Hoàn thiện công tác thẩm định tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh lê hồng phong

dụng đó chính là thiết lập những khoản vay có đảm bảo bằng tài sản, phù hợpvới tư cách là “ bảo hiểm”, giúp cho ngân hang dễ đối phó với những tổn thấtnhất là trong giai đoạn hiện nay,

VÕ XUÂN HỮU

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ

PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH LÊ HỒNG PHONG

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH

Đà Nẵng – Năm 2014

của riêng tôi

Các số liệu và dẫn chứng trong luận văn là đúng sự thật Tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm về công trình nghiên cứu này.

Người cam đoan

Võ Xuân Hữu

NHTM : Ngân hàng thương mại

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích nghiên cứu 2

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

4 Phương pháp nghiên cứu 2

5 Bố cục của luận văn 3

6 Tổng quan tài liệu nghiên cứu 3

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 6

1.1 TỔNG QUAN VỀ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG VÀ ĐẢM BẢO TIỀN VAY BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 6

1.1.1 Tổng quan về tín dụng ngân hàng 6

1.1.2 Đảm bảo tài sản bằng quyền sử dụng đất trong cho vay 8

1.2 NỘI DUNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO TRONG CHO VAY BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 14

1.2.1 Khái quát chung 14

1.2.2 Quy trình thẩm định tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất 15

1.2.3 Thẩm định tính pháp lý của tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất 16

1.2.4 Thẩm định giá trị tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất 17

1.2.5 Hồ sơ thế chấp giá trị quyền sử dụng đất 21

1.2.6 Xử lý tài sản đảm bảo nợ vay là quyền sử dụng đất 22

1.3 CÁC TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 26

1.3.1 Các tiêu chí định tính 26

1.3.2 Các tiêu chí định lượng 27

1.4.1 Các nhân tố chủ quan 30

1.4.2 Các nhân tố khách quan 33

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NHNo& PTNT CHI NHÁNH LÊ HỒNG PHONG ĐĂK LĂK 37

2.1 KHÁI QUÁT VỀ NHNO&PTNT VIỆT NAM VÀ NHNO&PTNT LÊ HỒNG PHONG ĐĂK LĂK 37

2.1.1 Giới thiệu về NHNo&PTNT Việt Nam 37

2.1.2 Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh NHNo&PTNT Tỉnh Đăk Lăk 38

2.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NHNO&PTNT CHI NHÁNH LÊ HỒNG PHONG-DAKLAK 50

2.2.1 Thực trạng công tác thẩm định trong cho vay có đảm bảo bằng quyền sử dụng đất 50

2.2.2 Phân tích thực trạng công tác thẩm định tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất 51

2.2.3 Định giá tài sản đảm bảo 59

2.2.4 Tình hình quản lý tài sản đảm bảo 60

2.2.5 Tình hình xử lý, phát mại tài sản bảo đảm 61

2.3 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NHNO&PTNT CHI NHÁNH LÊ HỒNG PHONG-ĐĂK LĂK 63

2.3.1 Những chuẩn mực để đánh giá hiệu quả của hoạt động bảo đảm tiền vay 63

CHƯƠNG 3: HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NHNo&PTNT CHI NHÁNH

LÊ HỒNG PHONG - DAKLAK 79

3.1 CĂN CỨ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NHNO&PTNT CHI NHÁNH LÊ HỒNG PHONG-DAKLAK 79

3.1.1 Mục tiêu của NHNo&PTNT chi nhánh Lê Hồng Phong-DakLak trong hoạt động cho vay 80

3.2.2 Quan điểm, định hướng của NHNo&PTNT chi nhánh Lê Hồng Phong- Đăk Lăk trong thẩm định tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất 81

3.2 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NHNO&PTNT CHI NHÁNH LÊ HỒNG PHONG- ĐĂK LĂK 81

3.2.1 Nâng cao trình độ cán bộ thẩm định 82

3.2.2 Hoàn thiện quy trình, chính sách trong công tác thẩm định tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất 83

3.2.3 Sử dụng các phương pháp định giá khác nhau trong khâu xác định giá trị quyền sử dụng đât 84

3.2.4 Nâng cao chất lượng thu thập, xử lý thông tin 86

3.2.5 Thực hiện tốt công tác kiểm tra kiểm soát sau khi cho vay về tình hình tài sản đảm bảo 88

3.2.6 Nâng chất lượng quả công tác xử lý tài sản bảo đảm 88

3.3 KIẾN NGHỊ 89

3.3.1 Kiến nghị với NHNo&PTNT Việt Nam 89

3.3.4 Kiến nghị với Chính phủ 93

KẾT LUẬN 99 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 101

Bảng 2.1.Chỉ tiêu hoạt động kinh doanh của NHNo&PTNT chi nhánh Lê

Hồng Phong-DakLak 44

Bảng 2.2 Tình hình huy động vốn của NHNo&PTNT chi nhánh Lê Hồng Phong-DakLak 45

Bảng 2.3 Tình hình cho vay tại chi nhánh NHNo&PTNT Lê Hồng Phong .48 Bảng 2.4 Dư nợ cho vay phân theo tính chất bảo đảm 50

Bảng 2.5 Dư nợ cho vay phân theo tính chất bảo đảm 53

Bảng 2.6 Tình hình thu hồi vốn phân theo tính chất đảm bảo 55

Bảng 2.7 Tình hình thu hồi nợ xử lý cho vay có đảm bảo bằng quyền sử dụng đất phân theo hình thức thế chấp 57

Bảng 2.8 Tỷ lệ thu hồi nợ cửa các khoản vay bị thanh lý 63

Bảng 2.9 Số liệu vè cơ cấu dư nợ có tài sản đảm bảo bằng QSDĐ 66

Bảng 2.10 Tỉnh hình thu hồi nợ qua các năm tại chi nhánh 66

Biểu đồ 2.2 Lợi nhuận qua các năm 49 Biểu đồ 2.3 Tỷ lệ thu hồi nợ bị thanh lý 64 Biểu đồ 2.4.Thời gian thu hồi nợ bình quân 68

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong xu thế phát triển và hội nhập hiện nay Ngân hàng có vị trí, vai tròquan trọng như huyết mạch của nền kinh tế, là nơi cung cấp nguồn vốn đầu

tư, sản xuất cho mọi thành phần kinh tế Ngân hàng là một tổ chức tài chínhhoạt động trên lĩnh vực kinh doanh tiền tệ dưới hình thức huy động vốn, chovay, đầu tư và cung cấp các dịch vụ khác

Hiện nay, với sự xuất hiện ngày càng nhiều các Ngân hàng thương mạinên đã tạo một áp lực trong vấn đề cạnh tranh về huy động, cho vay, đầu tư,cũng như cung cấp các dịch vụ giữa các ngân hàng Tuy nhiên, hoạt độngkinh doanh của ngân hàng luôn đối mặt với những rủi ro mà đặc biệt là rủi rotín dụng mà đây cũng là hoạt động quan trọng nhất, nó mang lại lợi nhuận lớnnhất nhưng cũng chứa đựng rủi ro cao nhất Cho nên, công tác thẩm định tàisản đảm bảo đóng vai trò quan trọng trong việc ngăn ngừa rủi ro và hạn chếmức thấp nhất khả năng mất vốn trong tín dụng ngân hàng

Nhận thức được tầm quan trọng của công tác thẩm định tài sản đảm bảotiền vay nên trong những năm qua đã có khá nhiều quy chế về bảo đảm antoàn trong cho vay của ngân hàng thương mại Tuy nhiên, do biến đổi về kinh

tế, và những hạn chế nhất định trong quá trình thẩm định tài sản đảm bảo vàchưa có sự đồng bộ về mặt pháp lý nên đã có những tác động lớn đến chấtlượng công tác thẩm định tài sản đảm bảo tiền vay đã ảnh hưởng trực tiếp đếnhoạt động tín dụng, do đó, có nhiều khoản nợ trong quá trình xử lý nhưng vẫnchưa thu hồi được vốn cho vay hoặc thu hồi vốn một phần từ nguồn thanh lýtài sản

Trong những năm vừa qua, với sự cạnh tranh ngày càng khốc liệt từ cácNgân hàng thương mại cổ phần và các Ngân hàng thương mại Nhà nước trên

địa bàn NHNo&PTNT chi nhánh Lê Hồng Phong luôn đảm bảo tốc độ tăngtrưởng tín dụng Nhưng, việc tăng trưởng tín dụng tại Chi nhánh luôn đòi hỏi

an toàn Do vậy, chất lượng công tác thẩm định tài sản đảm bảo tiền vay luônđược coi trọng và đặt biệt là công tác thẩm định tài sản đảm bảo bằng quyền

sử dụng đất

Xuất phát từ những vấn đề đó nên tác giả chọn đề tài “Hoàng thiện côngtác thẩm định là tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất tại NHNo&PTNTChi nhánh Lê Hông Phong”

2 Mục đích nghiên cứu

- Nghiên cứu những vấn đề cơ bản về chất lượng thẩm định tài sản đảmbảo bằng quyền sử dụng đất của NHNo&PTNT DakLak- Chi nhánh Lê HôngPhong

- Qua kinh nghiệm và công tác thực tế, cùng với việc nghiên cứu các tàiliệu liên quan đến quá trình thẩm định tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụngđất, tác giả đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao chất lượng thẩm định tài sảnđảm bảo nợ vay bằng quyền sử dụng đất tại NHNo&PTNT DakLak- Chinhánh Lê Hông Phong

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Chất lượng thẩm định tài sản bằng quyền sửdụng đất

- Phạm vi nghiên cứu: Chất lượng thẩm định tài sản bằng quyền sử dụngđất trong đảm bảo cho tại NHNo&PTNT DakLak- Chi nhánh Lê Hông Phongtrong 03 năm từ 2011 đến 2013

4 Phương pháp nghiên cứu

Các phương pháp nghiên cứu đã được sử dụng để tiếp cận và giải quyết vấn đề là: phương pháp luận duy vật biện chứng, phương pháp logic, phương pháp phân tích, so sánh, đối chiếu và tổng hợp

5 Bố cục của luận văn

Ngoài mở đầu, danh mục ký hiệu các chữ viết tắt, danh mục các bảng,dah mục sơ đồ, đồ thị, danh mục tài liệu tham khảo, kết luận, nội dung củaluận văn bao gồm ba chương

Chương 1: Cơ sở lý luận về chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo bằng

quyền sử dụng đất

Chương 2: Thực trạng chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo bằng quyền

sử dụng đất tại NHNo&PTNT DakLak- Chi nhánh Lê Hông Phong

Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo

bằng quyền sử dụng đất tại NHNo&PTNT DakLak- Chi nhánh Lê HôngPhong

6 Tổng quan tài liệu nghiên cứu

Tổng quan tài liệu nghiên cứu về hoàn thiện công tác thẩm định tài sảnđảm bảo bằng quyền sử dụng đất đang là mối quan tam hang đầu của cácngân hàng trong hoạt động cho vay hiện nay Tại NHNo&PTNT chi nhánh LêHồng Phong DakLak chưa có một nghiên cứu hay một quy trình thống nhấttrong hoạt động cho vay có đảm bảo là quyền sử dụng đất Do đó, tác giả của

đề tài “ Hoàng thiện công tác thẩm định tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đấttại NHNo&PTNT chi nhánh Lê Hồng Phong” đã tham khảo một số đề tàitương tự và dựa trên các văn bản, thông tư, nghị định hướng dẫn cho vay củaNHNN, chính phủ nghiên cứu để tìm ra biện pháp để thống nhất và hoànthiện công tác thẩm định tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất tạiNHNo&PTNT chi nhánh Lê Hồng Phong

- Đề tài của Thạc sĩ Nguyễn Văn Phụng “ Hoàng thiện hoạt động chovay có đảm bảo tài bằng tài sản đảm bảo tại NHNo&PTNT tỉnh DakLak” tácgiả đã đề cập đến các biện pháp để xử lý tài sản đảm bảo và nêu ra đượcnhững giãi pháp hạn chế rủi ro hữu hiệu nhất mà các ngân hàng thường sử

dụng đó chính là thiết lập những khoản vay có đảm bảo bằng tài sản, phù hợpvới tư cách là “ bảo hiểm”, giúp cho ngân hang dễ đối phó với những tổn thấtnhất là trong giai đoạn hiện nay, khi nền kinh tế đang trong quá trình hội nhậpquốc tế với nhiều cơ hội củng như thách thức đối với các hệ thồng của ngânhang thương mại.

- Nghị định 178/1999NĐ-CP của Chính phủ về việc quy định bảo đảmtiền vay trong việc cấp tín dụng dưới hình thức cho vay của các tổ chức tíndụng đối với khách hàng vay theo quy định của Luật Các tổ chức tín dụng.Việc cấp tín dụng dưới các hình thức khác của tổ chức tín dụng theo quy địnhcủa Luật Các tổ chức tín dụng, nếu các bên có thoả thuận về biện pháp bảođảm thì cũng được áp dụng các quy định của Nghị định này, trừ trường hợppháp luật có quy định khác

Nguyên tắc bảo đảm tiền vay

Tổ chức tín dụng có quyền lựa chọn, quyết định việc cho vay có bảođảm bằng tài sản, cho vay không có bảo đảm theo quy định của Nghị định này

và chịu trách nhiệm về quyết định của mình Trường hợp tổ chức tín dụng nhànước cho vay không có bảo đảm bằng tài sản theo chỉ định của Chính phủ, thìtổn thất do nguyên nhân khách quan của các khoản cho vay này được Chínhphủ xử lý

Khách hàng vay được tổ chức tín dụng lựa chọn cho vay không có bảođảm bằng tài sản, nếu trong quá trình sử dụng vốn vay, tổ chức tín dụng pháthiện khách hàng vay vi phạm cam kết trong hợp đồng tín dụng, thì tổ chức tíndụng có quyền áp dụng các biện pháp bảo đảm bằng tài sản hoặc thu hồi nợtrước hạn

Tổ chức tín dụng có quyền xử lý tài sản bảo đảm tiền vay theo quy địnhcủa Nghị định này và quy định của pháp luật có liên quan để thu hồi nợ khikhách hàng vay hoặc bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không

đúng nghĩa vụ trả nợ đã cam kết

Sau khi xử lý tài sản bảo đảm tiền vay, nếu khách hàng vay hoặc bên bảolãnh vẫn chưa thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ, thì khách hàng vay hoặc bênbảo lãnh có trách nhiệm tiếp tục thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ đã cam kết.-Thông tư 07/2003/TT-NHNN về việc hướng dẫn một số quy định vềđảm bảo tiền vay của cá tổ chức tín dụng

- Các bộ luận như Bộ luật dân sự 2005, luật các tổ chức tín dụng năm

2010, Luật đất đai 2003

- Một số bài viết như “Lựa chon khách hang vay không có bảo Đức Lợi, Tạp chí Ngân hang số 10/2010 hay bài “ Chính sách tài sản đảm bảotrên quang điểm an toàn và sinh lời của ngân hang thương mại”-TS Phan ThịThu Hà, Tạp chí Ngân hang số 9/2004 và bài “ Quản trị danh mục tài sản đảmbảo – một yêu càu cấp thiết” Phạm Xuân Hoè, Tạp chí ngân hang số 7/2004.Các tác giả đã nhìn được một cách tổng quát ve tầm quan trọng của tài sảnđảm bảo mà đa số la quyền sử dụng đất

đảm” Các báo cáo hoạt động tín dụng, hoạt động bảo đảm tiền vay tạiNHNo&PTNT chi nhánh Lê Hồng Phong DakLakcho thấy thực trạng về côngtác cho vay có tài sản đảm bảo la quyền sử dụng đất tại NHNo&PTNT chinhánh Lê Hồng Phong DakLak từ năm 2011 đến năm 2013 Đó là cơ sở vữngchắc để tác giả có thể đề ra những giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩmđịnh tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất tại NHNo&PTNT chi nhánh LêHồng Phong

Tín dụng ra đời rất sớm so với môn kinh tế học và được lưu truyền từ đờinày sang đời khác Tín dụng xuất phát từ tiếng La Tinh: Credittum – tức là tintưởng, tín nhiệm; tín dụng diễn giải theo ngôn ngữ dân gian Việt Nam là sựvay mượn.

Trong thực tế hoạt động tín dụng rất phong phú và đa dạng, nhưng ở bất

cứ hình thức này thì tín dụng cũng thể hiện hai mặt cơ bản sau:

Thứ nhất: người sở hữu một sô tiền hoặc hàng hoá chuyển giao cho

người khác sử dụng trong thời gian nhất định

Thứ hai: đến thời hạn hai bên thoả thuận người sử dụng hoàn lại cho

người sử dụng hoàn lại cho người sở hữu một giá trị lớn hơn Phần tăng thêmđược gọi là phần lời hay nói theo ngôn ngữ kinh tế là lãi suất

Quá trình vận động này được thể hiện theo mô hình sau:

MÔ HÌNH QUAN HỆ TÍN DỤNG (1) cho vay

(2) trả nợ

(1): Người cho vay (trái chủ) chuyển giao cho người đi vay (thụ trái) mộtlượng giá trị nhất định dưới các hình thức như: tiền tệ, thiết bị, bất động sản… (2): Người đi vay chỉ sử dụng tạm thời lượng giá trị đó trong một thờigian nhất định Sau khi hết thời gian sử dụng theo thỏa thuận, người đi vayphải hoàn trả cho người cho vay một lượng giá trị lớn hơn lúc cho vay, tức làngười đi vay phải trả thêm một phần lợi tức

Tóm lại: tín dụng là quan hệ vay mượn, quan hệ sử dụng vốn lẫn nhau

giữa người đi vay và người cho vay dựa trên nguyên trắc hoàn trả

b Đặc điểm của cho vay

Cho vay của Ngân hàng thương mại là một hoạt động phức tạp, thườngxuyên chịu sự tác động của môi trường kinh tế Nhưng về bản chất, hoạt độngcho vay của Ngân hàng thương mại có ba đặc điểm chính sau:

Thứ nhất, cho vay là sự cung cấp một lượng giá trị dựa trên cơ sở lòng

tin Điều đó có nghĩa là Ngân hàng thương mại tin tưởng người đi vay sửdụng vốn vay có hiệu quả sau một thời gian nhất định và do đó có khả năngtrả được nợ

Thứ hai, cho vay là sự chuyển nhượng tạm thời quyền sử dụng vốn trong

một thời hạn xác định Để đảm bảo thu hồi nợ đúng hạn, ngân hàng thươngmại thường xác định rõ thời hạn cho vay.Việc xác định thời hạn cho vay đượcdựa vào quá trình luân chuyển vốn của người đi vay và tính chất vốn củaNgân hàng thương mại

Về quá trình luân chuyển vốn của người vay: Thời hạn cho vay phải phù

Người cho vay (Lender) Trái chủ (Creditor)

Người đi vay (Borrower) Thụ trái (Debtor)

hợp với chu kỳ luân chuyển vốn của người vay thì lúc đó người vay mới cóđiều kiện để trả nợ Nếu thời hạn cho vay nhỏ hơn chu kỳ luân chuyển vốn thìkhi đến hạn, khách hàng chưa có nguồn thu để trả nợ Ngược lại, nếu thời hạncho vay dài hơn chu kỳ luân chuyển vốn sẽ tạo điều kiện cho khách hàng sửdụng vốn sai mục đích và không có nguồn để trả nợ.

Về tính chất vốn của Ngân hàng thương mại: nếu vốn của Ngân hàngthương mại ổn định (vốn trung - dài hạn chiếm tỷ trọng lớn hoặc khả nănghuy động vốn tốt) thì thời hạn cho vay có thể dài hơn, ngược lại thì thời hạncho vay phải ngắn hơn để đảm bảo khả năng thanh toán của Ngân hàngthương mại

Thứ ba, cho vay là sự chuyển nhượng tạm thời một lượng giá trị trên

nguyên tắc phải hoàn trả cả gốc và lãi theo thời gian xác định Vì vốn cho vaycủa Ngân hàng thương mại là vốn huy động của những người tạm thời có vốnnhàn rỗi nên sau một thời gian nhất định Ngân hàng thương mại phải trả lạicho họ Mặt khác, Ngân hàng thương mại phải có nguồn để trả lãi cho ngườigửi tiền cũng như bù đắp chi phí hoạt động nên người vay vốn ngoài việc phảitrả nợ gốc còn phải trả cho Ngân hàng thương mại một khoản lãi

1.1.2 Đảm bảo tài sản bằng quyền sử dụng đất trong cho vay

a Khái niệm

Đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân do Nhà nước thống nhất quản

lý và thực hiện việc giao đất hoặc cho thuê đất đối với cá nhân, hộ gia định, tổchức kinh tế, đơn vị vũ trang, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội sửdụng ổn định lâu dài Trong các chủ thể được giao đất hoặc cho thuê đất nóitrên chỉ có cá nhân, hộ gia đình và các tổ chức kinh tế mới có thể sử dụngquyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp vay vốn ngân hàng

Vậy, đảm bảo tín dụng bằng quyền sử dụng đất là việc bên vay vốn thế chấp hoặc bên bảo lãnh thế chất tài sản bằng quyền sử dụng đất của mình

cho bên cho vay để đảm bảo khả năng hoàn trả vốn vay.

b Đặc trưng của bảo đảm tiền vay

Đứng trên phương diện của các ngân hàng thương mại thì hoạt động đảmbảo tiền vay phải được thể được 3 đặc trưng sau:

- Giá trị của bảo đảm phải lớn hơn nghĩa vụ bảo đảm:

Bảo đảm không chỉ là nguồn thu nợ của ngân hàng mà có ý nghĩa thúcdục người đi vay phải trả nợ đúng hạn, ràng buộc trách nhiện vật chất Nhưngnếu giá trị của tài sản nhỏ hơn nghĩa vụ được bảo đảm thì người đi vay dễ cóđộng cơ không trả nợ

Nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm vốn gốc, lãi (kể cả lãi quá hạn) và cácchi phí khách trừ trường hợp các bên có thoả thuận lãi và các loại phí khôngthuộc phạm vi bảo đảm được thực hiện nghĩa vụ

- Tài sản phải có sẵn thị trường tiêu thụ:

Nghĩa là tài sản bảo đảm phải có tính thanh khoản, dễ trao đổi mua bántrên thị trường Tính thanh khoản của tài sản có quan hệ đến lợi ích của ngânhàng thương mại Nếu tính thanh khoản cao, tài sản dễ chuyển nhượng thìmức độ bảo đảm cao, còn nếu tính thanh khoản trung bình có thể chấp nhậnđược nhưng phải tính đến chi phí do kéo dài thời gian xử lý Ngược lại, tàisản có tính thanh khoản thấp ngân hàng thường không chấp nhận vì nguy cơrủi ro cao

- Có đầy đủ cơ sở pháp lý để Ngân hàng thương mại có quyền ưu tiên về

xử lý tài sản bảo đảm:

Tài sản phải thuộc sở hữu hợp pháp của người đi vay, người bảo lãnh vàđược pháp luật cho phép giao dịch để tạo điều kiện cho ngân hàng dễ dàngthực hiện hành vi chuyển giao, phát mại khi khách hàng không thực hiệnđược nghĩa vụ của mình theo hợp đồng

Tài sản phải được pháp luật thừa nhận và không thuộc diện cấm giao

dịch Điều này đảm bảo cơ sở pháp lý trong việc chuyển giao tài sản từ người

đi vay sang người cho vay, đồng thời tránh những rắc rối phát sinh khi xảy ra

sự cố, bảo đảm để ngân hàng có quyền ưu tiên về xử lý tài sản nhằm thu hồi

nọ khi người đi vay không thực hiện được nghĩa vụ của mình

Tóm lại, Bảo đảm tiền vay vừa là nguồn thu nợ vừa có ý nghĩa tác độngđến việc sử dụng vốn vay và thực hiện nghĩa vụ trả nợ của khách hàng Mộtkhoản bảo đảm tiền vay có hiệu lực khi và chỉ khi nó có đầy đủ các đặc trưngtrên

c Nguyên tắc bảo đảm tiền vay

- Tổ chức tín dụng có quyền lựa chọn, quyết định việc cho vay có tàisản đảm bảo, cho vay không có tài sản đảm bảo theo quy định của các vănbản pháp quy và chịu trách nhiệm về quyết định của mình Trường hợp tổchức tín dụng nhà nước cho vay không có bảo đảm bằng tài sản theo chỉ địnhcủa Chính phủ, thì tổn thất do nguyên nhân khách quan của các khoản vayđược Chính phủ xử lý

- Tổ chức tín dụng có quyền áp dụng các biện pháp bảo đảm bằng tài sảnhoặc thu hồi nợ trước hạn nếu khách hàng vay vi phạm cam kết trong hợp đồngtín dụng

- Tổ chức tín dụng có quyền xử lý tài sản đảm bảo tiền vay theo quyđịnh của pháp luật có liên quan để thu hồi nợ khi khách hàng vay hoặc bênbảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghiệp vụ trả nợ đã camkết

- Sau khi xử lý tài sản đảm bảo tiền vay, nếu khách hàng vay hoặc bênbảo lãnh vẫn chưa thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ, thì khách hàng vay hoặcbên bảo lãnh có trách nhiệm tiếp tục thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ đã camkết

d Vai trò của bảo đảm tiền vay trong hoạt động cho vay của Ngân hàng

Rủi ro tín dụng là tình trạng người đi vay không có khả năng hoàn trảđược lãi hoặc gốc hoặc cả hai Khi rủi ro tín dụng xảy ra đó là những yếu tốkhông bình thường trong quan hệ tín dụng, gây hậu quả xấu đến hoạt độngcủa ngân hàng như thiệt hại về tài sản, ảnh hưởng đến thu nhập của ngânhàng, tác động tiêu cực đến nền kinh tế Thường thì rủi ro tín dụng được thểhiện dưới hai hình thức: rủi ro mất vốn và rủi ro đọng vốn: rủi ro mất vốn làviệc ngân hàng cho vay nhưng không thể thu hồi được nợ hoặc chỉ thu hồiđược một phần, còn rủi ro đọng vốn là khách hàng chậm trễ trong việc trả nợkhi khoản vay đến hạn Cho nên rủi ro tín dụng là mối đe doạ của các Ngânhàng thương mại Vì vậy trong hoạt động kinh doanh của mình các Ngânhàng thương mại luôn chú trọng đến công tác phòng ngừa rủi ro Việc hoànthiện cũng như áp dụng linh hoạt các hình thức bảo đảm tiền vay sẽ là mộttrong những biện pháp phòng ngừa rủi ro hiệu quả nhất vì:

Thứ nhất, Bảo đảm tiền vay giúp ngân hàng có đủ cơ sở pháp lý để cónguồn thu nợ thứ hai khi nguồn thu nợ thứ nhất không thực hiện được Khixem xét cấp tín dụng, ngân hàng đã xác định nguồn trả nợ thứ nhất như: chovay tiêu dùng nguồn trả là thu nhập của khách hàng, cho vay vốn lưu độngnguồn trả là doanh thu… Nhưng trong hoạt động kinh doanh có thể gặp phảibất kỳ việc gì kể cả những việc bất khả kháng và từ phía khách hàng làm chonguồn trả nợ thứ nhất không thể thực hiện được, nếu như không có nguồn trả

nợ thứ hai thì các ngân hàng sẽ gặp phải rủi ro tín dụng Vì vậy để bảo vệ lợiích của chính của chính mình, các ngân hàng thường yêu cầu khách hàng phải

có những bảo đảm cần thiết

Thứ hai, Bảo đảm tiền vay gắn kết trách nhiệm vật chất của người đi vaytrong quá trình sử dụng vốn vay tránh tình trạng khách hàng sử dụng vốn vaysai mục đích hoặc thiếu hiệu quả gây nên tổn thất và rủi ro cho ngân hàng

Bảo đảm tiền vay còn ràng buộc trách nhiệm vật chất, buộc khách hàng phảithận trọng trong việc sử dụng vốn vay làm sao để đảm bảo tính hiệu quả vàhợp pháp, trả nợ cho ngân hàng đúng hạn để thu hồi tài sản đảm bảo thuộc sởhữu của mình và nâng cao uy tín với ngân hàng tạo điều kiện thiết lập quan hệtín dụng lâu dài Ngoài ra bảo đảm tiền vay còn ràng buộc trách nhiệm trả nợkhi họ cố tình lơ đi nghĩa vụ trả nợ của mình.

Thứ ba, Bảo đảm tiền vay là một trong những điều kiện để các tổ chức

cá nhận được cấp tín dụng, là bước khởi đầu trong quan hệ tạo lập tín dụngvới Ngân hàng thương mại vì đây là điều kiện để cấp tín dụng Ví dụ như mộtkhách hàng giao dịch lần đầu với ngân hàng, có phương án kinh doanh khả thisong khả năng tài chính chưa tốt và uy tín với ngân hàng sẽ khó cho ngânhàng trong việc đưa ra các quyết định cấp tín dụng Nhưng nếu có tài sản đảmbảo hoặc có bảo lãnh của bên thứ ba sẽ giúp ngân hàng dễ dàng hơn trongquyết định của mình, tạo điều kiện để ngân hàng mở rộng thị trường, nângcao năng lực cạnh tranh

Ngoài ra, nhằm phòng tránh có sự sai sót về thẩm định khách hàng vayvốn hoặc khách hàng cố ý gian lận thì bảo đảm cho khoản vay cũng là biệnpháp phòng chống gian lận hiệu quả

Nói chung bảo đảm tiền vay có vai trò quan trọng đối với Ngân hàngthương mại, khách hàng vay vốn và toàn bộ nền kinh tế, giúp tạo lập quan hệgiữa ngân hàng và khách hàng, giúp ngân hàng phòng chống rủi ro, đảm bảo

an toàn vốn trong kinh doanh Song nếu quá chú trọng đến bảo đảm tiền vayhoặc đặt vai trò của bảo đảm tiền vay không đúng chỗ, coi bảo đảm tiền vay

là cơ sở quyết định cho vay mà không quan tâm đến các yếu tố khác sẽ dẫnđến giảm chất lượng tín dụng Bảo đảm tiền vay là biện pháp phòng vệ khigặp sự cố trọng hoạt động tín dung chứ không phải là nguyên tắc cấp tíndụng, phải biết vận dụng linh hoạt các biện pháp bảo đảm tiền vay để giảm

bớt rủi ro, tạo điều kiện cho hoạt động tín dụng phát triển, nâng cao uy tín củangân hàng.

e Các hình thức đảm bảo tiền vay bằng quyền sử dụng đất

Trong nền kinh tế thị trường khi mà hoạt động của các doanh nghiệp, cánhân ngày càng đa dạng và phong phú thì để thực hiện mục tiêu mở rộng tíndụng, hạn chế rủi ro đòi hỏi các Ngân hàng thương mại phải áp dụng nhiềuhình thức bảo đảm tiền vay Đối với tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đấtthì các hình thức đảm bảo như sau:

Thế chấp tài sản:

Thế chấp tài sản bằng quyền sử dụng đất là biện pháp đảm bảo tiền vay củangân hàng mà người đi vay đem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thế chấpngân hàng trong thời hạn cam kết nhằm đảm bảo nghĩa vụ vay vốn nhất định củamình Nếu khi đến hạn mà người đi vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ chongân hàng thì ngân hàng được quyền phát mãi tài sản thế chấp để thu nợ

Đây là hình thức thế chấp rất phổ biến, đặc biệt đối với doanh nghiệp vàngười tiêu dùng Do giá trị của tài sản loại này thường lớn, vì vậy doanhnghiệp có thể vay ngân hàng với quy mô lớn Đảm bảo bằng tài sản thế chấpcho phép người vay vốn sử dụng tài sản đảm bảo phục vụ cho hoạt động kinhdoanh Đây chính là ưu điểm của hình thức bảo đảm bằng thế chấp

Bảo lãnh thế chấp bên thứ ba.

Bảo lãnh thế chấp bên thứ ba bằng tài sản là quyền sử dụng đất là việcmột đơn vị hoặc cá nhân dùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộcquyền sử dụng của mình để thế chấp cho ngân hàng nhằm bảo lãnh nghĩa

vụ cho người vay vốn để người này đi vay một số tiền nhất định tại ngânhàng Nếu khi đến hạn người này đi vay không trả hoặc trả không hết nợcho ngân hàng thì đơn vị hoặc cá nhân bảo lãnh sẽ đứng ra trả nợ thay, nếukhông thì ngân hàng sẽ phát mãi tài sản thếp chấp để thu nợ

Bên nhận bảo lãnh là người chủ nợ, người hưởng thụ bảo lãnh Trongquan hệ tín dụng đó là các ngân hàng cho vay.

Bên được bảo lãnh là khách hàng vay (con nợ), người có nghĩa vụ phảithanh toán nợ cho ngân hàng cho vay

Biện pháp bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba thường được các ngânhàng áp dụng nhằm mục tiêu an toàn ngân hàng để hạn chế rủi ro, tổn thất xảy

ra đối với hệ thống ngân hàng Tuy nhiên, không phải ngân hàng áp dụnghình thức này cho hầu hết các khách hàng vay mà tuỳ theo năng lực của bảnthân khách hàng đó để sử dụng hình thức bảo đảm phù hợp Ngân hàng có thể

sử dụng hình thức cho vay không có bảo đảm bằng tài sản hay thực ra là cóbảo đảm nhưng bằng chính bản thân khách hàng, hình thức này còn gọi là bảođảm đối nhân Ngân hàng không phải lúc nào cũng yêu cầu khách hàng vayphải có tài sản bảo đảm nhất là đối với những khách hàng có uy tín, kháchhàng truyền thống Trong nhiều trường hợp ngân hàng vẫn cho khách hàngvay dựa trên chính uy tín của khách hàng

1.2 NỘI DUNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO TRONG CHO VAY BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.2.1 Khái quát chung

Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý vàthực hiện việc giao đất hoặc cho thuê đất đối với cá nhân, hộ gia định, tổ chứckinh tế, đơn vị vũ trang, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội sử dụng

ổn định lâu dài Trong các chủ thể được giao đất nói trên chỉ có hộ gia đình vàcác chủ thể kinh tế mới có thể sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấpvay vốn ngân hàng Ngoài ra, cũng cần phân biệt trường hợp được phép thếchấp giá trị quyền sử dụng đất và trường hợp không được phép thế chấp tàisản sở hữu gắn liền với quyền sử dụng đất

Thẩm định tài sản đảm bảo nợ vay bằng quyền sử dụng đất là việc sử

dụng hệ thống quy trình, nội dung và phương pháp có luận cứ về khoa học nhằm đánh giá một cách chính xác và trung thực giá trị, khả năng thanh lý tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất khi cần thiết.

1.2.2 Quy trình thẩm định tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất

Thẩm định tài sản đảm bảo là một khâu trong toàn bộ quy trình thẩmđịnh tín dụng nói chung Thế nhưng, khâu này đóng vai trò hết sức quan trọng

vì nó giúp đánh giá một cách chính xác và trung thực về giá trị hiện tại và ướclượng về khả năng thanh lý tài sản trong tương lai Do vậy, khâu này cầnđược tách riêng và chi tiết hóa thành một quy trình riêng, gọi là quy trìnhthẩm định tài sản đảm bảo

Quy trình thẩm định tài sản đảm bảo là bản chỉ dẫn các bước tiến hành từxem xét, thu thập thông tin cần thiết cho đến khi đưa ra được kết luận saucùng về giá trị hiện tại và khả năng thanh lý trong tương lai Toàn bộ quytrình thẩm định tài sản đảm bảo có thể thực hiện qua các bước sau đây:

Bước 1: Xem xét và kiểm tra hồ sơ tài sản đảm bảo

Bước 2: Thu thập thông tin cần thiết bổ sung

Bước 3: Thẩm định tài sản đảm bảo

Bước 4: Xác định giá trị tài sản đảm bảo tiền vay

Bước 5: Lập Hợp đồng đảm bảo

Bước 6: Kiểm tra tình trạng tài sản đảm bảo sau khi cho vay

Bước 7: Xóa đăng ký thế chấp hoặc xử lý tài sản thế chấp

Sơ đồ 1.1 : Quy trình thẩm định tài sản đảm bảo 1.2.3 Thẩm định tính pháp lý của tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất

Thẩm định giá trị pháp lý của tài sản đảm bảo nợ vay bằng quyền sửdụng đất đây là một khâu quan trọng trong điều kiện cần thiết để đăng ký giaodịch bảo đảm Hiện nay, quyền sử dụng đất được đăng ký bởi cơ quan cóchức năng nên việc thẩm định tính pháp lý của tài sản đảm bảo là tương đốiđơn giản, vì khi cơ quan cơ quan có thẩm quyền cấp thì đã thay ngân hàngthẩm định tính pháp lý của tài sản đảm bảo này trước khi cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất Do đó, khi thẩm định nhân viên tín dụng chỉ cần xem xéttính chân thực của giấy chứng nhận đăng ký sở hữu, nếu cần thiết có thể liên

hệ với cơ quan cấp giấy chứng nhận để làm rỏ thêm

Xem xét và kiểm tra

hồ sơ tài sản đảm bảo

Thu thập thông tin bổ sung cần thiết Thẩm định thẩm định

tài sản đảm bảo

Xác định giá trị tài sản đảm bảo tiền vay

1.2.4 Thẩm định giá trị tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất

Trong toàn bộ khâu thẩm định tài sản đảm bảo tài sản bằng quyền sửdụng đất thì khâu thẩm định giá trị tài sản đảm bảo đóng vai trò mắt xích quantrọng quyết định đến vấn đề ngăn ngừa và hạn chế rủi ro khi cho vay Khithẩm định giá trị tài sản đảm bảo bằng quyền quyền sử dụng đất thì vấn đềtổng hợp xử lý thông tin khi nhân viên tín dụng kiểm tra thực tế tình trạng tàisản thế chấp và thu thập thông tin liên quan đến tài sản thế chấp Công tácthẩm đinh giá trị tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất phải có biên bảnnêu rõ địa điểm, vị trí, tình trạng tài sản, khả năng phát mãi

Việc định giá tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất là do tổ ngân hàngcho vay hoặc thuê cơ quan chức năng chuyên môn thực hiện NHNo&PTNTViệtNam có những quy định cụ thể về vấn đề này Tài sản bảo đảm tiền vay bằngquyền sử dụng đất phải được xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng bảođảm, ký kết văn bản thoả thuận tu chỉnh/bổ sung hợp đồng bảo đảm (trongtrường hợp thoả thuận thay đổi nghĩa vụ được bảo đảm); việc xác định giá trị tàisản tại thời điểm này chỉ để làm cơ sở xác định mức vay và không áp dụng khi

xử lý tài sản để thu hồi nợ

Trong công tác định giá tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thì ngoàiviệc đảm bảo đủ tối đa nhu cầu vay vốn của khách hàng thì vấn đề bảo đảm

an toàn ngân hàng được xem là vấn đề chính Do đó, công tác thẩm định giátài sản đảm bảo quyền sử dụng đất cần tính đến yếu tố về thời gian nhằm xácđịnh được giá trị thanh lý khi rủi ro xảy ra trong tương lai Việc định giá phảicăn cứ vào các cơ sở pháp lý hoặc cơ sở thực tế, đảm bảo tính khách quan,minh bạch

Giá trị tài sản bảo đảm được xác định bao gồm cả hoa lợi, lợi tức và cácquyền phát sinh từ tài sản đó Trong trường hợp tài sản thế chấp là toàn bộ bấtđộng sản có vật phụ thì giá trị của vật phụ cũng thuộc giá trị tài sản thế chấp;

nếu chỉ thế chấp một phần bất động sản có vật phụ thì giá trị vật phụ chỉ thuộcgiá trị tài sản thế chấp khi các bên có thoả thuận.

Trong trường hợp có thoả thuận với khách hàng về việc thế chấp quyền

sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì giá trị tài sản bảo đảm bao gồm giátrị quyền sử dụng đất cộng giá trị tài sản gắn liền với đất

Khi định giá tài sản bảo đảm, cán bộ thẩm định phải lập biên bản địnhgiá tài sản bảo đảm có chữ ký của tất cả các thành viên

Hiện nay chúng ta sử dụng năm phương pháp cơ bản như: phương pháp

so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp đầu tư (thu nhập), phươngpháp lợi nhuận, phương pháp thặng dư Trong mỗi phương pháp đáp ứng vàphù hợp cho từng yêu cầu riêng, từng trường hợp riêng, có phương pháp lạiphù hợp trong trường hợp này nhưng các phương pháp khác thì không Tuynhiên, trong khâu thẩm định giá trị quyền sử dụng đất không nên chỉ sử dụngmột phương pháp mà nên sử dụng nhiều phương pháp hoặc để kiểm định lại sựchính xác của kết quả hoặc để bổ sung cho nhau, cụ thể như sau:

Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá

thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượngquyền sử dụng trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất,thửa đất hạng đất, loại đô thị, về loại đất, diện tích đất, thửa đất hạng đất, loại

đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đấtcần định giá

Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi nhất Trong quá trình sửdụng có thể được kết hợp với các phương pháp khác Việc định giá theophương pháp này là xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích cácmức giá thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loạiđất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loạiđường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá đất của thửa đất, loại đất cần

định giá Có thể nói phương pháp này quan tâm đến sự nhận biết và đo lườngtác động của sự hiện hữu hay thiếu vắng một số đặc tính có trong giá cả, tiềnthuê của các tài sản có thể so sánh được Tuy nhiên phương pháp chỉ áp dụngcho các tài sản có tính đồng nhất, các loại đất trồng, các loại đất có khu vựcgần nhau và gần giống nhau Nếu sử dụng phương pháp này để tính giá đấtđòi hỏi phải có thông tin rõ ràng về mảnh đất cần được định giá Nhưng thực

tế những thông tin này luôn bị lạc hậu (chỉ cần trong thời gian ngắn) Do đókhông thể đảm bảo phương pháp này sẽ tính được giá đất phản ánh đúng giátrị thực tế Đây là phương pháp có vẻ đơn giản và trực tiếp nhưng lại dễ mắcsai lầm Khi sử dụng phương pháp này, người định giá muốn so sánh nhữngquyền sử dụng đất có giá trị ngang nhau trong một vùng hoặc dựa vào cácgiao dịch được thực hiện trong thời gian trước đó

Để sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp cần thực hiện qua các bước sau:

Thứ nhất: là thu thập thông tin về quyền sử dụng đất đã thực hiện giao

dịch trước đó Trong quá trình thu thập chú ý phải thu thập các quyền sử dụngđất có điểm tương đồng như: loại đất, vị trí đất, qui mô diện tích, kết cấu hạtầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng đất …

Thứ hai: kiểm tra lại các yếu tố của quyền sử dụng đất để thấy được khả

năng so sánh giữa các quyền sử dụng đấ tthu thập được với quyền sử dụng đấtmục tiêu

Thứ ba: là quyết định lựa chon những quyền sử dụng đất thích hợp nhất

để đưa vào làm các quyền sử dụng đất tham chiếu cho quá trình so sánh Căn

cứ vào các đặc tính, điều kiện mà quyền sử dụng đất đó có thể so sánh được

Thứ tư: là so sánh trực tiếp từng yếu tố của quyền sử dụng đất mục tiêu

với các bất động sản tham chiếu để tìm ra các sai lệch giữa quyền sử dụng đấtmục tiêu và quyền sử dụng đất tham chiếu

Thứ năm: là xác định các cơ sở để đánh giá sự thay đổi giữa các tiêu

thức so sánh để tìm ra các yếu tố tiến hành điều chỉnh bao gồm:Tính chất ảnhhưởng: ảnh hưởng ít hay nhiều và đánh giá cảm quan về mức độ xấu- tốt.

Thứ sáu: là tổng hợp tất cả các yếu tố ảnh hưởng sẽ có được giá xác định

cho quyền sử dụng đất mục tiêu, từ đó có được khoảng giá quyền sử dụng đấtmục tiêu

Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tình bằng

thương số giữa mức thu nhập thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất

so với lãi suất tiết kiệm bình quân của một năm (tính đến thời điểm xác địnhgiá đất) của một loại tiền gởi VND kỳ hạn một năm (12 tháng) tại ngân hàngthương mại nhà nước có mức lãi suất tiền tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.Những khoản lợi nhuận đó nói chung ở dạng tiền cho thuê hoặc giá trịcủa vốn cho thu hồi trong tương lai Đây là phương pháp xây dựng trên cơ sởtài chính, là phương pháp mang tính khoa học hơn cả nhưng tài sản nhà đấtkhông hoàn toàn giống các dạng đầu tư tài chính khác Do đó cần có hiểu biết

kỹ lưỡng và có tài liệu chính xác

Phương pháp này được thực hiện theo các bước như sau:

Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm do bất động sản cần định giámang lại

Bước 2: Tính tổng chi phí phải chi ra hình thành tổng thu nhập và cáckhoản phải nộp theo luật định

Bước 3: Xác định thu nhập hàng năm theo công thức sau:

Tổng thu nhập hàngnăm đã được tính ở

bước 1

- Tổng chi phí đã

tính ở bước 2

Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất từ đất

ước tính =

Tổng dư nợ xấu thu nhập thuần tuý hàng năm thu đượcLãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng

Phương pháp đầu tư: là phương pháp đầu tư dựa trên nguyên lý là

giá trị hàng năm và giá trị của vốn có mối quan hệ với nhau Và khi biết trướcthu nhập hay giá trị hàng năm do bất động sản tạo ra ta có thể đễ dàng tính ragiá trị vốn ban đầu của bất động sản Phương pháp này được sử dụng rộng rãikhi bất động sản tạo ra thu nhập được bán cho người mua với mục đích đầu

tư Nó được xác định dựa trên quan niệm nhà đầu tư có thể đo lường được thunhập bằng lợi ích kinh tế hoặc phi kinh tế

Phương pháp này được thực hiện theo các bước như sau:

Giá trị bất động sản = Thu nhập x Hệ số vốn hoá

Trình tự được thực hiện như sau:

Bước 1: Ước tính tổng luồng thu thập bất động sản mang lại

Bước 2: Phải tính đến các khoản chi phí, đầu tư để duy trì, vận hành bấtđộng sản đó

Bước 3: Xác định hệ số vốn hoá: xác định tỷ suất sinh lợi của tiền vốnđầu tư được xác định bằng mức sinh lợi của các nguồn vốn đầu tư cho cáchoạt động tương tự, có khả năng thay thế

Ngoài các phương pháp cơ bản trên các nhà định giá bất động sản còn sửdụng các phương pháp khác như: Phương pháp thặng dư, phương pháp lợinhuận, phương pháp chí phí Nhờ các phương pháp này chúng ta có thể xácđịnh được tương đối chính xác giá bất động sản nói chung và giá đất nóiriêng

1.2.5 Hồ sơ thế chấp giá trị quyền sử dụng đất.

Hộ gia đình, cá nhân và tổ chức nếu có đủ một trong những điều kiệnnêu trên, khi làm hồ sơ thế chấp cần phải có các giấy tờ sau:

+ Hợp đồng thế chấp giá trị quyền sử dụng đất (theo mẫu in);

+ Gíây chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Sơ đồ thửa đất và trích lục bản đồ thửa đất;

+ Chứng từ nộp tiền thuê đất (đối với hộ gia đình cá nhân thì nộp bảnchính đối với tổ chức dùng bản sao có chứng nhận của công chứng Nhànước)

1.2.6 Xử lý tài sản đảm bảo nợ vay là quyền sử dụng đất

Trước khi xử lý tài sản bảo đảm, các Ngân hàng phải thực hiện những thủtục sau :

- Bước 1 : Thông báo cho bên bảo đảm về việc xử lý tài sản bảo đảm

Thông báo bằng văn bản cho bên bảo đảm về việc xử lý tài sản bảo đảm

và đăng ký thông báo yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của phápluật về đăng ký giao dịch bảo đảm Văn bản thông báo xử lý tài sản bảo đảm

có các nội dung chủ yếu sau đây :

+ Lý do xử lý tài sản bảo đảm

+ Giá trị nghĩa vụ đươc đảm bảo

+ Loại tài sản xử lý : đặc điểm, chất lượng, số lượng

+ Thời điểm xử lý tài sản bảo đảm

+ Thời hạn và địa điểm chuyển giao tài sản bảo đảm (nếu có )

Cùng lúc đó, các ngân hàng cũng ấn định thời điểm xử lý tài sản bảođảm trong thông báo xử lý tài sản bảo đảm, nhưng không được sớm hơn 15ngày kể từ ngày đăng ký thông báo yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm tại cơ quanđăng ký giao dịch bảo đảm Đối với giao dịch bảo đảm không phải đăng kýhoặc chưa đăng ký do cơ quan đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm chưa hoạtđộng, thì thời hạn nêu trên được tính từ ngày Ngân hàng gửi thông báo xử lýtài sản cho bên bảo đảm

Trong trường hợp bên giữ tài sản không giao tài sản theo yêu cầu của tổ

chức tín dụng, tổ chức tín dụng có quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩmquyền buộc bên giữ tài sản bảo đảm phải giao tài sản.

- Bước 2 : Lập biên bản xử lý tài sản bảo đảm

Biên bản xử lý tài sản bảo đảm phải ghi rõ việc bàn giao, tiếp nhận tàisản bảo đảm, phương thức xử lý tài sản bảo đảm, quyền, nghĩa vụ của các bên

và các thoả thuận khác (nếu có )

Về nguyên tắc, tổ chức tín dụng và bên bảo đảm phải thoả thuận về giátrị xử lý tài sản bảo đảm tại thời điểm xử lý tài sản và lâp biên bản thoả thuậnviệc định giá tài sản Trường hợp các bên không thoả thuận được về giá xử lýtài sản bảo đảm thì trước khi tổ chức tín dụng quyết định gía xử lý tài sản bảođảm, tổ chức tín dụng thuê tổ chức tư vấn, tổ chức chuyên môn xác định giáhoặc tham khảo giá đã được tổ chức tư vấn, tổ chức chuyên môn xác định giáthực tế tại địa phương vào thời điểm xử lý, giá quy định của nhà nước (nếucó) và các yếu tố khác về giá

- Bước 3 : Ngân hàng lựa chọn phương thức xử lý tài sản bảo đảm

Trong trường hợp các bên thoả thuận thực hiện phương thức bán tài sảnbảo đảm tiền vay thì bên được bán tài sản có thể là khách hang vay hoặc bênbảo lãnh bán, Ngân hàng bán, hai bên phối hợp cùng bán, uỷ quyền cho bênthứ ba bán Bên được bán tài sản bảo đảm có thể trực tiếp bán cho người mua,

uỷ quyền cho Trung tâm bán đấu giá tài sản hoặc doanh nghiệp bán đấu giátài sản thực hiện việc bán tài sản bảo đảm tiền vay

Tuỳ theo từng điều kiện cụ thể, các Ngân hàng có quyền thực hiện xử lýtài sản bảo đảm tiền vay như theo các hình thức trực tiếp bán cho người muahoặc uỷ quyền việc bán đấu giá tài sản cho Trung tâm bán đấu giá tài sảnhoặc doanh nghiệp bán đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật về bán đấugiá tài sản hoặc uỷ quyền hoặc chuyển giao cho tổ chức có chức năng đượcmua bán tài sản để bán

Trong trường hợp Ngân hàng nhận chính tài sản bảo đảm tiền vay đểthay thế cho nghĩa vụ trả nợ thì tài sản đó được chuyển quyền sở hữu choNgân hàng Đối với trường hợp bên thứ ba có nghĩa vụ trả tiền hoặc tài sảncho khách hang vay, bên bảo lãnh thì Ngân hàng được trực tiếp nhận cáckhoản tiền hoặc tài sản từ bên thứ ba.

Quá trình xử lý tài sản bảo đảm nếu các bên có tranh chấp và khởi kiện,thì tài sản bảo đảm tiền vay được xử lý theo bản án có hiệu lực pháp luật củaToà án hoặc quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Trong trường hợp khách hang vay, bên bảo lãnh là doanh nghiệp bị phásản, thì tài sản bảo đảm tiền vay được xử lý theo quy định của pháp luật vềphá sản doanh nghiệp

Việc xử lý tài sản bảo đảm được thực hiện theo thoả thuận của các bêntrong hợp đồng tín dụng thì hợp đồng bảo đảm phải phù hợp với các quy địnhcủa pháp luật về đất đai Trường hợp tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tàisản gắn liền với đất không xử lý được theo thoả thuận của các bên trong hợpđồng, thì tổ chức tín dụng đưa tài sản ra bán đấu giá để thu hồi nợ hoặc khởikiện tại Toà án

Trong trường hợp tài sản bảo đảm tiền vay chưa xử lý được để thu hồi nợ

mà doanh nghiệp đã chia, tách,hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi, cổ phần hoá thìcác doanh nghiệp hình thành sau khi chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi,

cổ phần hoá phải nhận nợ và thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho Ngân hàng

Trong trường hợp đến hạn trả nợ hoặc phải trả nợ trước hạn mà bên bảođảm chết hoặc cố ý vắng mặt tại nơi cư trú vào thời điểm xử lý tài sản đã đượcNgân hàng thông báo trước, người giữ tài sản bảo đảm (nếu có ) hoặc ngườithừa kế tài sản của bên bảo đảm (trong trường hợp bên bảo đảm chết ) có nghĩa

vụ giao tài sản cho ngân hàng để xử lý theo thông báo của Ngân hàng

- Bước 4 : Thanh toán thu nợ từ việc xử lý tài sản bảo đảm

Theo quy định hiện nay, việc thanh toán thu nợ phải được tiến hành theothứ tự Đầu tiên là thanh toán cho các chi phí bảo quản, quản lý, định giá,quảng cáo bán tài sản, bán tài sản, tiền hoa hồng, chi phí, lệ phí bán đấu giá

và các chi phí cần thiết, hợp lý khác liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm Tiếp

đó là thanh toán các khoản thuế và các khoản phí nộp ngân sách nhà nước(nếu có ) Sau cùng mới đến thanh toán cho các khoản nợ gốc, lãi vay, lãi quáhạn tính đến ngày bên bảo đảm hoặc bên giữ tài sản giao tài sản cho Ngânhàng để xử lý

Trong trường hợp một tài sản được sử dụng để bảo đảm cho nhiều nghĩa

vụ tại một Ngân hàng, nếu phải xử lý tài sản để thực hiện một nghĩa vụ trả nợđến hạn, thì các nghĩa vụ trả nợ khác tuy chưa đến hạn cũng được coi là đếnhạn và các Ngân hàng được xử lý tài sản bảo đảm để thu nợ Thứ tự thanhtoán giữa các khoản nợ được bảo đảm bằng một tài sản xác định theo thứ tựđăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm

Đối với một tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ trong trường hợp chovay hợp vốn, nếu phải xử lý tài sản để thực hiện nghĩa vụ trả nợ đến hạn, thìcác bên tham gia cho vay hợp vốn được thanh toán theo tỷ lệ góp vốn

Việc tính thuế chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảmđược thực hiện khi làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc khiNgân hàng nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế nghĩa vụ trả nợ và tài sản

đó được chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng cho ngân hàng

Trong trường hợp Ngân hàng nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế choviệc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà tài sản đó chưa được làm các thủ tụcchuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng thì chưa phải nộp thuế chuyển quyền sởhữu, quyền sử dụng

- Bước 5 : Xoá đăng ký xử lý tài sản bảo đảm

Sau khi đã xử lý xong tài sản thế chấp để thu hồi nợ, Ngân hàng tiến

hành xoá đăng ký xử lý tài sản Nếu giao dịch bảo đảm đã được đăng ký tại

cơ quan đăng ký thì Ngân hàng phải yêu cầu xoá đăng ký giao dịch bảo đảm

1.3 CÁC TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.3.1 Các tiêu chí định tính

Chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo tiền vay bằng quyền sử dụng đất

phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó uy tín của ngân hàng cũng là một điều

hết sức quan trọng Nếu Ngân hàng có chất lượng khách hàng đông đảo thìviệc lựa chọn khách hàng có tiềm lực đảm bảo cả về uy tín, có phương án sảnxuất kinh doanh khả thi và tài sản thế chấp đủ bảo đảm nghĩa vụ vay vốn củakhách hàng

Tài sản đảm bảo tiền vay là yếu tố để ngân hàng quyết định mức chovay, cũng như khả năng thanh lý khi có những trường hợp bất khả khán xảy

ro đối với món vay Do đó, với lượng khách hàng đông đảo thì ngân hàng cóquyền lựa chọn những tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất đầy đủ pháp

lý, đủ khả năng đảm bảo và có tính thanh khoản cao

Ngân hàng kiểm soát, quản lý tài sản đảm bảo một cách đầy đủ chặc chẽgiúp ngân hàng theo dõi, kiểm tra, đánh giá nhằm đảm bảo tài sản vẫn trongtình trạnh bình thường hoặc kịp thời phát hiện ra các sự cố có liên quan làmgiảm giá trị của tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất

Việc sử lý tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất với thủ tục nhanhchóng, chi phí thấp, đảm bảo được quyền lợ cho ngân hàng và khách hàng.Trên đây là các tiêu chí đánh giá chất lượng thẩm định tài sản đảm bảobằng quyền sử dụng đất nó chỉ là những chỉ tiêu mang tính khái quát Để cónhững kết luận chính xác hơn cần dựa vào một hệ thồng chỉ tiêu định lượng

cụ thể

1.3.2 Các tiêu chí định lượng

Trong hoạt động kinh doanh của ngân hàng, thì tín dụng cho vay luôn ẩnchứa những rủi ro Điều này dẫn đến tổn thất trong hoạt động kinh doanh như:thu hồi vốn chậm và có những trường hợp dẫn đến mất một phần hoặc toàn bộcủa một khoản vay nào đó Chính vì vậy, nhằm đảm bảo để món vay có khảnăng thu hồi thì chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo đóng vai trò quan trọngtrong việc thu hồi khi món vay xảy ra rủi ro Khi đó ngân hàng sẽ thanh lý tàisản để thu hồi nợ vay

Tuy nhiên, việc thanh lý tài sản đứng ở một góc độ nào đó vẫn cần cóthời gian, nhưng điều quan trọng hơn hết là thu hồi bao nhiêu Đối với tài sảnthế chấp là quyền sử dụng đất thì việc đánh giá chính xác giá trị tại thời điểm

ký kết hợp đồng đảm bảo không có nghĩa là sẽ bằng với giá trị thanh lý Cónhiều yếu tố quyết định đến giá trị thanh lý như: tâm lý, tính phù hợp đối vớingười mua, giá thị trường trong thời điểm thanh lý… Do đó, để đánh giá đượcchất lượng thẩm định tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất tại ngân hàngthương mại thì chúng ta có thể đánh giá qua các chỉ tiêu sau:

- Chỉ tiêu về số lượng các khoản nợ thanh lý.

Số lượng các khoản nợ được đảm bảo bằng quyền sử dụng đất bịthanh lý tại ngân hàng nhỏ thì một phần nào phản ánh được chất lượngthẩm định tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất tốt hơn so với các loạitài sản đảm bảo khác và ngược lại

- Chỉ tiêu về tỷ lệ thu hồi nợ của các khoản vay bị thanh lý.

Chỉ tiêu này nhằm đánh giá chính xác nhất về kết quả của quá trình thẩmđịnh về giá trị tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất khi món vay đó mấtkhả năng thanh toán và bị xử lý tài sản là quyền sử dụng đất Chỉ tiêu nàyđược tính như sau:

Tỷ lệ thu hồi nợ đối với du nợ cho vay có

đảm bảo bằng quyền sử dụng đất bị thanh lý =

Giá trị thu hồi của các khoản

vay bị thanh lý

Dư nợ cho vay đối với các khoản nợ bị thanh lý

- Chỉ tiêu về thời gian thu hồi của các khoản nợ bị thanh lý.

Vấn đề món vay đó cần phải thanh lý là điều mà ngân hàng lẫn kháchhàng điều không muốn Tuy nhiêu, việc cần phải thu hồi lại khoản tiền màngân hàng cho vay trong thời gian sớm nhất thì một phần nào cũng phản ánh

đế chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo, mà chính xác hơn đó là việc địnhgiá tài sản đảm bảo Chỉ tiêu này được xác định từ thời điểm mà ngân hàngtiến hành xử lý tài sản là quyền sử dụng đất đến thời điểm thu hồi một phầnhoặc toàn bộ dư nợ mà ngân hàng cho vay

- Chỉ tiêu về dư nợ có tài sản đảm bảo bằng QSDĐ trên tổng dư nợ.

Công thức :

Chỉ tiêu về tỷ lệ dư nợ có Dư nợ có TSBĐ

dư nợ có TSBĐ bằng = x 100%

QSDĐ trên tổng dư nợ Tổng dư nợ

Chỉ tiêu này có ý nghĩa nói lên có bao nhiêu % dư nợ của tổ chức tíndụng được bảo đảm bằng tài sản Chỉ tiêu này càng cao càng tốt vì khi đókhoản vay sẽ được đảm bảo an toàn hơn Thường tỷ lệ này trong khoảng 60%đến 80% là tốt

Các ngân hàng luôn muốn tỷ lệ dư nợ có TSBĐ bằng QSDĐ trên tổng

dư nợ cao vì tỷ lệ này càng cao thì càng bảo đảm khoản vốn mà ngân hàng đãcho vay sẽ thu hồi được nhiều nhất, giảm tỷ lệ rủi ro xuống mức thấp nhất Tuy nhiên, với tình hình phát triển nền kinh tế của đất nước như hiệnnay thì không phải lúc nào tỷ lệ này cao cũng là tốt Vì nó sẽ hạn chế khảnăng kinh doanh của ngân hàng Đánh mất những khách hàng tiềm năng Đây

chính là trở ngại lớn của các ngân hàng có chính sách kinh doanh thận trọng.

Tỷ lệ này cao hay thấp còn tuỳ thuộc vào tổng dư nợ có tài sản bảođảm, nếu tổng dư nợ có TSBĐ bằng QSDĐ cao thì tỷ lệ này sẽ cao và ngượclại

Chỉ tiêu này phụ thuộc vào các yếu tố như: chính sách tín dụng củangân hàng trong từng thời kỳ, lĩnh vực ưu tiên của ngân hàng trong từng thời

kỳ, cơ cấu cho vay trong sản xuất hay trong tiêu dùng…, quy định của Chínhphủ và của NHNN

- Chỉ tiêu về tỷ lệ dư nợ quá hạn cho vay có tài sản bảo đảm bằng QSDĐ so với tổng dư nợ cho vay có tài sản bảo đảm.

Mỗi NHTM đều có những chính sách kinh doanh riêng của mình tuynhiên họ đều có điểm chung là không muốn có nợ quá hạn đối với khoản chovay của mình Đối với khoản cho vay có tài sản bảo đảm mà vẫn có nợ quáhạn điều đó chứng tỏ rằng ngân hàng đã sử dụng TSBĐ bằng QSDĐ làmnguồn thu nợ thứ hai, song vẫn chưa thu hồi được hết nợ và tình hình tàichính của doanh nghiệp đi vay đang gặp khó khăn

Từ việc chỉ tiêu này cao hay thấp mà ngân hàng có thể tự điều chỉnhchính sách cho vay cho phù hợp đồng thời đưa ra những quyết định xử lý đốivới phần nợ quá hạn

- Chỉ tiêu về giá trị khoản vay so với giá trị của tài sản bảo đảm.

Công thức :

Chỉ tiêu về giá trị khoản vay Giá trị của khoản vay

so với giá trị của TSBĐ =

bằng QSDĐ Giá trị của TSBĐ

Chỉ tiêu này phản ánh mức độ bù đắp vốn của một tài sản bảo đảmtrong trường hợp khách hàng không thực hiện được nghĩa vụ của mình.Thường thì tuỳ loại tài sản bảo đảm sẽ cho chỉ tiêu khác nhau, chỉ tiêu nàythay đổi theo thời gian do tác động của nhiều yếu tố Chỉ tiêu này thường từ0.5 đến 0.7 là tốt

Theo quy định của NHNN và chính sách hoạt động của từng ngân hàngthì giá trị của khoản vay đều được quy định tỷ lệ đối với mỗi tài sản bảo đảm.Nếu TSBĐ bằng QSDĐ có tính thanh khoản cao, dễ tiêu thụ trên thị trường, ít

bị hao mòn vô hình thì sẽ có tỷ lệ cao hơn những TSBĐ khác

Chỉ tiêu về giá trị khoản vay so với giá trị của TSBĐ bằng QSDĐ phụthuộc vào một số yếu tố như: tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh củadoanh nghiệp, loại hình TSBĐ, biến động giá trị của TSBĐ…

1.4 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.4.1 Các nhân tố chủ quan

- Trình độ của cán bộ ngân hàng

Con người luôn là nhân tố trung tâm trong mọi hoạt động, là yếu tốquyết định đến sự thành bại trong hoạt động kinh doanh của ngân hàngthương mại cũng như chất lượng của công tác thẩm định tài sản bảo đảm bằngquyền sử dụng đất Nhân tố con người trong ngân hàng chính là các nhân viên

mà tiêu biểu là nhân viên tín dụng là những con người trực tiếp tiếp xúc vớikhách hàng vay vốn, là người thay mặt ngân hàng thẩm định đánh giá kháchhàng, tính hiệu quả của phương án, dự án vay vốn và đánh giá chính xác giá

trị của tài sản đảm bảo qua đó xác định được mức vay phù hợp với khả năngđảm bảo của tài sản được thế chấp Trình độ của cán bộ tín dụng là rất quantrọng, nó ảnh hưởng rất lớn đến khả năng đánh giá tính chính xác của giá trịtài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất Một ngân hàng có đội ngũ nhân viên tíndụng có trình độ nghiệp vụ chuyên môn cao, có kinh nghiệm, am hiểu về luật,phẩm chất đạo đức tốt thì có khả năng phân tích được tốt hơn, đánh giá chuẩnxác hơn về giá trị tiệm cận của tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất tại thờiđiểm ký kết hợp đồng thế chấp và khả năng thu hồi.

Tuy nhiên, đạo đức nghề nghiệp là một đức tính tối quan trọng trongviệc thẩm định tài sản là quyền sử dụng đất Trong hoạt động ngân hàng tất cảmọi quyết định đều do con người quyết định, nếu như nhân viên tín dụngkhông có đạo đức nghề nghiệp thì rất dễ dẫn đến việc ra quyết định sai tráivới những gì đã điều tra Đối tượng kinh doanh của ngân hàng là tiền nên rất

dễ làm những người thường xuyên trực tiếp làm việc với nó có những động

cơ xấu, họ có thể móc nối với khách hàng để lừa đảo rút tiền ngân hàng.Trong thực tế đã xảy ra nhiều trường hợp như vậy, các cán bộ ngân hàng cốtình đánh giá sai giá trị quyền sử dụng đất nhằm nâng nghĩa vụ đảm bảo củatài sản gây ảnh hưởng rất lớn đến việc xử lý tài sản đảm bảo bằng quyền sửdụng đất sau này khi mà khách hàng không có khả năng trả nợ Bên cạnh đó,cán bộ thẩm định vì những lợi ích riêng còn bỏ qua những thông tin gây bất lợinhư: tài sản thế chấp có những vấn đề tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu,tính thanh khoản của tài sản, cố tình xác định sai lệch vị trí tài sản… Vì vậy,các ngân hàng cần phải đào tạo một đội ngũ nhân viên đặc biệt là nhân viên tíndụng, những người trực tiếp ra quyết định cho vay không những có chuyênmôn mà còn phải có cả đạo đức nghề nghiệp để có thể đưa ra những quyết địnhmang tính tương đối chính xác trong công tác thẩm định tài sản đảm bảo bằngquyền sử dụng đất