Nghiên cứu hoạt động định giá tài sản bảo đảm là bất động sản của công ty TNHH Quản lý nợ và khai thác tài sản – Ngân hàng TMCP Quân đội

+ Sự hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theo hợpđồng, theo quy định của pháp luật.+ Tính khả thi về mặt tài chính: phân tích khả năng tạo thu nhập từ BĐS, xemxé

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong thời đại hiện nay, với các sản phẩm, dịch vụ ngày càng đa dạng vàkhông ngừng được hoàn thiện, Ngân hàng đang giữ một vai trò hết sức quan trọngtrong sự phát triển của nền kinh tế Tuy nhiên, do tính chất phức tạp và tiềm ẩn rủi

ro cao của các hoạt động nhiệm vụ, Ngân hàng là một tổ chức dễ bị “tổn thương”,chấn động, gây nguy cơ đổ vỡ hàng loạt cho hệ thống, ảnh hưởng đến nền kinh tế,thậm chí có thể gây nên những cuộc khủng hoảng trầm trọng (cuộc khủng hoảng tàichính tiền tệ Châu Á 1997 là một ví dụ điển hình hay khủng hoảng tài chính tại Mỹnăm 2008) Ở nước ta, trước yêu cầu cơ cấu lại Ngân hàng, lành mạnh hóa tình hìnhtài chính nhằm củng cố và tăng cường sức mạnh cho hệ thống Ngân hàng, công tác

xử lý nợ tồn đọng trong đó có công tác định giá tài sản đang được gấp rút triển khai.Trong năm 2012, nền kinh tế thế giới gặp nhiều khó khăn, Việt nam cũng chịuảnh hưởng Kinh tế bị ảnh hưởng, lạm phát rồi giảm phát, các doanh nghiệp rơi vàotình trạng thiếu vốn cho các hoạt động sản xuất kinh doanh thì các hoạt động chovay vốn của ngân hàng đóng vai trò quan trọng Ngân hàng được coi như là trunggian, như là cầu nối vốn tới các nhà đầu tư kinh doanh, góp phần không nhỏ vào sựphát triển của nền kinh tế

Hoạt động của ngân hàng nói chung và thương mại cổ phần (TMCP) Quân Độinói riêng dựa trên trên nguyên tắc an toàn và lợi nhuận Chính vì vậy vấn đề antoàn, giảm thiểu rủi ro trong các hoạt động tín dụng là đòi hỏi tất yếu ảnh hưởngtrực tiếp tới công tác tín dụng của Ngân hàng Để thực hiện điều này thì khi tiếnhành cho vay Ngân hàng thường đòi hỏi khách hàng phải có tài sản thế chấp, các tàisản thế chấp rất đa dạng nhưng chủ yếu là bất động sản Ngân hàng phải tiến hànhđịnh giá bất động sản để xác định mức cho vay và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng,

vì thế định giá bất động sản đóng vai trò khá quan trọng

Ngày nay, do sự phát triển phức tạp của nền kinh tế nói chung và thị trường bấtđộng sản, thị trường vốn, tín dụng nói riêng mà nhu cầu về định giá bất động sảncàng trở lên cấp thiết Định giá càng chính xác bao nhiêu thì quyền lợi của cácdoanh nghiệp, tổ chức và cá nhân càng được đảm bảo bấy nhiêu Hơn nữa định giácòn làm minh bạch hóa, làm lành mạnh hóa thị trường BĐS cũng như các lĩnh vực

nhạy cảm như tín dụng ngân hàng và hướng tới là ổn định của cả nền kinh tế Tuynhiên ở Việt Nam, hoạt động định giá còn rất nhiều hạn chế, chưa được xã hội đánhgiá cao cũng như chưa được áp dụng một cách phổ biến.

Trong thời gian thực tập tại phòng định giá của Công ty TNHH quản lý nợ vàkhai thác tài sản - Ngân hàng TMCP Quân Đội em có cơ hội học hỏi các nghiệp vụ

định giá cùng với khảo sát thực tế, em đã quyết định đề tài: “Nghiên cứu hoạt động

định giá tài sản bảo đảm là bất động sản của công ty TNHH Quản lý nợ và khai thác tài sản – Ngân hàng TMCP Quân đội” làm chuyên đề tốt nghiệp của mình.

Định giá bất động sản đã xuất hiện từ khá lâu trên thế giới nhưng ở Việt nam hoạtđộng định giá khá là mới mẻ vẫn còn nhiều hạn chế, thiếu chính xác Với việc chọn

đề tài này em hi vọng đóng góp phần nào đó vào công tác định giá bất động sản tạicông ty, làm cho hoạt động này ngày càng có chất lượng hiệu quả cao, tạo niềm tin

và uy tín đối với khách hàng

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài hệ thống hoá về mặt cơ sở khoa học liên quan đến định giá tài sản bảođảm là bất động sản, các khái niệm, quy định, vai trò, các phương pháp định giá bấtđộng sản

Có sự đánh giá khái quát thực trạng công tác định giá bất động sản bảo đảm tạicông ty, nắm bắt quy trình, các công việc phải làm khi tiến hành thực hiện định giábất động sản thế chấp trong công ty TNHH quản lý nợ và khai thác tài sản

Từ nghiên cứu thực trạng định giá mà đưa ra những kiến nghị, những giải phápnhằm nâng cao hơn nữa chất lượng của công tác định giá bất động sản thế chấp tạicông ty quản lý nợ và khai thác tài sản - Ngân hàng TMCP Quân đội

3 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài đi sâu vào nghiên cứu quy trình định giá tài sản đảm bảo là bất độngsản trên địa bàn thành phố Hà Nội và các tỉnh lân cận tại công ty TNHH quản lý nợ

và khai thác tài sản – Ngân hàng Quân đội, số liệu nghiên cứu là từ năm 2011-2013

4 Phương pháp nghiên cứu

Có sử dụng phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp, phươngpháp duy vật biện chứng, điều tra thu phập số liệu, phân tích và so sánh

5 Kết cấu, nội dung đề tài

Đề tài gồm 3 phần chính:

Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá bất động sản

Chương 2: Thực trạng công tác định giá bất động sản tại công ty TNHH quản

lý nợ và khai thác tài sản – Ngân hàng Quân đội

Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất độngsản tại công ty TNHH quản lý nợ và khai thác tài sản – Ngân hàng Quân đội

Do trình độ và thời gian có hạn, chuyên đề còn nhiều thiếu sót Em rất mongđược sự đóng góp ý kiến của các thầy cô trong bộ môn để có một bài viết hoànchỉnh

Em xin chân thành cảm ơn thầy Ths Nguyễn Thắng Trung đã nhiệt tình hướngdẫn em hoàn thành bản báo cáo này và các anh chị trong phòng Định giá tài sản đãtạo điều kiện thực tập và cung cấp số liệu cho em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệpmột cách tốt nhất

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1 Khái quát chung về bất động sản

1.1 Khái niệm bất động sản

Khái niệm bất động sản (BĐS) rất rộng, đa dạng và được quy định cụ thể bằngpháp luật của mỗi nước Các quy định về BĐS trong pháp luật Việt Nam là kháiniệm mở cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này

Điều 174, Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định BĐS là các tài sản bao gồm:

- Đất đai

- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà,công trình xây dựng đó

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

- Các tài sản khác do quy định của pháp luật

1.2 Đặc điểm của bất động sản

Bất động sản có những đặc điểm chủ yếu sau đây:

BĐS là hàng hóa không thể di dời được, do nó có vị trí địa lý, tại địa điểmxác định, duy nhất Sở dĩ BĐS có tính cố định vì nó luôn gắn liền với đất đai và nhưchúng ta đã biết đất đai không thể chuyển dịch từ địa điểm này sang địa điểm khác,mỗi vị trí đất đai được giới hạn về diện tích, không gian Bởi vậy, giá trị của BĐSchịu tác động, ảnh hưởng của vị trí tọa lạc, môi trường xung quanh, cảnh quan, điềukiện an ninh, kinh tế, xã hội Chỉ cần có sự thay đổi về một trong các yếu tố trên cóthể kéo theo sự thay đổi về giá bất động sản

BĐS là hàng hóa đặc biệt, có tính lâu bền Chúng ta không thể tiêu hủy BĐS

do các tác động thông thường trừ khi có sự tác động mạnh như động đất, núi lửa, sụt

nở Các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc gắn liền với đấtđai cũng thường có tuổi thọ cao (tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ kỹ thuật), nhiều côngtrình lớn hàng trăm năm Ngay trong nông nghiệp, BĐS là vườn cây lâu năm cũng

có thời gian tồn tại lâu dài Tuổi thọ kỹ thuật là khả năng tồn tại của các công trìnhtheo các thông số xây dựng, còn tuổi thọ kinh tế là khả năng mà công trình đó đemlại lợi ích kinh tế cho người sử dụng chúng Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hóa

BĐS là khác nhau, tùy theo từng loại BĐS cụ thể Do vậy khi định giá cần phải tínhđến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý.

Hàng hóa BĐS mang tính cá biệt và khan hiếm Sở dĩ như vậy là do sự khanhiếm và tính có giới hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từngđịa phương, từng khu vực và thửa đất Tính phức tạo của đất đai về địa hình, chấtđất, vị trí, cảnh quan đã tạo nên sự khan hiếm và tính cá biệt của hàng hóa BĐS.Khi định giá BĐS phải chú ý khai thác tính khác biệt, không thể dập khuôn cácBĐS giống nhau đồng thời thẩm định viên phải định giá BĐS sát với giá trị thựccủa nó, giúp cá nhân cần định giá BĐS không bị nhận thức sai về giá ảo của nó

Hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau Giữa các hàng hóa BĐS có sự tácđộng và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ Sự hình thành hay cải thiện về BĐS này

có thể làm gia tăng hoặc giảm bớt về mặt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóaBĐS kia Đơn cử một con đường mới được xây dựng có thể kéo theo sự phát triểncủa khu dân cư, dịch vụ và thương mại điều này sẽ tác động tới sự tăng giá củacác BĐS cạnh con đường đó Chính vì thế các chuyên viên định giá phải có cái nhìntổng quát đối với các BĐS xung quanh BĐS mục tiêu cần thẩm định, thấy được xuhướng thay đổi những BĐS xung quanh BĐS cần định giá để phân tích đánh giáđược cu hướng ảnh hưởng của chúng đến giá trị BĐS cần định giá

Hàng hóa BĐS có giá trị lớn, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chiphí xây dựng công trình trên đất là rất lớn Bởi thế, yêu cầu đặt ra là cần phân tíchmột cách cẩn thận khi định giá BĐS Ngoài sự am hiểu về chuyên môn, chuyên viênđịnh giá cần có sự am hiểu, kinh nghiệm về thị trường BĐS

Hàng hóa BĐS chịu sự ảnh hưởng rất lớn của pháp luật và chính sách củaNhà nước Nguyên nhân do BĐS thuộc sở hữu của toàn dân, do nhà nước quản lý

Để khẳng định vai trò của mình, nhà nước cần quan tâm hơn nữa đến BĐS, bởi vậyviệc ban hành các bộ luật, các văn bản pháp luật, chủ chương, chính sách nhằm thựchiện việc quản lý chúng Xa rời các luật lệ, quy định BĐS không có giá trị về mặtpháp lý, do đó thẩm định viên khi định giá BĐS phải đặc biệt quan tâm tới các yếu

tố về mặt pháp lý có liên quan tới BĐS đó, cũng như cần tuân thủ đúng pháp luật

Hàng hóa BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý Vì BĐS có giá trị lớn,bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó đòi hỏi ngườiquản lý phải có những am hiểu chung về nhiều lính vực như kinh tế, kỹ thuật , cóchuyên môn, kinh nghiệm về thị trường, về quản lý Chi phí quản lý cũng phải caohơn các hàng hóa thông thường Để đầu tư xây dựng các công trình xây dựng, kinh

doanh về BĐS như thuê đất, nhà ở, văn phòng cũng đòi hỏi cần có những nghiêncứu cụ thể, đánh giá tiềm năng, xu hướng phát triển mà đưa ra các cách quann rlysphù hợp thỏa mãn về hiệu quả mà tiết kiệm chi phí cho quản lý.

2 Bất động sản thế chấp

2.1 Khái niệm về thế chấp bất động sản

Thế chấp BĐS là việc bên đi vay (bên thế chấp) dùng tài sản là BĐS thuộcquyền sở hữu hoặc quyền sử dụng của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối vớibên cho vay (bên nhận thế chấp) Đây là một sự đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối vớibên đi vay với các tổ chức tín dụng với các khoản đi vay của họ, trong trường hợpngười đi vay không trả được nợ thì tài sản là BĐS thế chấp này là nguồn trả nợchính của bên đi vay

2.2 Các loại bất động sản thế chấp mà công ty quản lý nợ và khai thác tài sản (AMC) thẩm định giá.

o Công trình xây dựng gắn liền với đất như nhà ở, nhà xưởng sản xuất , cáctài sản khác gắn liền với đất như rừng sản xuất, rừng trồng

o Quyền sử dụng đất các loại đất có mục đích là đất ở, đất vườn liền kề, đất sảnxuất kinh doanh, đất nông nghiệp khi có đủ các điều kiện:

a) Quyền sử dụng được nhận thế chấp theo quy định của Luật đất đai;

b) Quyền sử dụng đất mà pháp luật cho phép giao dịch hoặc không cấm muabán, cho tặng, chuyển nhượng;

c) Đất không có tranh chấp;

d) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án;

e) Đất có thời hạn: đối với đất nông nghiệp (gồm đất vườn, ao, đất trồng câylâu năm, hàng năm ), thời hạn sử dụng còn lại ghi trên giấy chuyển nhượng sửdụng đất tính đến thời điểm thẩm định tối thiểu còn lại là 5 năm

2.3 Các loại BĐS MBAMC không thực hiện thẩm định giá

2.3.1 Các loại đất MBAMC không thực hiện định giá

a) Các loại đất đặc dụng như đất trụ sở cơ quan nhà nước, xây dựng công trình

sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, các công trình văn hóa, y

tế, giáo dục; đất giao thông, thủy lợi không nhằm mục đích kinh doanh;

b) Đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng;

c) Đất thuê có thời hạn sử dụng còn lại dưới 5 năm;

d) Đất không sử dụng đúng mục đích, đúng đối tượng;

e) Đất của tổ chức Nhà nước được Nhà nước giao có nguồn gốc đất là “ Nhànước giao đất không thu tiền sử dụng đất”

f) Đất nằm trong toàn bộ chỉ giới quy hoạch hoặc bị quy hoạch một phần màsau khi quy hoạch phần diện tích còn lại nhỏ hơn 25m2 mà việc quy hoạch này đã

có phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

g) Đất có hồ sơ pháp lý không rõ ràng, có sự sai khác giữa hồ sơ pháp lý vàthực tế mà không được chủ sử dụng và cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận,làm rõ sự sai khác đó

2.3.2 Đối với các công trình xây dựng trên đất

a) Các công trình xây dựng trên đất bị nghiêng lún, thấm dột, rạn nứt không còn phù hợp với công năng sử dụng; có nguy cơ đổ sập mất an toàn;

b) Các công trình xây dựng không có giấy phép xây dựng hoặc chưa đăng kýcông trình xây dựng trên đất;

2.3.3 Đối với căn hộ tập thể

- Căn hộ tập thể nằm trong tòa nhà chung cư bị nghiêng lún, mất an toàn

3 Định giá bất động sản

3.1 Khái niệm về định giá BĐS

- Khái niệm về định giá: định giá được hiểu chung nhất là sự ước tính giá trịcủa các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng tiền tệ, phù hợp với thị trường tại một thờiđiểm theo những tiêu chuẩn mục đích nhất định

- Khái niệm về định giá BĐS: định giá BĐS chính là việc xác định giá trị củaBĐS tại một thời điểm ở một thị trường cụ thể, có tính đến bản chất của BĐS vàmục đích của định giá BĐS đó

3.2 Sự cần thiết định giá bất động sản

Cần định giá khi:

- Thay đổi mục đích sử dụng BĐS

- Thay đổi chủ sở hữu

- Kiểm tra tài sản

- Đền bù khi nhà nước thu hồi đất

- Đầu tư BĐS

- Thừa kế BĐS

Vai trò của định giá BĐS:

- Làm tăng số lượng giao dịch, chuyển BĐS thành hàng hóa trên thị trường

Từ hoạt động định giá có thể tư vấn giá đất, giúp thực hiện các chủ chương chínhsách của nhà nước như: cổ phần hóa, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp Nhànước được thuận lợi trung thực hơn

- Định giá và tư vấn về giá đất có tác dụng làm công khai, minh bạch về giáđất, đảm bảo thông tin đến người có nhu cầu chính xác và khách quan

- Giúp nhà nước hoàn thiện hoạt động quản lý Nhà nước nói chung và quản lýthị trường BĐS nói riêng

3.3 Căn cứ định giá bất động sản

 Căn cứ vào bản thân BĐS

- Yếu tố cấu thành nên BĐS: đất và công trình trên đất

- Công năng và khả năng duy trì các lợi ích của công năng đó: cấp xây dựngcông trình, chu kỳ kinh doanh…

- Kiến trúc và tâm lý sử dụng BĐS

- Vị trí và các nhân tố tác động đến vị trí BĐS

 Căn cứ vào thị trường

- Khả năng cạnh tranh của BĐS: cạnh tranh ra sao, sự thay thế BĐS có nhiềuhay không…

- Khu vực thị trường nơi BĐS toạn lạc: xã hội học; các vấn đề kinh tế như laođộng, việc làm, thất nghiệp, tốc độ tăng trưởng kinh tế, sự phát triển ngành nghề,điều kiện cơ sở hạ tầng; chính sách tài khóa và các quy định của nhà nước; vấn đề

về môi trường…

- Cung cầu của thị trường

 Căn cứ vào pháp luật

- Pháp luật về quyền năng đối với BĐS: quyền sử dụng đất, hệ số sử dụng đất,quyền hạn chế với việc sử dụng đất, các quy định về xây dựng, hệ số tầng cao, quyđịnh về khai thác BĐS…

- Xu hướng thay đổi của hệ thống pháp luật: luật đất đai, luật dân sự và cácluật có liên quan tới BĐS và các quyền năng đối với BĐS

3.4 Nguyên tắc định giá bất động sản

 Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất

Một BĐS được sử dụng cao nhất, tốt nhất khi được sử dụng một cách hợp phápcho thu nhập ròng tại tương lai cao nhất và liên tục (tính kinh tế nhất)

- Hợp pháp: BĐS phù hợp với quy hoạch, có giấy tờ sử dụng pháp lý

- Kinh tế nhất: khai thác công năng tối đa, thu nhập ròng đạt tối đa và bềnvững

- Khả thi về mặt kỹ thuật: thỏa mãn các tiêu chuẩn trong xây dựng, phải phùhợp về mặt chất liệu và kích thước với hai mức độ các định là: (1) coi đất là đấttrống, tìm sử dụng nào mang lại hiệu quả tốt nhất cho chủ đầu tư (2) công trìnhđược so sánh với công trình lý tưởng ở (1) nếu đã phù hợp thì xác định giá trị củacông trình đóng góp vào giá trị BĐS có chi phí cải tạo sửa chữa Nếu công trìnhđang định giá không phù hợp thì phải tính chi phí phá rỡ công trình, bốc toàn bộ vậtliệu ra khỏi mảnh đất trừ đi giá trị thu hồi phế liệu

 Nguyên tắc cung – cầu:

- Dựa trên mối quan hệ cung và cầu để xác định giá trị BĐS trên thị trường

- Giá trị của tài sản cũng tác động không nhỏ tới cung và cầu về tài sản đó

- Mối quan hệ cung cầu ta cũng có thể phản ánh sự khác biệt về các đặc điểmvật lý và kinh tế - xã hội của BĐS có ảnh hưởng như thế nào tới giá trị của BĐS

- Giá trị của một BĐS được thiết lập bởi chi phí mua một BĐS thay thế cầnthiết tương đương, với điều kiện thời gian tìm kiến BĐS thay thế không quá chậmtrễ làm ảnh hưởng đến sự thay thế

 Nguyên tắc đóng góp:

- Mức độ mà mỗi bộ phận của BĐS đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộBĐS có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó

- Sự có mặt hay thiếu vắng của một bộ phận cấu thành có thể làm giảm hoặctăng giá trị của BĐS nhiều hơn chi phí để tạo ra nó.

- Đây là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổsung vào tài sản khi định giá viên xác định mức sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhấtđối với BĐS cần định giá

 Nguyên tắc cân bằng

- Cân bằng giữa đất và công trình, giữa các bộ phận cấu thành của công trình

- Bất cứ sự mất cân bằng nào xảy ra đều làm giá trị BĐS giảm xuống

- Các yếu tố cấu thành của BĐS cần phải đạt sự cân bằng để BĐS đạt đượcmức hữu dụng cao nhất

 Nguyên tắc thay đổi:

- Giá trị BĐS luôn thay đổi nên khi báo cáo giá trị cho khách hàng thì nói rõgiá trị vào thời điểm nào vì nền tảng pháp lý của giá trị ở những thời gian nhất định

- Giá trị BĐS chịu tác động của các yếu tố bên ngoài nó ngược lại, giá trị củacác BĐS khác cũng chịu tác động ngoại ứng của bản thân BĐS.

- Có ngoại ứng tích cực và ngoại ứng tiêu cực đến giá BĐS

 Nguyên tắc nhất quán:

- Giá trị BĐS phải có sự nhất quán trong đánh giá, phân tích và xử lý dữ liệu

- Thống nhất về mặt sử dụng, về đánh giá số liệu và thu thập thông tin, vềđánh giá các yếu tố bên ngoài

 Nguyên tắc thực tế:

- Dựa vào khả năng thực tế của BĐS, có dự báo nhưng không suy diễn

- Dựa vào kết quả thực tiễn và được thị trường thừa nhận

- Dựa vào thực tiễn các quan niệm mua bán, trao đổi BĐS, phong tục tập quánhay sử dụng BĐS…

3.5 Quy trình định giá bất động sản

3.5.1 Xác định bất động sản cần định giá và giá trị cơ sở.

- Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý của BĐS như sổ đỏ, giấy tờ sở hữunhà đất hợp pháp, vị trí số lô đất trên bản đồ địa chính Xác định các thông số về

kỹ thuật như tuổi vật lý của công trình, về kiến trúc, trang thiết bị thông số về kinh

tế cần xác định tuổi thọ kinh tế, khả năng bảo dưỡng sửa chữa, khả năng sinh lời,khả năng thanh khoản của tài sản cần định giá

- Xác định các mục đích định giá của khách hàng và phải nêu trong báo cáođịnh giá vì với các mục đích định giá khác nhau thì giá trị BĐS được định giá có thể

- Xác định thời điểm định giá và tiến hành thực hiện hoạt động định giá ngaysau khi kí hợp đồng định giá, đồng thời đưa ra những tiêu chí, ý kiến đánh giá vềgiá trị của tài sản được định giá trong phạm vi thời gian của hợp đồng.

- Xác định nguồn thông tin: có rất nhiều các nguồn tin mà định giá viên có thểtìm kiếm thông tin về BĐS như từ chính quyền, cơ quan địa phương, từ internet,sách, báo, tạp chí, các dữ liệu đã được xử lý lưu dữ trong các thời gian trước haytrong các hợp đồng định giá khác

- Xác định cơ sở giá trị của tài sản: thường là lấy giá trị thị trường làm cơ sở

3.5.2 Lập kế hoạch định giá

- Lập kế hoạch cho hoạt động định giá là bước quan trọng trong một cuộc địnhgiá giúp chuyên viên định giá xác định rõ từng bước công việc cần phải làm và thờigian thực hiện để quy trình định giá diễn ra nhanh chóng, mang tính chất chuyênnghiệp

+ Có đề cương về báo cáo kết quả định giá

3.5.3 Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin

Khảo sát hiện trường:

Để có thể tiến hành định giá người định giá cần phải tới trực tiếp hiện trường

để tiến hành định giá để thu thập các số liệu về:

- Vị trí thực tế của bất động sản tọa lạc, sau đó đối chiếu vị trí thực tế đó với vịtrí trên bản đồ địa chính xem có phù hợp hay không

- Khảo sát cả bên ngoài và bên trong bất động sản bao gồm: đo diện tích đất,diện tích xây dựng, cảnh vật xung quanh, hệ thống cơ sở hạ tầng của BĐS như hệthống nước, điện, thông tin liên lạc, kiến trúc, tình trạng sử dụng hiện tại

Trong quá trình khảo sát cần kết hợp ghi chép và chụp ảnh BĐS ở nhiều góc

độ khác nhau để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá

Thu thập thông tin:

Bên cạnh thông tin, số liệu đã được thu thập từ khảo sát hiện trường, ngườiđịnh giá cần phải thu thập thêm các thông tin sau: chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhậpthu được từ tài sản so sánh, các yếu tố cung - cầu, tính pháp lý của tài sản, yếu tố tựnhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến giá trị BĐS Thu thập thông tin dựa vào khảosát thực địa, thu thập các nguồn thông tin từ internet, sách, báo, các giao dịch muabán bất động sản trước đó từ các tổ chức, từ công ty BĐS, các ngân hàng và các tổchức tài chính khác Định giá viên cần nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo địnhgiá và kiểm chứng chúng để đảm bảo mức độ chính xác của thông tin

3.5.4 Phân tích thông tin

Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của tài sản cần địnhgiá

Phân tích các thông tin khảo sát từ hiện trường, chọn ra các bất động sản tươngđồng để so sánh định giá, áp dụng phương pháp định giá cụ thể

Phân tích thông tin về thị trường gồm phân tích hành vi ứng xử của thị trường

và phân tích cung- cầu trên trị trường

Phân tích về khách hàng tiềm năng đối với BĐS như sở thích của khách hàng

về vị trí, quy mô, chức năng của bất động sản và môi trường kinh doanh bất độngsản; về khả năng thanh toán của khách hàng

Phân tích về việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của bất động sản gồm:

- Xem xét, đánh giá khả năng sử dụng tốt nhất của bất động sản trong bối cảnh

tự nhiên, pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho chủ sởhữu

- Đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh:

+ Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét đến mối tương quangiữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai

+ Sự thích hợp về mặt vật chất, kĩ thuật đối với việc sử dụng tài sản: xác định

và mô tả đặc tính kĩ thuật, tính hữu dụng của tài sản

+ Sự hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theo hợpđồng, theo quy định của pháp luật.

+ Tính khả thi về mặt tài chính: phân tích khả năng tạo thu nhập từ BĐS, xemxét tới các yếu tố giá trị thị trường, mục đích sử dụng trong tương lai, chi phí phá bỏ

và giá trị còn lại của tài sản, lãi suất, rủi ro, giá trị vốn hoá của tài sản

+ Hiệu quả tối đa trong việc sử dụng tài sản: xem xét đến năng suất tối đa, chiphí bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép tài sản được sử dụng đến mức caonhất và tốt nhất

3.5.5 Lựa chọn phương pháp và xác định giá trị BDS cần định giá

Chuyên viên định giá có thể áp dụng các phương pháp định giá khác nhau đểxác định mức giá của BĐS mục tiêu Trong bước này người định giá cần phân tích

rõ mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương pháp định giá được sử dụng để chỉ

rõ phương pháp dùng để định giá và làm rõ giá trị của bất động sản, đó có thể làmột con số hoặc một khoảng giá trị

3.5.6 Lập báo cáo và chứng thư định giá

Báo cáo kết quả định giá là văn bản do định giá viên lập để nêu rõ ý kiến chínhthức của mình về quá trình định giá, mức giá (thể hiện bằng tiền hoặc vật ngang giákhác) của bất động sản mà khách hàng yêu cầu định giá

Chứng thư định giá: là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức định giá lập nhằmcông bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về nội dung cơ bản liên quan đến kết quảđịnh giá bất động sản

3.6 Các phương pháp định giá bất động sản

3.6.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Khái niệm: Định giá so sánh là việc xác định giá trị của bất động sản mục tiêu

bằng cách so sánh một cách trực tiếp với các bất động sản tương tự đã được giaodịch trên thị trường nhằm tìm ra giá trị của bất động sản mục tiêu từ các giao dịchtrước đó Phương pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của mộtBĐS có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các BĐS tương tự có thể so sánh được

đã được mua, bán hoặc cho thuê trên thị trường Phương pháp này được sử dụngrộng rãi trong thực tiễn vì là phương pháp không gặp khó khăn nhiều về mặt kĩthuật, thể hiện sự đánh giá về giá trị thị trường nên khi sử dụng phương pháp này dễ

dàng được khách hàng và các cơ quan pháp lý chấp nhận Tuy nhiên nó đòi hỏingười làm công tác định giá luôn phải tích luỹ kinh nghiệm, có kiến thức và nắmchắc về thị trường.

Những yêu cầu để thực hiện phương pháp so sánh trực tiếp

- Chỉ thực hiện so sánh bất động sản mục tiêu với những bất động sản tương tựtrong cùng khu vực hoặc tại các khu vực lân cận đã được giao dịch, nếu tính tươngđồng thấp thì tính chính xác của kết quả sẽ giảm đi

- Việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch được thực hiện trongthời gian gần đây Tính tương đối phụ thuộc rất nhiều vào điều kiện thị trường, nếuthị trường ổn định thì thời gian giao dịch dù có trước 1 năm thì vẫn phản ánh đượcthị trường, nhưng nếu trong cơn sốt giá thì giá cả biến động từng ngày

- Định giá bằng phương pháp so sánh đòi hỏi người định giá phải biết phân tíchthị trường chính vì vậy kinh nghiệm, kiến thức cũng sự nhạy cảm với biến động thịtrường là những yếu tố cần thiết với những người làm định giá, họ phải tăng cườngkinh nghiệm kiến thức trên thị trường

- Phương pháp so sánh không có mô hình hay phương thức cố định mà dựa vào

sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị

- Chất lượng các thông tin phải cao, chính xác đáng tin cậy và có thể so sánhđược

- Thị trường cần ổn định, định giá viên phải biết điều chỉnh trượt giá theo cung

- cầu hoặc theo lạm phát Khi thị trường không ổn định, người định giá cần tính đếncác vấn đề có thể xảy ra trong việc sử dụng phương pháp này

Các bước tiến hành định giá bằng phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên cơ sở thu thập, phân tích giá bán, giácho thuê của các bất động sản so sánh đã giao dịch và thu thập được trên thị trường,sau đó dựa vào những điểm khác biệt giữa bất động sản mục tiêu với bất động sản

so sánh để tiến hành điều chỉnh và tìm ra giá trị của bất động sản mục tiêu Để thựchiện định giá bằng phương pháp này cần thực hiện những bước sau :

- Người định giá trước hết phải tiến hành thu thập các thông tin của các bấtđộng sản được rao bán trong thời gian gần đây có thể so sánh với bất động sản mụctiêu cần định giá về vị trí, điều kiện, kiểu cách, kiến trúc, mục đích sử dụng

- Thứ hai là tiến hành kiểm tra các bất động sản có thể so sánh được Xem xéttất cả các đặc điểm của chúng về mọi khía cạnh để từ đó xác định giá trị của chúng

và bảo đảm rằng các bất động sản này có thể so sánh được

- Thứ ba là người định giá sẽ chọn ra từ những bất động sản so sánh thu thậpcác bất động sản thích hợp nhất, tương đồng nhất để tiến hành so sánh (thôngthường chọn ra từ 3-6 BĐS so sánh), có thể sử dụng phương pháp phân tích thống

kê, phân tích xác suất để tiến hành phân tích những BĐS này thường có cùng khuvực hoặc ở các khu vực lân cận với bất động sản mục tiêu

- Thứ tư là tiến hành phân tích giá bán của bất động sản so sánh sau đó xácđịnh sự khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và các bất động sản so sánh Phân tíchcác yếu tố dẫn đến sự chênh lệch giá cả giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản

so sánh

- Thứ năm là tiến hành điều chỉnh giá bán của mỗi bất động sản so sánh với bấtđộng sản mục tiêu thông qua việc chỉ ra các đặc điểm khác biệt của bất động sản sosánh với bất động sản mục tiêu, lượng hoá sự khác biệt đó Tiến hành điều chỉnh giátăng hoặc giảm xuống tương ứng với mỗi điểm khác biệt

- Cuối cùng là người định giá tiến hành hoà hợp các chỉ số giá trị để tìm ra chỉ

số giá trị cuối cùng của bất động sản mục tiêu

Theo phương pháp so sánh thì giá trị thị trường là cơ sở cho định giá và bằngchứng tốt nhất về định giá của mỗi bất động sản, tuy nhiên số lượng các bất độngsản được giao dịch trên thị trường là không nhiều, hơn thế nữa các bất động sản nàylại không hoàn toàn giống nhau vì vậy giá bán của các bất động sản có thể dùng để

so sánh phải được điều chỉnh để bù vào những sự khác biệt của chúng với bất độngsản mục tiêu Thông thường có mười nhóm các yếu tố dẫn đến sự khác nhau là: cácquyền của bất động sản( toàn quyền sở hữu hoặc đồng sở hữu), điều kiện và phươngthức thanh toán (trả ngay hay trả chậm trả góp, thanh toán bằng tiền hay vàng hoặcUSD), động cơ bán, các chi phí phải thực hiện ngay sau khi mua (chi phí khôi phụcbắt buộc vì sự xuống cấp), điều kiện thị trường (chính sách thuế, cung - cầu trên thịtrường bất động sản ), vị trí, các đặc điểm vật lý của bất động sản (như là quy môkích thước, diện tích sàn xây dựng, diện tích sử dụng, sự khác kiểu kiến trúc, vậtliệu xây dựng cũng như các tiện ích có sẵn ), các đặc điểm kinh tế của bất động sản(chủ yếu liên quan đến quyền khai thác bất động sản, bảo dưỡng, chất lượng quản lícông trình, các vấn đề liên quan đến hợp đồng cho thuê), phân vùng (điều chỉnh sự

khác biệt về sử dụng tốt nhất và cao nhất giữa bất động sản so sánh với bất động sảnmục tiêu, các cấu thành giá trị không phải là bất động sản).

Phương pháp điều chỉnh: lấy bất động sản cần định giá làm chuẩn, nếu bất

động sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá của bất động sản xuống và ngược lại Ta

có công thức tổng quát tính giá trị của bất động sản khi dùng phương pháp so sánhtrực tiếp như sau :

P BĐS mục tiêu = P BĐS so sánh ± P điều chỉnh

Có 2 loại điều chỉnh đó là điều chỉnh theo số tiền tính gộp và điều chỉnh theo tỉ

lệ phần trăm

Trình tự điều chỉnh :

- Xác định yếu tố so sánh ảnh hưởng đến giá trị bất động sản cần định giá

- So sánh những đặc điểm của bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu

và ước lượng sự khác biệt trong mỗi yếu tố

- Đưa ra số liệu điều chỉnh thuần hoặc tổng lượng điều chỉnh của bất động sản

so sánh và áp dụng nó cho mỗi đơn vị giá bán hoặc giá bán của các bất động sản sosánh

Tổng lượng điều chỉnh: số tuyệt đối của tất cả các lượng điều chỉnh

Lượng điều chỉnh thuần : tổng lượng điều chỉnh tăng trừ đi tổng lượng điềuchỉnh giảm

- So sánh tất cả các so sánh đã được điều chỉnh và sắp xếp chúng theo thứ tựtốt hơn, kém hơn đối với bất động sản mục tiêu, quá trình này là sắp xếp đồng hạng

- Thực hiện hoà hợp giữa các giá trị của bất động sản so sánh để xác định giátrị của bất động sản mục tiêu

Hạn chế của phương pháp

- So sánh trực tiếp là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu ngườiđịnh giá đặt quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường nhưng đã quên mấtrằng bằng chứng đó đã phản ánh điều gì trong quá khứ, dễ dẫn đến sai lầm

- Nhiệm vụ định giá là xác định giá trị thị trường của bất động sản nhưng phảidựa vào các giao dịch trong quá khứ Do đó giá trị thị trường ở hiện tại có thể bị ảnhhưởng tới các giao dịch trước đó

- Trong trường hợp thị trường yếu , số lượng các giao dịch trong thị trường làkhông đủ thì việc sử dụng phương pháp này là rất hạn chế.

- Đối với bất động sản tạo thu nhập thì người mua quan tâm đến đặc tính kinh

tế của nó đặc biệt là tỉ suất sinh lời trên vốn đầu tư nên việc phân tích so sánh cácbất động sản như vậy là rất khó khăn

- Trong điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tínhthực tiễn của phương pháp

- Đối với những bất động sản được giao dịch trong khu vực, những bất độngsản chuyên dùng hoặc những bất động sản xuống cấp cũng rất ít thông tin, số liệu

có thể so sánh được

- Để bảo đảm tính thực tiễn của phương pháp cần thận trọng đối với nguồn gốc

số liệu và cả đặc điểm của cơ sở dữ liệu

- Việc đánh giá sự khác biệt cũng như sự lượng hoá những yếu tố khác nhaugiữa bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh còn mang nặng tính chủ quancủa định giá viên

Tuy còn nhiều hạn chế trong phương pháp so sánh song đây là phương phápđược sử dụng rộng rãi trong thực tế và cho những kết quả đáng tin cậy nếu sử dụng

nó hợp lý trong những hoàn cảnh phù hợp

Ứng dụng của phương pháp

Định giá bất động sản thế chấp là một rất quan trọng trong nghiệp vụ tín dụngcủa ngân hàng, nó ảnh hưởng đến an toàn của các khoản nợ Kết quả của công việcđịnh giá sẽ quyết định mức cho vay, thời hạn vay Những tài sản dùng để thế chấp

đa số là những bất động sản dễ mua bán trao đổi như: nhà ở, đất, kho tàng, bến bãi,của hàng nên có thể sử dụng nhiều phương pháp linh hoạt trong quá trình địnhgiá

Đối với những bất động sản thường được sử dụng để thế chấp thì khả năngchuyển nhượng trên thị trường là khá cao chính vì vậy thông tin của chúng tìm thấytrên thị trường là tương đối dễ dàng Sử dụng phương pháp so sánh để định giá sẽ

dễ dàng thực hiện và kết quả có tính chính xác cao

Hiện nay pháp luật nhà nước ta quy định, các cơ quan nhà nước khi xác địnhgiá trị nhà đất phải xem xét đến các yếu tố thị trường, giá thị trường là cơ sở cho

việc thẩm định giá mà phương pháp so sánh là phương pháp hữu hiệu để xác địnhgiá trị của bất động sản trong điều kiện thị trường của nước ta hiện nay.

3.6.2 Phương pháp chi phí

Khái niệm: Bất động sản rất đa dạng và có nhiều mục đích sử dụng khác nhau

trong đó có những bất động sản được xây dựng để phục vụ cho một mục đích riêngbiệt và đáp ứng nhu cầu cụ thể như trường học, nhà thờ, bệnh viện chính vì thếnhững giao dịch như thế này trên thị trường là hoàn toàn không có do vậy không thể

áp dụng phương pháp so sánh trong những trường hợp nhu trên Phương pháp chiphí được hình thành từ nguyên tắc thay thế và giả định rằng giá trị của BĐS cầnđịnh giá được đo bằng chi phí để làm ra một BĐS tương tụ như một vật thay thế.Phương pháp định giá chi phí thường được sử dụng trong những trường hợpsau :

- Định giá bất động sản đặc biệt, phục vụ cho lợi ích công cộng và hầu nhưkhông có thông tin giao dịch trên thị trường

- Định giá cho mục đích đánh thuế, thuế suất được đánh giá lên giá trị côngtrình tại thời điểm định giá

- Định giá đền bù giải phóng mặt bằng khi bất động sản bị thu hồi một cách bắtbuộc

- Định giá cho mục đích bảo hiểm

- Được sử dụng khi tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu

Cơ sở của phương pháp

Nguyên lý chung của phương pháp chi phí chính là giá trị của bất động sản đượctính bằng tổng chi phí để có được địa điểm, chi phí xây dựng thay thế hoặc tái tạocông trình trừ đi phần giảm giá của công trình do hao mòn, lỗi thời Trong áp dụngphương pháp định giá cho chi phí ngoài các nguyên tắc chung cần nhấn mạnh một

số nguyên tắc sau: nguyên tắc thay thế; nguyên tắc cung và cầu; nguyên tắc cânbằng; nguyên tắc ngoại ứng và nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất

Các phương pháp xác định chi phí

* Các loại chi phí

- Chi phí trực tiếp: là các loại chi phí lao động, vật liệu được sử dụng trong xâydựng công trình, các chi phí quản lý, lãi của nhà thầu chính nhà thầu phụ Cụ thểgồm các loại như :

+ Phí cấp phép xây dựng

+ Vật liệu, sản phẩm, thiết bị xây dựng

+ Lao động sử dụng trong công trình

+ Thiết bị máy móc dùng trong công trình

+ Chi phí bảo đảm an toàn trong xây dựng

+ Lán trại, hàng rào tạm thời của nhà thầu

+ Các phương tiện dự trữ vật liệu xây dựng của nhà thầu

+ Chi phí thiết bị đường điện, chi phí sử dụng điện trong xây dựng

+ Chi phí thiết bị đường nước, chi phí sử dụng nước trong xây dựng

+ Chi phí quản lý và lợi nhuận của nhà thầu: chi phí quản lý, tư vấn chuyênmôn, bồi thường người lao động, phí bảo hiểm cho những người làm việc, phíphòng chày chữa cháy

+ Chi phí thực hiện các giao kèo của hợp đồng

- Chi phí gián tiếp: là những chi phí cần thiết cho xây dựng nhưng không phải

là phần phổ biến trong các hoạt động Chi phí gián tiếp bao gồm các loại như sau :+ Phí chuyên môn

+ Phí thẩm định, tư vấn, dự toán pháp lý

+ Lãi tiền vay

+ Phí bảo hiểm rủi ro, thuế hoặc phí xây dựng

+ Phí đầu tư vào bất động sản trong giai đoạn từ khi công trình hình thành chođến khi đạt mức chiếm lĩnh ổn định

+ Vốn đầu tư bổ sung cho các cải thiện theo yêu cầu của người thuê hoặc tiềnhoa hồng của hợp đồng cho thuê

+ Chi phí marketing, chi phí môi giới

+ Chi phí quản lý hành chính của chủ hồ sơ

+ Chi phí về thay đổi quyền pháp lý đối với tài sản.

+ Phí đền bù giải phòng mặt bằng

- Chi phí thay thế công trình: là chi phí hiện hành để xây dựng công trình mới

có giá trị sử dụng tương đương với công trình cần định giá theo đúng tiêu chuẩnthiết kế, bố cục công trình

- Chi phí tái tạo công trình: là chi phí hiện hành để xây dựng một công trìnhthay thế giống hệt công trình đang định giá có tính đến cả điểm lỗi thời của côngtrình đó

* Các phương pháp xác định chi phí

Để xác định giá thành chính xác cho công trình bất động sản ta phải xác địnhđược tất cả các loại chi phí tạo lập BĐS Có nhiều phương pháp ước tính chi phínhưng hiện nay các nhà kiến trúc, xây dựng và định giá viên thường sử dụng nhữngphương pháp sau:

- Phương pháp tính chi phí theo đơn vị so sánh: dùng để ước lượng chi phí trênmỗi đơn vị diện tích, khi sử dụng phương pháp này chú ý khai thác các số liệu sẵn

có trên thị trường với các công trình cần định giá, điều chỉnh theo điều kiện thịtrường, điều chỉnh về sự khác biệt về mặt vật lý của công trình

- Phương pháp chi phí mỗi đơn vị xây dựng cấu thành: tính chi phí đơn vị theo

số lượng, cấu thành, theo chiều dài, diện tích khối lượng

- Phương pháp khảo sát số lượng: tính toán nhằm khảo sát số lượng chất lượngcủa các loại sử dụng, các loại lao động theo số giờ cần thiết được sử dụng để xâydựng công trình

Mỗi phương pháp có ưu nhược điểm riêng nên khi thực hiện ước tính chi phíngười định giá cần xem xét, phân tích và lựa chọn những phương pháp thích hợpđồng thời tham khảo giá cả thị trường

Các bước thực hiện quá trình định giá bằng phương pháp chi phí

Quá trình này gồm bảy bước như sau :

- Ước lượng giá trị của mảnh đất của bất động sản cần định giá, coi mảnh đất

đó là mảnh đất trống và việc sử dụng công trình hiện tại là cao nhất, tốt nhất

- Ước tính các chi phí hiện hành để xây dựng lại hoặc thay thế công trình hiện

có trên mảnh đất Tiến hành xác định tất cả các loại chi phí tạo ra công trình: chi phítrực tiếp, chi phí gián tiếp và lợi nhuận của nhà thầu

- Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của các công trình xây dựng hiện cótrên mảnh đất xét trên tất cả các loại nguyên nhân Sự giảm giá đó được chia thành

ba loại: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài

- Trừ số tiền giảm giá tích luỹ khỏi chi phí hiện tại để có được giá trị hiện tạicủa công trình

Giá trị công trình = Chi phí thay thế / chi phí tái tạo - Tổng giảm giá

- Ước tính phần giảm giá của các công trình xây dựng phụ và các công trình táitạo khác trên địa điểm

- Cộng giá trị mảnh đất với chi phí công trình đã giảm giá và chi phí công trìnhphụ đã được giảm giá

- Điều chỉnh giá trị ước tính bất động sản mục tiêu với bất cứ tài sản của cánhân nào có thể đã đưa vào tính chi phí nếu thấy cần thiết

Những hạn chế của phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí có những mặt hạn chế sau:

- Do phương pháp này việc xác định chi phí xây dựng cũng phải dựa vào thôngtin giá cả nguyên vật liệu xây dựng trên thị trường, chính vì vậy mà nó cũng gặpphải những hạn chế giống phương pháp so sánh

- Chi phí thực chất không bằng giá trị và tạo nên giá trị Khi công trình đã cũ

và không thể hiện sử dụng tốt nhất, hiệu qủa nhất của đất như chỗ trống thì phầngiảm giá khó ước lượng

- Phương pháp này sử dụng phương pháp cộng dồn, song tổng của nhiều bộphận cộng dồn không chắc bằng tổng giá trị toàn bộ

- Việc tính giảm giá tích luỹ nhiều khi dựa vào chủ quan của người định giá,chưa có phương pháp thống nhất

- Trong trường hợp không có số liệu thị trường, các số liệu phải được xem xétmột cách cẩn thận

- Phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có kiến thức về xây dựng và cónhiều kinh nghiệm.

- Phương pháp này chỉ đưa ra giá trị của bất động sản toàn quyền sở hữu, trongtrường hợp cần định giá giá trị của các sở hữu bộ phận đòi hỏi người định giá phảiđiều chỉnh

Vận dụng phương pháp chi phí vào định giá bất động sản thế chấp:

Mỗi một bất động sản với mục đích riêng biệt và những đặc trưng về kiểudáng, kiến trúc sẽ phù hợp với phương pháp định giá nhất định, cũng có nhữngbất động sản phải sử dụng nhiều phương pháp Đối với những bất động sản có giátrị lớn, được thiết kế để sử dụng vào mục đích riêng biệt nào đó như: bệnh viện ,trường học , nhà thờ, nhà máy mà chúng ít được trao đổi trên thị trường khi phảiđịnh giá chúng thì phương pháp phù hợp nhất là phương pháp chi phí

Khi sử dụng các phương pháp này người định giá cần chú ý: nếu là bất độngsản mới xây dựng thì việc định giá theo phương pháp tính theo chi phí xây dựng làhợp lý, nhưng đối với tài sản nhà đất đang tồn tại thì người định giá phải trừ đi phầnhao mòn khi sử dụng và mức độ lạc hậu, lỗi thời của nó với các bất động sản khác.Tuy nhiên các khoản do hao mòn và lạc hậu rất khó xác định, nó phụ thuộc vào khảnăng đánh giá, kiến thức, kinh nghiệm của người định giá

3.6.3 Phương pháp vốn hóa (phương pháp đầu tư)

Khái niệm: Phương pháp vốn hoá là định giá các bất động sản tạo thu nhập, là

quá trình chuyển đổi các thu nhập ròng hàng năm trong tương lai thành giá trị vốnhiện tại

Cơ sở áp dụng phương pháp vốn hoá:

- Các bất động sản tạo thu nhập: đối với loại bất động sản này thì người đầu tưthường có kì vọng bất động sản có khả năng tạo ra thặng dư tài chính lớn hơn chiphí để tạo ra nó

- Các mức tiền thuê bất động sản được hình thành từ các điều kiện thị trường

và sẽ tiếp tục trong suốt thời kì quyền tài sản còn có hiệu lực

- Người đầu tư sẽ chuyển hoá dòng tiền thu nhập thuần từ tiền thuê hàng nămthành tổng số tiền lớn để có được bất động sản Quá trình chuyển đổi các thu nhậpròng tương lai thành giá trị bất động sản hiện tại gọi là quá trình vốn hoá

Các loại tỉ lệ vốn hoá bao gồm:

- Tỷ lệ thu nhập gồm: tỷ lệ vốn hoá chung (Ro) và tỷ lệ vốn hoá tự có (Re)

- Tỷ lệ lợi tức gồm: tỷ suất hoàn vốn nội tại (IRR), tỷ suất lợi tức chung

(Yo), tỷ suất lợi tức của vốn tự có (Ye)

* Phương pháp vốn hoá trực tiếp

Đây là phương pháp sử dụng để chuyển đổi ước lượng thu nhập kì vọng củamột năm cụ thể thành chỉ số giá trị trong một bước trực tiếp bằng cách chia thunhập được ước lượng cho tỷ lệ thu nhập phù hợp hoặc bằng cách nhân thu nhập ướclượng với yếu tố thu nhập phù hợp

hoặc G = NOI x Y (Y = 100/R)

* Phương pháp vốn hoá lợi tức (dòng tiền chiết khấu)

Đây là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi các lợi ích tương lai thànhgiá trị hiện tại bằng cách chiết khấu từng lợi ích tương lai ở tỷ lệ lợi tức phù hợp Phương pháp này dùng một tỷ lệ chung áp dụng cho nhiều đặc tính (tính đến sựthay đổi thu nhập, chi phí, giá trị thu hồi ) áp dụng với quyền quản lý và sử dụng

có thời hạn (bất động sản cho thuê và cho thuê lại hoặc bất động sản nắm giữ cóthời hạn)

Những điều chú ý khi sử dụng phương pháp vốn hoá:

- Khi sử dụng phương pháp vốn hoá người định giá cần phải am hiểu về bấtđộng sản và có các tài liệu chính xác Trong thực tế khi định giá một bất động sảntạo ra thu nhập hàng năm như các bất động sản cho thuê, người ta sử dụng phươngpháp vốn hoá lợi tức Khi sử dụng phương pháp này người định giá cần phải ướclượng và tính toán tất cả các luồng thu nhập trong tương lai do đầu tư tài sản tạo ra,sau đó chuyển đổi chúng về giá trị hiện tại Trong phương pháp này việc tính toán

để đưa ra kết quả cuối cùng phụ thuộc rất nhiều vào chất lượng của số liệu đầu vào,

đó là gía trị lợi tức do ước lượng thu nhập tương lai và tỷ lệ lãi suất dùng để chiếtkhấu

Vận dụng phương pháp vốn hoá vào định giá thế chấp bất động sản

Các bất động sản được sử dụng là tài sản thế chấp khi vay vốn không chỉ lànhững bất động sản phục vụ cho nhu cầu ăn ở mà còn bao gồm cả những bất động

sản phục vụ cho việc kinh doanh như cửa hàng, khách sạn Những bất động sảnnày hàng năm đã đem về cho chủ sở hữu những dòng thu nhập khá lớn Nếu chỉdùng các phương pháp định giá so sánh hoặc phương pháp chi phí thì không thểphản ánh rõ được giá trị của các loại bất động sản này Chính vì vậy mà người địnhgiá nên sử dụng phương pháp vốn hoá để có thể chuyển tất cả các dòng thu nhậphàng năm trong một khoảng thời gia nhất định mà bất động sản tạo ra về hiện tạivới một tỷ lệ chiết khấu xác định.

3.6.4 Phương pháp thặng dư (phương pháp phát triển lý thuyết, phương pháp giá trị còn lại)

Phương pháp này được sử dụng để định giá các BĐS có sự phát triển hoặc cótiềm năng phát triển Nó có thể là đất trồng dành cho xây dựng phát triển, cũng cóthể là BĐS đang tồn tại nhưng cần phải thay thế hay cải tạo, thường là tân trang lạihay phá bỏ và phát triển mới Khi BĐS có giã trị tiềm tàng thì giá trị này có thểđược giải phóng bằng cách chi thêm tiền để cải tạo tăng giá trị của nó, do vậy việcđịnh giá là hoàn toàn cần thiết

Cách tính giá trị của phương pháp này như sau:

Giá trị còn lại = Giá trị hoàn thành cải tạo BĐS – Tổng chi phí để cải tạo hoặcphát triển (bao gồm cả lãi của người đầu tư)

- Giá trị hoàn thành cải tạo được xem là tổng giá trị phát triển, hoặc tổng giá trịbán được trên thị trường

Sử dụng phương pháp giá trị còn lại đòi hỏi kỹ năng đánh giá và điều đầu tiên

là cần thiết quyết định cái gì là hình thức tốt nhất để phát triển hợp lý một BĐS hiệntại hoặc một địa điểm đất trống, và sau đó dự báo giá trị của việc việc phát triểnBĐS sau khi nó đã được hoàn thành

 Tính toán các chi phí, thu nhập và lợi nhuận phát triển

- Các chi phí phát triển gồm: chi phí thu dọn địa điểm; chi phí kiến trúc, phítrả cho kỹ sư xây dựng; chi phí xây dựng; chi phí bán hoặc cho thuê; chi phí vốn;các chi phí khác như phí bồi thường những người đang thuê trên địa điểm, các chiphí thỏa thuận bồi thường cho những người hàng xóm lân cận như quyền đi qua khiđất của người khác, quyền sử dụng bức tường chung, chi phí mua lại các lợi ích nhỏkhác

- Thu nhập: thu nhập phát triển nhận được trong việc bán BĐS xuất phát từtính hữu dụng của nó được phát triển Thu nhập được xác định bằng phương pháp

so sánh trực tiếp theo giá thị trường hoặc xác định bằng phương pháp vốn hóa

- Lợi nhuận phát triển: nhà đầu tư phát triển công trình nhằm thu được lợinhuận Mức lợi nhuận tùy thuộc vào đặc điểm của sự phát triển và mức rủi ro đikèm, sự cạnh tranh trên thị trường và thời gian phát triển, các lợi ích chung gắn với

sự phát triển Do đó không thể đưa ra mức lợi nhuận yêu cầu đạt được một cáchchắc chắn Trong giai đoạn đầu khi chưa biết được giá đất thì lợi nhuận được tínhtheo chi phí phát triển

- Chi phí đất đai: để tính được số tiền còn lại có thể trả cho việc đạt đượcquyền sử dụng đất, người định giá phải tính được thu nhập thuần từ việc bán BĐS,bằng cách lấy tổng thu nhập do bán BĐS trừ đi chi phí bán Sau đó thu nhập thuầnnày phải được trừ đi chi phí phát triển và lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư Số tiềncòn lại được dùng để trang trải các khoản: giá đất đai, phí chuyên môn liên quanđến việc mua đất, chuyển nhượng đất, lợi nhuận của nhà đầu tư phát triển trên tổng

số vốn đầu tư vào đất, lãi tiền vay trong thời gian phát triển

- Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển để có được tổng giátrị còn lại Tổng giá trị còn lại sau khi đã trừ đi chi phí pháp lý, thuế, chi phí tàichính của đất và lợi nhuận liên quan đến đất sẽ cho giá trị còn lại

 Hạn chế của phương pháp

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất tốt nhất của một BĐS đangtồn tại

- Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo điều kiện củathị trường.

- Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi trong việc ước tínhcác chi phí và giá bán

- Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả cáckhoản mục khác nhau

- Mặc dù phương pháp này có tính đến kỳ vọng tương lai song lại không tínhđến giá trị thời gian của tiền, đã giả định là tất cả các dòng tiền xảy ra ở cùng mộtthời điểm, do đó giả định này là không hiện thực

3.6.5 Phương pháp lợi nhuận (phương pháp hạch toán)

Phương pháp này dựa trên giả thiết giá trị của BĐS có liên quan đến lợi nhuận

có thể thu được do sử dụng BĐS Được sử dụng trong những trường hợp có mức độđộc quyền nhất định về BĐS, bởi vì việc so sánh với những tài sản tương tự sẽ gặpkhó khăn do giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản Cần chú ýrằng phương pháp này người định giá BĐS cố gắng ước lượng giá trị thuê BĐS chứkhông phải giá trị vốn của nó Lợi nhuận có thể thực hiện trên cơ sở lợi nhuận hàngnăm

- Tính các khoản lãi trên vốn mà người thuê nhà bỏ ra kinh doanh, tiền thưởngcông cho người thuê vì rủi ro và tháo vát của người đó.

- Lấy doanh thu kinh doanh trừ đi các chi phí hoạt động kinh doanh, trả lãitrên vốn của người thuê nhà, tiền thưởng công do rủi ro và tháo vát Phần còn lạiđược coi là hợp lý để trả cho việc thuê nhà đất

 Ưu nhược điểm của phương pháp:

- Ưu điểm: phương pháp này không đòi hỏi ước tính giá trị cụ thể của BĐS, nóthích hợp với việc xác định giá trịn BĐS không có giao dịch trên thị trường với cơ

sở là thu nhập của một loại hình kinh doanh cụ thể đạt được trong đó có sự đónggóp của BĐS

- Nhược điểm: để xác định được tỷ lệ đóng góp vào lợi nhuận kinh doanh giữaBĐS và kỹ năng quản lý kinh doanh đòi hỏi người định giá phải có hiểu biết về hoạtđộng của ngành nghề kinh doanh, do đó tỷ lệ phân bổ giữa BĐS và lợi nhuận kinhdoanh nhiều khi chỉ mang tính chru quan của người định giá Cách tính thu nhậpđược tạo ra từ BĐS trong phương pháp này không cao như phương pháp so sánhhay phương pháp vốn hóa

4 Các nhân tố tác động đến hoạt động định giá bất động sản

4.1 Nhân tố chủ quan

4.1.1 Nhân tố con người

Chuyên viên định giá là những cán bộ trực tiếp tiến hành định giá BĐS Chấtlượng đội ngũ nhân viên phòng định giá tài sản có ảnh hưởng rất lớn đến quy trìnhnghiệp vụ định giá có đúng hay không, có đạt được hiệu quả cao hay không Địnhgiá dựa vào việc đưa ra quan điểm cá nhân nhưng chất lượng định giá lại ảnh hưởngđến tài sản của công ty và Ngân hàng Nếu đội ngũ cán bộ có trình độ, kinh nghiệm

và năng lực tốt thì quyết định đầu tư tuy chỉ dựa trên quan điểm cá nhân cũng chínhxác và hiệu quả hơn Mặt khác, tư cách đạo đức tốt cũng là điều kiện rất cần cho cán

bộ định giá nhằm hạn chế rủi ro đạo đức cho ngân hàng

Nhân tố con người ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động trong quá trình định giá từkhâu tiếp nhận hồ sơ xin vay, thu thập thông tin, phương pháp được sử dụng để địnhgiá vì vậy, trong hoạt động định giá, nhân tố con người đóng vai trò quyết định,chi phối đến hoạt động cũng như chất lượng dự án

4.1.2 Phương pháp định giá

Các ngân hàng cũng như công ty định giá thường sử dụng phương pháp sosánh khi định giá tài sản nói chung và BĐS nói riêng Mà khi sử dụng phương phápnày thì các cán bộ phải căn cứ vào số liệu thực tế trên thị trường để phân tích Việcđịnh giá BĐS bằng phương pháp này có rất nhiều nhược điểm vì khả năng thu thậpthông tin, việc phân tích xử lý còn nhiều hạn chế Có thể nói công tác định giá dựanhiều vào kiến thức về các lĩnh vực kinh doanh đầu tư, kinh nghiệm quản lý cácBĐS trong thực tiễn và tùy thuộc vào điều kiện thị trường

4.1.3 Chất lượng thu thập thông tin

Thu thập thông tin là một trong các bước của quy trình định giá, việc thu thậpthông tin đều do cán bộ định giá đảm nhiệm Mọi nguồn thông tin có được từ tàiliệu mà người vay gửi đến cũng như nguồn thông tin đại chúng về doanh nghiệp, tổchức cá nhân đi vay Các thông tin này rất quan trọng trong việc giúp cán bộ địnhgiá phân tích đánh giá cũng như việc sàng lọc xử lý thông tin Nhiều khi việc phântích xử lý thông tin không được làm cẩn thận dẫn đến việc tính toán thiếu chính xácgiá trị BĐS kéo theo là ảnh hưởng đến các khoản vay mà ngân hàng sẽ cho vay

4.1.4 Công tác tổ chức điều hành

Đó là việc bố trí, sắp xếp, quy định trách nhiệm, quyền hạn của cá nhân bộphận tham gia định giá, trình tự tiến hành cũng như mối quan hệ giữa tổ chức, cánhân, bộ phận đó trong việc nhiệm vụ Yếu tố này ảnh hưởng gián tiếp đến chấtlượng định giá, tạo điều kiện nâng cao chất lượng định giá song cũng có thể là mộtnhân tố kìm hãm từ bên trong nội bộ ngân hàng Cần phải có sự phân công khoahọc, chặt chẽ, tận dụng tối đa năng lực làm việc, sáng tạo và sức mạnh tập thể, đồngthời tạo ra được cơ chế kiểm tra, giám sát chặt chẽ bằng cách thành lập bộ phậnkiểm soát nội bộ, kiểm soát tổng hợp, tổ chức độc lập với các bộ phận khác và chịu

sự lãnh đạo trực tiếp của ban giám đốc Được như vậy sẽ hạn chế được tối đa rủi ro

và góp phần nâng cao chất lượng định giá BĐS

4.1.5 Chất lượng trang thiết bị

Trang thiết bị đóng góp một phần không nhỏ trong quá trình định giá Như hồitrước, công nghệ thông tin chưa được chú trọng và phát triển, việc định giá thườngbằng thủ công thiếu chuyên nghiệp và tốn thời gian, tính xác thực của thông tincũng phần nào bị hạn chế Nhờ có trang thiết bị tốt, máy tính với phần mềm định

giá giúp cho quá trình định giá được thực hiện nhanh hơn và hiệu quả hơn Cácngân hàng cũng như công ty định giá cần liên tục cập nhật tràn thiết bị hiện đại, phùhợp với yêu cầu thị trường, cần có đội kiểm tra kiểm soát sự hao mòn lỗi thời cũngnhư các trục trặc có thể xảy đến.

4.2 Nhân tố khách quan

4.2.1 Từ phía khách hàng, doanh nghiệp

Bất kỳ khách hàng, doanh nghiệp, tổ chức nào khi đến vay vốn thế chấp tạingân hàng đều phải có mục đích, phương án hoạt động sản xuất kinh doanh và cótài sản thế chấp Tài sản thế chấp phục vụ cho việc giảm thiểu tối đa rủi ro cũng nhưtổn thất sẽ xảy ra cho ngân hàng, do vậy đòi hỏi tài sản thế chấp có tính kinh tế, ítrủi ro tiềm ẩn, đồng thời khách hàng phải có lý lịch đẹp, tiềm lực tài chính tốt trongquá khứ và hiện tại Mọi yếu tố đó đều ảnh hưởng đến các số liệu, nội dung đượccung cấp trong báo cáo tài chính cũng như các số liệu về thông tin BĐS

4.2.2 Khung pháp lý Nhà nước

Thị trường BĐS ở nước ta đang trong thời kỳ hình thành và phát triển Do đó,

để thị trường bất động sản nói chung và hoạt động định giá nói riêng hoạt động hiệuquả, nhà nước ta cần xây dựng khung pháp lý hoàn chỉnh về bất động sản

Một trong những nhân tố ảnh hưởng đến định giá là những chính sách, quyđịnh của nhà nước liên quan đến giá đất Nghị định 181, nghị định 188 là nhữngkhung giá đất có vai trò quan trọng đối với công tác định giá Một số chính sách củanhà nước về phát triển kinh tế xã hội, chính sách về quy hoạch phân bổ đất đai cũngảnh hưởng đến công tác định giá, là cơ sở cho người định giá xác định giá trị củabất động sản Hiện tại khi định giá BĐS, giá BĐS còn chịu sự phụ thuộc vào chế độhai giá: giá thị trường và giá trong khung giá đất quy định của nhà nước Mà hai giánày có sự chênh lệch rất lớn, Nhà nước cần có một khung giá mới phù hợp với thịtrường, trách tình trạng lệch giá

Mức độ quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản tác động giántiếp lên hoạt động định giá Quản lý nhà nước mà chặt chẽ, đồng bộ, thống nhất thìthị trường đi và hoạt động công khai và hiệu quả Từ đó sẽ tạo thuận lợi nhất chongười định giá tiến hành thu thập và xử lý thông tin thị trường Đồng thời nhà nước

tăng cường kiểm tra giám sát công tác định giá sẽ làm tăng tính pháp lý và nghĩa vụcho các trung tâm định giá.

4.2.3 Môi trường vĩ mô

Một lĩnh vực thông tin khác cũng hết sức quan trọng và cần thiết đối vớicông tác định giá là thông tin về tình hình kinh tế xã hội của Nhà nước, ngành, địaphương, tình hình cung cầu BĐS trong khu vực; đặc điểm của những người thamgia thị trường BĐS, các điều kiện của thị trường, hiện trạng vùng lân cận; tình hìnhcung cầu BĐS trong khu vực; thu nhập bình quân hàng năm của người dân; mức giábình quân của các loại đất trong vùng; mức độ lạm phát chung; tình hình thị trườnglao động, thị trường chứng khoán, tín dụng

Mọi yếu tố trên quy tụ lại dẫn đến đến vấn đề thiếu hụt thông tin, thông tinkém trung thực, không đầy đủ Dẫn đến các báo cáo định giá BĐS còn nhiều thiếusót, không chuẩn xác, ảnh hưởng lớn đến hoạt động cho vay của ngân hàng

CHƯƠNG II THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN –

NGÂN HÀNG QUÂN ĐỘI (MBAMC)

1 Một số nét khái quát về công ty TNHH quản lý nợ và khai thác tài sản (MBAMC)

1.1 Lịch sử hình thành và phát triển

Tên công ty : Công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng

TMCP Quân đội

Tên tiếng Anh : AMC Asset Management Company Ltd.,

Tên viết tắt : MBAMC

Địa chỉ : Tầng 4 tòa nhà 195 Khâm Thiên, Đống Đa, Hà Nội

ty đã được hình thành Sau gần 1 năm tích cực chuẩn ngày 20 tháng 11 năm 2002,Công ty TNHH quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng Quân Đội chính thứcđược thành lập

Ngày đầu thành lập, Công ty gặp rất nhiều khó khăn, đội ngũ cán bộ nhân viên

ít, cơ sở vật chất nghèo nàn, kinh nghiệm tổ chức hoạt động chủ yếu dựa vào 3 cán

bộ được điều tư các nơi về Vượt qua những khó khăn, Công ty đã trưởng thành vềmọi mặt, gây dựng được niềm tin tưởng từ ban lãnh đạo MB và các cổ đông Với sốvốn điều lệ trên 5 tỷ đồng đến nay vốn đã tăng gần 600 tỷ và hơn 100 cán bộ côngnhân viên Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu bình quân đạt 30% - 35%, lợinhuận năm sau luôn cao hơn năm trước từ 20% - 30% Công ty đã triển khai nhiệm

vụ sản xuất kinh doanh tại 3 miền Bắc, Trung, Nam để cùng các chi nhánh Ngân

hàng Quân Đội xử lý các khoản nợ tồn đọng, định giá tài sản và triển khai đầu tưcác dự án Tự hào là thành viên của ngân hàng Quân Đội sau 25 năm phấn đấukhông ngừng đầy trách nhiệm, chuyên nghiệp và đoàn kết, nhân dịp kỷ niệm 15năm thành lập (4.11.2009), MB đã vinh dự đón nhận huân chương lao động hàng III– phần thưởng cao quý của Nhà nước dành cho Ngân hàng Quân Đội trong lĩnh vựctài chính, ngân hàng.

Với truyền thống đoàn kết, kỷ luật và tác phong chuyên nghiệp của Ban lãnhđạo và tập thể cán bộ nhân viên, chúng tôi tin tưởng Công ty MBACM sẽ hoànthành thắng lợi kế hoạch đề ra Công ty cam kết sẽ phát huy những giá trị đã có,tăng trưởng ổn định và khẳng định thương hiệu MBAMC trở thành một thương hiệu

có uy tín trong hệ thống các Ngân hàng thương mại và các tổ chức tài chính khác.Hoạt động theo mô hình công ty TNHH một thành viên do Ngân hàng TMCPQuân Đội là chủ sở hữu Với nhiệm vụ chính là xử lý nợ tồn đọng của MB, định giátài sản, khai thác tài sản Ngoài ra, làm một số nhiệm vụ khác của MB ủy quyền baogồm: quản lý các dự án đầu tư, thiết kế, quản lý phát triển mạng lưới, tham gia liêndoanh liên kết, góp vốn đầu tư Từ buổi ban đầu với 4 cán bộ chuyên viên, trong đó

1 đảng viên, vốn kinh doanh 5 tỷ VNĐ Sau 10 năm nỗ lực không ngừng, hiện naycông ty đã có hơn 120 cán bộ nhân viên, chi bộ 25 đảng viên, có tổ chức công đoàn,chi đoàn, hội phụ nữ Công ty có một chi nhánh ở TP.HCM với hơn 40 cán bộ nhânviên và 1 văn phòng tại Đà Nẵng, các điểm giao dịch tại Việt Trì, Hải Phòng, CầnThơ… Công ty TNHH quản lý nợ và khai thác tài sản là đơn vị phấn đấu hoànthành xuất sắc nhiệm vụ hàng năm, bình quân năm sau cao hơn năm trước từ 20 –30%, tỷ lệ lợi nhuận trên vốn điều lệ từ 30 – 35%.

1.2 Định hướng phát triển và giá trị cốt lõi

- Xử lý nợ là nhiệm vụ chính trị và trọng tâm, phấn đấu tỷ trọng thu nợ hàngnăm của Công ty chiếm 25 – 30% nợ khó đòi (nhóm 4, 5) của MB Trong đó hìnhthức mua nợ là 50 – 70%.

- Kinh doanh bất động sản là một thế mạnh của Công ty, tập trung phát triển ở

Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng… bao gồm: văn phòng cho thuê, khu đô thị bằnghình thức đầu từ ngắn, trung, dài hạn, hợp tác với các doanh nghiệp khác đủ uy tín

và năng lực

- Ưu tiên chiến lược phát triển nguồn nhân lực, quảng bá thương hiệu

- Định giá: thành lập trung tâm thẩm định giá và đấu giá

Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản (QLN&KTTS) là một định chế đặc biệt

và công cụ hữu ích để hỗ trợ phục hồi nền kinh tế do ảnh hưởng của nợ và tái thiếtlại hệ thống Ngân hàng Các công ty QLN&KTTS ra đời, được giao những quyềnhạn đặc biệt để hoàn thành sứ mệnh của mình trong một thời gian ngắn, cụ thể là:

xử lý nợ khó đòi, tồn đọng bằng cách mua, quản lý, xử lý… nhằm tối đa hóa giá trịcủa những khoản nợ hoặc tài sản để bán và thu hồi vốn

Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản (QLN&KTTS) được thành lập theo sựchỉ đạo của Ngân hàng quân đội, với những cơ chế riêng Các nhân viên của công tyquản lý nợ và khai thác tài sản đôi khi được quy định miễn trừ truy tố và được phápluật bảo vệ, được sự giám sát chặt chẽ của ban giám sát, hội đồng quản trị

Xuất phát từ mục đích hoạt động của Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản,công ty phải có vốn lớn và có kỹ năng chuyên môn giỏi, từ kinh nghiệm của cácnước trên thế giới nên việc xây dựng mô hình công ty quản lý nợ và tài sản là cầnthiết, như là một công cụ tài chính đắc lực thúc đẩy tiến trình cải cách nền kinh tếcủa hệ thống Ngân hàng nói chung và nâng cao hiệu quả sử dụng vốn của Ngânhàng Quân Đội nói riêng

1.3.2 Nhiệm vụ

Xử lý nợ:

- Tiếp nhận, quản lý và thu hồi các khoản nợ tồn đọng trong hệ thống Ngânhàng Quân Đội Cơ cấu lại nợ tồn đọng bằng các biện pháp thích hợp.

- Giúp giải quyết những tồn tại về mặt tài chính trong hệ thống của Ngân hàngQuân Đội trong quá trình hoạt động nhằm giảm đến mức thấp nhất các tổn thất

- Trực tiếp mua – bán, làm môi giới và cấu trúc lại các khoản nợ của MB vàcác tổ chức tín dụng khác

Cụ thể: + Thực hiện công tác thu hồi nợ xấu của Ngân hàng MB

+ Lập và thực hiện báo cáo kế hoạch thu hồi nợ theo tháng, quý, năm + Báo cáo có thẩm quyền về các biện pháp xử lý tài sản đảm bảo, miễngiảm lãi cho khách hàng

+ Thực hiện các nhiệm vụ khác theo Quy định, chỉ đạo của Ban điềuhành Công ty

Kinh doanh bất động sản:

- Bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất độngsản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đíchsinh lợi

- Quản lý, cho thuê văn phòng cao ốc

Định giá tài sản:

- Thẩm định các tài sản đảm bảo cho vay của Ngân hàng Quân Đội

- Tư vấn kiểm tra tài sản đảm bảo

- Đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thờiđiểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế

Cụ thể: + Thẩm định hồ sơ pháp lý của khách hàng để làm căn cứ định giá tàisản

+ Kiểm tra và đảm bảo tính hợp pháp, hợp lệ chứng từ sở hữu tài sản + Định giá BĐS, công trình xây dựng, giá trị các loại máy móc thiết bị,phương tiện vận tải theo yêu cầu

+ Xây dựng và thu thập thông tin cơ sở dữ liệu phục vụ thẩm định giá,kho thông tin dữ liệu về thị trường BĐS

Quản lý dự án xây dựng cơ bản:

- Lập dự án đầu tư

- Thiết kế công trình công nghiệp và dân dụng

- Quản lý dự án MB đầu tư

- Tư vấn đầu tư – tư vấn giám sát.

- Xây dựng các công trình dân dụng công nghiệp cơ sở hạ tầng, giao thôngthủy lợi…

- Thiết kế các điểm đặt máy ATM

1.4 Môi trường hoạt động bên ngoài

Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản MBAMC thuộc quản lý trực tiếp củaNgân hàng Quân Đội, hoạt động trong môi trường luật Ngân hàng và các tổ chức tíndụng

Công ty MBAMC đặc trách xử lý nợ khó đòi tồn đọng, bằng cách mua, quản

lý, tài trợ, nhằm tối đa hóa giá trị của khoản nợ hoặc tài sản để bán nhằm thu hồivốn, giải quyết các quản nợ hiệu quả hơn, và linh hoạt hơn trong quá trình xử lý nợ.Điều này góp phần làm gia tăng giá trị các khoản nợ và làm cho việc kinhdoanh mua bán tài sản, nợ thuận lợi hơn Biện pháp xử lý nợ có hiệu quả cần phảigắn với tính pháp lý chặt chẽ, cần cưỡng chế con nợ trả nợ bằng những biện phápphù hợp

1.5 Các thành tích đã đạt được

Với nhiệm vụ thu hồi và hạn chế tối đa các khoản nợ xấu nhằm mục đích làmlành mạnh hóa hoạt động tài chính tín dụng của MB, giúp MB hoạt động hiệu quả,tăng trưởng bền vững, sau 10 năm thành lập đến nay, MB đã trở thành thương hiệuQuản lý nợ uy tín, trong hệ thống Ngân hàng Thương mại cổ phần Việt Nam Năm

2007, MBAMC xử lý nợ xấu đạt sản lượng 6,7 tỷ đồng; định giá tài sản đạt 1000 tỷđồng thì đến 30-9-2012, xử lý nợ xấu của MBAMC đạt 125 tỷ đồng (tăng 17,8 lần);định giá tài sản đạt 30.000 tỷ đồng (tăng 30 lần) Năm 2012, trong lúc nhiều đơn vịkinh doanh tài chính gặp khó khăn thì sản lượng của MBAMC vẫn đạt 190%, lợinhuận dự tính, đạt gần 40 tỷ đồng, tỷ lệ ROE =20% Ngoài ra, MBAMC đã thẩmđịnh tài sản bảo đảm cho vay của MB với tổng trị giá hơn 34.000 tỷ đồng, tươngđương với gần 4000 chứng thư, phát triển các mảng dịch vụ Quản lý tòa nhà và chothuê văn phòng, phát triển các điểm giao dịch và quản lý thực hiện các dự án của

MB ủy thác đạt hiệu quả

Trong năm vừa qua AMC đã có những thành tích:

Nhiệm vụ kinh doanh

Hàng năm, công ty chủ động xây dựng kế hoạch (dựa trên cơ sở dự báo củaMB) sau khi thông qua MB kế hoạch chính thức được triển khai, thường khi xâydựng kế hoạch năm sau cao hơn năm trước từ 20 – 30%, có trường hợp có các chỉtiêu đột biến theo yêu cầu nhiệm vụ của MB giao nên tỷ lệ cao.

Công ty bố trí nhân lực cân đối phù hợp với kế hoạch kinh doanh, trọng tâm là

Công ty quan tâm chất lượng nhân viên, quan tâm đời sống vật chất người laođộng thu nhập bình quân hơn 11 triệu/tháng Vì vậy, so với vài năm về trước tuyểncán bộ rất khó, không ai chịu đi đòi nợ, đến nay nhờ có thương hiệu của MB vàMBAMC nên có thuận lợi Có nhiều người từ các trường đại học kinh tế, công an,

bộ đội, luật về với Công ty

Chi đoàn thanh niên là nòng cốt luôn đi đầu trong các hoạt động, xung kíchtrong các đợt phát động thi đua qua các năm đều được tổ chức đoàn cấp hệ thốngkhen thưởng.

Chi bộ luôn đạt chi bộ trong sạch, vững mạnh 100% Đảng viên đạt mức 1.Các hoạt động văn hoá văn nghệ, thể dục thể thao là 1 đơn vị có phong tràomạnh của MB Công ty xây dựng, bồi dưỡng, đầu tư được nhân lực nòng cốt làmhạt giống cho phong trào quần chúng, là một trong những đơn vị có thành tích caonhất trong toàn hệ thống MB

Thực hiện tốt công tác an ninh an toàn - trật tự đơn vị đặc biệt kết hợp tốt vớicông an, UBND phường sở tại tham gia các lớp học phòng chống các tệ nạn xã hội

Tổ chức công đoàn và các đoàn thể: tham gia tất cả các hoạt động của Thànhphố nói chúng và Ngân hàng Quân Đội nói riêng, phát triển các tổ chức như Côngđoàn, Đoàn thanh niên, Hội phụ nữ…Công đoàn và Hội phụ nữ được Ngân hàngQuân Đội khen thưởng

Chi bộ Đảng trong sạch vững mạnh từ năm 2007 đến nay

Công ty trân trọng bày tỏ lòng biết ơn chân thành đến sự quan tâm tạo điềukiện giúp đỡ của HĐQT, Ban lãnh đạo Ngân hàng, các phòng ban & đơn vị trongtập đoàn MB và các đơn vị bạn đã ủng hộ, giúp đỡ Công ty trong suốt chặng đườngqua Công ty cam kết sẽ phát huy những giá trị đã có, tăng trưởng ổn định và khẳng

định thương hiệu MBAMC trở thành 1 thương hiệu có uy tín trong hệ thống cácngân hàng thương mại và các tổ chức tài chính khác.

Tập thể CBNV công ty MBAMC rất mong muốn tiếp tục nhận được sự quantâm lãnh đạo, chỉ đạo, phối hợp, giúp đỡ của ban lãnh đạo ngân hàng để MBAMCphát triển toàn diện, bền vững, xứng đáng với vị trí chiến lược đặc biệt quan trọngtrong hệ thống MB

Góp phần làm lành mạnh hóa hoạt động tín dụng của MB

Xuất phát từ ý tưởng phải thành lập ra một công ty giúp Ngân hàng Thươngmại cổ phần quân đội (MB) thu hồi, hạn chế các khoản nợ xấu, ngày 20-11-2002,Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản (MBAMC) đã chính thức ra đời Sự kiệnnày góp phần làm lành mạnh hóa hoạt động tài chính tín dụng của MB, giúp ngânhàng hoạt động hiệu quả, tăng trưởng bền vững

- Công ty có quyền sở hữu đầy đủ đối với khoản nợ và tài sản đã thu được đểviệc cơ cấu lại, quản lý và bán tài sản hiệu quả hơn

- Cơ chế giá được hình thành theo giá thị trường Giá mua, giá bán nợ khó đòi,tài sản do hai bên thỏa thuận, căn cứ vào tiêu chuẩn do hội đồng thẩm định giá độclập đưa ra

- Cơ chế thực hiện quyền sở hữu hợp pháp các tài sản không đủ giấy tờ, hồ sơ,yếu tố, pháp lý Cơ chế này thúc đẩy nhanh giải quyết các tài sản có, khiếm khuyết,làm rõ quyền sở hữu thông qua sự công nhận của luật pháp

- Quyền được pháp luật bảo vệ, miễn trừ trách nhiệm trong hoạt động chuyênmôn ngoại trừ những hành vi trục lợi cá nhân

1.7 Sơ đồ tổ chức công ty