiện tại

- Đặc điểm cuả thị trường là luôn biến động và mất cân bằng giữa cung và cầu nên việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của một tài sản có thể phục vụ cho mục đích sử dụng trong tương lai; vì khi việc sử dụng tài sản đang trong tình trạng có

sự thay đổi thì việc sử dụng trước mắt cao nhất và tốt nhất có thể chỉ là việc sử dụng tạm thời

Trong một số trường hợp, khi có nhiều loại sử dụng cao nhất và tốt nhất tiềm năng, thì thẩm định viên phải trình bày các cách sử dụng thay thế nhau và ước tính các khoản chi phí và thu nhập tương lai từ đó xác định việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản

c) Yêu cầu của nguyên tắc

Nguyên tắc này đòi hỏi khi thẩm định giá tài sản phải đặt tài sản trong tình huống sử dụng cao nhất và tốt nhất, chứ không phải dựa trên sự sử dụng hiện tại nếu như sự sử dụng hiện tại chưa phải là cao nhất và tốt nhất, đặc biệt là đối với bất động sản Bởi vì việc sử dụng cao nhất và tốt nhất quyết định giá trị thị trường của tài sản

3.1.2 Nguyên tắc thay thế

Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước

Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí tạo

ra hoặc mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế

Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí tạo ra hoặc mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và cùng một thời điểm

Hệ quả của nguyên tắc : giá trị của một tài sản có thể được đo bằng chi phí tạo ra hoặc mua một tài sản có tính hữu ích tương tự

3.1.3 Nguyên tắc dự báo

Với nguyên tắc này, trong thẩm định giá tài sản cần dự báo trước các tình huống về kinh tế, chính trị, môi trường,… có thể xảy ra trong tương lai có tác động đến giá trị của tài sản thẩm định giá Bởi vì khác với kế toán, thẩm định giá luôn luôn dựa trên triển vọng tương lai hơn là sự thực hiện trong quá khứ, nhất là đối với bất động sản

3.1.4 Nguyên tắc cung - cầu

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu của tài sản đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu của tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung của tài sản

Do vậy khi thẩm định giá thì các lực lượng thị trường phái được phân tích

và đánh giá cẩn thận về sự tác động của nó đến giá trị tài sản

Khi phân tích các thong tin thị trường như cho thuê hay bán, cần thiết phải cân nhắc đến tình trạng thị trường trước khi thực hiện các điều chỉnh

3.1.5 Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai Do đó, việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua

3.1 8.Các nguyên tắc khác

Ngoài các nguyên tắc cơ bản trên chi phối đến việc thẩm định giá của tất

cả các loại tài sản; khi thẩm định giá các loại tài sản cụ thể còn có các nguyên tắc gắn liền với đặc điểm của loại tài sản đó

3.2 Vận dụng các nguyên tắc trong thẩm định giá cụ thể

3.2.1 Thẩm định giá bất động sản

 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất dựa trên quan điểm cho rằng giữa hai hay nhiều bất động sản có thể có sự giống nhau về mặt vật chất hoặc tương tự với bất động sản khác, nhưng có thể khác nhau đáng kể trong việc sử dụng Một tài sản được sử dụng tối ưu là nền tảng cho việc xác định giá trị thị trường của nó

Đối với bất động sản, thẩm định viên về giá cần xem xét cả việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của đất xem như đất trống và sử dụng cao nhất và tốt nhất của các công trình trên đất

Đặc tính độc nhất của đất xác định việc sử dụng tối ưu Do đó, giá trị thị trường của đất dựa trên khái niệm “sử dụng cao nhất và tốt nhất” phản ánh tính hữu dụng và bền vững của đất trong bối cảnh thị trường, với các công trình trên đất tạo nên sự khác biệt giữa giá trị đất trống và tổng giá trị thị trường của đất đã cải tạo

▪ Nguyên tắc thay thế

Với nguyên tắc này trong thẩm định giá bất động sản, người mua thường không trả cho một bất động sản nhiều hơn chi phí để có được diện tích đất tương đương

và xây dựng một công trình tương ứng, trừ khi do điều kiện thời gian, sự không thuận lợi và rủi ro

 Nguyên tắc cung - cầu

Giá trị thị trường của bất động sản được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung và cầu trên thị trường bất động sản vào thời điểm thẩm định giá

Do đó trong thẩm định giá bất động sản cần chú ý phân tích các yếu tố cung cầu trên thị trường, đặc biệt là sức mua, tình hình đầu tư kinh doanh bất động sản, chủ trương, chính sách của Nhà nước đối với thị trường bất động sản

 Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai

Giá trị thị trường của bất động sản được đo lường bằng khả năng tạo ra thu nhập, lợi ích mong đợi trong tương lai của bất động sản, đặc biệt là đối với bất động sản đầu tư Vì vậy trong thẩm định giá cần dự đoán sát khả năng sinh lợi của bất động sản

 Nguyên tắc đóng góp

Giá trị của mỗi bộ phận của bất động sản sẽ đóng góp vào tổng giá trị của bất động sản Do đó, thẩm định viên cần vận dụng nguyên tắc này khi tiến hành điều chỉnh giá trị của các bất động sản so sánh để ước tính giá trị của bất động sản thẩm định giá

▪Nguyên tắc phù hợp

Bất động sản cần phải phù hợp với môi trường của nó và các bất động sản lân cận nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất; do đó phải phân tích xem liệu bất động sản đó có phù hợp với môi trường, với các bất động sản lân cận, phù hợp giữa đất và tài sản trên đất hay không khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

▪Nguyên tắc cân bằng trong sử dụng đất và phát triển

Giá bán của một vị trí đất không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở vị trí kế cận cũng một giá như vậy

Người thẩm định giá phải cân nhắc đến sự cân bằng trong việc sử dụng đất và

sự phát triển bằng sự hiểu biết các chính sách hoạch định, các nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả

3.2.2 Thẩm định giá máy, thiết bị

 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất: Nguyên tắc sử dụng cao nhất và

tốt nhất dựa trên quan điểm cho rằng giữa hai hay nhiều máy, thiết bị có thể có sự giống nhau về mặt vật chất; nhưng chỉ thỏa mãn nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất khi máy, thiết bị nào phát huy công suất tối đa khi sử dụng

 Nguyên tắc thay thế: Theo nguyên tắc này, người mua sẽ không trả cho một

máy, thiết bị nhiều hơn chi phí chế tạo ra một máy, thiết bị với công dụng và tính năng tương tự

 Nguyên tắc dự báo: Khi thẩm định giá cần dự báo các thay đổi trong chính

sách quản lý kinh tế vĩ mô của Nhà nước như chính sách thuế đối với máy, thiết bị nhập khẩu trong tương lai ; các thay đổi trong công nghệ chế tạo,…tác động đến giá trị của máy, thiết bị như thế nào

 Nguyên tắc cung - cầu: Giá trị thị trường của máy, thiết bị chịu sự tác động

của cung và cầu trên thị trường máy, thiết bị vào thời điểm thẩm định giá Do vậy khi thẩm định giá máy thiết bị cần chú ý đến tình hình cung ứng và tiêu thụ, nhu cầu của xã hội, các sản phẩm thay thế, sự tiến bộ/ lạc hậu về mặt tính năng kỷ thuật, sự ưa chuộng của người tiêu dùng,…

▪ Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai: Giá trị của máy, thiết bị có thể được

đo lường bằng khả năng tạo ra thu nhập, lợi ích mong đợi trong tương lai của máy, thiết bị đó

 Nguyên tắc đóng góp:Mỗi bộ phận cấu thành máy, thiết bị sẽ đóng góp vào

tổng giá trị của máy, thiết bị nên dựa vào nguyên tắc này thẩm định viên sẽ điều chỉnh giá trị các máy, thiết bị so sánh để ước tính giá trị của máy, thiết bị thẩm định

4 Các phương pháp thẩm định

4.1 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản

Căn cứ Thông tư 17/2006/TT-BTC Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ về Thẩm định giá hướng dẫn các phương pháp thẩm định giá cụ thể:

4.1.1 Phương pháp so sánh: