Công tác đăng kí bất động sản

Đăng kí bất động sản với ý nghĩa xác định bất động sản, xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản đã được triển khai tại Việt nam

Mở đầu

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đăng ký bất động sản với ý nghĩa xác định bất động sản, xác định quyền

sở hữu, quyền sử dụng bất động sản đã được triển khai tại Việt nam từ nhiều năm qua Trong những năm gần đây, chúng ta đã có nhiều cố gắng đáng kể nhằm hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực này với việc ban hành một số đạo luật cơ bản như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ và phát triển rừng.Trên cơ sở đó, hoạt

động đăng ký bất động sản cũng từng bước được triển khai rộng rãi trên phạm vi cả nước, góp phần quan trọng vào việc quản lý nhà nước đối với các bất động sản

và giao dịch về bất động sản, đồng thời đáp ứng nhu cầu của người dân cần được nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản

Tuy nhiên, trên thực tế, công tác đăng ký bất động sản vẫn còn bộc lộ những hạn chế nhất định, cụ thể là:

Thứ nhất, việc đăng ký bất động sản được quy định phân tán tại nhiều văn bản quy phạm pháp luật, dẫn đến tình trạng các quy định về đăng ký quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất lại tồn tại tách biệt nhau Hệ quả là việc hình thành những cơ quan quản lý, cơ quan đăng ký và trình tự, thủ tục đăng ký riêng biệt đối với từng loại bất động sản, dẫn đến những bất hợp lý và phiền hà khi triển khai trên thực tế các quy định pháp luật về đăng ký bất động sản

Mặt khác, pháp luật về đăng ký bất động sản hiện hành chưa đồng bộ và còn thiếu, một số quy định không phù hợp, cần được kịp thời sửa đổi, bổ sung Bên cạnh đó, những quy định về bất động sản được đề cập trong Luật Bảo vệ và phát triển rừng, Bộ luật dân sự năm 2005 lại chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục đăng ký

Thứ hai, công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động đăng ký bất động sản bị phân tán do pháp luật quy định các Bộ có chức năng quản lý về đất đai, xây dựng, lâm nghiệp thực hiện quản lý việc đăng ký từng loại bất động sản tương ứng, trong khi việc đăng ký giao dịch bảo đảm lại do Bộ Tư pháp quản lý

Sự phân tán nêu trên dẫn đến trong nhiều trường hợp việc quản lý đăng ký bất

động sản thiếu đồng bộ, thiếu sự phối hợp có hiệu quả và không tách bạch giữa quản lý về hiện trạng với quản lý về tình trạng pháp lý của bất động sản

Thứ ba, tính không ổn định về tổ chức, sự không thống nhất về thẩm quyền giữa các cơ quan đăng ký tại mỗi địa phương, sự phân tán về thẩm quyền

đăng ký bất động sản cũng như mô hình cơ quan đăng ký bất động sản không phù hợp với điều kiện của nền kinh tế thị trường trong những năm qua đã dẫn

đến hậu quả là việc quản lý hồ sơ không thống nhất, thông tin về bất động sản không tập trung, bị gián đoạn, cơ chế đăng ký và hệ thống đăng ký hiện nay chưa tạo ra được một “hồ sơ”, “lý lịch” tập trung, rõ ràng, dễ dàng tiếp cận đối với bất động sản – hàng hoá

Thứ tư, hiệu quả hoạt động đăng ký bất động sản còn bộc lộ nhiều yếu kém, nhà nước chưa kiểm soát được đầy đủ các diễn biến của thị trường bất động sản đang ngày càng phát triển dẫn đến tình trạng các giao dịch “ngầm” về bất

động sản vẫn diễn ra và có tính phổ biến

Thực trạng trên phán ánh nhu cầu hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực đăng

ký bất động sản nhằm mang lại các lợi ích thiết thực cho người dân thông qua việc đảm bảo quyền sở hữu tài sản là quyền cơ bản đã được Hiến pháp công nhận, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các cơ quan quản lý, đăng ký bất

động sản Đặc biệt, trước yêu cầu ổn định và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta, thì những cải cách trong lĩnh vực đăng ký bất động sản là hết sức cần thiết

Với nhận thức như vậy, tôi chọn vấn đề: “Pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt nam Thực trạng và giải pháp“ làm đề tài nghiên cứu khoa học

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Đến nay, chưa có một công trình khoa học nào nghiên cứu cụ thể về vấn đề này Cho đến thời gian gần đây, do yêu cầu khách quan cần sớm ban hành Luật

đăng ký bất động sản nên đã có một số hội thảo, chuyên đề về vấn đề này, liên quan đến nội dung đề tài như: “Chuyên đề về đăng ký bất động sản” đăng trên

tạp chí Dân chủ và pháp luật số tháng 10/2005 hay “Hội thảo về pháp luật đăng

ký bất động sản” được tổ chức từ ngày 17 đến ngày 19/4/2006 tại Hạ Long Tuy vậy, chưa có công trình nào nghiên cứu có hệ thống và toàn diện về pháp luật đăng ký bất động sản Vì vậy, việc nghiên cứu chuyên sâu về vấn đề này là rất cần thiết, có ý nghĩa quan trọng cả về lý luận và thực tiễn

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

- Mục đích nghiên cứu chính của đề tài là:

+ Nghiên cứu nhằm nắm bắt những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về bất động sản, đăng ký bất động sản

+ Chỉ rõ thực trạng của pháp luật về đăng ký bất động sản ở nước ta từ trước đến nay, từ đó đánh giá những thuận lợi và khó khăn trong thực tiễn áp dụng pháp luật về đăng ký bất động sản

+ Kiến nghị một số giải pháp để hoàn thiện khung pháp lý về đăng ký bất

động sản, nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động áp dụng pháp luật về đăng ký bất động sản ở nước ta

- Để đạt được những mục đích nghiên cứu nêu trên, đề tài đặt ra và thực hiện các nhiệm vụ nghiên cứu sau đây:

+ Phân tích làm sáng tỏ khái niệm về tài sản, bất động sản, đăng ký bất

động sản theo quy định của pháp luật Việt nam và pháp luật của một sô nước

+ Phân tích, đánh giá về các quy định của pháp luật hiện hành liên quan

đến hoạt động đăng ký bất động sản ở nước ta

+ Nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật về đăng ký bất động sản và thực trạng áp dụng pháp luật về đăng ký bất động sản ở nước ta trong những năm gần đây

+ Đề xuất một số giải pháp nhằm xây dựng và hoàn thiện pháp luật về

đăng ký bất động sản trong nền kinh tế thị trường ở nước ta

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

Đề tài tập trung nghiên cứu những vần đề lý luận cơ bản về bất động sản

thực trạng của pháp luật về đăng ký bất động sản cũng như thực trạng áp dụng pháp luật về đăng ký bất động sản, tác giả kiến nghị một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản và nâng cao hiệu quả của hoạt động áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp liên quan đến bất động sản

Trong phạm vi một đề tài nghiên cứu khoa học, tác giả tập trung nghiên cứu khái niệm về tài sản, bất động sản và đăng ký bất động sản ở Việt nam và một số nước khác Tác giả cũng tập trung phân tích những ưu, nhược điểm của pháp luật về đăng ký bất động sản hiện hành, thực trạng áp dụng pháp luật về

đăng ký bất động sản để giải quyết các tranh chấp liên quan đến bất động sản, từ

đó đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần xây dựng và hoàn thiện pháp luật về

đăng ký bất động sản trong thời gian tới ở Việt nam

5 Phương pháp nghiên cứu đề tài

Đề tài được nghiên cứu dựa trên cơ sở phương pháp luận của Chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh và các chủ trương, chính sách của

Đảng, pháp luật của Nhà nước tta về bất động sản và đăng ký bất động sản Trong quá trình nghiên cứu, đề tài sử dụng một số phương pháp nghiên cứu

cụ thể như: phân tích tổng hợp, khảo sát số liệu thực tế, đối chiếu so sánh, trao đổi toạ đàm, sử dụng các bảng biểu v.v

6 ý nghĩa của việc nghiên cứu đề tài

- Về mặt lý luận, thông qua việc nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản về bất động sản, đánh giá thực trạng của pháp luật về đăng ký bất động sản cũng như thực trạng áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp về bất động sản ở nước ta trong những năm qua, đề tài đã góp phần làm phong phú thêm lý luận về bất động sản và đăng ký bất động sản Kết quả đó góp phần quan trọng vào quá trình xây dựng và hoàn thiện Luật đăng ký bất

động sản ở Việt nam – một cơ sở pháp lý quan trọng cho việc giải quyết

có hiệu quả các tranh chấp và những vi phạm đang ngày càng phát triển hiện nay ở nước ta

- Về mặt thực tiễn, những phân tích, đánh giá cũng như những đề xuất

cụ thể mà tác giả đưa ra nhằm xây dựng và hoàn thiện pháp luật về bất

động sản sẽ là tài liệu quan trong giúp các nhà làm luật tham khảo, vận dụng vào quá trình xây dựng Luật đăng ký bất động sản một cách phù hợp

và hiệu quả đồng thời cũng là tài liệu giúp các cơ quan bảo vệ pháp luật giải quyết nhanh chóng, đúng đắn các tranh chấp và vi phạm liên quan đến bất động sản

7 Kết cấu của đề tài:

Đề tài được kết cấu gồm phần mở đầu, ba chương, phần kết luận và danh mục tài liệu tham khảo Cụ thể là:

Chương 1: Những lý luận cơ bản về bất động sản và pháp luật về đăng ký bất động sản

Chương 2: Thực trạng pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt nam Chương 3: Một số giải pháp nhằm xây dựng và hoàn thiện pháp luật về

đăng ký bất động sản

Chương 1

Những lý luận cơ bản về bất động sản và pháp luật về đăng ký bất động sản

1.1 Khái niệm về bất động sản và đăng ký bất động sản

1.1.1.Khái niệm tài sản

Để duy trì cuộc sống và phát triển xã hội, con người luôn phải lao động để tạo

ra của cải vật chất Dưới góc độ khoa học, tài sản là một dạng của cải vật chất Khái niệm tài sản trong khoa học pháp lý luôn gắn liền với khái niệm quyền sở hữu, là đối tượng của quyền sở hữu và là khách thể của quan hệ pháp luật về sở hữu Với vị trí như vậy, tài sản luôn có những đặc trưng riêng của mình

Có thể nói, khái niệm tài sản trong khoa học pháp lý có sự thay đổi qua từng thời kỳ khác nhau, phụ thuộc vào chế độ sở hữu, nền kinh tế và đặc điểm lịch sử

- xã hội của từng nước Khi xã hội càng phát triển thì khái niệm tài sản càng thay

đổi theo xu hướng trìu tượng hơn, khái quát hơn

Luật La Mã trước đây chỉ nhìn nhận khái niệm tài sản là các “đồ vật” Theo nghĩa rộng thì “đồ vật” là những gì tồn tại qua sự nhận thức được bằng vật thể Theo nghĩa hẹp, “đồ vật” là tất cả những gì có thể tồn tại như đối tượng của quan hệ pháp luật nói chung Theo nghĩa hẹp nhất, “đồ vật” là tất cả những gì

được coi như vật thể (khách thể) của quyền tài sản Luật La Mã trước đây coi con người cũng có thể là tài sản Quan niệm này hiện nay đã tỏ ra vô cùng lạc hậu

ở Việt Nam, tại Điều 163 Bộ luật Dân sự(BLDS) năm 2005 quy định: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá trị và các quyền tài sản” Khái niệm tài sản của pháp luật Việt Nam về cơ bản là khái quát và hợp lý Trong đó, “vật” muốn

được coi là tài sản phải thoả mãn ba điều kiện: là một bộ phận của thế giới vật chất, mang lại lợi ích cho con người và là vật con người có thể kiểm soát được

“Tiền” là một loại “hàng hoá”đặc biệt, có chức năng dùng để trao đổi, đại diện cho giá trị thực của hàng hoá Do đó, tiền cũng coi là tài sản Tuy nhiên, chúng ta không nên nhầm lẫn giữa khái niệm “tài sản” và “hàng hoá” Khái niệm

hàng hoá hẹp hơn khái niệm tài sản Tiền vừa là tài sản vừa là một loại hàng hoá

đặc biệt Không những thế, xét ở góc độ khác thì tiền còn là đại diện cho chủ quyền của Quốc gia Đồng tiền của mỗi nước phản ảnh tiềm lực kinh tế và khả năng cạnh tranh của nước đó so với các nước khác

“Các giấy tờ có giá trị” như cổ phiếu, trái phiếu, séc, tín phiếu, kỳ phiếu,

sổ tiết kiệm…cũng được coi là tài sản Quy định này của pháp luật Việt Nam về tài sản là một quy định mở, làm cho tài sản không chỉ bó hẹp ở vật hoặc tiền; đáp ứng yêu cầu của thực tiễn giao lưu dân sự đa dạng, phong phú hiện nay

“Các quyền tài sản” cũng được coi là tài sản vì đáp ứng được yêu cầu trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao được trong giao lưu dân sự Chẳng hạn, quyền đòi nợ, quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại về tài sản…vv…

Khái niệm về tài sản ở một số nước trên thế giới thường được quy định khác nhau Chẳng hạn, BLDS Nhật Bản đưa ra khái niệm về tài sản khá hạn hẹp Theo đó, tại Điều 85 BLDS Nhật Bản quy định chỉ có “đồ vật” mới được coi là tài sản “Đồ vật” được hiểu là những gì hữu hình, có thể chiếm một khoảng không gian nhất định Các chất thuộc thể lỏng, khí, rắn, điện, nhiệt, ánh sáng không phải là đồ vật Hơn thế nữa, pháp luật Nhật bản chỉ coi các “đồ vật bên ngoài” là tài sản Con người không phải là tài sản mà là chủ thể của tài sản Đồ vật là tài sản phải thuộc sự kiểm soát của con người Quy định này tỏ ra không phù hợp với thực tế cuộc sống Trên thực tế, đối tượng của các quyền sở hữu không giới hạn ở “đồ vật” mà rộng hơn rất nhiều

“Tài sản” là khách thể của quan hệ dân sự - là cái mà chủ thể trong quan hệ pháp luật luôn hướng tới Nói cách khác, tài sản là đối tượng trong giao lưu dân

sự và tham gia vào hầu hết các giao lưu dân sự Đây là một đặc điểm nổi bật của tài sản, giúp chúng ta không có cách hiểu sai lệch về tài sản Không những thế, tài sản luôn phải có đặc trưng giá trị, phải thoả mãn một nhu cầu nhất định của con người Tính giá trị của tài sản phải được hiểu một cách khái quát nhất, bao gồm giá trị vật chất và giá trị tinh thần Giá trị vật chất của tài sản giúp con người thoả mãn nhu cầu về sinh sống như ăn, mặc, ở, đi lại, giao dịch… ,còn giá

trị tinh thần là giá trị trìu tượng của tài sản Nhu cầu của con người là vô tận, một vật dù không có giá trị vật chất nhưng nếu có giá trị tinh thần cũng là tài sản Đôi khi, giá trị tinh thần của tài sản lại lớn hơn rất nhiều so với giá trị vật chất, đặc biệt là trong xã hội hiện đại Thực chất, sự phân tích này chỉ mang tính lý luận và tương đối Bởi vì, một tài sản thông thường vừa có giá trị vật chất vừa có giá trị tinh thần Ngoài ra, chúng ta không nên nhầm lẫn giá trị của tài sản với giá trị của hàng hoá Giá trị của hàng hoá bao gồm giá trị và giá trị sử dụng Giá trị của hàng hoá là lượng lao động tiêu hao kết tinh trong hàng hoá và nó được biểu hiện

ra bên ngoài bằng giá cả Hàng hoá có giá trị bởi vì nó thoả mãn nhu cầu sử dụng của con người và còn bởi con người bỏ sức lao động ra để tạo ra hàng hoá Trong khi đó, khái niệm giá trị của tài sản rộng hơn rất nhiều

1.1.2 Khái niệm bất động sản

Điều 174 BLDS năm 2005 đưa ra quy định về bất động sản khá rõ ràng: “ Bất

động sản là các tài sản, bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với

đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”

Như vậy, đặc trưng đầu tiên để nhận biết được bất động sản là tính “không thể di rời” hay hiểu một cách khác đó là tính cố định của tài sản Đây là đặc

điểm đầu tiên và cơ bản nhất để phân biệt bất động sản với động sản Tính

“không thể di rời” của bất động sản được hiểu rất đa dạng, có thể là do tính chất

cố định của tài sản, cụ thể như đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với

đất đai; hay cũng có thể do mục đích sử dụng của tài sản là cố định hoặc gắn liền với vật cố định, chẳng hạn như “các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó” hoặc “các tài sản khác gắn liền với đất đai” (cây trồng trên đất đai)

Bên cạnh việc liệt kê những tài sản được coi là bất động sản như trên, pháp luật cũng coi máy bay, tàu thuỷ là bất động sản Mặc dù máy bay, tàu thuỷ không phải là tài sản có tính chất cố định như đất đai, nhà ở…nhưng do giá trị của chúng lớn và việc sử dụng máy bay, tàu thuỷ có một số điểm đặc biệt nên chúng được coi như bất động sản để có chế độ quản lý thích hợp Chúng ta đều

biết rằng, máy bay, tàu thuỷ là những tài sản có môi trường hoạt động đặc biệt (môi trường nước, trên không trung), hơn nữa, phạm vi hoạt động của chúng liên quan đến biên giới lãnh thổ, phạm vi chủ quyền giữa các quốc gia nên pháp luật nhất định phải có chế độ quản lý riêng

Tuy nhiên, trong số các tài sản được coi là bất động sản theo quy định của BLDS năm 2005 thì đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó là những bất động sản chủ yếu và phổ biến Chính vì thế, việc đưa các bất động sản này tham gia vào các giao dịch dân sự đòi hỏi phải có những quy định hết sức cụ thể nhằm kiểm soát và quản lý chặt chẽ, bảo vệ lợi ích cho các bên tham gia giao dịch cũng như lợi ích chung của xã hội Đây cũng là lý do để pháp luật quy định chế định về

đăng ký bất động sản

Trong số các loại bất động sản, đất đai là tài sản có chế độ pháp lý khá đặc biệt Thực chất, đất đai là một bộ phận quan trọng của lãnh thổ quốc gia (thuộc chủ quyền hoàn toàn và tuyệt đối của quốc gia), là nơi dân cư sinh sống và cũng

là tài sản có giá trị sử dụng cao, tạo ra phần lớn của cải vật chất cho xã hội Chính vì tầm quan trọng đặc biệt như vậy, pháp luật Việt Nam quy định: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước trực tiếp quản lý” hay “Nhà nước là đại diện duy nhất cho chủ sở hữu đối với đất đai” Các cá nhân, tổ chức được giao đất không có quyền sở hữu mà chỉ có quyền sử dụng đất đai Điều này dẫn đến việc quy định chế độ pháp lý về quyền đối với đất đai có những hạn chế nhất định Tuy nhiên, để đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng cho các cá nhân, tổ chức

được giao đất, Nhà nước cũng trao cho các cá nhân, tổ chức này một số quyền nhất định để phù hợp với thực tế hơn Chẳng hạn, quyền chuyển nhượng, chuyển

đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất

Ngoài ra, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó cũng là các bất động sản chịu sự quản lý chặt chẽ của pháp luật Các chủ thể nếu muốn xác lập quyền sở hữu đối với nhà

cũng phải tuân theo yêu cầu về đăng ký và các thủ tục khác mà pháp luật quy

định để bảo đảm sự quản lý của nhà nước đối với loại bất động sản này

Vấn đề đặt ra ở đây là, pháp luật cần có các quy định cụ thể điều chỉnh việc đăng ký bất động sản, nhưng không có nghĩa là mọi bất động sản đều được

đăng ký, mà chỉ một số loại bất động sản nhất định, tuỳ thuộc vào sự quan trọng

và mức độ tham gia vào thị trường bất động sản của chúng Trên thực tế, bất

động sản là tài sản có giá trị lớn và tham gia giao dịch trên thị trường với mức độ ngày càng thường xuyên, liên tục Khi tham gia vào giao dịch, các chủ thể không bao giờ phân biệt tách rời bất động sản thành đất và tài sản trên đất ở Việt nam, mặc dù đất đai thuộc sở hữu của nhà nước nhưng ngưòi dân có quyền sử dụng

đất với 9 quyền năng đã được Luật đất đai quy định Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để đất đai có thể được lưu chuyển trên thị trường bất động sản như là một loại hàng hoá.Tuy nhiên, để thị trường bất động sản hoạt động hiệu quả, đòi hỏi thông tin (mang tính chính thức) về bất động sản phải được cung cấp đầy đủ, kịp thời, khách quan với thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin đơn giản Đây chính là chức năng cơ bản của hệ thống đăng ký bất động sản trong điều kiện nền kinh tế thị trường hiện nay

1.1.3 Khái niệm đăng ký bất động sản

Bất động sản là một lĩnh vực khá nhạy cảm bởi ảnh hưởng sâu rộng của vấn đề tới đời sống chính trị, kinh tế và xã hội của mỗi nước Tại các quốc gia

mà hệ thống đăng ký bất động sản đã được hình thành, tuy có những điểm khác biệt nhất định nhưng xét về chức năng thì hệ thống đăng ký bất động sản đều nhằm bảo vệ các giao dịch, tránh những xung đột có thể xảy ra trên thị trường bất động sản thông qua cơ chế đăng ký và cung cấp thông tin về bất động sản Việc đăng ký bất động sản là hoạt động mang tính dịch vụ hành chính công Về bản chất, đăng ký chủ yếu và trước tiên là phục vụ thị trường bất động sản Nhà nước cung cấp thông tin về bất động sản cho các tổ chức, cá nhân khi tham gia giao dịch mà không tác động đến các giao dịch đó Việc tác động của nhà nước

được thể hiện thông qua việc ban hành chính sách, pháp luật để các chủ thể thực

hiện, mà không can thiệp trực tiếp vào các giao dịch trên thị trường thông qua các quyết định mang tính mệnh lệnh hành chính

Theo các nhà nghiên cứu về vấn đề đăng ký bất động sản ở các nước, hiện nay, ở các nước theo nền kinh tế thị trường, một trong những mục tiêu của việc

đăng ký bất động sản là nhằm công khai hoá các quyền liên quan đến bất động sản, phục vụ cho hoạt động của thị trường bất động sản và các giao dịch khác liên quan đến bất động sản

Hiện nay, trên thế giới, đăng ký bất động sản thông thường được thực hiện theo hai hình thức là: đăng ký chứng thư (deeds registration) và đăng ký quyền (rights registration), như một cơ chế giúp cho người mua đất, người nhận thế chấp đất v.v…tra cứu thông tin nhằm xác định rõ được quyền sở hữu đất của người bán hoặc người thế chấp, tình trạng pháp lý của thửa đất Tra cứu thông tin

là một hoạt động thông thường trước khi thực hiện việc mua đất hay nhận bảo

đảm và tài sản bảo đảm là đất, bất động sản gắn liền với đất

Đăng ký chứng thư phát triển mạnh mẽ ở Pháp, Bỉ, Thuỵ sĩ, Italia, Tây ban nha, ấn độ và hầu hết các thuộc địa của Anh(trừ atralia và Cannada), hầu hết các Bang của Mỹ, các nước Nam mỹ, Scotland và irlan, các quận của Anh quốc Nhưng hệ thống đăng ký chứng thư thể hiện một số điểm hạn chế nhất định Đó

là sự chẫm trễ, mất thời gian thẩm tra, tìm hiểu tính xác thực của các chứng thư,

đặc biệt là trong các trường hợp người lập chứng thư có sai sót hoặc cố ý gian lận Điều này dẫn đến rủi ro cao cho những người mua hoặc tham gia giao dịch khác về bất động sản Để khắc phục những nhược điểm này, đã dẫn đến việc hình thành hệ thống đăng ký các quyền, bao gồm cả các giao dịch liên quan đến một bất động sản Hệ thống này phát triển mạnh ở Đức, áo, Hungary, các thuộc

địa của áo, phần lớn lãnh thổ Canada, một số Bang của Hoa kỳ, ở irland, Anh và

xứ Wales

ở Việt Nam, pháp luật hiện hành quy định cả hai hệ thống đăng ký trên Theo đó, việc đăng ký bất động sản để xác lập quyền là hình thức nhằm xác lập

quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất Để thực hiện mục đích này, pháp luật Việt nam đã quy định cụ thể như sau: “Quyền

sử hữu đối với bất động sản được đăng ký theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đăng ký bất động sản”(Điều 167 BLDS năm 2005)

Tại Điều 48 Luật Đất đai năm 2003 cũng quy định: “trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về

đăng ký bất động sản” hay Điều 692 BLDS năm 2005 quy định: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”

Theo quy định tại khoản 19 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 thì đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa

đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Khoản 7, 8 Điều 3 Luật Bảo vệ và phát triển rừng 2004 quy định: Đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng là việc “chủ rừng

đăng ký để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng bằng hình thức ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ rừng”

Đối với hình thức thứ hai là đăng ký chứng thư là đăng ký nhằm minh bạch hoá và cung cấp thông tin về bất động sản thực chất là việc đăng ký để

được Nhà nước công nhận hiệu lực của giao dịch và xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với bất động sản đó Theo quy định tại khoản 1

Điều 168 BLDS năm 2005 thì: “ Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản

có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Theo đó, tại khoản 1 Điều 467 BLDS năm 2005 cũng quy định:

“Tặng, cho bất động sản phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký

quyền sở hữu” Hay Điều 492 BLDS năm 2005 quy định: “Hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy

định khác”

Nhằm cụ thể hoá quy định trên của BLDS, tại khoản 4 Điều 146 Nghị định

số 181/2004/NĐ - CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai năm 2003 quy định: “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền

sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng

ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Thứ tự ưu tiên thanh toán nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất được xác định theo thứ tự đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Hiệu lực của di chúc hoặc biên bản chia thừa

kế, văn bản cam kết tặng cho quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự.”

Từ việc nghiên cứu các quy định cụ thể về đăng ký bất động sản trong các Luật chuyên ngành nêu trên, có thể đưa ra một khái niệm về đăng ký bất động sản như sau: “Đăng ký bất động sản là một thủ tục pháp lý do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành nhằm xác nhận bất động sản, xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của cá nhân, tổ chức đối với bất động sản đó”

Tóm lại, đăng ký bất động sản thực chất là đăng ký tình trạng pháp lý của bất động sản (tài sản nào, ở đâu, ai là chủ sử dụng đất, chủ sở hữu gắn liền với

đất, các giao dịch về bất động sản) Từ đó, có sự phân biệt giữa đăng ký bất động sản với quản lý chuyên ngành về bất động sản như quy hoạch, đo đạc, lập bản đồ

địa chính, cấp giấy phép xây dựng, kiểm tra các điều kiện về an toàn, chất lượng

và kỹ thuật của công trình xây dựng do các cơ quan quản lý đất đai, xây dựng, công nghiệp, giao thông và các cơ quan quản lý chuyên ngành khác về từng loại bất động sản thực hiện

Như vậy, thông qua việc đăng ký bất động sản, Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Việc đăng ký

không chỉ đơn thuần là công khai hoá thông tin về nội dung đã đăng ký Do đó, khi xây dựng Luật đăng ký bất động sản cũng cần thể hiện rõ quan điểm nêu trên trong các quy định về trình tự, thủ tục đăng ký bất động sản

1.2 Phạm vi đối tượng điều chỉnh của pháp luật về đăng ký bất động sản

Đây là một trong các vấn đề quan trọng trong pháp luật về đăng ký bất

động sản Theo pháp luật hiện hành của nước ta, hoạt động đăng ký bất động sản bao gồm: Đăng ký để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (gồm có công trình xây dựng, rừng sản xuất là rừng trồng, vườn cây lâu năm) và đăng ký các giao dịch về bất động sản, bao gồm:

Một là, quyền sử dụng đất, trong trường hợp được Nhà nước giao đất; cho thuê đất; chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất mà bên nhận góp vốn là pháp nhân

Hai là, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong trường hợp trao đổi, mua bán, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà bên góp vốn là pháp nhân

Ba là, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo bản

án, quyết định của Toà án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác

Luật đăng ký bất động sản của Liên bang Nga(LĐKBĐS) điều chỉnh việc

đăng ký các quyền liên quan đến bất động sản nói chung, trừ các quyền liên quan đến tàu bay, tàu biển, tàu nội địa và tàu vũ trụ (khoản 1 Điều 4 – LĐKBĐS Nga) Tại Điều 1 LĐKBĐS Liên bang Nga cũng quy định cụ thể về các loại tài sản phải đăng ký quyền Theo đó, tài sản là bất động sản mà quyền

đối với các tài sản đó phải được đăng ký theo quy định của Luật này là: “các

thửa đất, vùng lòng đất, công trình độc lập dưới nước và tất cả các vật gắn liền với đất ở dưới nước mà nếu di chuyển chúng thì có thể gây tổn hại nghiêm trọng

đến công dụng của chúng, bao gồm cả nhà, công trình xây dựng, phòng ở, và phòng không để ở, cây rừng và cây lâu năm, khu chung cư, doanh nghiệp như một khối tài sản thống nhất”

Nghị định ngày 04/01/ 1955 của Pháp cũng chỉ điều chỉnh việc đăng ký để công bố các quyền, giao dịch liên quan đến bất động sản nói chung

Trong khi đó, LĐKBĐS của Hàn Quốc và LĐKBĐS của Nhật Bản quy

định hạn chế hơn về phạm vi đăng ký, cụ thể là chỉ điều chỉnh việc đăng ký các quyền liên quan đến hai loại tài sản là đất và công trình xây dựng Khoản 1 Điều

14 LĐKBĐS của Hàn Quốc quy định: “ Đăng ký được chia làm hai loại: Đăng

ký đất và đăng ký công trình xây dựng”

LĐKBĐS của Nhật Bản chỉ tập trung điều chỉnh việc đăng ký các quyền liên quan đến đất và công trình xây dựng là các loại bất động sản quan trọng, tương đối ổn định, có giá trị cao và là đối tượng chủ yếu tham gia vào các giao dịch trên thị trường bất động sản

Đa số các hệ thống đăng ký bất động sản của các quốc gia nói trên không thực hiện việc đăng ký hiện trạng vật lý của bất động sản Hệ thống cơ quan

đăng ký bất động sản của Hàn Quốc, Pháp và Nga hoàn toàn tách biệt với hệ thống cơ quan địa chính chuyên hoạt động mang tính kỹ thuật như: Đo đạc, phân thửa đất, lập bản đồ…để quản lý đất và hệ thống quản lý công trình xây dựng Cơ quan đăng ký bất động sản chỉ thực hiện đăng ký các quyền liên quan đến bất

động sản nhằm công khai hoá các quyền này

Tuy nhiên, việc đăng ký bất động sản chỉ có thể thực hiện hiệu quả khi cơ quan đăng ký bất động sản nắm vững thông tin về hiện trạng bất động sản, để qua đó xác định chính xác tài sản là đối tượng của các quyền được đăng ký Do

đó, cơ quan đăng ký bất động sản thường thực hiện ghi nhận thông tin về hiện trạng bất động sản Theo quy định của LĐKBĐS Hàn Quốc, việc ghi nhận hiện trạng của bất động sản là bắt buộc khi thực hiện đăng ký Trong mỗi tờ đăng ký,

đều có phần ghi nhận thông tin về hiện trạng của bất động sản: “ Tờ đăng ký

được chia thành mục, đánh số đăng ký, mục xác nhận và hai phần: phần A và phần B Trong mục xác nhận, chia thành mục và cột đánh số mô tả hiện trạng Trong phần A và phần B chia thành cột mô tả những nội dung liên quan và cột

đánh số nhập đăng ký Tuy nhiên, có thể bỏ qua phần B nếu không có nội dung nào được ghi nhận trong đó” (khoản 1 Điều 16 LĐKBĐS Hàn Quốc); “Trong cột mô tả hiện trạng, ghi những nội dung liên quan đến hiện trạng vật lý của mỗi mảnh đất hoặc công trình xây dựng và các biến động liên quan” (khoản 3 Điều 16); “Đơn yêu cầu đăng ký phải có thông tin về địa điểm nơi có bất động sản, số thửa, hạng đất và diện tích thửa” (khoản 1 Điều 41); “Trong trường hợp đăng ký quyền đối với công trình xây dựng, đơn yêu cầu đăng ký còn phải có thông tin về loại công trình, cấu trúc và diện tích công trình xây dựng; trong trường hợp có nhiều công trình xây dựng trên một hoặc một số thửa, đơn yêu cầu đăng ký phải ghi số lượng công trình xây dựng cùng với thông tin về loại công trình, cấu trúc

và diện tích công trình xây dựng trên đất đó”(khoản 1 Điều 42)

Ngoài ra, cơ quan đăng ký bất động sản của Hàn Quốc còn có cơ chế trao

đổi thông tin hai chiều với các cơ quan địa chính, cơ quan quản lý xây dựng: Cơ quan đăng ký bất động sản liên hệ với cơ quan địa chính, cơ quan quản lý công trình xây dựng để cập nhật các thông tin về hiện trạng vật lý của bất động sản Ngược lại, cơ quan đăng ký bất động sản cũng phải thông báo cho cơ quan địa chính, cơ quan quản lý công trình xây dựng những thông tin về hiện trạng vật lý của bất động sản, nếu có sự thay đổi về hiện trạng vật lý của bất động sản cũng như thông tin liên quan đến quyền sở hữu bất động sản, để những cơ quan này luôn có thông tin chính xác về chủ sở hữu và tình hình sở hữu bất động sản LĐKBĐS Hàn Quốc quy định: “Trong những trường hợp đăng ký dưới đây, cơ quan đăng ký phải lập tức thông báo cho cơ quan địa chính, cơ quan quản lý công trình xây dựng để xác nhận đã hoàn tất việc đăng ký:

- Bảo lưu hoặc chuyển giao quyền sở hữu;

- Thay đổi hoặc sửa chữa sai sót liên quan đến thông tin về người đứng tên thực hiện đăng ký;

- Thay đổi hoặc sửa chữa sai sót liên quan đến quyền sở hữu;

- Xoá đăng ký quyền sở hữu hoặc phục hồi đăng ký quyền sở hữu đã bị xoá bỏ” (khoản Điều 68)

LĐKBĐS của Liên bang Nga cũng quy định về việc ghi nhận hiện trạng bất động sản khi thực hiện đăng ký: “Sổ đăng ký chứa các thông tin về các quyền

đang tồn tại hoặc đã chấm dứt đối với bất động sản, các số liệu về bất động sản

và các thông tin về những người có quyền” (khoản 2 Điều 12); “Trong mục I có

sự mô tả ngắn gọn từng bất động sản: địa chí (vị trí phân bố), loại bất động sản (tên gọi), diện tích (thực tế theo Sổ địa chính hay theo giấy tờ), công dụng và các thông tin cần thiết khác” (khoản 6 Điều 12)

1.3 Thẩm quyền và trình tự đăng ký bất động sản

Hiện nay, mặc dù LĐKBĐS chưa được Quốc hội thông qua nhưng các văn bản pháp luật hiện hành của nước ta đã có những quy định về thẩm quyền và trình tự của các cơ quan nhà nước trong việc xác nhận quyền sở hữu đối với các loại đối tượng bất động sản cho các chủ sở hữu Cụ thể là:

1.3.1 Đối với đất đai

Điều 26 Luật đất đai năm 2003 quy định về thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất như sau:

- Quốc hội quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước do Chính phủ trình

- Chính phủ xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương

- Uỷ ban nhân dân Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của đơn vị hành chính cấp dưới trực tiếp

- Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của xã…

Đất đai khi đã có quy hoạch và được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng được quy

định tại khoản 1; 2; 3; 4; Điều 37 Luật đất đai năm 2003 và Thẩm quyền thu hồi

đất quy định tại Điều 44 Luật này

Sau khi chủ thể có nhu cầu quy hoạch, sử dụng đất sẽ trình yêu cầu của mình đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, phê duyệt, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, tổ chức đã có hồ sơ yêu cầu Việc

đăng ký quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 46 Luật đất đai năm 2003

Trình tự, thủ tục giao đất và sử dụng đất được quy định tại Chương V từ

Điều 122 đến 131 của Luật đất đai năm 2003

1.3.4 Đối với công trình xây dựng

Công trình xây dựng là một loại bất động sản và được Luật xây dựng năm

2003 quy định, theo đó thẩm quyền lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng vùng được quy định tại Điều 17 như sau:

- Bộ xây dựng tổ chức lập, thẩm định quy hoạch xây dựng vùng trọng

điểm, vùng liên tỉnh và trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt sau khi có ý kiến của các Bộ, Ngành, Uỷ ban nhân tỉnh có liên quan

- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm phê duyệt quy hoạch xây dựng vùng thuộc địa giới hành chính do mình quản lý sau khi được Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định.”

Thẩm quyền lập, phê duyệt quy hoạch chung xây dựng đô thị được quy

định tại Điều 21; thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị được quy định tại Điều 25 và thẩm quyền lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn được quy định tại Điều 30 Luật xây dựng năm 2003

Sau khi tổ chức, cá nhân lập dự án đầu tư xây dựng công trình thoả mãn các điều kiện quy định tại Điều 38 và được thẩm định theo Điều 39; Điều 59 thì

sẽ được cấp Giấy phép xây dựng theo Điều 62 theo thẩm quyền quy định định tại

Điều 66 Luật xây dựng 2003

Như vây, thẩm quyền và trình tự đăng ký các công trình xây dựng hiện nay do nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định, nếu đủ điều kiện pháp luật quy định thì được cấp giấy phép xây dựng Giấy phép xây dựng là cơ sở pháp lý xác nhận quyền của chủ sở hữu, chủ công trình xây dựng trong quá trình

sử dụng cũng như trong giao dịch dân sự

1.4 Giá trị pháp lý của việc đăng ký bất động sản

Theo pháp luật về đăng ký bất động sản, có trường hợp đăng ký là điều kiện để xác lập hiệu lực của giao dịch (vĩ dụ: đăng ký quyền sử dụng đất), nhưng

có trường hợp đăng ký vừa để xác lập hiệu lực của giao dịch đồng thời để có giá trị pháp lý đối với người thứ ba (đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất) Có thể nói, đây là vấn đề chưa rõ ràng và có nhiều ý kiến khác nhau tại Việt Nam

LĐKBĐS của Hàn Quốc không quy định cụ thể về giá trị pháp lý của việc

đăng ký, mà quy định gián tiếp thông qua thứ tự ưu tiên của các quyền đã đăng

ký LĐKBĐS Hàn Quốc quy định: “ Thứ tự ưu tiên của các quyền đối với cùng

một bất động sản đã đăng ký được xác định theo thứ tự thực hiện đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” (khoản 1 Điều 5)

LĐKBĐS Nhật Bản cũng quy định tương tự: “ Trừ trường hợp có quy định khác, thứ tự các quyền được đăng ký với cùng một bất động sản sẽ được xác định theo thứ tự đăng ký các quyền đó”(Điều 6)

Nghị định ngày 04/01/ 1955 về đăng ký giao dịch liên quan đến bất động sản của Pháp lại quy định cụ thể về giá trị pháp lý của việc đăng ký bất động sản

Điều 30 Nghị định quy định: “ Các văn bản và quyết định của Toà án thuộc diện bắt buộc phải công bố mà không được công bố thì không có hiệu lực với bên thứ

ba có được từ cùng một chủ sở hữu những quyền tương tự đối với cùng một số bất động sản nếu bên thứ ba tiến hành công bố các văn bản và quyết định chứng minh quyền của mình Các văn bản không được công bố cũng không có hiệu lực

đối với bên thứ ba trong trường hợp bên thứ ba đăng ký bảo đảm hoặc thế chấp

đối với bất động sản có liên quan Nếu được công bố sau khi bên thứ ba đã công

bố các giấy tờ chứng minh quyền của họ đối với bất động sản thì các văn bản cũng không có hiệu lực.”

Theo chúng tôi, pháp luật về đăng ký bất động sản nên phân biệt rõ ràng giá trị pháp lý của các loại đăng ký, vì đây là vấn đề có ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên

có địa - bạ thì sự thủ - đắc quyền sở hữu về điền địa phải có đăng ký vào sổ mới thành Người nào có tạo - mãi được một bất động sản thì tuy chưa đăng địa bạ

mà cũng có quyền sở hữu rồi, nhưng khi đăng địa bạ rồi mới có quyền sử dụng ở trong sổ.”

Điều 507 Bộ DLBK quy định: “Quyền sở hữu thành lập là bởi sự đăng ký vào địa bạ theo các cách thức của luật lệ đã định”

Căn cứ vào các quy định nêu trên cho thấy, đối với đất đai, chủ sở hữu phải đăng ký vào Sổ địa bạ theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định mới được thủ đắc quyền sở hữu Riêng trong trường hợp mua bán bất động sản, thì người mua có quyền sở hữu kể cả khi chưa đăng ký vào Sổ địa bạ, nhưng chỉ có quyền

sử dụng sau khi đăng ký vào Sổ đó

Ngoài ra, Bộ DLBK cũng quy định cụ thể về việc phải đăng ký quyền ứng dụng thu lợi, quyền để đương và địa dịch Điều 572 Bộ DLBK quy định: “Thuộc

về bất động sản, quyền ứng dụng thu lợi phải biên vào trong địa bạ” và Điều 630

Bộ DLBK quy định: “ Những địa dịch do người lập ra, phải có chứng chỉ mới thành Chỗ nào có địa bạ thì phải đăng ký vào địa bạ mới có thể đem ra đối phó với đệ tam nhân”

Qua đó cho thấy, pháp luật thời Pháp thuộc đã có sự phân biệt hai loại giá trị pháp lý của việc đăng ký bất động sản căn cứ vào từng nhóm sau đây:

Thứ nhất, quyền sở hữu bất động sản được xác lập thông qua đăng ký vào

Sổ địa bạ (ngày nay được gọi đăng ký để xác lập quyền)

Thứ hai, việc đăng ký quyền địa dịch, quyền để đương có giá trị đối dụng với người đệ tam (ngày nay gọi là có giá trị pháp lý đối với người thứ ba)

và xác lập quyền sở hữu ruộng đất là tư liệu sản xuất của nông dân được thể hiện trong chính sách “người cày có ruộng”

Hiến pháp năm 1946 khẳng định: “Quyền tư hữu tài sản của công dân

được đảm bảo” Trên cơ sở Hiến pháp năm 1946 và trước những đòi hỏi của sự nghiệp Cách mạng, Quốc hội nước Việt Nam dân chủ cộng hoà đã thông qua Luật cải cách ruộng đất vào năm 1953 Trong đó, Điều 1 của Luật khẳng định nguyên tắc thủ tiêu quyền chiếm hữu đất và xoá bỏ chế độ chiếm hữu đất của Đế quốc, của Địa chủ Phong kiến, xác lập chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất do chính quyền cách mạng chia cho nông dân và người được chia ruộng đất không phải chia cho Địa chủ hay chính quyền bất cứ một khoản nào Điều 31 Luật cải cách ruộng đất năm 1953 quy định:“ Người được chia ruộng đất có quyền sở hữu ruộng đất đó…Chính quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người được chia Mọi khế ước cũ đều huỷ bỏ Người được chia có quyền chia gia tài, cầm, bán, cho…ruộng đất được chia” Quy định trên chứng tỏ rằng, chính quyền Cách mạng đã nhận thấy sự cần thiết phải xác định chế độ sở hữu tư nhân về tư liệu sản xuất đối với ruộng đất nhằm tịch thu “công cụ bóc lột” của Thực dân - Phong kiến và thu hút sự ủng hộ của nông dân trong sự nghiệp cách mạng Chính sự nhận thức đúng đắn, kịp thời đó đã góp phần tạo nên sức mạnh cho cả dân tộc trong cuộc kháng chiến chống thực dân Pháp Đồng thời, qua đó đã khẳng định

những nền tảng ban đầu về tư duy lập pháp tiến bộ của Nhà nước ta trong quản

lý nhà nước về đất đai Luật cải cách ruộng đất năm 1953 mặc dù xác định mục tiêu trước hết và chủ yếu là nhằm đảm bảo “ người cày có ruộng” nhưng qua những quy định trên, Nhà nước đã ghi nhận phạm vi quyền năng của người sở hữu ruộng đất (chia gia tài, cầm, bán, cho…), mặc dù đó mới chỉ là những quy

định sơ khai, chưa có những quy phạm hướng dẫn cách thức thực hiện quyền năng đó Song, do hoàn cảnh lịch sử, do sự nhận thức chưa đúng đắn nên trong quá trình thực hiện Luật cải cách ruộng đất năm 1953, chúng ta đã “phạm” một

số sai lầm Công tác tổ chức thực hiện còn hạn chế nên những quy định về đăng

ký bất động sản (ruộng đất) được triển khai chưa hiệu quả và triệt để Hơn nữa, trong số các loại bất động sản, theo quy định của Luật cải cách ruộng đất năm

1953 mới chỉ có duy nhất ruộng đất là được đăng ký

Hiến pháp năm 1959 ghi nhận và bảo vệ ba hình thức sở hữu đất đai, gồm:

sở hữu của Nhà nước (sở hữu toàn dân), sở hữu hợp tác xã (sở hữu tập thể) và sở hữu của người lao động riêng lẻ, sở hữu của nhà tư bản dân tộc (sở hữu tư nhân) Trong giai đoạn này, nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như nhà trẻ, trường học, bệnh viện…được coi như là công trình phúc lợi xã hội và được Nhà nước đầu tư ngân sách để phục vụ nhân dân Việc tạo lập bất động sản nói chung, công trình xây dựng nói riêng trong giai đoạn này chủ yếu do Nhà nước thực hiện và Nhà nước không quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản

Trong khi đó, ở Miền Nam trước ngày 30/4/1975, chế độ ruộng đất được thực hiện theo chính sách cải cách điền địa của Chính quyền Ngô Đình Diệm và Nguyễn Văn Thiệu với hai hình thức là sở hữu nhà nước và sở hữu tư nhân trong

đó, sở hữu tư nhân cũng chỉ nhằm phục vụ cho lợi ích của bọn tay sai bán nước Thời kỳ này, ở Miền Nam, chủ sở hữu bất động sản (gồm đất đai và công trình xây dựng) được cấp Bằng khoán điền thổ do Nha trước bạ cấp Việc mua bán bất

động sản thông qua văn dự Doãn mại do phòng Chưởng khế lập (tương tự như cơ quan công chứng hiện nay) Việc thế chấp, cầm cố, treo nợ được ghi trong Bằng khoán điền thổ Nhà ở và công trình xây dựng được thể hiện trong Tờ lược giải

2.1.3 Từ năm 1975 đến 1986

Ngày 5/3/1975, Chính phủ cách mạng lâm thời Miền Nam Việt Nam đã ban hành Nghị định số 01 nhằm xác định và bảo vệ quyền sở hữu tư nhân của người lao động trên cơ sở hiện trạng ruộng đất đang sử dụng Nghị định điều chỉnh hạn mức của người lao động có nhiều đất hơn mức trung bình nhằm đảm bảo tính công bằng Riêng ruộng đất trưng thu, tịch thu của Nguỵ quân, Nguỵ quyền, Địa chủ, Tư sản, Đế quốc và trưng thu của người lao động có quá nhiều ruộng đất được dùng để chia cho những người lao động chưa có ruộng đất hoặc

có ít để đảm bảo cuộc sống Trong giai đoạn từ ngày 03/5/1975 đến 18/12/1980 (ngày Hiến pháp năm 1980 có hiệu lực), ruộng đất ở Miền Nam tồn tại dưới ba hình thức sở hữu là: Sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà Miền Nam Việt Nam cũng đã thực hiện chính sách “người cày có ruộng, xoá bỏ mọi hình thức bóc lột của Thực dân - Phong kiến, ghi nhận quyền sở hữu ruộng đất của nông dân Đồng thời, trong giai đoạn này, Miền Nam đã tiến hành hợp tác hoá nông nghiệp Chính những tư tưởng tiến

bộ của chính quyền Cách mạng đã đặt nền móng cho sự nghiệp thống nhất quản

lý nhà nước về ruộng đất ở Miền Nam sau ngày giải phóng

Ngày1/8/1980 Chính phủ có Quyết định số 201/CP quy định: “Tổ chức cá nhân sử dụng đất đều phải khai báo chính xác và đăng ký các loại ruộng đất mình sở hữu vào địa chính của Nhà nước Uỷ ban nhân dân phải kiểm tra việc khai báo này Sau khi khai và đăng ký, tổ chức cá nhân nào được xác nhận là quản lý, sử dụng hợp pháp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” Với quyết định này, người sử dụng đất phải thực hiện việc đăng ký vào sổ địa chính và thống kê đăng ký đất đai là một trong những nội dung của quản lý nhà nước Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được coi như một chứng thư pháp lý có ý nghĩa trong việc xác định quyền năng của người sử dụng đất và là chứng cứ để Nhà nước bảo vệ người sử dụng đất trong trường hợp phát sinh tranh chấp về đất đai

Trong thời kỳ này, nền kinh tế vẫn theo hình thái “kế hoạch hoá tập trung” như giai đoạn trước Tuy nhiên, về đất đai, nhà ở đã có quy định cụ thể hơn: “Đất

đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa…đều thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 19 Hiến pháp năm 1980) và “Những tập thể và cá nhân đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng

và hưởng kết quả lao động của mình theo quy định của pháp luật” (Điều 20 Hiến pháp năm 1980) Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu của công dân và thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt…Pháp luật bảo hộ quyền thừa kế tài sản của công dân Việc tạo lập nhà ở được quy định: “Công dân có quyền có nhà ở, Nhà nước mở rộng việc xây dựng nhà ở, đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể và công dân xây dựng nhà ở theo quy hoạch chung, nhằm thực hiện từng bước quyền đó Việc phân phối diện tích nhà ở do Nhà nước quản lý phải công bằng, hợp lý” (Điều 62 Hiến pháp năm 1980)

Như vậy, các bất động sản là công trình xây dựng, nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như nhà trẻ, trường học, bệnh viện…thời kỳ này vẫn chưa có thị trường mà do Nhà nước đầu tư từ ngân sách, ngoại trừ nhà ở được mở rộng, theo hướng: khuyến khích người dân, tập thể xây dựng nhà ở ngoài sự cố gắng của Nhà nước Nhìn chung, giai đoạn này pháp luật chưa cho phép việc mua bán, chuyển nhượng đất đai và thị trường bất động sản chưa có môi trường pháp lý để hình thành Các chính sách về đất đai và nhà ở thời kỳ này vẫn mang nặng tính chất phân phối cho cán bộ, công nhân viên chức nhà nước theo hệ thống tiêu chuẩn lựa chọn phức tạp, đồng thời, trong giai đoạn này, Nhà nước cũng chưa quy định việc cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình xây dựng

2.1.4 Từ năm 1986 đến nay

Cùng với sự ra đời của Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai 1993, Luật đất

đai sửa đổi, bổ sung năm 1998, năm 2001 và Luật đất đai năm 2003 pháp luật về

đăng ký bất động sản của nước ta đã dần hình thành và phát triển

Theo quy định của Luật đất đai năm 1987, người sử dụng đất phải xin

đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền và sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất Cũng theo quy định của Luật đất đai năm 1987, thì: “Người được thừa

kế nhà ở hoặc chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà để ở, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà

ở, thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó” (Điều 19 Luật đất đai năm 1987) Tuy nhiên, đặc điểm nổi bật dễ nhận thấy trong các quy địng về pháp luật

đất đai giai đoạn này là tính mệnh lệnh hành chính, chưa có những quy định nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình Đối tượng của việc đăng ký bất động sản vẫn chỉ là đất đai, còn các loại bất động sản khác không có các quy phạm pháp luật điều chỉnh

Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII và lần thứ VIII đã thừa kế, phát triển

đường lối đổi mới được đề ra từ Đại hội VI, khẳng định chủ trương phát triển kinh tế theo định hướng xã hội chủ nghĩa, có sự quản lý của Nhà nước, đã góp phần làm thay đổi căn bản nhận thức trong xã hội về giá trị và giá trị sử dụng của

đất đai Theo đó, đất đai được coi là “hàng hoá đặc biệt” và cách nhìn nhận của nhà nước về chuyển dịch đất đai đã “thông thoáng” hơn so với các văn bản pháp luật về đất đai được ban hành trước đây, thể hiện ở một số điểm mới sau:

Một là, lần đầu tiên quyền sử dụng đất được phép chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp;

Hai là, người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Ba là, nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân dưới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất;

Bốn là, tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất

Mặt khác, nhằm thể chế hoá Điều 58 Hiến pháp năm 1992, Điều 2 của Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và Luật đất đai năm 1993, ngày 5/7/1994 Chính phủ

đã ban hành Nghị định 60/CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đai ở tại đô thị Với Nghị định 60/CP, lần đầu tiên công trình xây dựng được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu Mặc dù việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu bất

động sản chỉ áp dụng với nhà ở tại đô thị, song với quy định tại nghị định số 60,

bất động sản đã được Nhà nước đảm bảo bằng chứng thư xác nhận và bảo vệ quyền sở hữu của chủ sở hữu tài sản

Như vậy, với sự ra đời của Luật Đai năm 1993, bước đầu đã xây dựng cơ

sở pháp lý để thúc đẩy quan hệ đất đai từng bước vận hành theo cơ chế thị trường, tháo gỡ sự ngưng tụ trong các giao dịch liên quan đến đất đai Tuy nhiên, trước sự phát triển của nền kinh tế, Luật Đất đai năm 1993 đã nhanh chóng bộc

lộ những hạn chế, cụ thể là: chưa đảm bảo tính hiệu lực, hiệu quả trong quản lý

đất đai; cơ chế vận hành của thị trường bất động sản chưa được nhìn nhận; vấn

đề quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức nước ngoài chưa có hướng giải quyết

Có thể nhận thấy, ngay cả khi có Luật Đất đai năm 1993, nước ta vẫn chưa có một hệ thống các văn bản pháp luật về đăng ký bất động sản Các quy định về

đăng ký bất động sản (đất đai) chưa được hệ thống hoá, chỉ tồn tại như một phần của pháp luật đất đai và là một trong những công cụ để Nhà nước thực hiện các chức năng quản lý của mình Khắc phục những hạn chế của Luật đất đai năm

1993, Luật đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998 và năm 2001 đã được ban hành với những quy định đáp ứng tốt hơn yêu cầu của tình hình mới

Với những tiến bộ trong hệ thống các quy phạm pháp luật đất đai, công tác đăng ký bất động sản đã được nhìn nhận một cách đúng đắn và toàn diện hơn Nhiều văn bản pháp quy trong lĩnh vực đăng ký bất động sản đã được ban hành như: Nghị định số 165/1999/NĐ - CP của Chính phủ ngày19/11/1999 về giao dịch bảo đảm, Nghị định số 08/2000/NĐ-CP của Chính phủ ngày 10/3/2000

về đăng ký giao dịch bảo đảm,Thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT-BTP - BTNMT ngày 4/7/2003 hướng dẫn về trình tự, thủ tục đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất…Hạn chế chủ yếu trong các văn bản nêu trên là phạm vi của các loại bất động sản

được đăng ký chưa đầy đủ, các quy định về trình tự, thủ tục đăng ký chưa linh hoạt, đơn giản, còn mang nặng tính hành chính, nhiều nội dung chưa có sự thống nhất…

Bên cạnh đó, Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998, năm 2001 đã bộc lộ những hạn chế trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, cụ thể là: công tác quy hoạch, kế hoạch chưa đảm bảo tính khả thi; thị trường bất động sản hoạt

động tự phát; cơ chế quản lý tài chính về đất đai thiếu hiệu quả; hệ thống đăng

ký bất động sản còn mang tính thủ công, thiếu đồng bộ và chưa phát huy được vai trò là công cụ để thống nhất quản lý nhà nước; cơ chế pháp lý của việc đăng

ký các loại bất động sản khác ngoài đất đai chưa được quy định…

Để khắc phục những hạn chế trên, Đảng ta đã khẳng định tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện

đại hoá đất nước Với tinh thần đó, Luật đất đai năm 2003 được ban hành, kèm theo đó là Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn khác nhằm

đảm bảo việc thực hiện tốt, có hiệu quả Luật này

2.2 Thực trạng pháp luật và áp dụng pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt nam hiện nay

2.2.1 Thực trạng pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt nam hiện nay

Trong những năm qua, pháp luật về đăng ký bất động sản ở nước ta đã góp phần quan trọng vào việc đảm bảo quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản của người dân và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Tuy nhiên, bên cạnh đó, pháp luật về đăng ký bất động sản còn bộc lộ những hạn chế nhất định,

cụ thể là:

Thứ nhất, trong thực tiễn, đất đai và tài sản gắn liền với đất là một thể thống nhất và có mối quan hệ mật thiết với nhau khi tham gia vào các giao dịch trên thị trường bất động sản Trong các trường hợp mua, bán, trao đổi, tặng cho,

để thừa kế…đối với nhà ở hoặc công trình xây dựng khác, người dân luôn thực hiện đồng thời với việc chuyển quyền sử dụng đất mà có nhà ở, công trình xây dựng khác gắn liền với đất đó Nhưng hiện nay, pháp luật quy định phân tán việc

đăng ký các tài sản này tại nhiều văn bản quy phạm pháp luật, dẫn đến các quy

định về đăng ký quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tồn tại tách biệt nhau Điều 48 Luật đất đai năm 2003 chỉ quy định về đăng ký quyền sử dụng