Hoàn thiện qui trình định giá Tài sản bảo đảm là Bất động sản tại Techcombank

Giá trị của bất động sản cũng không chỉ kết tinh từ các yếu tố đơn thuần như các loại hàng hóa thông thường khác mà còn là kết tinh của nhiều yếu tố như triển vọng phát triển của nền ki

MỤC LỤCCHƯƠNG II 33 THỰC TRẠNG QUI TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT

ĐỘNG SẢN TẠI TECHCOMBANK 33

DANH MỤC BẢNG BIỂU

CHƯƠNG II 33 THỰC TRẠNG QUI TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT

ĐỘNG SẢN TẠI TECHCOMBANK 33

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài.

Sự tăng trưởng kinh tế của một quốc gia phụ thuộc vào hai yếu tố: Đó là độ

mở của nền kinh tế, nền kinh tế càng mở thì mức độ đầu tư càng từ bên ngoài đổ vào càng lớn và năng lực của quốc gia đó trong việc tiếp thụ, sử dụng, khai thác các nguồn lực từ bên ngoài, và được khai phá từ bên trong tương ứng với độ mở đó Trong những năm gần đây với chính sách mở cửa, hội nhập quốc tế nền kinh tế nước ta đã phát triển tương đối toàn diện và liên tục tăng trưởng với nhịp độ cao Và gắn bó mật thiết với sự tăng trưởng của nền kinh tế là sự phát triển của thị trường Bất động sản ( BĐS ) – một trong những thị trường đầu vào của quá trình sản xuất Thị trường Bất động sản đã là một trong những thị trường thu hút nhiều vốn đầu tư nhất của cả người dân trong nước và vốn đầu tư nước ngoài

BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt bởi các đặc trưng mà giá trị của nó được xem như một loại của cải tích lũy giống như vàng, có thể sinh lời chứ không bị mất giá trị Tuy nhiên bất động sản là một loài hàng hóa nên bất động sản cũng bị chi phối bởi các qui luật của thị trường như qui luật giá trị, qui luật cung cầu, qui luật cạnh tranh, qui luật giá trị thặng dư,… và các bất động sản mặc dù có tính thanh khoản tốt và an toàn, tuy nhiên vẫn luôn tiềm ẩn những rủi ro mà nếu chủ quan sẽ

không thấy hoặc dễ bị bỏ qua Giá trị của bất động sản cũng không chỉ kết tinh từ

các yếu tố đơn thuần như các loại hàng hóa thông thường khác mà còn là kết tinh của nhiều yếu tố như triển vọng phát triển của nền kinh tế của quốc gia, địa phương,

hệ thống giao thông kết nối, cơ sở hạ tầng, sự gia tăng của dân số, nhu cầu của người dân, mức thu nhập của người dân, trình độ học vấn…

Ngày nay, Bất động sản không chỉ gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội với mục đích là ở và sinh hoạt mà BĐS còn có thể là tài sản tài sản bảo đảm được thế chấp tại ngân hàng với mục đích để được vay vốn Nhưng làm thế nào để xác định đúng giá trị của BĐS thì câu trả lời không hề đơn giản Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam ( Techcombank ) đã đưa ra một qui trình định giá tài sản bảo đảm là BĐS và đưa vào thực hiện Tuy nhiên hoạt động này ở Việt Nam nói chung và ở Techcombank nói riêng hiện nay còn gặp nhiều hạn chế

do môi trường pháp lý chưa đầy đủ, sự hạn chế trong hiểu biết của dân cư về hoạt động Định giá, sự quan tâm chưa đúng mức của nhà nước, cũng như thị trường

chính thức mới bắt đầu công nhận, do đó qui trình Định giá vẫn còn có những hạn chế Để đánh giá đúng giá trị tài sản đảm bảo là BĐS cần có những cán bộ đủ năng lực, thực hiện 1 qui trình định giá hoàn chỉnh nhằm mục đích giảm thiểu rủi ro tối

đa cho ngân hàng cũng như xác đảm bảo công bằng cho khách hàng có thể vay được lượng vốn họ cần

Trong quá trình học chuyên ngành Bất động sản tại khoa Bất động sản và Kinh tế tài kết hợp với những kiến thức thực tiễn tại thời gian thực tập tại ngân hàng

cổ phần Kỹ thương Việt Nam ( Techcombank ) em đã chọn đề tài “ Hoàn thiện qui trình định giá Tài sản bảo đảm là Bất động sản tại Techcombank ” làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp của mình

2 Mục tiêu nghiên cứu:

- Hệ thống những vấn đề về qui trình định giá tài sản bảo đảm là bất động sản

- Đánh giá thực trạng qui trình định giá TSBĐ là bất động sản tại Techcombank

- Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện qui trình định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại Techcombank

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

- Đề tài nghiên cứu qui trình định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại phòng quản lí và giám sát tài sản bảo đảm thuộc trung tâm quản lí và giám sát tài sản bảo đảm của hội sở Techcombank

4 Phương pháp nghiên cứu:

Trong quá trình thực hiện đề tài các phương pháp được sử dụng đó là: phân tích, tổng hợp, so sánh, điều tra thu thập số liệu và thống kê đồng thời tiến hành phỏng vấn xin ý kiến cán bộ, chuyên viên định giá tại trung tâm quản lí và giám sát tài sản bảo đảm

Chương III: Giải pháp và một số kiến nghị nhằm hoàn thiện qui trình định giá

tài sản bảo đảm là bất động sản tại Techcombank

Em xin chân thành cảm ơn sự hướng dẫn nhiệt tình của giáo viên hướng

dẫn PGS.TS Hoàng Văn Cường đã tạo điều kiện và giúp đỡ em hoàn thành tốt

chuyên đề này

Em xin cảm ơn các anh chị trong trung tâm quản lí và giám sát tài sản bảo đảm thuộc hội sở Techcombank địa chỉ số 68 Trường Chinh Hà Nội đã giúp đỡ e hoàn thành đề tài này

Em xin chân thành cảm ơn!

CHƯƠNG I

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện qui trình định giá tài sản bảo đảm là bất động sản 1.1.1 Khái niệm tài sản bảo đảm.

Tài sản bảo đảm ( TSBĐ ) là khái niệm rất quan trọng, đây là một thuật ngữ được thường xuyên nhắc đến trong quá trình định giá Theo qui định trong bộ luật dân sự năm 2005, TSBĐ bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản.Tài sản bảo đảm : Là một loại tài sản được hai bên thỏa thuận hoặc luật pháp qui định phải có nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của một bên ( thường là nghĩa vụ trả nợ ) Những tài sản này cho phép người thụ hưởng những quyền nhất định liên quan đến nó Các quyền có thể khác nhau tùy từng loại tài sản bảo đảm, nhưng trong hầu hết các trường hợp ( và ở hầu hết các nước ) quyền và mục đích

mà TSBĐ đem lại đó là cho phép người cầm tài sản được quyền giữ lại tài sản và bán để chuộc lại phần nợ mà bên nợ không trả được

Theo nghị định 178 của chính phủ ban hành năm 1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng thì điều 2 qui định tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản của khách hàng vay, tài sản hình thành từ vốn vay và tài sản của bên bảo lãnh dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với tổ chức tín dụng Và cũng theo nghị định này biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản gồm có

a) Cầm cố, thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay;

b) Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba;

c) Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay

1.1.2 Định giá tài sản bảo đảm là bất động sản.

Việc định giá tài sản bảo đảm là BĐS khi kí kết hợp đồng thế chấp là bước hết sức quan trọng

Bất động sản là tài sản có giá trị lớn nên việc dùng BĐS là tài sản bảo đảm là rất nhiều Khi đem BĐS đi thế chấp những khách hàng sẽ nhận được một khoản vốn vay là nhiều hơn so với những tài sản khác đảm bảo được nhu cầu vay vốn của khách hàng; đồng thời khi thế chấp BĐS khách hàng vẫn sử dụng được BĐS đó sinh ra lợi nhuận cho họ, chỉ với một giá trị BĐS mà lại sinh ra được lợi ích hai lần BĐS là hàng hóa đặc biệt, rất nhạy cảm với thị trường, có thể tăng đột biến, nhưng lại cũng có thể “đóng băng” Nên việc định giá BĐS bảo đảm là một công việc thực

sự cần thiết trong các ngân hàng.

Bên cạnh đó còn xuất phát từ tình hình thực tế của nhu cầu vay vốn của những doanh nghiệp trên thị trường Việt Nam Những tài sản quả thực có giá trị để bảo đảm khoảng vay vốn là không nhiều, đồng thời hình thức vay theo dự án của nước

ta cũng chưa được phát triển Nên việc dùng BĐS để bảo đảm cho khoảng vay của các doanh nghiệp là rất lớn

Do dựa trên cơ sở của giá trị tài sản bảo đảm là BĐS đã được định giá mà các

tổ chức tín dụng xác định được mức cho vay

Khi tham gia hợp đồng tín dụng thì bên nào cũng muốn bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình, người vay muốn vay một món vay lớn để bảo đảm có đủ nguồn vốn trong việc thực hiện kế hoạch của mình, bên thực hiện cho vay thì lại muốn cho vay nhưng vẫn phải bảo đảm an toàn cho vốn vay Vì vậy cần phải sinh ra một mức giá trung gian mà cả hai bên hợp đồng tín dụng thấy thỏa mãn, do đó mà việc định giá tài sản bảo đảm được hình thành

Cán bộ định giá phải thực hiện đánh giá BĐS thế chấp sao cho thị trường có khả năng chấp nhận, vừa đảm bảo thanh toán đủ số tiền cả gốc và lãi của món vay, bao gồm cả chi phí để thực hiện việc bán BĐS trong trường hợp xấu nhất có thể xảy ra

1.1.3 Bất động sản thế chấp.

1.1.3.1 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản.

Theo điều 174 Bộ Luật Dân Sự qui định :

“ Bất động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm ” :

 Đất đai;

 Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền nhà ở, công trình xây dựng đó;

 Các tài sản khác gắn liền với đất;

 Các tài sản khác do pháp luật qui định;

Đặc điểm.

Ngoài những đặc điểm của hàng hóa thông thường BĐS còn có những đặc điểm riêng biệt Để định giá được BĐS thì cán bộ định giá phải hiểu rõ, hiểu sâu, hiểu đúng về sự khác biệt, về những đặc điểm chủ yếu này Sau đây là những đặc trưng tạo ra sự khác biệt của BĐS so với những hàng hóa thông thường khác :

 Thứ nhất: bất động sản là hàng hóa có vị trí cố định về vị trí địa lí, về địa điểm và

không có khả năng di dời được Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai,

mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS, đến kinh doanh BĐS Do

đó, vị trí của BĐS như địa điểm cụ thể, môi trường kinh tế, chính trị, xã hội, pháp

lý, cảnh quan, kết cấu hạ tầng của hàng hóa BĐS có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với giá trị và giá cả BĐS

 Thứ hai: bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền của hàng hóa BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy ( trừ một số trường hợp đặc biệt như động đất, núi lửa, sạt lở ) Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hóa BĐS rất khác nhau, tùy theo từng loại BĐS cụ thể Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư BĐS cũng như công tác quản lí, sử dụng BĐS

 Thứ ba: hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm Do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất Và do đặc điểm khan hiếm này thì vấn đề đặt ra cho thấy các khu vực phát triển cung luôn nhỏ hơn cầu, dẫn đến khu vực này phát triển nóng, giá BĐS cao hơn so với khả năng thanh toán của những người có nhu cầu về BĐS Qui hoạch của nhà nước sẽ làm thay đổi không gian phát triển, do vậy nhà nước phải có những qui hoạch phù hợp cân đối giữa các khu vực, tránh tập trung vào một khu vực dẫn đến tình trạng cung thiếu cầu thừa còn khu vực khác không phát triển dẫn đến dư cung BĐS Tính phức tạp của đất đai về địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan đã tạo nên sự khan hiếm và tính cá biệt của hàng hóa BĐS Mặt khác, chính sự đa dạng trong ý tưởng đến thiết kế xây dựng, chế tạo của chủ đầu tư cũng như của các kiến trúc sư, các công trình sư và các nhà thiết kế cũng tạo nên tính cá biệt ( tính dị biệt ) của hàng hóa BĐS Chính tính dị biệt giữa các BĐS tạo nên các giá trị khác nhau giữa các BĐS Vì vậy vấn đề đặt ra là tạo ra tính dị biệt cho BĐS thông qua qui hoạch và kiến trúc như thế nào để làm tăng giá trị cho BĐS nhưng vẫn phải quản lí tính thống nhất giữa các cá thể dị biệt tạo sự đồng bộ

 Thứ tư: hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lí xã hội Nhu cầu về BĐS ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh

mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lí xã hội, thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân tộc đó

 Thứ năm: hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau Giữa các hàng hóa BĐS

có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ Sự ra đời hay sự hoàn thiện

của hàng hóa BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa BĐS kia.

 Thứ sáu: bất động sản là tài sản có giá trị lởn và khả năng bảo toàn giá trị tốt Do giá trị của đất đai, mặt bằng cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới Vì vậy, đầu tư kinh doanh BĐS phải có vốn lớn và vốn dài hạn, đồng thời phải biết khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư cho kinh doanh Cũng do đặc điểm này đòi hỏi nên hoạt động kinh doanh bất động sản luôn cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng Vấn đề đặt ra là nếu đầu tư dài hạn thì rủi ro cao do đó nguồn vốn đầu tư bất động sản nên chia ra thành nhiều nguồn như vốn tự có, vốn tín dụng, nhà đầu tư thứ phát Sử dụng nhiều nguồn vốn nhằm hạn chế khả ngăn rủi ro do nhiều người cùng xác định mức độ rủi ro và khả năng cứu vớt rủi ro cũng tốt hơn

 Thứ bảy: hàng hóa bất động sản có sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của nhà nước Các quan hệ giao dịch về BĐS thường có tác động rất mạnh mẽ đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội Để tăng cường vai trò của mình, nhà nước phải quan tâm hơn đến BĐS, do đó buộc phải ban hành nhiều văn bản pháp luật, nhiều chủ trương, chính sách nhằm thực hiện việc quản lí chúng

 Thứ tám: hàng hóa BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lí Vì BĐS thường có giá trị lớn và lâu bền, chịu hao mòn thời gian, gồm nhiều chủng loại nên việc quản

lí chúng khá phức tạp, do đó đòi hỏi người quản lí phải có năng lực cao và chi phí quản lí cũng phải cao hơn so với các hàng hóa thông thường

Những điều kiện cần phải có bao gồm:

 BĐS đó thuộc quyền sở hữu (QSH) của khách hàng vay, bên bảo lãnh Đối với BĐS là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, phải thuộc QSD của khách hàng cho vay, bên bảo lãnh với QSD đất

 BĐS đó phải được phép giao dịch hoặc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác

 BĐS đó không có tranh chấp tức là BĐS không có tranh chấp về quyền và nghĩa

vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về những cam kết của mình

 BĐS đó phải đảm bảo dễ chuyển nhượng

Hiện nay, thu nhập chủ yếu của các ngân hàng thương mại vẫn xuất phát từ hoạt động tín dụng Mà bản thân hoạt động tín dụng lại luôn chứa đựng trong nó những rủi ro, nó tác động đến sự an toàn của ngân hàng Do vậy mà bảo đảm tín dụng là một vấn đề hết sức quan trọng trong hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thương mại Mục đích của ngân hàng trong việc đặt ra bảo đảm tiền vay là tạo điều kiện cho Ngân hàng có thể thu hồi nợ một cách chắc chắn, đờn thời là cơ sở để

mở rộng qui mô tín dụng Bảo đảm tín dụng hay còn gọi là bảm đảm tiền vay là việc tổ chức tín dụng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh

tế và pháp lí để thu hồi các khoản nợ cho khách hàng vay Tuy nhiên đứng trên góc

độ ngân hàng thì để bảo đảm khoản vay có hiệu quả đòi hỏi:

 Giá trị bảo đảm phải lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm

 Tài sản dùng làm bảo đảm nợ vay phải tạo ra được ngân lưu ( phải có giá trị và có thị trường thiêu thụ )

 Có đủ cơ sở pháp lí để người cho vay có quyền xử lí tài sản dùng làm bảo đảm tiền vay

Theo khảo sát về thực tiễn hoạt động cho vay của công ty Tài chính quốc tế ( IFC ) và Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho thấy 93 các ngân hàng đều muốn nhận BĐS làm tài sản thế chấp cho các khoản vay thương mại

Định giá BĐS thế chấp khác với BĐS thông thường khác trong hoạt động định giá Khi định giá đối với các BĐS thông thường khác thì khi định giá thì giá trị là giá thị trường, giá có khả năng nhất Ngoài ra, còn dựa vào nhiều yếu tố khác như mục đích của người định giá để làm gì: ở hay kinh doanh, mua hay bán, cho thuê hay cho thuê lại, tâm lí của người mua người bán, xã hội, xu hướng thị trường Riêng BĐS thế chấp giá trị định giá thì lại sát hoặc luôn thấp hơn giá thị trường, trường hợp sát với giá thị trường là rất ít Chính từ những điều khác nhau này nên trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng có rất nhiều những bất cập xảy

ra như: một BĐS có thể được đem thế chấp ở nhiều nơi, các ngân hàng là người định giá cũng là người cho vay cho nên phần thiệt luôn đứng về phía khách hàng của họ Do vậy các cán bộ định giá trong ngân hàng trong quá trình luôn phải xác

định rõ ràng tình trạng pháp lí của BĐS, cũng như giá cả sao cho phù hợp nhất để thu hút khách hàng về phía ngân hàng mình.

1.1.3.3 Định giá BĐS thế chấp.

Khái niệm và vai trò.

Theo Điều 4, Luật Kinh doanh Bất động sản được Quốc hội thông qua ngày 29

tháng 6 năm 2006 quy định: “Định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá cả

của một Bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định.”

“Định giá bất động sản (BĐS) là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị BĐS (cụ thể) theo một mục đích đã xác định tại thời điểm nhất định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của BĐS đó cũng như xem xét tất cả các nhân tố kinh tế tiềm ẩn của thị trường bất động sản (TT BĐS) ( gồm các loại đầu tư thay thế )”

“Định giá BĐS thế chấp đó là sự ước tính giá trị một BĐS cụ thể theo mục

đích dùng làm TSTC cho khoản tiền vay tại thời điểm định giá, có tính đến tất cả các đặc điểm của BĐS đó (như quyền về BĐS, tính pháp lý, khả năng sinh lời, tính thanh khoản, ) cũng như xem xét tất cả các nhân tố kinh tế tiềm ẩn của TT BĐS như rủi ro, lạm phát, mức lợi nhuận, ”

Thực tế về hoạt động cho vay những năm gần đây cho thấy 90% các ngân hàng đều muốn nhận bất động sản làm tài sản thế chấp cho các khoản vay thương mại Bất động sản luôn là tài sản được ưu tiên nhận là tài sản thế chấp Điều này xuất phát từ các lợi thế của BĐS so với động sản như sau:

- Do BĐS có tính cố định nên khi nhận BĐS làm tài sản thế chấp, các ngân hàng dễ dàng thực hiện quá trình xác định, định giá, giám sát trong và sau cho vay đồng thời cũng không tốn thêm các chi phí liên quan đến việc quản lý tài sản

- Do tính khan kiếm và sự phát triển của thị trường BĐS nên nhận BĐS làm tài sản thế chấp có tính thanh khoản và khả năng xử lý tài sản khi khách hàng không trả được nợ cao hơn nhiều so với tài sản khác

- BĐS là tài sản ít hao mòn Trong khi các tài sản khác, giá trị và giá trị sử dụng thường giảm, có thể giảm rất nhanh theo thời gian, thậm chí, giá trị của tài sản

có thể giảm từ 10% đến 20% ngay sau khi nhận thế chấp như phương tiện vận tải, máy móc thiết bị

- Cũng do đặc tính khan hiếm của BĐS nên giá trị chuyển nhượng BĐS trong thực tế luôn tăng trong dài hạn, mặc dù trong ngắn hạn dưới sự tác động của khủng hoảng nhà đất, chu kỳ kinh tế, các qui định của chính quyền hoặc những nguyên

nhân khác có thể sụt giảm ở một số khu vực, một số phân khúc thị trường.

- BĐS là một trong số những tài sản có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử dụng rõ ràng nhất, nhờ đó mà việc xác nhận chủ sở hữu/sử dụng tương đối

dễ dàng Bất kỳ một sự thay đổi như mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền

sử dụng theo qui định đều phải qua công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm Hệ thống pháp luật liên quan đến việc xác nhận quyền sở hữu, sử dụng, giao dịch là khá đầy đủ so với các qui định trong các lĩnh vực khác

Về nhân lực đòi hỏi phải là người có kinh nghiệm, tri thức sâu rộng về lĩnh vực BĐS cũng như nghiệp vụ định giá, phải nắm rõ những quy định về pháp lý của nhà nước, những chính sách của công ty, tổ chức tín dụng về cho vay thế chấp,

Định giá BĐS thế chấp khác với định giá thông thường:

Việc định giá giá trị của BĐS mang đi thế chấp phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác ngoài giá trị thực sự của mảnh đất, nói chung giá BĐS khi thế chấp thấp hơn giá trị thị trường của chúng tuy nhiên với mỗi người định giá, tổ chức định giá sẽ có

sự định giá khác nhau

Việc định giá BĐS thế chấp với mục đích cho vay, do đó yếu tố rủi ro được quan tâm hàng đầu, đặc biệt với những BĐS có tính phát mại kém thì giá trị định giá rất khác so với giá thị trường

Trên lý thuyết, tài sản đảm bảo ( trong đó có tài sản thế chấp ) chỉ là một yếu

tố có giá trị tham chiếu trong các quyết định cấp tín dụng Tuy nhiên, hiện nay, các Ngân hàng đều xem nó như chiếc phao cứu cánh cuối cùng để thu hồi khoản vay khi xảy ra rủi ro Rủi ro của hoạt động tín dụng chủ yếu xuất phát từ vấn đề thông tin bất cân xứng với hai hành vi phổ biến là lựa chọn đối nghịch và rủi ro đạo đức Lựa chọn đối nghịch xảy ra trước khi cho vay, do ít thông tin mà Ngân hàng có thể sai lầm trong việc lựa chọn khách hàng và dẫn đến những rủi ro trong thanh toán sau này Rủi ro đạo đức xảy ra sau khi cho vay, cũng vì ít thông tin và khả năng kiểm soát quá trình sử dụng vốn, tình hình hoạt động kinh doanh, nguồn trả nợ… gặp khó khăn mà một lần nữa, Ngân hàng lại gặp phải những khó khăn trong việc thu hồi nợ Chính vì vậy mà khi cho vay, vấn đề đầu tiên các Ngân hàng xem xét là tài sản và giá trị tài sản thế chấp

Tài sản đảm bảo không chỉ có ý nghĩa lớn đối với Ngân hàng mà còn có vai trò tích cực đối với khách hàng Tài sản đảm bảo có tác dụng rất lớn trong việc ngăn ngừa tâm lý ỷ lại sau khi cho vay Khi các khoản vay có tài sản thế chấp, người vay

vốn sẽ mất tài sản nếu khoản vay của họ được đầu tư không cẩn thận và xảy ra rủi

ro Vì thế, họ phải thận trọng hơn trong quyết định đầu tư của mình

Tuy nhiên rủi ro trong việc thế chấp BĐS không phải là không có do đây là loại tài sản bảo đảm có giá trị cao và thường chiếm khoảng 80% trong tổng số tài sản đảm bảo tại ngân hàng Do vậy, việc thẩm định chính xác giá trị bất động sản thế chấp là hết sức quan trọng nhằm giảm thiểu rủi ro tín dụng

Nhận thức được vai trò cần thiết của định giá BĐS thế chấp nói trên và tài sản nói chung trong hoạt động ngân hàng mà nhà nước đã từng bước hoàn thiện hệ thống pháp lý qui định vấn đề đó Mới đầu là Nghị định số 178/1999/NĐ-CP và theo quá trình phát triển nhu cầu của toàn xã hội mà Nghị định số 178/199/NĐ-CP

đã được sửa đổi bằng Nghị định số 85/2002/NĐ-CP, và ngày một hoàn thiện hơn

Ba vai trò quan trọng của công tác định giá BĐS thế chấp được tổng kết lại như sau:

Thứ nhất, định giá giúp đánh giá đúng giá trị BĐS thế chấp Ngân hàng sẽ cho

vay với giá trị tương ứng từ 70% - 80% giá trị BĐS thế chấp Do đó, nếu xác định đúng giá trị của BĐS, ngân hàng sẽ đưa ra được hạn mức tín dụng tương đương với tài sản đảm bảo Nếu rủi ro xảy ra, ngân hàng vẫn có khả năng thu hồi được vốn

Thứ hai, định giá giúp đánh giá đúng yếu tố pháp lý của BĐS thế chấp Hiện

nay, nhiều khách hàng dùng giấy tờ pháp lý giả mạo để vay thế chấp tại ngân hàng BĐS là tài sản có giá trị lớn mà khi rủi ro xảy ra, ngân hàng sẽ hoàn toàn phải chịu tổn thất Thông qua quá trình định giá, các tổ chức tín dụng xác minh lại được chứng cứ pháp lý, đảm bảo tài sản được phát mại khi rủi ro xảy ra

Thứ ba, thông qua hoạt động này, khuyến khích hoạt động cho vay thế chấp phát

triển, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư thiếu vốn thực hiện được ý tưởng kinh doanh Qua việc định giá BĐS thế chấp, cả bên thế chấp và nhận thế chấp đểu cảm thấy tin tưởng hơn để tiến hành các bước tiếp theo trong quá trình cấp và sử dụng vốn

 Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế: Các thay đổi có thể là chính sách của Nhà

nước liên quan đến BĐS, các biến động của thị trường(TT), các thay đổi nhu cầu của người tiêu dùng, các thay đổi về vật chất, tinh thần của người dân… ảnh hưởng đến giá trị BĐS.

 Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS vào quần thể BĐS trong khu vực: Căn

cứ vào sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và sử dụng BĐS, giữa bản thân BĐS với quần thể BĐS xung quanh và sự đóng góp của BĐS xung quanh làm tăng giá trị của BĐS cần định giá

 Dựa vào các yếu tố cấu thành của BĐS: Căn cứ vào giá trị đóng góp của từng bộ phận cấu thành của BĐS vào tổng giá trị của BĐS

 Dựa vào khả năng cạnh tranh của BĐS: Căn cứ vào cạnh tranh trong việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất và sự cạnh tranh trong cung, cầu, giữa cung và cầu trong TT

 Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS: Giá trị của BĐS được xác định dựa vào các lợi ích hiện tại và cả những lợi ích tương lai ma nó mang lại cho chủ đầu tư, do đó cần dự báo những giá trị tương lai của BĐS mang lại khi định giá

Nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp.

Nguyên tắc định giá là những quan điểm đã được thừa nhận một cách rộng rãi, và là

cơ sở quan trọng để xây dựng nên các phương pháp định giá khoa học Nó cho phép cán bộ định giá tiến hành việc ước tính hợp lí giá trị tài sản và bao gồm một số nguyên tắc cơ bản đã được thừa nhận rộng rãi :

 Nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất.

Một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy BĐS đó được sử dụng hợp pháp, cho thu nhập ròng (hiện tại và tương lai) lớn nhất và kéo dài liên tục, ổn định

Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất được phản ánh ở 4 mặt sau đây :

•Về mặt vật chất, một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể )

•Về mặt pháp luật, một BĐS được dánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà

việc sử dụng BĐs phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận và bảo bộ.

•Về mặt sử dụng, một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà BĐS đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai cao nhất

•Về mặt thời gian, một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất

 Nguyên tắc cung cầu.

•Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản

•Trên lý thuyết, phải lấy thời điểm cung cầu cân bằng để xác định giá Tuy nhiên, thực tế trên thị trường, cung cầu luôn có xu hướng mất cân bằng, do đó cần phải dự báo trước các nhân tố thay đổi và có điều chỉnh cho phù hợp xu hướng Khi áp dụng nguyên tắc này, cần phải xác định xem giá của BĐS đó là giá thỏa thuận hay là giá

ép buộc

 Nguyên tắc thay đổi.

• Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại BĐS cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của BĐS, thay đổi môi trường của BĐS, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại BĐS đó như xu thế về qui mô đầu tư của BĐS, về chất lượng đầu tư BĐS Sự thay đổi là một qui luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của BĐS Nguyên tắc “ thay đổi “ luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc “ dự báo “

 Nguyên tắc đóng góp.

• Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản mà nó

tham gia hợp thành.

• Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của bất động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoá thành giá trị

 Nguyên tắc cân đối

• Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất động sản trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt tới mức cao nhất

• Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép

• Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạng thái cân đối

có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế Người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một BĐS thay thế trong cùng một thị trường và một

thời điểm

• Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chỉ ra rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dành cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý

thường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh

 Nguyên tắc phù hợp

• Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản phải trên cơ sở một giá trị

sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó Trong thực tế một bất động sản

có thể được sử dụng vào nhiều mục đích Do đó, mỗi bất động sản cùng một lúc có

thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại

- dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng… Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn

cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn bất động sản

• Vì vậy, khi định giá một bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản để định giá, không được lẫn lộn với các sử dụng khác và càng không được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng

 Nguyên tắc nhất quán

• Mỗi BĐS và các bộ phận của nó phát huy tác dụng trong một mục đích thống nhất, không thể tách riêng từng bộ phận để định giá cho mục đích của bộ phận đó mà không liên quan đến bộ phận khác Nhất quán trong đánh giá BĐS với các yếu tố bên ngoài như môi trường, xu hướng phát triển kinh tế - xã hội

 Nguyên tắc dự báo

• Giá trị BĐS có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai Đồng thời, nó cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị

• Việc ước tính giá trị BĐS luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua

 Nguyên tắc ngoại ứng

• Tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác trong định giá bất động sản được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so sánh trong cùng một vùng

giá trị.

• Giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ được tăng thêm nhờ

sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần

• Những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà những bất động sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các bất động sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó

Các phương pháp.

 Phương pháp so sánh trực tiếp.

• Là việc định giá bằng cách so sánh một cách trực tiếp BĐS mục tiêu với các BĐS tương tự đã được bán trên thị trường nhằm tìm ra giá trị của nó từ các giao dịch trước đấy Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một BĐS có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các BĐS tương tự có thể so sánh đã được mua, bán hoặc cho thuê trên thị trường

• Chỉ thực hiện so sánh được với các BĐS tương tự hoặc gần tương tự trong cùng một thị trường hoặc khu vực thị trường, có tính đồng nhất

• Việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch được thực hiện trong thời gian gần đây Lựa chọn được BĐS so sánh được giao dịch càng gần thời điểm định giá càng có thể có sự điều chỉnh chính xác

• Phương pháp so sánh là phương pháp chung được áp dụng cho mục đích đích mua bán, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi về tài sản Định giá so sánh các BĐS có tính đồng nhất như các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, định giá mảnh đất trống

• Giá BĐS mục tiêu = Giá bán BĐS so sánh ± mức điều chỉnh giá sự sai khác trương

tự cần định giá

Bảng 1.1 Trình tự điều chỉnh

Các yếu tố so sánh BĐS

mục tiêu

BĐS so sánh 1

BĐS so sánh 2

BĐS so sánh 3

6 Điều chỉnh về các chi phí phải

thực hiện ngay sau khi mua.

7 Điều chỉnh về điều kiện thị

coi là phương pháp ít được sử dụng và ở mức độ nào đó nó là cứu cánh cuối cùng.

• Sử dụng phương pháp chi phí để định giá các BĐS ít có cầu của thị trường và hiếm khi được mua bán trên thị trường và cho một số mục đích :

Định giá các BĐS công cộng như trường học, bệnh viện, hội trường thành phố, thư

viện và một số BĐS khác

Định giá đền bù giải phóng mặt bằng.

Định giá cho việc đánh thế và thuế suất tính trên chi phí xây dựng công trình và giá

trị địa điểm

Định giá cho mục đích bảo hiểm.

Để kiểm tra lại kết quả định giá của các phương pháp khác.

 Phương pháp vốn hóa.

• Là phương pháp xem xét những dữ liệu thu nhập và chi phí có liên quan đến BĐS cần định giá và xác định giá trị thông qua quá trình vốn hóa Từ đó ước tính giá trị thị trường của một BĐS bằng việc vốn hóa giá trị các thu nhập ước tính trong tương lai của BĐS về giá trị hiện tại của thời điểm định giá Phương pháp vốn hóa là một phương pháp định giá cơ bản nhưng không độc lập, nó có quan hệ mật thiết với phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí Bản thân nó, phương pháp vốn hóa lại được chi thành vốn hóa trực tiếp và chiết khấu

• Phương pháp vốn hóa được sử dụng chủ yếu với các BĐS đang tạo thu nhập như BĐS thương mại dịch vu, công nghệ, hoặc những BĐS có khả năng sẽ mang lại thu nhập như đất trồng Nó ít khi được sử dụng để định giá những tài sản như công trình của nhà máy được tích hợp trong những hoạt động kinh doanh đồng bộ, ít cho thuê

 Phương pháp thặng dư.

• Phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị của BĐS bằng cách trừ các giá trị đóng góp của các công trình trên đất có tính đến phần giảm giá của chúng từ giá trị hoàn thành hoặc phát triển các công trình đã cải thiện

• Phương pháp thặng dư thường được dùng để định giá BĐS có sự phát triển, có tiềm năng phát triển cũng như các trường hợp đấu giá, tuy nhiên nó phức tạp, đòi hỏi người dùng phải có kiến thức kỹ năng và kinh nghiệm để ước tính các khoản mục cho hợp lý

 Phương pháp lợi nhuận.

• Là phương pháp ước tính giá thuê BĐS phản ánh sức mạnh từ việc kiếm lời từ BĐS độc quyền dựa trên nguyên tắc cân bằng và đóng góp

• Phương pháp lợi nhuận được sử dụng để định giá cho các BĐS tạo thu nhập, một số công trình công cộng như rạp hát, khách sạn, nhà văn hóa,…cũng như các BĐS độc quyền và BĐS cho thuê hoặc định giá BĐS phục vụ việc đánh thuế Phương pháp này có đặc điểm là không cho giá trị thị trường chính xác mà chỉ mang tính tương đối, khi sử dụng chỉ mang tính tham khảo và kết hợp với các phương pháp khác

1.1.4 Vai trò của định giá trong hoạt động định giá tài sản bảo đảm là BĐS.

Định giá là một khoa học và là nghệ thuật để đưa ra giá trị của bất động sản

Là nghệ thuật vì nó dựa rất nhiều vào kỹ năng phân tích thông tin, đưa ra các đánh giá và hình thành các quan điểm của người môi giới Là khoa học vì nó phải trải qua quá trình thu thập và phân tích dữ liệu, áp dụng các nguyên tắc và phương pháp định giá để tính toán, đưa ra kết quả cuối cùng Tất cả các quá trình này đều đòi hỏi người định giá phải vừa nhạy cảm, vừa có kiến thức chuyên môn sâu rộng, nắm bắt được xu hướng thị trường và thực hiện các tác nghiệp theo một qui trình định giá nhất định Qui trình này phải được xây dựng như một kế hoạch hành động có trật tự chặt chẽ, được bố cục phù hợp với các qui tắc cơ bản đã được xác định rõ, giúp cho cán bộ định giá đạt đến một kết luận vững chắc hoặc sự ước tính giá trị có cơ sở và

có thể bảm đảo được

Quá trình định giá bắt đầu khi người định giá xác định vấn đề định giá và kết thúc khi họ gửi báo cáo định giá cho khách hàng Một BĐS là duy nhất nhưng lại có nhiều loại giá trị khác nhau Nhiệm vụ chung của việc định giá là thực hiện ước lượng giá trị thị trường của BĐS Nếu đưa ra 1 qui trình định giá hoàn chỉnh thì qui trình đó sẽ chỉ ra cách thức có thể sử dụng trong bất cứ nhiệm vụ định giá nào từ thực hiện nghiên cứu thị trường và phân tích số liệu, đến áp dụng các kỹ thuật định giá và kết hợp các kết quả định giá của các loại BĐS cụ thể lại bao gồm các bước đặc biệt cụ thể, số lượng các bước này phụ thuộc vào bản chất của nhiệm vụ định giá và sự sẵn có của số liệu

Việc nghiên cứu bắt đầu sau khi vấn đề định giá được xác định Phân tích số liệu phù hợp cho vấn đề định giá cụ thể sẽ được bắt đầu bằng việc nghiên cứu xu hướng hấp thụ ở tất cả các mức thị trường- quốc tế, quốc gia, vùng, cộng đồng, lân cận Việc kiểm tra này giúp cho cán bộ định giá hiểu mối quan hệ qua lại giữa

nguyên lý, lực lượng và nhân tố có ảnh hưởng đến giá trị BĐS trong một vùng cụ thể Việc làm này cũng cung cấp số liệu ban đầu từ đó có thể rút ra các thông tin định lượng và các bằng chứng khác về xu hướng thị trường như tỷ lệ thay đổi trong giá BĐS qua một số năm, sự chuyển dịch dân só, các cơ hội việc làm sẵn có và ảnh hưởng của chúng tới sức mua của những người sử dụng BĐS tiềm năng Những số liệu này có thể được phân tích và khai thác để ước lượng giá trị cần xác định.

Tiếp đến các kỹ thuật định giá, các qui trình cụ thể của các phương pháp định giá được áp dụng để rút ra chỉ dẫn về giá trị BĐS Ngoài ra các qui trình khác như

sử dụng thống kê suy luận và các mô hình kinh tế cũng có thể áp dụng trong quá trình định giá BĐS Trong quá trình định giá một hoặc nhiều phương pháp định giá

có thể được sử dụng để rút ra giá trị của BĐS, điều này phụ thuộc vào hoàn cảnh cụ thể, vào sự sẵn có của hệ thống thông tin đối với nhiệm vụ định giá cụ thể

Trong nhiệm vụ xác định giá trị thị trường của BĐS, thì mục tiêu cuối cùng của quá trình định giá là kết luận về giá trị được chứng minh tốt, phản ảnh các yếu

tố ảnh hưởng đến giá trị thị trường của BĐS được định giá Để đạt được mục tiêu này, cán bộ định giá phải nghiên cứu BĐS từ những quan điểm khác nhau, phù hợp với các phương pháp định giá

Các phương pháp định giá có mối quan hệ qua lại với nhau, mỗi phương pháp đòi hỏi sự kết hợp phân tích về số liệu bán, chi phí và thu nhập liên quan tới BĐS phải định giá

Để hoàn thành quá trình định giá, người định giá phải kết hợp các thông tin rút

ra từ nghiên cứu thị trường và phân tích các số liệu và từ việc áp dụng các phương pháp để hình thành kết luận về giá trị Kết luận này có thể được thể hiện một giá trị ước lượng hoặc một vùng giá trị mà ở đó giá trị BĐS có thể rơi vào Sự kết hợp hiệu quả của tất cả các yếu tố trong quá trình định giá phụ thuộc vào kỹ năng , kinh nghiệm và sự diều chỉnh của cán bộ định giá

1.2 Qui trình định giá bất động sản thế chấp.

1.2.1 Khái niệm

Qui trình định giá là một kế hoạch hành động có trật tự và logic, được bố cục phù hợp với các qui tắc cơ bản, nó giúp cho cán bộ định giá đưa ra một kết

luận vững chắc hoặc sự ước tính giá trị của tài sản có cơ sở và có thể tin cậy được.

Khi một cán bộ định giá tiếp nhận yêu cầu định giá thì cán bộ định giá đó phải có chiến lược phù hợp, thực hiện từng bước đi theo qui trình định giá để đáp ứng nhu cầu của khách hàng và xác định đúng giá trị của BDS nhằm đảm bảo an toàn cho tổ chức

1.2.2 Các bước thực hiện.

Bước 1 Xác định tổng quát về BĐS và loại hình giá trị có cơ sở đã định giá.

Để xác định những thông tin tổng quát về BĐS ta cần yêu cầu khách hàng cung cấp đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của BĐS thế chấp cần định giá

Về thông tin pháp lý cần xác định “ ai là chủ sở hữu tài sản BĐS “ thông qua

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng Với những thông tin được thể hiện trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) như tên người

sử dụng đất, số hiệu, diện tích, mục đích sử dụng, những biến động sau khi cấp giấy…, GCNQSDĐ giữ một vai trò hết sức quan trọng đối với cả Nhà nước và người sử dụng đất Về phía Nhà nước, tiến độ cấp và mức độ hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất chứng tỏ khả năng của Nhà nước trong việc quản lý tài sản đất đai thuộc sở hữu của mình, giúp Nhà nước kiểm soát tình hình đất đai một cách thuận tiện Về phía người sử dụng đất, GCNQSDĐ là cơ sở để họ được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ có thể thực hiện các quyền mà pháp luật đã trao cho người sử dụng đất, cụ thể và quan trọng nhất là các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất Bởi lẽ đó, Nhà nước và các cấp chính quyền địa phương luôn chú trọng, quan tâm đến hoạt động cấp GCNQSDĐ

Khoản 4 Điều 48 Luật Đất đai 2003 quy định: “GCNQSDĐ được cấp cho người sử

dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất Trường hợp

có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên GCNQSDĐ; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng

ký bất động sản” (Có thể tham khảo thêm nghị định 84 của chính phủ ban hành

ngay 25/5/2007 về qui định bổ sung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất ) Và theo quy định tại Điều 62 Luật Xây dựng của Việt Nam (được Nghị định chuyên ngành hướng dẫn) thì trước khi khởi công xây dựng công trình chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng Tuy vậy, Luật cũng loại trừ trường hợp xây dựng các công trình không phải xin giấy phép Nội dung

chủ yếu của giấy phép xây dựng bao gồm: “ Địa điểm, vị trí xây dựng công trình, tuyến xây dựng công trình Loại, cấp công trình Cốt xây dựng công trình Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng Bảo vệ môi trường và an toàn công trình Đối với công trình dân dụng, công trình công nghiệp trong đô thị ngoài các nội dung trên thì còn phải có nội dung về diện tích xây dựng công trình, chiều cao từng tầng, chiều cao tối đa toàn công trình, màu sắc công trình Những nội dung khác quy định đối với từng loại công trình Hiệu lực của giấy phép” Tuy nhiên Quyền sử dụng đất, sở hữu công trình ghi trên sổ đỏ có thể thay đổi nên phải hỏi lại để xác định chính xác chủ sở hữu thật sự của BĐS.

Về thông tin kinh tế là những thông tin về chế độ bảo dưỡng sửa chữa BĐS

như sửa gần đây nhất năm nào, đã thay thế những gì, hay hợp đồng cho thuê ( nếu

có ) tạm thời còn thời hạn hay không, mức tiền thuê là bao nhiêu

Về thông tin kỹ thuật Đối với đất thì hỏi tổng qui mô như mặt tiền là bao

nhiêu, tiếp giáp với xung quanh như thế nào, diện tích đất xây dựng là bao nhiêu và diện tích xây dựng là bao nhiêu Hay cấu thành xây dựng: bao nhiêu tầng, diện tích mỗi tầng, có tum hay không, gạch xây dựng là gì Kết cấu nội ngoại thất ra sao.Tất cả những câu hỏi trên nhằm: Xác định mục đích định giá để quyết định phương pháp áp dụng, ở đây BĐS cần định giá nhằm mục đích thế chấp để vay vốn Xác định khác hàng biết được ai sẽ là người sử dụng chứng thư, báo cáo kết quả định giá và yêu cầu gì riêng, đặc biệt Các điều kiện hạn chế (Giấy tờ pháp lý là đúng và người định giá trong kiểm tra lại Phải nói với khách hàng là phù hợp với qui hoạch cán bộ định gía sẽ không kiểm tra lại BĐS sử dụng phù hợp qui định của pháp luật về môi trường và xây dựng Trong BĐS không có bất kì yếu tố làm tăng hoặc giảm giá được giấu trong tường, nền nhà Cán bộ định giá sẽ không là người kiểm tra chất lượng trang thiết bị tòa nhà Nếu khách hàng có nhu cầu đó thi lại là hoạt động khác Số liệu là bằng chứng từ các kết quả nghiên cứu hoặc công bố từ các cơ quan quản lí nhà nước hoặc một số viện nghiên cứu mà cán bộ định giá sử dụng cho công việc thì được thừa nhận là đúng và họ không đi chứng minh về những con số đó Giấy tờ pháp lý mà khách hàng phát biểu sẽ nhận được thì cán bộ định giá cho là đúng Định giá BĐS là một cách công khai minh bạch với mọi khách hàng, không có một thành kiến nào trong quá trình định giá ) và điều kiện rằng buộc ( Kết quả của định giá áp dụng cho đúng BĐS mà người ta thuê ta định giá,không được phép sử dụng cho BĐS khác Tránh tình trạng người ta áp dụng cho BĐS khác khi họ thấy có lợi Khách hàng không được sử dụng chứng thư vào

báo cáo định giá làm quảng cáo công chúng Báo cáo và chứng thư định giá là sản phẩm trí tuệ của cán bộ định giá phải được thuân thủ theo luật bản quyền Người định giá không làm chứng trước tòa, nếu khách hàng có yêu cầu thì đó là hợp đồng khác) trong xác định đối tượng định giá để xác định phạm vi, công việc định giá Ngoài những điều kiện hạn chế và rằng buộc trên thì cán bộ định giá cần xác định thời điểm định giá: là thời điểm ta phát biểu giá có hiệu lực pháp lý Xác định dữ liệu cho định giá Từ BĐS đến các cơ sở hạ tầng chưa có ta có thể hỏi khách hàng hoặc tự điều tra Xác định cơ sở giá trị của BĐS ( Giá trị thị trường, giá trị phi thị trường, giá trị sử dụng, giá trị đầu tư ).

Bước 2 : Xây dựng kế hoạch định giá, liên hệ đến các bên liên quan để hẹn

thời gian khảo sát hiện trạng BĐS thế chấp Việc lên kế hoạch định giá nhằm các định từng bước đi, từng công việc cụ thể mà định giá viên cần làm từ khi quá trình định giá đến khi viết đề cương báo cáo Trong khi lên kế hoạch người định giá cần sắp xếp chi tiết, cụ thể các công việc, thời gian cho hợp lí từ việc xác định gian thu thập, xử lý thông tin, xác định phương tiện đi lại, thống nhất thời gian, địa điểm khảo sát BĐS thế chấp, liên hệ với khách hàng để sắp xếp lịch khảo sát thực địa và cuối cùng là viết đề cương báo cáo Việc lên kế hoạch định giá khiến cán bộ định giá chủ động hơn trong công việc của mình và nắm rõ được tiến trình, trình tự mà mình đang thực hiện

Bước 3: Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin.

•Quá trình khảo sát hiện trường chính là quá trình khảo sát BĐS mục tiêu và lực chọn các BĐS so sánh Khảo sát BĐS mục tiêu là việc kiểm tra lại địa chỉ trên giấy tờ và thực địa có khớp với nhau hay không hay kiểm tra các mô tả pháp lý mà khách hàng cung cấp cho chúng ta với những thực tế giấy tờ ( nếu cần thiết kiểm tra lại với cơ quan địa chính phường xã ), kiểm tra BĐS về mô tả bên trong với thực địa ( đặc điểm vật lý, kết cấu ) và bên ngoài ( ngoại thất, cơ sở hạ tầng ) và hạ tầng

về mặt xã hội Một số các thông tin mà cán bộ định giá cần thu thập về BĐS mục tiêu như sau: thông tin chung về vùng, khu vực nơi BĐS thế chấp tọa lạc Hệ thống thông tin về khu vực, thông tin kinh tế xã hội của vùng được cập nhật trong báo cáo tháng quí của UBND phường, xã Thị trường BĐS làm thay đổi tình hình kinh tế khu vực như thế nào.( thông tin về dân số, xã hội học, kinh tế, chính sách tài khóa, qui định của địa phương, môi trường tự nhiên, nhân tạo ) Cung cầu thị trường ( chỉ

số giá, lạm phát ảnh hưởng đến giá BĐS thế chấp như thế nào) Cung cầu theo từng loại BĐS do tốc độ tăng giá về từng loại BĐS là khác nhau Tỷ lệ hấp thụ của thị

trường Có thể thông tin mục tiêu và thị trường lân cận khác xem thị trường của mình có phải là thị trường hấp dẫn hay không Lý do cần thu thập những thông tin này là do mục đích BĐS cần định giá là để thế chấp vay vốn của ngân hàng Do đó

ta cần biết được sự đánh giá của thị trường hiện nay về BĐS mục tiêu đó như thế nào Sau khi chắc chắn các thông tin được cung cấp phù hợp với thực tê thì công việc tiếp theo của cán bộ định giá là lựa chọn BĐS so sánh Không phải bất kì BĐS nào cũng được lấy làm BĐS so sánh với BĐS mục tiêu mà ta đang định giá BĐS so sánh cần phải có những vị trí tương đồng, được bán hay cho thuê trong thời gian gần đây nhất có thể do giá của BĐS trong những thời điểm nóng có thể thay đổi từng ngày, từng tuần Vì vậy việc lựa chọn các BĐS gần thời điểm định giá nhất sẽ làm tăng độ chính xác của BĐS mục tiêu đang định giá

Bước 4: Phân tích thông tin.

Những thông tin mà ta thu thập được ở bước 3 mới chỉ là thông tin thô Do vậy các thông tin đó cần được sàng lọc phân tích đánh giá Cán bộ định giá cần chỉ ra được các yếu tố nào ảnh hưởng đến giá BĐS Phân tích thông tin khảo sát hiện trường Chỉ ra sự khác biệt, các yếu tố tạo nên sự khác biệt giữa các BĐS với nhau sau đó lượng hóa giá trị sự khác biệt

Phân tích thị trường là phân tích đặc trưng cung cầu của thị trường Xác định chỉ cố giá PI, tỉ lệ hấp thụ (số BĐS tiêu thụ trên tổng cung BĐS ), tỉ lệ tiêu thụ sản phẩm ( số BĐS tiêu thụ trên tổng số lượng BĐS ) và đưa ra kết luận đặc điểm thị trường ( sôi động hay trầm lắng ) so sánh với các thông tin khác có hấp dẫn hơn không Phân tích sử dụng cao nhất thấp nhất để biết rằng BĐS đang định giá đã được sử dụng với mục đích tối ưu, đã được sử dụng tạo thu nhập tối ưu cho người

sử dụng chưa

Phân tích khách hàng là phân tích các đặc điểm của khách hàng tiềm năng, sở thích của khách hàng, địa điểm, qui mô, chức năng của BĐS thế chấp và môi trường xung quanh BĐS Khả năng thanh toán ( nhu cầu, sức mua ) và đưa ra kết luận lợi thế của BĐS thế chấp, bất lợi của nó đối với khách hàng

Bước 5: Xác định giá trị BĐS cần định giá.

Mỗi loại BĐS với số lượng thông tin thu thập và phân tích được thì lại phù hợp với những phương pháp định giá khác nhau do đó cán bộ định giá cần cân nhắc lựa chọn phương pháp phù hợp nhất Không nên dùng một phương pháp mà nên

dùng 2 phương pháp để tránh định kiến cá nhân và sai sót Chỉ ra phương pháp nào

là phương pháp chính, phương pháp nào mang tính tham khảo Sau đó phải hòa hợp các giá trị để đưa ra giá trị BĐS mục tiêu và BĐS mục tiêu phải có một giá hoặc khoảng giá trị cụ thể

Bước 6 : Viết báo cáo định giá và chứng thư định giá.

Báo cáo và chứng thư định giá thể hiện kết quả làm việc của người định giá

Nó thể hiện quan hệ thống quan điểm và thông tin mà cán bộ định giá sử dụng để đưa ra các kết luận và ước lượng mức giá của BĐS cần định giá Báo cáo định giá

có 3 loại ( Báo cáo mang tính tường thuật chi tiết đầy đủ, Báo cáo thường, Báo cáo tóm tắt ) tùy theo đối tượng yêu cầu mà cán bộ định giá sẽ cung cấp loại nào Tuy nhiên cả 3 loại báo cáo này đều phải đảm bảo những yêu cầu sau: kết cấu của báo cáo định giá cần phải logic; nội dung trình bày chính xác, rõ ràng, tránh hiểu lầm; phải chứa đựng đủ thông tin cho phép tổ chức, cá nhân sử dụng báo có thể hiểu một cách hợp lí; bất cứ giả thuyết đặc biệt hoặc điều kiện hạn chế nào ảnh hưởng đến việc định giá phải được trình bày rõ ràng và chính xác, chỉ rõ ảnh hưởng của nó đến việc định giá và giá trị BĐS cần định giá như thế nào

1.3 Nhân tố ảnh hưởng tới qui trình định giá tài sản bảo đảm là bất động sản 1.3.1 Các nhân tố chủ quan.

* Yếu tố con người.

Giá trị BĐS thế chấp được xác định dựa trên những thông tin thu thập được từ khách hàng và thông tin giao dịch từ thị trường tương tự với BĐS mục tiêu Từ đó, nhân viên định giá áp dụng các phương pháp định giá, kĩ năng chuyên môn của mình để xác định giá trị BĐS thế chấp Mà năng lực chuyên môn của mỗi người là khác nhau, mỗi nhân viên định giá có một điểm mạnh khác nhau về một phân khúc BĐS nào đó Họ am hiểu những BĐS cùng loại và trên cơ sở đó, giá trị BĐS thế chấp sẽ được định giá chính xác hơn Chẳng hạn, một số nhân viên rất am hiểu về các khu chung cư cao cấp, biệt thự thì họ sẽ xác định giá trị của loại BĐS đó chính xác hơn những người thường xuyên phải định giá đất và nhà liền kề Đây chỉ là một trong những yếu tố ở nhóm yếu tố con người ảnh hưởng đến định giá BĐS thế chấp Ngoài ra, ta có thể kể tới yếu tố tình cảm, tâm lý nhân viên định giá v.v

*Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản.

Nhóm các yếu tố tự nhiên

Vị trí của bất động sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS thế chấp mang

lại càng cao thì giá trị của BĐS thế chấp càng lớn Mỗi loại BĐS luôn đồng thời tồn tại hai loại vị trí: vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát,

cả hai vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS Tuy nhiên, trong một số trường hợp cụ thể, sự đóng góp vào giá trị chung của BĐS

có thể khác nhau Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những BĐS nằm ở ngã tư hay ngã ba, trên các trục giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với xác định giá đất Ngoài ra, còn chú ý xem xét đến khả năng tiếp cận của BĐS thế chấp và môi trường xung quanh, môi trường kinh doanh, vị trí địa lý của BĐS Nếu BĐS ở gần cơ sở hạ tầng như: trường học, bệnh viện, chợ, khu vui chơi giải trí… thì giá trị của BĐS sẽ tăng lên Ngược lại, khả năng tiếp cận của BĐS với cơ sở hạ tầng kém thì giá trị của BĐS sẽ giảm đi

Kích thước, hình thể, diện tích của thửa đất, lô đất: một kích thước và diện

tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất từ 10m-15m

Kích thước lô đất: phù hợp hay không phù hợp với kiến trúc của BĐS và loại

hình BĐS; nếu kích thước lô đất cân đối, phù hợp với kiến trúc của BĐS sẽ làm tăng giá trị BĐS thế chấp, còn nếu kích thước của lô đất không phù hợp với kiến trúc, mục đích sử dụng của BĐS sẽ gây giảm giá trị thị trường BĐS thế chấp

Hình dáng lô đất: lô đất có hình dáng méo mó, tóp hậu, không vuông vức thì

giá trị sẽ kém hơn so với lô đất có hình dạng vuông vức, cân đối

Địa hình bất động sản tọa lạc: địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với

các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động tới giá trị BĐS Tuy nhiên, sự tác động nhiều hay ít của yếu tố địa hình còn phụ thuộc vào đặc điểm của vùng lân cận BĐS là vùng dân cư, công nghiệp, nông nghiệp hay thương mại – dịch vụ Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại thì giá của BĐS sẽ cao hơn

Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của bất động sản (đối với BĐS là nhà ở

hoặc các công trình xây dựng khác): hình ảnh bên ngoài của BĐS có ảnh hưởng

trực tiếp tới giá trị BĐS thế chấp Nếu hai BĐS có cùng chi phí xây dựng, BĐS nào

có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại

Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh

hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp tới giá trị BĐS thế chấp

Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng

thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS giảm sút và ngược lại

Chế độ bảo dưỡng và sửa chữa BĐS

Những chi phí cần thiết phải bỏ ra ngay sau khi mua BĐS để sửa chữa

Nhóm các yếu tố liên quan đến giao dịch và thị trường

+ Thời gian thanh toán

* Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản.

Tình trạng pháp lý của BĐS: xem xét mức độ hoàn chỉnh về pháp lý của BĐS thế chấp, mức độ hoàn chỉnh càng cao thì giá trị BĐS càng lớn, trước hết cần nắm vững những quy định của Nhà nước về nhà đất, đặc biệt là các nghĩa vụ tài chính có liên quan đến QSD đất Các nội dung cần xem xét là:

Kiểm tra các loại giấy tờ liên quan đến BĐS thế chấp: GCNQSD đất hay giấy

tờ xác nhận QSD đất về nhà ở, giấy phép xây dựng hiện có,… Mục đích là nhằm xác định xem lô đất đã hoàn chỉnh pháp lý về QSD đất hay chưa? Nếu chưa hoàn thiện thì phải hoàn thiện thêm các thủ tục gì? Nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước

để hoàn chỉnh pháp lý về QSD đất ra sao?

Quy hoạch sử dụng đất gắn với BĐS thế chấp: mục đích sử dụng BĐS thế

chấp có đúng với quy hoạch của vùng, địa phương và Nhà nước hay không? Nếu

như mục đích sử dụng BĐS thế chấp không đúng với quy hoạch thì giá của BĐS thế chấp sẽ giảm đi đáng kể Một số Ngân hàng từ chối định giá BĐS khi BĐS thế chấp

đó không sử dụng đúng quy hoạch

Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS thế chấp: một số vùng quy

định về tiêu chuẩn xây dựng và điều kiện bắt buộc trong xây dựng như: quận Hoàn Kiếm, khu vực quanh Bờ hồ cũng ảnh hưởng tới giá trị của BĐS thế chấp

Các hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS thế chấp: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp QSD

đất, QSH nhà ở

1.3.2 Các nhân tố khách quan.

* Các yếu tố chính trị, pháp lý: sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước

và chính quyền địa phương có thể có những tác động tới hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng Cụ thể là:

 Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS và qua đó có thể làm tăng giá BĐS

 Các chính sách tác động trực tiếp như:

- Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam

- Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố

- Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất…

- Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS

- Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS

* Các yếu tố kinh tế vĩ mô

 Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực

 Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực

 Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực

 Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…)

 Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

 Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác

 Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng.

 Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng

 Mức giá bình quân các loại đất trong vùng

 Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

Hai hình vuông đỏ lồng vào nhau tạo thế vững chắc, ổn định, thể hiện cam kết cho sự hợp tác bề vững và có lợi nhất cho khách hàng, đối tác và nhân viên ngân hàng Đồng thời hai hình vuông đỏ có tám cạnh mang triết lý phương Đông sâu sắc, tượng trưng cho sự may mắn, phát tài, phát lộc, điều mà chúng tôi luôn mong muốn cho quý khách hàng, bè bạn và cho chính mình Không những thế hai hình vuông lồng vào nhau sinh ra một hình vuông nhỏ ở giữa nói lên sự phát triển liên tục của Ngân hàng, những mong muốn tạo ra ngày càng nhiều những giá trị vật chất và tinh thần mới cho xã hội, kết hợp hài hòa ba lợi ích: lợi ích cá nhân, lợi ích tập thể và lợi ích cộng đồng Mặt khác màu đỏ của hai hình vuông lớn nói lên sự nhiệt thành, tận tụy, màu trắng ở giữa tượng trưng cho cái tâm trong sáng, tính minh bạch, đó là điều quan trọng tạo nên phong cách phục vụ và văn hóa kinh doanh mà Techcombank muốn xây dựng Ý tưởng kết hợp giữa màu đen và màu đỏ nhiệt huyết, những hình khối chắc và khỏe và kiểu chữ hiện đại sẽ là hình ảnh mới của

Techcombank, khẳng định những định hướng giá trị tích cực mà một định chế tài chính vững mạnh cần phải có và mang đến khi sát cánh bên khách hàng trong mỗi

dự định và thành công

Trong quá trình thực tập em nhận thấy Techcombank hiện là một trong những ngân hàng TMCP lớn nhất Việt Nam với tốc độ trưởng về tổng tài sản và doanh thu hàng năm luôn đạt trên 30 % trong nhiều năm qua Là ngân hàng Việt Nam đi đầu trong việc chuyển đổi chiến lược hoạt động, với sự trợ giúp của công ty tư vấn chiến lược hàng đầu trên thế giới là McKinsey & Co., Techcombank đã có những thay đổi mạnh mẽ về định hướng kinh doanh và cấu trúc tổ chức và xây dựng những chiến lược kinh doanh phù hợp và hiệu quả Techcombank được thành lập ngày

27/09/1993 với số vốn ban đầu là 20 tỷ đồng Trải qua 18 năm hoạt động, đến nay

Techcombank đã trở thành một trong những ngân hàng thương mại cổ phần hàng

đầu Việt Nam với vốn điều lệ: 8.788.078.710.000 đồng.Techcombank có cổ đông

chiến lược là ngân hàng HSBC với 20% cổ phần Với mạng lưới gần 300 chi nhánh, phòng giao dịch trên 44 tỉnh và thành phố trong cả nước, dự kiến đến cuối năm

2011, Techcombank sẽ tiếp tục mở rộng, nâng tổng số Chi nhánh và Phòng giao dịch lên trên 300 điểm trên toàn quốc

Với lịch sử hình thành lâu dài và những cố gắng vượt bậc Techcombank đã có nhiều thành tựu đáng kể Điển hình trong tháng 7 năm 2009 ngân hàng đã tăng vốn điều lệ lên 5.400 tỷ đồng Sau đó hai tháng Techcombank đã kí kết hợp đồng tài trợ vốn vay bắc cầu dự án bắc cầu dự án 16 máy bay A321 với Vietnam Airlines cũng trong tháng đó ra mắt sản phẩm Tiết kiệm Online và nhận giải thưởng “Top 500 doanh nghiệp lớn nhất Việt Nam năm 2009” do Việt Nam Report trao tặng Đồng thời năm 2009 Techcombank còn ghi nhận giải thưởng “Ngân hàng xuất sắc trong hoạt động thanh toán quốc tế” do ngân hàng Wachovina trao tặng Bắt đầu khởi động chiến lược chuyển đổi với sự hỗ trợ của nhà tư vấn hàng đầu thế giới McKinsey Bước sang năm 2010, Techcombank triển khai các chương trình chuyển đổi chiến lược tổng thể, công bố tầm nhìn sứ mệnh và các giá trị cốt lõi của Techcombank Đồng thời thực hiện việc tái cấu trúc mô mình kinh doanh và quản lý

và chuyển đổi văn hóa doanh nghiệp Đến tháng 4 ngân hàng đạt giải thưởng “Ngôi sao quốc tế dẫn đầu về quản lý chất lượng” (International Star for Leadership in Quality Award) do BID – Tổ chức Sáng kiến Doanh nghiệp quốc tế trao tặng Và

tháng 5 liên tiếp được nhận Danh vị “Thương hiệu quốc gia 2010” và giải Ngân hàng Tài trợ Thương mại năng động nhất khu vực Đông Á do IFC, thành viên của Ngân hàng Thế giới trao tặng Sau đó 1 tháng nhận giải thưởng Ngân hàng Thanh toán quốc tế xuất sắc năm 2009 do Citi Bank trao tặng và tăng vốn điều lệ lên 6.932

tỷ đồng Tiếp đó Techcombank được tạp chí Euromoney trao tặng giải thưởng Ngân hàng tốt nhất Việt Nam 2010 Và kết thúc năm 2010 với giải thưởng “Sao Vàng Đất Việt 2010” do Hội doanh nhân trẻ trao tặng và Giải thưởng Thương hiệu Việt được

ưu thích nhất năm 2010 do Báo Sài gòn Giải phóng trao tặng Sang năm 2011 ngân hàng Bank of New York trao giải thưởng “Tỷ lệ điện tín chuẩn” cho Techcombank

và cũng trong năm này Teccombank được xếp hạng trong “top 500 doanh nghiệp hàng đầu Việt Nam” từ tổ chức VNR 500 và nhận giải thưởng “Sản phẩm tín dụng của năm” từ Thời Báo Kinh Tế Việt Nam tổ chức World confederation of businesses trao giải thưởng “ Doanh nghiệp đi đầu” cho Techocom bank vào tháng 5/2011 Và trong tháng 6/2011 đến 8/2011 Techcombank nhận 8 giải danh giá của các tổ chức quốc tế uy tín, bao gồm: “The Best Bank in Vietnam”- Ngân hàng tốt nhất Việt Nam năm 2011; “The Best Cash Management Bank in Vietnam” - Ngân hàng quản lý tiền tệ tốt nhất Việt Nam năm 2011 và “The Best Trade Bank in Vietnam” - Ngân hàng tài trợ thương mại tốt nhất Việt Nam năm 2011 do Tạp chí Finance Asia trao tặng

“The Best Bank in Vietnam” - Ngân hàng tốt nhất Việt Nam năm 2011; “The Best Cash Management Bank in Vietnam” - Ngân hàng quản lý tiền tệ tốt nhất Việt Nam năm 2011 và “The Best Trade Bank in Vietnam” - Ngân hàng tài trợ thương mại tốt nhất Việt Nam năm 2011 do Tạp chí Alpha South East Asia trao tặng “The Best FX provider in Vietnam” - Ngân hàng cung cấp ngoại hối tốt nhất năm 2011

do Tạp chí Asia Money trao tặng “Vietnam Retail bank of the year” do Tạp chí Asian Banking and finance trao tặng

12/2011: Nhận Giải “Best domestic bank in Vietnam” – Ngân hàng nội địa tốt nhất Việt Nam do Tạp chí The Asset trao tặng

1.1.2 Cơ cấu tổ chức và hoạt động.

Sơ đồ 1.1 : Cơ cấu tổ chức bộ máy Techcombank

Các khối quản trị kiểm soát Khối quản trị rủi ro

Khối pháp chế Khối chiến lược và

Ủy ban thường

Hội đồng sản phẩm

Văn phòng đại diện

K.nguồ

n vốn và thị trường tài chính

K.khách hàng và kênh phân phối

K.vận hành và công nghệ

K.quản trị nguồn nhân lực

K Mar K.DV

ngân hàng

KH DN vừa và nhỏ

Hội đồng quản trị gồm 9 thành viên trong đó, chủ tịch hội đồng quản trị là ông

Hồ Hùng Anh, 4 phó chủ tịch hội đồng quản trị và 4 thành viên khác nữa

-Ban kiểm soát gồm 4 thành viên trong đó bà Nguyễn Thu Huyền làm trưởng ban cùng 3 thành viên trực thuộc ban

-Ban điều hành gồm 15 thành viên, tổng giám đốc là ông Simon Morris, dưới

đó là 14 phó giám đốc phụ trách các khối chuyên môn

Cùng với đội ngũ nhân lực lên tới gần 7493 người trong đó có 4 tiến sĩ, 323 thạc sĩ, đại học ( các loại hình chính qui, tại chức ) là 5869, cao đẳng là 681, trung cấp là 99, phổ thông trung học là 117 Cùng sự tham gia điều hành của các chuyên gia nước ngoài, các cán bộ cao cấp giàu kinh nghiệm và một mạng lưới rộng khắp gồm gần 300 chi nhánh, phòng giao dịch và 11.000 máy ATM trong hệ thống BankNet, Smartlink, VNBC, Techcombank hiện phục vụ gần 2 triệu khách hàng cá nhân và 60.000 khách hàng doanh nghiệp

Đến cuối tháng 12/ 2011 tổng tài sản của Techcombank đạt gần 179.000 tỉ đồng, tăng hơn 28.000 tỷ đồng so với cuối năm 2010 tương đương với tăng 19 %, bằng 98 % so với kế hoạch Tổng nguồn vốn huy động khách hàng của Techcom bank đạt 96.140 tỉ đồng bằng 89 % so với kế hoạch; và tăng 8.749 tỉ đồng so với đầu năm, tương đương 10 % Cho vay khách hàng đạt 63.188 tỉ đồng bằng 89% so với kế hoạch Như vậy, trong 12 tháng đạt 3.335 tỉ đồng, đạt 90 % kế hoạch lợi nhuận đề ra cho năm 2011 Tỉ lệ chi phí hoạt động / Thu nhập hoạt động thuần ( C/I) đạt 36 %, chi phí thực tế thấp hơn 5 % so với kế hoạch

1.2 Kết quả hoạt động kinh doanh trong những năm gần đây.

1.2.1 Các chỉ số kinh doanh chính.

Để đánh giá hoạt động của một ngân hàng chúng ta phải dựa trên các chỉ số chính như tổng tài sản, vốn, tỷ lệ an toàn vốn Nếu các chỉ số này ngày càng được tăng cao thể hiện kinh doanh phát triển và bền vững Bên cạnh đó tỉ lệ lợi nhuận thuần trên vốn cổ phần (ROE) càng cao chứng tỏ ngân hàng sử dụng hiệu quả đồng vốn của cổ đông, nghĩa là ngân hàng đã cân đối một cách hài hòa giữa vốn cổ đông với vốn đi vay khác để khai thắc lợi thế cạnh tranh của mình trong quá trình huy động vốn, mở rộng qui mô Cho nên hệ số ROE càng cao thì các cổ phiếu càng hấp dẫn nhà đầu tư hơn Hiệu quả của việc chuyển vốn đầu tư thành lợi nhuận được thể hiện qua ROA – Tỷ lệ lợi nhuận thuần trên tổng tài sản ROA càng cao thì càng tốt điều

đó cho thấy ngân hàng đang kiếm được nhiều tiền hơn trên lượng đầu tư ít hơn

Bảng 1.2 : Kết quả kinh doanh của ngân hàng trong những năm gần đây

8 Lợi nhuận thuần /Vốn cổ phần

Nguồn : Từ các báo cáo thường niên các năm của Techcombank

Qua các chỉ số kinh doanh chính ở trên ta thấy Techcombank đang duy trì tốc

độ phát triển tốt Techcombank hiện đang là ngân hàng lớn thứ hai về mặt tổng tài sản và vốn điều lệ cũng không ngừng tăng lên, số vốn tăng thêm chủ yếu từ lợi nhuận giữ lại và quĩ dự trữ bổ sung, vốn chủ sở hữu nội tại vững mạnh Lợi nhuận trước thuế cũng không ngừng tăng lên và ngân hàng đang xếp thứ nhất trong số các ngân hàng thương mại cổ phần Tỷ lệ an toàn vốn không ngừng được cải thiện và cho đến năm 2011 con số này lên đến 11,43 % cao hơn so với tỷ lệ mà Ngân hàng nhà nước yêu cầu Với kế hoạch quản lí vốn hiệu quả, khả năng sinh lời được nâng cao thông qua việc thiết lập các tỷ lệ hoàn hảo về lợi nhuận trên tài sản (ROA) và lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) Trong những năm gần đây do ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế, tỉ lệ ROA và ROE có nhiều biến động tuy nhiên Techcombank vẫn tiếp tục duy trì là ngân hàng thương mại cổ phần dẫn đầu về khả năng sinh lợi, cao nhất trên thị trường

1.2.2 Huy động và cho vay.

1.2.2.1 Huy động

Năm 2009 đã ghi nhận thành quả lớn từ các công tác huy động nguồn vốn cho

hoạt động kinh doanh Tổng huy động vốn từ các tổ chức kinh tế trong năm 2009 có

sự tăng trưởng ngoạn mục, tại thời điểm 31/12/2009 đạt 19.544 tỷ đồng sơ với mức 9.885 tỷ đồng năm 2008 ( tăng hơn 97 % ) Điểm sáng trong công tác huy động vốn cho thấy Techcombank đã tạo lập được uy tín và vị thế đáng tự hào trong cộng đồng khách hàng doanh nghiệp, là địa chỉ tin cậy để các tổ chức kinh tế đặt niềm tin Qua

đó, không chỉ duy trì mà ngày một chuyển nhiều hơn các khoản huy động, doanh thu của mình về với Ngân hàng Đây cũng là một trong các lý do giúp cho Techcombank luôn duy trì được trạng thái thanh khoản tốt từ đó sẵn sàng đáp ứng các nhu cầu vay vốn cho khách hàng, ngay cả trong những thời điểm thị trường có khó khăn về thanh khoản, khi hầu hết các NHTM ( bao gồm cả hệ thống ngân hàng quốc doanh ) phải tạm thời ngừng hoạt động giải ngân vốn cho khách hàng

Techcombank tiếp tục mở rộng và bảo đảm có nền tảng vốn mạnh vào năm

2010 Huy động từ khách hàng đến ngày 31/12/2010 đạt 80.551 tỷ đồng, chiếm 53,6% tổng tài sản trên bảng cân đối, tương đương với mức tăng 29,2% so với mức 62.374 tỷ đồng năm trước Tăng trưởng huy động đã giúp Techcombank củng cố tính thanh khoản, tỷ lệ cho vay/ huy động ở mức 65,7%, phù hợp với chính sách thận trọng của Ngân hàng nhằm duy trì tỷ lệ ngày ở khoảng 65-70% Việc gia tăng huy động từ khách hàng chủ yếu là vì Techcombank đã thành công trong việc huy động từ khách hàng cá nhân Tính đến ngày 31/21/2010, tổng huy động bán lẻ của Ngân hàng đạt mức 61.806 tỷ đồng, tương đương với mức tăng 44,4 % so với năm

2009 Việc mở rộng mạng lưới của Techcombank, các chiến dịch huy động cạnh tranh, và liên tục cải tiến dịch vụ khách hàng là các nhân tố chính thúc đẩy sự phát triển này

Techcombank tiếp tục duy trì nền tảng huy động tiền gửi mạnh mẽ và ổn định trong năm 2011 Tổng tiền gửi huy động của ngân hàng đạt 136.781 tỷ đồng Số dư tiền gửi tăng 28.447 tỷ đồng ( + 26 % ) so với cùng kỳ năm 2010 Tiền gửi từ các tổ chức kinh tế ( + 65% ) và các tổ chức tín dụng ( + 73 % ) tăng mạnh so với năm

2010 Tiền gửi dân cư giảm 6, 7 % so với cuối năm 2010 Giấy tờ có giá do Techcombank phát hành cũng tăng 54 % từ 15.024 tỷ lên 23.094 tỷ đồng trong đó 12.521 tỷ có kỳ hạn dưới 12 tháng, 5.116 tỷ có thời hạn từ 12 tháng đến 5 năm, 2.456 tỷ có thời hạn trên 5 năm và 3.000 tỷ đồng trái phiếu chuyển đổi

1.2.2.2 Cho vay

Năm 2010 thực hiện chủ trương của Chính phủ là duy trì tỷ lệ tăng trưởng tín dụng thấp của toàn ngành Ngân hàng, Techcombank đã cắt giảm tỷ lệ tăng trưởng

cho vay từ mức 59, 8% của năm trước xuongs 25, 7 % Tính đến ngày 31/12/2010, tổng cho vay và ứng trước cho khách hàng đạt 52.928 tỷ đồng, trong đó 56,8% là ngắn hạn Cho vay bán lẻ tăng cao nhất ở mức 63,3 % lên 18.397 tỷ đồng so với năm trước, trong đó cho vay mua nhà tăng 155,0 % so với cùng kỳ năm trước lên 12.196 tỷ đồng Cho vay doanh nghiệp vừa và nhỏ tăng lên 26, 7% lên 31.256 tỷ đồng so với năm trước trong khi cho vay doanh nghiệp lớn giảm 50,6% xuống 3.051 tỷ đồng Trong số tất cả các khách hàng doanh nghiệp, doah nghiệp hoạt động trong lĩnh vực sản xuất vay nhiều nhất để phục vụ nhu cầu mở rộng sản xuất Dư nợ cho vay cho mảng này chiếm 57,1 % tổng cho vay đối với nhóm khác hàng doanh nghiệp Trong khi chủ động giảm tăng trưởng tín dụng, Techcombank đã giám sát chặt chẽ nợ xấu và giảm thành công tỷ lệ nỡ xấu từ 2,49% xuống 2,29% vào cuối năm 2010 Hầu hết các khoản nợ xấu là trong mảng doanh nghiệp vừa và nhỏ Đến cuối năm 2010, dự phòng rủi ro tín dụng tăng 19,3% từ 512 tỷ đồng năm trước lên

611 tỷ đồng, do đó, tỷ lệ nợ xấu thuần giảm xuống chỉ còn 1,13% Hơn nữa, đây đều là các khoản nợ có đảm bảo nên Ngân hàng lạc quan tin tưởng vào tỷ lệ thu hồi

nợ cao

Tính đến thời điểm cuối năm 2010, dư nợ cho vay khách hàng đạt 63.451 tỷ đồng, tăng 19,9 % so với năm 2010 trong đó nợ loại 3-5 chiếm 2, 83% Tỷ lệ tăng trưởng này thấp hơn so với tỷ lệ tăng trưởng năm 2010 ( 26 % ) và thấp nhất trong mấy năm gần đây tại Techcombank Tăng trưởng tín dụng năm 2011 của ngân hàng

đã tuân thủ đúng tỷ lệ trần tăng trưởng do Ngân hàng Nhà nước qui định

Trong năm 2011, cho vay trong hầu hết các lĩnh vực và chủ yếu tập trung mở rộng ra các đối tác được xếp hạng tốt và các giao dịch có tài sản bảo đảm Cho vay khách hàng cá nhân tăng 3.837 tỷ, đưa tổng dư nợ cho vay khách hàng cá nhân lên 22.234 tỷ, chiếm 35 % dư nợ cho vay của Techcombank Khi qui mô hoạt động kinh doanh tăng lên, cho vay khách hàng doanh nghiệp vừa và nhỏ và khách hàng doanh nghiệp lớn cũng tăng 20 % tương đương 41.217 tỷ đồng, chiếm 65 % danh mục cho vay khách hàng Phần lớn cho vay tại Techcombank là các khoản vay ngắn hạn chiếm 56 % dư nợ cho vay tương đương 35.587 tỷ đồng Tăng trưởng mạnh chủ yếu trong các lĩnh vực thương mại và sản xuất ( lên đến 4 nghìn tỷ đồng ) và nông lâm nghiệp ( lên đến 3 nghìn tỷ đồng )

2 Thực trạng qui trình định giá TSBĐ là bất động sản tại Techcombank 2.1 Các qui định của Techcombank về định giá tài sản bảo đảm.

2.1.3 Điều kiện đối với tài sản bảo đảm.