Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm tại chi nhánh Ngân hàng công thương Đống Đa

Và như vậy, hơn lúc nào hết NHCV càng phải đề cao vai trò của TSBĐ từviệc tuân thủ tỷ lệ xác định cho vay tối đa do Trụ sở chính qui định, chẳng hạnnhư: thẩm định vị trí, tính thanh khoả

LỜI CAM ĐOAN

Em xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng em, được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, nghiên cứu tình hình thực tế tại Ngân hàng Công thương chi nhánh Đống Đa, và dưới sự hướng dẫn của cô giáo TS

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG I LÝ LUẬN CHUNG VỂ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY 3

1.1 Thẩm định bảo đảm tiền vay bằng tài sản tại ngân hàng thương mại 3

1.1.1 Khái niệm và mục đích về bảo đảm tiền vay 3

1.1.2 Bảo đảm bằng tài sản và thẩm định tài sản bảo đảm 5

1.2 Thẩm định giá tài sản bảo đảm 11

1.2.1 Khái niệm và vai trò 11

1.2.2 Hệ thống pháp luật điều chỉnh và nguyên tắc thẩm định tài sản bảo đảm tiền vay 13

1.2.3 Nội dung các phương pháp thẩm định giá tài sản bảo đảm tiền vay 18

1.2.4 Các điều kiện cần thiết cho việc thẩm định giá tài sản bảo đảm 26

1.3 Kinh nghiệm trên thế giới và bài học cho Việt Nam 28

1.3.1 Trên thế giới 28

1.3.2 Bài học đối với Việt Nam 32

Tóm tắt Chương I 33

CHƯƠNG II THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TSBD TIỀN VAY TẠI NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG CHI NHÁNH ĐỐNG ĐA 34

2.1 Khái quát về hoạt động bảo đảm tiền vay tại chi nhánh Vietinbank Đống Đa 34

2.1.1 Đôi nét giới thiệu về chi nhánh Vietinbank Đống Đa 34

2.1.2 Hoạt động bảo đảm tiền vay bằng tài sản tại ngân hàng 37

2.2 Thực trạng công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm tiền vay 43

2.2.1 Quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm tiền vay 43

2.2.2 Phương pháp áp dụng vào thẩm định giá tài sản bảo đảm tiền vay 46

2.3 Đánh giá chung 54

2.3.1 Các mặt được 54

2.3.2 Các mặt hạn chế và nguyên nhân 55

Tóm tắt chương II 62

CHƯƠNG III GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY 63

3.1 Định hướng hoạt động bảo đảm tiền vay và công tác định giá tài sản bảo đảm 63

3.2 Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm tại ngân hàng Công thương chi nhánh Đống Đa 64

3.2.1 Hoàn thiện tổ chức thực hiện thẩm định giá tài sản bảo đảm 64

3.2.2 Hoàn thiện quy trình, phương pháp định giá tài sản bảo đảm 64

3.2.3 Nâng cao trình độ của cán bộ định giá cũng như thiết lập một bộ phận thẩm định giá chuyên biệt 66

3.2.4 Xây dựng hệ thống lưu trữ thông tin 66

3.2.5 Phát triển hệ thống đánh giá, xếp hạng tài sản bảo đảm 67

3.2.6 Tăng cường mối quan hệ giữa chi nhánh với các bên liên quan 67

3.3 Một số kiến nghị 67

3.3.1 Đối với Chính phủ 67

3.3.2 Đối với Ngân hàng Nhà Nước 69

3.3.3 Đối với Bộ Tài Chính 70

3.3.4 Đối với các trường đại học: 71

Tóm tắt chương III 71

KẾT LUẬN 72

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 73

Phụ lục 74

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

NHTMCP Ngân hàng thương mại cổ phần

TNTB Thu nhập trung bình

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1: Tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá tại một số quốc gia 31Bảng 2: Kết quả hoạt động kinh doanh của chi nhánh 2009-2011 35Bảng 3: Dư nợ cho vay có và không có tài sản bảo đảm trên tổng dư nợ

2010-2011 38Bảng 4: Cơ cấu dư nợ cho vay có TSBD theo biện pháp bảo đảm 39Bảng 5: Giá trị các loại tài sản bảo đảm tiền vay tại Chi nhánh 2010-2011 42Biểu đồ 1: Dư nợ cho vay có và không có TSBD tại Chi nhánh 2010-2011

38Biểu đồ 2: Cơ cấu dư nợ cho vay có TSBD theo hình thức bảo đảm 2010-2011

40Biểu đồ 3: Cơ cấu dư nợ cho vay có TSBD theo giá trị TSBD 2010-2011 42

LỜI MỞ ĐẦU Nền kinh tế càng phát triển thì nhu cầu vốn của các doanh nghiệp ngày

càng tăng cao Chính điều này đã tạo ra sự đánh đổi đối với nhiều nước hoặc làchấp nhận tăng trưởng tín dụng cao để phát triển kinh tế mà hậu quả của nó là nợxấu tăng cao hoặc là hạn chế tín dụng ở khu vực chính thức làm cho nền kinh tếchậm phát triển và kéo theo sự phát triển tín dụng của khu vực phi chính thức rấtkhó kiểm soát Để giải quyết vấn đề đó, Chính phủ, các ngân hàng một mặt luôn

cố gắng đáp ứng tối đa nhu cầu vay của doanh nghiệp, mặt khác kiểm soát chặtchẽ hơn các điều kiện năng lực tài chính, năng lực trả nợ, dòng tiền, mục đích sửdụng vốn…Tuy nhiên, trong bối cảnh nước ta hiện nay khi mà tính minh bạch,trung thực của các số liệu chưa cao thì tài sản bảo đảm đặc biệt là tài sản bảođảm có tính thanh khoản cao lại trở thành một chỗ dựa, một tấm đệm cho ngânhàng khi cấp quyết định cho vay của ngân hàng Và thực tế đã cho thấy các ngânhàng ngày càng quan tâm hơn tới biện pháp hạn chế rủi ro, đặc biệt từ đầu năm

2012 sau khi Ngân hàng Nhà nước phân loại 4 nhóm Ngân hàng với các tỷ lệtăng trưởng tín dụng tương ứng là 17%, 15%, 8%, 0% thì đương nhiên sẽ dầndần có sự dịch chuyển khách hàng từ các NHTM nhóm 3, 4 về các NHTM nhóm

1, 2 Và như vậy, hơn lúc nào hết NHCV càng phải đề cao vai trò của TSBĐ từviệc tuân thủ tỷ lệ xác định cho vay tối đa do Trụ sở chính qui định, chẳng hạnnhư: thẩm định vị trí, tính thanh khoản của quyền sử dụng đất và tài sản gắn liềntrên đất, hạn chế hoặc từ chối TSBĐ là hàng hóa, máy móc thiết bị khó quản lý,thanh khoản thấp…

Xuất phát từ mong muốn tìm hiểu kĩ hơn về vai trò tài sản đảm bảo cũngnhư công tác thẩm định giá, đặc biệt trong quá trình thực tập tại Ngân hàng côngthương chi nhánh Đống Đa, được tiếp xúc thực tế với công tác thẩm định tiềnvay tại chi nhánh em đã quyết định chọn đề tài “ Giải pháp hoàn thiện công tácthẩm định giá tài sản bảo đảm tại chi nhánh Ngân hàng công thương Đống Đa”làm đề tài khóa luận của mình

Khóa luận nhằm làm sáng tỏ cơ sở lý luận của công tác định giá tài sản

bảo đảm tiền vay, đánh giá thực trạng công tác định giá tài sản bảo đảm tiền vaytại NHTMCP Công thương chi nhánh Đống Đa thông qua phân tích các trườnghợp điển hình trong thời gian qua và đưa ra một số giải pháp, kiến nghị nhằmgóp phần đổi mới, hoàn thiện công tác định giá tài sản bảo đảm tiền vay tại chinhánh trong thời gian tới

Khóa luận đã sử dụng tổng hợp các phương pháp nghiên cứu Phươngpháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, phương pháp thu thập số liệu,phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp làm các phương pháp luận cho việcnghiên cứu

Ngoài phần mục lục, danh mục từ viết tắt, danh mục bảng biểu, đề tàiđược chia thành ba chương như sau:

Chương I : Lý luận chung về tài sản bảo đảm tiền vay và thẩm định giá tài

sản bảo đảm tiền vay

Chương II: Thực trạng công tác thẩm định tài sản bảo đảm tiền vay tại

Ngân hàng Công thương chi nhánh Đống Đa

Chương III: Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định giá tài sản bảo đảm

tiền vay

CHƯƠNG I

LÝ LUẬN CHUNG VỂ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY

VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY

1.1 Thẩm định bảo đảm tiền vay bằng tài sản tại ngân hàng thương mại

1.1.1 Khái niệm và mục đích về bảo đảm tiền vay

1.1.1.1 Khái niệm

“Bảo đảm tiền vay là việc thiết lập các cơ sở kinh tế và pháp lý tạo điều

kiện cho ngân hàng thỏa mãn nhu cầu thu hồi tín dụng đã cấp trong trường hợpngười vay không thực hiện trả nợ theo quy định.”

Bảo đảm tiền vay có thể chia thành hai loại: bảo đảm bằng tài sản vàbảo lãnh

Trong đó “Bảo lãnh ngân hàng là hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức

tín dụng cam kết với bên nhận bảo lãnh về việc tổ chức tín dụng sẽ thực hiệnnghĩa vụ tài chính thay cho khách hàng khi khách hàng không thực hiện hoặcthực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết; khách hàng phải nhận nợ và hoàn

Bảo đảmtiền vay

Bảo đảm bằng tài sản Bảo lãnh

Thế chấp Cầm cố các khoản phải thuChuyển nhượng

trả cho tổ chức tín dụng theo thỏa thuận” Bảo đảm tiền vay trên phương diệnbảo đảm bằng tài sản, cũng như cách thức thẩm định tài sản bảo đảm tại ngânhàng sẽ được thể hiện cụ thể ở các phần tiếp sau

1.1.1.2 Mục đích

Khi ngân hàng đồng ý cho khách hàng vay cũng đồng nghĩa với việcngân hàng chấp nhận những rủi ro tiềm tàng từ khoản cho vay đó Và bảo đảmtiền vay ra đời như một biện pháp cứu cánh, giúp cho các ngân hàng yên tâmhơn khi đưa ra các quyết định cho vay của mình:

Thứ nhất, bảo đảm tiền vay bảo vệ quyền lợi của người cho vay, thiết lập

các cơ sở pháp lí để tạo thêm một nguồn thu nợ thứ hai nhằm hạn chế, phòngngừa, giảm nhẹ tổn thất tín dụng khi phương án trả nợ dự kiến của bên vaykhông thực hiện được ( xảy ra các rủi ro không lường trước ) Quyền lợi này đãđược pháp luật công nhận: Theo điều 56/ND 163/2006/ND-CP “Đến hạn thựchiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiệnkhông đúng nghĩa vụ” thì ngân hàng được phép xử lí tài sản bảo đảm để thu hồi

nợ Và việc xử lí tài sản này cũng được quy định cụ thể tại các điều 58, 59 ND163/2006/ND-CP, và điều 15 ND 11/2011 bổ sung, sửa đổi một số nội dungtrong ND 163/2006/ND-CP Theo đó, ngân hàng có thế bán đấu giá, hoặc xử lítài sản theo thỏa thuận của các bên để thu hồi, giảm thiểu tổn thất tín dụng

Thứ hai, bảo đảm tiền vay giúp nâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết

trả nợ của bên vay cũng như ngăn ngừa tình trạng lạm dụng, gian lận, sử dụngvốn thiếu tính toán, không đúng mục đích của khách hàng Có thể thấy rõ mộtđiều đó là khi những khoản tín dụng được cấp mà không có tài sản bảo đảm,phần vốn của bên vay tham gia ít, rất ít hoặc không tham gia vào dự án đầu tư thì

xu hướng tất yếu là bên vay sẽ thực hiện các dự án có mức độ rủi ro cao để đemlại lợi nhuận cao Bởi nếu thất bại thì cái mất của họ là không đáng kể, còn nếuthành công thì cái được của họ lại là rất lớn Và hành vi của họ sẽ hoàn toànngược lại khi họ phải đem thế chấp các tài sản hiện có của mình để được cấp tín

dụng vì họ nhận thức được rằng họ sẽ bị mất tài sản, uy tín nếu khoản vay của họđược đầu tư không thận trọng và xảy ra rủi ro Chính vì thế mà họ phải cẩn thậnhơn khi thực hiện quyết định đầu tư của mình.

Thứ ba, bảo đảm tiền vay giúp sàng lọc khách hàng: trong điều kiện

nguồn vốn cấp tín dụng của ngân hàng hạn hẹp mà có nhiều khách hàng cùngthỏa mãn yêu cầu cho vay, thì tài sản đảm bảo sẽ là một trong những điều kiện

để ngân hàng sàng lọc, lựa chọn khách hàng

Cuối cùng, bảo đảm tiền vay giúp bổ sung điều kiện để khách hàng được

vay vốn Trong môi trường cạnh tranh ngày càng cao, các ngân hàng luôn mongmuốn đáp ứng được càng nhiều nhu cầu của khách hàng càng tốt, điều đó cũngđồng nghĩa với việc ngân hàng mở rộng điều kiện, tạo cơ hội cho vay kéo theorủi ro tín dụng tăng cao Do đó, tài sản đảm bảo như một yêu cầu tất yếu để giảmbớt rủi ro cho ngân hàng

1.1.2 Bảo đảm bằng tài sản và thẩm định tài sản bảo đảm

1.1.2.1 Khái niệm

Bảo đảm bằng tài sản chính là một biện pháp nằm trong bảo đảm tiền

vay được thể hiện dưới các hình thức: cầm cố, thế chấp, chuyển nhượng cáckhoản phải thu

- Cầm cố tài sản là việc bên đi vay giao tài sản thuộc sở hữu của mình chobên cho vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ

- Thế chấp tài sản là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình

để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp và khôngchuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp

- Chuyển nhượng các khoản phải thu là một hình thức bảo đảm tín dụngtrong đó người vay tín dụng nhượng cho ngân hàng các khoản nợ của người thứ

ba, và nó được làm đảm bảo cho khoản vay

1.1.2.2 Các loại tài sản bảo đảm

Căn cứ điều 2 nghị định 11/2012/ND-CP: “Tài sản bảo đảm là tài sản

hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giaodịch.” có thể là tiền, động sản, bất động sản, hoa lợi , lợi tức

- Trong đó, tài sản hình thành trong tương lai gồm: (i) Tài sản được hìnhthành từ vốn vay; (ii) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang đượctạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; (iii) Tài sản đã hìnhthành và thuộc đối tượng phải đăng kí, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịchbảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật; (iv) Tàisản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất

- Tài sản hiện có: (i) Tài sản của khách hàng vay; (ii) Tài sản của bên thứ ba

Để hiểu rõ hơn, dưới đây là các tài sản được sử dụng làm tài sản bảo đảmtheo các hình thức bảo đảm tín dụng:

- Tài sản dùng để cầm cố: (i) Thiết bị, máy móc, phương tiện vận tải,nguyên nhiên liệu, hàng tiêu dùng, kim khí quý, đá quý và các vật có giá trịkhác Ngoại tệ bằng tiền mặt, số dư trên tài khoản tiền gửi tại các tổ chức cungứng dịch vụ thanh toán bằng VND và ngoại tệ Trái phiếu, cổ phiếu, tín phiếu, kỳphiếu, chứng chỉ tiền gửi, sổ tiết kiệm, thương phiếu, các giấy tờ có giá khác.Riêng cổ phiếu của TCTD phát hành, khách hàng vay không được cầm cố tạichính TCTD đó; (ii) Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu côngnghiệp, quyền đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm, các quyền tài sản khácphát sinh từ hợp đồng hoặc từ các căn cứ pháp lý khác Quyền với phần vốn góptrong doanh nghiệp, kể cả trong doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Quyềnkhai thác tài nguyên thiên nhiên theo quy định của pháp luật; (iii) Tàu biển theoquy định của luật hàng hải Việt Nam, tàu bay theo quy định của luật hàng khôngdân dụng Việt Nam trong trường hợp được cầm cố; (iv) Tài sản hình thành trongtương lai: động sản hình thành sau thời điểm kí kết giao dịch cầm cố và sẽ thuộcquyền sở hữu của bên cầm cố như lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, độngsản khác mà bên cầm cố có quyền nhận; (v) Các tài sản khác theo quy định củapháp luật Lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản cầm cố cũng thuộc tài sảncầm cố nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định; trường hợp tài sản

cầm cố được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản cầm cố.

- Tài sản thế chấp: (i) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cảcác tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liềnvới đất Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định được thế chấp; (ii) Tàubiển theo quy định của Bộ luật hàng hải Việt Nam, tàu bay theo quy định củaluật hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thế chấp; (iii) Tàisản hình thành trong tương lai là BĐS hình thành sau thời điểm thế chấp và sẽthuộc quyền sở hữu của bên thế chấp như lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay,công trình, các BĐS khác mà bên thế chấp có quyền nhận; (iv) Các tài sản kháctheo quy định của pháp luật Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thìvật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp Trong trường hợp thế chấp một phần tàisản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu các bên có thỏa thuận.Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thếchấp, trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũngthuộc tài sản thế chấp

- Tài sản bảo lãnh: Tài sản của bên thứ ba dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa

vụ bảo lãnh bao gồm các tài sản được nêu trong phần tài sản cầm cố và tài sảnthế chấp

1.1.2.3 Điều kiện đối với các loại tài sản bảo đảm

A - Điều kiện pháp lý

- Tài sản thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của ngườithứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ củabên có nghĩa vụ đối với bên có quyền Cụ thể, đối với giá trị quyền sử dụng đấtphải thuộc quyền sử dụng của người vay, bên bảo lãnh và được thế chấp, bảolãnh theo quy định của pháp luật về đất đai Trường hợp tài sản mà pháp luật quyđịnh phải đăng kí quyền sở hữu thì người vay, bên bảo lãnh phải có giấy chứngnhận quyền sở hữu tài sản

- Tài sản được phép giao dịch: Tài sản mà pháp luật cho phép hoặc khôngcấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cẩm cố, thế chấp, bảo lãnh

và các giao dịch khác

- Tài sản không có tranh chấp: tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữuhoặc quyền sử dung, quản lí của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại thời điểm kíkết hợp đồng bảo đảm.

- Tài sản được mua bảo hiểm theo quy định: Tài sản mà pháp luật quy địnhphải mua bảo hiểm thì người vay phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảođảm tiền vay Người vay, bên bảo lãnh chịu trách nhiệm trước pháp luật về tínhhợp pháp của tài sản bảo đảm tiền vay

B – Điều kiện kinh tế

- Tính thị trường cao thể hiện ở tính dễ dàng mua bán thông qua hai yếu tốcung – cầu Trong điều kiện các yếu tố khác là cố định, tài sản được mua bántrên thị trường thì khi đó giá trị tài sản tùy thuộc vào quan hệ giữa cung và cầu.Tài sản được đánh giá cao khi cung trở nên khan hiếm, nhu cầu và sức mua ngàycàng cao, khi đó tài sản càng dễ giao dịch trên thị trường, đạt được mức giámong muốn trong thời gian ngắn nhất

- Có giá trị tương đối ổn định: Tính ổn định về mặt giá trị của tài sản đượcthể hiện qua việc dự đoán giá trị tài sản không thay đổi hoặc thay đổi ít trongsuốt thời gian tài sản được dùng làm tài sản đảm bảo tiền vay tại ngân hàng

- Có đủ giá trị để đảm bảo tín dụng: điều kiện này yêu cầu giá trị định giácủa tài sản bảo đảm tiền vay phải đảm bảo ít nhất hoàn trả đủ gốc, lãi và bồithường thiệt hại cho khoản cho vay của ngân hàng

1.1.2.4 Nội dung thẩm định tài sản bảo đảm

A) Quyền sở hữu tài sản bảo đảm của khách hàng vay/ bên bảo lãnh

Khi thẩm định giá trị pháp lí của tài sản bảo đảm nợ vay, nhân viên tíndụng cần chia tài sản thành hai loại: (i)Tài sản có đăng kí quyền sở hữu: bất độngsản như nhà xưởng, đất đai và động sản như phương tiện, vận tải ; (ii) Tài sảnkhông có đăng kí quền sở hữu: hàng hóa, vàng bạc, ngoại tệ tài sản tài chính Trên cơ sở đó, nhân viên ngân hàng có những yêu cầu xuất trình giấy tờphù hợp chứng minh quyền sở hữu đối với từng loại tài sản và có trách nhiệm :

- Kiểm tra bản gốc giấy tờ sở hữu xem có phù hợp với quy định của phápluật, bản gốc có dấu hiệu của sự sửa chữa hay không

- Kiểm tra hiện trạng tài sản có phù hợp với giấy tờ sở hữu không, ai làngười sở hữu, sử dụng tài sản cũng như năng lực hành vi dân sự, năng lực phápluật dân sự của chủ sở hữu

- Xác minh mối quan hệ giữa chủ sở hữu, người sử dụng tài sản với ngườiđược bảo lãnh như thế nào nếu chủ sở hữu, sử dụng tài sản bảo lãnh cho các tổchức, cá nhân khác

- Nhân viên ngân hàng chủ động thu thập thêm thông tin từ những nguồnkhác để kiểm chứng lại quyền sở hữu tài sản bảo đảm của khách hàng vay/ bênbảo lãnh

B) Tài sản hiện không có tranh chấp

Để khẳng định một tài sản hiện đang có tranh chấp hay không thì ngoàiviệc tự xem xét, thẩm định tính tranh chấp của tài sản, nhân viên ngân hàng cầnyêu cầu khách hàng vay/ bên bảo lãnh xác nhận bằng văn bản khẳng định tài sảnhiện không có tranh chấp tại thời điểm kí kết hợp đồng bảo đảm và chịu tráchnhiệm trước pháp luật về cam kết của mình

C) Tài sản được phép giao dịch

Tài sản được phép giao dịch là tài sản mà pháp luật cho phép hoặckhông cấm mua bán, tặng cho, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, không hạn chếlưu thông, hạn chế kinh doanh và các giao dịch khác tại thời điểm kí hợp đồngbảo đảm Ngoài ra, nhân viên ngân hàng cần hết sức thận trọng khi xem xét cáctài sản có tính chuyên dụng, quý, hiếm

D) Tài sản dễ chuyển nhượng và khả năng thu hồi nợ vay trong trường hợpphải xử lí tài sản bảo đảm

Một trong những mục đích của bảo đảm tiền vay là khoản thu hồi nợ thứhai của ngân hàng khi khách hàng không có khả năng chi trả nợ vay Do đó, cán

bộ thẩm định cần thẩm định kĩ tính dễ chuyển nhượng của tài sản bảo đảm để dễdàng xử lí Đề thẩm định được nội dung này nhân viên ngân hàng cần rà soáttoàn bộ hồ sơ giấy tờ TSBD do khách hàng vay/ bên bảo lãnh cung cấp, đề xuấtcác điều khoản cần quy định rõ trong hợp đồng bảo đảm nhằm bảo vệ quyền lợi

của ngân hàng Hơn nữa, giá trị tài sản thông thường biến động theo thời gian vàtình hình thị trường, nên cán bộ thẩm định cần tham khảo các thông tin liênquan, tính toán sự tăng/giảm giá trong thời hạn cho vay; dự báo khả năng thu hồi

nợ vay từ nguồn xử lí tài sản bảo đảm

E) Xác định giá trị tài sản bảo đảm

Tài sản bảo đảm phải được xác định giá trị tại thời điểm kí kết hợp đồngbảo đảm và phải được lập thành văn bản riêng kèm theo hợp đồng bảo đảm, hoặcghi trong hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng tín dụng kiêm bảo đảm tiền vay.Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình tài sản cần thẩm định giá,thẩm định viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc thẩm địnhgiá: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường

- Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ: (i) Những thôngtin, dữ liệu về mặt kĩ thuật và về mặt pháp lý của tài sản; giá chuyển nhượng vềtài sản thực tế về tài sản thực tế có thể so sánh trên thị trường; (ii)+ Mức độ sửdụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhât, có hiệu quả nhất cho tài sản.Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những tài liệu liên quanđến tài sản thị trường

+ Kết quả khảo sát thực tế

Trong trường hợp có sự hạn chế thông tin, dữ liệu trên thị trường, thẩmđịnh viên phải nêu rõ thực trạng này và phải báo cáo mức độ ảnh hưởng haykhông ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá trị do sự hạn chế các số liệu đó.Ngoài ra, thẩm định viên phải thận trọng trong phân tích và phản ánh trạng tháicủa thị trường, thông báo đầy đủ kết quả cuộc điều tra, khảo sát và những pháthiện của mình trong báo cáo kết quả thẩm định giá khi giá cả thị trường tănghoặc giảm bất thường/đột biến, tạo nên rủi ro trong thẩm định giá do đánh giágiá trị tài sản quá cao hoặc quá thấp Cuối cùng, thẩm định viên phải nêu rónhững thông tin, dữ liệu đã sử dụng làm căn cứ để tìm ra giá trị thị trường, mụcđích của việc thẩm định giá, tính hợp lí của các thông số để phân tích, lập luận

và bảo vệ cho các ý kiến, kết luận và kết quả thẩm định mà thẩm định viên nêu

ra trong báo cáo kết quả khi thẩm định giá trị thị trường tài sản

- Giá trị phi thị trường: Thẩm định viên phải dựa trên các dữ liệu và điềukiện thực tế để xác định giá trị phi thị trường của tài sản cần thẩm định giá Và

để đảm bảo không có sự nhầm lẫn giữa xác định giá trị thị trường và giá trị phithị trường, thẩm định viên phải tuân thủ theo các bước:

Việc xác định giá trị làm cơ sở cho thẩm định giá phải phù hợp vớinhững quy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do

cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành

1.2 Thẩm định giá tài sản bảo đảm

1.2.1 Khái niệm và vai trò

Xác định giá trị

cơ sở

Khảo sát thực tế

Công bố, công khai hạn chế

Phân tích, xem xét số liệu

Xác định thời gian hiệu lực

1.2.1.1 Khái niệm

Trên thế giới hiện nay có rất nhiều quan điểm khác nhau về thẩm định giá

- Giáo sư Lim Lan Yuan – Đại học xây dựng và bất động sản Singapore:

“Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục

đích cụ thể, của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả đặcđiểm của tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thịtrường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.”

- Theo TS Nguyễn Minh Hoàng- tác giả của Nguyên lý chung định giá tài

sản và giá trị doanh nghiệp “ Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin

cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thờiđiểm nhất định.”

- Và theo điều 4 Pháp lệnh giá Việt Nam 2002 thì “Thẩm định giá là việc

đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địađiểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.” Mặc dù có nhiều định nghĩa khác nhau, song những nét đặc trưng cơ bảncủa thẩm định giá cần được thừa nhận: (i) Thẩm định giá là công việc ước tính;(ii) Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn; (iii) Giá trị tài sản đượctính bằng tiền; (iv) Tài sản được định giá có thể là bất kì tài sản nào; (v)Xác địnhtại một thời điểm cụ thể; (vi)Xác định cho một mục đích nhất định; (vii)Dữ liệu

sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường

Vậy ta có thể coi “Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin

cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thờiđiểm nhất định.”

1.2.1.2 Vai trò

Xuất hiện từ cuối những năm 90 của thế kỉ XX và chính thức phát triển mạnhtrên toàn quốc vào khoảng giữa năm 2005, thẩm định giá nói chung và thẩm địnhtài sản bảo đảm nói riêng ngày càng có ảnh hưởng lớn và chiếm vị trí quan trọngtrong hoạt động Tài chính – Ngân hàng vì những lợi ích mà nó mang lại:

- Là một công cụ hỗ trợ đắc lực cho các mục đích tài chính và tín dụng: Để

sử dụng tài sản cho việc cầm cố hay thế chấp: giúp ngân hàng xác định mức chovay tối đa, thời hạn cho vay, vấn đề bảo đảm tiền vay…

- Kiểm soát rủi ro tín dụng: Với công tác thẩm định giá trị tài sản đảm bảotốt giúp ngân hàng kiểm soát tốt hơn nguồn thu nợ thứ hai của mình thông quacác mặt: (i) Tính pháp lý: quyền sở hữu, lợi ích hợp pháp của ngân hàng đối vớitài sản bảo đảm; (ii) Tính thanh khoản: ngân hàng có thể yên tâm hơn về khảnăng thanh khoản (khả năng có thể chuyển hóa thành tiền để bảo đảm cho nghĩa

vụ trả nợ của khách hàng vay vốn) cũng như giá trị thanh khoản (đảm bảo tínhthanh khoản về mặt số lượng đối với nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi)

- Nâng cao chất lượng tín dụng, thúc đẩy hoạt động kinh doanh của ngânhàng: (i)Kết quả thẩm định giá chính xác, khách quan, phù hợp với giá trị tài sảnbảo đảm sẽ giúp tăng độ tin cậy của ngân hàng trong lòng khách hàng, qua đókhách hàng tìm đến ngân hàng ngày một nhiều hơn; (ii) Giúp ngân hàng rút ngắnđược thời gian phê duyệt khoản vay; (iii) Giảm chi phí xử lí nợ

1.2.2 Hệ thống pháp luật điều chỉnh và nguyên tắc thẩm định tài sản bảo đảm tiền vay

1.2.2.1 Hệ thống pháp luật điều chỉnh

- Quyết định 57/1999/QD-TĐC quyết định của tổng cục trưởng tổng cụctiêu chuẩn đo lường chất lượng về việc ban hành quy trình tạm thời thẩm định kĩthuật thiết bị đã qua sử dụng

- Nghị định 101/2005/NĐ-CP: quy định về doanh nghiệp thẩm định giá,thẩm định viên về giá, quản lí nhà nước về thẩm định giá, xử lý tranh chấp vềthẩm định giá

+ Thông tư 17/2006/ TT-BTC hướng dẫn các phương pháp thẩm định giá,lựa chọn phương pháp thẩm định giá, giá dịch vụ thẩm định giá, doanh nghiệpthẩm định giá, thẩm định viên về giá, quản lý danh sách thẩm định viên về giá vàdanh sách doanh nghiệp thẩm định giá

- Quyết định 24/2005/QĐ-BTC về việc han hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giáViệt Nam: TDGVN 01 – quy định nội dung về giá trị thị trường của tài sản

và vận dụng giá trị thị trường khi tiến hành thẩm định giá tài sản, TDGVN 03 –quy định những quy tắc đạo đức chi phối thẩm định viên về giá, doanh nghiệp, tổchức thẩm định giá trong quá trình hành nghề thẩm định giá tài sản, TDGVN 04– quy định hình thức, nội dung của báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng thư thẩmđịnh giá tài sản do doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên về giáthực hiện, công bố khi hoàn thành công việc thẩm định giá tài sản

- Quyết định 77/2005/QĐ-BTC về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm địnhgiá Việt Nam: TDGVN 02 – quy định nội dung về giá trị phi thị trường của tàisản và vận dụng giá trị phi thị trường khi tiến hành thẩm định giá tài sản,TDGVN 05 – quy định quy trình thẩm định giá tài sản và hướng dẫn thực hiệnquy trình trong quá trình thẩm định giá tài sản, TDGVN 06 – quy định nhữngnguyên tắc xác định giá trị của tài sản và hướng dẫn nguyên tắc khi tiến hànhthẩm định giá tài sản

- Quyết định 129/2008/QĐ-BTC về việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm địnhgiá Việt Nam: TDGVN 07 – quy định phương pháp so sánh và hướng dẫn thựchiện phương pháp trong quá trình thẩm định giá tài sản, TDGVN 08 – quy địnhphương pháp chi phí và hướng dẫn thực hiện phương pháp trong quá trình thẩmđịnh giá tài sản, TDGVN 09 – quy định phương pháp thu nhập và hướng dẫnthực hiện phương pháp trong quá trình thẩm định giá tài sản, TDGVN 10 – quyđịnh phương pháp thặng dư và hướng dẫn thực hiện phương pháp trong quá trìnhthẩm định giá tài sản, TDGVN 11 – quy định phương pháp lợi nhuận và hướngdẫn thực hiện phương pháp trong quá trình thẩm định giá tài sản, TDGVN 12 –quy định về phân loại tài sản và hướng dẫn thực hiện phân loại tài sản trong quátrình thẩm định giá tài sản

- Pháp lệnh 40/2002/PL-UBTVQH10 ban hành pháp lệnh về giá: quyđịnh quản lý nhà nước về giá và hoạt động về giá của tổ chức, cá nhân sảnxuất, kinh doanh

+ Nghị định 170/2003/ND-CP quy định chi tiết về danh mục hàng hóa, dịch

vụ thực hiện bình ổn giá, danh mục tài sản, hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước địnhgiá, hiệp thương giá, thẩm định giá, kiểm soát giá độc quyền, thẩm quyền địnhgiá và quản lí giá

+ Nghị định 75/2008/ND-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định170/2003/ND-CP về danh mục hàng hóa, dịch vụ thực hiện bình ổn giá; nộidung, điều kiện và thẩm quyền quyết định biện pháp bình ổn giá; danh mục tàisản, hàng hóa, dịch vụ do nhà nước định giá; hiệp thương giá; thẩm định giá;kiểm soát các yếu tố hình thành giá; thẩm quyền định giá, đăng kí giá, kê khaigiá; công khai thông tin về giá và quản lí Nhà nước về giá

- Quyết định 06/2005/QD-BTC về việc ban hành quy chế quy định nguyêntắc, phương pháp xác định giá tài sản hàng hóa, dịch vụ

- Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá và khung giácác loại đất: quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất vàđịnh giá các loại đất cụ thể tại địa phương

+Nghị định 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất vàđịnh giá các loại đất cụ thể tại địa phương

+ Thông tư 145/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện nghị định188/2004/NĐ-CP và nghị định 123/2007/NĐ-CP về các phương pháp xác địnhgiá đất: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương phápchiết trừ, phương pháp thặng dư và khung giá các loại đất cụ thể tại địa phương.1.2.2.2 Nguyên tắc thẩm định giá tài sản bảo đảm tiền vay

A) Nguyên tắc hoạt động

- Tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

- Chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động nghề nghiệp và kết quảthẩm định giá

- Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ và tính trung thực khách

quan của hoạt động thẩm định giá.

- Bảo mật các thông tin của đơn vị được thẩm định giá trừ trường hợp đơn

vị được thẩm định giá đồng ý hoặc Chính Phủ có quy định khác

B) Nguyên tắc kinh tế

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất: Việc sử dụng tốt nhất và

có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàncảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp

lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản Tuy nhiên, một tài sảnđang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và

có hiệu quả nhất của tài sản đó

- Nguyên tắc cung - cầu: Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối

quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của tài sản

đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệthuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản Giá trị của tài sản được xácđịnh bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó có các yếu tố về đặc điểm vật lý vàđặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác Sựảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này được phản ánh trong cung - cầu vàgiá trị tài sản

- Nguyên tắc thay đổi: Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của

những yếu tố hình thành nên giá trị của nó Giá trị của tài sản cũng được hìnhthành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhânquả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đếngiá trị luôn luôn thay đổi Do đó, trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viênphải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phảiphân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và cóhiệu quả nhất

- Nguyên tắc thay thế: Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay

thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác

định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác Hình thành giá trịcủa tài sản được thẩm định giá thường có liên quan đến giá trị của các tài sảnkhác có thể thay thế Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chàobán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước Giới hạn trên của giátrị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cầnthiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởngđến sự thay thế Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua mộttài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm

- Nguyên tắc cân bằng: Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng

để tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất Do đó,

để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phântích xem liệu đã đạt tới sự cân bằng như vậy hay không Trong lĩnh vực bất độngsản, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị trí đất kế cận cũng phải có cùngmột mức giá trị như vậy

- Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm: Tổng thu nhập trên khoản đầu tư

tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tụctăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần Nguyên tắc này cũnghoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực bất động sản

- Nguyên tắc phân phối thu nhập: Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các

yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể đượcphân phối cho từng yếu tố này Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyêntắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, laođộng và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai

- Nguyên tắc đóng góp: Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào

tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó Giátrị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sựvắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, cónghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu Nguyên

tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổsung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và cóhiệu quả nhất.

- Nguyên tắc tuân thủ: Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó

nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất Do đó, thẩmđịnh viên phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường haykhông khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệuquả nhất

- Nguyên tắc cạnh tranh: Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh,

ngược lại, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thểkhông còn lợi nhuận Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sátgiữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác Do đó, giá trị củatài sản được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường

- Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai: Giá trị của tài sản có thể được xác

định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai Giá trị của tài sản cũngchịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường vànhững thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị.Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích

dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua

1.2.3 Nội dung các phương pháp thẩm định giá tài sản bảo đảm tiền vay

Theo quyết định 129/2008/; QĐ-BTC về việc ban hành 06 tiêu chuẩnthẩm định giá, thì hiện nay có 5 phương pháp phổ biến được sử dụng trong thẩmđịnh tài sản bảo đảm tiền vay:

A) Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phântích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịchthành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bìnhthường vào thời điểm cần định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để

ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản.

* Phương pháp này thường áp dụng để thẩm định các tài sản cần thẩm địnhgiá có giao dịch phổ biến trên thị trường, có các bằng chứng thị trường về hoạtđộng mua, bán những tài sản giống hoặc tương tự

Phương pháp so sánh được thực hiện bởi 5 bước sau

Ưu điểm của phương pháp:

- Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật vì không cócông thức hay mô hình cố định, mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịchtrên thị trường để cung cấp các dấu hiện về giá trị

- Có cơ sở vững chắc để được khách hàng và cơ quan pháp lí công nhận vìdựa vào sự đánh giá của thị trường – các bằng chứng rõ ràng, đã được thừa nhậntrên thực tế

Nhược điểm của phương pháp:

- Phải có các tài sản giống hoặc tương tự được giao dịch trên thị trường thì

Nghiên cứu TT (giá giao dịch,

giá niêm yết, giá chào bán và

các yếu tố so sánh)

Thu thập, kiểm tra thông tin, số

liệu về các yếu tố so sánh từ các

TS cùng loại hoặc tương tự

Lựa chọn đơn vị SS và xây dựng bảng phân tích,so sánh đối với mỗi đơn vị SS chuẩn

Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định

Rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện

để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định

mới có thể so sánh được Nếu có quá ít các tài sản so sánh tương tự tài sản mụctiêu thì kết quả đánh giá cũng sẽ kém chính xác.

- Các thông tin chứng cứ thường mang tính lịch sử nên tính chính xác củaphương pháp này sẽ giảm khi thị trường có sự biến động mạnh về giá

- Phương pháp này cũng chưa đựng những yếu tố chủ quan của người địnhgiá nê đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường

B) Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phítạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định để xác định giátrị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

* Phương pháp này chủ yếu được áp dụng trong:(i) Thẩm định giá nhữngtài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; những tài sản chuyên dùng, những tài sảnkhông đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh;(ii) Thẩm định giá nhữngtài sản có mục đích sử dụng đặc biệt, những tài sản chuyên dùng, những tài sảnkhông đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh;(iii) Thẩm định giá tài sảnphục vụ mục đích bảo hiểm; tính toán mức tiền hỗ trợ, bồi thường khi Nhà nướcgiải tỏa, đền bù; (iv) Thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm; tính toánmức tiền hỗ trợ, bồi thường khi Nhà nước giải tỏa, đền bù và kiểm tra kết quảcác phương pháp thẩm định giá khác

Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp chi phí:

* Đối với bất động sản

- Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là đấttrống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyêntắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giáđất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan,

Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

- Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế công trìnhxây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải

nộp theo quy định của pháp luật

- Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm giá)của công trình xây dựng hiện có trên đất

- Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy

kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

- Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng (+)kết quả bước 1 và kết quả bước 4

* Đối với máy, thiết bị

Ưu điểm của phương pháp:

- Sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh.Trong một số trường hợp đây là cứu cánh cuối cùng khi các phương pháp khác làkhông thể sử dụng được

- Có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu có biểu hiện của sự thái quáNhược điểm của phương pháp:

- Do phương pháp chi phí cũng phải dựa vào các dữ liệu thị trường nênnhững hạn chế của phương pháp so sánh cũng là những hạn chế của phương

Đánh giá toàn diện về tình trạng

máy, thiết bị cần thẩm định giá.

Ước tính CP tái tạo hoặc CP thay

thế để SX và đưa máy,TB vào

sử dụng.

Ước tính hao mòn hữu hình, hao mòn vô hình và giá trị hao mòn lũy kế của máy, thiết bị.

Ước tính giá trị của máy, thiết bị bằng cách lấy kết quả bước 2 trừ

(-) kết quả bước 3.

pháp chi phí

- Chi phí không bằng giá trị và chi phí không tạo ra giá trị

- Việc ước tính một số khoản giảm giá, hay phương pháp khấu hao có thểtrở nên rất chủ quan và khó thực hiện

C)Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sởchuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khaithác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn đượcgọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cầnthẩm định giá

* Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu

tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định viên có thể dựbáo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và và tính được tỷ suất chiết khấu phùhợp; thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư Phương pháp thu nhập được chia thành 2 phương pháp:

- Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từtài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn

- Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trường hợp thu nhập

từ tài sản đầu tư qua các năm khác nhau

Việc định giá theo phương pháp thu nhập được tiến hành theo các trình tự sau:

Thẩm định viên về giá căn cứ vào loại hình tài sản (mang lại thu nhập),khả năng thu thập thông tin của các tài sản so sánh trên thị trường để quyết định

áp dụng phương pháp thẩm định giá thích hợp

Ưu điểm của phương pháp:

- Xét về mặt lí thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lí luận chặt chẽ nhất, vì

nó tiếp cận một cách trực tiếp nhứng lợi ích mà tài sản mang lại cho nhà đầu tư

- Ngoại trừ kĩ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung nó là phương phápđơn giản

- Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể

so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với độ tin cậy cao

Nhược điểm của phương pháp:

- Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhậptương lai

- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của tham sốtính toán

D)Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị

Ước tính TNTB hàng năm mà tài sản

mang lại, có tính đền tất cả các yếu tố

liên quan tác động đến thu nhập.

Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ

khỏi thu nhập hàng năm

Xác định tỉ lệ lãi thích hợp dùng

để tính toán

Áp dụng công thức vốn hóa, hoặc công thức chiết khấu dòng tiền định giá

trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện

có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổngdoanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó

* Phương pháp thặng dư được áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản cótiềm năng phát triển: đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất đó cóthể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất và dựa trên giả thiết làngười mua có thể trả cho bất động sản phần thặng dư sau khi dùng tổng doanhthu phát triển trừ (-)đi tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển

Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp thặng dư:

- Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quảnhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính vàmang lại giá trị cao nhất cho dự án

- Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi tổng doanh thu

đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá

- Ước tính chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án, chuyểnđổi chi phí đầu tư đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá

- Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của bước 2 trừ(-) bước 3

Ưu điểm của phương pháp:

- Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra các mức giá khi thực hiệnđấu thầu

- Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hộiđầu tư vào bất động sản Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xâydựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triểnbất động sản

Nhược điểm của phương pháp:

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các diều kiện của thị trường

- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và gái bán

- Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền

E) Phương pháp lợi nhuận

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khảnăng sinh lợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sảncần thẩm định giá

* Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tàisản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sảnchủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản Loại hình tài sản chủ yếu ápdụng phương pháp này ví dụ như: rạp chiếu phim, nhà hát, khách sạn, nhà hàng,trạm xăng, sân gôn, trung tâm giải trí, sàn nhảy, khu thể thao, công viên…

Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp lợi nhuận

- Xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ; bao gồm tất cả cáckhoản thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinh doanh đã đăng

ký với cấp có thẩm quyền Ví dụ một trạm bán xăng có thể đăng ký và mở cácdịch vụ và có doanh thu từ: đại lý bán xăng dầu, rửa xe, siêu thị mi ni…

- Xác định tổng chi phí bao gồm:

+ Chi phí nguyên, nhiên vật liệu, vật tư: Hàng hóa, nguyên liệu, vật tư muacho kinh doanh như nguyên liệu, thực phẩm, đồ uống phục vụ trong tiệm ăn;xăng dầu trong các cây xăng là chi phí nguyên liệu, vật tư… sẽ được trừ ra khỏitổng thu nhập để tính ra khoản lợi nhuận ròng

+ Chi phí lãi vay ngân hàng

+ Chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp: chi phí thuê nhân công (baogồm cả tiền công của những thành viên trong gia đình chủ doanh nghiệp), chi phínước, điện, gas, điện thoại, sửa chữa, duy tu cửa hàng, văn phòng phẩm, khấuhao trang thiết bị…

- Xác định thu nhập thực từ bất động sản: Thu nhập thực từ bất độngsản là phần còn lại sau khi trừ khỏi tổng doanh thu các khoản tổng chi phí, cáckhoản thuế, phí và các khoản phải nộp khác theo quy định của pháp luật và tiềncông trả cho nhà đầu tư.

- Áp dụng công thức để tìm ra giá trị bất động sản

Thu nhập thực hàng năm

Giá trị thị trường của bất động sản =

Tỷ suất vốn hóa

Ưu điểm của phương pháp:

- Phương pháp này không yêu cầu phải đánh giá cụ thể giá trị của tài sản,

nó là thích hợp để xác định giá trị tài sản không được giao dịch trên thị trườngvới một cơ sở doanh thu của một loại hình cụ thể của doanh nghiệp đạt được với

sự đóng góp từ bất động sản

Nhược điểm của phương pháp:

- Muốn sử dụng phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thứcvững chắc về các loại hình kinh doanh bất động sản

- Ước tính lợi nhuận có thể không phản ánh mức độ thu nhập thực tếcủa tài sản

- Một mức lợi nhuận cao có thể là kết quả của sự năng động, tháo vát, chămchỉ của người vận hành tài sản đó

1.2.4 Các điều kiện cần thiết cho việc thẩm định giá tài sản bảo đảm

Thông qua quá trình nghiên cứu các phương pháp đánh giá tài sản bảo đảmtiền vay, có thể rút ra một số các điề kiện cần thiết cho quá trình đánh giá đượcchính xác, phù hợp

1.2.4.1 Hệ thống văn bản pháp lý

- Rõ ràng, đầy đủ, thống nhất: Để ngành thẩm định giá phát triển cần có

một hệ thống văn bản chuẩn mực hướng dẫn thực hiện công tác định giá trongtoàn bộ nền kinh tế nói chung và ngành ngân hàng nói riêng Qua đó mới tạo nên

sự đồng nhất, tránh tình trạng mỗi nơi áp dụng một kiểu, khiến cho kết quả địnhgiá thiếu độ tin cậy, thống nhất

- Linh hoạt: Một yêu cầu đối với hệ thống văn bản pháp luật chính là phảiphù hợp, theo kịp được sự phát triển, thay đổi của thị trường Bởi các phươngpháp sử dụng trong định giá luôn tiềm ẩn những rủi ro, hạn chế nhất định và phụthuộc nhiều vào điều kiện của thị trường trong từng thời kì mà có nên áp dụnghay không Nên các nhà làm luật cũng nên để ý tới các yếu tố này để đưa ra cácquy định pháp luật cho phù hợp

- Không chồng chéo: Việc các văn bản luật chồng chéo khiến cho các tổchức gặp khó khăn trong việc áp dụng, không biết nên sử dụng văn bản, điều luậtnày, điều này cũng góp phần tạo nên sự không thống nhất trong việc thực thiluật

1.2.4.2 Sự phát triển của thị trường

- Tuân theo cơ chế giá: Người mua và người bán tiến hành các hoạt độngcủa họ một cách tự nguyện

- Thị trường cạnh tranh hoàn toàn: Điều này đỏi hỏi thiết lập một thị trường

mà người mua và người bán không có khả năng ảnh hưởng tới sự thay đổi giá cảthị trường, các loại hàng hóa có thể thay thế cho nhau, có thể mua bán vào bất kìlúc nào và nơi nào, hàng hóa và thông tin được lưu thông tự do, không bị chiphối bởi cá nhân, tổ chức nào, mọi người đều nắm được các điều kiện giao dịch

Có như vậy việc định giá các tài sản tương tự dựa trên giá trị thị trường mới đạtđược kết quả phù hợp, đúng đắn

1.2.4.3 Chất lượng thông tin

Trong hầu hết các phương pháp đặc biệt là phương pháp so sánh vàphương pháp chi phí – kết qủa thẩm định phụ thuộc rất nhiều vào độ chính xác

của thông tin Do đó, một thực tế đặt ra là thông tin phải được chọn lọc và thỏamãn các điều kiện:

- Nguồn thông tin trung thực, đáng tin cậy: do thông tin có thể được cungcấp từ nhiều chiều có thể từ thị trường, từ bên đi vay, từ đối thủ cạnh tranh, từ xãhội mà trong đó chứa đựng cả các thông tin nhiễu, thiếu chính xác nên nguồnthông tin từ đâu là vô cùng quan trọng

- Thông tin trên thực tế phải phù hợp và so sánh, kiểm tra được khi cầnthiết: trong công tác định giá đặc biệt là đối với việc áp dụng phương pháp sosánh khi mà kết quả phụ thuộc vào việc đối chiếu với các tài sản tương đồng thìcàng có nhiều thông tin để kiểm chứng, kết quả càng chính xác, chân thực

- Tính cập nhật của thông tin: Giá trị tài sản có thể thay đổi liên tục trongtừng thời kì do sự tiến bộ khoa học kĩ thuật, chính sách của Chính phủ, tình hìnhnền kinh tế nên thông tin cần phải được thu thập tại thời điểm gần với thời điểmcần định giá nhất, tránh trường hợp thông tin đã quá cũ gây ảnh hưởng đến quátrình định giá tài sản

1.2.4.4 Thẩm định viên

- Trình độ, kinh nghiệm: Thông tin có chính xác, thị trường có phát triểnnhưng trình độ, kinh nghiệm của cán bộ thẩm định viên không cao cũng ảnh hưởngkhông nhỏ tới kết quả thẩm định, bởi công tác thẩm định phụ thuộc phần nhiều vàođánh giá chủ quan dựa trên các bằng chứng thực tế của thẩm định viên Do đó thẩmđịnh viên phải là người có trình độ mà cụ thể là thẻ thẩm định viên do Bộ Tài Chínhcấp hoặc các giấy chứng nhận tương đương, đặc biệt là phải có kinh nghiệm thựctiễn và kiến thức thị trường mới có thể đưa ra những ước tính giá trị phù hợp

- Đạo đức: Thẩm định viên phải thẳng thắn, trung thực, có chính kiến rõràng trong phân tích các yếu tố tác động khi thẩm định giá Ngoài ra, thẩm địnhviên phải công bằng, tôn trọng sự thật, không thiên vị, câu kết với chủ thể có tàisản cần định giá để bóp méo giá trị của tài sản

1.3 Kinh nghiệm trên thế giới và bài học cho Việt Nam

1.3.1 Trên thế giới

Thẩm định giá đã xuất hiện từ những năm 1940 và được thừa nhận làmột nghề có vai trò quan trọng trong nền kinh tế, phục vụ nhu cầu xác định thịtrường một cách khoa học, tại thời điểm, địa điểm cụ thể cho các giao dịch cầntới tính độc lập, khách quan không chịu ảnh hưởng của bên bán hoặc bên muatrong các lĩnh vực về xác định quyền sở hữu, quản lí, mua bán, tính thuế…Đặcbiệt đến những năm 1970, xu thế toàn cầu hòa thế giới đã mở ra một thời kì pháttriển của các công ty đa quốc gia, các cuộc thương lượng về mua bán, sát nhậpdoanh nghiệp, đầu tư xuyên quốc gia ngày càng nhiều, nên đòi hỏi phải có sựthống nhất trong phương thức tính toán giữa các nước Và nghề thẩm định giá đã

ra đời để đáp ứng nhu cầu đó Tại Anh, dịch vụ thẩm định giá đã có trên 200năm, ở Úc là khoảng 100 năm, hay ở Mĩ là khoảng 70 năm…và đang ngày càngtrở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế Để tạo điều kiện Để tạo điềukiện cho hoạt động thẩm định giá phát triển, nhìn chung Chính phủ các nước đềuquan tâm xây dựng hành lang pháp lý, quản lý và điều hành bằng pháp luật.Trong hoạt động thẩm định giá trên thế giới hiện nay có các dạng chủ yếu:

Tuy nhiên tại nhiều nước trên thế giới, thẩm định giá được chia thành

Thương hiệu

Tài sản vô

hình

Nguồn tài nguyên

Các lợi ích TC

Doanh nghiệp

Động sản

Bất động sản

Thẩm định giá

hai lĩnh vực là thẩm định giá công và thẩm định giá tư căn cứ vào mục đích vàđối tượng khách hàng của dịch vụ thẩm định giá Ví dụ, tại Hàn Quốc dịch vụthẩm định giá được phân chia

- Thẩm định giá công: (i) Điều tra phục vụ công bố giá đất của Chính Phủ;(ii) Thẩm định gía phục vụ mục đích bồi thường giải phóng mặt bằng; (iii)Thẩm định giá để phục vụ cho việc thực thi các quyết định của tòa án; (iv)Thẩm định giá tài sản của Chính Phủ

- Thẩm định giá tư: (i) Thẩm định giá bất động sản; (ii) Thẩm định giá chomục đích thế chấp; (iii) Thẩm định giá tư vấn; (iv) Thẩm định giá lại; (v)Thẩm định giá phục vụ các giao dịch tài sản nói chung

Ở tất cả các nước, các thẩm định viên độc lập, các công ty nhà nước và

tư nhân với nhiều hình thức sở hữu khác nhau muốn được hoạt động trong lĩnhvực thẩm định giá đều phải đảm bảo đạt một số tiêu chuẩn nhất định do Chínhphủ quốc gia đó quy định

Ví dụ, tại Trung Quốc, muốn thành lập công ty thẩm định giá phải đảmbảo các tiêu chuẩn sau:

- Phải có ít nhất ba chuyên gia đã được cấp phép hành nghề thẩm định giá

và một số cộng tác viên ở các ngành có liên quan đến chuyên môn cần thẩm địnhnhư xây dựng, chế tạo máy,v.v

- Phải có nhân sự để tổ chức đủ 5 bộ phận, bao gồm: thẩm định tài sản,kiểm toán, pháp chế, thẩm định máy thiết bị, giám định công trình xây dựng Ngoài ra, để kiểm soát và quản lý hoạt động thẩm định giá phát triểnđúng hướng, phát huy được vai trò tích cực trong nền kinh tế, Chính phủ cácnước đều quan tâm xây dựng hành lang pháp lý, quản lý và điều hành bằng phápluật Hệ thống điều hành quản lý bằng luật pháp với các dạng chung là:

+ Ở những nước công nghiệp phát triển, người ta chú ý xây dựng khá hoànchỉnh hệ thống luật pháp cần thiết cho sự điều hành vĩ mô nền kinh tế của Chính

phủ, trong đó có dịch vụ thẩm định giá Còn những nước đang phát triển ( ví dụmột số nước trong khối ASEAN) thì mức độ hoàn thiện hệ thống luật pháp chohoạt động thẩm định giá phụ thuộc khá lớn vào trình độ phát triển kinh tế, nănglực điều hành của Chính phủ và thời gian ứng dụng dịch vụ này.

+ Hình thành các cơ quan của Chính phủ để quản lý hoạt động thẩm địnhgiá và các tổ chức nghề nghiệp trên cơ sở các luật lệ đã ban hành Thường cácnước có một hoặc hai Bộ chịu trách nhiệm

+ Thành lập các Hội nghề nghiệp phi chính phủ Thông qua điều lệ, tiêuchuẩn, quy định của ngành và Hội để kiểm soát và chế tài hoạt động của cá nhân

và tổ chức hành nghề thẩm định giá Nhiều nước đã giao cho tổ chức Hội chứcnăng quản lý và kiểm soát khá lớn Tại Trung Quốc, Hội Thẩm định giá đượcChính phủ bảo trợ thành lập, hỗ trợ kinh phí và ủy quyền thực hiện một số chứcnăng quản lý nhà nước như cấp giấy phép hoạt động, ban hành các tiêu chuẩn, quytắc thẩm định giá.v.v Chúng ta có thể kể tên rất nhiều Hội trong ngành thẩm địnhgiá: Hội những người thẩm định giá Châu Âu (TEGoVA), Hội những người thẩmđịnh giá Bắc Mỹ (UPAV), Hội những người thẩm định giá các nước ASEAN(AVA) Trên phạm vi thế giới có Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế(IVSC), và Hội Thẩm định giá quốc tế (WAVO ) Hầu hết các nước đều có tổ chứcnghề nghiệp về thẩm định giá dưới nhiều hình thức và tên gọi khác nhau:

Singapore Viện các nhà thẩm

định giá và khảo sátSingapore (SISV)

- Quản lý hoạt động của các thẩm địnhviên trên cơ sở các tiêu chuẩn đạo đứcnghề nghiệp đối với các hội viên

- Tổ chức các chương trình nâng caonghiệp vụ cho các hội viên

- Xây dựng tiêu chuẩn thẩm định giá

Malayxia Viện các nhà giám

Ma-Hiệp hội các nhà thẩmđịnh giá khu vực tưnhân ( PEPS)

- Bảo vệ lợi ích kinh doanh của các thẩmđịnh viên khu vực tư nhân

Ôx-trây-lia Viện Bất động sản

Ôx-trây-lia (API)

- Xây dựng những tiêu chuẩn hành nghề

- Đào tạo về chuyên môn

- Cấp chứng chỉ CPV cho các thẩm địnhviên thỏa mãn các yêu cầu về bằng cấp

và năm kinh nghiệm

(Bảng 1: Tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá tại một số quốc gia )

Hiện nay, trên thế giới đã có tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVS) do Hội

đồng tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) xây dựng Hội đồng này được thànhlập từ năm 1981, do hai cơ quan về thẩm định giá uy tín sáng lập, đó là Hội đồngthẩm định giá Hoàng gia Anh và đại diện tổ chức thẩm định giá Hoa Kì IVS cungcấp một hệ thống các nguyên tắc, phương pháp thẩm định giá của riêng nước mìnhnhư Pháp, Ý, Singapore, Malayxia, Thái Lan, Ôx-trây-lia, Niu-di-lân

1.3.2 Bài học đối với Việt Nam

Có thể nói rằng, ngành thẩm định giá Việt Nam đã có những bước đi đầutiên khá muộn so với các nước trên thế giới tuy đã có những bước phát triển songvẫn còn tồn tại rất nhiều bất cập Thông qua lịch sử thẩm định giá tại các nướctrên thế giới, có thể rút ra các bài học cho Việt Nam:

Thứ nhất hoàn thiện hệ thống luật pháp cho hoạt động thẩm định giá,

đặc biệt là việc điều chỉnh mối quan hệ giữa Nhà nước và doanh nghiệp thẩmđịnh giá trong việc quy định cụ thể chức năng, nhiệm vụ của các bên, các yêucầu đối với cá nhân, doanh nghiệp thẩm định…

Thứ hai thành lập cơ quan quản lý hoạt động thẩm định giá để kiểm

soát, chế tài hoạt động của cá nhân và tổ chức hành nghề thẩm định giá cũngnhư hỗ trợ định giá như cung cấp kênh thông tin đáng tin cậy về giá nhà, giáđất, máy móc, thiết bị…, tạo môi trường cho các giao dịch kinh tế được diễn

ra công khai, minh bạch Việc khuyến khích các thẩm định viên tham gia hoạtđộng, trao đổi trong các tổ chức, hội thẩm định giá cũng nên được quan tâm,tạo một sân chơi lành mạnh cho các thẩm định viên trong quá trình hoàn thiệnnghiệp vụ chuyên môn

Thứ ba phân công công việc đúng đối tượng: Việc quản lý, xây dựng

khung giá cũng như thẩm định giá đất hiện nay nên được thực hiện bởi cácchuyên viên giá đất và bất động sản chuyên nghiệp chứ không phải là công việccủa viên chức

Thứ tư hoàn thiện hệ thống nguyên tắc, phương pháp thẩm định: Trên cơ

sở tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tề cùng kinh nghiệm của các nước trên thế giới,Việt Nam nên phát triển hệ thống nguyên tắc, phương pháp thẩm định sao chophù hợp với trình độ và điều kiện kinh tế nước ta

Tóm tắt Chương I

Trong Chương I, khóa luận đã đưa ra những kiến thức cơ bản về tài sảnbảo đảm và thẩm định giá tài sản bảo đảm tiền vay, cũng như những kinhnghiệm của các nước trên thế giới và thực trạng hoạt động này tại Việt Nam.Đây chính là cơ sở lý luận cho việc nghiện cứu đánh giá hiệu quả của công tácđịnh giá tài sản bảo đảm tiền vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần Côngthương Việt Nam chi nhánh Đống Đa

CHƯƠNG II THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TSBD TIỀN VAY TẠI NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG CHI NHÁNH ĐỐNG ĐA2.1 Khái quát về hoạt động bảo đảm tiền vay tại chi nhánh Vietinbank Đống Đa

2.1.1 Đôi nét giới thiệu về chi nhánh Vietinbank Đống Đa

Chi nhánh Ngân hàng công thương Đống Đa trực thuộc Ngân hàngthương mại cổ phần Công thương Việt Nam, có trụ sở chính tại 183 phố NguyễnLương Bằng, phường Quang Trung, Quận Đống Đa, Hà Nội đã phát triển quanhiều giai đoạn:

- 1955: Chi nhánh được thành lập với tên gọi Phòng Công thương nghiệp ÔChợ Dừa thuộc Ngân hàng Nhà Nước Hà Nội

- 1957: Nâng cấp thành Chi điểm nghiệp vụ Ngân hàng Nhà Nước khu phốĐống Đa

- 1972- 1987: Chi điểm được đổi tên thành chi nhánh Ngân hàng Nhà nướckhu phố Đống Đa có chức năng như một ngân hàng trung ương cơ sở, hoạt độngvừa mang tính kinh doanh vừa mang tính quản lý nhà nước

- 1988: 01/7/1988 là đơn vị thành viên hạch toán phụ thuộc Ngân hàngCông thương Việt Nam, là chi nhánh loại I có doanh số hoạt động lớn trong hệthống Ngân hàng Công thương và trên địa bàn thành phố Hà Nội, với tổng số

287 CBCNV, có trụ sở chính tại số 187 Tây Sơn, quận Đống Đa và 2 phòng giaodịch tại 2 phường Kim Liên và Cát Linh, với mạng lưới huy động vốn rộng khắpgồm 15 quỹ tiết kiệm tại 15 phường

- Tháng 7-1993, hệ thống NHCTVN đã được tách thành hai cấp, đó là:NHCTVN và các NHCT chủ quản cấp 1 Từ đó, chi nhánh NHCT Đống Đa làmột NHCT cấp 1 trực tiếp chịu sự quản lý của NHCT Việt Nam và là đơn vịhạch toán kinh doanh độc lập tương đối Đây là một bước đổi mới phù hợp đểđưa hệ thống NHCT nói chung và NHCT Đống Đa nói riêng chuyển sang vị thếphải kinh doanh trong thách thức của cơ chế thị trường Tới nay, Vietin bank chi

nhánh Đống Đa đã không ngừng phát triển mạng lưới hoạt động của mình với 6PGD loại I, 2 PGD loại II, 7 Quỹ tiết kiệm trải rộng khắp địa bàn thành phố HàNội Là một trong những Chi nhánh được lựa chọn ứng dụng công nghệ thôngtin hiện đại hóa Ngân hàng trong hoạt động kinh doanh và quản lý, có nhiều tiệních về kỹ thuật tin học như chương trình OSFA, chương trình giao dịch 1 cửa tạiquầy, hoặc giao dịch từ xa, đó là “Tự động hóa Ngân hàng bán lẻ”, máy trả tiền

tự động ATM gửi tiền một nơi và lấy ra ở nhiều nơi, tham gia thanh toán điện tửliên Ngân hàng, thanh toán chuyển tiền nhanh, chương trình kết nối liên ngànhgiữa KBNN – VietinBank – Tổng cục Thuế - Tổng cục Hải quan được nhiềukhách hàng ưa thích Công nghệ thanh toán hiện đại đã góp phần rút ngắn thờigian, tăng nhành vòng quay vốn, tiết kiệm chi phí, đảm bảo an toàn bí mật tuyệtđối, thuận lợi trong thanh toán Và mới đây nhất 8/6/2011 chi nhánh đã đượcUBCKNN cấp phép hoạt động lưu kí chứng khoán Với những phấn đấu và nỗlực không ngừng, Chi nhánh đã đạt được những thành tích đáng chú ý:

+ 2002 - Huân chương lao động hạng nhất

+ 2003 - Danh hiệu anh hùng lao động thời kỳ đổi mới của Chủ tịch nước+1995 – 2004 : Bằng khen của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

( Nguồn : Báo cáo tổng kết hoạt động kinh doanh của chi nhánh Đống Đa )

Bảng 2: Kết quả hoạt động kinh doanh của chi nhánh 2009-2011